萬物云研究報(bào)告：規(guī)模領(lǐng)先的全域空間服務(wù)提供商

萬物云研究報(bào)告：規(guī)模領(lǐng)先的全域空間服務(wù)提供商1、公司基本情況萬物云空間科技服務(wù)股份有限公司（下稱“萬物云”或“公司”）成立于2001年，此前為萬科企業(yè)旗下的物業(yè)服務(wù)板塊。歷經(jīng)30余年發(fā)展，公司已成為中國領(lǐng)先的全域空間服務(wù)提供商，業(yè)務(wù)覆蓋社區(qū)空間、商企空間和城市空間三大板塊。據(jù)弗若斯特沙利文資料，公司2021年在中國物業(yè)管理服務(wù)市場按基礎(chǔ)物管服務(wù)收入計(jì)的市占率為4.28%，排名第一。2017年至2019年間，公司連續(xù)榮獲中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)和中國房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心“中國物業(yè)管理企業(yè)品牌價(jià)值”第一名，公司亦是中國首家年收入破百億人民幣的物業(yè)服務(wù)公司。具備全業(yè)態(tài)、全客戶、全服務(wù)的管理及運(yùn)營能力。公司主營業(yè)務(wù)包括社區(qū)空間居住消費(fèi)服務(wù)、商企和城市空間綜合服務(wù)、AIoT及BPaaS解決方案服務(wù)三大板塊，是一家覆蓋全業(yè)態(tài)、全客戶、全服務(wù)的綜合物業(yè)服務(wù)提供商。同時(shí)依托萬科品牌效益，公司具備較強(qiáng)的定價(jià)能力，單位傭金處于行業(yè)中上游水平。業(yè)務(wù)布局全國化，核心聚焦高能級(jí)城市。截至2022Q1，公司合計(jì)在管住宅物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目2889個(gè)，在管建筑面積6.7億平米，合約建筑面積8.9億平米；在管物業(yè)及設(shè)施管理服務(wù)項(xiàng)目1650個(gè)，在管建筑面積1.4億平米，合約建筑面積1.5億平米；同時(shí)公司在中國52個(gè)城市提供城市空間整合服務(wù)。從地區(qū)分布看，華東和華南區(qū)域項(xiàng)目分布較密集。分城市看，北京、上海、深圳及杭州在管項(xiàng)目超200個(gè)。2019-2021年?duì)I業(yè)收入年復(fù)合增長率30%+：公司2021年的營業(yè)總收入237億元，保持高速增長，2019至2021年復(fù)合增長率達(dá)30.5%，其中社區(qū)空間居住消費(fèi)服務(wù)、商企和城市空間綜合服務(wù)、AIoT及BPaaS解決方案服務(wù)分別占比56%、37%及8%。2022Q1公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入68億元，同比增長44.2%，除業(yè)務(wù)自然擴(kuò)張外，伯恩物業(yè)及陽光智博并表帶來的收益對(duì)業(yè)績亦有所推動(dòng)。另外，公司的員工持股平臺(tái)上市后持股7.71%；公司通過部分股權(quán)交易收購的陽光智博物業(yè)的四個(gè)控股公司海南慧優(yōu)（持股陽光智博72.38%）、海南智博（持股陽光智博10.19%）、海南慧佳（持股陽光智博14.41%）、海南瑞鴻（持股陽光智博3.02%）上市后持股1.60%；IPO發(fā)售予公眾股份占上市后股本10%。2020年1月，公司與戴德梁行成立合資平臺(tái)CWVSHoldingLimited，分別持股65%和35%，推出萬物梁行品牌線，主要開展商務(wù)物業(yè)及設(shè)施管理服務(wù)。目前平臺(tái)共5名董事，3名由萬科任命，2名由戴德梁行任命。目前公司董事會(huì)由11名成員組成，包含2名執(zhí)行董事、5名非執(zhí)行董事及4名獨(dú)立非執(zhí)行董事。朱保全先生，48歲，董事長、執(zhí)行董事兼總經(jīng)理，主要負(fù)責(zé)公司整體運(yùn)營，確定其戰(zhàn)略政策和發(fā)展方向。