房地產(chǎn)業(yè)狀況與企業(yè)運(yùn)營模式

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)狀況及企業(yè)典型運(yùn)營模式剖析（機(jī)密）2008年8月對產(chǎn)業(yè)的深刻理解是一個(gè)企業(yè)成功的前提“外因”和“內(nèi)因”共同決定了企業(yè)的競爭優(yōu)勢。中國自古就有“男怕入錯(cuò)行”和“同行不同利”的說法。產(chǎn)業(yè)有其內(nèi)在的發(fā)展規(guī)律，一個(gè)專業(yè)化經(jīng)營的企業(yè)，其最終命運(yùn)掌控在產(chǎn)業(yè)的手中，即使企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營再完善，最終也會(huì)隨著產(chǎn)業(yè)的衰退而退出競爭的舞臺(tái)?！巴胁煌钡陌咐缺冉允牵髽I(yè)定位正確是前提，之后能夠在競爭中取勝就需要看企業(yè)的“內(nèi)功”了。長壽的企業(yè)基本都是通過不斷修正定位和不停修煉才能獲得持續(xù)發(fā)展的，這是一個(gè)循序漸進(jìn)的過程。1、深入理解房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)2、房地產(chǎn)業(yè)的長期供求分析3、房地產(chǎn)業(yè)中短期形勢分析4、房地產(chǎn)典型經(jīng)營模式剖析5、房地產(chǎn)業(yè)競爭格局及走向1深入理解房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，對上下游多個(gè)行業(yè)都有很強(qiáng)的帶動(dòng)作用。中國房地產(chǎn)業(yè)尚處于早期發(fā)展階段，外部資源整合能力是企業(yè)成敗的決定要素，全行業(yè)金融屬性明顯。房地產(chǎn)業(yè)具有明顯的周期，受宏觀經(jīng)濟(jì)形勢影響嚴(yán)重，踩對周期、把握好節(jié)奏是房地產(chǎn)業(yè)成功的關(guān)鍵！房地產(chǎn)對其他產(chǎn)業(yè)的強(qiáng)大帶動(dòng)作用決定了其在國民經(jīng)濟(jì)中的重要地位說明房地產(chǎn)帶動(dòng)的相關(guān)產(chǎn)業(yè)有50多個(gè)產(chǎn)業(yè)部門、幾百種產(chǎn)品和服務(wù)據(jù)有關(guān)部門估算，房地產(chǎn)業(yè)對上游產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)比率大約是1：2，房地產(chǎn)對下游產(chǎn)業(yè)以及對家具、家電、裝修裝飾行業(yè)的拉動(dòng)比率為1：1.4房地產(chǎn)對其他產(chǎn)業(yè)的強(qiáng)大帶動(dòng)作用決定了房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的重要地位房地產(chǎn)業(yè)電力鋼材水泥木材加工玻璃塑料制品建材建筑機(jī)械紡織裝飾廚房設(shè)備衛(wèi)生設(shè)備金融保險(xiǎn)汽車家電交通運(yùn)輸公用設(shè)施批發(fā)零售文化教育旅游帶動(dòng)上游產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)下游產(chǎn)業(yè)橫向帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)億元資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局說明1998－2005年房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比例上升趨勢明顯，說明房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟(jì)中起著越來越重要的作用2003年8月，國務(wù)院發(fā)文《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》，明確指出“房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”國家不可能也沒有理由打壓房地產(chǎn)，使整個(gè)行業(yè)持續(xù)陷入低迷1998－2005年中國房地產(chǎn)業(yè)增長情況外部資源整合能力目前仍是我國房地產(chǎn)企業(yè)的最主要能力，從長遠(yuǎn)來看，我國房地產(chǎn)業(yè)正從外部資源整合為重轉(zhuǎn)向內(nèi)部管理，即盈利來源以土地升值為主轉(zhuǎn)向內(nèi)部管理組織效率的提升在行業(yè)發(fā)展初期和變革期，外部資源的整合是企業(yè)成敗的決定要素，而在行業(yè)外部環(huán)境趨于穩(wěn)定時(shí)，管理才會(huì)成為勝出的關(guān)鍵。對于房地產(chǎn)公司而言，外部資源整合的重點(diǎn)在于獲取土地和融資，內(nèi)部管理的重點(diǎn)在于壓縮前期規(guī)劃設(shè)計(jì)周期和正確產(chǎn)品定位以加速周轉(zhuǎn)由于我國在98年才取消福利分房制度，相比成熟國家?guī)资晟踔辽习倌甑男袠I(yè)發(fā)展歷程，我們顯然處于發(fā)展初期。在此期間，對內(nèi)管理和組織效率的提升遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有增加土地儲(chǔ)備以獲取增值收益對企業(yè)的盈利貢獻(xiàn)大。而在行業(yè)進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展期，土地增值收益對利潤貢獻(xiàn)減弱，加強(qiáng)管理帶來的周轉(zhuǎn)速度提升就成為企業(yè)業(yè)績保持增長的新推動(dòng)力美國房地產(chǎn)企業(yè)是通過內(nèi)部管理實(shí)現(xiàn)增長的典型，因?yàn)槠湫袠I(yè)發(fā)展已經(jīng)歷了一百多年歷程，并且涉及房地產(chǎn)開發(fā)各種生產(chǎn)要素是完全自由競爭，由于少了土地增值收益這一環(huán)節(jié)，美國房地產(chǎn)企業(yè)的毛利率，水平在8％－16％之間，明顯低于我國30％－40％的平均水平當(dāng)前我國土地和資金市場的非自由競爭狀況，決定了我國房地產(chǎn)業(yè)的資源整合特征和金融屬性短期仍無法改變從國際經(jīng)驗(yàn)看，房地產(chǎn)發(fā)展周期與經(jīng)濟(jì)周期基本一致，但是稍有滯后，且波動(dòng)幅度較大，一般為GDP波動(dòng)的2－3倍說明美國82年和91年的經(jīng)濟(jì)下滑帶來了房價(jià)漲幅趨緩，但仍維持低個(gè)位數(shù)增長，而2000年股市蕭條帶來的經(jīng)濟(jì)下滑并沒有給房價(jià)帶來較大的影響，反而房價(jià)的快速拉升帶動(dòng)了經(jīng)濟(jì)的企穩(wěn)目前來看，房價(jià)漲幅與GDP增長偏離加大，所以房價(jià)增幅向下趨勢明顯說明英國房價(jià)的漲幅要大于GDP漲幅，波幅也較為明顯，在經(jīng)歷了91年至94年較長時(shí)期的房價(jià)低迷之后，97年開始了新一輪高于GDP增速的增長，在04及05年連續(xù)加息之后，房價(jià)增幅趨緩至GDP增速水平，06年又伴隨GDP回升。