某時代廣場項目商業(yè)定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃建議

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洪山時代廣場項目商業(yè)定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃建議2013-9-8宇東置業(yè)本案亮點打造“武昌南門戶”標(biāo)志性建筑打造白沙洲人文藝塑步行街打造武漢“時空隧道”室內(nèi)步行街打造白沙高架長廊“觀光餐廳”打造白沙洲地下休閑美食城打造洪山學(xué)生“夢工廠”寫字樓目錄前言項目地塊概況項目整體發(fā)展戰(zhàn)略項目整體戰(zhàn)略落實項目定位白沙大道商業(yè)現(xiàn)狀項目客群定位項目形象定位業(yè)態(tài)規(guī)劃時代廣場經(jīng)營方式定位投資效益評估4一、前言

通過對白沙洲大道中段項目區(qū)域商業(yè)市場的深度和專項研究，本報告的定位更具依據(jù)，項目定位為集大型購物中心、KTV娛樂休閑、地下美食、觀光餐飲、商務(wù)酒店、寫字樓、公寓為一體的綜合性的商業(yè)綜合體完全是可行的，符合對白沙洲張家灣商圈發(fā)展的趨勢。本報告通過商業(yè)業(yè)態(tài)的特點，借鑒類似項目的案例，結(jié)合本項目自身物業(yè)條件和規(guī)劃特點，提出項目業(yè)態(tài)差異化規(guī)劃布局建議。本報告通過對項目銷售價格的評估，測算項目投資收益產(chǎn)出，確定項目投資如何平衡，未來預(yù)期的收入以及商業(yè)的經(jīng)營方式。二、項目地塊概況

白沙洲大道時代廣場地塊位于武漢工學(xué)院南鑫宇花園旁，總占地面積近40畝，西臨白沙洲大道，東至鑫宇花園，北靠工學(xué)院郵政銀行，南至張家灣舊居民道路入口。規(guī)劃以商業(yè)為主，住宅為輔的商住區(qū)，容積率≤3.5，建筑密度29%，總建筑面積11萬平方米，商業(yè)建筑面積比例重50%。初步規(guī)劃一座4層的大型購物中心、一棟寫字樓和一棟酒店式公寓，四層底商；三棟住宅，1-2層為商鋪，配套有地下停車場，商業(yè)面積20130平方米，寫字樓和soho公寓39230平方米，住宅37440平方米。項目地塊總平圖7項目內(nèi)部因素判斷三、項目整體發(fā)展戰(zhàn)略A、項目總規(guī)模11萬平方米，商業(yè)5-6萬平方米，商業(yè)規(guī)模在洪山區(qū)屬于中等規(guī)模。B、項目定位為商住綜合體，但偏重商業(yè)形態(tài)的打造。C、項目商業(yè)業(yè)態(tài)豐富，可以自由組合。項目外部因素判斷A、從武漢商圈格局發(fā)展，白沙洲新城必將成為繼南湖商圈后的下一個商住核心區(qū)，張家灣將有望成為白沙大道核心商圈的代名詞。B、項目3公里半徑內(nèi)輻射北到武泰閘、南至三環(huán)，東至南湖、西到長江的擁有30萬人口的消費力，為項目提供充足的客群基礎(chǔ)。C、項目面臨南湖商圈、武昌火車站商圈、中南街道口和白沙新城商圈的競爭。項目市場機會點挖掘A、目前白沙大道還沒有形成商圈，隨著鸚鵡洲、楊泗港長江橋的開通，內(nèi)環(huán)和二環(huán)南移橫穿白沙大道，將逐漸形成商圈。B、白沙大道以建材市場為核心，周邊雜亂，業(yè)態(tài)雖包含超市、百貨、專業(yè)市場、娛樂休閑等，業(yè)態(tài)齊全。但整個商圈內(nèi)檔次較低，時尚流行類品牌專賣店少，高檔餐飲娛樂休閑業(yè)態(tài)較為稀缺；8白沙洲大道沒有大型商業(yè)圈，本案尋求突破，從以下兩方面來打造自身的核心競爭力：一是走差異化的道路，升級白沙大道商業(yè)檔次業(yè)態(tài)豐富程度，打造白沙洲大道核心商圈；二是提升消費者娛樂購物體驗，打造娛樂購物體驗點，增強項目的旅游價值和娛樂性。