前期物業(yè)管理規(guī)劃設計階段介入工作指引

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工程前期物業(yè)管理規(guī)劃設計階段介入工作指引

1規(guī)劃設計評估打定

1.1規(guī)劃設計評估需要獲得的資料。

1.1.1報批報建文件

《可行性研究報告》及批復、《詳規(guī)》及批復、工程選址觀法書、《勘測定界報告》、配套條件明細資料、擴初批復。

1.1.2企劃文件

市場調研、產品定位、目標客戶定位、目標客戶資料。

1.1.3設計文件

總說明、修建性詳規(guī)規(guī)劃圖、建筑〈設計說明書、設計圖紙(平面圖、立面圖、***圖)〉、布局設計說明書、給水排水設計說明書、電氣設計說明書、弱電設計說明書、采暖通風空調設計說明書、動力設計說明書、交通分析、綠化分析、經濟指標等。

1.2地產需組織工程說明會,會同其所屬工程、設計、工程、營銷、物業(yè)等相關部門專題介紹工程處境并解答疑問。

1.3物業(yè)公司組織對工程宗地狀況、類似典型樓盤,周邊配套狀況,舉行實地考察。

2工程評估細那么。

2.1總體評估。

2.1.1住宅區(qū)規(guī)劃功能區(qū)分合理,居住私密性和社區(qū)交流協(xié)調。

2.1.2住宅區(qū)道路交通規(guī)劃合理,車流人流組織兼顧,停車位充沛。

2.1.3建筑與自然和諧,采光、通風充沛,環(huán)境美好。

2.1.4生活便利,根本生活配套齊全,出行便捷。

2.1.5設備、設施保障充分,水、電、煤、電信、播送電視、電梯、污水處理等穩(wěn)當完善。

2.1.6提防環(huán)境生態(tài),使用環(huán)保、節(jié)能等環(huán)保材料、設備設施。

2.1.7安好防衛(wèi)設計完備,運用先進技防手段,安好及消防配置充分。

2.1.8智能化配置先進,網絡資源充分,便于數(shù)字化小區(qū)創(chuàng)辦。

2.1.9便于物業(yè)組織管理,儉約管理本金。

2.1.10各項技術經濟指標在同類住宅區(qū)中水平領先。

2.2分類評估

2.2.1安保布局

a)便于安保管理區(qū)域分割,消釋管理死角。

b)便于安保管理視線的巡查,制止管理的盲點。

c)人員及車輛各級出入口設置明顯,便于動態(tài)管理。

d)安保設備設施配置齊全,可采取有效措施防范。

e)安保技防措施完備,形成多層次的安保體系,信息匯總通暢,回響快速(詳見2.2.6智能化設備)。

2.2.2消防布局

a)消防設備、設施配置(滅火器、消防箱、室內(外)消防栓、消防泵、煙感、自動噴淋等)充分合理,使用穩(wěn)當。

b)消防車道設置合理,其位置及轉變半徑符合國家模范。

c)消防登高面(場地)設置合理,其位置及面積符合國家模范。

d)消防通道、門、墻、避難區(qū)設置合理,符合國家模范。

2.2.3交通布局

a)各級道路的功能調配充分合理,有層次感,線路明顯,便于分流管理。

b)主要道路和出入口人車分流,在設計和設施配置上考慮到限速要求及回車余地。

c)機動車位配置充分(一般住宅不少于戶數(shù)的2:1、另加訪客車位占車位數(shù)的5%,聯(lián)排別墅等高標準住宅應按戶數(shù)1:1,另加訪客車位占車位數(shù)的10%)。非機動車位配置充分(一般住宅不少于戶數(shù)1:1.5),便于停放。

d)有條件,宜設置地下機動車停車庫,應符合國家模范。

2.2.4生活配置

a)根據小區(qū)周邊(1公里范圍)市場、商業(yè)配套狀況設置充沛市政、商業(yè)用房。

b)一般應考慮超市、菜市場、醫(yī)療、教導、郵政、銀行、餐飲、美容美發(fā)、建材、文化消遣、交通等的配套服務功能。

c)如住宅區(qū)設置商業(yè)配套,宜獨立集中,并事先規(guī)劃商業(yè)功能的劃分和商業(yè)經營的配套條件,應盡量制止產生干擾。如利用住宅層設置營業(yè)場所,出入口或樓梯須與住宅分開。

d)如住宅區(qū)設置會所,宜獨立設計。會所面積、活動工程宜根據住宅區(qū)面積、檔次、經營方式合理配置。例如:一般10萬平方米以上的住宅小區(qū)宜設置工程:健身、乒乓、閱覽、兒童活動室、棋牌、桌球、多功能廳等;面積在400平方米左右,住宅區(qū)建筑面積每增加10萬平方米會所面積增加200平方米。

