北京城建竇店項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告課件

城建竇店項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告北京中原2010.08謹(jǐn)呈：北京城建集團(tuán)城建竇店項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告北京中原謹(jǐn)呈：北京城建集團(tuán)宏觀大勢(shì)研判市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析市場(chǎng)需求分析客戶定位市場(chǎng)定位報(bào)告思路分析定位宏觀大勢(shì)研判市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析市場(chǎng)需求分析客戶定位市場(chǎng)定位報(bào)告思路分析1分析1宏觀大勢(shì)研判Part1宏觀大勢(shì)研判Part1國內(nèi)經(jīng)濟(jì)：整體向好，局部過熱，通脹預(yù)期，引發(fā)調(diào)控在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇及通貨膨脹民的雙重作用下，各地的資金持有者，越來越多地選擇進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)尋求出路，導(dǎo)致地產(chǎn)市場(chǎng)投資過熱，房?jī)r(jià)飛漲，嚴(yán)重抑制民生消費(fèi)需求，引發(fā)政策宏觀調(diào)控宏觀經(jīng)濟(jì)分析宏觀大勢(shì)研判數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局GDP呈V型反轉(zhuǎn)，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇CPI、PPI指數(shù)持續(xù)上漲，通脹預(yù)期強(qiáng)化部分城市房?jī)r(jià)漲幅達(dá)到新高09至10年全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)國內(nèi)經(jīng)濟(jì)：整體向好，局部過熱，通脹預(yù)期，引發(fā)調(diào)控在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇及“我有決心，本屆政府任期內(nèi)能把這件事情管好，使房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，使房?jī)r(jià)能夠保持在一個(gè)合理的價(jià)位?！焙暧^經(jīng)濟(jì)分析宏觀大勢(shì)研判中原認(rèn)為，本次調(diào)控——打擊力度強(qiáng)，運(yùn)用金融、行政、稅收等手段嚴(yán)厲打壓沖擊范圍廣，對(duì)持有環(huán)節(jié)進(jìn)行打壓，抑制不合理需求調(diào)控時(shí)間長(zhǎng)，對(duì)樓市進(jìn)行中長(zhǎng)期內(nèi)的深度調(diào)整調(diào)控政策：平抑高價(jià)、合理供需、穩(wěn)定房市“我有決心，本屆政府任期內(nèi)能把這件事情管好，使房地產(chǎn)市場(chǎng)健康宏觀經(jīng)濟(jì)分析宏觀政策研讀改變出讓方式限制拿地規(guī)模70/90限制限價(jià)房與本案緊密契合的新政關(guān)注點(diǎn)常規(guī)的操盤理念和規(guī)劃方式不能滿足當(dāng)下的市場(chǎng)環(huán)境本案受拿地規(guī)模限制，須分地塊拿地，制約了產(chǎn)品與規(guī)劃的發(fā)揮空間，操盤方式亟待突破單宗住宅用地出讓，建筑面積控制在20萬平米以下綜合評(píng)標(biāo)、限價(jià)房競(jìng)地價(jià)及限地價(jià)競(jìng)政策性住房面積土地出讓合同中限定地塊90平米以下中小套型比例加大政策性住房用地供應(yīng)，占總供地比例達(dá)70%宏觀經(jīng)濟(jì)分析宏觀政策研讀改變出讓方式限制拿地規(guī)模70/90限宏觀經(jīng)濟(jì)分析宏觀大勢(shì)小結(jié)國內(nèi)經(jīng)濟(jì)：投資過熱，房?jī)r(jià)飛漲，民生消費(fèi)受抑制1政策解讀：平抑高價(jià)、嚴(yán)打投資、穩(wěn)定房市2相關(guān)影響：分期拿地，限制產(chǎn)品與規(guī)劃3“掌握時(shí)局，靈活應(yīng)對(duì)，核心價(jià)值，運(yùn)籌帷幄”宏觀經(jīng)濟(jì)分析宏觀大勢(shì)小結(jié)國內(nèi)經(jīng)濟(jì)：投資過熱，房宏觀經(jīng)濟(jì)分析宏觀大勢(shì)小結(jié)新政下操盤模式的核心突破點(diǎn)如何在市場(chǎng)驟變中把控項(xiàng)目充分把握區(qū)域市場(chǎng)和客戶需求如何確保土地儲(chǔ)備并實(shí)現(xiàn)方案升級(jí)一階一策拿地一策，規(guī)劃一策如何在激烈競(jìng)爭(zhēng)中全勝出擊打造市場(chǎng)稀缺產(chǎn)品塑造具有核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的絕對(duì)產(chǎn)品力宏觀經(jīng)濟(jì)分析宏觀大勢(shì)小結(jié)新政下操盤模式的核心突破點(diǎn)如何在市場(chǎng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析Part2市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析Part2宏觀市場(chǎng)分析一宏觀市場(chǎng)分析一市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析——土地市場(chǎng)市場(chǎng)反應(yīng)——后市預(yù)期不明朗，開發(fā)商轉(zhuǎn)而儲(chǔ)備優(yōu)質(zhì)土地新政后部分住宅用地出讓情況地塊規(guī)劃建面（平米）開發(fā)商樓面價(jià)（元/平米）投標(biāo)排名出讓日期大興采育鎮(zhèn)西組團(tuán)01-0118號(hào)地塊83503恒盛合天和信4502_

2010年5月7日延慶康莊鎮(zhèn)146688龍慶地產(chǎn)681.7_2010年5月7日長(zhǎng)陽站8號(hào)地186948建工集團(tuán)750012010年5月18日長(zhǎng)陽起步區(qū)3號(hào)地157992萬科中糧622322010年5月18日昌平北七家（部分限價(jià))234719金融街控股770032010年5月18日長(zhǎng)陽起步區(qū)6號(hào)地239507中鐵609612010年5月20日長(zhǎng)陽鎮(zhèn)起步區(qū)2號(hào)地及3號(hào)地北側(cè)地塊524858首開3252_2010年5月20日通州區(qū)永順鎮(zhèn)住宅混合公建用地171790中天順和珠江515332010年5月21日5月以來，土地市場(chǎng)共成交住宅用地總面積近130公頃，僅占全年2500公頃住宅供地計(jì)劃的5%部分土地因價(jià)格、用地性質(zhì)出現(xiàn)流拍住宅用地市場(chǎng)“高溢價(jià)”難尋現(xiàn)象一：報(bào)價(jià)與底價(jià)不符流拍竇店京南嘉園三期地塊因報(bào)價(jià)高于底價(jià)流拍，已于近期重新上市；順義馬坡報(bào)價(jià)均低于底價(jià)流拍現(xiàn)象二：商業(yè)用地出手謹(jǐn)慎近期五商業(yè)金融地塊因無人報(bào)價(jià)而流拍市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析——土地市場(chǎng)市場(chǎng)反應(yīng)——后市預(yù)期不明朗，開發(fā)商轉(zhuǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析——住宅市場(chǎng)中原認(rèn)為——量?jī)r(jià)平衡是2010年的關(guān)鍵新政后，當(dāng)前市場(chǎng)呈現(xiàn)：成交量驟然下降，價(jià)格略有松動(dòng)的狀況。開發(fā)商借09年市場(chǎng)火爆，手握重金，當(dāng)前市場(chǎng)各方僵持不下，觀望氣氛濃厚。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析——住宅市場(chǎng)中原認(rèn)為——量?jī)r(jià)平衡是2010年的關(guān)房山規(guī)劃解讀二房山規(guī)劃解讀二“新南城”騰飛，大房山機(jī)遇區(qū)域規(guī)劃優(yōu)勢(shì)重點(diǎn)規(guī)劃——“兩軸兩帶多中心”