項目整體發(fā)展戰(zhàn)略9四、項目整體發(fā)展戰(zhàn)略落實差異化經(jīng)營打造體驗點明確項目商圈在哪里明確項目的目標(biāo)消費群體是那些明確項目的功能定位是什么明確項目的經(jīng)營定位是什么明確項目的業(yè)態(tài)如何規(guī)劃明確項目經(jīng)營方式如何選擇明確項目的市場定位是什么10五：項目定位城市定位-時時代廣場是武武昌南門戶根據(jù)《武漢城城市總體規(guī)劃劃(2010-2020)》以及“十二五五規(guī)劃”給出出的指導(dǎo)性方方針，白沙洲版塊為為武漢城市總總體規(guī)劃中主主城外圍10個綜綜合居住組團團之一。新區(qū)區(qū)內(nèi)將建成一個市級級商業(yè)副中心心，超過10萬人口入住于此，，各項配套全全面改善。白白沙洲版塊布局了了武漢未來最最新的過江通通道鸚鵡洲大橋和和楊泗港過江江通道；白沙沙洲大道和高架橋橋已通車，將將白沙洲地區(qū)區(qū)與武昌繁華城區(qū)區(qū)垂直連接；；地鐵5號線線和7號線將搭建建未來最便捷捷的地鐵路網(wǎng)網(wǎng)。未來的城市高高速通道———四環(huán)，武咸咸城際鐵路，軌道道交通5號線線，也都將經(jīng)經(jīng)過白沙洲版塊。。商圈定位—輻射范圍核心商圈（2KM范圍內(nèi)）：清清江錦城40萬平方米綜綜合體。延伸商圈（3-5KM范圍內(nèi)）：萬萬科金色城、、新四商圈。。目前這個區(qū)區(qū)域內(nèi)商業(yè)體體量小，市場場競爭壓力小小，未來交通通系統(tǒng)達(dá)到，，白沙洲新城是是本項目重要要的客流區(qū)域域。鸚鵡洲長江大大橋和楊泗港港長江大橋的的建設(shè)，地鐵鐵5號線南下下黃家湖大學(xué)學(xué)城，南內(nèi)環(huán)環(huán)和二環(huán)貫穿穿白沙洲片區(qū)區(qū)，白沙新城城的號召力將將逐漸增強。。南三環(huán)內(nèi)的的開發(fā)將加快快進度。外延商圈（5KM）：該商圈是是項目最遠(yuǎn)能能輻射區(qū)域，，已基本覆蓋蓋整個漢陽使使館區(qū)域及武武昌火車站和和南湖部分區(qū)區(qū)域。但該商商圈由于距離離較遠(yuǎn)交通不不便，輻射力力有限。二環(huán)線內(nèi)環(huán)線三環(huán)線13客戶導(dǎo)入-公公交線路本項目擁有多多達(dá)6條公交交線路，鏈接接黃家湖大學(xué)學(xué)城和武昌核核心區(qū)，為項項目今后客戶戶導(dǎo)入提供了了良好了基礎(chǔ)礎(chǔ)。14特征-商圈級級別白沙新城清江江錦城商業(yè)規(guī)規(guī)劃為市級商商業(yè)中心，張張家灣可以定定位為區(qū)級商商業(yè)中心，區(qū)區(qū)域商業(yè)潛力力未來發(fā)展前前景看好。目前，武昌南南片區(qū)已成型型的商圈武漢漢火車站商圈圈、南湖商圈圈。未來南內(nèi)內(nèi)環(huán)和南二環(huán)環(huán)長江大橋接接通，地鐵5號和7號線線開通，必將將對白沙洲和和南湖商圈產(chǎn)產(chǎn)生深刻影響響。六、白沙洲大大道商業(yè)現(xiàn)狀狀白沙洲大道兩兩側(cè)已有、在在建和規(guī)劃中中的中小型商商業(yè)單體的總總體量在10萬方（除專專業(yè)市場外）），以該商圈圈3公里以內(nèi)內(nèi)的總?cè)丝跒闉?0萬人計算，根根據(jù)人口及區(qū)區(qū)域消費能力力確定法，根根據(jù)國際經(jīng)驗驗，區(qū)域內(nèi)人人口按0.7-0.9平平方的商業(yè)配配套，白沙大大道沿線30萬人口需要要21-27萬平方米的的商業(yè)。16所處區(qū)域內(nèi)酒酒店賓館有10多家，但但上檔次的僅僅有湯池錦悅悅酒店、九龍大酒店，，且靠近武泰泰閘，與本項項目地距離比比較遠(yuǎn)：商圈現(xiàn)狀-酒酒店所處區(qū)域內(nèi)餐餐飲機構(gòu)有20多家，但但上檔次和規(guī)規(guī)模的僅有四四家，簡樸寨寨、余記、外婆家家鄉(xiāng)和武漢人人家、食錦等等，且分布在在白沙洲大道道北段。