漢中花園洋房可行性調(diào)研報告

漢中房地產(chǎn)市場花園洋房的可行性調(diào)研報告

目錄一、城市商品房發(fā)展階段二、二線城市商品房發(fā)展階段分析三、漢中商品房發(fā)展格局四、漢中需求特征分析五、現(xiàn)有市場洋房特征分析(個案)六、洋房去化情況分析總結(jié)第一、城市商品房發(fā)展階段城市商品房發(fā)展階段萌芽階段

出現(xiàn)了商品房，幾乎全部為簡單多層產(chǎn)品

少數(shù)富裕的本地人及企事業(yè)單位職工成為第一批購房者

價格變化緩慢

城市商品房發(fā)展階段起步發(fā)展階段

產(chǎn)品類型逐漸多樣化，小高層，高層，花園洋房產(chǎn)品相繼出現(xiàn)

產(chǎn)品質(zhì)量及小區(qū)規(guī)劃有明顯提高，電梯房概念深入人心

購房者類型增多，外地買房人開始出現(xiàn)

價格上漲速度加快城市商品房發(fā)展階段快速發(fā)展階段

產(chǎn)品類型較豐富，小高層，高層已在市場占據(jù)一定地位，別墅小區(qū)出現(xiàn)，住宅區(qū)域出現(xiàn)

市場競爭加劇，產(chǎn)品細(xì)節(jié)進(jìn)一步提高，小區(qū)配套功能愈加完善

外地購房者數(shù)量增多，投資性客戶開始出現(xiàn)，買方市場初步形成

價格上漲速度繼續(xù)加快，逐漸達(dá)到歷史頂峰漢中當(dāng)前商品房發(fā)展階段商品房起步發(fā)展階段，呈快速發(fā)展趨勢市場需求以自住為主，未形成完善的市場循環(huán)機制產(chǎn)品已有分類，但分類尚不明確，產(chǎn)品質(zhì)量、營銷推廣還處于較低的水平目前價格較低，銷售面積和價格穩(wěn)步上升大盤日漸增多，整體項目數(shù)量較多供應(yīng)大于需求漢中商品房發(fā)展格局市場現(xiàn)狀

據(jù)漢中市房產(chǎn)交易中心房地產(chǎn)交易登記業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，2011年漢中城區(qū)商品房一級市場新開發(fā)商品房面積144.53萬平方米，同比增長12.89%，（其中，經(jīng)濟適用住房42.83萬平方米，占總量的31.57%）；簽約成交7657套（間），同比下降30.3%；簽約成交面積76.17萬平方米，同比下降27.22%。商品住房平均價格為3712元/平方米，同比上漲11.48%。經(jīng)濟適用房平均成交價格為2727.3元/平方米，同比上漲11.31%；商業(yè)、辦公用房等非住宅平均價格為9523萬元/平方米，同比下降7.19%。二級市場二手房成交2030套（間），同比下降6.15%；成交面積21.72萬平方米，同比下降5.93%；二手房平均成交價格2973元/平方米，同比上漲6.22%。漢中商品房發(fā)展格局物業(yè)構(gòu)成

漢中城區(qū)現(xiàn)有在售樓盤20個，新盤2個。全部為住宅項目。其中有花園洋房的項目為5個，分別是是建昌卡斯迪亞、縉頤緹香郡、中青國際社區(qū)、中交濱江國際、金色藍(lán)鎮(zhèn)

物業(yè)形態(tài)洋房高層+洋房高層+小高+洋房高層+多層+洋房高層+小高+多層+洋房高層+小高+多層高層+小高高層+多層小高+多層高層數(shù)量1111114426漢中商品房發(fā)展格局洋房優(yōu)劣勢