從趨勢來看，英國的房價(jià)近期將保持穩(wěn)中上漲從國際經(jīng)驗(yàn)看，房地產(chǎn)發(fā)展周期與經(jīng)濟(jì)周期基本一致，但是波動(dòng)幅度明顯較大，一般為GDP波動(dòng)的2－3倍說明日本地價(jià)也隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展呈持續(xù)高增長狀態(tài)，除了73年左右經(jīng)濟(jì)下滑帶來價(jià)格下降之外，一直到90年地價(jià)漲幅遠(yuǎn)超過GDP增長，創(chuàng)造了日本土地神話，隨著日本經(jīng)濟(jì)的下滑和停滯，地價(jià)神話破滅，地價(jià)持續(xù)下滑至今，趨勢上看，日本經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升將帶來地價(jià)重拾升勢說明韓國也遵循了與GDP同向的變化，但波幅要大很多，92年經(jīng)濟(jì)的小幅放緩帶來房價(jià)的迅速滑落，而02年經(jīng)濟(jì)增速反彈，又帶來了房價(jià)的大幅度上升。趨勢上看，韓國房價(jià)將小幅上漲宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有周期性，不同階段政府政策不同，企業(yè)持有不同金融產(chǎn)品（債券、股票、商品、現(xiàn)金）收益明顯不同不斷加息緊縮的宏觀調(diào)控政策不斷減息擴(kuò)張的宏觀調(diào)控政策通脹水平增長趨勢債券再通脹階段股票復(fù)蘇階段過熱階段大宗商品滯脹階段現(xiàn)金在經(jīng)濟(jì)周期的前兩個(gè)階段（再通脹和復(fù)蘇階段），房地產(chǎn)投資具有良好的收益美國資本市場表現(xiàn)排名前十的行業(yè)再通脹階段復(fù)蘇階段過熱階段滯脹階段零售24.8娛樂酒店7.4電子設(shè)備4.8煙草20.6房地產(chǎn)20.1汽車7.2IT硬件4.5天然氣18.8家庭用品20.1軟件5.1有色金屬4.2石油14.7信托17.1零售業(yè)3.9石油4.2礦產(chǎn)12.4軟飲料17.0房地產(chǎn)3.8機(jī)械4.1醫(yī)藥11.6煙草14.6電信3.7軟飲料3.7航空國防9.7銀行14.2金融3.5軟件3.7食品9.6健康13.9食品醫(yī)藥2.8天然氣3.2健康8.2食品13.6IT硬件2.8醫(yī)藥2.9保險(xiǎn)7.0服務(wù)業(yè)13.2航空2.6多元化2.8生活保障5.4資料來源：和君分析而在經(jīng)濟(jì)周期的后兩個(gè)階段（過熱和滯脹階段），房地產(chǎn)投資收益狀況比較糟糕美國資本市場表現(xiàn)排名后十的行業(yè)再通脹階段復(fù)蘇階段過熱階段滯脹階段機(jī)械-3.5天然氣-3.7傳媒娛樂-4.5家庭用品-5.6建筑-3.5多元化-4.2汽車-5.2軟件-6.2航空國防-4.0造紙-4.2造紙-5.2零售-7.6多元化-6.1石油-4.4信托-5.3傳媒-9.3汽車-6.5醫(yī)藥-4.5房地產(chǎn)-5.6酒店娛樂-10.0IT硬件-8.0有色金屬-5.5建筑-5.9服務(wù)業(yè)-10.0有色金屬-9.5煙草-6.9家庭用品-7.6投資公司-11.5電信-10.2健康-7.1礦產(chǎn)-8.9房地產(chǎn)-11.8石油-12.8投資公司-8.6零售-10.1汽車-12.2天然氣-26.8礦產(chǎn)-16.0投資公司-13.6IT硬件-14.0資料來源：和君分析1987－2007年中國房地產(chǎn)投資增長情況中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與宏觀經(jīng)濟(jì)形勢密切相聯(lián)，經(jīng)歷了多次起伏第一階段：1978-1986年，1984年首次正式把房地產(chǎn)業(yè)列為獨(dú)立行業(yè)第二階段：1987年-1991年，1987年深圳率先開展土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣，1988年明確規(guī)定土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓第三階段：1992年-1994年，1992年鄧小平南巡，房地產(chǎn)急速增長與繁榮，但缺少有效的監(jiān)督、規(guī)范與管理，隨即進(jìn)行宏觀調(diào)控第四階段：1995年-1997年，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入鞏固、停頓和消化階段第五階段：1998年至今，1998年取消住房實(shí)物分配，2000年實(shí)施按揭政策，房地產(chǎn)進(jìn)入快速發(fā)展階段說明二三四五資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局2房地產(chǎn)業(yè)的長期供求分析從長期看，中國城市化進(jìn)程加快、城鎮(zhèn)居民居住情況的改善、人口結(jié)構(gòu)的變化和城鎮(zhèn)居民消費(fèi)能力的提升是支撐房地產(chǎn)市場的主要因素，市場需求前景樂觀。由于土地供給有限，且與房地產(chǎn)開發(fā)貸款一樣受國家政策嚴(yán)格管制，房地產(chǎn)市場供給總體上不能有效釋放，供需結(jié)構(gòu)的差異將推動(dòng)房地產(chǎn)市場持續(xù)走強(qiáng)。從長期看，中國房地產(chǎn)市場需求旺盛，供給難以快速釋放，市場前景樂觀城市化趨勢加速居住改善需求明顯家庭規(guī)模逐漸變小嬰兒潮人口置業(yè)需求強(qiáng)居民收入水平穩(wěn)步提高需求旺盛土地供給有限資金供給有限供給難以快速釋放房地產(chǎn)市場前景樂觀城市化進(jìn)程加速將是支持中國未來20年房地產(chǎn)發(fā)展的強(qiáng)有力基礎(chǔ)中國2006年城市化率為43.9%，中國已進(jìn)入城鎮(zhèn)化加速階段，年均增速在1%以上從發(fā)達(dá)國家經(jīng)驗(yàn)來看，從35%到75%左右的城市化率是發(fā)展最為迅速的階段，預(yù)計(jì)我國未來的城市化水平還將以年均1個(gè)百分點(diǎn)提升，可持續(xù)30---40年。城市化體現(xiàn)為城市數(shù)量的增加、城市規(guī)模的擴(kuò)大、城市人口的增加，并將產(chǎn)生巨大的住房需求。據(jù)研究，中國的城市化率每增長一個(gè)百分點(diǎn)，增加1600萬城鎮(zhèn)人口。如果按每人住房20平方米計(jì)算，將新增住宅需求3.2億平方米。資料來源：中國人口統(tǒng)計(jì)年鑒1989－2005中國城市化增長情況2002年世界各國城市化情況資料來源：中國人口統(tǒng)計(jì)年鑒中國城市