商圈現(xiàn)狀-餐餐飲目前在白沙洲洲大道上有樂樂購、中百、、武商、聯(lián)合合一百、萬隆隆等購物中心心，除了萬隆隆和中百在烽烽火一帶，本本項目附近沒沒有大型購物物中心。商圈現(xiàn)狀-購購物特征-商圈資資源白沙洲大道高高架橋范圍內(nèi)內(nèi)，有10多家家休閑娛樂樂場所，但主要集中中在烽火市市場附近，，未來該區(qū)區(qū)域城市改改造，娛樂樂場所將被被遷出，市市場空缺很很大。七、項目客客群定位通過項目前前期進行的的商業(yè)市場場研究、周周邊現(xiàn)有商商業(yè)業(yè)態(tài)及及分布的調(diào)調(diào)研，結(jié)合合本項目的的區(qū)位，道道路交通、、商業(yè)開發(fā)發(fā)規(guī)模以及及市場定位位，考慮未未來市場發(fā)發(fā)展趨勢及及與周邊項項目競爭因因素，對目目標(biāo)客群建建議如下：：目標(biāo)客群層層級：項目商圈內(nèi)內(nèi)客戶收入入水平不高高，中等或或中等偏下下收入的可可曾占本項項目目標(biāo)市市場的比較較較大，同同時吸引大大量中等收收入的客層層，能形成成一定規(guī)模模的目標(biāo)客客層，以支支撐項目的的商業(yè)體量量；從人口年齡齡結(jié)構(gòu)上，，以25-55歲人群為目目標(biāo)客層，，該類人群群在消費意意愿，消費費能力及消消費自主性性均較高。。同時，該該類人群也也是對時尚尚，潮流的的追逐欲望望最強。從周邊房地地產(chǎn)住宅開開發(fā)來看，，未來項目目周邊將聚聚集一定中中高收入群群體，通過過項目本身身的獨特性性吸引其前前來消費；；客群定位核心客戶群周邊客戶群群輻射客戶群群1000米米范圍武漢工學(xué)院院師生鑫宇花園張家灣其他他小區(qū)居民光霞、烽火火村毛坦、長征征村生意群體和和居民2000-3000米范圍武泰閘周邊邊黃家湖大學(xué)學(xué)城3000-5000米范圍客群定位23商圈定位—概述商圈范圍商圈級別商圈體量商圈資源商圈客源導(dǎo)導(dǎo)入商圈客源概概況2公里范圍圍內(nèi)區(qū)域城市副商業(yè)業(yè)中心，未未來城市商商業(yè)中心40萬平方米競競爭體量，，競爭激烈烈眾多新開發(fā)發(fā)項目商業(yè)業(yè)及老商業(yè)業(yè)專業(yè)市場場規(guī)劃中兩條條地鐵線及及近6條公公交線路以中等收入入群體為主主，中青年年客群居多多白沙洲新城城區(qū)域優(yōu)勢&跨區(qū)域影響響力24總體定位規(guī)模環(huán)境業(yè)態(tài)檔次從項目規(guī)模模、購物環(huán)環(huán)境、業(yè)態(tài)態(tài)豐富度、、商品檔次次（價格））四個方面面來確定本本項目總體體定位范圍圍清江錦城萬科金色城市萬隆廣場本案規(guī)模：本項目在規(guī)規(guī)模上與周周邊競爭項項目相比不不具備規(guī)模模優(yōu)勢，在在業(yè)態(tài)的涵涵蓋上不可可能全面。。本案需要要在環(huán)境、、業(yè)態(tài)及檔檔次上需求求突破和差差異化。環(huán)境：本項目在規(guī)規(guī)劃上注重重對消費者者體驗感的的打造，有有效與周邊邊項目形成成差異，為為消費者創(chuàng)創(chuàng)造了良好好的購物環(huán)環(huán)境。業(yè)態(tài)：本項目定位位為“一站站式”購物物中心，但但考慮到自自身規(guī)模的的因素和業(yè)業(yè)態(tài)融合性性的影響，，不考慮大大型主力店店及專業(yè)賣賣場等業(yè)態(tài)態(tài)，打造項項目差異性性。檔次：本項目檔次次因形成錯錯位，避免免同質(zhì)化競競爭。