住宅市場產(chǎn)品

恩施住宅市場分析項目解析客戶分析市場供給目錄供需分析項目解析恩施市恩施市位于湖北省西南部，是恩施土家族苗族自治州首府所在地。全市國土面積3972平方公里，總?cè)丝?0萬，其中以土家、苗、侗等為主的少數(shù)民族人口占總?cè)丝诘?8.7%，城市人口30萬人，距離重慶（滬渝高速）380KM，車程約4個半小時。項目解析—城市區(qū)位規(guī)劃形成“一核兩圈三副”+“T字形主軸”的城鎮(zhèn)空間總體布局結(jié)構(gòu)。

一核：恩施中心城區(qū)

兩圈：緊密聯(lián)系圈和外圍輻射圈，前者為恩施中心城區(qū)至利川城區(qū)、宣恩城關(guān)與建始城關(guān)的半小時城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)圈，后者為恩施中心城區(qū)至咸豐城關(guān)、來鳳城關(guān)、鶴峰城關(guān)及巴東野三關(guān)的一個半小時城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)圈。

三副：利川中心城區(qū)、來鳳城關(guān)與巴東城關(guān)和野三關(guān)鎮(zhèn)復(fù)合副中心。

T字形主軸：沿滬渝高速、宜萬鐵路、G318和G209北段的復(fù)合城鎮(zhèn)發(fā)展軸；沿安吉高速和G209南段的復(fù)合城鎮(zhèn)發(fā)展軸。項目解析—城市規(guī)劃2010年末恩施戶籍總?cè)丝?97.61萬人，比上年末增加2.69萬人。年末常住人口（初步數(shù)）330.91萬人。2010年恩施農(nóng)民人均純收入3255元，比上年增加445元，增長15.8%；人均生活消費(fèi)支出2953元，增加370元，增長14.3%；農(nóng)村居民恩格爾系數(shù)52.1%。2010年恩施城鎮(zhèn)居民人均可支配收入11406元，比上年增加1099元，增長10.7%；人均生活消費(fèi)支出8412元，增加862元，增長11.4%；城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)為38.8%。恩施人口

航空恩施許家坪機(jī)場于1993年11月交付使用。機(jī)場海拔高度為495米，離恩施市區(qū)4.5公里。鐵路

“世界最難修”的宜萬鐵路橫貫恩施地區(qū)，于2010年12月23日正式通車，目前有14對列車停經(jīng)恩施站。公路

209、318國道與滬渝高速在恩施交會。恩施交通恩施市中心8km恩施許家坪機(jī)場火車站項目解析—城市發(fā)展規(guī)劃界定中心城區(qū)范圍，北起龍鳳，南至大沙壩長約20公里，寬為10公里的地域，由現(xiàn)狀城區(qū)辦事處范圍和龍鳳鎮(zhèn)、州市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)組成，中心城區(qū)范圍總面積約120平方公里，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)選擇確定為：綠色食品加工業(yè)、生物醫(yī)藥業(yè)、生態(tài)旅游業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)。城市規(guī)模近期（2015年），市城總?cè)丝?5萬，中心城區(qū)人口規(guī)模40萬，城鎮(zhèn)化率達(dá)到50%。遠(yuǎn)期（2030年），市城總?cè)丝?2萬，中心城區(qū)人口規(guī)模65.0萬,城鎮(zhèn)化率達(dá)到70%。項目解析—城市發(fā)展恩施逐年加大固定資產(chǎn)投資力度，交通、市政、電力、郵電通訊等城市基礎(chǔ)設(shè)施日臻完善，城市功能明顯增強(qiáng)。隨著恩施城市交通、基礎(chǔ)配套設(shè)施的建設(shè)和完善，將對恩施市房地產(chǎn)的發(fā)展起到很大的推動作用。

恩施近年來經(jīng)濟(jì)保持快速發(fā)展，持續(xù)發(fā)展的綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力，將為恩施房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)支撐。數(shù)據(jù)來源：恩施州統(tǒng)計局項目解析—區(qū)域發(fā)展2010恩施商品房施工面337.89萬方，增長41.4%；竣工面積71.45萬方，增長一倍；銷售面積109.91萬方，增長25.3%。全年商品房銷售額29.26億元，增長45.5%，其中住宅銷售額23.39億元，增長37.5%。恩施連續(xù)4年的商品房銷售面積小于施工面積，恩施房地產(chǎn)市場未來供給量會暴增，未來市場銷售風(fēng)險增加，本項目需豐富產(chǎn)品類型，降低銷售風(fēng)險。項目解析—區(qū)域發(fā)展恩施奧山世紀(jì)城萬福國際商貿(mào)城蓮湖花園夷水仙居中大御城黔龍1號陽光國際東源錦華苑施南陽光城松潤書苑新城南山小鎮(zhèn)硒都茶城火車站城市沿清江向南北兩個方向生長的同時，近中期主要向東部和北部發(fā)展，遠(yuǎn)期城市重點(diǎn)發(fā)展后山灣路以西地區(qū)。形成“一帶兩翼雙組團(tuán)”城市空間布局結(jié)構(gòu)。空間拓展方向選擇為：“東進(jìn)、西延、北拓、南控”。恩施近中期主要向北部發(fā)展，按照政府規(guī)劃，在距離恩施市中心8KM規(guī)劃304.98公頃的農(nóng)產(chǎn)品加工園區(qū)，未來2-3年政府州、市的四大班子將搬遷至園區(qū)周邊，以政治帶動經(jīng)濟(jì)，本次調(diào)研的目標(biāo)地塊處于園區(qū)核心，其區(qū)位和政策利好。清江河城市北拓項目解析—區(qū)域發(fā)展六角亭片區(qū)舞陽壩片區(qū)小渡船片區(qū)高價值區(qū)域成交均價在4500~4900元/平紅廟經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)金桂大道城市南控經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)新商業(yè)中心新居住中心三線城市、新新城區(qū)的、火火車站旁的、、大體量的、、高容積率的的、品牌開發(fā)發(fā)商打造、具具有很強(qiáng)市場場影響力的標(biāo)標(biāo)桿性樓盤。。屬性詮釋區(qū)位屬性

新城區(qū)，商業(yè)價值被認(rèn)可政府規(guī)劃的商業(yè)新區(qū)

