《房地產(chǎn)開發(fā)項目融資風(fēng)險分析【論文】》

房地產(chǎn)開發(fā)項目融資風(fēng)險分析—以翡翠長安項目為例目錄TOC\o"1-2"\h\u14887房地產(chǎn)開發(fā)項目融資風(fēng)險分析 16700—以翡翠長安項目為例 114886一、翡翠長安項目簡介 130283二、項目融資方式 26416三、項目融資風(fēng)險 326839（一）信貸政策下融資渠道風(fēng)險 322579（二）調(diào)控政策下信貸授信風(fēng)險 36459（三）金融體系下法律政策風(fēng)險 326427四、翡翠長安項目融資風(fēng)險管理的對策 320129（一）樹立融資風(fēng)險意識 322067（二）優(yōu)化資金結(jié)構(gòu) 412382（三）提高經(jīng)營管理水平 44264五、結(jié)論 47960參考文獻 4摘要：房地產(chǎn)開發(fā)項目具有投入資金量大、運營周期長等特點，使得房地產(chǎn)公司需要巨額資金支持，但房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在融資渠道單一，融資風(fēng)險逐步加大等問題，資金得不到有效滿足，從而無法正常運行，進一步降低了房地產(chǎn)企業(yè)的市場競爭力。本文以翡翠長安項目為例，分析項目的融資方式及存在的融資風(fēng)險，然后結(jié)合實際，提出幾點針對性的融資風(fēng)險管理對策。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；融資渠道；融資風(fēng)險一、翡翠長安項目簡介翡翠長安是該公司與中國鐵建攜手打造的25萬平國際活力綜合體，項目落址西長安新城市級服務(wù)中心，佇立于長安街西，毗鄰北京母親河永定河，背森林覆蓋率98.5%、公園里的世界最大的生態(tài)城。翡翠長安引入該公司V-link翡翠系高端配套，面對不同的客戶需求設(shè)定五大主題，獨創(chuàng)約140-190m2百變功能戶型、舒適三居、四居乃至雙鑰匙等不同戶型，滿足家庭全生命周期的居住需求。項目規(guī)劃用地面積114665m2，容積率為2.0，總建筑面積為300590m2。其包含有總建筑地上面積為228590m2，商業(yè)建筑面積為13340m2，住宅建筑面積207500m2，公共建筑面積為6800m2及其他950m2；地下室(車庫及設(shè)備用房)建筑面積為72000m2，建筑占地面積為26372.95m2。建筑密度23%，綠地率40%，總戶數(shù)1553戶，停車位2271個。項目用地規(guī)劃分為高端高層區(qū)、豪華別墅區(qū)、精致洋房區(qū)三個區(qū)域，高端高層區(qū)是由10棟30層、2棟26層、6棟17層建筑構(gòu)成，位于小區(qū)北側(cè)與西側(cè)。豪華別墅區(qū)則位于小區(qū)中心，2戶獨棟，12戶雙拼，103戶聯(lián)排別墅組成。景觀最大化滲透其中，私密性與空間交流完美結(jié)合。精致洋房區(qū)則是六棟電梯洋房，位于小區(qū)南側(cè)。二、項目融資方式翡翠長安項目所需資金計劃借貸資金7.8億元，通過“抵押物+擔(dān)保方式”，項目以在建工程項目本身作抵押，并由中國鐵建作為擔(dān)保人，以該公司地產(chǎn)集團為貸款主體，向該房地產(chǎn)項目所在地的中國農(nóng)業(yè)銀行北京分行申請項目貸款融資。該房地產(chǎn)項目所需自有資金4.2億元，分別通過關(guān)聯(lián)企業(yè)中國鐵建簽訂了翡翠長安項目融資貸款申請擔(dān)保協(xié)議。該公司集團自籌資金53641.00萬元，占整個投資計劃的44.37%；融資前已投入50529.66萬元，具體包括：土地費用(包括土地出讓金、契稅、交易服務(wù)費等)49901.74萬元、規(guī)劃設(shè)計、勘察、交評、環(huán)評、咨詢、臨時用電等費用627.92萬元；依據(jù)審慎原則對項目進行評估，確定預(yù)售收入不超過總投資的10%。預(yù)售收入利用7244.34萬元，占整個投資計劃的6%。評估預(yù)計該項目于建設(shè)期第二年可開始預(yù)售，預(yù)計可利用預(yù)售收入為61513.76萬元，安排利用預(yù)售收入為3923.34萬元，第三年可利用預(yù)售收入為80945.06萬元，安排利用預(yù)售收入為3321.00萬元(為建設(shè)經(jīng)營期利息)。為審慎起見按照由低到高的市場銷售比例推進，主要考慮該項目可能將根據(jù)建設(shè)進度逐步辦理預(yù)售許可，并不排除后期宏觀調(diào)控松動可能。按評估預(yù)測該項目預(yù)售收入可滿足工程建設(shè)部分資金需要。