城市空間發(fā)展戰(zhàn)略指出：房山為“西部生態(tài)發(fā)展帶”，北京西部的綠色屏障2900億資金投入——《促進(jìn)城市南部地區(qū)加快發(fā)展行動(dòng)計(jì)劃》稱將用3年時(shí)間向崇文、宣武、房山、豐臺(tái)和大興投入2900億元資金用于軌道交通等基礎(chǔ)設(shè)施、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、民生惠民等方面產(chǎn)業(yè)格局——首次提出打造“一軸一帶多園區(qū)”的城南產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局軌道交通——為南城發(fā)展帶來前所未有的活力城市血脈迅速疏通新南城規(guī)劃“新南城”騰飛，大房山機(jī)遇區(qū)域規(guī)劃優(yōu)勢(shì)重點(diǎn)規(guī)劃——“兩軸兩帶房山概況區(qū)域資源優(yōu)勢(shì)強(qiáng)勢(shì)規(guī)劃支撐，房山潛力巨大“兩軸”即京石高速公路發(fā)展軸和良鄉(xiāng)、燕房組團(tuán)連接線發(fā)展軸?！叭龓А奔礀|部發(fā)展帶、中部發(fā)展帶和西部山區(qū)發(fā)展帶?！拔鍒@區(qū)”即北京石化新材料科技產(chǎn)業(yè)基地、竇店高端汽車零部件產(chǎn)業(yè)基地、中央休閑購物區(qū)、中國房山世界地質(zhì)公園和都市現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū)五個(gè)重點(diǎn)功能區(qū)。區(qū)域概況——房山區(qū)位于北京市區(qū)西南，總面積2019平方公里，人口83萬，地?zé)?、人文、生態(tài)資源豐富。發(fā)展戰(zhàn)略——“堅(jiān)持科學(xué)發(fā)展，加快城市化、工業(yè)化、現(xiàn)代化進(jìn)程，建設(shè)產(chǎn)業(yè)友好、生態(tài)宜居新房山”區(qū)域格局——構(gòu)建“兩軸、三帶、五園區(qū)”軍事保障——境內(nèi)有部隊(duì)、裝甲兵學(xué)院、軍用機(jī)場(chǎng)等軍事機(jī)關(guān)，保障了區(qū)域發(fā)展的安全性房山概況區(qū)域資源優(yōu)勢(shì)強(qiáng)勢(shì)規(guī)劃支撐，房山潛力巨大“兩軸”即京石通往市區(qū)道路：京原鐵路京石高速公路、京保公路、京原公路、境外有豐北路、黃良路；計(jì)劃新增3條進(jìn)城通道京石二通道，京良路和豐良路城鐵：九號(hào)線轉(zhuǎn)房山線（2010年底試運(yùn)營）終點(diǎn)至閻村蘇莊大街站，距本項(xiàng)目約5公里。未來預(yù)計(jì)會(huì)延長(zhǎng)到燕山公交：公交車917支直通區(qū)內(nèi)良鄉(xiāng)暢達(dá)之城長(zhǎng)陽★竇店京廣鐵路京廣鐵路高速、輕軌讓房山更暢通區(qū)域消費(fèi)市場(chǎng)擴(kuò)大，輻射城市西、南方向客群京石高速六環(huán)京良路京深公路豐良路良鄉(xiāng)暢達(dá)之城長(zhǎng)陽★竇店京廣鐵路京廣鐵路高速、輕軌讓房山更暢通★良鄉(xiāng)竇店竇店新城規(guī)劃——“首都西南樞紐、以現(xiàn)代都市工業(yè)為主導(dǎo)的重點(diǎn)發(fā)展城鎮(zhèn)”、燕山石化新材料基地、京西重工收購德爾福懸架和制動(dòng)部門后確定的工業(yè)基地、中鐵集裝箱物流基地竇店的工業(yè)產(chǎn)業(yè)將迅速帶動(dòng)區(qū)域商務(wù)氛圍，帶來大量高端客群。產(chǎn)業(yè)之城工業(yè)開發(fā)引擎，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展長(zhǎng)陽★良鄉(xiāng)竇店竇店新城規(guī)劃——產(chǎn)業(yè)之城工業(yè)開發(fā)引擎，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)迅猛★良鄉(xiāng)長(zhǎng)陽竇店教育之城名校云集，引入大量高素質(zhì)教師客群良鄉(xiāng)衛(wèi)星城、大學(xué)城規(guī)劃——良鄉(xiāng)高教園區(qū)位于良鄉(xiāng)衛(wèi)星城東南端，南鄰規(guī)劃中的六環(huán)，距市區(qū)廣安門23公里。園區(qū)規(guī)劃占地6.49平方公里，規(guī)劃總建筑面積為299.17萬平方米，總投資約70億人民幣。目前北京工商大學(xué)、北京理工大學(xué)、首都師范大學(xué)、北京經(jīng)貿(mào)職業(yè)學(xué)院、中國社會(huì)科學(xué)院研究生院、首都醫(yī)科大學(xué)、中央民族大學(xué)已經(jīng)進(jìn)駐。最終高校教師規(guī)模將達(dá)1-2萬人，形成強(qiáng)大的購買力?！锪监l(xiāng)長(zhǎng)陽竇店教育之城名校云集，引入大量高素質(zhì)教師客群良鄉(xiāng)衛(wèi)★良鄉(xiāng)長(zhǎng)陽竇店長(zhǎng)陽CSD規(guī)劃：2009年9月13日已經(jīng)啟動(dòng)——“CSD是一個(gè)打造新房山的十年戰(zhàn)略規(guī)劃，未來的房山中央休閑購物區(qū)將以華北地區(qū)最大的Outlets為經(jīng)濟(jì)引擎，以戶外體育產(chǎn)業(yè)、會(huì)展經(jīng)濟(jì)為可持續(xù)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)動(dòng)力，以特色旅游產(chǎn)業(yè)為休閑服務(wù)主體，以酒店、餐飲、娛樂為配套服務(wù)的總體構(gòu)想休閑之城出則繁華，中央休閑區(qū)，吸進(jìn)更多城區(qū)外溢置業(yè)者★良鄉(xiāng)長(zhǎng)陽竇店長(zhǎng)陽CSD規(guī)劃：休閑之城出則繁華，中央休閑區(qū)，★良鄉(xiāng)長(zhǎng)陽竇店房山人文生態(tài)景點(diǎn)——周口店北京猿人遺址竇店西周燕都遺址博物館北方最大的巖溶洞穴群，仙棲洞境內(nèi)群巒拔萃，圣蓮山，上方山，十渡旅游、生態(tài)之城藏風(fēng)聚氣，坐擁國家級(jí)生態(tài)景觀資源，開啟宜居南城新生活★良鄉(xiāng)長(zhǎng)陽竇店房山人文生態(tài)景點(diǎn)——旅游、生藏風(fēng)聚氣，坐擁國家房山區(qū)竇店鎮(zhèn)總體規(guī)劃區(qū)域位置分析竇店——現(xiàn)代都市工業(yè)重鎮(zhèn)區(qū)域概況——竇店鎮(zhèn)位于房山東南部，距房山新城良鄉(xiāng)組團(tuán)9公里屬良鄉(xiāng)組團(tuán)和燕房組團(tuán)的輻射區(qū)?？偯娣e64.58平方公里，人口規(guī)模5.85萬。發(fā)展戰(zhàn)略——西南重要的產(chǎn)業(yè)發(fā)展新區(qū)，以現(xiàn)代都市工業(yè)、都市農(nóng)業(yè)、綠色人居和教育產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)發(fā)展的生態(tài)型重點(diǎn)城鎮(zhèn)房山區(qū)竇店鎮(zhèn)總體規(guī)劃區(qū)域位置分析竇店——現(xiàn)代都市工業(yè)重鎮(zhèn)區(qū)域房山區(qū)竇店鎮(zhèn)總體規(guī)劃鎮(zhèn)域土地利用規(guī)劃1、傳統(tǒng)歷史文化底蘊(yùn)（竇建德，朱三太子，弘恩寺，于莊塔，竇店古城），2、教育設(shè)施配套（現(xiàn)代管理大學(xué)、民族大學(xué)、信息大學(xué)正在建設(shè)，外環(huán)西路700畝教育用地；各村辦小學(xué)合并為兩大公辦小學(xué)；全村30個(gè)民辦幼兒園）3、醫(yī)療設(shè)施配套（以社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站為主，配以中心衛(wèi)生院）4、商業(yè)配套（未來將在工業(yè)區(qū)引入大型商場(chǎng)）竇店——傳承悠久歷史，配套逐漸完善房山區(qū)竇店鎮(zhèn)總體規(guī)劃鎮(zhèn)域土地利用規(guī)劃1、傳統(tǒng)歷史文化底蘊(yùn)（竇房山區(qū)竇店鎮(zhèn)總體規(guī)劃鎮(zhèn)域交通系統(tǒng)規(guī)劃1、京石客運(yùn)專線站點(diǎn)（市區(qū)、竇店、涿州、保定、石家莊），2、京石高速在竇店鎮(zhèn)有五個(gè)出口（錦繡路出口，竇店出口及入口、往石家莊方向出口及入口），3、京石第二通道經(jīng)過竇店西北角，4、S5輕軌線有望延長(zhǎng)到竇店，經(jīng)過工業(yè)區(qū)，到達(dá)鎮(zhèn)中心竇店——路網(wǎng)發(fā)達(dá)，通達(dá)良好房山區(qū)竇店鎮(zhèn)總體規(guī)劃鎮(zhèn)域交通系統(tǒng)規(guī)劃1、京石客運(yùn)專線站點(diǎn)（市房山區(qū)竇店鎮(zhèn)總體規(guī)劃鎮(zhèn)域功能、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)都市觀光農(nóng)業(yè)區(qū)都市觀光農(nóng)業(yè)區(qū)生態(tài)旅游產(chǎn)業(yè)區(qū)以京石高速公路為界：1、以西為鎮(zhèn)區(qū)西區(qū)，呈南北帶狀發(fā)展，發(fā)展文化教育、房地產(chǎn)業(yè)、生活服務(wù)業(yè)等；2、以東為鎮(zhèn)區(qū)東區(qū)（工業(yè)區(qū)），發(fā)展制造業(yè)、都市型工業(yè)；外圍生態(tài)屏障發(fā)展高效性、都市型農(nóng)業(yè)竇店——產(chǎn)業(yè)之城，正在啟動(dòng)房山區(qū)竇店鎮(zhèn)總體規(guī)劃鎮(zhèn)域功能、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)都市觀光農(nóng)業(yè)區(qū)都市觀光據(jù)守絕對(duì)資源，未來發(fā)展提速竇店——京南“新星城”據(jù)守絕對(duì)資源，未來發(fā)展提速整體市場(chǎng)概況三整體市場(chǎng)概況三昌平區(qū)均價(jià)16771元/㎡順義區(qū)均價(jià)13452元/㎡大興區(qū)均價(jià)14542元/㎡通州區(qū)均價(jià)19528元/㎡房山均價(jià)11658元/㎡沿六環(huán)區(qū)縣的房?jī)r(jià)在1.35萬元/㎡–1.95萬元/㎡

之間，房山目前均價(jià)尚不足1.2萬元；大房山規(guī)劃發(fā)展前景廣闊，區(qū)域價(jià)格仍有大幅上升空間。房山市場(chǎng)價(jià)格逐步走高，仍為環(huán)六環(huán)區(qū)域最低整體價(jià)格昌平區(qū)順義區(qū)均價(jià)13452元/㎡大興區(qū)均價(jià)14542元/㎡通房山市場(chǎng)在售項(xiàng)目余量合計(jì)約178萬平米，低品質(zhì)項(xiàng)目余量大世界名園規(guī)劃320萬㎡實(shí)施可行性較低未計(jì)入余量統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目名稱住宅總規(guī)模住宅上市量未上市量已售體量在售存量存量原香小鎮(zhèn)16.9716.970133.973.97加州水郡107.1107.1089.118.0118.01西棕櫚灘3826.111.922.53.615.5瑞雪春堂5126.1324.8724.361.7726.64北潞尚界129.52.56.92.65.1曦城國際13.0513.05013.0500水墨林溪63194419044世界名園（一期）50242620430天恒樂活城408.131.97.70.4132.31綠城百合39.339.3037.22.12.1合計(jì)430.42289.25141.17252.8136.46177.63105萬㎡市場(chǎng)供應(yīng)房山市場(chǎng)在售項(xiàng)目余量合計(jì)約178萬平米，低品質(zhì)項(xiàng)目余量大世界地區(qū)項(xiàng)目名稱土地總面積（萬平方米）規(guī)劃建筑面積（萬平方米）良鄉(xiāng)城關(guān)圣水嘉名13.8733.89長(zhǎng)陽水碾屯村改造一期17.0329.32高教園區(qū)中央設(shè)施一號(hào)住宅、商業(yè)金融用地15.1122.14廣陽城2.973.41合計(jì)52.593.08房山區(qū)未來居住類土地供應(yīng)集中于長(zhǎng)陽，占總體供應(yīng)量的59%竇店鎮(zhèn)暫無土地供應(yīng)計(jì)劃公式良鄉(xiāng)新城內(nèi)無后續(xù)土地供應(yīng)長(zhǎng)陽占據(jù)供應(yīng)總量的極大比重土地供應(yīng)地區(qū)項(xiàng)目名稱土地總面積（萬平方米）規(guī)劃建筑面積（萬平方米）良宗地名稱開發(fā)商總建面（㎡）物業(yè)類型地區(qū)房山區(qū)竇店鎮(zhèn)(田家園小區(qū)）田家園11486住宅及居住公共設(shè)施竇

店房山區(qū)竇店鎮(zhèn)竇店村(聚豪苑四期)居住項(xiàng)目用地匯豪85108住宅及居住公共設(shè)施房山區(qū)竇店鎮(zhèn)居住、商業(yè)項(xiàng)目用地（田家園小區(qū)二期）田家園137808居住、商業(yè)房山區(qū)房山礦機(jī)路住宅及教育項(xiàng)目用地良工13497住宅及居住公共設(shè)施京南嘉園小區(qū)三期房地置業(yè)43241居住房山區(qū)廣陽新城居住項(xiàng)目用地高盛61000居住長(zhǎng)

陽房山區(qū)長(zhǎng)陽鎮(zhèn)廣陽新城居住項(xiàng)目用地玉亭60998住宅及居住公共服務(wù)設(shè)施長(zhǎng)陽鎮(zhèn)6號(hào)地中鐵240000限價(jià)商品房長(zhǎng)陽鎮(zhèn)8號(hào)地建工187000居住長(zhǎng)陽鎮(zhèn)3號(hào)地中糧萬科158000居住房山區(qū)長(zhǎng)陽鎮(zhèn)(長(zhǎng)陽鎮(zhèn)起步區(qū)1號(hào)地)居住、文化娛樂項(xiàng)目中糧萬科341461住宅及居住公共服務(wù)設(shè)施房山區(qū)長(zhǎng)陽鎮(zhèn)(長(zhǎng)陽鎮(zhèn)起步區(qū)5號(hào)地)居住﹑商業(yè)項(xiàng)目中糧萬科511700住宅及居住公共設(shè)施和商業(yè)設(shè)施房山區(qū)長(zhǎng)陽鎮(zhèn)(長(zhǎng)陽鎮(zhèn)起步區(qū)4號(hào)地)城建363791住宅及居住、商業(yè)及文化房山區(qū)拱辰街道辦事處住宅、商業(yè)（廣陽家園C、D區(qū)）項(xiàng)目綠地473369住宅及居住、商業(yè)金融房山線長(zhǎng)陽站8號(hào)地東側(cè)地塊首開166799商業(yè)金融用地、二類居住用地長(zhǎng)陽鎮(zhèn)起步區(qū)2號(hào)地及3號(hào)地北側(cè)住宅混合公建和多功能項(xiàng)目用地首開524858住宅混合多功能用地房山區(qū)拱辰街道辦事處東羊莊村（航天花園）住宅項(xiàng)目昂內(nèi)127378住宅及居住公共設(shè)施良