區(qū)域居住價值認(rèn)可度有待提高非傳統(tǒng)居住區(qū)，區(qū)域居住價值認(rèn)可度有待提高

區(qū)域功能定位明確

商業(yè)經(jīng)濟(jì)、工業(yè)園區(qū)、居住區(qū)項目屬性

項目體量大

60萬方大型綜合體品牌開發(fā)商全力打造由奧山集團(tuán)全力打造，恩施開山之作。商業(yè)綜合體雖區(qū)域內(nèi)居住配套不足，但綜合體自身配套資源優(yōu)越。項目解析—項目屬性項目位于火車車站旁邊，商商業(yè)價值高項目緊臨客運(yùn)運(yùn)站和火車站站，飛機(jī)場，，處于交樞紐紐地段。品牌開發(fā)商打打造大型城市綜合合體項目所在區(qū)域域生活配套不不足項目距市中心心較遠(yuǎn)新入恩施，市市場認(rèn)知度不不高地段無不可復(fù)復(fù)制的稀缺資資源目前市場主流流項目產(chǎn)品品品質(zhì)一般，本本項目具備產(chǎn)產(chǎn)品發(fā)力的。。本項目60萬大型商業(yè)綜綜合體有機(jī)會會成就恩施新新城市核心，，引領(lǐng)國際化化生活方式。。一個商業(yè)的崛崛起，代表了了一個區(qū)域的的活力中心，，往往成為新新城市中心的的載體。新入恩施，主主流市場已存存在大量住宅宅項目，競爭爭激烈。恩施市場對奧奧山品牌認(rèn)知知度不高本項目將挑戰(zhàn)戰(zhàn)傳統(tǒng)開發(fā)模模式，存在一一定的市場風(fēng)風(fēng)險。優(yōu)勢劣勢機(jī)會威脅項目解析—SWOT分析市場現(xiàn)狀產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重創(chuàng)新產(chǎn)品很少少客戶提升型需需求沒有得到到滿足市場機(jī)會多市場別墅產(chǎn)品品空缺……規(guī)模大外部居住配套不足足區(qū)域居住價值認(rèn)同感不強(qiáng)距離市中心遠(yuǎn)遠(yuǎn)……項目客觀條件件項目目標(biāo)：產(chǎn)品創(chuàng)新、占領(lǐng)空空白、樹立標(biāo)桿企業(yè)目標(biāo)樹立標(biāo)桿創(chuàng)新產(chǎn)品突破價格如何突破？項目解析—項目突破成為區(qū)域價格格標(biāo)竿低風(fēng)險保守開開發(fā)項目目標(biāo)差異化產(chǎn)品，，形成項目口口碑，樹立企企業(yè)品牌與市區(qū)同類產(chǎn)產(chǎn)品一樣吸引引區(qū)域普通客客戶價格持平或低低于區(qū)域均價價項目無法產(chǎn)生生影響力吸引中高端客客戶為了避免陷入入低風(fēng)險的保保守開發(fā)模式式中，達(dá)到項項目目標(biāo)，需需解決以下問問題。客戶精準(zhǔn)定位位，尋找附合合項目定位的的客戶群體。。分析客戶需求求，設(shè)計附合合市場需求的的產(chǎn)品。通過產(chǎn)品品質(zhì)質(zhì)來支撐項目目價格領(lǐng)導(dǎo)者者的角色。項目解析—項目突破市場供給航空路恩施首府4500元/平恩施奧山世紀(jì)紀(jì)城萬福國際商貿(mào)貿(mào)城4400元/平蓮湖花園3700元/平夷水仙居4800元/平中大御城4900元/平黔龍1號4500元/平陽光國際4500元/平東源錦華苑4700元/平施南陽光城3800元/平松潤書苑新城城3800元/平南山小鎮(zhèn)3800元/平錦繡名城4600元/平硒都茶城4500元/平火車站上官府邸3800元/平六角亭片區(qū)樓樓盤：陽光國際、東東源·錦華苑、施南南陽光城、松松潤書苑新城城、南山小鎮(zhèn)鎮(zhèn)、恩施首府府該片區(qū)住宅項項目較多，分分布較廣，項項目地段價值值明顯，該片片區(qū)內(nèi)項目隨隨著靠近核心心價值區(qū)其均均價逐漸增加加。成交均價區(qū)間間為3800~4700元/平。舞陽壩片區(qū)樓樓盤：夷水仙居、東東源錦華苑這兩個項目位位于舞陽壩片片區(qū)且在核心心高價值區(qū)域域內(nèi)，成交均均價在4700~4900元/平。小渡般片區(qū)樓樓盤：錦繡名城、黔黔龍1號、中大御城城該區(qū)域均價為為4500元/平，而中大御城城項目位于全全市核心高價價值區(qū)域，因因此成交均價價高于片區(qū)平平均水平。紅廟經(jīng)濟(jì)開發(fā)發(fā)區(qū)樓盤：蓮湖花園、上上官府邸該片區(qū)為價格格洼地，由于蓮湖花花園以價換量量策略，導(dǎo)致致該區(qū)域價格格戰(zhàn)最為激烈烈，區(qū)域價格為3800元/平。金桂大道樓盤盤：萬福國際商貿(mào)貿(mào)城、硒都茶茶城，為本項目直接接競項目，區(qū)區(qū)域住宅成交交均價為4500元/平。目前在售住宅宅樓盤主要有有兩個，均為為商業(yè)綜合體，客戶群體以投資型客戶戶為主。舞陽壩和小渡渡船為恩施核核心居住區(qū)域域，隨著城市市發(fā)展，金桂桂大道將以火火車站商圈為為依托成為恩恩施新的商業(yè)業(yè)中心，而六六角亭為緩解解城市居住壓壓力而成為新新的居住組團(tuán)團(tuán)。區(qū)域價值：舞陽壩>小渡船>金桂大道>六角亭>紅廟經(jīng)濟(jì)開發(fā)發(fā)區(qū)市場分析六角亭片區(qū)舞陽壩片區(qū)小渡船片區(qū)金桂大道紅廟經(jīng)濟(jì)開發(fā)發(fā)區(qū)高價值區(qū)域成交均價在4500~4700元/平開發(fā)商恩施市東源房地產(chǎn)有限公司樓盤名東源·錦華苑地址恩施市舞陽辦事處舞陽大街80號物業(yè)類型超高層建面87900.94m2容積率7.04綠化率25%在售戶型一居43-50.76平米，二居69-80平米，三居107-121平米均價4700元/平米

目前推售只有一棟，全部推售戶型面積套數(shù)已售一室一廳50及50以下232198二室二廳70~805857三室二廳100~1102922110~120203138120~13014589只有一棟，各各戶型設(shè)計不不規(guī)則，缺點(diǎn)點(diǎn)較多。項目地段為于于商業(yè)中心，，一居室戶型型銷售較好。。二居室客戶和和小三房銷售售情況較好，，二房供給占占比較少已全全部售完，三三房產(chǎn)品面積積集中在100~130平之間。受蓮湖花園價價格影響，不不得不進(jìn)行特特價房策略來來降低價格。。折后均價為為4600元/平。舞陽壩片區(qū)——東源·錦華苑50.76平一室一廳69.01平二室二廳優(yōu)點(diǎn)：客廳和臥室均均帶陽臺，方方正大氣。缺點(diǎn)：衛(wèi)生間太小，，餐廳不規(guī)則則。優(yōu)點(diǎn)：客廳顯大氣，，臥室和客廳廳均帶有陽臺臺。缺點(diǎn)：次臥較小，離離衛(wèi)生間較遠(yuǎn)遠(yuǎn)。舞陽壩片區(qū)——東源·錦華苑戶型品鑒116.94平三室二廳107.42平三室二廳優(yōu)點(diǎn)：客廳大氣，動動能分區(qū)?？蛷d、廚房、、兩次臥均帶帶有陽臺。缺點(diǎn)：大門正對各臥臥室房門，私私密性汪強(qiáng)。。餐廳位于公共共區(qū)域，不方方便使用。主臥無陽臺缺點(diǎn)：只有一個衛(wèi)生生間。入室走道過長長，浪費(fèi)空間間。客廳與餐廳設(shè)設(shè)計不方正，，廚房凈身長長開間小。衛(wèi)生間距臥室室較遠(yuǎn)，起居居不方便。只有一個陽臺臺。舞陽壩片區(qū)——東源·錦華苑戶型品鑒開發(fā)商恩施州萬佳房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司樓盤名夷水仙居地址恩施市東風(fēng)大道113號（市檢察院后）物業(yè)類型高層建面70753.2m2容積率4.89綠化率30%在售戶型二居94.25-96.48平，三居113.34-139.67平，四居134.50-171.35平方均價