洋房可提升項目景觀、整體品質(zhì)，從而帶來價格上的上升

洋房犧牲了一定的建筑面積，同時，項目內(nèi)非洋房建筑也會在一定程度上降低洋房的價格

漢中可建洋洋房分析漢中購房者者分析戶型A、一室一廳2%B、二室一廳15%C、二室二廳20%D、三室一廳31%E、三室二廳28%F、四室二廳4%分析：一室室和四室戶戶型僅占到到總量的6%，說明解決決基本居住住需求和奢奢侈性需求求極低。二二室與三室室分別占35%和59%，成為購房房者的主打打戶型。其其中，二室室一廳與二二室二廳、、三室一廳廳與三室二二廳的比例例基本為1：1，說明每種種戶型內(nèi)，，緊湊型與與舒適型的的需求各占占一半的比比例。漢中可建洋洋房分析A、60—703%B、70—805%C、80—9011%D、90—10028%E、100—12038%F、120—15011%G、150以上4%分析：80平方米以下下的選擇比比例僅占到到8%，80——90平方米占11%，說明以首首次解決基基本居住的的需求相對對不高，多多數(shù)市民具具有基本居居住房屋。。主力需要要面積區(qū)間間位于90——120平方米之間間，其中90——100㎡和100———120㎡分別占28%和38%，而80——90㎡緊湊型面面積與120———150㎡奢侈型面面積作為需需求的必要要補充，各各占11%的比例。漢中購房者者分析建筑面積漢中可建洋洋房分析漢中購房者者分析住宅空間結(jié)構(gòu)A、平層45%B、錯層25%C、躍層或復(fù)式30%對于室內(nèi)空空間結(jié)構(gòu)需需求，調(diào)查查結(jié)果顯示示出相對平平均的比例例，這與大大城市的實實際選擇形形成很大的的差異，在在成熟市場場的產(chǎn)品供供給上，理理性消費趨趨于務(wù)實、、實用，而而漢中市民民在這個問問題上則表表現(xiàn)出非理理性選擇，，說明其購購房消費心心理尚不成成熟。漢中市民對對室內(nèi)空間間的需求，，追求空間間變化和空空間結(jié)構(gòu)的的新意，項項目在產(chǎn)品品設(shè)計中，，可利用其其追新追奇奇的心理，，在室內(nèi)空空間上體現(xiàn)現(xiàn)異于常規(guī)規(guī)的設(shè)計，，如可變空空間。漢中可建洋洋房分析漢中購房者者分析小高層和高高層住宅作作為主力建建筑形式，，占到57%的比例。23%的受訪者選選擇多層住住宅，除部部分對居住住的舒適度度需求外，，受訪者更更多反饋出出“多層住住宅使用成成本低于高高層住宅使使用成本””的心理，，選擇多層層住宅更多多基于降低低居住成本本因素。漢漢中的城市市建設(shè)及房房地產(chǎn)消費費進(jìn)程，尚尚處于初期期與中期的的過度階段段，對于居居住成本的的關(guān)注程度度較高，部部分購房者者對高層住住宅電梯使使用費用心心存抵觸。。選擇擇花花園園洋洋房房占占到到16%的比比例例，，反反映映出出市市場場現(xiàn)現(xiàn)有有的的產(chǎn)產(chǎn)品品線線存存在在一一定定的的結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)不不對對稱稱，，對對居居住住品品質(zhì)質(zhì)提提出出更更高高要要求求的的購購房房者者，，暫暫時時在在市市場場上上難難以以尋尋得得符符合合其其需需要要的的高高品品質(zhì)質(zhì)住住宅宅。。建筑形式A、多層住宅23%B、小高層住宅35%C、高層住宅22%D、花園洋房16%E、別墅4%漢中中可可建建洋洋房房分分析析漢中中購購房房者者分分析析隨機機攔攔截截調(diào)調(diào)查查存存在在的的普普遍遍現(xiàn)現(xiàn)象象，，在在涉涉及及實實際際支支付付問問題題上上，，受受訪訪者者一一般般會會隱隱藏藏其其真真實實意意圖圖，，根根據(jù)據(jù)以以往往的的調(diào)調(diào)查查規(guī)規(guī)律律，，受受訪訪者者在在對對其其未未來來支支付付數(shù)數(shù)額額上上，，往往往往存存在在10%的價價值值隱隱藏藏空空間間。。上上圖圖顯顯示示，，34%的受受訪訪者者選選擇擇3000元/㎡以以下下的的單單價價，，事事實實上上現(xiàn)現(xiàn)在在漢漢中中少少有有低低于于3000元/㎡的的房房源源。。占占43%比例例的的選選擇擇3000————3500元/㎡，，基基本本能能夠夠反反應(yīng)應(yīng)受受訪訪真真實實的的心心理理預(yù)預(yù)期期單單價價，，即即3300————3850元/㎡是是主主流流購購房房者者可可接接受受的的單單價價區(qū)區(qū)間間。。