鄉(xiāng)房山區(qū)拱辰街道辦事處一街村（良鄉(xiāng)鴻順園東區(qū)K2-05）住宅德隆泰47483住宅及居住公共設(shè)施房山區(qū)拱辰街道黃辛莊村北住宅項(xiàng)目鴻潤(rùn)127147住宅及居住、醫(yī)療、市政房山區(qū)良鄉(xiāng)西路（原房山區(qū)交通局）居住、商業(yè)項(xiàng)目用地盛興建通14680居住及商業(yè)金融用地369萬房山市場(chǎng)即將入市的項(xiàng)目，建面約369萬㎡；竇店相對(duì)匱乏，僅占7.9%29萬㎡潛在供應(yīng)宗地名稱開發(fā)商總建面（㎡）物業(yè)類型地區(qū)房山區(qū)竇店鎮(zhèn)(未來發(fā)展熱點(diǎn)——城市化帶動(dòng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，工業(yè)化帶動(dòng)居民；區(qū)域價(jià)值帶動(dòng)——整體市場(chǎng)量?jī)r(jià)同步穩(wěn)升；專業(yè)眼光認(rèn)同——城建、萬科、中鐵、綠地、建工等知名開發(fā)商分別在此拿地；房市蓄勢(shì)待發(fā)——后續(xù)供應(yīng)體量與現(xiàn)有品牌價(jià)值均較低，升值空間巨大。房山價(jià)值顯現(xiàn)，洼地屬性認(rèn)可未來發(fā)展熱點(diǎn)——城市化帶動(dòng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，工業(yè)化帶動(dòng)居民；房山價(jià)值顯現(xiàn)市場(chǎng)分析四市場(chǎng)分析四長(zhǎng)陽良鄉(xiāng)竇店京石高速本案以京石高速為主軸，串聯(lián)房山，形成——“點(diǎn)、線、面”競(jìng)爭(zhēng)格局本案地處京石沿“線”房山區(qū)段最后一站面臨——房山市場(chǎng)“面”層競(jìng)爭(zhēng)竇店區(qū)內(nèi)“點(diǎn)”狀競(jìng)爭(zhēng)競(jìng)爭(zhēng)范圍區(qū)域及項(xiàng)目“面”長(zhǎng)陽板塊、良鄉(xiāng)板塊（市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)性、位置同向性）“點(diǎn)”竇店板塊（地緣同位性）競(jìng)爭(zhēng)范圍界定長(zhǎng)陽良鄉(xiāng)竇店京石高速本案以京石高速為主軸，串聯(lián)房山，長(zhǎng)陽良鄉(xiāng)竇店西棕櫚灘加州水郡中鐵原香小鎮(zhèn)中糧萬科長(zhǎng)陽半島綠地長(zhǎng)陽項(xiàng)目城建4#地京廣鐵路建工8#地中糧萬科3#地在售項(xiàng)目潛在供應(yīng)未成交地塊中鐵6#地首開2#及3#北側(cè)住宅及公建混合用地品牌開發(fā)商齊聚——持續(xù)聚焦熱點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)分析——長(zhǎng)陽板塊長(zhǎng)陽良鄉(xiāng)竇店西棕櫚灘加州水郡中鐵原香小鎮(zhèn)中糧萬科長(zhǎng)陽半島綠地地塊編號(hào)占地面積建筑面積綠化面積容積率成交價(jià)（億元）樓面地價(jià)（元）商品房?jī)上薹可虡I(yè)教育文娛1#160940334646

--

28423976180452.22264705#276236320000-

1900003000-

-1.8529.357264#21226617324116000012074136774801174421.815.1-3#104507157992----261822.029.8362238#150991186948----539071.931475006#118453239507-----2.0214.660952#、3#北2559275248582.0517.132535號(hào)地中糧萬科1號(hào)地中糧萬科4號(hào)地城建土地供應(yīng)集中（193萬㎡），區(qū)域地王頻出——后續(xù)競(jìng)爭(zhēng)激烈3號(hào)地中糧萬科8號(hào)地建工6號(hào)地中鐵競(jìng)爭(zhēng)分析——長(zhǎng)陽板塊地塊編號(hào)占地面積建筑面積綠化面積容積率成交價(jià)樓面地價(jià)商品房?jī)闪监l(xiāng)板塊長(zhǎng)陽良鄉(xiāng)竇店曦城國際陽光邑上瑞雪春堂依托交通設(shè)施——構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)地鐵高速競(jìng)爭(zhēng)分析——良鄉(xiāng)板塊良鄉(xiāng)板塊長(zhǎng)陽良鄉(xiāng)竇店曦城國際陽光邑上瑞雪春堂依托交通設(shè)施——長(zhǎng)陽良鄉(xiāng)竇店竇店周邊板塊世界名園水墨林溪樂活城綠城百合公寓先期入市競(jìng)品——四案各據(jù)一方競(jìng)爭(zhēng)分析——竇店板塊長(zhǎng)陽良鄉(xiāng)竇店竇店周邊板塊世界名園水墨林溪樂活城綠城百合公寓先長(zhǎng)陽——大型房企入市，大盤集中供應(yīng)老牌大盤加州水郡消化已近尾聲，但后續(xù)多地塊仍虎視眈眈，總體供應(yīng)有增無減。長(zhǎng)陽項(xiàng)目規(guī)模大、品牌集中，竇店無法與其正面比拼規(guī)模良鄉(xiāng)——有限土地供應(yīng)，掣肘項(xiàng)目規(guī)模，潛在威脅較小主要在售項(xiàng)目最大體量項(xiàng)目不過50萬，受土地供應(yīng)限制，未來存量逐漸消耗，難以形成大盤效應(yīng)。竇店——低地價(jià)，大體量區(qū)域明星級(jí)樓盤“綠城百合”即將退市，現(xiàn)存供應(yīng)以“世界名園”為首的低品質(zhì)項(xiàng)目為主。競(jìng)爭(zhēng)分析——規(guī)模長(zhǎng)陽——大型房企入市，大盤集中供應(yīng)長(zhǎng)陽項(xiàng)目規(guī)模大、品牌集中，板塊項(xiàng)目容積率物業(yè)類型長(zhǎng)陽加州水郡（四期）2.39-15層小高層住宅、4層花園洋房、13層酒店式公寓中鐵·原香小鎮(zhèn)1.623棟9.5-10層小高層；8棟4.5-6層花園洋房西棕櫚灘2.1712-14層板式小高層中糧萬科長(zhǎng)陽半島1.8-2.2板樓、塔樓（潛在供應(yīng)）綠地長(zhǎng)陽項(xiàng)目1.6未定（潛在供應(yīng)）竇店天恒樂活城1.811棟聯(lián)排、17棟疊拼、8棟小高層板樓、7棟多層洋房綠城百合1.1220棟4-5層板樓、10棟9層小高層、8棟16-18層高層世界名園1.25多層、小高層板樓水墨林溪1.268-11層板式小高層良鄉(xiāng)瑞雪春堂2.228棟9-15層板式小高層曦城國際2.0910-14層小高層板樓、塔樓陽光邑上1.66層電梯洋房、聯(lián)排別墅板塊間呈現(xiàn)容積率由高到低，產(chǎn)品形式由單一到豐富的過渡容積率較低產(chǎn)品線豐富2.0左右容積率小高層產(chǎn)品為主力競(jìng)爭(zhēng)分析——規(guī)劃板塊項(xiàng)目容積率物業(yè)類型長(zhǎng)陽加州水郡（四期）2.39-1序號(hào)項(xiàng)目面積區(qū)間主力戶型長(zhǎng)陽加州水郡58-91一至三居中鐵·原香小鎮(zhèn)76-150兩居西棕櫚灘150-220三至四居中糧萬科長(zhǎng)陽半島75-90二至三居綠地長(zhǎng)陽項(xiàng)目————良鄉(xiāng)瑞雪春堂57-124一居、三居曦城國際70-150一至三居陽光邑上68-135二至四居竇店天恒樂活城60-170一、二居；聯(lián)排、疊拼別墅綠城百合80-206三至五居世界名園105-160二至四居水墨林溪90-120二、三居竇店項(xiàng)目戶型覆蓋范圍廣，區(qū)域外以緊湊型產(chǎn)品為主力板塊507090110130150170200220長(zhǎng)陽

加州水郡

原香小鎮(zhèn)

萬科長(zhǎng)陽半島

西棕櫚灘

良鄉(xiāng)瑞雪春堂

曦城國際

陽光邑上

竇店樂活城

綠城百合公寓

世界名園

水墨林溪

60~206㎡70~130㎡競(jìng)爭(zhēng)分析——戶型序號(hào)項(xiàng)目面積區(qū)間主力戶型長(zhǎng)加州水郡58-91一至三居中鐵·配套現(xiàn)狀——以良鄉(xiāng)為中心向周邊輻射，竇店不占優(yōu)勢(shì)竇店——依靠社區(qū)配套，市政設(shè)施匱乏，僅供日常需求。良鄉(xiāng)——京城老牌“衛(wèi)星城”，立足教育產(chǎn)業(yè)，房山經(jīng)濟(jì)龍頭，配套較為完善。長(zhǎng)陽——目前配套設(shè)施相對(duì)較少，隨著熱點(diǎn)持續(xù)升溫、建設(shè)力度加大，未來配套逐漸完善。競(jìng)爭(zhēng)分析——配套配套現(xiàn)狀——以良鄉(xiāng)為中心向周邊輻射，竇店不占優(yōu)勢(shì)竇店——依靠序號(hào)項(xiàng)目總價(jià)區(qū)間（萬元）長(zhǎng)陽加州水郡80-126中鐵·原香小鎮(zhèn)104-205西棕櫚灘240-352良鄉(xiāng)瑞雪春堂52-113曦城國際86-185陽光邑上109-216竇店天恒樂活城90-255綠城百合152-391世界名園103-157水墨林溪90-120竇店項(xiàng)目總價(jià)廣、單價(jià)低——價(jià)格追漲長(zhǎng)陽總價(jià)廣競(jìng)爭(zhēng)分析——價(jià)格單價(jià)低序號(hào)項(xiàng)目總價(jià)區(qū)間（萬元）長(zhǎng)加州水郡80-126中鐵·原香小競(jìng)爭(zhēng)分析——新政后長(zhǎng)陽板塊監(jiān)控項(xiàng)目半島家園于7月24日開盤，并迅速售罄，主要原因是低價(jià)入市策略，目標(biāo)客戶是市場(chǎng)剛續(xù)族；原鄉(xiāng)小鎮(zhèn)于7月3日新增一預(yù)售證，原鄉(xiāng)小鎮(zhèn)逆市熱銷充分說明高品質(zhì)、低密度住宅在區(qū)域的稀缺性；西棕櫚灘以150平米以上三居大戶型為主，去化速度與長(zhǎng)陽板塊其它項(xiàng)目相比明顯遲緩，6、7月份持續(xù)個(gè)位數(shù)成交；加州水郡5、6月份成交量為期房轉(zhuǎn)現(xiàn)，銷售幾近末期，精裝強(qiáng)拉追求高溢價(jià)。競(jìng)爭(zhēng)分析——新政后長(zhǎng)陽板塊監(jiān)控項(xiàng)目半島家園于7月24日開盤，序號(hào)項(xiàng)目名稱5-7月成交量（套數(shù)）月均成交量（套數(shù)）7月成交均價(jià)（元/㎡）長(zhǎng)陽加州水郡4414.713552中鐵·原香小鎮(zhèn)47515813626西棕櫚灘1865969中糧萬科長(zhǎng)陽半島810（7.25-8.15）81013560新政后銷售情況：長(zhǎng)陽板塊住宅價(jià)格，新政后未作調(diào)整，整體價(jià)格依然堅(jiān)挺，其中于7月24日開盤的長(zhǎng)陽半島，開盤價(jià)低于預(yù)期，在開盤當(dāng)日全部售罄；長(zhǎng)陽板塊住宅成交量逆市上漲，足以證明性價(jià)比優(yōu)異，并且具有獨(dú)特性和領(lǐng)先性的產(chǎn)品才能獲得市場(chǎng)的高度認(rèn)可。競(jìng)爭(zhēng)分析——新政后長(zhǎng)陽板塊監(jiān)控項(xiàng)目序號(hào)項(xiàng)目名稱5-7月成交量（套數(shù)）月均成交量（套數(shù)）7月成競(jìng)爭(zhēng)分析——新政后良鄉(xiāng)板塊監(jiān)控項(xiàng)目瑞雪春堂5-7月成交量持續(xù)小幅下滑，價(jià)格未有明顯調(diào)整，去化速度慢于長(zhǎng)陽，其中舒適性大戶型產(chǎn)品消化速度緩慢；佳世苑6月已是尾盤銷售，目前已售罄。長(zhǎng)陽良鄉(xiāng)竇店競(jìng)爭(zhēng)分析——新政后良鄉(xiāng)板塊監(jiān)控項(xiàng)目瑞雪春堂5-7月成交量持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)分析——新政后良鄉(xiāng)板塊監(jiān)控項(xiàng)目序號(hào)項(xiàng)目名稱5-7月成交量（套數(shù)）月均成交量（套數(shù)）7月成交均價(jià)（元/㎡）良鄉(xiāng)瑞雪春堂692312684佳世苑20.67已售罄新政后銷售情況：良鄉(xiāng)板塊住宅價(jià)格，新政后未作調(diào)整；良鄉(xiāng)板塊目前在售項(xiàng)目有限，其中瑞雪春堂以月均23套的月消化速度，去化速度慢于長(zhǎng)陽。競(jìng)爭(zhēng)分析——新政后良鄉(xiāng)板塊監(jiān)控項(xiàng)目序號(hào)項(xiàng)目名稱5-7月成交競(jìng)爭(zhēng)分析——新政后竇店板塊監(jiān)控項(xiàng)目天恒樂活城于6月20日新增一預(yù)售證，均價(jià)高于周邊在售項(xiàng)目，消化速度較慢；綠城.百合公寓玉泉苑7號(hào)樓于2010年4月25日開盤，月均消化量6套；燕都世界名園均價(jià)低于周邊在售項(xiàng)目，月均消化量2.7套，已是尾盤銷售。長(zhǎng)陽良鄉(xiāng)竇店競(jìng)爭(zhēng)分析——新政后竇店板塊監(jiān)控項(xiàng)目天恒樂活城于6月20日新增競(jìng)爭(zhēng)分析——新政后竇店板塊監(jiān)控項(xiàng)目序號(hào)項(xiàng)目名稱5-7月成交量（套數(shù)）月均成交量（套數(shù)）7月成交均價(jià)（元/㎡）竇店天恒樂活城3115584綠城.百合公寓18614151燕都世界名園82.79080新政后銷售情況：竇店板塊住宅價(jià)格，新政后未作調(diào)整，該區(qū)域價(jià)格呈現(xiàn)兩極分化；竇店板塊新政后成交量低迷，月均持續(xù)個(gè)位數(shù)成交。競(jìng)爭(zhēng)分析——新政后竇店板塊監(jiān)控項(xiàng)目序號(hào)項(xiàng)目名稱5-7月成交競(jìng)爭(zhēng)分析——新政房山區(qū)域監(jiān)控項(xiàng)目均價(jià)：11585元/㎡

