瀘州商貿(mào)城二期招商方案

瀘州商貿(mào)城B、C區(qū)餐飲娛樂板塊

招商方案目錄項目分析與整體定位1招商規(guī)劃與政策2招商執(zhí)行與把控3支持體系4大市場環(huán)境調(diào)研項目分析與整體定位總?cè)丝冢?05.68萬

其中：18歲以下106.72萬

18-35歲112.36萬

35-60歲191.05萬

60歲以上95.56萬市中心常住人口149.15萬人均收入53948元2016年1-5月瀘州社零總額達(dá)6049.7億元

其中：餐飲收入837億元全年接待國內(nèi)外游客3257.98萬人次，比上年增長28.3%

實(shí)現(xiàn)旅游總收入253.07億元，增長37.7%。區(qū)位分析項目分析與整體定位住宅區(qū)住宅區(qū)1、處于交通樞紐中心，公共交通優(yōu)勢明顯2、臨近大學(xué)城、高檔住宅小區(qū)、商貿(mào)城大商圈，消費(fèi)人群可觀3、交通方便，停車位充足4、萬達(dá)商業(yè)即將動工，帶動大量消費(fèi)人群5、項目現(xiàn)周邊尚顯空乏6、暫不滿足就近消費(fèi)原則7、暫無法與其他商圈呼應(yīng)輻射消費(fèi)區(qū)域消費(fèi)市場調(diào)研

1、小區(qū)住戶：經(jīng)摸底調(diào)研，本案輻射區(qū)域2公里內(nèi)現(xiàn)有小區(qū)22個，現(xiàn)有住戶逾3萬戶，常住人口逾9萬人；項目分析與整體定位2、商貿(mào)城帶動人員：商貿(mào)城2期百貨、果蔬、電商園等將于8月入駐開業(yè)，帶動消費(fèi)人群（工作人員、消費(fèi)者、合作批發(fā)貿(mào)易商等）5萬人；3、公交、客運(yùn)、高鐵（2020年）流動及中轉(zhuǎn)人員：25條公交線路，400多輛公交車，2000班長途汽車，帶動30萬中轉(zhuǎn)人流；4、大學(xué)城師生：大學(xué)城2018年完工運(yùn)營，10余所大中專等院校，在讀生逾10萬人4.5萬9萬10萬30萬5萬輻射人群54萬50%90%20%80%8萬6萬4.5萬精準(zhǔn)客源23萬波特矩陣項目分析與整體定位品牌商家地理位置價格及投入成本市場需求配套設(shè)施消費(fèi)者交通對比選擇性一站式配套消費(fèi)檔次特色現(xiàn)有競爭對手濱江路娛樂龍透關(guān)餐飲一條街世紀(jì)城佳樂金街玉帶龍庭底商潛在競爭對手步步高新天地紫鉆廣場恒大濱江美食廣場競爭分析項目分析與整體定位項目本案佳樂世紀(jì)城紫鉆廣場步步高新天地玉帶龍庭底商濱江路娛樂街恒大濱江美食廣場龍透關(guān)餐飲一條街2.8公里900米1.2公里2.9公里5.5公里5.4公里5公里SWOT分析項目分析與整體定位住宅區(qū)SWOT優(yōu)勢1、商貿(mào)城人員、交通中轉(zhuǎn)流動人員、周邊大量小區(qū)住戶、大學(xué)城等龐大的人流量2、交通方便、停車方便機(jī)會3、項目本身的社會影響力2、周邊大量的市場需求得不到滿足劣勢1、整個區(qū)域還不存在商業(yè)消費(fèi)體威脅1、大市場環(huán)境不好2、項目體量和業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)不存在明顯優(yōu)勢1、外部消費(fèi)環(huán)境打造難度大2、現(xiàn)項目推廣力度不足3、競爭對手實(shí)力強(qiáng)勁SWOT策略項目分析與整體定位住宅區(qū)1、發(fā)揮優(yōu)勢，通過項目包裝充分吸引周邊人群，利用交通優(yōu)勢及企業(yè)影響力宣傳項目2、規(guī)避劣勢，盡力滿足商戶使用需要協(xié)調(diào)商鋪3、利用機(jī)會，競爭項目還未成形，與之打時間差，加大力度培養(yǎng)消費(fèi)粉絲群4、應(yīng)對威脅，適度的靈活制定招商政策，培養(yǎng)商家經(jīng)營信心5、完善后期運(yùn)營體系，提高自身競爭力項目定位項目分析與整體定位定位原則：1、供需原則：適應(yīng)并滿足市場消費(fèi)群體需求2、業(yè)態(tài)互補(bǔ)原則：打造一站式消費(fèi)商圈，形成商業(yè)互動性3、差異競爭原則：人無我有，人有我優(yōu)4、可持續(xù)發(fā)展原則：具有消費(fèi)者自主宣傳的價值，可以進(jìn)行多樣化特色營銷主題項目定定位項目分分析與與整體體定位位1.XXX美食休休閑廣廣場2.XXX美食娛娛樂街街3.XXX生活廣廣場宣傳定定位：：項目定定位項目分分析與與整體體定位位功能定定位：：滿足消消費(fèi)市市場吃吃、喝喝、玩玩、樂樂及商商務(wù)生生活配配套目標(biāo)客客群定定位：：本地住住戶；；旅客客；商商貿(mào)城城往來來人員員；大大學(xué)生生。消費(fèi)檔次定定位：中高檔娛樂樂，各檔次次餐飲（特特色餐飲除除外）業(yè)態(tài)定位：：以餐飲、娛娛樂形成集集中化效應(yīng)應(yīng)，配套休休閑等業(yè)態(tài)態(tài)目錄項目分析與整體定位1招商規(guī)劃與政策2招商執(zhí)行與把控3支持體系4落位規(guī)劃招商規(guī)劃與與政策品類規(guī)劃劃招商規(guī)劃與與政策業(yè)態(tài)涵蓋品類配比計劃面積商務(wù)休閑茶座、洗浴保健、商務(wù)會所、咖啡水吧、文化展館10.29%2418.89餐飲宴會酒樓、快餐廳、簡餐店、特色餐飲、大排檔餐飲、熟食店47.42%11142.86娛樂商務(wù)KTV會所、量販?zhǔn)終TV、酒吧、酒館、網(wǎng)咖、電玩29.39%6906.37配套商業(yè)便利超市、銀行、教育培訓(xùn)、其他配套商業(yè)12.90%3032.13樓層劃鋪招商規(guī)劃與與政策樓層劃鋪招商規(guī)劃與與政策主要品類統(tǒng)統(tǒng)計招商規(guī)劃與與政策