在檔檔次上僅次次于清江錦錦城40萬萬商業(yè)綜合合體，與萬萬科金色城城市的商業(yè)業(yè)同檔次。。25一站式休閑閑購物考慮到與周周邊項目競競爭關(guān)系，，本項目在在商業(yè)功能能定位上應(yīng)應(yīng)強化餐飲飲、娛樂、、休閑功能能。通過項項目主題的的打造，使使項目增添添了游玩價價值，成為為城市一座座景點。在在購物功能能上，應(yīng)注注意對目前前商圈業(yè)態(tài)態(tài)的差異化化和對目標(biāo)標(biāo)客戶群體體的需求特特征，走青青春，時尚尚，潮流路路線。經(jīng)營定位—功能定位26八、時代廣廣場形象定定位時代時尚廣廣場社會形象文化形象人文形象具有品位的潮流風(fēng)景不斷更新的商品咨訊十分豐富的品類品牌動感的活力娛樂前沿休閑愜意的體驗空間體面美味的餐飲引領(lǐng)理念健康生活27九：業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃時代廣場項項目規(guī)劃設(shè)設(shè)想打造“武昌昌南門”標(biāo)標(biāo)志性建筑筑打造白沙洲洲人文藝塑塑步行街打造武漢“時空隧道道”室內(nèi)步行街打造白沙高高架長廊““觀光酒樓”打造白沙洲洲地下休閑閑美食城打造武漢學(xué)學(xué)生“夢工工廠”寫字樓標(biāo)志性建筑筑引人注目目時代廣場位位于白沙大大道之東側(cè)側(cè)，白沙大大道全長7公里，是是全武漢最最長的高架架長廊，是是進入武昌昌的南大門門，白沙大大道沿線是是武昌南城城區(qū)的城市市形象，時時代廣場在在建筑設(shè)計計上，依托托高架長廊廊為導(dǎo)向，，在靠近白白沙大道一一側(cè)建設(shè)兩兩座100米高的雙雙子塔，造造型為門的的形狀，寓寓意“武昌昌之門”，，作為白沙沙大道標(biāo)志志性建筑，，體現(xiàn)了武武昌南大門門的現(xiàn)代繁繁榮。高級商業(yè)中中心產(chǎn)生強強大吸附力力時代廣場建建設(shè)項目是是“白沙洲洲新城”的的一部分，，該項目沿沿白沙高架架長廊，把把高架長廊廊融入項目目一體，成成為一道長長廊風(fēng)光帶帶，項目以以建筑、社社會與人和和諧為理念念，旨在打打造商務(wù)酒酒店、學(xué)生生公寓、創(chuàng)創(chuàng)業(yè)孵化器器“夢工廠廠”、“時時空隧道””步行街、、購物中心心、休閑美美食、高級級KTV、、居住一體體的武昌南南大門核心心商住圈。。商業(yè)分布布具體如下下圖，A區(qū)區(qū)是4層的的主力店，，計劃引進進福建商業(yè)業(yè)企業(yè)“華華都商場””或“永輝輝超市”，，引爆本區(qū)區(qū)域商業(yè)；；B區(qū)為““武昌之門門”兩棟100的寫寫字樓和公公寓，寫字字樓規(guī)劃為為學(xué)生的夢夢工廠，滿滿足工學(xué)院院和黃家湖湖大學(xué)城的的學(xué)生創(chuàng)業(yè)業(yè)，“武昌昌之門”底底商為4層層，一樓和和二樓規(guī)劃劃為“時空空隧道”步步行街，經(jīng)經(jīng)營各種前前衛(wèi)和過去去式的服裝裝和飾品皮具，三樓引進進連鎖KTV，四樓樓為高級觀觀光餐吧。。C區(qū)底商商兩層定位位為時代美美食街。31項目業(yè)態(tài)定定位時代廣場商商圈定位作為武漢中中心城區(qū)七七大商圈之之一、規(guī)劃劃中的武漢漢次級商業(yè)業(yè)中心———白沙洲新新城商業(yè)圈圈，未來將將成為武漢漢多個商業(yè)業(yè)中心的一一極。時代廣場商商圈業(yè)態(tài)現(xiàn)現(xiàn)狀目前白沙大大道商圈業(yè)業(yè)態(tài)較為完完善，但不不叫分散，，沒有形成成集中商業(yè)業(yè)氛圍。同同時檔次低低，項目必必須錯位及及特色經(jīng)營營，以避免免同質(zhì)化競競爭。時代廣場商商圈商業(yè)體體量白沙洲商圈圈商業(yè)體量量將聚集40萬方，未來來市場競爭爭激烈，本本案要實行行差異化路路線，以避避免惡性競競爭。