XX別墅物業(yè)管理方案

/19自覺接受業(yè)主和開發(fā)商的監(jiān)督，并協(xié)調(diào)好與業(yè)主和開發(fā)商的關(guān)系。負(fù)責(zé)與各項(xiàng)目所在地政府及有關(guān)部門建立良好的協(xié)作關(guān)系。配合協(xié)調(diào)與項(xiàng)目部、銷售公司等公司內(nèi)相關(guān)部門的關(guān)系，配合供暖、收視等專業(yè)部門的工作，配合相關(guān)的外包公司的工作，為專業(yè)公司及外包公司提供必要的條件?！胱∪胱×鞒叹唧w說明：1、驗(yàn)房2、填寫返修單3、返修4、驗(yàn)收5、領(lǐng)取資料、簽協(xié)議發(fā)給業(yè)主簽訂并填寫的文件資料簽訂《物業(yè)管理合同》、《供暖協(xié)議書》，業(yè)主、管理處各保留一份。業(yè)主領(lǐng)取《房屋使用、管理、維修公約》并簽訂《承諾書》，三方各保留一份。6、領(lǐng)取《住戶手冊(cè)》、《裝修手冊(cè)》、《工程質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》、《建筑工程保修卡》。業(yè)主填寫《業(yè)主基本情況登記表》、《緊急情況聯(lián)絡(luò)登記表》。7、收取費(fèi)用在簽訂協(xié)議后，向業(yè)主收取物業(yè)管理費(fèi)、供暖費(fèi)等，如辦理裝修再向裝修公司收取裝修管理費(fèi)，垃圾清運(yùn)費(fèi)、保證金等。8、鎖匙發(fā)放驗(yàn)房合格并簽署法律文件后，辦理鑰匙交接手續(xù)。填寫《鑰匙交接單》。業(yè)主/住戶、管理處簽章?！b修一、房屋裝修程序業(yè)主辦理入住手續(xù)后，可以依照以下程序進(jìn)行裝修工作。裝修流程如下圖：裝修流程具體說明：1、業(yè)主/住戶需要裝修時(shí)，應(yīng)提前到公司物業(yè)部提出申請(qǐng)，領(lǐng)取《住宅園區(qū)裝修管理規(guī)定》和《別墅園區(qū)裝修手冊(cè)》，并如實(shí)填寫《業(yè)主住戶、裝修施工申請(qǐng)表》，辦理裝修申報(bào)手續(xù)。2、業(yè)主/住戶將《裝修方案》、設(shè)計(jì)圖紙以及裝修施工單位的營業(yè)執(zhí)照副本、復(fù)印件、《資質(zhì)證書》復(fù)印件等有效證件交到物業(yè)部，由工程部審批方案。合格后，簽協(xié)議。3、若裝修項(xiàng)目不符合規(guī)定，須變更裝修內(nèi)容，交工程部再審，直至通過。4、《裝修方案》審批合格后，管理處、業(yè)主/住戶、裝修施工單位三方共同簽定《房屋裝修協(xié)議書》。5、協(xié)議簽定后，業(yè)主/住戶和裝修施工單位需交納裝修押金、裝修管理費(fèi)及垃圾清運(yùn)費(fèi)。6、裝修單位執(zhí)《交費(fèi)單據(jù)》、施工人員身份證、免冠近照二張到管理處物業(yè)部填寫《裝修施工人員登記表》，領(lǐng)取出入證及《施工許可證》。7、進(jìn)場(chǎng)裝修為確保裝修期間一切正常，管理處根據(jù)建設(shè)部、市、區(qū)有關(guān)文件，指定了《別墅園區(qū)裝修手冊(cè)》，對(duì)施工時(shí)間、施工人員、施工期間的安全、消防、施工用電，清潔衛(wèi)生等做出規(guī)定，所有施工人員必須遵守。在裝修期間如需變更轉(zhuǎn)內(nèi)容，需到物業(yè)部備案，辦理復(fù)審，得到許可后，方可按變更后的內(nèi)容進(jìn)行整修。8、管理處在裝修期間要監(jiān)督裝修過程，不定期對(duì)其進(jìn)行檢查，并將檢查情況做好記錄。管理處各職能部門根據(jù)各自職責(zé)，監(jiān)督裝修單位有無違反裝修協(xié)議及裝修規(guī)定的行為發(fā)生。若施工中有違反協(xié)議內(nèi)容的，通知施工單位及時(shí)進(jìn)行整改后，方可繼續(xù)施工，如拒不服從，則由物業(yè)部簽發(fā)《違章處理單》，立即停工，另做處理。9、管理處保安保潔部在裝修期間負(fù)責(zé)檢查監(jiān)督裝修垃圾和生活垃圾的清運(yùn)工作。二、裝修期間治安的管理1施工人員進(jìn)入園區(qū)，都應(yīng)辦理出入證。