合同效力與物權(quán)變動(dòng)之間的關(guān)系

-4-合同效力與物權(quán)變動(dòng)之間的關(guān)系――王文忠等訴王文祥確認(rèn)合同效力案【案件基本信息】1、判決書(shū)字號(hào)河北省青縣人民法院（2014）青民初字第19號(hào)民事判決書(shū)2、案由：確認(rèn)合同效力糾紛3、當(dāng)事人原告：王文忠。原告：王文志。原告：王麗君。被告：王文祥?！净景盖椤?972年，王玉恒與妻子吳玉鳳在清州鎮(zhèn)西街建造建筑面積125.04平方米的平房一處。王玉恒與其妻共生育原被告等子女5人，其妻吳玉鳳于2000年12月8日去世。2010年11月22日王玉恒隱瞞原告等人與被告王文祥簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，將該房屋以28萬(wàn)元的價(jià)格賣(mài)與被告，并于2010年11月25日辦理了房屋過(guò)戶手續(xù)。王玉恒于2012年10月4日去世。庭審中，王文祥向王文忠等人出具了一份房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，內(nèi)容為：2013年春王文忠等三人與王文祥商議處置父母所遺留房屋時(shí)，王文祥稱(chēng)其父已于2010年10月22日[案件焦點(diǎn)]王玉恒與被告王文祥簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同是否有效?！痉ㄔ翰门幸肌亢颖笔∏嗫h人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：原被告父母生前均未留有遺囑，遺產(chǎn)應(yīng)依照法定繼承辦理。其母去世后，繼承已經(jīng)開(kāi)始，繼承人沒(méi)有放棄繼承的表示，視為接受繼承。房屋系王玉恒夫妻共同財(cái)產(chǎn)，王玉恒隱瞞原告等人，將含有未分割遺產(chǎn)的房屋賣(mài)與被告，侵犯了原告等人繼承遺產(chǎn)的權(quán)利，其房屋買(mǎi)賣(mài)合同因違反法律規(guī)定而無(wú)效。青縣人民法院依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條，《中華人民共和國(guó)繼承法》第五條、第二十五條、第二十六之規(guī)定，作出如下判決：原被告之父王玉恒與被告王文祥的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效?！痉ü俸笳Z(yǔ)】本案是一起確認(rèn)合同效力糾紛案件。未依法分割前的遺產(chǎn)應(yīng)屬全體合法繼承人共同共有，各繼承人未經(jīng)其他繼承人的同意，不得擅自處分。本案中的涉案房屋應(yīng)屬于王玉恒和其妻的合法繼承人共同共有，王玉恒在處分時(shí)應(yīng)取得其他共同共有人的一致同意，王玉恒獨(dú)自與三子王文祥簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，將房產(chǎn)出售給三子王文祥并辦理了過(guò)戶手續(xù)，其行為屬惡意串通損害第三人利益，故其簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，不應(yīng)發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力。如本合同不存在以上情況，應(yīng)屬有效合同。就本案案情不具有典型爭(zhēng)議性，但值得注意的是合同是否有效與房屋所有權(quán)是否轉(zhuǎn)移之間并無(wú)必然聯(lián)系。根據(jù)《物權(quán)法》第15條規(guī)定，當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立，變更，轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有規(guī)定外，自合同成立成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記，不影響合同效力。此即通常所說(shuō)的物權(quán)法上的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的原因與結(jié)果相區(qū)分的原則，即物權(quán)變動(dòng)的區(qū)分原則，又稱(chēng)分離原則。其是指民事主體間約定的轉(zhuǎn)移物權(quán)法律行為與其完成物權(quán)的各種變動(dòng)行為作為兩個(gè)法律行為，而不是一個(gè)法律行為，這兩個(gè)各有其獨(dú)立的意思表示和成立方式。是分離的兩個(gè)不同的法律事實(shí)。將債權(quán)合同與物權(quán)變動(dòng)相區(qū)分，有利于保護(hù)買(mǎi)受人依照合同所享有的占有權(quán)，有利于區(qū)分當(dāng)事人的行為效力以及