2.2.5設備配套

a)水、電、煤、電信、播送電視、污水處理等的設計容量應能得志使用需要,并留有適當擴展余地。

b)配電、水泵、電梯、中央空調的設備定型成熟穩(wěn)當。

c)溝、管、渠、井的設置合理,便于維護保養(yǎng)。

d)公共照明、樓道照明配置合理。公共照明數(shù)量、亮度、位置適合,宜采用節(jié)能裝置。樓道照明十層以下住宅宜采用節(jié)能自熄開關,十八層以上高層住宅宜應設疏散誘導照明和燈光疏散指示標志。

e)配電房、水泵房、電梯機房、中央空調機房等設備房設計應符合國家模范。水泵房不應設在住宅建筑內,給水泵房內不應有污水管穿越,電梯井不應緊鄰寢室,緊鄰書房及起居室時,應采取隔音措施。

2.2.6智能化配置

a)安保智能化一般可配置紅外線周界防越系統(tǒng)、門禁可視對講系統(tǒng)、小區(qū)巡更系統(tǒng),電視監(jiān)控系統(tǒng)、車輛道匣管理系統(tǒng)、室內緊急呼叫系統(tǒng)、電梯內緊急呼叫系統(tǒng)、居家安防系統(tǒng)等,并與中央操縱中心聯(lián)網。

b)網絡智能化一般可配置社區(qū)寬帶、電子公告牌、社區(qū)物業(yè)管理網絡平臺、家電遠程操縱系統(tǒng)。

c)設備管理智能化一般可配置公共照明管理系統(tǒng)、停車庫管理系統(tǒng)、電梯運行狀態(tài)管理系統(tǒng)、消防管理系統(tǒng)、配電及給排水管理系統(tǒng)、家庭表具管理系統(tǒng)、煤氣泄漏報警系統(tǒng)、緊急播送系統(tǒng)等,并與中央操縱中心聯(lián)網。