化水平從國際經(jīng)驗(yàn)看，城市化率沿著S型曲線變動(dòng)，城市人口超過30%，城市化進(jìn)入加速期。城市化進(jìn)程明顯加快，直到城市人口超過70%城市化率沿S型曲線變動(dòng)1975年，美國地理學(xué)家諾瑟姆通過對各個(gè)國家城市人口占總?cè)丝诒戎氐淖兓芯堪l(fā)現(xiàn)，城市化進(jìn)程全過程呈一條S型曲線，具有階段性規(guī)律：當(dāng)城市人口超過10%以后，進(jìn)入城市化的初期階段，城市人口增長緩慢；當(dāng)城市人口超過30%以后，進(jìn)入城市化加速階段，城市化進(jìn)程逐漸加快，城市人口迅猛增長；當(dāng)城市人口超過70%以后，進(jìn)入城市化后期階段，城市化進(jìn)程停滯或略有下降趨勢說明資料來源：美國地理學(xué)家諾瑟姆從人口流動(dòng)看，城市化率低于50%，以從農(nóng)村進(jìn)入城市為主；超過50%，以從小城市進(jìn)入大城市為主；超過70%，人口流動(dòng)以從城區(qū)進(jìn)入郊區(qū)為主；郊區(qū)城市化，形成大都市圈；最終，人口遷移在農(nóng)村、小城市、大城市中心城區(qū)和郊區(qū)之間的遷移趨于穩(wěn)定城市化與人口流動(dòng)50%70%從農(nóng)村進(jìn)入城市從小城市進(jìn)入大城市大城市郊區(qū)化郊區(qū)城市化，形成大都市圈城市化率人口遷移以農(nóng)村人口遷入城市為主，小城市迅速形成小城市是全國城市的主要呈現(xiàn)形式人口遷移以小城市人口遷入大城市為主，農(nóng)村人口向城市遷移為輔農(nóng)村人口一方面填補(bǔ)小城市人口遷出留下的空白，另一方面直接遷入大城市尋找就業(yè)機(jī)會(huì)大城市成為全國城市的主要呈現(xiàn)形式人口遷移以大城市城區(qū)人口遷入大城市郊區(qū)為主人口繼續(xù)向郊區(qū)遷移郊區(qū)功能由居住擴(kuò)展至工商業(yè)，郊區(qū)演變?yōu)橹行⌒统鞘兄行⌒统鞘信c原來的城市城區(qū)形成功能互補(bǔ)，相互促進(jìn)的大都市圈從山東各地市城市化情況看，除青島和濟(jì)南外，大多數(shù)地市仍然處于農(nóng)村人口進(jìn)入城市的階段，中小城市市場潛力巨大青島濟(jì)南威海煙臺(tái)淄博東營萊蕪濰坊日照棗莊泰安聊城德州濟(jì)寧濱州臨沂菏澤2007年山東各地區(qū)城市化率資料來源：山東統(tǒng)計(jì)年鑒2007人均居住面積的改善將進(jìn)一步推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展由左下表看出，中國城市人均住宅建筑面積逐年增長，平均每年增加約1平方米/人，說明城市居民有著旺盛的住房改善性需求建設(shè)部頒布的2020年全面建設(shè)小康社會(huì)居住的21項(xiàng)指標(biāo)中明確提出，到2020年，城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積要達(dá)到35平方米；與發(fā)達(dá)國家相比，中國城鎮(zhèn)居民人均居住面積還有很大的改善空間未來居民住房改善性需求將進(jìn)一步推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局1998－2005中國城市人均住宅建筑面積增長情況90年代初世界各國人均居住面積情況資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局家庭戶規(guī)模不斷減小，家庭總數(shù)持續(xù)穩(wěn)步上升是房地產(chǎn)需求長期看好的特殊原因家庭戶規(guī)模不斷減小，說明家庭分化趨勢明顯，家庭中越來越多的子女獨(dú)立出去重新組建家庭，這部分人群將會(huì)形成潛在住房購買需求依賴人口率呈下降趨勢，說明中國人口中支付能力最強(qiáng)的15-64歲人群占比逐漸增大，這部分人群會(huì)形成巨大的資產(chǎn)投資（包括住宅購買）需求，推動(dòng)中國資產(chǎn)價(jià)格（包括住宅價(jià)格）的提高資料來源：中國統(tǒng)計(jì)年鑒20061953－2005中國家庭戶規(guī)模變化情況1953－2005中國依賴人口率變化情況資料來源：中國統(tǒng)計(jì)年鑒2006注：依賴人口率=65歲以上和14歲以下的人口占15-64歲人口之比嬰兒潮前后出生人口的年齡目前在30-50歲之間，他們是我國現(xiàn)今住房產(chǎn)品最大也是最實(shí)際的購買群體1950－2007年中國城市化率及全國人口自然增長率通常首次置業(yè)的年齡在28歲左右，而改善性置業(yè)的年齡在40歲左右我國的人口出生高峰期是1962年到1975年，嬰兒潮出生人口約3億以此推算嬰兒潮出生的人群，他們的首次置業(yè)高峰期應(yīng)該是在1990年到2003年，改善性置業(yè)的高峰期則是在2002年到2015年說明資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局城市化率（柱）人口自然增長率（線）嬰兒潮經(jīng)濟(jì)發(fā)展與居民收入提高是潛在需求變?yōu)橛行枨蟮闹饕獎(jiǎng)恿Y料來源：國家統(tǒng)計(jì)局說明近幾年來，GDP與城鎮(zhèn)居民收入水平均呈現(xiàn)出加速增長的趨勢2007國內(nèi)生產(chǎn)總值246619億元，同比增長11.4%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7052元，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長14.2%，出現(xiàn)了多年少有的快速增長態(tài)勢