長(zhǎng)陽板塊良鄉(xiāng)板塊竇店板塊新政后房山區(qū)域住宅整體市場(chǎng)較為樂觀，在售項(xiàng)目月均消化量482套，其中長(zhǎng)陽板塊去化速度最快；月成交均價(jià)11585元/㎡；在政策尚不明朗下，竇店板塊價(jià)格保持在8000-9000元/㎡。競(jìng)爭(zhēng)分析——新政房山區(qū)域監(jiān)控項(xiàng)目均價(jià)：11585元/㎡竇店周邊版塊項(xiàng)目產(chǎn)品線豐富，總價(jià)覆蓋范圍較大。良鄉(xiāng)城區(qū)版塊借勢(shì)規(guī)劃利好，突出地段優(yōu)勢(shì)，價(jià)位在三版塊中處于中端。長(zhǎng)陽版塊占據(jù)區(qū)位距離制高點(diǎn)、CSD拉動(dòng)，價(jià)格、銷量連創(chuàng)房山新高。長(zhǎng)陽板塊產(chǎn)品的熱銷將帶動(dòng)房山區(qū)域價(jià)值的提升版塊特征梳理——價(jià)格特征競(jìng)爭(zhēng)分析——新政后房山區(qū)價(jià)格特征竇店周邊版塊項(xiàng)目產(chǎn)品線豐富，總價(jià)覆蓋范圍較大。良鄉(xiāng)城區(qū)版塊借價(jià)格層面：緊湊戶型，總價(jià)控制，主打性價(jià)供應(yīng)層面：大盤集中供應(yīng)，產(chǎn)品持續(xù)放量配套層面：區(qū)域利好不斷，配套穩(wěn)步升級(jí)長(zhǎng)陽板塊——熱炒利好，綜合性價(jià)，以聚人和區(qū)域特征——長(zhǎng)陽板塊價(jià)格層面：緊湊戶型，總價(jià)控制，主打性價(jià)長(zhǎng)陽板塊——熱炒利好，供應(yīng)層面：本地開發(fā)為主，項(xiàng)目品質(zhì)較低產(chǎn)品層面：小戶型比例高，獲得本地認(rèn)同配套層面：成熟先發(fā)區(qū)域，占據(jù)教育資源良鄉(xiāng)板塊——坐享京南“衛(wèi)星城”，盤踞地利區(qū)域特征——良鄉(xiāng)板塊供應(yīng)層面：本地開發(fā)為主，項(xiàng)目品質(zhì)較低良鄉(xiāng)板塊——坐享京南“衛(wèi)價(jià)格層面：借勢(shì)房山發(fā)展，價(jià)格水漲船高供應(yīng)層面：品質(zhì)樓盤存量有限，后續(xù)供應(yīng)低端為主產(chǎn)品層面：開發(fā)水平參差不齊，市場(chǎng)空白急待填補(bǔ)竇店板塊——先期入市競(jìng)品，搶占天時(shí)區(qū)域特征——竇店板塊價(jià)格層面：借勢(shì)房山發(fā)展，價(jià)格水漲船高竇店板塊——先期入市競(jìng)品在微弱天時(shí)、分流人和、不占地利的前提下——房山三分竇店疲敝此誠乃危急存亡之秋價(jià)差中——必須充分把握需求獲得價(jià)值認(rèn)同同區(qū)中——整合區(qū)域優(yōu)勢(shì)資源突破板塊競(jìng)爭(zhēng)同質(zhì)中——需打造項(xiàng)目獨(dú)有的核心產(chǎn)品價(jià)值競(jìng)爭(zhēng)分析——突破點(diǎn)梳理在微弱天時(shí)、分流人和、不占地利的前提下——價(jià)差中——必須充分交通設(shè)施不斷成熟——路網(wǎng)完善、地鐵引入，緩解壓力，暢達(dá)市區(qū)環(huán)境資源——優(yōu)美、寧靜的自然環(huán)境，定義舒適生活CSD娛樂休閑產(chǎn)業(yè)——”多中心發(fā)展“格局，新城南又一極市場(chǎng)環(huán)境下競(jìng)合——重塑“面”層利好，捆綁“大房山”概念突破點(diǎn)——區(qū)域資源交通設(shè)施不斷成熟——環(huán)境資源——CSD娛樂休閑產(chǎn)業(yè)——市場(chǎng)環(huán)產(chǎn)品差異化競(jìng)爭(zhēng)——性價(jià)比與舒適度的最終結(jié)合配套體量品牌成本長(zhǎng)、良竇店小大少多寡豐低高資源優(yōu)劣優(yōu)勢(shì)突破點(diǎn)——價(jià)值體現(xiàn)產(chǎn)品差異化競(jìng)爭(zhēng)——性價(jià)比與舒適度的最終結(jié)合配套體量品牌成本長(zhǎng)價(jià)值認(rèn)同——城建品牌體現(xiàn)；繼承08精神遺產(chǎn)突破點(diǎn)——價(jià)值體現(xiàn)價(jià)值認(rèn)同——城建品牌體現(xiàn)；繼承08精神遺產(chǎn)突破點(diǎn)——價(jià)值體現(xiàn)市場(chǎng)需求分析Part3市場(chǎng)需求分析Part3板塊項(xiàng)目名稱7月成交均價(jià)（元/㎡）7月去化速度（套/月）目前報(bào)價(jià)（元/㎡）銷售現(xiàn)狀說明長(zhǎng)陽原香小鎮(zhèn)1365426914000現(xiàn)可售房源340套,已預(yù)訂51套共18個(gè)樓座，均價(jià)14000元/平，一次性付款可享受96折優(yōu)惠，首付50%以上可享受99折加州水郡4期————13800現(xiàn)可售房源2047套，現(xiàn)可售套數(shù)464套均價(jià)13800元/平，一次性付款99折，現(xiàn)房即買即住，期房入住時(shí)間為2012年6月30日西棕櫚灘9147116000現(xiàn)可售房源

236套，已預(yù)訂11套全款98折良鄉(xiāng)瑞雪春堂123541511800批準(zhǔn)套數(shù)510套，現(xiàn)可售套數(shù)316套，已預(yù)訂35套三期在售，主打57平米一居、71平米一居、116平米三居、119平三居，124平米三居，約180套房源，曦城國際————12752暫時(shí)售罄沒房，開盤時(shí)間待定_竇店世界名園————9620現(xiàn)可售房源