另外外，，約約16%的受受訪訪者者表表示示可可以以接接受受3500————4000的單單價價，，與與前前面面題題目目中中顯顯示示的的16%選擇擇花花園園洋洋房房的的結(jié)結(jié)果果，，是是相相匹匹配配的的。。能接接受受的的價價位位A、3000以下34%B、3000－350043%C、3500－400016%D、4500－50006%E、5000—55001%F、5500—60000%G、6000以上0%漢中中可可建建洋洋房房分分析析提升升整整盤盤溢溢價價能能力力花園園洋洋房房元元素素的的加加入入，，會會在在景景觀觀，，人人文文，，整整體體品品質(zhì)質(zhì)上上給給樓樓盤盤帶帶來來提提升升，，從從來來帶帶動動價價格格的的提提升升漢中中可可建建洋洋房房分分析析提升升去去化化速速度度卡斯斯迪迪亞亞與與同同期期樓樓盤盤去去化化速速度度比比較較樓盤名稱區(qū)域物業(yè)形態(tài)開盤時間銷售情況均價卡斯迪亞漢臺區(qū)高層、多層、洋房2011.1187%，等待開出新房源3700漢江明珠大河坎高層、多層2011.1070%，等待開出新房源3600恒大城南鄭縣修裝高層、小高層2011.960%，等待開出新房源4700中青國際社區(qū)漢臺區(qū)高層、洋房2011.12一期售罄，二期待售3600-3700價格格（（主主要要））南北北通通透透公攤攤面面積積、、物物管管費費用用漢中中消消費費者者喜喜歡歡大大房房子子，，隨隨著著房房價價的的升升高高，，對對面面積積的的要要求求會會逐逐漸漸降降低低，，建建議議戶戶型型面面積積稍稍低低于于目目前前市市場場上上的的對對應(yīng)應(yīng)戶戶型型面面積積漢中中可可建建洋洋房房分分析析影響響銷銷售售的的因因素素家中中有有老老人人，，喜喜歡歡種種點點東東西西家庭庭人人口口較較多多，，需需要要大大戶戶型型追求求情情調(diào)調(diào)的的商商人人有替替代代選選擇擇無替替代代選選擇擇漢中中可可建建洋洋房房分分析析主要要消消費費人人群群機遇卡斯迪亞已售罄，市場沒有純粹的花園洋房供應(yīng)有需求市場提升小區(qū)品質(zhì)，藉此溢價和去化速度風(fēng)險項目周邊無水景、體育場等資源項目邊上有兩個保障房小區(qū)卡斯迪亞售價較低本項項目目可可建建洋洋房房分分析析本項項目目可可建建洋洋房房分分析析未來來購購房房者者消消費費行行為為預(yù)預(yù)測測未來來三三年年內(nèi)內(nèi)市市民民置置業(yè)業(yè)意意向向除去去城城市市發(fā)發(fā)展展的的特特殊殊性性因因素素，，在在普普遍遍情情況況下下，，一一座座城城市市的的房房價價高高低低與與戶戶型型大大小小是是成成反反比比的的，，因因為為城城市市的的發(fā)發(fā)展展促促使使房房價價不不斷斷上上升升，，但但普普通通民民眾眾在在相相當(dāng)當(dāng)時時期期內(nèi)內(nèi)收收入入是是不不高高的的，，收收入入普普遍遍延延后后與與城城市市發(fā)發(fā)展展，，漢漢中中市市居居住住收收入入整整體體上上看看不不算算很很高高，，人人均均收收入入增增長長緩緩慢慢，，假假如如房房價價的的增增長長與與收收入入背背道道而而馳馳時時，，漢漢中中市市剛剛性性需需求求客客戶戶群群在在選選擇擇戶戶型型上上會會多多考考慮慮緊緊湊湊戶戶型型，，且且更更關(guān)關(guān)注注總總價價多多少少與與戶戶型型功功能能的的完完備備。。本項目可建洋洋房分析未來購房者消消費行為預(yù)測測購買偏好客戶購買偏好好主要有以下下指標(biāo)構(gòu)成，，如：地段、、價位、戶型型與結(jié)構(gòu)、面面積、建筑風(fēng)風(fēng)格設(shè)計、配配套設(shè)施等等等，這些指標(biāo)標(biāo)有普遍性和和特殊性，大大多數(shù)客戶希希望社區(qū)功能能越多越好，，戶型面積贈贈送越多越好好，社區(qū)與城城市間的互動動性越強越好好，但是也有有特殊性，有有些客戶希望望地段要偏遠(yuǎn)遠(yuǎn)一點好，雖雖然交通不便便但是居住舒舒適度比較高高，所以，在在選擇本案的的主力客戶時時必須考慮普普遍性與特殊殊性的關(guān)系，，做到本案有有較好的包容容性和兼容性性。本項目可建洋洋房分析未來購房者消消費行為預(yù)測測購買決策客戶的購買決決策主要源于于性價比優(yōu)勢勢，這也說明明漢中的購房房者主要是普普通購房者，，經(jīng)濟實力有有限，這群實實用主義客戶戶是滿足感和和炫耀性很強強的群體，只只要他們購買買的房子在小小區(qū)配套、設(shè)設(shè)計新穎、價價格便宜等方方面比其他項項目有比較優(yōu)優(yōu)勢的情況下下，基本上就就確定購買此此項目，但是是本案要在未未來市場上贏贏得先機，性性價比指標(biāo)不不能確定為本本案的開發(fā)方方向，因為客客戶的欲望是是無限的，能能讓現(xiàn)有資源源發(fā)揮到極致致，讓客戶感感到本案的產(chǎn)產(chǎn)品力或營銷銷力而非常意意外，才能引引領(lǐng)群雄。