1998－2007年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長情況我國土地實(shí)行批租制，政府按規(guī)劃出讓的土地是開發(fā)商獲取項(xiàng)目的最主要渠道，未來有限的可利用耕地決定了土地獲取難度將進(jìn)一步加大，這是房地產(chǎn)市場長期走強(qiáng)的基礎(chǔ)1998－2020年全國耕地面積變化國土資源部報(bào)送的《全國土地利用總體綱要》于06年9月上旬被國務(wù)院常務(wù)會(huì)議駁回，務(wù)院要求18億畝耕地保有量底線維持到2020年05年我國現(xiàn)有耕地為18.3億畝，意味著15年內(nèi)只有0.3億畝耕地可轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，即平均每年200萬畝。而僅2005年，全國耕地就凈減少542.4萬畝在耕地保護(hù)的紅線不能越過的情況下，工業(yè)用地、建設(shè)用地之爭不可避免，意味著工業(yè)地價(jià)和建設(shè)用地價(jià)格均將上漲說明資料來源：和君分析億畝年均減少0.15億畝（100億平方米）年均可允許減少0.02

億畝（13億平方米）存量土地加快進(jìn)入市場，但是未來幾年供應(yīng)量的釋放將會(huì)比較平穩(wěn)1997－2006年土地購置與建筑新開工面積增長情況目前存量土地面積約6.68億平方米，這些土地進(jìn)入市場可以一定程度緩解供給的矛盾由左圖看出，年購置土地面積呈下降趨勢，反映國家土地宏觀緊縮政策的實(shí)施效果；而新開工面積呈加速增長趨勢，說明存量土地正加速進(jìn)入市場考慮到國家一系列宏觀調(diào)控政策及存量土地的有限性，未來幾年供應(yīng)量的釋放仍會(huì)比較平穩(wěn)說明資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局新購置土地面積出現(xiàn)負(fù)增長，未來幾年市場供應(yīng)量趨緊2000－2008年中國土地購置面積與土地開發(fā)面積對比自2006年以來，土地新購置面積一直呈負(fù)增長態(tài)勢07年開始土地購置面積有所回升，但是與土地開發(fā)面積一樣，都處于較低的水平，土地市場交易的活躍程度較低說明資料來源：和君分析我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金仍主要來源銀行，融資渠道仍然較為單一，資金供給為銀行壟斷，短期內(nèi)新的融資渠道仍然很難建立國家對房地產(chǎn)企業(yè)的資金調(diào)控體現(xiàn)在提高項(xiàng)目自有資金比例，由25%逐步提高到35%不斷提高存款準(zhǔn)備金率，從總量上限制銀行貸款，不斷提高貸款利率禁止貸款買地按揭貸款首付比例從20%提高到30%規(guī)范信托公司針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的信托貸款規(guī)范外資投資國內(nèi)房地產(chǎn)的行為我國開發(fā)企業(yè)的資金仍主要來源銀行，07年直接貸款和來自銀行的預(yù)售款合計(jì)達(dá)到55.7％眾多的房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈緊張，進(jìn)而延緩項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度，推遲項(xiàng)目入市時(shí)間大量中小企業(yè)不得不將項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給實(shí)力更強(qiáng)的開發(fā)商，會(huì)在一定程度上延緩項(xiàng)目開發(fā)的進(jìn)度房屋成交量下降、信貸緊縮導(dǎo)致房企資金鏈吃緊房企開發(fā)資金的60%以上與房屋銷售(含預(yù)售)相關(guān)，市場成交量萎縮將對房企的資金周轉(zhuǎn)提出考驗(yàn)定金和預(yù)付款中很大一部分來自于銀行貸款，這部分資金加上國內(nèi)貸款，構(gòu)成房地產(chǎn)行業(yè)主要貸款。房企業(yè)務(wù)擴(kuò)展迅速，資金短缺現(xiàn)象本已存在，信貸緊縮無疑抑制了銀行貸款對房企的融資支持資料來源：中國人民銀行新增貸款急劇下降始于07年二季度資料來源：中國人民銀行房地產(chǎn)融資渠道分析中國銀行業(yè)房地產(chǎn)貸款相對謹(jǐn)慎，以按揭貸款為主，目前處于安全范圍內(nèi)資料來源：中國人民銀行2004年以來房地產(chǎn)開發(fā)貸款日益嚴(yán)格資料來源：PBOC，和君分析住房購買力以信貸為主導(dǎo)，居民自有資金有限我國35個(gè)城市的“房價(jià)與居民收入”比仍維持在10倍以上，這意味著房價(jià)仍具有高估成分、城市居民的自有收入不足以形成有效的住房購買力。目前我國由信貸衍生的資金占商品房銷售額的70%以上資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局住房價(jià)格與大中城市居民平均可支配收入比較購房資金來源分析及預(yù)測資料來源：中國人民銀行3房地產(chǎn)業(yè)中短期形勢分析近兩年房價(jià)上漲過快，呈現(xiàn)出非理性增長態(tài)勢。2008年上半年全國房價(jià)增速明顯回落，部分城市出現(xiàn)房價(jià)下跌，不同城市房地產(chǎn)市場形勢差別明顯。預(yù)計(jì)行業(yè)周期已至短期拐點(diǎn)，下行趨勢將持續(xù)，此輪地產(chǎn)約為2－3年的中期調(diào)整。但是從全國來看，房價(jià)不存在大幅下跌空間。區(qū)域市場供需結(jié)構(gòu)決定回暖時(shí)間，主要城市市場將進(jìn)入平穩(wěn)期，未來市場需求增量主要來自于三四線城市。宏觀經(jīng)濟(jì)08年上半年有所放緩，預(yù)計(jì)09年將進(jìn)一步減弱08年上半年全國GDP同比增長10.4%，比上年同期放緩1.8個(gè)百分點(diǎn)；CPI同比上漲7.9%宏觀經(jīng)濟(jì)08年上半年有所放緩，預(yù)計(jì)中國伴隨全球經(jīng)濟(jì)已進(jìn)入下行周期，預(yù)計(jì)08年GDP增速10%，09年將低于10％2000－2009年中國GDP、CPI和城鎮(zhèn)居民可支配收入增長情況資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局，和君分析08年上半年房地產(chǎn)投資仍然高位運(yùn)行，預(yù)計(jì)下半年開始逐漸回落房地產(chǎn)開發(fā)投資增速快于全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增速。08年上半年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資同比增長26.3%。其中房地產(chǎn)開發(fā)投資13,196億元，同比增長33.5%，比上年加快5個(gè)百分點(diǎn)，占固定資產(chǎn)投資比重上升至19.3%預(yù)計(jì)隨著信貸緊縮效應(yīng)的逐步顯現(xiàn)，08年下半年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將開始放緩，進(jìn)而帶動(dòng)固定資產(chǎn)投資增速的繼續(xù)回落2000－2009年房地產(chǎn)開發(fā)投資增長情況資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局，和君分析近兩年房價(jià)上漲過快，呈現(xiàn)出非理性增長態(tài)勢。