出入園區(qū)時(shí)，保安負(fù)責(zé)查驗(yàn)，無證者不準(zhǔn)進(jìn)入園區(qū)。出入證僅供本人使用不得轉(zhuǎn)借。持證人要自覺接受和配合保安查驗(yàn)。出入證到期或有遺失，須及時(shí)到發(fā)證部門辦理延期或補(bǔ)辦手續(xù)。2裝修期間為加強(qiáng)對(duì)施工人員的管理，進(jìn)行以下主要工作：保持各施工別墅公共區(qū)域的公共衛(wèi)生及公共秩序。監(jiān)督施工人員在運(yùn)進(jìn)、運(yùn)出裝修材料等物品時(shí)，是否有遺灑等情況出現(xiàn)，如發(fā)現(xiàn)，要及時(shí)制止。防止施工人員破壞公共區(qū)域的設(shè)備及設(shè)施。不準(zhǔn)施工人員將施工材料堆放在公共區(qū)域內(nèi)。檢查消防設(shè)備的完好，發(fā)現(xiàn)違反消防規(guī)定的人或行為立即制止并上報(bào)。防止施工人員在施工區(qū)域內(nèi)打架斗毆。3裝修公司在進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)裝修前，應(yīng)與管理處簽訂《施工防火安全協(xié)議書》，如需動(dòng)用明火應(yīng)先到工程部辦理《動(dòng)火證》，特種作業(yè)人員需持證上崗作業(yè)。4、所有裝修人員在施工期間必須遵守《裝修手冊(cè)》及保安保潔部制定的《特別通告》，保安員在日常巡視當(dāng)中，將對(duì)施工人員進(jìn)行管理，并有權(quán)對(duì)違反《裝修手冊(cè)》及《特別通告》行為的人員進(jìn)行制止，情節(jié)嚴(yán)重者將通知物業(yè)部對(duì)其進(jìn)行處罰，直至停止施工。三、裝修期間裝修垃圾的清運(yùn)裝修期間，施工單位須將裝修垃圾裝袋放在戶門以內(nèi)，裝修垃圾不得散放。生活垃圾不得與裝修垃圾混放。如違反規(guī)定，物業(yè)人員有權(quán)制止并令其清理，拒不服從者，管理處有權(quán)令其停工，清場(chǎng)。裝修垃圾由施工單位日產(chǎn)日清，如遇特殊情況，及時(shí)與物業(yè)部取得聯(lián)系，另行安排人員清運(yùn)。保潔人員在清運(yùn)垃圾時(shí)要保證密封，不遺灑，不丟落，將垃圾運(yùn)至指定地點(diǎn)。上門收取垃圾的原因：保證園區(qū)室外環(huán)境衛(wèi)生處于良好的保潔狀態(tài)。保證別墅園區(qū)的設(shè)施設(shè)備不受損壞?！敌蕖⒈Ｐ薹敌奘侵笜I(yè)主/住戶房屋自用部分仍在保修期內(nèi)的維修.維修工作由施工單位負(fù)責(zé)。返修流程具體說明:業(yè)主/住戶在保修期內(nèi)向物業(yè)部提出返修申請(qǐng)。物業(yè)部通知工程技術(shù)人員到現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)情況，確認(rèn)是否是質(zhì)量問題。情況屬實(shí)由物業(yè)部填寫《返修單》單中應(yīng)寫明預(yù)約時(shí)間、聯(lián)系電話、維修項(xiàng)目等、，轉(zhuǎn)交給施工單位。施工單位根據(jù)《返修單》內(nèi)容，在約定時(shí)間內(nèi)派人員進(jìn)行維修，如在約定時(shí)間內(nèi)不能安排，由施工單位自行與業(yè)主/住戶另行商定時(shí)間。維修完畢，由工程部進(jìn)行初驗(yàn)，初驗(yàn)合格后，通知業(yè)主/住戶確認(rèn)。物業(yè)部對(duì)業(yè)主/住戶的報(bào)修項(xiàng)目進(jìn)行回訪。保修期滿前一個(gè)月，物業(yè)部公告業(yè)主/住戶。保修到期后，由開發(fā)商、管理處及施工單位共同進(jìn)行驗(yàn)收，對(duì)曾經(jīng)提出返修要求的項(xiàng)目，根據(jù)實(shí)際情況重點(diǎn)查驗(yàn)?！S修維修是指業(yè)主/住戶房屋自用部分已過保修期的維修,費(fèi)用由業(yè)主/住戶負(fù)擔(dān)。維修流程圖：維修流程具體說明：物業(yè)部接到業(yè)主/住戶報(bào)修電話或書面申請(qǐng)，核實(shí)該戶是否欠交費(fèi)用如欠交催繳、后填寫《維修工單》，《維修工單》中應(yīng)寫明報(bào)修預(yù)約時(shí)間、聯(lián)系電話、維修項(xiàng)目及費(fèi)用（包括材料費(fèi)及人工費(fèi)）。