項目商圈客客群檔次本項目商圈圈輻射范圍圍內(nèi)聚集約約10萬消消費人群，，周邊擁有有眾多的大大型企業(yè)、、多個住宅宅項目?？涂腿合虮薄?。項目經(jīng)營總總體定位本項目在規(guī)規(guī)模上雖不不及競爭項項目，但本本案從業(yè)態(tài)態(tài)、檔次、、購物體驗驗上進行超超越。本案業(yè)態(tài)也也定位為中中高檔次，，實行錯位位經(jīng)營，對對張家灣商商圈進行升升級和補充充的發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略。同時時，該業(yè)態(tài)態(tài)定位也有有利于項目目今后的招招商，符合合區(qū)域今后后的發(fā)展趨趨勢。32項目業(yè)態(tài)組組合33項目業(yè)態(tài)分分布目前白沙洲洲商圈業(yè)態(tài)態(tài)雖比較完完善，但多多集中在超超市、專業(yè)業(yè)市場和百百貨、餐飲飲方面，業(yè)業(yè)態(tài)分散布布局，商業(yè)業(yè)動線簡單單乏味，缺缺乏購物體體驗。本項目面臨臨清江錦城城40多萬方商業(yè)業(yè)體量的競競爭壓力，，差異化、、特色化的的項目發(fā)展展戰(zhàn)略和本本項目多業(yè)業(yè)態(tài)符合的的業(yè)態(tài)組合合的需要。。A區(qū)1-3樓為華都都購物廣場場，負(fù)一樓連通通B區(qū)為特特色小吃街街4樓為電影影院B區(qū)負(fù)一樓樓為特色小小吃街1樓2樓為為精品室內(nèi)內(nèi)步行街和肯德基西西餐廳3樓為健身身會所和KTV4樓為觀光光酒樓北塔樓為夢夢工廠寫字字樓南塔樓5-10層為為酒店11-26層為高級級公寓C區(qū)一樓為為步行街二樓為咖啡啡吧和網(wǎng)娛娛中心D區(qū)一二樓樓為連鎖餐餐飲白沙洲風(fēng)情情步行街業(yè)態(tài)集中分布＼互動1、在業(yè)態(tài)布布局上，A區(qū)引進福福建新華都都購物中心心。以新華華都主力店店帶動商業(yè)業(yè)步行街，，在Ａ區(qū)和和Ｂ區(qū)地下下，是特色色小吃餐飲飲業(yè)態(tài)。2、Ｂ區(qū)１－－２樓中間間為人行天天橋，為室室內(nèi)步行街街，不分業(yè)業(yè)種，不分分男女、兒兒童、成人人進行混合合搭配。保保證不同業(yè)業(yè)態(tài)、業(yè)種種間的互動動性。3、利用Ａ區(qū)區(qū)廣場空間間，舉辦各各種活動，，來聚集人人氣，體現(xiàn)現(xiàn)本案商業(yè)業(yè)的形象和和文化內(nèi)涵涵。4、C區(qū)2層為集中中特色美食食街。武昌之門建建筑效果圖圖局部印象洪山時代廣廣場位于武武漢南方省省市進入武武昌的重要要通道—白白沙洲大道道旁，獨特的地理理位置決定定了其門戶戶地位，因因此，武昌昌之門更具具有時代意意義。36時代廣場主主力店—新華都商商業(yè)廣場和和商業(yè)街示示意圖局部印象新華都購物物廣場是福福建知名的的商業(yè)企業(yè)業(yè)，是A版版上市企業(yè)業(yè)，其連鎖鎖機構(gòu)遍布布福建各縣縣市，并逐逐步輻射多多個內(nèi)地城城市。全國國著名的打打工皇帝““唐駿”曾曾經(jīng)就職于于新華都集集團，其董董事長陳發(fā)發(fā)樹06年年在中國福福布斯排名名29位，，他是全國國十大金礦礦企業(yè)—紫紫金礦業(yè)的的第二大股股東。在白沙洲大大道沒有商商業(yè)步行街街，而工學(xué)學(xué)院附近龐龐大的消費費人群更是是需要繁華華步行街。。步行街可可以把方圓圓3公里內(nèi)內(nèi)的人群吸吸引過來，，形成強大大的商業(yè)圈圈氛圍。局部印象白沙洲藝塑塑風(fēng)情步行行街時尚個個性潮潮流白沙洲藝塑塑風(fēng)情步行行街白沙洲風(fēng)情情步行街塑塑造了白沙沙洲勞動人人民變遷歷歷史的文化化，成為洪山區(qū)區(qū)一道獨特特的民俗文文化藝術(shù)風(fēng)風(fēng)景，是洪洪山區(qū)的重重要人文旅游游勝地。