朱先生擁有豐富的地產(chǎn)與物業(yè)管理行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，并致力于行業(yè)數(shù)字化變革，擁有10年以上大型企業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)。朱先生自2010年5月起出任總經(jīng)理，自2011年2月起出任董事、董事長兼總經(jīng)理，并于2022年3月2日獲重新委任為執(zhí)行董事。何曙華先生，47歲，執(zhí)行董事，主要負(fù)責(zé)政府及企業(yè)客戶服務(wù)。何先生擁有逾20年豐富的物業(yè)管理行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，于1998年4月加入公司后，先后擔(dān)任廣州大區(qū)總經(jīng)理、商企事業(yè)部首席執(zhí)行官、公司首席市場官等。王文金先生，56歲，非執(zhí)行董事，主要負(fù)責(zé)整體發(fā)展提供指導(dǎo)。王先生于1993年11月加入萬科企業(yè)后，歷任財(cái)務(wù)部總經(jīng)理、財(cái)務(wù)總監(jiān)、首席財(cái)務(wù)官、首席風(fēng)險(xiǎn)官、執(zhí)行董事、執(zhí)行副總裁及財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人。張旭先生，59歲，非執(zhí)行董事，主要負(fù)責(zé)為公司整體發(fā)展提供指導(dǎo)。張先生于2002年11月加入萬科企業(yè)后，歷任武漢市萬科房地產(chǎn)有限公司常務(wù)副總經(jīng)理及總經(jīng)理，主要負(fù)責(zé)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)與經(jīng)營；及萬科企業(yè)副總裁，主要負(fù)責(zé)戰(zhàn)略、投資、營銷、運(yùn)營及海外業(yè)務(wù)的管理。孫嘉先生，44歲，非執(zhí)行董事，主要負(fù)責(zé)為公司的整體發(fā)展提供指導(dǎo)。孫先生于2007年7月加入萬科企業(yè)后，歷任萬科企業(yè)戰(zhàn)略與投資管理部副總經(jīng)理及總經(jīng)理、萬科企業(yè)副總裁、首席財(cái)務(wù)官等。2、在管規(guī)模領(lǐng)先的全域空間服務(wù)提供商“三架馬車”協(xié)同發(fā)展，打造三條增長曲線。截至2021年末，公司合計(jì)在管面積為7.8億平方米，其中住宅及非住業(yè)態(tài)分別占比84.1%及15.9%。公司外拓+收并購持續(xù)發(fā)力，截至2021年末公司總在管面積躍居行業(yè)第一。2021A公司總合約面積為10.1億平方米，對(duì)應(yīng)合約在管比為1.3。公司全業(yè)態(tài)協(xié)同發(fā)展，據(jù)公司規(guī)劃，萬科物業(yè)、萬物梁行、萬物云城預(yù)期增速分別在30%-，30%-60%及60%+范圍內(nèi)。在公司的成長邏輯中，其一是現(xiàn)在的成熟業(yè)務(wù)，來自于萬科物業(yè)及萬物梁行的傳統(tǒng)物業(yè)驅(qū)動(dòng)。第二階段增長曲線來自蝶城戰(zhàn)略驅(qū)動(dòng)下的住宅+增值業(yè)務(wù)提速增長，以及萬物梁行長尾業(yè)務(wù)增長。其三是明天業(yè)務(wù)的增長曲線，即持續(xù)戰(zhàn)略性投入的智慧城市和互聯(lián)網(wǎng)業(yè)務(wù)。在管面積行業(yè)第一，建立強(qiáng)大的流量平臺(tái)。住宅物業(yè)服務(wù)在管面積行業(yè)領(lǐng)先。截至2022Q1，公司在管及合約項(xiàng)目數(shù)量分別為2889和3956個(gè)，在管面積和合約面積分別為6.7和8.9億平米，對(duì)應(yīng)合約在管比為1.3。從2021A主要物管公司住宅分部在管面積看，公司整體規(guī)模處于行業(yè)第一梯隊(duì)，并持續(xù)維持增長態(tài)勢(shì)，2019-2021年公司在管面積及合約面積的年復(fù)合增長率達(dá)23.8%及25.5%。持續(xù)提升高量級(jí)城市服務(wù)空間密度。