d)中央操縱中心位置宜設于管理部內,或與管理部相鄰相近,布線系統(tǒng)應分考慮與中央操縱中心的距離和由此造成的信號衰減。

e)智能化設備和技術應考慮技術先進性、設備標準化、網絡開放性、系統(tǒng)穩(wěn)當性及可擴性,采用成熟產品。

2.2.7房屋單體

a)屋面應充分考慮到防水及隔熱效果,可上人屋面及屋頂花園得志其特殊要求。

b)墻體應充分考慮到防水、隔熱、隔音效果。

c)樓板厚度與隔音符合國家模范。

d)住宅分戶門宜采用統(tǒng)一制作的安好防衛(wèi)門。

e)住宅外窗應考慮開啟便當,尺度(安裝空調要求),隔音防水效果好,不宜近距離直接面對其他住戶的門窗。

f)廚房設計應遵循洗、切、炒流線,操作面長度宜在2-3米,燃氣熱水器位置合理,灶宜

避開窗口設置。

g)衛(wèi)生間不應直接開向起居房,餐廳或廚房不應布置在下屋住戶廚房、寢室、起居房和餐廳上層,有上下水的潔具宜盡量避開寢室墻面布置。

h)廚房、衛(wèi)生間隔樓板及墻身應充分考慮防水隔聲設置,地漏位置合理,便于檢修。

i)管道、管線布局合理、互不干擾碰撞,尺寸符合國家模范,管道井檢修孔應設置合理,便于檢修。

j)宜采用垂直煙道,斷面尺寸充分(一般不少于250mm),應有防止油煙回流和串煙措施。出屋頂口高度適中,高層宜安裝無動力風帽。

k)底層地坪應充分考慮防潮措施。

l)房型設計應考慮生活習慣,不宜引起裝修時的大改動(敲墻、再次分隔等)。

m)有上部屋面陽臺或管道可直接下至下一層屋面(陽臺)時,應考慮防盜措施。

n)陽臺欄桿或欄板高度合理(一般不少于1.10M),宜采用垂直桿件,桿件距小于0.10M,防止兒童攀爬。

2.2.8室內配置

a)室內空調機位設置合理,應與家具布置一并考慮。寢室內宜制止對床直吹。

b)室外空調機位應考慮外墻美觀、設置統(tǒng)一機座、安好隱秘。

c)室外空調機位應考慮安裝及修理便利。距離過近而對吹的室外機應相互錯開,與鄰套住宅機座相鄰時,應采取安好隔離措施。

d)空調機冷凝水和隔霜水應設專管排放,或接入陽臺排水系統(tǒng)。

e)室內空調洞位置合理,應靠近室內機位,管中應距地2.2米左右,向外傾斜10度左右。

f)當戶型或廳房過大時,應考慮柜式空調的要求。

g)如使用小型中央空調,層高應大于3.3m,并留有室外機位置。

h)室內各類插座、開關位置合理,應與家俱布置和使用習慣一并考慮。配電箱配出回路設計調配合理。

i)電視、信息(電話和數(shù)據)插座宜在主臥、起居、書房分別設置,且不宜并行設置。

j)聯(lián)排別墅及躍層宜在二層設置進戶對講。

k)高檔住宅宜考慮居家安防系統(tǒng)的配置及擴展功能。

2.2.9綠化配置

a)綠化布局合理,喬木、灌木、花、草的配置層次豐富,數(shù)量品種充沛,造型美好。

b)綠化率、集中綠地率設置合理,分布均衡,集中綠地位置適中,便于人流自然集聚。

c)綠化品種適合當?shù)貧夂驐l件,以變色觀葉植物為主,繁茂期長,成活率高,抗病蟲性好。

d)綠化品種便于養(yǎng)護,養(yǎng)護本金儉約。

e)綠化布局不遮攔住宅采光,便于人行通行,宜考慮行走習慣。

f)綠化品種宜無污染,兼具吸收有害污染功能(如尾氣)。

g)主干道兩側及集中綠地宜有大型樹木。

2.2.10景觀配置

a)景觀裝飾布局合理,宜處于相對而言對人流集中的區(qū)域。

b)采用水景應考慮水系的水質、清理、保潔、排泄、補充、養(yǎng)護。

c)水系岸床設計應考慮防滲漏效果。

d)不宜在小區(qū)內設置深度超過1米的水系,并有防護或警示。如利用自然河道水系超過1.5米,,還應配置相應的救生設備、設施。

e)景觀裝飾應便于清潔、養(yǎng)護,宜采用牢度較高、不易污染、損壞、變型、破舊的材料。

f)泛光照明不影響住戶,不造成光污染。

2.2.11公共空間

a)應充分考慮雨水排泄才能的設計,制止排泄不暢通。

b)宜設置可開展社區(qū)活動的集中場所及避難場所。

c)公共活動區(qū)域分布合理、均衡,位置適中,并盡量裁減對住戶的影響。

d)綠化及保潔用水取水口設置合理(一般距離不大于150m)。

e)各類表具、表箱設置合理,便于查看、收發(fā)。樓道內應設置公告欄,宜預留牛奶箱,休閑椅位置,室外信報箱應有防雨措施。

f)樓宇入口處及公共場所宜考慮殘障人員出入,宜設置無障礙通道和設施。

g)公共空間的道路、踏步、坡道應考慮老人、小孩等行動不便人員,宜設置相應養(yǎng)護措施。

h)高層住宅通至屋頂平臺宜為普遍玻璃門。

i)樓道、樓梯、過道便于家具搬運、人員不易碰撞。

2.2.12生態(tài)環(huán)保

a)住宅區(qū)內無污染環(huán)境的生產性經營性工程。

b)住宅區(qū)內污水處理排放符合國家模范。

c)住宅區(qū)內無各類污染源。

d)周邊應無直接或間接嚴重影響住戶的污染源。

e)宜采用對太陽能、雨水、綠化枝葉等的再次利用技術。

f)垃圾收集宜采用有害、有機、無機的分類收集,宜采用垃圾壓縮或生化技術處理。

g)垃圾房及變電房、煤氣調壓站或其他信號放射裝置應選擇隱秘位置,盡量不影響住戶及環(huán)境。

h)宜在住宅區(qū)內形成自然生態(tài)鏈。

2.2.13管理用房

a)物業(yè)管理處

管理中心功能:經理室、接待區(qū)、資料室、辦公區(qū)、會議室、衛(wèi)生間、中央監(jiān)控。

作業(yè)用房功能:保安值勤室、用具房、修理清潔綠化工具房、員工休息室、員工生活用房。

總面積:根據住宅區(qū)管理面積和功能配置。(各地法規(guī)要求不一樣)一般:

管理部用房面積=住宅區(qū)總建筑面積/100X0.2

位置:住宅區(qū)中央,底層,管理本部及各作業(yè)面相對集中。

b)業(yè)委會、居委會(根據當?shù)卣?

功能:辦公室、資料室、會議室、接待室

面積:根據概括處境而定

位置:和管理部相對接近,業(yè)委會與居委會可聯(lián)合設置于一處

2.2.14新材料、新技術

a)應盡量采用較為成熟并有先例的新材料、新技術。

b)試驗性新材料、新技術應充分論證,先行試點。

c)采用新材料、新技術應預留充沛?zhèn)淦穫浼?/p>

d)采用新材料、新技術應充分考慮今后的修理養(yǎng)護便利及本金。

2.2.15管理本金測算

a)對規(guī)劃應充分測算今后產生的管理本金。

b)管理本金應與市場上類似住宅接近,如因規(guī)劃設計理由造成差距過大,應知會地產共同協(xié)商,相應提升規(guī)劃、設計。

2.2.16與好像典型工程的對比

a)好像點

b)差異點

c)優(yōu)勢

d

)劣勢

e)提升建議

3規(guī)劃設計評估的程序:

3.1地產提前1個月向物業(yè)提出書面知會,要求物業(yè)參與某項概括工程規(guī)劃設計的評估,并供給評估報告。

3.2物業(yè)接到書面知會后,于3日內回復,由相關部門牽頭組成評估小組,并向地產提交評估所需的開發(fā)資料目次。