局部印象白沙洲橫店店影視城打造白沙洲洲新城第一一影視城，，3D、4D，各種功功能影視廳廳。地下美食街街地下商業(yè)永永遠(yuǎn)充滿神神秘感，美美食永遠(yuǎn)是是年輕人渴渴求的，時代廣場美美食街正滿滿足了武漢漢工學(xué)院1萬多名師師生和張家灣、烽烽火市場5萬居民的的最大亮點點。商家展示41步行街商家家品牌形象象示范42步行街商家家品牌形象象示范43步行街商家家品牌形象象示范44步行街商家家品牌形象象示范十、時代廣廣場經(jīng)營方方式定位1、A區(qū)一一至三樓引進福建大大型商超集團“華都購物廣場”主力店，，在白沙洲大大道產(chǎn)生強力商商圈，四樓為影影劇院。2、對B區(qū)室內(nèi)步行街街和藝塑步步行街商鋪實行分分割，以投投資型產(chǎn)品品對外出售售，然后按按照規(guī)劃品牌招商統(tǒng)統(tǒng)一營運管管理，給予業(yè)主主一定比例的的投資回報。3、對B區(qū)寫字樓包裝裝，向大學(xué)學(xué)城各校師師生推薦““夢工廠””扶持學(xué)生創(chuàng)創(chuàng)業(yè)，以優(yōu)惠的的政策吸引引他們?nèi)腭v。4、對酒店店公寓實行行統(tǒng)一經(jīng)營營管理，業(yè)業(yè)主獲得回回報的模式式運營。區(qū)域商業(yè)市市場分析白沙洲區(qū)域域是新興的的城區(qū)，白白沙洲新城城處于開發(fā)發(fā)階段，三三環(huán)內(nèi)除了了以前的專業(yè)市場外外，沒有大型型的綜合商商業(yè)中心，，目前附近近城際花園園有底商均均價在2萬萬元，萬科科商業(yè)和清清能商業(yè)體體尚未建成成，張家灣灣安置房和和佳兆業(yè)底底商未成型型，工學(xué)院院附近的商商業(yè)目前均均價在3萬萬元左右。。時代廣場場商業(yè)體的的建成，將將彌補了白白沙中段的的大型商業(yè)業(yè)體的缺失失，大大的的滿足當(dāng)?shù)氐厝巳旱馁徺徺I需求。47十一：投資資效益評估估48項目價值預(yù)預(yù)估—租金測算采用市場比比較法，本本案周邊目目前沿街商商鋪的租金金水平在100元/平方米/月，以此為為計算基價價，來測算算本案的租租金水平。。本項目租金金價格為：：100×（1+5%+10%+25%）=150元/平方米/月注：項目具具體的價格格定位需結(jié)結(jié)合當(dāng)時項項目市場價價格來確定定49項目價值預(yù)預(yù)估——商業(yè)價值根據(jù)項目商商業(yè)價值實實現(xiàn)程度來來分析，商商業(yè)租金按按樓層層層層遞減，且且商業(yè)經(jīng)營營難度和風(fēng)風(fēng)險也越來來越大。商業(yè)街位置置的商業(yè)價價值相對集集中商業(yè)較較低，取集集中商業(yè)租租金70%計算。根據(jù)經(jīng)驗和和項目周邊邊市場行情情，-1樓價格和租租金按1樓的80%計取，23樓按1樓的70%計取，以此此類推。售價按當(dāng)前前市場行情情8%的年投資回回報（即12.5年）計算。。該租金價格格預(yù)判僅為為兩年內(nèi)租租金水平，，根據(jù)零售售商業(yè)中心心租金水平平的增長經(jīng)經(jīng)驗，預(yù)計計兩年后每每年增幅20%，當(dāng)租金達(dá)達(dá)到300元/平方米處于于瓶頸期，，穩(wěn)定發(fā)展展。租金的的增幅是僅僅指商鋪持持有的情況況下。時代廣場經(jīng)經(jīng)濟效益分分析大型購物中中心（全國國連鎖店））年營業(yè)額額預(yù)估在2億元左右右，美食城、時空隧道道步行街、、KTV營營業(yè)額、酒店、網(wǎng)網(wǎng)吧、麥當(dāng)當(dāng)勞等商家家預(yù)估總收入在10億元，年累累計可為洪洪山區(qū)創(chuàng)造造稅收約上億元。