截至2022Q1，公司住宅物業(yè)服務(wù)覆蓋中國30個(gè)省的超120個(gè)城市，未來公司將持續(xù)聚焦戰(zhàn)略重點(diǎn)城市，提升服務(wù)空間密度。從截至2022Q1在管面積分布看，一線城市及香港、新一線城市、二線城市、其他城市分別占比13.5%、43.9%、31.7%、11.0%；華東、華南、華北、西部、東北、華中區(qū)域分別占比34.6%、19.8%、14.0%、14.1%、9.3%、8.2%。外拓持續(xù)發(fā)力，物管費(fèi)穩(wěn)步提升。公司來自于第三方的項(xiàng)目占比穩(wěn)步提升。2021年公司完成伯恩物業(yè)和陽光智博收購，截至2021A，公司在管面積中第三方項(xiàng)目占比首次突破50%，隨著公司市場化進(jìn)一步推進(jìn)，第三方物業(yè)占比預(yù)期將持續(xù)提升。從項(xiàng)目中標(biāo)率來看，第三方物業(yè)的歷年中標(biāo)率維持在50%+。從物管費(fèi)看，截至2021A公司住宅分部平均每月每平米物管費(fèi)收入為3.13元，呈穩(wěn)步提升態(tài)勢(shì)，其中來自于集團(tuán)層面的項(xiàng)目平均單位收入高于來自于第三方的項(xiàng)目。從項(xiàng)目管理情況來看，來自萬科及合聯(lián)營項(xiàng)目收繳率保持在95%+，來自第三方項(xiàng)目收繳率2021A提升至90%+。從項(xiàng)目續(xù)約率來看，內(nèi)外部項(xiàng)目續(xù)約率都在接近100%水平。通過戰(zhàn)略收并購快速拓展規(guī)模，提升華東區(qū)域布局密度。公司在2021年下半年完成對(duì)伯恩物業(yè)及陽光智博的并購，累計(jì)新增在管面積約0.8億平方米，新增合約面積約1.4億平米。兩宗收并購進(jìn)一步幫助提升公司在華東區(qū)域尤其福建省的市場份額。2021年9月及10月，兩家并購企業(yè)陸續(xù)開始產(chǎn)生并表收益。居住相關(guān)資產(chǎn)服務(wù)收入穩(wěn)步提升。截至2021A，公司居住相關(guān)資產(chǎn)服務(wù)收入為12.6億元，2019-2021年復(fù)合增長率達(dá)18.8%。其中房屋銷售及租賃經(jīng)濟(jì)服務(wù)、房屋再裝修及美居服務(wù)分別實(shí)現(xiàn)收入8.2、4.4億元，2019-2021年復(fù)合增長率為20.2%、16.2%，2021A占分部收入比為65.2%、34.8%。其他社區(qū)增值服務(wù)收入過去三年規(guī)模平穩(wěn)略降。2021A公司其他社區(qū)增值服務(wù)收入為5.4億元，2019-2021年收入規(guī)模平穩(wěn)略降。2021A結(jié)構(gòu)中車位銷售服務(wù)占比62.3%，其他類服務(wù)（含公共區(qū)域運(yùn)營服務(wù)、機(jī)電設(shè)備維護(hù)服務(wù)及社區(qū)餐飲服務(wù)等）占比37.7%。商企業(yè)務(wù)高速增長，持續(xù)拓展城市空間服務(wù)邊界。非住業(yè)態(tài)在管面積年復(fù)合增長率超60%：截至2022Q1，公司非住分部在管及合約項(xiàng)目數(shù)量分別為1650和1754個(gè)，在管面積和合約面積分別為13560和14718萬平米，對(duì)應(yīng)合約在管比為1.1。非住業(yè)態(tài)規(guī)模持續(xù)呈現(xiàn)高增長，在管及合約面積2019-2021年復(fù)合增長率分別為60.7%及68.0%。從2021A主要物管公司非住宅分部在管面積看，公司非住業(yè)態(tài)在管規(guī)模處于行業(yè)中上游水平。而從收入市占來看，2021A公司占0.21%，位列行業(yè)第一。按面積劃分，一二線城市占比達(dá)到9成+。截至2022Q1，公司非住業(yè)態(tài)在管面積按城市能級(jí)分布，一線城市及香港、新一線城市、二線城市、其他城市分別占比27.6%、38.4%、24.2%、9.8%，相較住宅分部更加聚焦核心高能級(jí)城市。分區(qū)域看，華東、華南、華北、西部、東北、華中分別占比41.2%、26.7%、12.7%、7.8%、6.3%、5.3%。寫字樓業(yè)態(tài)布局較早，商業(yè)及公建未來可期。