本項目可建洋洋房分析未來購房者消消費行為預(yù)測測購買行為每一個客戶的的置業(yè)時期是是不同的，購購買的行為也也千差萬別，，結(jié)婚的客戶戶群一般選擇擇在結(jié)婚前半半年購買房子子，他們重視視的有其屋，，有些人有較較高的文化知知識的客戶更更希望自己的的房子更有文文化內(nèi)涵，剛剛畢業(yè)的大學(xué)學(xué)生可能考慮慮靈活的付款款方式購得自自己小戶型房房源，等有經(jīng)經(jīng)濟實力的時時候在二次改改善性置業(yè)，，所以每一個個客戶置業(yè)前前都有自己的的考慮，這些些是客戶置業(yè)業(yè)時期的購買買行為，更深深的還是在社社會因素上的的生活方式的的改變促使客客戶消費行為為的改變。漢中本地人以以大家庭自居居為主，子女女一般與父母母住在一個大大家庭里，家家庭之間會感感到困惑會產(chǎn)產(chǎn)生觀念的不不同爭吵不休休，年輕群體體獨立性在增增加但購房支支付能力不足足，也不敢輕輕易離開大家家庭自居。另外，從漢中中人際交往行行為上看，漢漢中人有很強強的炫耀和彰彰顯自己的身身份價值個性性，往往自己己買了房子會會讓這個消息息傳播給自己己的親人朋友友，并且主動動要求客人到到自己玩，另另外，他們的的經(jīng)濟實力也也不是很強，，在經(jīng)濟實力力和戶型功能能取舍的權(quán)衡衡下，一般對對廳大臥室小小的房源非常常感興趣，以以彰顯待客之之道，在當(dāng)前前廣告存在夸夸大，傳播渠渠道比較少，，口碑宣傳是是最高效且最最廉價的宣傳傳方式，作為為新項目必須須由客戶傳播播的價值。年長者雖然有有較長的經(jīng)濟濟積累，有較較強的支付能能力，由于消消費觀念的不不同也使其大大家庭分化情情況開始產(chǎn)生生，使其有很很大部分年輕輕家庭開始步步入置業(yè)大軍軍，由于資金金原始積累原原因大多數(shù)年年輕人選擇面面積較小，總總價低的房源源，年輕人購購房偏愛個性性化、時尚化化小區(qū)。本項目可建洋洋房分析未來購房者消消費行為預(yù)測測價格支付能力力漢中產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)礎(chǔ)較薄弱，人人均收入還比比較低，這也也制約了漢中中人購房消費費能力，另一一方面，漢中中房價漲勢相相對較快，特特別是濱江板板塊的項目拉拉動力較強，，促使其他板板塊價格開始始爬升，房價價的上升同時時也伴隨支付付能力的下降降。本項目可建洋洋房分析未來購房者消消費行為預(yù)測測對物業(yè)及配套套的需求在漢中，2000年左右客戶重重物業(yè)，戶型型，價格等因因素，但是在在06年后，客戶重重點關(guān)注配套套和物業(yè)服務(wù)務(wù)。在商業(yè)規(guī)劃上上，以娛樂休休閑為主的商商業(yè)為主打方方向，這迎合合城市人口收收入增加對娛娛樂需求的增增長。個案分析建昌卡斯迪亞亞——西班牙風(fēng)格開發(fā)商：漢中中澤順房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有限公公司占占地面面積：106720㎡建筑面積：：300000㎡容積率：2.60停車位：1100個花園洋房已售售罄項目動態(tài)中青國際社區(qū)區(qū)——現(xiàn)代簡約風(fēng)格格開發(fā)商：陜西西中青置業(yè)有有限公司綠化率：40%建筑面積：：1300000㎡容積率：2.00下半年開花園園洋房板式、一梯兩兩戶、層數(shù)有有6,7,8層、局部有露露臺、戶型面面積不詳價格：6000-7000元/平方米（8月16日交易數(shù)據(jù)顯顯示，三套高高層成交價格格分別是2859,3538,3600元/平方米）項目動態(tài)縉頤緹香郡——西班牙風(fēng)格開發(fā)商：漢中中縉頤置業(yè)有有限公司綠化率：30%占地面積：53366㎡㎡建筑面積：：128000㎡容積率：2.29四棟交房，四四棟在售，全全部多層花園園洋房全部地上停車車位，車位比比1：2價格：一戶一一價項目動態(tài)金色藍(lán)鎮(zhèn)——西班牙風(fēng)格開發(fā)商：漢中中世居地產(chǎn)投投資有限公司司綠綠化率：35.20%建筑面積：：128000㎡容積率：2.70占地面積：120523㎡40w方，10