2008年上半年全國房價(jià)增速明顯回落，部分城市出現(xiàn)房價(jià)下跌2005－2008年商品房售價(jià)波動(dòng)情況資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局，搜房網(wǎng)，和君分析05－07年商品房銷售價(jià)格漲幅達(dá)10％－15％08年上半年全國商品房價(jià)格漲幅明顯回落，同比上升4.6%08年上半年全國商品房供小于求趨勢得到緩解，房價(jià)漲幅增速放緩1995－2005年間，全國商品房市場總體上供大于求，06年以后出現(xiàn)了明顯的供小于求趨勢08年上半年，商品房市場供求都出現(xiàn)了大幅度下降，但商品房市場供小于求趨勢明顯改變1995－2008年商品房供需情況資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局，和君分析不同城市房價(jià)漲幅差別明顯，房地產(chǎn)市場形勢差別明顯08年6月各城市新建商品房同比漲幅08年6月各城市二手房同比漲幅數(shù)據(jù)來源：搜房網(wǎng)，國家發(fā)改委，和君分析從月度情況看，08年上半年房屋成交量逐月遞減，存量房供給依然充足08年4月商品房銷售面積繼續(xù)下滑，單月銷售面積僅達(dá)到約4100萬平方米，環(huán)比下降15%，同比減少11.5%。同月，商品房竣工面積略有下降，但市場總存量房面積預(yù)計(jì)仍保持在8800萬平方米左右資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局商品住房月度銷售面積市場存量商品住房面積資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局而土地開發(fā)效率有所降低，庫存土地面積比較充裕待開發(fā)土地面積房企資金鏈緊張導(dǎo)致土地開發(fā)面積有所降低。全國06年底時(shí)尚有待開發(fā)住房用地面積約3.8億平方米，07年度又新增約4億平方米的住房用地面積在剔除07年總計(jì)2.7億平方米的住宅用地開工面積后，我國目前待開發(fā)的住宅用土地面估計(jì)將超過5億平方米說明資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局通脹高企，地價(jià)上漲引致房地產(chǎn)開發(fā)成本上升08年1季度我國建筑及安裝價(jià)格同比上漲11.2%，07年全年同比上漲8.3%。雖然住宅用地價(jià)格增速自07年底開始放緩，但目前的價(jià)格水平同比07年初仍提高了近22%，預(yù)計(jì)房企08年開發(fā)成本將普遍上升資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局住宅用地價(jià)格指數(shù)資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局建筑及安裝價(jià)格指數(shù)變動(dòng)情況信貸緊縮政策將限制有效購房需求央行宣布存款準(zhǔn)備金率將在今年6月底加至17.5%、繼續(xù)維持目前5.22%的5年期以上按揭貸款利率。自央行實(shí)施從緊的貨幣政策后金融機(jī)構(gòu)的房屋按揭貸款增量明顯下降，08年1季度約為1000億元資料來源：中國人民銀行存款準(zhǔn)備金率5年以上房屋按揭利率金融機(jī)構(gòu)房屋按揭貸款總額及增量資料來源：中國人民銀行居民住房需求可通過多種渠道釋放租金價(jià)格漲幅不及CPI增速意味著我國出租房供應(yīng)量可能比較充裕我國目前尚有約6400萬平方米商品房閑置面積，相當(dāng)于70逾萬套(按90平方米/套記)住房在高房價(jià)的背景下，居民住房需求可通過多種渠道釋放，有效的購房需求或因此而削弱資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局租金價(jià)格及CPI居住消費(fèi)指數(shù)商品住房閑置面積資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的變化將對房價(jià)的上漲起到一定的抑制作用重點(diǎn)發(fā)展中低價(jià)位、中小套型普通商品住房，增加住房有效供應(yīng)廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)用地的年度供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量的70%城市新審批、新開工的住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地，各地要切實(shí)保證供應(yīng)，要根據(jù)住房建設(shè)規(guī)劃，在土地供應(yīng)計(jì)劃中予以優(yōu)先安排2007年8月7日國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》中小套型住房增加，將在一定程度上增加市場供給，有利于抑制房價(jià)過快上漲高檔住房、別墅用地會(huì)相應(yīng)減少，在一定程度上會(huì)推動(dòng)此類住房的價(jià)格上漲廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用房等政策性住房的供應(yīng)增加，會(huì)在一定程度上抑制房價(jià)的過快上漲住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的變化從總體上將對房價(jià)的上漲起到一定的抑制作用預(yù)計(jì)行業(yè)周期已至短期拐點(diǎn)，下行趨勢將持續(xù)，此輪地產(chǎn)約為2~3年的中期調(diào)整中國房地產(chǎn)景氣指數(shù)資料來源：和君分析但是從全國來看，房價(jià)泡沫不明顯，房價(jià)不存在大幅下跌空間資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局商品房價(jià)格與居民平均可支配收入增幅比較全國分收入等級房價(jià)收入比資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局開發(fā)商資金情況并未如市場預(yù)測那樣嚴(yán)重惡化07年土地出讓金占銷售收入比例并未大幅度攀升06及07兩年銷售的大幅度提高會(huì)較好的補(bǔ)充08年資金缺口資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局04