4600元/平目前推售1#、2#、3#新入市項目，，首次開盤銷銷售僅銷售39套左右。其中二居室銷銷售8套，三居室銷銷售28套，四居室銷銷售3套。其中二居室供供給占比33%，三居室供給給占比55%，四居室供給給占比12%。舞陽壩片區(qū)——夷水仙居1#2#3#戶型面積套數(shù)已售二室二廳90~95132695~100402三室二廳110~1201325120~130205130~14013218四室二廳150~160422170~180221117.31平三房二廳94.25平二房二廳舞陽壩片區(qū)——夷水仙居戶型品鑒鑒優(yōu)點(diǎn)：客廳方正大氣氣連陽臺功能動靜區(qū)分分缺點(diǎn)：走道空間浪費(fèi)費(fèi)，主臥室無無陽臺。優(yōu)點(diǎn)：客廳顯大氣，，主臥室、客客廳和廚房均均帶有陽臺。。衛(wèi)生間干濕分分區(qū)。缺點(diǎn)：次臥無無陽臺，主臥臥距衛(wèi)生間較較遠(yuǎn)。開發(fā)商恩施黔龍陽光地產(chǎn)開發(fā)有限公司樓盤名黔龍?1號地址恩施市航空路2巷218號物業(yè)類型高層、洋房

建面212299.4m2容積率2.31綠化率30.5%在售戶型高層110-126平米洋房129-190平米均價均價4500元/平米目前推售3#、11#、12#在售待售待售新推黔龍1號總建面較大大，產(chǎn)品類型型包括高層和和洋房，并且且洋房占比量量較大，總體體共20棟房源其中洋洋房占10棟。戶型供給主要要集中在100~130平的三居室產(chǎn)產(chǎn)品，二居室室產(chǎn)品面積段段為80~100平之間，四居居室面積段為為140~160平，復(fù)式（四四居室）面積積段為170~190平。戶型類型非常常豐富，同一一面積段內(nèi)的的戶型種類較較多。緊湊型型戶則要求小小臥室大客廳廳。該項目沒有一一居室產(chǎn)品，，與該項目地地段有關(guān)，該該項目位于航航空路，產(chǎn)品品以純居住功功能為主。二室二廳面積段總套數(shù)已售銷售率80~85443988.64%85~903535100.00%95~100706795.71%三室二廳面積段總套數(shù)已售銷售率95~100665684.85%100~1101249072.58%110~12050133867.47%12022%130~140161381.25%四室二廳面積段總套數(shù)已售銷售率140~150272696.30%150~160664466.67%復(fù)式面積段總套數(shù)已售銷售率170~180443375.00%180~190302480.00%小渡船片區(qū)——黔龍1號110.50平三居室產(chǎn)品品126.50平三居室產(chǎn)品品小渡船片區(qū)——黔龍1號戶型品鑒優(yōu)點(diǎn)：功能分區(qū)明顯顯，帶有超大大陽臺。廚房帶有生活活陽臺。缺點(diǎn)：餐廳較小。優(yōu)點(diǎn)：帶有入戶花園園，每個臥室室都帶有陽臺臺。缺點(diǎn)：餐廳較小，走走道浪費(fèi)空間間較多。。開發(fā)商恩施市中大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司樓盤名中大御城地址恩施市航空路60號物業(yè)類型小高層,高層建面44605.6m2容積率2.99綠化率9.8%在售戶型住宅76-147平米均價均價4900元/平米目前推售一期天華園剩余少量房源，二期待售售罄戶型面積總套數(shù)已售一室一廳56㎡2213一室一廳56㎡2216二室二廳91㎡2213二室二廳90.36㎡2217三室二廳133.8㎡229三室二廳126.75㎡2219四室二廳138.03㎡226四室二廳139.82㎡2215一期尾盤天華園在售房源二期5#電梯洋房產(chǎn)品品12345期待售戶型面積套數(shù)已售四室二廳145.98M250四室二廳145.98M250三室二廳124.73M250三室二廳124.73M251小渡船片區(qū)——中大御城優(yōu)點(diǎn)：戶型方正，客客廳連接陽臺臺，干濕分區(qū)區(qū)。小臥室大客廳廳設(shè)計，入室室感覺大氣。。缺點(diǎn)：大門正對主臥臥房門，私密密性不強(qiáng)。優(yōu)點(diǎn)：廚房較大，客廳和兩個臥臥室均帶有陽陽臺?？蛷d面積大于于餐廳，更顯顯大氣。缺點(diǎn)：臥室過于狹長長，開間小不不好放床。小渡船片區(qū)——中大御城戶型品鑒89平二室二廳92平二室二廳優(yōu)點(diǎn)：帶有空中花園園，主臥帶有有衣帽間同時主臥和次次臥均帶有陽陽臺缺點(diǎn)：第三房面積太太小，過道有有浪費(fèi)空間。。優(yōu)點(diǎn)：連接客廳的陽陽臺較大，兩兩臥室均帶陽陽臺。廚房帶有生活活陽臺。缺點(diǎn)：廚房較小，主主臥內(nèi)的衛(wèi)生生間為暗衛(wèi)。。114平三居室（2+1）122平三居室小渡船片區(qū)——中大御城戶型品鑒開發(fā)商恩施州眾信房地產(chǎn)有限責(zé)任公司樓盤名陽光國際地址恩施市航空大道與葉挺路交匯處物業(yè)類型高層建面237220m2容積率3綠化率10%在售戶型住宅119-149平米均價折后4200元/平目前推售7#7#9月20日開盤陽光國際設(shè)計計的戶型面積積段集中且偏偏大，僅7#有118平三房面積相相對適中，其其他產(chǎn)品面積積過大，銷售售情況不佳。。7#共163套，除去拆遷遷安置，共可可售96套，開盤當(dāng)天天去化40%。認(rèn)籌時的2千抵5萬優(yōu)惠外，開開盤日認(rèn)購還還能減100元/平米，一周內(nèi)內(nèi)簽約再減100元/平米；按揭98折，一次性付付款再96折；140平以上戶型再再額外99折優(yōu)惠。樓棟戶型面積套數(shù)已售5#三室二廳136.26M23617三室二廳138.99M27236三室二廳139.79M236146#三室二廳136.28M2300三室二廳137.69㎡3007#三室二廳118.16M24832四室二廳141.02M24811在售房源戶型型分析六角亭片區(qū)——陽光國際3室2廳2衛(wèi)118.16平4室2廳2衛(wèi)141.02平六角亭片區(qū)——陽光國際戶型型品鑒優(yōu)點(diǎn)：動靜分區(qū)，廚廚房帶有生活活陽臺。缺點(diǎn)：衛(wèi)生間在入門門處，距生活活區(qū)太遠(yuǎn)。入室走道太長長，浪費(fèi)空間間。次臥沒有陽臺臺。優(yōu)點(diǎn)：戶型方正，動動靜分區(qū)。次臥和客廳共共一個陽臺，，創(chuàng)新設(shè)計。。書房帶有陽臺臺。缺點(diǎn)：餐廳不方正，，入室大門過過于偏向客廳廳。開發(fā)商湖北信達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司樓盤名信達(dá)首府地址恩施市葉挺路特66號物業(yè)類型超高層、高層、小高層建面97119.6m2容積率2綠化率65.8%在售戶型82~114㎡均價4500元/平米目前推售15號樓2013年06月10日15#開盤，已銷售售78%，其他樓棟基基本售罄，還還剩1#~4#、14#未售。恩施首府前期銷銷售的7、8、9、10、11、12、13、18、19號樓住宅已完完工驗收，并并已交付使用用；16、17號樓已封頂，，預(yù)計8月交付使用；；5、6號樓已封頂，，預(yù)計明年4月30日交付使用；；15號樓預(yù)計7月份封頂，計計劃明年9月30日交付使用。。戶型面積套數(shù)已售二室二廳96.62㎡2318二室二廳114.32㎡2322二室二廳82.58㎡2312二室二廳114.72㎡2317二室二廳96.62㎡232015號樓產(chǎn)品銷售售情況六角亭片區(qū)——信達(dá)首府（恩施首首府）82.58㎡㎡二室二廳114.32㎡二室二廳優(yōu)點(diǎn)：N+1戶型升級，超超大超長陽臺臺設(shè)計。浪費(fèi)空間少，，贈送空間較較多。缺點(diǎn)：臥室不帶陽臺臺。優(yōu)點(diǎn)：客廳和廚房帶帶陽臺浪費(fèi)空間少。。缺點(diǎn)：廚房不規(guī)則，，使用不方便便六角亭片區(qū)——信達(dá)首府戶型品鑒鑒開發(fā)商恩施市建廈房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司樓盤名施南·陽光城（一期）地址恩施市葉挺路30號物業(yè)類型小高層,高層建面92580.8m2容積率4.85綠化率30%在售戶型79.15-137.08均價3800元/平目前推售聚景樓在售聚緣樓在售戶型面積套數(shù)已售三室二廳139.81580三室二廳138.061748三室二廳128.28585三室二廳125.34580三室二廳120.5217441二室二廳78.725837聚景樓產(chǎn)品銷銷售情況戶型面積套數(shù)已售三室二廳124.06㎡155三室二廳122.66㎡155三室二廳124.06㎡156三室二廳123.97㎡156三室二廳117.91㎡158三室二廳116.42㎡156聚緣樓產(chǎn)品銷銷售情況整體銷售情況況不佳，只有有二居室產(chǎn)品品和120平的三居室銷銷售情況較好好，其他戶型型銷售較差。。主要與面產(chǎn)品品面積大總價價高以及戶型型朝向和采光光較差有關(guān)。。六角亭片區(qū)——施南·陽光城（一期）79.15平二居室118.62平三居室六角亭片區(qū)——施南·陽光城戶型品鑒優(yōu)點(diǎn)：客廳帶有陽臺臺。缺點(diǎn)：廚房距餐廳較較遠(yuǎn)，廚房與與臥室門對門門，有油煙。。優(yōu)點(diǎn)：客廳顯大氣。。缺點(diǎn)：臥室都沒有帶帶陽臺。開發(fā)商南山小鎮(zhèn)樓盤名恩施市永譽(yù)百年置業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司地址恩施市龍鱗宮路18號物業(yè)類型高層建面146662.5m2容積率3.6綠化率30%在售戶型80~90平二房、110~130平三房、140平復(fù)式均價預(yù)計成交均價4000元/平目前推售1#~3#樓棟戶型面積套數(shù)1#、2#三室二廳129.95M252三室二廳117.61M252二室二廳79.81㎡52復(fù)式（四居室）139.13㎡26樓棟戶型面積套數(shù)3#三室二廳110.07㎡52三室二廳121.93㎡52二室二廳89.91㎡529月24日，從南山小小鎮(zhèn)售樓處獲獲悉，該項目目50席88折白金卡現(xiàn)已已發(fā)放完畢，，認(rèn)籌優(yōu)惠正正逐日遞減。。從9月23日起，89折金卡全城搶搶籌，尊享100抵10000優(yōu)惠。有2列為復(fù)式產(chǎn)品品共26套。二居室：：三居室：復(fù)復(fù)式四居室為為1：2：0.51#、2#3#六角亭片區(qū)——南山小鎮(zhèn)128.9平三居室78平二居室六角亭片區(qū)——南山小鎮(zhèn)戶型型品鑒優(yōu)點(diǎn)：客廳和臥室均均帶陽臺，方方正大氣。缺點(diǎn)：衛(wèi)生間太小，，餐廳不規(guī)則則。優(yōu)點(diǎn)：客廳顯大氣氣，臥室和和客廳均帶帶有陽臺。。缺點(diǎn)：次臥較小，，離衛(wèi)生間間較遠(yuǎn)。開發(fā)商恩施州松潤實(shí)業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司樓盤名書苑新城一期地址恩施市葉挺路156號物業(yè)類型高層建面74789m2容積率5.37綠化率30%在售戶型二居76.05-81.64平方米；三居110.25-115.68平均價3500元/平目前推售1#~6#1#2#3#4#5、6#樓棟戶型面積套數(shù)已售1#二室二廳107.78M2