530套，已定0套一期50萬平米，剩余約30萬平米未售，二期三期270萬平米四合院和別墅產(chǎn)品未開發(fā)。世界名園一期D區(qū)加拿大楓林園在售，全款96折優(yōu)惠。水墨林溪————10000預(yù)計(jì)8月10000元/㎡開小高層二期預(yù)計(jì)2010年8月開盤。預(yù)計(jì)均價(jià)為10000元/平方米。主力戶型為127-140平米三居綠城百合————15000（高層）21000（平層別墅）共278套，銷售100套目前所剩房源為高層樓王，報(bào)價(jià)為15000-21000，處于項(xiàng)目尾期，一次性付款99折天恒樂活城16279215000（高層）18600(別墅）共540套，銷售530套即將推出小戶型洋房和高層產(chǎn)品一期在售，目前聯(lián)排、疊拼別墅已售罄，洋房產(chǎn)品已剩尾房，二期將主推高層小戶型產(chǎn)品長(zhǎng)陽緊湊產(chǎn)品消化速度快，竇店舒適戶型認(rèn)可度高竇店舒適產(chǎn)品消化殆盡需求分析——銷售情況板塊項(xiàng)目名稱7月7月去化速度（套/月）目前報(bào)價(jià)銷售現(xiàn)狀說明長(zhǎng)板塊項(xiàng)目客群分析長(zhǎng)陽加州水郡該項(xiàng)目在房山區(qū)域的品牌影響力較大，前期別墅產(chǎn)品多以城區(qū)內(nèi)的中高端客戶為主，后期公寓產(chǎn)品多以市區(qū)首置和首改客戶占80%。中鐵·原香小鎮(zhèn)前兩次開盤的客戶構(gòu)成以房山和北京區(qū)域?qū)Π氡壤?，其中鑒于市場(chǎng)環(huán)境，自住比例較多，業(yè)內(nèi)和關(guān)系客戶數(shù)量較多，目前針對(duì)的客戶群體還是以首改或再改型為主，占70%。西棕櫚灘09年中期借助與北京市場(chǎng)的價(jià)差吸引北京市區(qū)溢出型首置客戶與部分投資客戶，09年底價(jià)格的大幅提升，首置型客戶比例下降，首改和再改型客戶比例上升，達(dá)60%。良鄉(xiāng)瑞雪春堂主要針對(duì)房山本區(qū)域內(nèi)客戶，尤其以良鄉(xiāng)區(qū)域?yàn)橹鳎?9年下半年市場(chǎng)擠壓后，北京外溢型首置客戶比例上升達(dá)60%左右。竇店綠城百合前期的主要客群主要以北京區(qū)域的首改和部分養(yǎng)老型客戶為主，2010年樓王級(jí)別的產(chǎn)品主要針對(duì)西部區(qū)域或本區(qū)域的中高端客戶，為60%。天恒樂活城立足于房山，主要面向良鄉(xiāng)區(qū)域客戶，其價(jià)格對(duì)北京市區(qū)易行客戶有較強(qiáng)吸引力，城區(qū)客戶以豐臺(tái)、大興海淀等西部區(qū)域有一定經(jīng)濟(jì)承受能力的小白領(lǐng)占70%。世界名園主要面向房山本地客戶及部分市區(qū)養(yǎng)老型客戶，市區(qū)客戶比例為50%；少部分為向往京城生活、希望在京擁有一席之地的河北、山西客戶?？腿旱鼐壏秶镜乜腿罕壤?，市區(qū)客戶占70%左右需求分析——客群范圍板塊項(xiàng)目客群分析長(zhǎng)加州水郡該項(xiàng)目在房山區(qū)域的品牌影響力較大竇店客戶置業(yè)目的——升級(jí)改善型需求是首選，占60%綠城百合以改善品質(zhì)需求為目的的客戶比例達(dá)63%，首次置業(yè)客戶比例低，只占29%；樂活城改善型客戶比例占據(jù)更大比重為65%左右。需求分析——竇店特征竇店客戶置業(yè)目的——升級(jí)改善型需求是首選，占60%綠城百合板塊間，同為市區(qū)客戶——屬性相同，關(guān)注不同長(zhǎng)陽板塊——首選區(qū)位距離與時(shí)間成本；良鄉(xiāng)板塊——重視生活便利與周邊配套；竇店板塊——關(guān)注周邊環(huán)境與社區(qū)品質(zhì)。長(zhǎng)陽板塊良鄉(xiāng)城區(qū)板塊竇店周邊板塊地鐵高速外溢外溢外溢需求分析——客群關(guān)注點(diǎn)板塊間，同為市區(qū)客戶——屬性相同，關(guān)注不同長(zhǎng)陽板塊——長(zhǎng)陽板外溢客戶改善需求+多次置業(yè)中、低端產(chǎn)品中端產(chǎn)品外溢客戶首次置業(yè)+首次改善外溢客戶首次置業(yè)+首次改善竇店良鄉(xiāng)長(zhǎng)陽高端產(chǎn)品剛性需求品質(zhì)需求長(zhǎng)陽、良鄉(xiāng)客群精打細(xì)算；竇店客群關(guān)注居住品質(zhì)需求分析——需求總結(jié)外溢客戶中、低端產(chǎn)品中端產(chǎn)品外溢客戶外溢客戶竇店良鄉(xiāng)長(zhǎng)陽、良鄉(xiāng)市區(qū)客群——郊區(qū)首置型竇店市區(qū)客群——郊區(qū)改善型長(zhǎng)良客群竇店客群向往閑適社會(huì)中堅(jiān)環(huán)境資源優(yōu)勢(shì)吸引改善居住兼顧保值工作導(dǎo)向城市白領(lǐng)首置首改第一居所通達(dá)配套著重選擇需求分析——市場(chǎng)客群特征長(zhǎng)陽、良鄉(xiāng)市區(qū)客群——郊區(qū)首置型竇店市區(qū)客群——郊區(qū)改善型竇定位2定位2客戶定位Part1客戶定位Part1客戶產(chǎn)品市場(chǎng)客戶產(chǎn)品市場(chǎng)中原認(rèn)為，亂市中，被動(dòng)的自下而上的客戶定位邏輯將會(huì)使項(xiàng)目的營銷陷入非常被動(dòng)的局面，而主動(dòng)吸納、自上而下的客戶定位邏輯將更加穩(wěn)妥。震蕩調(diào)控價(jià)格大戰(zhàn)持幣觀望坐等降價(jià)被動(dòng)接受血拼價(jià)格力塑價(jià)值比拼性價(jià)建立標(biāo)準(zhǔn)跳脫市場(chǎng)創(chuàng)造需求吸納客戶客戶產(chǎn)品市場(chǎng)客戶產(chǎn)品市場(chǎng)中原認(rèn)為，亂市中，被動(dòng)的自下而上的客六里橋海淀金融街南三環(huán)3萬以上供應(yīng)量小價(jià)格較高供應(yīng)量小石景山豐臺(tái)燕山石化本地經(jīng)商本案客戶地緣構(gòu)成——市區(qū)為主，本地為輔六里橋海淀金融街南三環(huán)3萬以上供應(yīng)量小價(jià)格較高供應(yīng)量小石景山升級(jí)改善（當(dāng)前比例60%，需求面積140平米以上三居或四居）物理屬性——絕大多數(shù)在35歲以上，少量55歲左右臨近退休，兩代及以上占絕大多數(shù)；同齡人群中的佼佼者，事業(yè)相對(duì)成功，軍政干部、IT業(yè)、金融業(yè)比例較高。精神屬性——自信、篤定、從容、堅(jiān)韌，具備相對(duì)清晰的理性思維考慮到幾乎所有家庭成員的使用感受，注重同社區(qū)鄰里的素質(zhì)。置業(yè)特點(diǎn)——有過置業(yè)經(jīng)歷，相對(duì)客觀的產(chǎn)品價(jià)值觀；置業(yè)關(guān)注點(diǎn)——關(guān)注價(jià)格與價(jià)值的匹配度；空間的功能性與舒適度；社區(qū)環(huán)境、鄰里素質(zhì)、物業(yè)服務(wù)及品牌。改善型客戶——賣房換房，有房買房升級(jí)改善（當(dāng)前比例60%，需求面積140平米以上三居或四居）剛性首置（當(dāng)前比例40%，需求面積80-130平米兩居或三居）物理屬性——年齡為25歲至35歲左右年輕群體，單身及兩口占大多數(shù)；以市區(qū)工作白領(lǐng)為主，處于事業(yè)穩(wěn)定上升期精神屬性——積極、樂觀，對(duì)生活有更高的追求。置業(yè)特點(diǎn)——注重品牌，習(xí)慣通過網(wǎng)絡(luò)了解項(xiàng)目情況。置業(yè)關(guān)注點(diǎn)——保證生活便利與產(chǎn)品實(shí)用性，價(jià)格合理。首置型客戶——租房被擠壓，無房住父母剛性首置（當(dāng)前比例40%，需求面積80-130平米兩居或三居“新星城”發(fā)展催生——首置比例提高人群換血“第一居所”屬性增強(qiáng)生活習(xí)慣改變?nèi)巳簱Q血——鎮(zhèn)域發(fā)展提速，城市化水平穩(wěn)步提高，未來兩到三年內(nèi)，產(chǎn)業(yè)升級(jí)致使人群結(jié)構(gòu)改變；生活習(xí)慣改變——舊“村鎮(zhèn)”向新“城鎮(zhèn)”的過度，居民生活、消費(fèi)視野擴(kuò)展，居住用途逐漸豐富；“第一居所”屬性增強(qiáng)——配套逐漸完善，“工業(yè)強(qiáng)鎮(zhèn)”確立，越來越多的人選擇本地就業(yè)，本地居住需求隨之而來?！靶滦浅恰卑l(fā)展催生——首置比例提高人群換血“第一居所”生活習(xí)城建竇店項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告北京中原2010.08謹(jǐn)呈：北京城建集團(tuán)城建竇店項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告北京中原謹(jǐn)呈：北京城建集團(tuán)宏觀大勢(shì)研判市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析市場(chǎng)需求分析客戶定位市場(chǎng)定位報(bào)告思路分析定位宏觀大勢(shì)研判市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析市場(chǎng)需求分析客戶定位市場(chǎng)定位報(bào)告思路分析1分析1宏觀大勢(shì)研判Part1宏觀大勢(shì)研判Part1國內(nèi)經(jīng)濟(jì)：整體向好，局部過熱，通脹預(yù)期，引發(fā)調(diào)控在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇及通貨膨脹民的雙重作用下，各地的資金持有者，越來越多地選擇進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)尋求出路，導(dǎo)致地產(chǎn)市場(chǎng)投資過熱，房?jī)r(jià)飛漲，嚴(yán)重抑制民生消費(fèi)需求，引發(fā)政策宏觀調(diào)控宏觀經(jīng)濟(jì)分析宏觀大勢(shì)研判數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局GDP呈V型反轉(zhuǎn)，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇CPI、PPI指數(shù)持續(xù)上漲，通脹預(yù)期強(qiáng)化部分城市房?jī)r(jià)漲幅達(dá)到新高09至10年全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)國內(nèi)經(jīng)濟(jì)：整體向好，局部過熱，通脹預(yù)期，引發(fā)調(diào)控在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇及“我有決心，本屆政府任期內(nèi)能把這件事情管好，使房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，使房?jī)r(jià)能夠保持在一個(gè)合理的價(jià)位。”宏觀經(jīng)濟(jì)分析宏觀大勢(shì)研判中原認(rèn)為，本次調(diào)控——打擊力度強(qiáng)，運(yùn)用金融、行政、稅收等手段嚴(yán)厲打壓沖擊范圍廣，對(duì)持有環(huán)節(jié)進(jìn)行打壓，抑制不合理需求調(diào)控時(shí)間長(zhǎng)，對(duì)樓市進(jìn)行中長(zhǎng)期內(nèi)的深度調(diào)整調(diào)控政策：平抑高價(jià)、合理供需、穩(wěn)定房市“我有決心，本屆政府任期內(nèi)能把這件事情管好，使房地產(chǎn)市場(chǎng)健康宏觀經(jīng)濟(jì)分析宏觀政策研讀改變出讓方式限制拿地規(guī)模70/90限制限價(jià)房與本案緊密契合的新政關(guān)注點(diǎn)常規(guī)的操盤理念和規(guī)劃方式不能滿足當(dāng)下的市場(chǎng)環(huán)境本案受拿地規(guī)模限制，須分地塊拿地，制約了產(chǎn)品與規(guī)劃的發(fā)揮空間，操盤方式亟待突破單宗住宅用地出讓，建筑面積控制在20萬平米以下綜合評(píng)標(biāo)、限價(jià)房競(jìng)地價(jià)及限地價(jià)競(jìng)政策性住房面積土地出讓合同中限定地塊90平米以下中小套型比例加大政策性住房用地供應(yīng)，占總供地比例達(dá)70%宏觀經(jīng)濟(jì)分析宏觀政策研讀改變出讓方式限制拿地規(guī)模70/90限宏觀經(jīng)濟(jì)分析宏觀大勢(shì)小結(jié)國內(nèi)經(jīng)濟(jì)：投資過熱，房?jī)r(jià)飛漲，民生消費(fèi)受抑制1政策解讀：平抑高價(jià)、嚴(yán)打投資、穩(wěn)定房市2相關(guān)影響：分期拿地，限制產(chǎn)品與規(guī)劃3“掌握時(shí)局，靈活應(yīng)對(duì)，核心價(jià)值，運(yùn)籌帷幄”宏觀經(jīng)濟(jì)分析宏觀大勢(shì)小結(jié)國內(nèi)經(jīng)濟(jì)：投資過熱，房宏觀經(jīng)濟(jì)分析宏觀大勢(shì)小結(jié)新政下操盤模式的核心突破點(diǎn)如何在市場(chǎng)驟變中把控項(xiàng)目充分把握區(qū)域市場(chǎng)和客戶需求如何確保土地儲(chǔ)備并實(shí)現(xiàn)方案升級(jí)一階一策拿地一策，規(guī)劃一策如何在激烈競(jìng)爭(zhēng)中全勝出擊打造市場(chǎng)稀缺產(chǎn)品塑造具有核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的絕對(duì)產(chǎn)品力宏觀經(jīng)濟(jì)分析宏觀大勢(shì)小結(jié)新政下操盤模式的核心突破點(diǎn)如何在市場(chǎng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析Part2市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析Part2宏觀市場(chǎng)分析一宏觀市場(chǎng)分析一市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析——土地市場(chǎng)市場(chǎng)反應(yīng)——后市預(yù)期不明朗，開發(fā)商轉(zhuǎn)而儲(chǔ)備優(yōu)質(zhì)土地新政后部分住宅用地出讓情況地塊規(guī)劃建面（平米）開發(fā)商樓面價(jià)（元/平米）投標(biāo)排名出讓日期大興采育鎮(zhèn)西組團(tuán)01-0118號(hào)地塊83503恒盛合天和信4502_