－07年土地出讓金占銷售收入比例1996－2007年房地產(chǎn)投資與銷售額增長資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局以上市公司為代表的大公司資金鏈狀況普遍較好資料來源：和君分析大幅度降價(jià)不是開發(fā)商的理性選擇在市場并未出現(xiàn)嚴(yán)重供過于求，且自身資金狀況尚可的情況下，理性的開發(fā)商不會(huì)選擇大幅降價(jià)大開發(fā)商：以投資收益最大化為目標(biāo)，適度降價(jià)是最優(yōu)策略；而大幅降價(jià)或大規(guī)模降價(jià)可能會(huì)改變消費(fèi)者預(yù)期，影響后期樓盤的銷售小開發(fā)商：以項(xiàng)目利潤最大化為目標(biāo)，項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓優(yōu)先于降價(jià)出售政府不愿意房價(jià)出現(xiàn)大幅下降政府不愿意房價(jià)出現(xiàn)大幅下降房地產(chǎn)業(yè)對GDP拉動(dòng)作用較大土地出讓金是地方財(cái)政收入的重要來源，土地財(cái)政的特性仍然很明顯房價(jià)大幅下跌威脅金融安全資料來源：中國人民銀行土地出讓金占地方政府財(cái)政收入比例深圳2008年1-3月僅三幅地塊成交資料來源：和君分析最近已經(jīng)陸續(xù)有地方政府出臺(tái)政策來保護(hù)房地產(chǎn)業(yè)市場供需結(jié)構(gòu)決定回暖時(shí)間市場供需結(jié)構(gòu)決定回暖時(shí)間深圳：大公司為主；廣州：大公司為主，H股公司資金鏈更為緊張上海、北京：大小公司并存深圳調(diào)整時(shí)間最長、幅度最大；廣州、北京其次；上海調(diào)整時(shí)間最短、幅度最小全國來看潛在需求十分巨大，主要城市市場將進(jìn)入平穩(wěn)期，未來市場需求增量主要來自于三四線城市2002－2008全國城市房屋銷售情況資料來源：搜房網(wǎng)，和君分析十大城市包括北京、天津、上海、重慶、成都、沈陽、廣州、深圳、南京和武漢4房地產(chǎn)典型經(jīng)營模式剖析房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營模式總體上分為產(chǎn)品專業(yè)化開發(fā)與多元化經(jīng)營兩種取向，產(chǎn)品類型主要是住宅與商業(yè)地產(chǎn)（寫字樓）。眾多領(lǐng)先的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)確立了自身獨(dú)特的開發(fā)模式：清晰的產(chǎn)品線、中小規(guī)?？焖贊L動(dòng)開發(fā)與大盤開發(fā)、一級開發(fā)與二級開發(fā)聯(lián)動(dòng)、房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)等。房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營模式總體上分為產(chǎn)品專業(yè)化開發(fā)與多元化經(jīng)營兩種取向，兩極分化日漸顯著房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營模式住宅專業(yè)開發(fā)商以萬科為代表，中國國貿(mào)及深國投商用則專業(yè)經(jīng)營商業(yè)類物業(yè)2007年7月，萬科與凱德商用簽訂合作協(xié)議，將其開發(fā)項(xiàng)目中的商業(yè)部分與凱德商用展開合作，進(jìn)一步加強(qiáng)了其住宅專業(yè)化開發(fā)的戰(zhàn)略定位多元化經(jīng)營企業(yè)數(shù)量眾多，包括金地集團(tuán)、北辰實(shí)業(yè)、華潤集團(tuán)等說明資料來源：和君分析住宅商業(yè)/寫字樓萬科中國國貿(mào)、深國投商用住宅開發(fā)專業(yè)化商業(yè)開發(fā)專業(yè)化多元化經(jīng)營金地集團(tuán)、北辰實(shí)業(yè)、保利地產(chǎn)、華潤集團(tuán)等國內(nèi)領(lǐng)先房地產(chǎn)企業(yè)大都確立了明確的經(jīng)營模式金地集團(tuán)中檔住宅為主中高檔住宅及商用物業(yè)為輔陽光100以城市核心地段的城市綜合體及位于城鄉(xiāng)結(jié)合部的100萬平方米以上大盤開發(fā)為主華潤置地形成以翡翠城為代表的近郊區(qū)低密度住宅產(chǎn)品、以鳳凰城為代表的城區(qū)高檔公寓和以置地星座、峻峰華亭為代表的創(chuàng)新商務(wù)產(chǎn)品三條產(chǎn)品線富力地產(chǎn)多元化發(fā)展以中高檔住宅項(xiàng)目為主；投資物業(yè)比重不會(huì)超過整體業(yè)務(wù)的25%碧桂園開發(fā)大型住宅區(qū)項(xiàng)目及銷售各種類型的產(chǎn)品，包括單體住宅、聯(lián)體住宅、洋房、車庫及商鋪?zhàn)≌?xiàng)目一般處于大城市的新城區(qū)和近郊以及中等城市的中心區(qū)保利地產(chǎn)以中高端精品住宅為主，商業(yè)地產(chǎn)為輔世茂房地產(chǎn)濱江模式，將景觀、親水、園林和建筑等元素融合進(jìn)每一個(gè)家庭的日常生活以萬科為代表的部分領(lǐng)先房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)形成了清晰的產(chǎn)品定位萬科：清晰的產(chǎn)品線資料來源：萬科公司網(wǎng)站、和君分析從開發(fā)模式上看，中小規(guī)?？焖贊L動(dòng)開發(fā)與大盤開發(fā)呈現(xiàn)兩極分化趨勢首開區(qū)中期尾盤選擇首開區(qū)，造環(huán)境與產(chǎn)品，營造概念，提升項(xiàng)目整體形象項(xiàng)目整體品質(zhì)提升后，項(xiàng)目中期價(jià)格提高從而獲取高額利潤中小項(xiàng)目快速滾動(dòng)開發(fā)穩(wěn)健操作，享受土地增值收益大量資金沉淀，成長性不強(qiáng)，資金使用效率較差市場調(diào)整能力較差，風(fēng)險(xiǎn)較高提高資金使用效率風(fēng)險(xiǎn)較低容易復(fù)制房地產(chǎn)開發(fā)模式大盤開發(fā)中小規(guī)模快速滾動(dòng)開發(fā)特點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)代表性開發(fā)商需要管理人員具有很好的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)與能力，提高開發(fā)效率富力地產(chǎn)碧桂園萬科金地集團(tuán)萬科對富力地產(chǎn)的評價(jià)：富力偶然的選對了業(yè)務(wù)發(fā)展方向，但是