6023二室二廳75.5M260232#二室二廳107.78M26032二室二廳75.5M260203#三室二廳137.18M2281三室二廳116.41M2285二室二廳111.15M2280樓棟戶型面積套數(shù)已售4#、5#二室二廳78.92M2607二室二廳112.86M2609二室二廳78.75M26011三室二廳107.11M260186#三室二廳139.71M2286三室二廳141.28M22807月份首次開開盤，銷售售65套左右，8月份持銷40套，9月份加推100套，銷售50套左右。低價入市，，均價處于于市場最低低水平，銷銷售迅速較較快。六角亭片區(qū)區(qū)——書苑新城一一期129平三+1戶型79平二室二廳廳六角亭片區(qū)區(qū)——書苑新城戶型品鑒鑒優(yōu)點(diǎn)：兩臥室均帶帶陽臺戶型方正，，無浪費(fèi)空空間客廳陽臺較較大。缺點(diǎn)：次臥較小。。優(yōu)點(diǎn)：3+1設(shè)計，功能能性更強(qiáng)。。空間浪費(fèi)較較少，主臥臥和次臥均均帶陽臺。。私密性強(qiáng)。。缺點(diǎn)：廚房較小。。開發(fā)商恩施城中房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司樓盤名上官府邸地址施州大道501號物業(yè)類型多層,小高層,高層建面99388m2容積率3.49綠化率30%在售戶型72-130平方米均價3800元/平目前推售1~3號樓戶型面積套數(shù)占比銷售套數(shù)銷售率三房兩廳119.018430.77%67.14%兩房兩廳85.68430.77%297.14%三房兩廳129.054215.38%314.29%兩房兩廳78.576323.08%59.52%1#2#3#公寓紅廟片區(qū)——上官府邸受蓮湖花園園以價換量量影響，不不得不以超超代價格入入市。開盤盤去化速度度最快的為為總價較低低的寬松兩兩房產(chǎn)品。。126平三室二廳廳78平二室二廳廳紅廟片區(qū)——上官府邸優(yōu)點(diǎn)：客廳和臥室室均帶陽臺臺，方正大大氣。缺點(diǎn)：入室正對廚廚房優(yōu)點(diǎn)：廚房帶生活活陽臺，臥臥室?guī)ш柵_臺。缺點(diǎn)：入戶走道較較長，浪費(fèi)費(fèi)空間，客客廳未帶陽陽臺。開發(fā)商恩施華龍村置業(yè)有限公司樓盤名華龍村集團(tuán)·蓮湖花園二期地址恩施市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)五指湖（清江外國語學(xué)校旁）物業(yè)類型高層建面264693.9m2容積率5.4綠化率30%在售戶型120-130平米均價3800元/平目前推售6~18#1~5#6~9#10~18#6~18號樓平均銷售率達(dá)80%。蓮湖花園二二期6~18號樓于13年共推出1700套房源，去去化率達(dá)80%。主要由于銷銷售價格低低于市場正正常水平，，以價換量量。蓮湖花園的的以價換量量策略拉開開了恩施房房地產(chǎn)市場場的價格戰(zhàn)戰(zhàn)。同時也也表明恩施施市場對價價格敏感度度非常高。。戶型面積套數(shù)已售銷售率一室一廳57平左右1618351.55%二室二廳100平左右1076964.49%95~98平21516375.81%88平16115294.41%三室二廳100平左右10810294.44%110~120平16015898.75%120~130平50842884.25%130~135平24219279.34%155.08平261973.08%四室二廳170.85平262076.92%紅廟片區(qū)——蓮湖花園二二期130.47平三居室紅廟片區(qū)——蓮湖花園戶型品品鑒優(yōu)點(diǎn)：客廳和餐廳廳均帶陽臺臺。戶型方正大大氣，帶有有三個衛(wèi)生生間。缺點(diǎn)：入室大門正正雙衛(wèi)生間間。優(yōu)點(diǎn)：客廳和餐廳廳均帶陽臺臺。戶型方正大大氣，帶有有三個衛(wèi)生生間。帶有入戶花花園。缺點(diǎn)：主臥無陽臺臺。137.32平三居室開發(fā)商恩施州萬福國際商貿(mào)城有限公司樓盤名萬福國際商貿(mào)城地址舞陽壩街道辦事處楓香坪村物業(yè)類型商業(yè)、高層建面267970m2容積率3.97綠化率22.3%在售戶型47-134平一房~三房產(chǎn)品均價4400元/平目前推售1~3#住宅金桂大道——萬福國際商商貿(mào)城一室一廳50平以下662550~80平6653二室二廳80~851008490~95200117三室二廳100~1105750120~13010284四室二廳130.813027復(fù)式住宅80平以下8090~100300130~1403013萬福國際商商貿(mào)城一居居室產(chǎn)品銷銷售不樂觀觀，二居~四居室銷售售較好，100平以住宅產(chǎn)產(chǎn)品市抗性性較大，零零去化。84.13平二居室134平四居室金桂大道——萬福國際商商貿(mào)城戶型型品鑒優(yōu)點(diǎn)：帶有入戶花花園，功能能分區(qū)明顯顯。缺點(diǎn)：次臥無陽臺臺，臥室區(qū)區(qū)走道浪費(fèi)費(fèi)空間。優(yōu)點(diǎn)：面積小，總總價低。缺點(diǎn)：一居室中門門沒有隔斷斷，沒有陽陽臺設(shè)計，，該戶型去去化情況不不佳。開發(fā)商恩施眾森綠色產(chǎn)業(yè)投資發(fā)展有限公司樓盤名中國硒都茶城地址恩施金桂大道物業(yè)類型高層建面63630.69m2容積率2.59綠化率24.7%在售戶型住宅50-140平米均價4500元/平目前推售16~19#住宅已售罄金桂大道——硒都茶城戶型面積套數(shù)已售一室一廳50平以下2092050~7017166二室一廳79.661919三室二廳110~12024727140~150763復(fù)式住宅120140192140~1503813商業(yè)住宅同同時銷售，，客戶對項項目的商業(yè)業(yè)產(chǎn)品更為為關(guān)注，住住宅產(chǎn)品銷銷售情況不不理想。產(chǎn)品錯層設(shè)設(shè)計較多，，錯層戶型型采光不佳佳，客戶抗抗性較高。。由于硒都茶茶城距恩施施民族學(xué)院院較近，租租房需求較較高，50~70平一居室銷銷售相對較較好。46平一居室65平二居室金桂大道——硒都茶城戶戶型品鑒優(yōu)點(diǎn)：二居室送面面積較大，，65平可做到二二房，客戶戶覺得占到到便宜，該該戶型去化化速度快。。整體浪費(fèi)空空間較少。。優(yōu)點(diǎn)：面積小，總總價低。缺點(diǎn)：一居室中門門沒有隔斷斷，沒有陽陽臺設(shè)計，，該戶型去去化情況不不佳。市場各面積段供給與銷售情況分析市場面積供供給市場面積供供給量最高高的是110~140平面積段，，供給量最最少的是150平以上面積積段和80~90平面積段。。市場面積銷銷售量最高高的是100~140平面積段，，銷售量最最少的是80~85平面積段、、90~95平面積段和和150平以上面積積段。銷售率最高高的是85~90平面積段、、180平以上面積積段，其次是是160~170、95~110平面積段。。銷售率最最低的是80~85平、90~95平。小結(jié)：110~140平面積段是市場上上的主流產(chǎn)產(chǎn)品面積段段。95~110平面積段供供給處于中中等水平，供給小于需需求；市場上85~90平面積段、、160~170平和180平以上面積積段供應(yīng)量量處于最低低水平，這這三個面積段供給明顯小小于需求。。項目總戶數(shù)