品牌數(shù)量面積餐飲葷豆花1363.81快餐廳2501.35湯鍋3857.92火鍋3779.40干鍋3869.05串串1248.04中餐(江湖菜\私房菜)51379.05燒烤2373.41新派冒菜1169.98水產(chǎn)河鮮2395.42小吃4470.93地產(chǎn)特色餐飲61522.88茶餐廳1138.03甜品2264.38粥1123.40西餐牛排1195.05日本料理1135.02韓國烤肉1270.04特色牛肉館1213.88主題餐廳1214.62自助餐1216.16啤酒廣場/大排檔31082.15休閑咖啡1249.59茶座2530.22洗浴保健21067.33娛樂量販?zhǔn)終TV22351.80商務(wù)KTV會所22350.80品牌例舉招商規(guī)劃與與政策品牌例舉招商規(guī)劃與與政策城市商業(yè)政政策調(diào)研招商規(guī)劃與與政策商圈租金水平其他費(fèi)用項目體量公攤情況主要商戶備注世紀(jì)城佳樂金街90物管費(fèi)3.5-5元/㎡300萬方10%-20%老友家披薩、80季串串香、漫貓咖啡吧、尚膳日本料理、吃貨集中營、家常滋味、成都瓜串串等免租一年至三年玉帶龍庭45物管費(fèi)3元/㎡2萬方20%皇家臺球俱樂部、參湯驢肉、酒城烤事啤酒廣場、農(nóng)商銀行、玉帶茶香閣、上上策廣告公司等

