A甲級(jí)寫字樓產(chǎn)品設(shè)計(jì)要點(diǎn)及標(biāo)準(zhǔn)化配置概述

寫字樓產(chǎn)品設(shè)計(jì)要點(diǎn)及標(biāo)準(zhǔn)化配置智能化5A甲級(jí)寫字樓常規(guī)標(biāo)準(zhǔn)參照1、樓宇品質(zhì)：建筑物的物理狀況優(yōu)良，建筑質(zhì)量達(dá)到或超過有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求；其收益能力能與新建成的辦公樓建筑媲美。

裝飾標(biāo)準(zhǔn)：外立面采用大理石、高級(jí)面磚、鋁板、玻璃幕墻等材料；有大堂，大堂地面應(yīng)為大理石、花崗巖、天然石材等，墻面應(yīng)為大理石、花崗巖、或高級(jí)墻紙等材料，應(yīng)有吊頂，柱應(yīng)包大理石、不銹鋼等材料；公共部分的地面應(yīng)為大理石、花崗巖、高級(jí)地磚或鋪高級(jí)地毯，墻面應(yīng)為高級(jí)墻紙或高級(jí)漆(如立邦漆等)，應(yīng)有吊頂，電梯間應(yīng)有不銹鋼、大理石或木門套；衛(wèi)生間安置進(jìn)口名牌潔具，如科勒、美標(biāo)、TOT0。

配套設(shè)施：應(yīng)有配套商務(wù)、生活設(shè)施，如會(huì)議室、郵局、銀行、票務(wù)中心、員工餐廳等，專用地上、地下停車場(chǎng)，停車位充足。設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)：應(yīng)有名牌中央空調(diào)；有樓宇自控；有安全報(bào)警；有綜合布線。2、建筑規(guī)模：一般2—5萬平米。3、客戶進(jìn)駐：有知名的國(guó)內(nèi)外大公司，客戶大多是進(jìn)行研發(fā)、技術(shù)服務(wù)、電子商務(wù)或知名品牌代理等方面的業(yè)務(wù)。4、物業(yè)服務(wù)：由經(jīng)驗(yàn)豐富的知名公司管理，完善的物業(yè)管理服務(wù)包括24小時(shí)的維護(hù)維修及保安服務(wù)。5、交通便利：有多種交通工具直達(dá)。6、所屬區(qū)位：位于主要商務(wù)區(qū)或都心區(qū)。功能復(fù)合程度之評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)純寫字樓/綜合樓/商務(wù)綜合體純寫字樓是辦公功能占絕對(duì)優(yōu)勢(shì)的物業(yè)類型，底層雖然有商業(yè)，但都是為辦公活動(dòng)提供服務(wù)。一般地在底層只有銀行、咖啡店、高級(jí)餐廳、商務(wù)中心、娛樂場(chǎng)所、會(huì)議室等。功能復(fù)合程度之評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)純寫字樓/綜合樓/商務(wù)綜合體當(dāng)有兩種或者兩種以上的主要功能并存時(shí)，我們稱為綜合樓，如辦公與商場(chǎng)復(fù)合的類型。功能復(fù)合程度之評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)純寫字樓/綜合樓/商務(wù)綜合體商務(wù)綜合體是綜合樓的高級(jí)形態(tài)，又稱綜合性建筑或復(fù)合型建筑，是集寫字樓、公寓、酒店、商場(chǎng)、會(huì)議、展覽及娛樂建筑于一身的微型城市；其特點(diǎn)是功能協(xié)同、空間緊湊、品質(zhì)突出。建筑綜合體因其規(guī)模宏大、功能齊全而被稱為“城中之城”，在城市規(guī)劃建設(shè)中扮演著非同尋常的角色。它是創(chuàng)新活動(dòng)基地、文化交流之地、財(cái)富薈萃之地，是地標(biāo)性建筑，反映城市風(fēng)貌和經(jīng)濟(jì)實(shí)力，聚集著大批的精英階層和成熟的公司企業(yè)，是高檔辦公居住消費(fèi)娛樂活動(dòng)場(chǎng)所。5A寫字樓標(biāo)準(zhǔn)5A標(biāo)準(zhǔn)主要針對(duì)寫字樓智能化硬件方面，包括OA（辦公智能化）、BA（樓宇智能化）、CA（通訊智能化）、FA（消防智能化）、SA（安保智能化）；1、辦公智能化系統(tǒng)(OA)：包括計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、會(huì)議中心系統(tǒng)、門廳多媒體查詢系統(tǒng)、物業(yè)管理計(jì)算機(jī)系統(tǒng)；2、樓宇智能化系統(tǒng)（BA）：包括冷熱源系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、變配電系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、電梯管理系統(tǒng)、停車庫(kù)系統(tǒng)；3、通訊智能化系統(tǒng)（CA）：包括雙向電視電話會(huì)議系統(tǒng)、共用天線電視系統(tǒng)、公共廣播系統(tǒng)、數(shù)字是用戶交換機(jī)系統(tǒng)、樓內(nèi)移動(dòng)電話系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)。4、安保智能化系統(tǒng)（SA）：監(jiān)視電話系統(tǒng)、通道控制系統(tǒng)、防盜報(bào)警系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)。5、消防智能化系統(tǒng)（FA）：消防聯(lián)動(dòng)、自動(dòng)噴淋、自動(dòng)報(bào)警等。Ecologicalofficedistrict（綠色生態(tài)辦公）