一室一廳二室二廳三室二廳四室二廳復(fù)式套數(shù)占比銷售率套數(shù)占比銷售率套數(shù)占比銷售率套數(shù)占比銷售率套數(shù)占比銷售率書苑新城一期620

44872.26%27.90%17227.74%17.44%

黔龍?1號1292

14911.53%94.63%97675.54%67.52%937.20%75.27%745.73%77.03%蓮湖花園二期17781679.39%49.70%50128.18%76.65%108360.91%83.01%271.52%74.07%

中大御城1964422.45%65.91%4422.45%68.18%5427.55%53.70%5427.55%38.89%

夷水仙居520

17233.08%4.65%28454.62%9.86%6412.31%4.69%

陽光國際252

252100.00%26.59%

南山小鎮(zhèn)338

10430.77%0.00%20861.54%1.44%

267.69%3.85%施南·陽光城（一期）737

12516.96%66.40%61283.04%16.83%

東源·錦華苑66723234.78%85.34%588.70%98.28%37756.52%66.05%

清江鳳凰城三期520

509.62%68.00%47090.38%51.91%

錦繡名城二期538

11220.82%50.89%42679.18%50.70%

萬福國際63213220.89%59.09%30047.47%67.00%15925.16%82.35%304.75%90.00%6810.76%19.12%硒都茶城70438053.98%22.63%192.70%100.00%14019.89%85.00%

16523.44%58.18%匯總879495510.86%49.63%208223.68%44.14%521359.28%53.33%2683.05%52.61%3333.79%50.15%供給量：三三居室>二居室>一居室>復(fù)式戶型>四居室銷售量：三三居室>二居室>一居室>復(fù)式戶型>四居室從市場產(chǎn)品品供給及銷銷售量可看看出，恩施施市以剛需需群體為主主，二房和和三房占比比達(dá)83%，改善型和投投資型需求求較少。市場戶型供供給項目