簽兩年合同,兩年后租戶與業(yè)戶自行協(xié)商續(xù)租.免租一年.紫鉆廣場50物管費(fèi)6元/㎡5萬方1F:48%;2F:40%;3F:38%招商中一層業(yè)態(tài)不定,二層為餐飲,三層為休閑娛樂,四至七層為酒店和寫字樓步步高新天地∕∕20萬方0招商中2017年12月交房,目前租金政策未出來.餐飲集中在購物中心五樓,體量一萬平米.定位中高檔品牌餐飲恒大濱江美食廣場∕物管費(fèi)3.8元/㎡4萬方15%招商中定位中高端品牌餐飲.租金政策未出來,龍透關(guān)餐飲一條街55∕∕5%-10%外婆家菜、金民居、大地主羊排、特色唐牛肉、逍遙玉兔王、麻醬火鍋等1層商鋪因地段不同，差別跨度較大；2層商鋪?zhàn)饨鸺性?0元/㎡左右。2層商鋪主要用于經(jīng)營餐飲、休閑業(yè)態(tài)，大部分在一層帶有門廳。商業(yè)高消費(fèi)成熟濱江路娛樂街20∕∕5%-10%攝界酒吧、天上人間、泰樂迪KTV、味真香酒樓、蜀九香火鍋、海天花園酒樓、豬圈火鍋等濱江路沿街商鋪多為住宅底商,以茶樓、小型KTV練歌房為主,餐飲定位中低端消費(fèi),老板實(shí)力不強(qiáng),對租金承受能力較低.租金推算招商規(guī)劃與與政策項目租金評價表序號評判因素權(quán)重得分紫鉆廣場玉帶龍庭步步高新天地恒大濱江美食廣場濱江路娛樂街龍透關(guān)餐飲一條街佳樂世紀(jì)城本項目A周邊環(huán)境小計403132373237393625A-1商業(yè)位置866768865A-2交通便利666655566A-3周圍商業(yè)氛圍755757773A-4周邊居民層次645566653A-5人流量866768874A-6車流量544543554B建筑及規(guī)劃小計221816211712132215B-1整體規(guī)劃554543454B-2外觀風(fēng)格333332232B-3空間規(guī)劃444432242B-4停車位422332243B-5主題廣場321322232B-6動線設(shè)計322321132C配套設(shè)施小計20128191366209C-1公共設(shè)施配套643641163C-2無障礙設(shè)計531531151C-3安全設(shè)施422432242C-4光彩工程532432253D營銷管理小計1813101714991812D-1主題形象332333332D-2營銷策略422431142D-3人流引導(dǎo)211212221D-4管理模式221211121D-5促銷活動211121121D-6物業(yè)服務(wù)222221122D-7統(tǒng)一營銷能力321320033合計1007466947664679661租金水平5045————205590？本項目租金換算