截至2022Q1，公司非住業(yè)態(tài)合計(jì)在管面積13560萬平米。其中辦公空間8384萬平米，占比61.8%，2019-2021年復(fù)合增長率為52.9%；其他業(yè)態(tài)（主要包括商業(yè)及公建）在管面積5176萬平米，2019-2021年復(fù)合增長率為76.5%，占比在持續(xù)提升。物管費(fèi)持續(xù)增長，客群主要為第三方。截至2022Q1公司非住分部每月每平米物管費(fèi)收入為5.84元，呈穩(wěn)步上升態(tài)勢(shì)，其中辦公空間物管費(fèi)單價(jià)高于商業(yè)及公建類。從項(xiàng)目來源看，截至2021年公司非住業(yè)態(tài)第三方在管面積占比高達(dá)85.6%。收繳率和續(xù)約率都保持在較高水平。截至2022Q1，公司辦公空間的收繳率為95.6%，其他業(yè)態(tài)的收繳率為97.3%，持續(xù)維持高位。從續(xù)約率情況來看，2022Q1來自于第三方的續(xù)約率為99.1%。開發(fā)商增值服務(wù)收入Q1增速放緩，過去三年樓宇修繕業(yè)務(wù)成長最快。截至2021A，公司開發(fā)商增值服務(wù)收入為30.7億元，2019-2021年復(fù)合增長率為34.5%；其中案場服務(wù)、交付前支持服務(wù)、樓宇修繕服務(wù)收入分別為18.1、6.8、5.7億元，2019-2021年復(fù)合增長率為19.7%、32.1%、293.2%，2021A收入占分部收入比例為59.1%、22.3%和18.6%。2022Q1分部收入增長放緩，Q1收入為6.6億元，同比增長18.8%。城市空間整合服務(wù)呈現(xiàn)爆發(fā)式擴(kuò)張。截至2022Q1，公司已在全國30個(gè)城市擁有52個(gè)城市空間整合服務(wù)項(xiàng)目，項(xiàng)目數(shù)量及收入端均呈現(xiàn)爆發(fā)式增長。公司2021A城市空間整合服務(wù)收入為3.4億元，2019-2021年復(fù)合增長率達(dá)233.4%。2022Q1收入為1.2億元，同比增長2倍。區(qū)別于傳統(tǒng)公建物管業(yè)務(wù)的是，公司的城市空間服務(wù)在傳統(tǒng)的環(huán)衛(wèi)業(yè)務(wù)以外，重點(diǎn)打造專項(xiàng)設(shè)施運(yùn)營業(yè)務(wù)、為客戶提供智慧方案、通過數(shù)字化底座加成為政府公建業(yè)態(tài)提供空間治理服務(wù)，這需要較強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)智能化能力作為支持，公司在智慧研發(fā)方面具備先發(fā)優(yōu)勢(shì)，初具規(guī)模并逐步實(shí)現(xiàn)商業(yè)化的AIoT和BPaaS系統(tǒng)可有效植入，協(xié)助區(qū)域閉環(huán)管理和幫助提升客戶體驗(yàn)，同時(shí)帶來各環(huán)節(jié)效率的提升、經(jīng)營環(huán)節(jié)分工的明確、冗余人力的節(jié)省。而區(qū)別于其他互聯(lián)網(wǎng)參與者的是，公司具備本地化部署能力和線上線下一體化整合能力，并更熟知商企/政府客戶的痛點(diǎn)和需求。從底層到頂層的技術(shù)體系加固技術(shù)壁壘，商業(yè)化變現(xiàn)正在加速。截至2022Q1，公司已在超90個(gè)城市為物業(yè)開發(fā)商、物業(yè)管理者及政企客戶提供服務(wù)，覆蓋智慧工地、智慧社區(qū)、智慧樓宇、智慧產(chǎn)業(yè)園區(qū)、智慧城市等場景下的AIoT解決方案。2021A公司付費(fèi)客戶數(shù)量為1030個(gè)，平均收入118.1萬元/位，同比增長34.8%；履約合同合計(jì)1686份，平均收入72.1萬元/份，同比增長32.5%。BPaaS解決方案主要包括遠(yuǎn)程企業(yè)運(yùn)營服務(wù)及遠(yuǎn)程空間運(yùn)營服務(wù)。2021A公司遠(yuǎn)程企業(yè)運(yùn)營服務(wù)付費(fèi)客戶數(shù)量為89個(gè)，平均收入520.4萬元/位，同比下降35.9%；履約合同合計(jì)197份，平均收入235.8萬元/份，同比增長20.1%。蝶城模型打造單元全業(yè)態(tài)閉環(huán)，提升濃度實(shí)現(xiàn)裂變。公司將一些有潛力的街道篩選進(jìn)入蝶城預(yù)備軍，隨著對(duì)蝶城越發(fā)深入的熟悉挖掘更多的服務(wù)機(jī)會(huì)，其中包括商業(yè)、城市物業(yè)等多種類型及大小的業(yè)務(wù)，也包括供應(yīng)鏈上多種形式的服務(wù)，促進(jìn)蝶城街道進(jìn)入加速成長期。一般來說一個(gè)蝶城的標(biāo)準(zhǔn)模型如下：