項目規(guī)模

在售面積區(qū)間戶型配比一居室二居室三居室四居室復(fù)式書苑新城一期265898平70~150平米

72%28%

黔龍?1號212261平80~180平米

12%76%7%6%蓮湖花園二期275615平85~170平米9%28%61%2%

中大御城122850平56~140平米22%22%28%28%夷水仙居60000平90~180平米

33%55%12%

陽光國際200000平130~140平米

100%

南山小鎮(zhèn)165775平75~140平米

31%62%

8%施南·陽光城（一期）103000平75~140平米

17%83%

東源·錦華苑89913平40~140平米35%9%57%

清江鳳凰城三期80957平85~150平米

10%90%

錦繡名城二期63058平70~140平米

21%79%

萬福國際265898平45~130平米21%47%25%5%11%硒都茶城450000平30~140平米54%3%20%

23%匯總

10.86%23.68%59.28%3.05%3.79%市場整體戶戶型配比為為一居室/二居室/三居室/四居室/復(fù)式配比為為4：10：24：1：1.5市場上純居居住社區(qū)的的項目在戶戶型分配時時，三居室占比比都是最高高的，其次次是二居室室，四居室室和一居室室占比較小小。商業(yè)投資型型項目在戶戶型分配是是會注重投投資需求，，一居室比比重較高。。市場戶型供供給置業(yè)目的滿足客戶需求面積段供給占比總價范圍剛需+投資需求高層一居室50平以下5%15~20萬50~70平5%20~30萬剛需高層二居室75~100平10%30~45萬高層二居室（2變3）95~110平10%高層三居室100~120平小三房40%45~60萬130~140大三房10%改善型需求

高層三居室（3變4）130~140平（可變四房）10%高層四居室130~150平四房3%60~75萬150~170平大四房2%復(fù)式三居室120~130平1.5%50~60萬復(fù)式四居室130~180平1%75~80萬花園洋房（三居室）125~130平1%50~60萬花園洋房（四居室復(fù)式）175~190平1%70~80萬別墅產(chǎn)品200~300平0.5%100~150萬市場產(chǎn)品供供給以滿足足剛需需求求為主，剛剛需產(chǎn)品供供給占比達(dá)達(dá)到70%以上，其次次為改善型型需求產(chǎn)品品，占比20%左右，投資資型產(chǎn)品市市場占比小小于10%。市場戶型供供給一室一廳面積段總套數(shù)占比總銷售量總銷售率50平以下50753.09%24347.93%50~70平44846.91%23151.56%匯總955100.00%47449.63%一室一廳產(chǎn)產(chǎn)品市場在在售產(chǎn)品中中占比達(dá)10.60%，整體銷售售率達(dá)48.85%。一室一廳產(chǎn)產(chǎn)品集中于于兩個面積積段，30~50平和50~70平，雖然50~70平產(chǎn)品供給給略低于50平以下的小小面積產(chǎn)品品，但兩個個面積段的的銷售率水水平相同。。表明一居室室總價低，，投資型客客戶對其面面積敏感度度不高。市場上一居居室產(chǎn)品是是近期才出出現(xiàn)的，2012年9月份之后開開始出現(xiàn)，，并且只有有四個項目目有此產(chǎn)品品，湖花園園二期、東東源·錦華苑、萬萬福國際、、硒都茶城城。雖然市場并并未明顯抗抗拒一居室室產(chǎn)品，但但銷售率卻卻是各類產(chǎn)產(chǎn)品中最低低的。原因因可能為市市場近兩年年出現(xiàn)大量量商業(yè)項目目，市場投投資渠道增增加，導(dǎo)致致住宅市場場的投資客客戶減少。。一室一廳面積段供給分析市場戶型供供給二室二廳面積段總套數(shù)占比總銷售量總銷售率80以下53125.50%23343.88%80~8521510.33%3918.14%85~9022210.66%20190.54%90~9540619.50%5613.79%95~10033315.99%23269.67%100~11028713.78%14951.92%110~120884.23%910.23%匯總2082100.00%91944.14%二室二廳產(chǎn)產(chǎn)品，在市市場在售產(chǎn)產(chǎn)品中占比比達(dá)23.70%，整體銷售售率達(dá)43.62%。二室二廳面面積分布于于60~120平，80平以下的小小二房產(chǎn)品品供給量最最高，但是是銷售率一一般，而85~90平和95~100平供給量和和銷售率均均較高。其中90~100面積段占比比達(dá)34.10%，80~90平面積段占占比達(dá)21.44%，80平以下面積積段占比達(dá)達(dá)26%。110平以上二房房產(chǎn)品供應(yīng)應(yīng)量少。銷銷售率最高高的是85~90平產(chǎn)品，銷銷售率達(dá)90.54%，其次是95~100平，銷售率率達(dá)69.6%，100~110平產(chǎn)品銷售售率達(dá)51.92%，80平以下產(chǎn)品品銷售率達(dá)達(dá)43.88%。二室二廳面面積段供給給分析市場戶型供供給三室二廳面積段總套數(shù)占比總銷售量總銷售率95~100661.27%5684.85%100~1103616.92%26673.68%110~120134725.84%79358.87%120~130169532.51%85550.44%130~140136126.11%60644.53%140~1503566.83%18551.97%150~160270.52%1970.37%匯總5213100.00%278053.33%三室二廳產(chǎn)產(chǎn)品是市場場在售產(chǎn)品品供給量最最高的，占占比達(dá)60.00%，銷售率達(dá)達(dá)53.32%。三室二廳產(chǎn)產(chǎn)品面積主主要集中于于110~140平之間，110平以下和140平以上三室室二廳產(chǎn)品品供給量較較少。其中中，120~130平產(chǎn)品占比比最高達(dá)32.33%，110~120和120~130平產(chǎn)品占比比均在26%左右。其中110~140平之的產(chǎn)品品隨著面積積減小其銷銷售率逐漸漸增高。表表明剛需購購買力強(qiáng)于于改善型客客戶。三室二廳產(chǎn)產(chǎn)品中95~100、100~110、150~160平產(chǎn)品銷售售率較高，，但供給量量和銷售量量均較低。。市場戶型供供給三室二廳面積段供給分析四室二廳面積段總套數(shù)占比