Essentialbusinesslocation（重要的商務(wù)區(qū)）

Elegantbuilding（有品位的建筑）

Excellentfacilityandservice（超一流的硬件設(shè)施與服務(wù)）

Extraordinarytenant（出眾的客戶）

Exactplaceforbusiness（純商務(wù)）亦有Exceptionofsale（非賣）一說。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市規(guī)劃、生活標(biāo)準(zhǔn)的提高，企業(yè)對(duì)辦公人性化、科技化以及生態(tài)化的要求亦產(chǎn)生新的要求和標(biāo)準(zhǔn)。寫字樓6E標(biāo)準(zhǔn)寫字樓產(chǎn)品設(shè)計(jì)要點(diǎn)寫字樓外立面外立面在寫字樓中的作用：符合建筑物本身的功能需要；是一種文化的特征；注重的是美感，而且要強(qiáng)調(diào)某種風(fēng)格；它是寫字樓的“臉面”。主要從以下幾個(gè)方面打造：立面風(fēng)格立面形態(tài)立面用材立面燈光寫字樓產(chǎn)品設(shè)計(jì)要點(diǎn)三種基本類型：（1）純幾何體——建筑形態(tài)的基本形式是規(guī)則幾何體。如：西格拉姆大廈、原紐約世貿(mào)中心大廈。（2）雕塑體——即建筑形體有雕塑性。如香港的奔達(dá)中心。（3）象征體——指建筑形體具有某種精神意味或象征性。如：巴黎拉德芳斯大拱門。西格麗姆大廈奔達(dá)中心拉德芳斯大拱門寫字樓外立面寫字樓產(chǎn)品設(shè)計(jì)要點(diǎn)寫字樓外立面在形體構(gòu)成上分類：?jiǎn)误w式雙體式——奔達(dá)中心、紐約世貿(mào)、吉隆坡佩重納斯雙塔聯(lián)體式——德國(guó)募黎黑BMW公司大樓BMW公司大樓吉隆坡佩重納斯雙塔寫字樓產(chǎn)品品設(shè)計(jì)要點(diǎn)點(diǎn)寫字樓外立立面變平面式——通常為上大大下小，如金字塔式、退臺(tái)臺(tái)式、臺(tái)階階式等，例例：舊金山泛泛美大廈、貝聿銘香港中銀大大廈等群體式——常被視為“城城中之城””，規(guī)模宏大、壯觀觀，以群體體式解決復(fù)雜雜的建筑和城市問題題，為超大型城市綜合體。例例：上海商商城。自由式——反傳統(tǒng)的、、不規(guī)則式式建筑組合合、有個(gè)性性、自由、、活潑。上海商城舊金山泛美美大廈寫字樓產(chǎn)品品設(shè)計(jì)要點(diǎn)點(diǎn)寫字樓外立立面在平面構(gòu)成成上分類：：線生形：以基本線型的組合合發(fā)化，可生生出無窮發(fā)發(fā)化的平面形式。基本本線型有兩種：直線線、曲線。。形生形：以基本形為為構(gòu)形基礎(chǔ)礎(chǔ)要素，創(chuàng)創(chuàng)造新形體的構(gòu)形形方式?；拘斡杏校赫叫巍⒕匦?、正三角形、、園形、菱形等。?；拘谓?jīng)經(jīng)漸變變、、彎曲曲、、切切割割、、錯(cuò)錯(cuò)疊疊、、群群化化、、減減切切、、伸伸展展、、拉拉壓壓等等，，可可產(chǎn)產(chǎn)生生各各種種新的的形形式式。而而將將原原形形作作交交合合、取取舍舍，也也可可產(chǎn)生生許許多多新形形式式。。北京京三三里里屯屯央視視大大樓樓寫字字樓樓產(chǎn)產(chǎn)品品設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)要要點(diǎn)點(diǎn)寫字字樓樓外外立立面面在功功能能和和整整體體形形式式上上分分類類：：高層、超高層層建筑一般可明顯地地劃分出三部部分：樓下部（腳腳）；樓主干（身身）；樓頂部（頭頭）。