現(xiàn)在又走錯(cuò)了方向部分實(shí)力雄厚的開發(fā)商往往一級開發(fā)和二級開發(fā)聯(lián)動(dòng)，獲取土地增值的超額利潤市場背景在土地公開交易市場獲取土地競爭激烈，土地成本高企，嚴(yán)重降低開放商利潤土地一級開發(fā)逐漸由國有房地產(chǎn)企業(yè)壟斷的局面開始向具有雄厚資金實(shí)力、信譽(yù)良好的開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)變2006年5月，北京實(shí)施土地一級開發(fā)招標(biāo)制度，規(guī)定“除市政府確定的重大項(xiàng)目和利用自有國有土地使用權(quán)實(shí)施土地一級開發(fā)之外，其他土地一級開發(fā)項(xiàng)目通過公開招標(biāo)方式確定項(xiàng)目承擔(dān)主體”開發(fā)商行為越來越多的開發(fā)商希望進(jìn)入土地一級開發(fā)市場，并通過一級土地開發(fā)謀求獲取土地二級開發(fā)權(quán)，“曲線拿地”，獲得成本優(yōu)勢代表性開發(fā)商：碧桂園：2007年6月1日，與汕尾市土地開發(fā)儲(chǔ)備中心訂立合作協(xié)議，對汕尾市占地約300萬平方米（4500畝）的地塊聯(lián)合進(jìn)行土地一級開發(fā)中信華南集團(tuán)：在成都進(jìn)行一級土地開發(fā)陽光100對成都迎暉路地塊一級土地開發(fā)，凈用地367畝天津泰達(dá)在北京溫榆河區(qū)域?qū)?-5平方公里的地塊進(jìn)行一級土地開發(fā)山東魯能對5-6平方公里的北京順義新城進(jìn)行一級土地開發(fā)部分信譽(yù)良好的房地產(chǎn)上市公司還在積極拓展房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)，如房地產(chǎn)投資信托和房地產(chǎn)投資基金房地產(chǎn)

投資信托隨著國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的逐漸成熟，越來越多的公司試圖投資商業(yè)地產(chǎn)，并打包以房地產(chǎn)投資信托（REITs）的方式上市，一方面進(jìn)行套現(xiàn)，另一方面繼續(xù)享有商業(yè)地產(chǎn)的租金收益及地產(chǎn)升值收益內(nèi)地物業(yè)以REITs形式上市的有：2005年12月21日越秀房托（405.HK）在香港上市，物業(yè)包括在廣州市區(qū)的3個(gè)綜合寫字樓和1個(gè)購物中心2006年12月8日，凱德置地REITs（CRCT）在新加坡上市，物業(yè)全部為分布于中國內(nèi)地的購物中心2007年6月，睿富房地產(chǎn)信托收購北京的佳程廣場謀求商業(yè)物業(yè)打包上市的有：大連萬達(dá)、融科智地、北辰實(shí)業(yè)、中糧集團(tuán)、保利地產(chǎn)等房地產(chǎn)投資基金2005年12月，萬科與中信資本成立中信資本·萬科房地產(chǎn)開發(fā)基金，首期募集資金不超過1.5億美元，投資于萬科所開發(fā)的項(xiàng)目2004年6月，金地集團(tuán)與摩根斯坦利、上海盛融成立公司，受讓建設(shè)銀行賬面總值為28.5億元的不良資產(chǎn)包5房地產(chǎn)業(yè)競爭格局及走向面對趨緊的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境，中國房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了洗牌期，強(qiáng)者恒強(qiáng)的趨勢明顯生存成為中小房地產(chǎn)公司的首要任務(wù)區(qū)域擴(kuò)展、上市融資和精細(xì)化管理等舉措成為大型房地產(chǎn)公司做強(qiáng)做大的必由之路！中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)正處于洗牌階段典型特征成熟的市場隨GDP而增長產(chǎn)品全線展開在分銷、增值服務(wù)和新產(chǎn)品研發(fā)能力上展開競爭高度整合的分銷渠道建立競爭格局，每個(gè)廠商關(guān)注于某一特定的細(xì)分產(chǎn)品/客戶市場對于市場上大多數(shù)供應(yīng)商而言都有利可圖創(chuàng)造需求單一產(chǎn)品線定位于狹窄的細(xì)分市場分散的分銷渠道壟斷的盈利空間市場高速增長加劇的競爭一些新產(chǎn)品的引入擴(kuò)展至更廣的細(xì)分市場價(jià)格驅(qū)動(dòng)的客戶需求價(jià)格戰(zhàn)分銷渠道仍然較為分散受擠壓的盈利空間穩(wěn)定的市場增長供應(yīng)商的整合重要的新產(chǎn)品開發(fā)除了價(jià)格之外，在質(zhì)量和其他高附加值的服務(wù)上展開競爭對分銷渠道進(jìn)行合理化和集中化管理價(jià)值驅(qū)動(dòng)的客戶需求關(guān)注特定的細(xì)分市場隨著市場洗牌的開始，盈利空間較為固定機(jī)遇挑戰(zhàn)幸存贏家初現(xiàn)增長洗牌成熟今日的房地產(chǎn)行業(yè)市場階段房地產(chǎn)行業(yè)整合加速，強(qiáng)者恒強(qiáng)大型有實(shí)力開發(fā)商雄厚的資金實(shí)力及良好的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)使得其在土地獲取上占據(jù)很大的優(yōu)勢良好的資信更易獲得銀行貸款的支持更易獲得國內(nèi)外投資機(jī)構(gòu)青睞，融資渠道較寬項(xiàng)目較多，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)開發(fā)規(guī)模較大，具有一定規(guī)模效應(yīng)及成本優(yōu)勢加快行業(yè)整合步伐繼續(xù)加快周轉(zhuǎn)速度多渠道融資實(shí)施管理轉(zhuǎn)型，再造核心能力適當(dāng)時(shí)機(jī)增加優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備面臨的市場環(huán)境及自身的優(yōu)劣勢企業(yè)經(jīng)營行為中小開發(fā)商融資渠道較窄，資金壓力較大由于資金實(shí)力較弱，越來越難以通過‘招拍掛“獲取土地，發(fā)展空間有限一般經(jīng)營管理能力較差，不具有成本優(yōu)勢，開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)相對較高生存是第一位加快已經(jīng)開工項(xiàng)目周轉(zhuǎn)速度未開工項(xiàng)目合作開發(fā)，報(bào)團(tuán)取暖做好細(xì)分市場，通過產(chǎn)品創(chuàng)新提升競爭力行業(yè)整合加速通過對A股大市值房地產(chǎn)公司的研究發