2010年5月7日延慶康莊鎮(zhèn)146688龍慶地產(chǎn)681.7_2010年5月7日長(zhǎng)陽站8號(hào)地186948建工集團(tuán)750012010年5月18日長(zhǎng)陽起步區(qū)3號(hào)地157992萬科中糧622322010年5月18日昌平北七家（部分限價(jià))234719金融街控股770032010年5月18日長(zhǎng)陽起步區(qū)6號(hào)地239507中鐵609612010年5月20日長(zhǎng)陽鎮(zhèn)起步區(qū)2號(hào)地及3號(hào)地北側(cè)地塊524858首開3252_2010年5月20日通州區(qū)永順鎮(zhèn)住宅混合公建用地171790中天順和珠江515332010年5月21日5月以來，土地市場(chǎng)共成交住宅用地總面積近130公頃，僅占全年2500公頃住宅供地計(jì)劃的5%部分土地因價(jià)格、用地性質(zhì)出現(xiàn)流拍住宅用地市場(chǎng)“高溢價(jià)”難尋現(xiàn)象一：報(bào)價(jià)與底價(jià)不符流拍竇店京南嘉園三期地塊因報(bào)價(jià)高于底價(jià)流拍，已于近期重新上市；順義馬坡報(bào)價(jià)均低于底價(jià)流拍現(xiàn)象二：商業(yè)用地出手謹(jǐn)慎近期五商業(yè)金融地塊因無人報(bào)價(jià)而流拍市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析——土地市場(chǎng)市場(chǎng)反應(yīng)——后市預(yù)期不明朗，開發(fā)商轉(zhuǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析——住宅市場(chǎng)中原認(rèn)為——量?jī)r(jià)平衡是2010年的關(guān)鍵新政后，當(dāng)前市場(chǎng)呈現(xiàn)：成交量驟然下降，價(jià)格略有松動(dòng)的狀況。開發(fā)商借09年市場(chǎng)火爆，手握重金，當(dāng)前市場(chǎng)各方僵持不下，觀望氣氛濃厚。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析——住宅市場(chǎng)中原認(rèn)為——量?jī)r(jià)平衡是2010年的關(guān)房山規(guī)劃解讀二房山規(guī)劃解讀二“新南城”騰飛，大房山機(jī)遇區(qū)域規(guī)劃優(yōu)勢(shì)重點(diǎn)規(guī)劃——“兩軸兩帶多中心”

城市空間發(fā)展戰(zhàn)略指出：房山為“西部生態(tài)發(fā)展帶”，北京西部的綠色屏障2900億資金投入——《促進(jìn)城市南部地區(qū)加快發(fā)展行動(dòng)計(jì)劃》稱將用3年時(shí)間向崇文、宣武、房山、豐臺(tái)和大興投入2900億元資金用于軌道交通等基礎(chǔ)設(shè)施、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、民生惠民等方面產(chǎn)業(yè)格局——首次提出打造“一軸一帶多園區(qū)”的城南產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局軌道交通——為南城發(fā)展帶來前所未有的活力城市血脈迅速疏通新南城規(guī)劃“新南城”騰飛，大房山機(jī)遇區(qū)域規(guī)劃優(yōu)勢(shì)重點(diǎn)規(guī)劃——“兩軸兩帶房山概況區(qū)域資源優(yōu)勢(shì)強(qiáng)勢(shì)規(guī)劃支撐，房山潛力巨大“兩軸”即京石高速公路發(fā)展軸和良鄉(xiāng)、燕房組團(tuán)連接線發(fā)展軸?！叭龓А奔礀|部發(fā)展帶、中部發(fā)展帶和西部山區(qū)發(fā)展帶。“五園區(qū)”即北京石化新材料科技產(chǎn)業(yè)基地、竇店高端汽車零部件產(chǎn)業(yè)基地、中央休閑購物區(qū)、中國房山世界地質(zhì)公園和都市現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū)五個(gè)重點(diǎn)功能區(qū)。區(qū)域概況——房山區(qū)位于北京市區(qū)西南，總面積2019平方公里，人口83萬，地?zé)?、人文、生態(tài)資源豐富。發(fā)展戰(zhàn)略——“堅(jiān)持科學(xué)發(fā)展，加快城市化、工業(yè)化、現(xiàn)代化進(jìn)程，建設(shè)產(chǎn)業(yè)友好、生態(tài)宜居新房山”區(qū)域格局——構(gòu)建“兩軸、三帶、五園區(qū)”軍事保障——境內(nèi)有部隊(duì)、裝甲兵學(xué)院、軍用機(jī)場(chǎng)等軍事機(jī)關(guān)，保障了區(qū)域發(fā)展的安全性房山概況區(qū)域資源優(yōu)勢(shì)強(qiáng)勢(shì)規(guī)劃支撐，房山潛力巨大“兩軸”即京石通往市區(qū)道路：京原鐵路京石高速公路、京保公路、京原公路、境外有豐北路、黃良路；計(jì)劃新增3條進(jìn)城通道京石二通道，京良路和豐良路城鐵：九號(hào)線轉(zhuǎn)房山線（2010年底試運(yùn)營）終點(diǎn)至閻村蘇莊大街站，距本項(xiàng)目約5公里。未來預(yù)計(jì)會(huì)延長(zhǎng)到燕山公交：公交車917支直通區(qū)內(nèi)良鄉(xiāng)暢達(dá)之城長(zhǎng)陽★竇店京廣鐵路京廣鐵路高速、輕軌讓房山更暢通區(qū)域消費(fèi)市場(chǎng)擴(kuò)大，輻射城市西、南方向客群京石高速六環(huán)京良路京深公路豐良路良鄉(xiāng)暢達(dá)之城長(zhǎng)陽★竇店京廣鐵路京廣鐵路高速、輕軌讓房山更暢通★良鄉(xiāng)竇店竇店新城規(guī)劃——“首都西南樞紐、以現(xiàn)代都市工業(yè)為主導(dǎo)的重點(diǎn)發(fā)展城鎮(zhèn)”、燕山石化新材料基地、京西重工收購德爾福懸架和制動(dòng)部門后確定的工業(yè)基地、中鐵集裝箱物流基地竇店的工業(yè)產(chǎn)業(yè)將迅速帶動(dòng)區(qū)域商務(wù)氛圍，帶來大量高端客群。產(chǎn)業(yè)之城工業(yè)開發(fā)引擎，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展長(zhǎng)陽★良鄉(xiāng)竇店竇店新城規(guī)劃——產(chǎn)業(yè)之城工業(yè)開發(fā)引擎，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)迅猛★良鄉(xiāng)長(zhǎng)陽竇店教育之城名校云集，引入大量高素質(zhì)教師客群良鄉(xiāng)衛(wèi)星城、大學(xué)城規(guī)劃——良鄉(xiāng)高教園區(qū)位于良鄉(xiāng)衛(wèi)星城東南端，南鄰規(guī)劃中的六環(huán)，距市區(qū)廣安門23公里。園區(qū)規(guī)劃占地6.49平方公里，規(guī)劃總建筑面積為299.17萬平方米，總投資約70億人民幣。目前北京工商大學(xué)、北京理工大學(xué)、首都師范大學(xué)、北京經(jīng)貿(mào)職業(yè)學(xué)院、中國社會(huì)科學(xué)院研究生院、首都醫(yī)科大學(xué)、中央民族大學(xué)已經(jīng)進(jìn)駐。最終高校教師規(guī)模將達(dá)1-2萬人，形成強(qiáng)大的購買力?！锪监l(xiāng)長(zhǎng)陽竇店教育之城名校云集，引入大量高素質(zhì)教師客群良鄉(xiāng)衛(wèi)★良鄉(xiāng)長(zhǎng)陽竇店長(zhǎng)陽CSD規(guī)劃：2009年9月13日已經(jīng)啟動(dòng)——“CSD是一個(gè)打造新房山的十年戰(zhàn)略規(guī)劃，未來的房山中央休閑購物區(qū)將以華北地區(qū)最大的Outlets為經(jīng)濟(jì)引擎，以戶外體育產(chǎn)業(yè)、會(huì)展經(jīng)濟(jì)為可持續(xù)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)動(dòng)力，以特色旅游產(chǎn)業(yè)為休閑服務(wù)主體，以酒店、餐飲、娛樂為配套服務(wù)的總體構(gòu)想休閑之城出則繁華，中央休閑區(qū)，吸進(jìn)更多城區(qū)外溢置業(yè)者★良鄉(xiāng)長(zhǎng)陽竇店長(zhǎng)陽CSD規(guī)劃：休閑之城出則繁華，中央休閑區(qū)，★良鄉(xiāng)長(zhǎng)陽竇店房山人文生態(tài)景點(diǎn)——周口店北京猿人遺址竇店西周燕都遺址博物館北方最大的巖溶洞穴群，仙棲洞境內(nèi)群巒拔萃，圣蓮山，上方山，十渡旅游、生態(tài)之城藏風(fēng)聚氣，坐擁國家級(jí)生態(tài)景觀資源，開啟宜居南城新生活★良鄉(xiāng)長(zhǎng)陽竇店房山人文生態(tài)景點(diǎn)——旅游、生藏風(fēng)聚氣，坐擁國家房山區(qū)竇店鎮(zhèn)總體規(guī)劃區(qū)域位置分析竇店——現(xiàn)代都市工業(yè)重鎮(zhèn)區(qū)域概況——竇店鎮(zhèn)位于房山東南部，距房山新城良鄉(xiāng)組團(tuán)9公里屬良鄉(xiāng)組團(tuán)和燕房組團(tuán)的輻射區(qū)?？偯娣e64.58平方公里，人口規(guī)模5.85萬。發(fā)展戰(zhàn)略——西南重要的產(chǎn)業(yè)發(fā)展新區(qū)，以現(xiàn)代都市工業(yè)、都市農(nóng)業(yè)、綠色人居和教育產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)發(fā)展的生態(tài)型重點(diǎn)城鎮(zhèn)房山區(qū)竇店鎮(zhèn)總體規(guī)劃區(qū)域位置分析竇店——現(xiàn)代都市工業(yè)重鎮(zhèn)區(qū)域房山區(qū)竇店鎮(zhèn)總體規(guī)劃鎮(zhèn)域土地利用規(guī)劃1、傳統(tǒng)歷史文化底蘊(yùn)（竇建德，朱三太子，弘恩寺，于莊塔，竇店古城），2、教育設(shè)施配套（現(xiàn)代管理大學(xué)、民族大學(xué)、信息大學(xué)正在建設(shè)，外環(huán)西路700畝教育用地；各村辦小學(xué)合并為兩大公辦小學(xué)；全村30個(gè)民辦幼兒園）3、醫(yī)療設(shè)施配套（以社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站為主，配以中心衛(wèi)生院）4、商業(yè)配套（未來將在工業(yè)區(qū)引入大型商場(chǎng)）竇店——傳承悠久歷史，配套逐漸完善房山區(qū)竇店鎮(zhèn)總體規(guī)劃鎮(zhèn)域土地利用規(guī)劃1、傳統(tǒng)歷史文化底蘊(yùn)（竇房山區(qū)竇店鎮(zhèn)總體規(guī)劃鎮(zhèn)域交通系統(tǒng)規(guī)劃1、京石客運(yùn)專線站點(diǎn)（市區(qū)、竇店、涿州、保定、石家莊），2、京石高速在竇店鎮(zhèn)有五個(gè)出口（錦繡路出口，竇店出口及入口、往石家莊方向出口及入口），3、京石第二通道經(jīng)過竇店西北角，4、S5輕軌線有望延長(zhǎng)到竇店，經(jīng)過工業(yè)區(qū)，到達(dá)鎮(zhèn)中心竇店——路網(wǎng)發(fā)達(dá)，通達(dá)良好房山區(qū)竇店鎮(zhèn)總體規(guī)劃鎮(zhèn)域交通系統(tǒng)規(guī)劃1、京石客運(yùn)專線站點(diǎn)（市房山區(qū)竇店鎮(zhèn)總體規(guī)劃鎮(zhèn)域功能、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)都市觀光農(nóng)業(yè)區(qū)都市觀光農(nóng)業(yè)區(qū)生態(tài)旅游產(chǎn)業(yè)區(qū)以京石高速公路為界：1、以西為鎮(zhèn)區(qū)西區(qū)，呈南北帶狀發(fā)展，發(fā)展文化教育、房地產(chǎn)業(yè)、生活服務(wù)業(yè)等；2、以東為鎮(zhèn)區(qū)東區(qū)（工業(yè)區(qū)），發(fā)展制造業(yè)、都市型工業(yè)；外圍生態(tài)屏障發(fā)展高效性、都市型農(nóng)業(yè)竇店——產(chǎn)業(yè)之城，正在啟動(dòng)房山區(qū)竇店鎮(zhèn)總體規(guī)劃鎮(zhèn)域功能、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)都市觀光農(nóng)業(yè)區(qū)都市觀光據(jù)守絕對(duì)資源，未來發(fā)展提速竇店——京南“新星城”據(jù)守絕對(duì)資源，未來發(fā)展提速整體市場(chǎng)概況三整體市場(chǎng)概況三昌平區(qū)均價(jià)16771元/㎡順義區(qū)均價(jià)13452元/㎡大興區(qū)均價(jià)14542元/㎡通州區(qū)均價(jià)19528元/㎡房山均價(jià)11658元/㎡沿六環(huán)區(qū)縣的房?jī)r(jià)在1.35萬元/㎡–1.95萬元/㎡