公司準(zhǔn)備為項目安排融資款項60000萬元，用于項目建設(shè)運營期間各類需要。根據(jù)公司傳統(tǒng)的融資慣例，此次融資依然采取了簡單的銀行貸款模式。該公司以該項目的土地作為抵押，以該公司集團及中國鐵建進行信譽擔(dān)保并承擔(dān)無限連帶責(zé)任的方式，向銀行擬申請貸款60000萬元，占翡翠長安項目總投資額度的49.63%。項目用地評估價為45607.64萬元，追加的商鋪評估價為7601.88萬元，合計53209.52萬元，本息抵押率為60000*(1+6.15%)/53209.52=59.85%，貸款擬于建設(shè)期第一年投放16000萬元，建設(shè)期第二年投放14000萬元，貸款期限為三年。此次融資背景處于國家對房地產(chǎn)市場調(diào)控的關(guān)鍵時期，銀行面臨著債務(wù)違約的壓力，將對項目可行性進行嚴(yán)格的審查，并對資金使用情況進行嚴(yán)厲的監(jiān)管。三、項目融資風(fēng)險（一）信貸政策下融資渠道風(fēng)險最近幾年，我國實施了嚴(yán)格的調(diào)控政策，信貸政策也不斷收緊，在房地產(chǎn)企業(yè)的資金構(gòu)成中，國內(nèi)貸款逐漸減少，其他資金和企業(yè)的自籌資金不斷增多。比起2016年，該公司資金所占比例增加了0.61%。主要是2017年各大房地產(chǎn)企業(yè)通過面對不利市場局面，加大了銷售力度，進行各種促銷手段，幫助資金回籠，以應(yīng)對困難的融資環(huán)境。（二）調(diào)控政策下信貸授信風(fēng)險首先是信托公司自身機制不完善，存在治理上的缺陷；其次是我國信托行業(yè)監(jiān)管不力，影響其縱向發(fā)展;再次是房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)利潤逐漸走低，投資者不看好，股權(quán)融資難度大；最后是宏觀政策制約我國債券市場低迷，民間融資尚無完善的法律體系給予支持，海外資金缺乏進入我過房地產(chǎn)的途徑，資本對接也存在難度。（三）金融體系下法律政策風(fēng)險我國對于房地產(chǎn)融資方面的相關(guān)法律法規(guī)不完善，政策體制不健全，導(dǎo)致房地產(chǎn)融資環(huán)境缺乏動力和創(chuàng)新。金融系統(tǒng)相關(guān)操作性較差，金融體系缺乏協(xié)調(diào)性，使得眾多企業(yè)無法滿足資金需求的同時無法取得新的資金來源，金融渠道不暢通。四、翡翠長安項目融資風(fēng)險管理的對策（一）樹立融資風(fēng)險意識公司應(yīng)加強對融資風(fēng)險的防范，并結(jié)合公司的實際，制定合理的融資風(fēng)險控制方案。在制定方案時，公司需要秉著科學(xué)合理的原則，首先對具體的融資風(fēng)險進行預(yù)測，以免出現(xiàn)支付危機，為了預(yù)防負(fù)債籌資風(fēng)險的出現(xiàn)，需要充分利用延期付款、降低利率、債務(wù)重組、動員債權(quán)人將本公司部分債務(wù)轉(zhuǎn)作投資等形式，并在使用這些融資策略的同時，加強與債務(wù)人的協(xié)商和溝通，使得各環(huán)節(jié)的風(fēng)險都可以控制在安全的范圍內(nèi)，確保項目的有效開展。（二）優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)為了降低融資導(dǎo)致的資金風(fēng)險，就需要加強公司內(nèi)外環(huán)境的分析，并根據(jù)環(huán)境的實際來確定資金的需求量，使得投資利潤率與借入資金利息率保持合理的比例，負(fù)債資金和權(quán)利資金也保持合理的比例，可以對這些資金比例進行微調(diào)，但盡量不要引發(fā)財務(wù)風(fēng)險（三）提高經(jīng)營管理水平為了保障各種融資措施可以得到有效利用，公司需要加強資金管理，按照市場需求來確定項目的進行，優(yōu)化生產(chǎn)經(jīng)營流程，開發(fā)符合客戶需求的項目，促進項目應(yīng)收賬款的周轉(zhuǎn)，減少和控制壞賬損失的發(fā)生。在平時的經(jīng)營管理中，可以采取各種財務(wù)分析的方法，認(rèn)真研究資金使用計劃，從而保障項目的財務(wù)情況、現(xiàn)金流量等保持在合理的范圍內(nèi)，減少風(fēng)險的發(fā)生。五、結(jié)論房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，在項目的開發(fā)中，需要充分加強融資風(fēng)險的管理，采取針對有效的措施將融資風(fēng)險控制在安全的范圍內(nèi)，從而以免對項目的開發(fā)產(chǎn)生一些不利