寫字樓樓“夢工廠廠”引進企企業(yè)五十家，其創(chuàng)創(chuàng)造的經(jīng)濟濟價值更不不可估量！時代廣場社會效益分析A、時代廣廣場作為武武昌南大門門的標(biāo)志性性建筑，將將大大的提提升武昌南南大門形象象，成為洪洪山區(qū)的巨巨作。B、無論是是“白沙洲藝藝塑風(fēng)情步步行街”、、“時空隧道道”室內(nèi)步行街，還還是“夢工工廠”，還還是“空中中觀光酒樓”都將成為為洪山區(qū)的的經(jīng)典商業(yè)業(yè)力作，吸吸引著全武武漢人的眼眼球。C、時代廣廣場的各種種商業(yè)形態(tài)態(tài)為本區(qū)域域人群提供供了便捷的的購物場所所和娛樂的的休閑場所所、美食服服務(wù)等，時時代廣場成成為了白沙沙洲大道的的商業(yè)紐帶帶，拉近了了白沙新城城與武昌核核心商圈的的距離。D、為工學(xué)學(xué)院及黃家家湖大學(xué)城城學(xué)生提供供了創(chuàng)業(yè)平平臺，為他他們實現(xiàn)自自己的夢想想提供了良良好的配套套服務(wù)。E、時代廣場商業(yè)業(yè)體可以解解決洪山區(qū)區(qū)就業(yè)人員員上千名，是洪山區(qū)區(qū)的一項長長期的福利利事業(yè)。F、時代廣場的建設(shè)，將將豐富白沙沙洲商業(yè)板板塊，成為為武漢的重重要商圈。。綜上所述，，白沙洲時時代廣場商商業(yè)綜合體體的建設(shè)，，無論是經(jīng)濟濟價值還是是社會價值值，將利國利民民，造福社社會，是值值得開發(fā)的的商業(yè)綜合合體。9、靜夜四無無鄰，荒居居舊業(yè)貧。。。2022/12/172022/12/17Saturday,December17,202210、雨中黃葉葉樹，燈下下白頭人。。。2022/12/172022/12/172022/12/1712/17/20228:17:31AM11、以我獨沈沈久，愧君君相見頻。。。2022/12/172022/12/172022/12/17Dec-2217-Dec-2212、故人江海別別，幾度隔山山川。。2022/12/172022/12/172022/12/17Saturday,December17,202213、乍見翻疑疑夢，相悲悲各問年。。。2022/12/172022/12/172022/12/172022/12/1712/17/202214、他鄉(xiāng)生白白發(fā)，舊國國見青山。。。17十二二月20222022/12/172022/12/172022/12/1715、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。十二月222022/12/172022/12/172022/12/1712/17/202216、行動出成成果，工作作出財富。。。2022/12/172022/12/1717December202217、做前，能能夠環(huán)視四四周；做時時，你只能能或者最好好沿著以腳腳為起點的的射線向前前。。2022/12/172022/12/172022/12/172022/12/179、沒有失敗敗，只有暫暫時停止成成功！。2022/12/172022/12/17Saturday,December17,202210、很多事情情努力了未未必有結(jié)果果，但是不不努力卻什什么改變也也沒有。。。2022/12/172022/12/172022/12/1712/17/20228:17:31AM11、成功就是是日復(fù)一日日那一點點點小小努力力的積累。。。2022/12/172022/12/172022/12/17Dec-2217-Dec-2212、世間成事事，不求其其絕對圓滿滿，留一份份不足，可可得無限完完美。。2022/12/172022/12/172022/12/17Saturday,December17,202213、不知香積積寺，數(shù)