之間，房山目前均價(jià)尚不足1.2萬元；大房山規(guī)劃發(fā)展前景廣闊，區(qū)域價(jià)格仍有大幅上升空間。房山市場(chǎng)價(jià)格逐步走高，仍為環(huán)六環(huán)區(qū)域最低整體價(jià)格昌平區(qū)順義區(qū)均價(jià)13452元/㎡大興區(qū)均價(jià)14542元/㎡通房山市場(chǎng)在售項(xiàng)目余量合計(jì)約178萬平米，低品質(zhì)項(xiàng)目余量大世界名園規(guī)劃320萬㎡實(shí)施可行性較低未計(jì)入余量統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目名稱住宅總規(guī)模住宅上市量未上市量已售體量在售存量存量原香小鎮(zhèn)16.9716.970133.973.97加州水郡107.1107.1089.118.0118.01西棕櫚灘3826.111.922.53.615.5瑞雪春堂5126.1324.8724.361.7726.64北潞尚界129.52.56.92.65.1曦城國際13.0513.05013.0500水墨林溪63194419044世界名園（一期）50242620430天恒樂活城408.131.97.70.4132.31綠城百合39.339.3037.22.12.1合計(jì)430.42289.25141.17252.8136.46177.63105萬㎡市場(chǎng)供應(yīng)房山市場(chǎng)在售項(xiàng)目余量合計(jì)約178萬平米，低品質(zhì)項(xiàng)目余量大世界地區(qū)項(xiàng)目名稱土地總面積（萬平方米）規(guī)劃建筑面積（萬平方米）良鄉(xiāng)城關(guān)圣水嘉名13.8733.89長(zhǎng)陽水碾屯村改造一期17.0329.32高教園區(qū)中央設(shè)施一號(hào)住宅、商業(yè)金融用地15.1122.14廣陽城2.973.41合計(jì)52.593.08房山區(qū)未來居住類土地供應(yīng)集中于長(zhǎng)陽，占總體供應(yīng)量的59%竇店鎮(zhèn)暫無土地供應(yīng)計(jì)劃公式良鄉(xiāng)新城內(nèi)無后續(xù)土地供應(yīng)長(zhǎng)陽占據(jù)供應(yīng)總量的極大比重土地供應(yīng)地區(qū)項(xiàng)目名稱土地總面積（萬平方米）規(guī)劃建筑面積（萬平方米）良宗地名稱開發(fā)商總建面（㎡）物業(yè)類型地區(qū)房山區(qū)竇店鎮(zhèn)(田家園小區(qū)）田家園11486住宅及居住公共設(shè)施竇

店房山區(qū)竇店鎮(zhèn)竇店村(聚豪苑四期)居住項(xiàng)目用地匯豪85108住宅及居住公共設(shè)施房山區(qū)竇店鎮(zhèn)居住、商業(yè)項(xiàng)目用地（田家園小區(qū)二期）田家園137808居住、商業(yè)房山區(qū)房山礦機(jī)路住宅及教育項(xiàng)目用地良工13497住宅及居住公共設(shè)施京南嘉園小區(qū)三期房地置業(yè)43241居住房山區(qū)廣陽新城居住項(xiàng)目用地高盛61000居住長(zhǎng)

陽房山區(qū)長(zhǎng)陽鎮(zhèn)廣陽新城居住項(xiàng)目用地玉亭60998住宅及居住公共服務(wù)設(shè)施長(zhǎng)陽鎮(zhèn)6號(hào)地中鐵240000限價(jià)商品房長(zhǎng)陽鎮(zhèn)8號(hào)地建工187000居住長(zhǎng)陽鎮(zhèn)3號(hào)地中糧萬科158000居住房山區(qū)長(zhǎng)陽鎮(zhèn)(長(zhǎng)陽鎮(zhèn)起步區(qū)1號(hào)地)居住、文化娛樂項(xiàng)目中糧萬科341461住宅及居住公共服務(wù)設(shè)施房山區(qū)長(zhǎng)陽鎮(zhèn)(長(zhǎng)陽鎮(zhèn)起步區(qū)5號(hào)地)居住﹑商業(yè)項(xiàng)目中糧萬科511700住宅及居住公共設(shè)施和商業(yè)設(shè)施房山區(qū)長(zhǎng)陽鎮(zhèn)(長(zhǎng)陽鎮(zhèn)起步區(qū)4號(hào)地)城建363791住宅及居住、商業(yè)及文化房山區(qū)拱辰街道辦事處住宅、商業(yè)（廣陽家園C、D區(qū)）項(xiàng)目綠地473369住宅及居住、商業(yè)金融房山線長(zhǎng)陽站8號(hào)地東側(cè)地塊首開166799商業(yè)金融用地、二類居住用地長(zhǎng)陽鎮(zhèn)起步區(qū)2號(hào)地及3號(hào)地北側(cè)住宅混合公建和多功能項(xiàng)目用地首開524858住宅混合多功能用地房山區(qū)拱辰街道辦事處東羊莊村（航天花園）住宅項(xiàng)目昂內(nèi)127378住宅及居住公共設(shè)施良

鄉(xiāng)房山區(qū)拱辰街道辦事處一街村（良鄉(xiāng)鴻順園東區(qū)K2-05）住宅德隆泰47483住宅及居住公共設(shè)施房山區(qū)拱辰街道黃辛莊村北住宅項(xiàng)目鴻潤(rùn)127147住宅及居住、醫(yī)療、市政房山區(qū)良鄉(xiāng)西路（原房山區(qū)交通局）居住、商業(yè)項(xiàng)目用地盛興建通14680居住及商業(yè)金融用地369萬房山市場(chǎng)即將入市的項(xiàng)目，建面約369萬㎡；竇店相對(duì)匱乏，僅占7.9%29萬㎡潛在供應(yīng)宗地名稱開發(fā)商總建面（㎡）物業(yè)類型地區(qū)房山區(qū)竇店鎮(zhèn)(未來發(fā)展熱點(diǎn)——城市化帶動(dòng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，工業(yè)化帶動(dòng)居民；區(qū)域價(jià)值帶動(dòng)——整體市場(chǎng)量?jī)r(jià)同步穩(wěn)升；專業(yè)眼光認(rèn)同——城建、萬科、中鐵、綠地、建工等知名開發(fā)商分別在此拿地；房市蓄勢(shì)待發(fā)——后續(xù)供應(yīng)體量與現(xiàn)有品牌價(jià)值均較低，升值空間巨大。房山價(jià)值顯現(xiàn)，洼地屬性認(rèn)可未來發(fā)展熱點(diǎn)——城市化帶動(dòng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，工業(yè)化帶動(dòng)居民；房山價(jià)值顯現(xiàn)市場(chǎng)分析四市場(chǎng)分析四長(zhǎng)陽良鄉(xiāng)竇店京石高速本案以京石高速為主軸，串聯(lián)房山，形成——“點(diǎn)、線、面”競(jìng)爭(zhēng)格局本案地處京石沿“線”房山區(qū)段最后一站面臨——房山市場(chǎng)“面”層競(jìng)爭(zhēng)竇店區(qū)內(nèi)“點(diǎn)”狀競(jìng)爭(zhēng)競(jìng)爭(zhēng)范圍區(qū)域及項(xiàng)目“面”長(zhǎng)陽板塊、良鄉(xiāng)板塊（市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)性、位置同向性）“點(diǎn)”竇店板塊（地緣同位性）競(jìng)爭(zhēng)范圍界定長(zhǎng)陽良鄉(xiāng)竇店京石高速本案以京石高速為主軸，串聯(lián)房山，長(zhǎng)陽良鄉(xiāng)竇店西棕櫚灘加州水郡中鐵原香小鎮(zhèn)中糧萬科長(zhǎng)陽半島綠地長(zhǎng)陽項(xiàng)目城建4#地京廣鐵路建工8#地中糧萬科3#地在售項(xiàng)目潛在供應(yīng)未成交地塊中鐵6#地首開2#及3#北側(cè)住宅及公建混合用地品牌開發(fā)商齊聚——持續(xù)聚焦熱點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)分析——長(zhǎng)陽板塊長(zhǎng)陽良鄉(xiāng)竇店西棕櫚灘加州水郡中鐵原香小鎮(zhèn)中糧萬科長(zhǎng)陽半島綠地地塊編號(hào)占地面積建筑面積綠化面積容積率成交價(jià)（億元）樓面地價(jià)（元）商品房?jī)上薹可虡I(yè)教育文娛1#160940334646