總銷售量總銷售率130~1407427.61%4864.86%140~1503713.81%2670.27%150~16010840.30%4642.59%160~1702710.07%2074.07%170~180228.21%14.55%匯總268100.00%14152.61%四室二廳產(chǎn)產(chǎn)品市場在在售產(chǎn)品中中占比僅為為2.49%，整體銷率率為56.07%。四居室產(chǎn)品品面積覆蓋蓋130~180平，其中150~160平供給量和和銷售量均均為最高，，但供給量量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過過需求，因因此銷售率率一般。130~150平四居室產(chǎn)產(chǎn)品銷售率率達(dá)到90%以上，而170平以上的四四居室產(chǎn)品品市場認(rèn)可可度低。由數(shù)據(jù)可看看出，130~170平之間的四四居室產(chǎn)品品市場接受受度均較高高，同時市市場上130~150平的四居室室產(chǎn)品供給給不足，存存在市場機(jī)機(jī)會。四室二廳面積段供給分析市場戶型供供給復(fù)式面積段總套數(shù)占比總銷售量銷售率80平以下82.40%00.00%90~100309.01%00.00%120~13013239.64%6650.00%130~1406720.12%2435.82%140~150226.61%2090.91%170~1804413.21%3375.00%180~190309.01%2480.00%匯總333100.00%16750.15%市場復(fù)式產(chǎn)產(chǎn)品整體供供給量較小小，僅占3.87%，銷售率50.15%。復(fù)式產(chǎn)品面面積段覆蓋蓋80~190平，其中100平以下的復(fù)復(fù)式產(chǎn)品市市場抗性較較大。120~140平復(fù)式產(chǎn)品品供給量較較高，但去去化率較低低，市場認(rèn)可度度較高的為為140~190平的復(fù)式產(chǎn)產(chǎn)品。復(fù)式面積段供給分析市場戶型供供給花園洋房產(chǎn)品類型面積段供給量占比銷售量銷售率復(fù)式產(chǎn)品181~1864817.78%3981.25%復(fù)式產(chǎn)品176~1796825.19%4566.18%四室二廳（平層）150~155248.89%00.00%三室二廳137~1382810.37%2278.57%三室二廳125~12910237.78%8886.27%匯總270100.00%19471.85%花園洋房面積段供給分析市場戶型供供給市場上在售售非尾盤項項目中花園園洋房供給給較少，只只有黔龍1號項目有花花園洋房產(chǎn)產(chǎn)品，花園園洋房整體體供給量較較少，但整整體銷售水水平較好。?；▓@洋房產(chǎn)產(chǎn)品類型有有兩種，復(fù)復(fù)式四居室室產(chǎn)品、四四居室平層層產(chǎn)品和三三室二廳產(chǎn)產(chǎn)品。花園洋房中中供給量和和銷售量均均最高的是是三室二廳廳中125~129平面積段產(chǎn)產(chǎn)品，該面面積段小，，總價低，，市場需求求高?？蛻粼谶x擇擇產(chǎn)品時，，首先考慮慮總價，其其次再考慮慮面積與戶戶型。一居室首付付在7~10萬；其中地段較較好的項目目，一居室室50平左右銷售售較好，地地段較次的的項目，一一居室60~70平銷售較好好。二居室首付付在10~15萬；市中心75~90平二居室銷銷售較好，，非市中心心核心價值值區(qū)域100~110平三居室（（三房可變變四房）戶戶型銷售較較好。三居室首付付在15~20萬；市中心100~120平三居室銷銷售較好，，非市中心心核心價值值區(qū)域120~130平三居室（（三房可變變四房）戶戶型銷售較較好。四居室首付付在20~25萬；四居室平層層產(chǎn)品以130~160平銷售較好好，由于總總價原因市市場對160平以上產(chǎn)品品抗性較高高。復(fù)式（四居居）首付在在25~28萬；四居室和大大復(fù)式市場場供給較少少。市場對對100平以下的復(fù)復(fù)式產(chǎn)品抗抗性較大，，復(fù)式的四四居室產(chǎn)品品市場接受受度較高。?；▓@洋房產(chǎn)品戶型較較豐富，但但市場需求求最高的仍仍是小面積段產(chǎn)產(chǎn)品。市場上花花園洋房供供給項目只只有兩個，，市場接受受度一般，，對于恩施施市場客戶戶更接受電電梯房，建議本項目目規(guī)劃部分分電樣花園園洋房，客戶既容易易接受又能能彌補(bǔ)市場場洋房空缺缺。別墅產(chǎn)品供供給量少，，為市場稀缺缺產(chǎn)品，目目前在售別別墅項目只只有一個，，年底推售售44棟獨(dú)棟別墅墅，蓄客一一年意向客客戶達(dá)30組左右。市市場有需求求，但總價價高去化迅迅速慢，不建議本項項目規(guī)劃別別墅產(chǎn)品。。市場供給總結(jié)：客戶分析為了實(shí)現(xiàn)本本項目的項項目目標(biāo)，，必須尋找找恩施中高高端客戶群群體。目前市場均均價水平成成交均價在在3800~4900元/平，金桂大大道區(qū)域住住宅產(chǎn)品成成交均在4400~4500元/平。因此樹立區(qū)區(qū)域標(biāo)竿，，本項目均均價需達(dá)到到4800元/平。高端家庭年收入20萬以上中端家庭年收入10-15萬低端家庭年收入入5-10萬左右家庭年收入入5萬以內(nèi)客戶階層分分析一般來講，，越是高收收入階層，，其購房人人群的比例例越高；針針對本項目目而言，市市場的中高端客戶戶群集中在5-20萬元之間家庭庭收入的人人群，他們們的購房特特征成為我我們重點(diǎn)研研究的對象象。極高高端端客戶戶定定位位核心客戶游離離客客戶戶重要要客客戶戶偶得得客客戶戶核心心客客戶戶：：在市市區(qū)區(qū)工工作作的的政政府府機(jī)機(jī)關(guān)關(guān)、、企企事事業(yè)業(yè)單單位位公公務(wù)務(wù)員員、、在市市區(qū)區(qū)和和新新區(qū)區(qū)工工作作的的私私營營業(yè)業(yè)主主，，客客戶戶比比例例可可達(dá)達(dá)為為50％。。重要要客客戶戶：：周邊邊縣縣市市進(jìn)進(jìn)城城購購房房群群體體，，如如建始始、、宣宣恩恩、、來來鳳鳳等等縣縣市市，，客客戶戶比比例例可可達(dá)達(dá)30%游離離客客戶戶：：現(xiàn)在在外外區(qū)區(qū)居居住住，，但但向向往往市市區(qū)區(qū)居居住住，，對對生生活活配配套套注注重重，，同同時時包包括括一一線線城城市市打打工工返返鄉(xiāng)鄉(xiāng)客客戶戶。。客客戶戶比比例例可可達(dá)達(dá)為為15%偶得得客客戶戶：：純投投資資客客5％。?？蛻魬羧θ訉印覀儌冩i鎖定定核核心心客客戶戶和和重重要要客客戶戶客戶戶定定位位城市市規(guī)規(guī)模模小小，，人人口口少少，，購購房房群群體體結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)簡簡單單，，各各群群體體的的購購房房目目的的和和需需求求單單一一。。高層層一一居居室室需需求求客客戶戶分分析析剛需需型型客客戶戶客戶戶群群體體：：恩施施市市內(nèi)內(nèi)一一般般居居民民，，有有一一套套房房，，經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)實(shí)實(shí)力力一一般般。。購買買動動機(jī)機(jī)：：為為父父母母購購置置結(jié)婚婚前前與與父父母母同同住住，，住住在在無無物物業(yè)業(yè)管管理理的的自自家家私私房房，，父父母母未未住住過過電電梯梯房房，，結(jié)結(jié)婚婚后后住住父父母母的的房房子子，，給給父父母母在在市市中中心心購購買買一一居居室室電電梯梯房房，，來來滿滿足足父父母母住住電電梯梯房房的的心心愿愿，，一一般般會會選選擇擇市市中中心心地地段段，，配配套套成成熟熟社社區(qū)區(qū)。。需求求面面積積：：50~70平投資資型型客客戶戶客戶戶群群體體：：購買買動動機(jī)機(jī)一一：：投投資資賺賺取取租租金金購房房投投資資出出租租給給市市中中心心工工作作生生活活人人群群，，對對地地段段要要求求高高。。