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文檔簡介

困擾商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的幾個問題及解決方案商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程中經(jīng)常困擾開發(fā)商的幾個問題

第一部分問題一令人震撼的建筑卻難以實現(xiàn)理想的招商商業(yè)地產(chǎn)的運作不能等同于操作住宅、寫字樓。操作商業(yè)地產(chǎn)很重要的原則就是不能先考慮建筑,而是應(yīng)該先考慮商業(yè),首先要從商業(yè)經(jīng)營入手,進行定位后再考慮建筑。問題二欣喜若狂的銷售期和舉步維艱的經(jīng)營期“商業(yè)地產(chǎn)的銷售火爆并不昭示著項目的成功”幾乎成為業(yè)內(nèi)人士目前公認(rèn)的觀點。商鋪的銷售僅僅是商業(yè)地產(chǎn)項目運作的一個階段而已。功敗垂成的案例在2004年比比皆是。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司絕對應(yīng)該介入商業(yè)地產(chǎn)項目,但一定不是商業(yè)地產(chǎn)項目成功之關(guān)鍵因素。A、商業(yè)地產(chǎn)項目是系統(tǒng)工程(她應(yīng)該包括綜合分析、主題定位、業(yè)種業(yè)態(tài)組合、業(yè)態(tài)規(guī)??茖W(xué)預(yù)算、主力店招商、施工圖設(shè)計、商業(yè)規(guī)劃、商業(yè)定位、室內(nèi)外環(huán)境設(shè)計、體現(xiàn)整體商業(yè)主體形象、招商經(jīng)營預(yù)測、實施、運營管理等系統(tǒng)性工作)B、商業(yè)地產(chǎn)銷售多依賴于概念,商業(yè)地產(chǎn)運營側(cè)重于商業(yè)管理技術(shù)。C、系統(tǒng)性決定了商業(yè)地產(chǎn)項目實操中的技術(shù)含量,成功的商業(yè)地產(chǎn)項目是商業(yè)管理技術(shù)的綜合體現(xiàn)。D、眾多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)覺醒商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)應(yīng)該借助于專業(yè)公司的介入,然而在實際操作中會發(fā)現(xiàn),盡管很多的專業(yè)服務(wù)公司介入項目,但項目的發(fā)展不能夠盡如人意。商業(yè)地產(chǎn)中各個階段的專業(yè)服務(wù)并不是孤立存在的,系統(tǒng)性還決定了一種理念的從一而終,所有的專業(yè)服務(wù)都應(yīng)該服務(wù)于這一統(tǒng)一的理念?,F(xiàn)實情況是:不同的專業(yè)服務(wù)公司,如:設(shè)計院、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、商業(yè)管理、建筑商乃至于開發(fā)商孤立的服務(wù)于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的某一環(huán)節(jié),這些商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的主體很難達成統(tǒng)一。A.只租不售是商業(yè)地產(chǎn)的一個趨勢。商業(yè)地產(chǎn)的價值是通過在經(jīng)營當(dāng)中成功獲得消費者認(rèn)可使得租金不斷上漲,實現(xiàn)很好的回報。而前提是全部的租賃及租賃后的統(tǒng)一管理仍然需要專業(yè)團隊的運作,專業(yè)團隊能夠為商業(yè)地產(chǎn)項目帶來高額至少是預(yù)期的回報,但同時,商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商也會因此而對這個專業(yè)團隊支付一定的傭金或者叫管理費。B.商業(yè)地產(chǎn)的全部銷售其實是理想中的地產(chǎn)銷售,況且產(chǎn)權(quán)賣掉以后業(yè)主經(jīng)營什么,開發(fā)商除了返租后的統(tǒng)一經(jīng)營管理外,目前似乎沒有更好的辦法,而返租對于如今的低毛率零售市場而言,給整體商業(yè)運營帶來了太大的壓力和風(fēng)險,毫不夸張的說,是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商把風(fēng)險一部分轉(zhuǎn)嫁到了管理公司身上,當(dāng)然,不能否認(rèn)的是,很多的管理公司是很樂于承擔(dān)這樣的風(fēng)險的。C.租售結(jié)合一定要建立在商業(yè)經(jīng)營可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)上。如何通過銷售促進開發(fā)商的資金流運轉(zhuǎn)正常,如何正確核算租售比例和租售投資回報都是我們商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)主體應(yīng)該在項目建筑前就要考慮的問題。問題四商業(yè)地產(chǎn)該調(diào)研什么房地產(chǎn)項目在開發(fā)的前期應(yīng)對地塊的價值、投資開發(fā)環(huán)境、市場供需狀況、市場競爭狀況等各種市場變量進行分析和研究,以期對項目進行整體的可行性分析并對市場定位提供依據(jù)回避風(fēng)險。商業(yè)地產(chǎn)因為其客戶需求的特殊性、利益協(xié)調(diào)的多樣性和開發(fā)商贏利模式的不確定性,所以更需要在開發(fā)前期進行市場調(diào)查和研究。而調(diào)研的目的則是為項目的整體規(guī)劃設(shè)計服務(wù)的。