41.2241.590.000.0019.0650.0757.19？=項目租金/項目權(quán)重*本項目權(quán)重（61）招商政策招商規(guī)劃與與政策租金：32元/m2/月租金遞增率率：前兩年不遞遞增，第三三年（含））起逐年遞遞增6%物管費(fèi)：3元/m2/月統(tǒng)一營銷費(fèi)費(fèi)：暫免免租期：12-18個月（以統(tǒng)統(tǒng)一通知的的開業(yè)時間間起算）租賃時長：：依品牌另定定由上表推導(dǎo)導(dǎo)平均值，，我項目租租金推算值值為42元，但我項項目公攤系系數(shù)將近50%，而其他項項目基本在在10%-20%，老街市場場零公攤，，故減去25%的公攤價，，租金推算算結(jié)果為32元/m2/月.招商政策招商規(guī)劃與與政策因本項目建建筑結(jié)構(gòu)及及規(guī)劃，已已形成現(xiàn)房房商鋪，對對于不同位位置的商鋪鋪需采用不不同的租金金單價，建建議每一樓樓層分三個個檔次，實(shí)實(shí)行A、B、C價類。1、樓層租金金系數(shù)高于于70%，建議一樓樓基數(shù)32元，二樓基基數(shù)25元，三樓基基數(shù)18元，四樓15元，五樓12元；2、同樓層價價類落差系系數(shù)為10%，建議一樓樓價類價差差3元，二樓價價差2.5元，三樓價價差2元；A價類高于基基數(shù)落差價價，C類低于基數(shù)數(shù)落差價，，四五樓因因業(yè)態(tài)原因因統(tǒng)一價格格；3、若遇跨價價類租賃的的商戶，可可按兩種價價格分別簽簽訂合同，，也可向公公司申報統(tǒng)統(tǒng)一價格。。招商政策招商規(guī)劃與與政策目錄項目分析與整體定位1招商規(guī)劃與政策2招商執(zhí)行與把控3支持體系4招商策略招商執(zhí)行與與把控資源消化對之前有意向租賃的客戶再聯(lián)絡(luò)公司現(xiàn)合作商戶邀約定向招商主力店商戶進(jìn)行定向邀約，并重點(diǎn)跟進(jìn)以本地資源為主，外地資源重點(diǎn)拓展連鎖品牌以商引商利用主力店號召力吸引小商戶進(jìn)駐利用場內(nèi)商家資源進(jìn)行資源拓展廣告招商媒休廣告發(fā)布招商信息通過舉辦活動聚集人氣招商節(jié)點(diǎn)設(shè)設(shè)置招商執(zhí)行與與把控招商推進(jìn)目目標(biāo)招商執(zhí)行與與把控啟動招商執(zhí)執(zhí)行前期資源消消化完成場內(nèi)商戶約約訪完成掃街招商完完成異地品牌持持續(xù)招商持續(xù)補(bǔ)位招招商滿租運(yùn)營8月15日9月30日11月30日持續(xù)進(jìn)行持續(xù)進(jìn)行7月14日20%30%50%70%100%宣傳渠道甄甄選招商執(zhí)行與與把控硬廣戶外大牌道路廣告電梯看板廣電電視廣告電臺廣告網(wǎng)絡(luò)微信公眾號媒體論壇信息網(wǎng)站地推電話約訪陌生拜訪信息群發(fā)風(fēng)險點(diǎn)分析析招商執(zhí)行與與把控風(fēng)險1：大市場環(huán)境境不好導(dǎo)致致商戶暫緩緩擴(kuò)張風(fēng)險2：不愿脫離舊舊商圈成熟熟市場風(fēng)險3：新起招商項項目干擾商商戶選擇風(fēng)險4：商氣未形成成，商家看看不到市場場風(fēng)險5：因公司政策策放開，租租售溝通不不暢出現(xiàn)一一戶二主應(yīng)對策略招商執(zhí)行與與把控策略1：完善運(yùn)營支支持體系，，引導(dǎo)消費(fèi)費(fèi)流向策略2：積極籌辦暖暖場活動及及品牌推廣廣活動，提提高項目影影響力和知知名度策略3：反向免租，，先免后租租簽約，先先入駐再招招商策略4：新舊市場聯(lián)聯(lián)動，推動動市場現(xiàn)有有經(jīng)營商戶戶進(jìn)駐項目目，先行經(jīng)經(jīng)營策略5：利用城市規(guī)規(guī)劃信息，，引導(dǎo)商戶戶經(jīng)營觀念念策略6：指定專人統(tǒng)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，，銷控租控控統(tǒng)一圖紙紙并對內(nèi)公公示激勵機(jī)制招商執(zhí)行與與把控為按時、按按質(zhì)、按量量完成招商商任務(wù)，實(shí)實(shí)現(xiàn)公司發(fā)發(fā)展目標(biāo)，，提高團(tuán)隊隊協(xié)作的效效率性，全全面調(diào)動員員工工作積積極性、主主動性、特特制定激勵勵方案如下下：方案一：按按20元／Ｍ２計算招商提提成，提成成金額=招商面積×20元／Ｍ２方案二：按按“單月租租金×提成系數(shù)””計算招商商提成品牌面積≤≤100Ｍ２提成系數(shù)0.5100Ｍ２＜品牌面積積≤500Ｍ２提成系數(shù)0.8500Ｍ２＜品牌面積積≤1000Ｍ２提成系數(shù)1.01000Ｍ２以上提提成系系數(shù)1.2激勵機(jī)制招商執(zhí)行與與把控招商提成發(fā)發(fā)放分以下下三個階段段：1、招商完成成次月計發(fā)發(fā)50%提成金額；；2、招商季度度目標(biāo)完成成，計發(fā)30%；3、招商年度度目標(biāo)完成成，計發(fā)剩剩余20%；為保證招商商工作的連連續(xù)性及團(tuán)團(tuán)隊穩(wěn)定性性，實(shí)現(xiàn)招招商工作的的持續(xù)激勵勵，招商提提成以分階階段的形式式發(fā)放：備注：招商商完成指招招商合同簽簽定及定金金收取完成成激勵機(jī)制招商執(zhí)行與與把控季度/年度目標(biāo)未未完成的提提成計算方方式：完成情況＜＜50%：不予計發(fā)發(fā)當(dāng)期提成成50%≤完成情況況＜80%：計發(fā)當(dāng)期期提成應(yīng)發(fā)發(fā)金額的50%80%≤完成情況況＜100%：計發(fā)當(dāng)期期提成應(yīng)發(fā)發(fā)金額的80%100%≤完成情況況＜105%：計發(fā)當(dāng)期期提成應(yīng)發(fā)發(fā)金額的100%105%≤完成情況況＜120%：計發(fā)當(dāng)期期提成應(yīng)發(fā)發(fā)金額的120%120%≤完成情況況＜150%：計發(fā)當(dāng)期期提成應(yīng)發(fā)發(fā)金額的150%150%≤完成情況況：計發(fā)發(fā)當(dāng)期提成成應(yīng)發(fā)金額額的200%招商目標(biāo)未未完成的情情況：備注：季度度任務(wù)未完完成扣發(fā)的的提成金額額，若年度度總?cè)蝿?wù)完完成，予以以補(bǔ)發(fā)目錄項目分析與整體定位1招商規(guī)劃與政策2招商執(zhí)行與把控3支持體系4宣傳支持支持體系1、戶外及道道路、小區(qū)區(qū)廣告資源源2、電話號碼碼信息資源源及短信平平臺3、咨詢及電電訪兼職人人員（臨促促，據(jù)需））4、微信公眾眾號5、電視、電電臺廣告投投放6、促使各大大電子地圖圖收錄本項項目信息活動支持支持體系1、按節(jié)點(diǎn)籌籌辦各類暖暖場活動并并積極宣傳傳2、支持已經(jīng)經(jīng)營商戶進(jìn)進(jìn)行促銷活活動3、對主力商商戶及有資資源貢獻(xiàn)的的商戶促銷銷活動給予予適當(dāng)政策策運(yùn)營支持支持體系1、提前落實(shí)實(shí)運(yùn)營團(tuán)隊隊并充分溝溝通配合2、提前完善善運(yùn)營相關(guān)關(guān)策略3、項目形象象包裝及光光彩工程完完善4、協(xié)助招商商團(tuán)隊完善善招商相關(guān)關(guān)物料準(zhǔn)備備各部門工作作支持支持體系1、銷售團(tuán)隊隊資源支持持2、二期專業(yè)業(yè)市場開業(yè)業(yè)相關(guān)信息息支持3、一期運(yùn)營營團(tuán)隊經(jīng)營營商戶資源源支持4、策劃團(tuán)隊隊按需準(zhǔn)備備相關(guān)物料料及資料5、其他行政政部門相關(guān)關(guān)工作支持持其他支持支持體系1、葉宏暫時時撤離銷售售團(tuán)隊，全全力負(fù)責(zé)招招商相關(guān)工工作2、重點(diǎn)商戶戶商務(wù)條件件特殊申請請，一事一一議3、外聯(lián)部門門就機(jī)關(guān)單單位工作對對接，提供供相應(yīng)支持持4、商戶進(jìn)場場裝修所需需的工程及及物業(yè)工作作支持5、政策支持持，連鎖品品牌拓展人人員或協(xié)會會樞紐人員員，提供一一個月租金金作為傭金金（上限））6、其他未盡盡事宜，另另行申請謝謝9、靜夜夜四無無鄰，，荒居居舊業(yè)業(yè)貧。。。12月月-2212月月-22Sunday,December25,202210、雨中黃黃葉樹，，燈下白白頭人。。。03:24:1703:24:1703:2412/25/20223:24:17AM11、以我獨(dú)獨(dú)沈久，，愧君相相見頻。。。12月-2203:24:1703:24Dec-2225-Dec-2212、故人江江海別，，幾度隔隔山川。。。03:24:1703:24:1703:24Sunday,December25,202213、乍見翻疑夢夢，相悲各問問年。。12月-2212月-2203:24:1703:24:17December25,202214、他鄉(xiāng)生白發(fā)發(fā)，舊國見青青山。。25十二月月20223:24:17上午03:24:1712月-2215、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。十二月223:24上上午12月-2203:24December25,202216、行動出成成果，工作作出財富。。。2022/12/253:24:1703:24:1725December202217、做前，能能夠環(huán)視四四周；做時時，你只能能或者最好好沿著以腳腳為起點(diǎn)的的射線向前前。。3:24:17上上午3:24上上午03:24:1712月-229、沒沒有有失失敗敗，，只只有有暫暫時時停停止止成成功功?。?。。12月月-2212月月-22Sunday,December25,202210、很很多多事事情情努努力力了了未未必必有有結(jié)結(jié)果果，，但但是是不不努努力力卻卻什什么么改改變變也也沒沒有有。。。。03:24:1703:24:1703:2412/25/20223:24:17AM11、成功就就是日復(fù)復(fù)一日那那一點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)小小努努力的積積累。。。12月-2203:24:1703:24Dec-2225-Dec-2212、世間成成事，不不求其絕絕對圓滿滿，留一一份不足足，可得得無限完完美。。。03:24:1703:24:1703:24Sunday,December25,202213、不知知香積積寺，，數(shù)里里入云云峰。。。12月月-2212月月-2203:24:1703:24:17December25,202214、意志志堅強(qiáng)強(qiáng)的人人能把把世界界放在在手中中像泥泥塊一一樣任任意揉揉捏。。25十十二二月20223:24:17上上午03:24:1712月-2215、楚塞三湘湘接，荊門門九派通。。。。十二月223:24上上午12月-2203:24December25,202216、少年十十五二十十時，步步行奪得得胡馬騎騎。。2022/12/253:24:1703:24:1725Decembe