尤尤其其在在舞舞陽陽壩壩和和航航空空路路區(qū)區(qū)域域租租房房需需求求較較高高，，一一居居室室銷銷售售情情況況較較好好。。購買買動動機(jī)機(jī)二二：：投投資資升升值值部分分客客戶戶看看好好金金桂桂大大道道未未來來商商業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展趨趨勢勢，，購購買買金金桂桂大大道道上上商商業(yè)業(yè)綜綜合合體體項項目目一一居居室室產(chǎn)產(chǎn)品品做做為為投投資資，，一一來來看看好好后后期期地地段段升升值值，，二二來來看看好好后后期期租租戶戶需需求求。。需求求面面積積：：50平以以下下客戶戶需需求求高層層二二居居室室需需求求客客戶戶分分析析剛需需型型客客戶戶客戶戶群群體體一一：：恩施施市市內(nèi)內(nèi)一一般般居居民民，，有有一一套套房房，，經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)實(shí)實(shí)力力一一般般。。購買買動動機(jī)機(jī)：：結(jié)結(jié)婚婚置置業(yè)業(yè)市內(nèi)內(nèi)剛剛需需客客戶戶，，結(jié)婚婚前前與與父父母母同同住住，，結(jié)結(jié)婚婚后后與與父父母母分分開開住住，，又又不不想想離離父父母母太太遠(yuǎn)遠(yuǎn)，，會會選選擇擇與與父父母母同同片片區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)購購置置二二居居室室，，會會經(jīng)經(jīng)常?；鼗馗父改改讣壹揖泳幼∽?。。需求求面面積積：：75~90平寬寬松松兩兩房房客戶戶群群體體二二：：周邊邊縣縣市市到到恩恩施施市市內(nèi)內(nèi)購購房房，，經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)實(shí)實(shí)力力較較弱弱.周邊邊縣縣市市剛剛需需群群體體，，結(jié)婚婚置置業(yè)業(yè)，，購購房房與與父父母母同同住住，，父父母母幫幫其其帶帶小小孩孩，，但但夫妻妻在在外外打打工工，不不經(jīng)經(jīng)常?；鼗丶壹?，，想想購購置置三三房房但但由由于于經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)限限制制，，同同時時夫夫妻妻在在外外地地打打工工，，兩兩房房功功能能需需求求也也能能滿滿足足日日常常生生活活，，會會選選擇擇購購買買大二二房房可可變變?nèi)糠慨a(chǎn)產(chǎn)品品，總總價價較較低低，，功功能能齊齊全全。。需求求面面積積：：95~110平（（二二房房變變?nèi)糠慨a(chǎn)產(chǎn)品品））客戶戶需需求求高層層三三居居室室需需求求客客戶戶分分析析剛需需型型客客戶戶客戶戶群群體體一一：：周邊邊縣縣市市到到恩恩施施市市內(nèi)內(nèi)購購房房，，經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)實(shí)實(shí)力力一一般般。。購買買動動機(jī)機(jī)：：結(jié)結(jié)婚婚置置業(yè)業(yè)周邊邊縣縣市市剛剛需需群群體體，，結(jié)婚婚置置業(yè)業(yè)，，購購房房與與父父母母同同住住，，從從周周邊邊縣縣市市改改善善居居住住環(huán)環(huán)境境到到市市內(nèi)內(nèi)購購房房，，但但受受經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)實(shí)實(shí)力力限限制制，，又又追追求求三三代代同同堂堂的的功功能能性性，，會會選選擇擇小小三三房房。。需求求面面積積：：100~120平小小三三房房客戶戶群群體體二二：：周邊邊縣縣市市到到恩恩施施市市內(nèi)內(nèi)購購房房，，經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)實(shí)實(shí)力力較較強(qiáng)強(qiáng)。。周邊邊縣縣市市剛剛需需群群體體，，結(jié)婚婚置置業(yè)業(yè)，，購購房房與與父父母母同同住住，，從從周周邊邊縣縣市市改改善善居居住住環(huán)環(huán)境境到到市市內(nèi)內(nèi)購購房房，，住住習(xí)習(xí)慣慣大大面面積積的的私私房房，，同同時時經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)實(shí)實(shí)力力較較強(qiáng)強(qiáng)，，追追求求三三代代同同堂堂的的功功能能性性和和居居住住的的舒舒適適性性，，會會選選擇擇大大三三房房。。需求求面面積積：：130~140大三三房房部分分客客戶戶會會選選擇擇大大三三房房可可變變四四房房的的戶戶型型客戶戶需需求求高層層四四居居室室需需求求客客戶戶分分析析改善善型型客客戶戶客戶戶群群體體一一：：恩施施市市內(nèi)內(nèi)高高端端客客戶戶群群體體購買動機(jī)機(jī)：改善善居住條條件該類購房房對象是是恩施市市場中高高端客群群，至少少擁有一一套以上上住房（（集資房房或商品品房），，戶型面面積從90-130㎡㎡不等，共共同的問問題是：：無論面面積大小小，居住住品質(zhì)不不高。改善型家家庭，不不盲目追追求面積積大小，，通風(fēng)、、采光、、功能分分區(qū)合理理更為他他們關(guān)注注。對社社區(qū)居住住環(huán)境，，生活品品質(zhì)要求求高。需求面積積：130~150平四房部分經(jīng)濟(jì)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)強(qiáng)又愛面面子的客客戶會選選擇150~170平大四房房客戶需求求復(fù)式產(chǎn)品品需求客客戶分析析市場對復(fù)復(fù)式產(chǎn)品品沒有明明顯偏好好，需求求量以總總價為導(dǎo)導(dǎo)向，需需求量最最大的120~130平。大面積130~180平復(fù)式產(chǎn)產(chǎn)品需求求量較少少且比較較平均。?；▓@洋房房需求客客戶分析析市場對常常規(guī)花園園洋房認(rèn)認(rèn)可度不不高，原原本居住住的就是是多層和和私房，，客戶更更向往電電梯房，，因此建議花園園洋房安安裝電梯梯?；▓@洋房房需求量量較高的的為125~130平三居室室產(chǎn)品和和175~190平復(fù)式大大四房產(chǎn)產(chǎn)品。吸收高高端和極極高端客客戶群體體。別墅產(chǎn)品品需求客客戶分析析恩施大部部分客戶戶住的自自家私房房，獨(dú)門門獨(dú)院，，很多客客戶更愿愿意選擇擇自己建建造小洋洋樓。只只有極少少部分的的極高端端客戶為為了追求求面子，，選擇居居住別墅墅。生態(tài)態(tài)資源、、高端住住宅、項項目口碑碑是激發(fā)發(fā)客戶置置業(yè)欲望望的關(guān)鍵鍵點(diǎn)，以以關(guān)系營營銷為主主。恩施居民民大多是是獨(dú)門獨(dú)獨(dú)戶，經(jīng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力力強(qiáng)的客客戶會在在自家土土地上建建造小洋洋樓，因因此對別別墅產(chǎn)品品偏好較較弱。不建議本本項目設(shè)設(shè)計別墅墅產(chǎn)品。。客戶需求求客戶對戶戶型要求求二居室：：二居室為為市內(nèi)小夫妻居居住，年輕人人要求廳室都要要大，喜歡陽臺臺。小夫妻經(jīng)經(jīng)常回父父母家吃吃飯或外外面吃飯飯，廚房不需需要很大大。三居室：：餐廳和客客廳都要要大氣。戶型方正正，朝向向采光都都要好。。功能性要要強(qiáng)，三三代同堂堂，要求求有兩個個衛(wèi)生間間。小三房客客戶更關(guān)關(guān)注戶型型實(shí)用性性，對浪費(fèi)面面積抗性性較高。進(jìn)門入口口不要正正對衛(wèi)生生間。四居室及及其他產(chǎn)產(chǎn)品以改善型