(fā)現(xiàn)，大市值公司發(fā)展的情況明顯好于中小市值公司大市值公司增速最快大市值公司過去4年凈利潤復(fù)合增長率36%，總資產(chǎn)增長率32%，，而中等市值公司二者分別為9%和20%，而小市值公司二者分別下降了18%和1%大市值公司盈利能力最強(qiáng)大市值公司凈資產(chǎn)收益率近幾年穩(wěn)步攀升，06年達(dá)到14%，遠(yuǎn)高于中等市值的9%和小市值地產(chǎn)公司的3%；另外從過去四年表現(xiàn)來看，大市值及中等市值公司的凈資產(chǎn)收益率都在上升，而小市值公司基本停滯不前大市值公司利潤率最高大市值公司毛利率水平高于中小市值5個(gè)百分點(diǎn)左右，而期間費(fèi)用率卻低于中小市值公司2~5個(gè)百分點(diǎn)，從而帶來凈利潤率從03年11%到06年18%房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控加速了行業(yè)的整合，龍頭企業(yè)憑借其資金、品牌和管理優(yōu)勢獲得了加速發(fā)展，強(qiáng)者愈強(qiáng)；而中型公司仍受益于行業(yè)的景氣，但增速與大公司相差甚遠(yuǎn)，而小型公司競爭劣勢明顯，難以獲得增長注：一百億市值以上的公司定義為大市值公司；三十億以上一百億以下的為中等市值公司；三十億以下為小市值公司合作開發(fā)逐漸為許多房地產(chǎn)開發(fā)商采用市場背景中國房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展及較高的利潤回報(bào)不斷吸引國際資本進(jìn)入國內(nèi)房地產(chǎn)市場，而這些投資機(jī)構(gòu)傾向于與具有很好開發(fā)經(jīng)驗(yàn)與管理能力、良好的信譽(yù)、良好的公司治理結(jié)構(gòu)的開發(fā)商合作，即“管理+資本”的聯(lián)姻大量中小開發(fā)商因資金壓力，不得不尋求與大型開發(fā)商進(jìn)行合作開發(fā)大型開發(fā)商為了獲取土地資源，也傾向于與擁有豐富土地儲(chǔ)備的開發(fā)商合作開發(fā)土地的“招拍掛”使得地價(jià)款高企，迫使有實(shí)力的開發(fā)商聯(lián)合拿地，合作開發(fā)市場表現(xiàn)外資基金不斷與國內(nèi)開發(fā)商加強(qiáng)合作：ING：與聯(lián)想控股融科智地合作開發(fā)長沙項(xiàng)目，與金地集團(tuán)合作開發(fā)天津及佛山項(xiàng)目，與上海復(fù)地合作JPMORGAN與香港瑞安房地產(chǎn)合作，投資內(nèi)地房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)商之間合作開發(fā)增多：2005年萬科新增土地儲(chǔ)備651萬平米，其中48.3%為合作方式取得2006年萬科與中糧地產(chǎn)在北京合作開發(fā)萬恒家園2007年7月24日，北辰實(shí)業(yè)與北京城開組成聯(lián)合體以人民幣92億元競買了湖南省長沙市新河三角洲地塊，該地塊總建筑面積不超過380萬平方米2006年11月24日，北京城開與北京城建興華以26億元聯(lián)合取得北京朝陽區(qū)廣渠路36號(hào)住宅及配套項(xiàng)目用地?cái)U(kuò)張是在景氣年代充分利用杠桿，壯大規(guī)模的過程；也是從一隅走向全國，分散風(fēng)險(xiǎn)的過程，但擴(kuò)張決不是頻繁舉牌，高價(jià)拿地行業(yè)大吃小，錢比地更稀缺，回避高價(jià)拿地公司，廉價(jià)土地和資金雄厚的公司抗風(fēng)險(xiǎn)能力更強(qiáng)公司案例

參與招拍掛行業(yè)整體房地產(chǎn)企業(yè)通常的擴(kuò)張手段并購冠城大通，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)，冠城大通收購?？平?，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)收購青島頤中參與土地一級開發(fā)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手為政府興建地標(biāo)性物業(yè)上實(shí)發(fā)展，香江控股，天鴻寶業(yè)，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)萬科，中國海外發(fā)展金融街，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)上實(shí)發(fā)展母公司十平方公里一級開發(fā)，承諾注入上市公司香江控股在成都進(jìn)行土地的一級開發(fā)遠(yuǎn)洋地產(chǎn)天鴻寶業(yè)在北京參與一級開發(fā)萬科和中糧在拿地環(huán)節(jié)合作，和凱德置地在商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營領(lǐng)域合作中海外聯(lián)合九龍倉等公司拿地，和大股東中建總合作金融街在天津等地興建地標(biāo)性建筑，異地?cái)U(kuò)張遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在中山等地建設(shè)地標(biāo)建筑，北軍南進(jìn)當(dāng)前市場環(huán)境下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)典型的經(jīng)營行為資料來源：和君分析區(qū)域擴(kuò)張能夠降低風(fēng)險(xiǎn)，解決單一區(qū)域市場需求有限的難題房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)市場具有很強(qiáng)的區(qū)域性特征，一個(gè)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展與人口特征會(huì)直接影響當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的發(fā)展，單一的區(qū)域市場容量有限，不利于企業(yè)做大中國幅員遼闊，各個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不一，房地產(chǎn)市場成熟度也不一樣，跨區(qū)域開發(fā)有利于降低投資風(fēng)險(xiǎn)近幾年國家宏觀調(diào)控政策頻繁，政策對各個(gè)區(qū)域市場的影響也不一樣，跨區(qū)域開發(fā)有助于降低國家政策對房地產(chǎn)市場帶來的不利影響標(biāo)竿分析萬科在完成“專業(yè)化”調(diào)整之后，從2000年開始第二輪擴(kuò)張戰(zhàn)略萬科逐漸確立了“3+X”的區(qū)域發(fā)展模式，即以珠江三角洲、長江三角洲