--

28423976180452.22264705#276236320000-

1900003000-

-1.8529.357264#21226617324116000012074136774801174421.815.1-3#104507157992----261822.029.8362238#150991186948----539071.931475006#118453239507-----2.0214.660952#、3#北2559275248582.0517.132535號(hào)地中糧萬科1號(hào)地中糧萬科4號(hào)地城建土地供應(yīng)集中（193萬㎡），區(qū)域地王頻出——后續(xù)競(jìng)爭(zhēng)激烈3號(hào)地中糧萬科8號(hào)地建工6號(hào)地中鐵競(jìng)爭(zhēng)分析——長(zhǎng)陽板塊地塊編號(hào)占地面積建筑面積綠化面積容積率成交價(jià)樓面地價(jià)商品房?jī)闪监l(xiāng)板塊長(zhǎng)陽良鄉(xiāng)竇店曦城國際陽光邑上瑞雪春堂依托交通設(shè)施——構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)地鐵高速競(jìng)爭(zhēng)分析——良鄉(xiāng)板塊良鄉(xiāng)板塊長(zhǎng)陽良鄉(xiāng)竇店曦城國際陽光邑上瑞雪春堂依托交通設(shè)施——長(zhǎng)陽良鄉(xiāng)竇店竇店周邊板塊世界名園水墨林溪樂活城綠城百合公寓先期入市競(jìng)品——四案各據(jù)一方競(jìng)爭(zhēng)分析——竇店板塊長(zhǎng)陽良鄉(xiāng)竇店竇店周邊板塊世界名園水墨林溪樂活城綠城百合公寓先長(zhǎng)陽——大型房企入市，大盤集中供應(yīng)老牌大盤加州水郡消化已近尾聲，但后續(xù)多地塊仍虎視眈眈，總體供應(yīng)有增無減。長(zhǎng)陽項(xiàng)目規(guī)模大、品牌集中，竇店無法與其正面比拼規(guī)模良鄉(xiāng)——有限土地供應(yīng)，掣肘項(xiàng)目規(guī)模，潛在威脅較小主要在售項(xiàng)目最大體量項(xiàng)目不過50萬，受土地供應(yīng)限制，未來存量逐漸消耗，難以形成大盤效應(yīng)。竇店——低地價(jià)，大體量區(qū)域明星級(jí)樓盤“綠城百合”即將退市，現(xiàn)存供應(yīng)以“世界名園”為首的低品質(zhì)項(xiàng)目為主。競(jìng)爭(zhēng)分析——規(guī)模長(zhǎng)陽——大型房企入市，大盤集中供應(yīng)長(zhǎng)陽項(xiàng)目規(guī)模大、品牌集中，板塊項(xiàng)目容積率物業(yè)類型長(zhǎng)陽加州水郡（四期）2.39-15層小高層住宅、4層花園洋房、13層酒店式公寓中鐵·原香小鎮(zhèn)1.623棟9.5-10層小高層；8棟4.5-6層花園洋房西棕櫚灘2.1712-14層板式小高層中糧萬科長(zhǎng)陽半島1.8-2.2板樓、塔樓（潛在供應(yīng)）綠地長(zhǎng)陽項(xiàng)目1.6未定（潛在供應(yīng)）竇店天恒樂活城1.811棟聯(lián)排、17棟疊拼、8棟小高層板樓、7棟多層洋房綠城百合1.1220棟4-5層板樓、10棟9層小高層、8棟16-18層高層世界名園1.25多層、小高層板樓水墨林溪1.268-11層板式小高層良鄉(xiāng)瑞雪春堂2.228棟9-15層板式小高層曦城國際2.0910-14層小高層板樓、塔樓陽光邑上1.66層電梯洋房、聯(lián)排別墅板塊間呈現(xiàn)容積率由高到低，產(chǎn)品形式由單一到豐富的過渡容積率較低產(chǎn)品線豐富2.0左右容積率小高層產(chǎn)品為主力競(jìng)爭(zhēng)分析——規(guī)劃板塊項(xiàng)目容積率物業(yè)類型長(zhǎng)陽加州水郡（四期）2.39-1序號(hào)項(xiàng)目面積區(qū)間主力戶型長(zhǎng)陽加州水郡58-91一至三居中鐵·原香小鎮(zhèn)76-150兩居西棕櫚灘150-220三至四居中糧萬科長(zhǎng)陽半島75-90二至三居綠地長(zhǎng)陽項(xiàng)目————良鄉(xiāng)瑞雪春堂57-124一居、三居曦城國際70-150一至三居陽光邑上68-135二至四居竇店天恒樂活城60-170一、二居；聯(lián)排、疊拼別墅綠城百合80-206三至五居世界名園105-160二至四居水墨林溪90-120二、三居竇店項(xiàng)目戶型覆蓋范圍廣，區(qū)域外以緊湊型產(chǎn)品為主力板塊507090110130150170200220長(zhǎng)陽

加州水郡

原香小鎮(zhèn)

萬科長(zhǎng)陽半島

西棕櫚灘

良鄉(xiāng)瑞雪春堂

曦城國際

陽光邑上

竇店樂活城

綠城百合公寓

世界名園

水墨林溪

60~206㎡70~130㎡競(jìng)爭(zhēng)分析——戶型序號(hào)項(xiàng)目面積區(qū)間主力戶型長(zhǎng)加州水郡58-91一至三居中鐵·配套現(xiàn)狀——以良鄉(xiāng)為中心向周邊輻射，竇店不占優(yōu)勢(shì)竇店——依靠社區(qū)配套，市政設(shè)施匱乏，僅供日常需求。良鄉(xiāng)——京城老牌“衛(wèi)星城”，立足教育產(chǎn)業(yè)，房山經(jīng)濟(jì)龍頭，配套較為完善。長(zhǎng)陽——目前配套設(shè)施相對(duì)較少，隨著熱點(diǎn)持續(xù)升溫、建設(shè)力度加大，未來配套逐漸完善。競(jìng)爭(zhēng)分析——配套配套現(xiàn)狀——以良鄉(xiāng)為中心向周邊輻射，竇店不占優(yōu)勢(shì)竇店——依靠序號(hào)項(xiàng)目總價(jià)區(qū)間（萬元）長(zhǎng)陽加州水郡80-126中鐵·原香小鎮(zhèn)104-205西棕櫚灘240-352良鄉(xiāng)瑞雪春堂52-113曦城國際86-185陽光邑上109-216竇店天恒樂活城90-255綠城百合152-391世界名園103-157水墨林溪90-120竇店項(xiàng)目總價(jià)廣、單價(jià)低——價(jià)格追漲長(zhǎng)陽總價(jià)廣競(jìng)爭(zhēng)分析——價(jià)格單價(jià)低序號(hào)項(xiàng)目總價(jià)區(qū)間（萬元）長(zhǎng)加州水郡80-126中鐵·原香小競(jìng)爭(zhēng)分析——新政后長(zhǎng)陽板塊監(jiān)控項(xiàng)目半島家園于7月24日開盤，并迅速售罄，主要原因是低價(jià)入市策略，目標(biāo)客戶是市場(chǎng)剛續(xù)族；原鄉(xiāng)小鎮(zhèn)于7月3日新增一預(yù)售證，原鄉(xiāng)小鎮(zhèn)逆市熱銷充分說明高品質(zhì)、低密度住宅在區(qū)域的稀缺性；西棕櫚灘以150平米以上三居大戶型為主，去化速度與長(zhǎng)陽板塊其它項(xiàng)目相比明顯遲緩，6、7月份持續(xù)個(gè)位數(shù)成交；加州水郡5、6月份成交量為期房轉(zhuǎn)現(xiàn)，銷售幾近末期，精裝強(qiáng)拉追求高溢價(jià)。競(jìng)爭(zhēng)分析——新政后長(zhǎng)陽板塊監(jiān)控項(xiàng)目半島家園于7月24日開盤，序號(hào)項(xiàng)目名稱5-7月成交量（套數(shù)）月均成交量（套數(shù)）7月成交均價(jià)（元/㎡）長(zhǎng)陽加州水郡4414.713552中鐵·原香小鎮(zhèn)47515813626西棕櫚灘1865969中糧萬科長(zhǎng)陽半島810（7.25-8.15）81013560新政后銷售情況：長(zhǎng)陽板塊住宅價(jià)格，新政后未作調(diào)整，整體價(jià)格依然堅(jiān)挺，其中于7月24日開盤的長(zhǎng)陽半島，開盤價(jià)低于預(yù)期，在開盤當(dāng)日全部售罄；長(zhǎng)陽板塊住宅成交量逆市上漲，足以證明性價(jià)比優(yōu)異，并且具有獨(dú)特性和領(lǐng)先性的產(chǎn)品才能獲得市場(chǎng)的高度認(rèn)可。競(jìng)爭(zhēng)分析——新政后長(zhǎng)陽板塊監(jiān)控項(xiàng)目序號(hào)項(xiàng)目名稱5-7月成交量（套數(shù)）月均成交量（套數(shù)）7月成競(jìng)爭(zhēng)分析——新政后良鄉(xiāng)板塊監(jiān)控項(xiàng)目瑞雪春堂5-7月成交量持續(xù)小幅下滑，價(jià)格未有明顯調(diào)整，去化速度慢于長(zhǎng)陽，其中舒適性大戶型產(chǎn)品消化速度緩慢；佳世苑6月已是尾盤銷售，目前已售罄。長(zhǎng)陽良鄉(xiāng)竇店競(jìng)爭(zhēng)分析——新政后良鄉(xiāng)板塊監(jiān)控項(xiàng)目瑞雪春堂5-7月成交量持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)分析——新政后良鄉(xiāng)板塊監(jiān)控項(xiàng)目序號(hào)項(xiàng)目名稱5-7月成交量（套數(shù)）月均成交量（套數(shù)）7月成交均價(jià)（元/㎡）良鄉(xiāng)瑞雪春堂692312684佳世苑20.67已售罄新政后銷售情況：良鄉(xiāng)板塊住宅價(jià)格，新政后未作調(diào)整；良鄉(xiāng)板塊目前在售項(xiàng)目有限，其中瑞雪春堂以月均23套的月消化速度，去化速度慢于長(zhǎng)陽。競(jìng)爭(zhēng)分析——新政后良鄉(xiāng)板塊監(jiān)控項(xiàng)目序號(hào)項(xiàng)目名稱5-7月成交競(jìng)爭(zhēng)分析——新政后竇店板塊監(jiān)控項(xiàng)目天恒樂活城于6月20日新增一預(yù)售證，均價(jià)高于周邊在售項(xiàng)目，消化速度較慢；綠城.百合公寓玉泉苑7號(hào)樓于2010年4月25日開盤，月均消化量6套；燕都世界名園均價(jià)低于周邊在售項(xiàng)目，月均消化量2.7套，已是尾盤銷售。長(zhǎng)陽良鄉(xiāng)竇店競(jìng)爭(zhēng)分析——新政后竇店板塊監(jiān)控項(xiàng)目天恒樂活城于6月20日新增競(jìng)爭(zhēng)分析——新政后竇店板塊監(jiān)控項(xiàng)目序號(hào)項(xiàng)目名稱5-7月成交量（套數(shù)）月均成交量（套數(shù)）7月成交均價(jià)（元/㎡）竇店天恒樂活城3115584綠城.百合公寓18614151燕都世界名園82.79080新政后銷售情況：竇店板塊住宅價(jià)格，新政后未作調(diào)整，該區(qū)域價(jià)格呈現(xiàn)兩極分化；竇店板塊新政后成交量低迷，月均持續(xù)個(gè)位數(shù)成交。競(jìng)爭(zhēng)分析——新政后竇店板塊監(jiān)控項(xiàng)目序號(hào)項(xiàng)目名稱5-7月成交競(jìng)爭(zhēng)分析——新政房山區(qū)域監(jiān)控項(xiàng)目均價(jià)：11585元/㎡

長(zhǎng)陽板塊良鄉(xiāng)板塊竇店板塊新政后房山區(qū)域住宅整體市場(chǎng)較為樂觀，在售項(xiàng)目月均消化量482套，其中長(zhǎng)陽板塊去化速度最快；月成交均價(jià)11585元/㎡；在政策尚不明朗下，竇店板塊價(jià)格保持在8000-9000元/㎡。競(jìng)爭(zhēng)分析——新政房山區(qū)域監(jiān)控項(xiàng)目均價(jià)：11585元/㎡竇店周邊版塊項(xiàng)目產(chǎn)品線豐富，總價(jià)覆蓋范圍較大。良鄉(xiāng)城區(qū)版塊借勢(shì)規(guī)劃利好，突出地段優(yōu)勢(shì)，價(jià)位在三版塊中處于中端。長(zhǎng)陽版塊占據(jù)區(qū)位距離制高點(diǎn)、CSD拉動(dòng)，價(jià)格、銷量連創(chuàng)房山新高。長(zhǎng)陽板塊產(chǎn)品的熱銷將帶動(dòng)房山區(qū)域價(jià)值的提升版塊特征梳理——價(jià)格特征競(jìng)爭(zhēng)分析——新政后房