覆蓋范圍：一個(gè)街道為中心，三公里半徑服務(wù)圈0-標(biāo)準(zhǔn)蝶城周期：5年投資額：1500萬-2000萬組織結(jié)構(gòu)：每個(gè)陣營體（商業(yè)、城市服務(wù)等多產(chǎn)品線）負(fù)責(zé)10條街道成熟蝶城創(chuàng)收：1億+營收，20%+毛利率，10%+凈利率；超過2億營收將規(guī)劃裂變成長歷程：初期-目標(biāo)蝶城-對(duì)應(yīng)3000戶住戶；中期-主攻蝶城-對(duì)應(yīng)6000戶住戶；

成熟期-標(biāo)準(zhǔn)蝶城-對(duì)應(yīng)10000戶住戶規(guī)劃：2022年完成30個(gè)蝶城部署，未來3年完成300個(gè)。公司在100個(gè)城市選擇了3402個(gè)街道作為主要目標(biāo)。截至2022年3月31日，公司的目標(biāo)蝶城、主攻蝶城和標(biāo)準(zhǔn)蝶城分別為219、119、121個(gè)，合計(jì)459個(gè)。到目前來看，已分別增至208、175、148個(gè)，合計(jì)531個(gè)。3、財(cái)務(wù)分析公司2021年的營業(yè)總收入237億元，保持高速增長，2019至2021年復(fù)合增長率達(dá)30.5%，其中社區(qū)空間居住消費(fèi)服務(wù)、商企和城市空間綜合服務(wù)、AIoT及BPaaS解決方案服務(wù)分別占比56%、37%及8%。2022Q1公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入68億元，同比增長44.2%。社區(qū)空間居住消費(fèi)服務(wù)收入穩(wěn)步提升。公司2021年社區(qū)空間居住消費(fèi)服務(wù)收入為132億元，2019-2021年復(fù)合增速為22.1%。其中住宅物業(yè)服務(wù)、居住相關(guān)資產(chǎn)服務(wù)、其他社區(qū)增值服務(wù)收入占比分別為86.3%、9.5%和4.1%。2022Q1收入為39億元，同比增長40.4%。商企和城市空間綜合服務(wù)收入高速增長。公司2021年商企和城市空間綜合服務(wù)收入為87億元，2019-2021年整體復(fù)合增速達(dá)42.3%，其中物業(yè)及設(shè)施管理服務(wù)、開發(fā)商增值服務(wù)、城市空間整合服務(wù)CAGR分別為43.5%、34.5%、233.4%，2021A對(duì)應(yīng)收入貢獻(xiàn)比例分別為60.8%、35.3%和3.9%。2022Q1收入為24億元，同比增長50.2%。解決方案服務(wù)收入增速最快，BPaaS收入占比提升。公司2021年AIoT及BPaaS解決方案服務(wù)收入為19億元，2019~2021年整體復(fù)合增速達(dá)51.5%。BPaaS收入占比持續(xù)提升，2021年AIoT及BPaaS解決方案收入占比分別為65.7%和34.3%。2022Q1收入為5億元，同比增長47.6%。2021A整體毛利率小幅下降。2021年公司整體毛利潤為40億元，對(duì)應(yīng)毛利率為17.0%，同比下降1.5個(gè)百分點(diǎn)。分業(yè)務(wù)類型看，2021年公司社區(qū)空間居住消費(fèi)服務(wù)中的住宅物業(yè)、居住相關(guān)資產(chǎn)、其他社區(qū)增值服務(wù)毛利率分別為11.1%、30.3%、80.8%，同比下降3.9、下降1.4、增長21.8個(gè)百分點(diǎn)。商企和城市空間綜合服務(wù)中的物業(yè)及設(shè)施管理、開發(fā)商增值、城市空間整合服務(wù)毛利率分別為13.7%、19.5%、17.