從我們在客戶的輸出管理過程中總結(jié)商業(yè)地產(chǎn)前期的市場調(diào)研應(yīng)該包括經(jīng)濟環(huán)境的分析和研究;區(qū)域城市結(jié)構(gòu)調(diào)查與發(fā)展規(guī)劃、商業(yè)發(fā)展規(guī)劃和政策研究;區(qū)域零售市場調(diào)查與分析;典型性調(diào)查與研究;未來商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)量分析;消費者消費行為的調(diào)查與研究;立地條件研究等。商業(yè)地產(chǎn)的立項首先要從商業(yè)經(jīng)營角度入手、要從經(jīng)營方向可持續(xù)發(fā)展角度入手。專業(yè)的商業(yè)管理經(jīng)驗是細致專業(yè)的調(diào)研和分析的基礎(chǔ)。精細的商業(yè)總體規(guī)劃定位,定位中各經(jīng)營主體之間的正確銜接才能夠形成商業(yè)地產(chǎn)鮮明的主題。商業(yè)規(guī)劃設(shè)計開發(fā)商、經(jīng)營者、消費者的利益需求通過商業(yè)規(guī)劃建筑及環(huán)境、招商、經(jīng)營等一系列專業(yè)化的流程與服務(wù)有機融合,來實現(xiàn)項目的可持續(xù)增長。方案一方案二方案三方案四專業(yè)經(jīng)營管理招商途經(jīng)政策制定租售方式建筑設(shè)計商業(yè)定位商業(yè)規(guī)劃營銷模式運營模式目標(biāo)客戶商業(yè)規(guī)模立地條件市場環(huán)境商業(yè)經(jīng)營角度入手

建立完整的項目開發(fā)體系,運營體系方案五類別分:主力店、次主力店、品類性招商;區(qū)域分:外埠、本地;把握地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)經(jīng)營有機結(jié)合方案六解決方案總結(jié)第三部分商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)要整體考慮,分步實施、專業(yè)運營、統(tǒng)籌安排總結(jié)一商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)主體的多元性和結(jié)構(gòu)性決定了商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)一定要整體考慮,每個環(huán)節(jié)的工作開展需要有計劃、有步驟??偨Y(jié)二商業(yè)地產(chǎn)的系統(tǒng)性和專業(yè)性決定了開發(fā)商和運營商之間的合作必須在每個環(huán)節(jié)均有專業(yè)人士在提供服務(wù),這些專業(yè)運營商之間的合作也非常重要。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的每個環(huán)節(jié)的專業(yè)性、專業(yè)化要從項目整體發(fā)展考慮,制訂分步實施方案總結(jié)四規(guī)模要考慮需求與供給從商業(yè)環(huán)境來說,有這樣幾個問題要考慮,一個是消費能力,一個是競爭的狀態(tài)和市場飽和度。從消費能力來說,不僅要得到這個城市人均GDP的準(zhǔn)確數(shù)字,還要得出消費支出和城市發(fā)展?fàn)顩r,家庭汽車擁有率,等大量反映城市消費能力和消費總量的體系。那么消費能力主要是抓住人口規(guī)模、消費規(guī)律。第二競爭狀態(tài)是否飽和度,首先從城市零售業(yè)的整體規(guī)模,近十年,或者更長時間內(nèi)的發(fā)展速度、發(fā)展?fàn)顩r進行宏觀說明,然后對城市重要的商業(yè)設(shè)施進行全方位的調(diào)查,包括對他們的規(guī)模、經(jīng)營狀況,租戶結(jié)構(gòu)等等要進行徹底的調(diào)查。先進行商業(yè)規(guī)劃后進行建筑設(shè)計,做好前期商業(yè)策劃,再做商業(yè)建設(shè)。