物業(yè)部將《工單》轉(zhuǎn)工程部值班人員，由工程部委派人及時(shí)進(jìn)行維修。工程部值班人員根據(jù)《維修工單》內(nèi)容，在約定時(shí)間內(nèi)派維修人員進(jìn)行維修，維修工作完成在維修單上填寫完成時(shí)間，如住戶原因，在約定時(shí)間內(nèi)不能進(jìn)行維修，應(yīng)及時(shí)通知物業(yè)部，另行約定維修時(shí)間。業(yè)主/住戶驗(yàn)收合格，簽字確認(rèn)工程質(zhì)量及費(fèi)用。維修人員將《維修工單》轉(zhuǎn)物業(yè)部存檔。物業(yè)部定期對(duì)業(yè)主/住戶進(jìn)行回訪。維修費(fèi)由物業(yè)部計(jì)入當(dāng)月應(yīng)收，定時(shí)收費(fèi)?！对V的處理管理處各部門日常管理運(yùn)作原則：全面推行國際、國內(nèi)質(zhì)量認(rèn)證機(jī)構(gòu)認(rèn)證的IS09001質(zhì)量管理體系，園區(qū)內(nèi)日常機(jī)電運(yùn)行、房管事務(wù)、治安消防、車輛、清潔綠化、園區(qū)文化、設(shè)施維修保養(yǎng)等統(tǒng)一規(guī)范管理，注重每一個(gè)管理服務(wù)人員的培訓(xùn)、考評(píng)、進(jìn)行日檢、周檢、月檢、年終評(píng)審工作。管理處管理規(guī)章制度分為公眾制度和內(nèi)部管理制度兩大類，總體實(shí)施原則為：建立專項(xiàng)工作領(lǐng)導(dǎo)小組。設(shè)立總值班制度。執(zhí)行物業(yè)管理公司的各項(xiàng)管理制度。▲管理制度目錄：公眾制度別墅園區(qū)物業(yè)管理公約別墅園區(qū)物業(yè)管理住戶手冊(cè)別墅園區(qū)精神文明建設(shè)公約別墅園區(qū)別墅使用與維護(hù)管理規(guī)定房屋二次裝修管理規(guī)定交通車輛、停車場(chǎng)管理規(guī)定別墅園區(qū)治安管理規(guī)定別墅園區(qū)消防管理規(guī)定別墅園區(qū)清潔衛(wèi)生管理規(guī)定別墅園區(qū)園林綠化管理規(guī)定別墅園區(qū)環(huán)境保護(hù)管理規(guī)定別墅園區(qū)飼養(yǎng)寵物管理規(guī)定別墅園區(qū)安全用水、用電管理規(guī)定別墅園區(qū)娛樂場(chǎng)所管理規(guī)定別墅園區(qū)暫住人口管理規(guī)定別墅園區(qū)房屋出租管理規(guī)定別墅園區(qū)路燈管理辦法別墅園區(qū)配電室管理制度別墅園區(qū)水泵管理制度內(nèi)部崗位職責(zé)管理處經(jīng)理崗位職責(zé)物業(yè)部經(jīng)理崗位職責(zé)客服中心主管崗位職責(zé)客服中心職員崗位職責(zé)行政主管崗位職責(zé)行政職員崗位職責(zé)財(cái)務(wù)主管崗位職責(zé)出納員崗位職責(zé)收費(fèi)員崗位職責(zé)保安保潔部經(jīng)理崗位職責(zé)保安主管崗位職責(zé)保安員固定崗崗位職責(zé)保安員巡邏崗崗位職責(zé)車輛管理員崗位職責(zé)中控值班員崗位職責(zé)保安保潔部保安主管崗位職責(zé)保安保潔部保潔主管崗位職責(zé)保潔員崗位職責(zé)綠化工崗位職責(zé)工程部經(jīng)理崗位職責(zé)電氣主管崗位職責(zé)電工崗位職責(zé)維修主管崗位職責(zé)維修工崗位職責(zé)水暖工崗位職責(zé)內(nèi)部管理運(yùn)作制度員工手冊(cè)員工行為語言規(guī)范員工職業(yè)道德規(guī)范員工培訓(xùn)管理制度員工培訓(xùn)大綱檔案資料管理制度財(cái)務(wù)管理制度管理處值班制度回訪制度投訴處理制度園區(qū)文化工作制度公共鑰匙管理規(guī)定庫房管理制度公用設(shè)施及設(shè)備維護(hù)、保養(yǎng)管理規(guī)定有償服務(wù)收費(fèi)制度防火管理制度防火安全〃三級(jí)〃檢查制度消防應(yīng)急方案房屋維修管理規(guī)定維修服務(wù)工作標(biāo)準(zhǔn)安全服務(wù)工作標(biāo)準(zhǔn)保潔服務(wù)工作標(biāo)準(zhǔn)工作流程管理處整體運(yùn)作流