總結(jié)五建筑是不可復(fù)制的,一幢建筑物就是一項歷史,所以,書寫歷史一定要慎之又慎;對于商業(yè)地產(chǎn)項目而言,地產(chǎn)項目的建設(shè)不僅關(guān)系到開發(fā)商的開發(fā)收益,而且動輒就是大量的社會資金和銀行貸款,說商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)關(guān)系到社會穩(wěn)定可能也不為過。總結(jié)六招商在前,建設(shè)在后(主力店招商)在中國有很多的開發(fā)商都只顧向前推進項目,然后發(fā)現(xiàn)有些沒有經(jīng)過充分調(diào)查的地方需要改變卻為時已晚。有很多時候,項目進行到了建筑階段或者已經(jīng)在修建了,但是在基本的設(shè)計方面出現(xiàn)錯誤,需要開發(fā)商進行改正。最為常見的錯誤是建筑物的柱距、層高、承重等與商業(yè)業(yè)態(tài)的要求發(fā)生沖突。在保障整體經(jīng)營的基礎(chǔ)上,根據(jù)地區(qū)實際情況考慮租售比例和方式。總結(jié)八相同的地區(qū),不同的開發(fā)商,不同的商業(yè)規(guī)劃,不同的零售業(yè)態(tài)定位制定出相同的租售比例和方式,這樣的情況現(xiàn)在并不鮮見,也許有的是適合于開發(fā)商和當(dāng)?shù)赝顿Y、商業(yè)環(huán)境的,也許有的就是“一拍腦門”出來的結(jié)果。要充分考慮消費者心態(tài)總結(jié)九我們所有的服務(wù)都是服務(wù)于消費者,也就是我們提供的產(chǎn)品、提供的服務(wù)能否滿足消費者的需要。我們可以將其理解成經(jīng)營性的平臺,也就是說管理者能夠為了滿足消費者的各方面物質(zhì)和精神需求,他需要有序的管理。這部分我們把它叫做投資性的行為,由專業(yè)的管理公司去經(jīng)營,實現(xiàn)消費者最后的需求滿足。因為我想在做商業(yè)項目購物項目之間,我們?nèi)狈Φ氖窍M心理學(xué),也就是說在進入到商業(yè)領(lǐng)域之前,一定要了解所提供的服務(wù)對象他的需求是什么。我們可以做這樣的判斷,這些消費者不管是什么業(yè)態(tài)的,不管是百貨,還是購物中心,他不會挑選你的業(yè)態(tài),因為你是購物中心他會光顧你的商場,他不顧慮這個。與一個熟悉自己同時又熟悉行業(yè)的專業(yè)商業(yè)管理團隊合作總結(jié)十這個團隊一定要是一個集合體,需要有建筑師、商業(yè)設(shè)計師、商業(yè)空間設(shè)計師、商業(yè)設(shè)施資源、豐富的商業(yè)咨詢經(jīng)驗和方法等等。輸出管理者肯定要了解客戶的背景和這個行業(yè),能否讓客戶更加了解游戲規(guī)則。同時,最后一點也是非常重要的,進入運營期后,管理者能否根據(jù)市場的變化和消費的變化,進行商品結(jié)構(gòu)、物業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整。對于在座的開發(fā)商來講,在乎的是能否取得足夠的利潤,那么你這個商場打造出來的項目,能不能使商品獲得比較理想的利益。能否減少自己的麻煩,比如在市場調(diào)研麻煩,這種麻煩能夠保持比較的優(yōu)勢,那么他肯定會愿意進入購物中心。第三點,進入運營期后項目的環(huán)境和管理,能否讓消費者感到滿意。第四點,一個商家能否與另外一個商家形成互補。同時,雙方對市場目標(biāo)的特定,還有對市場調(diào)研的分析,這個區(qū)域的分析是否能夠保持認(rèn)同。

商業(yè)地產(chǎn)項目一定要從商業(yè)規(guī)律審視整個項目的運作,充分考慮

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