三部分有不同的功能和藝術(shù)形象特征：主干（身）有有塔式、板式式、墩式三大大類，而各類類形體又有很多發(fā)化方方式。樓腳之裙房做法法和樓頂癿處理方法也同樣非常豐富。如如果在設(shè)計(jì)中善于變變化樓的各段段之形體，并把握住整體關(guān)系系，則可創(chuàng)造造出異常豐富的高層建筑形體。上海陸家嘴寫字樓產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)要點(diǎn)寫字樓外立面面寫字樓外立面面用材寫字樓產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)要點(diǎn)寫字樓外立面面寫字樓外立面燈光城市夜景已是是城市的獨(dú)特風(fēng)景，通過燈光效果更能勾勒出建筑的線條與靈魂。設(shè)計(jì)要點(diǎn)：不可以影響建筑的白天景觀；物業(yè)維修方便便；不可采用彩色及大量的動(dòng)態(tài)發(fā)化光色，簡(jiǎn)潔不花哨，色系不超三種；光色方面建議采用：黃黃、白兩種光光色；燈光線條造型美觀與建建筑外觀材質(zhì)質(zhì)及造型協(xié)調(diào)調(diào)搭配；選擇智能控制照明方式，可以節(jié)電在在20—50%以上。寫字樓產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)要點(diǎn)寫字樓外立面面寫字樓外立面面用材純玻璃幕墻鋁合金板石材金屬百葉寫字樓產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)要點(diǎn)寫字樓裝修裝裝飾標(biāo)準(zhǔn)裝飾裝修標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)外立面：鋁板板、玻璃幕墻墻，局部為高高檔石材等材材料。大堂：有大堂，大大堂地面應(yīng)為為大理石、花花崗巖、天然然石材等，墻墻面應(yīng)為大理理石、花崗巖巖或高級(jí)墻紙紙等材料，應(yīng)應(yīng)有吊頂，柱柱應(yīng)包大理石石、不銹鋼等等材料電梯廳：采用用高檔裝飾材材料，地面應(yīng)應(yīng)采用石材；；應(yīng)有不銹鋼鋼、大理石或或木門套；走廊：高級(jí)帶帶膠墊毯或用用石材地面，，高檔吸音材材料吊頂；衛(wèi)生間：進(jìn)口口名牌潔具，，高品質(zhì)、低低噪聲，通長(zhǎng)長(zhǎng)石材洗面臺(tái)臺(tái)，設(shè)通長(zhǎng)面面鏡、洗手液液盒、電動(dòng)動(dòng)干手機(jī)、手手紙，高檔防防水防潮吊頂頂、洗面臺(tái)、、面鏡部位提提高照度，高高級(jí)瓷磚或石石材墻、地地面，前室空空間能有余度度滿足使用者者理容要求；；衛(wèi)生間數(shù)量量指標(biāo)根據(jù)規(guī)規(guī)范，男廁每每40人設(shè)置一個(gè)大大便器，每30人設(shè)置一個(gè)小小便器；女廁廁每20人設(shè)置一個(gè)大大便器；每40人設(shè)置一個(gè)洗洗手盆。目前前很多項(xiàng)目的的設(shè)計(jì)大部分分都超出了規(guī)規(guī)范的規(guī)定。。一般，每個(gè)個(gè)男廁大便器器的服務(wù)面積積集中在500平米左右，而而女廁的服務(wù)務(wù)面積集中在在300平米左右。辦公間：墻面面耐擦洗壁紙紙或高級(jí)乳膠膠漆，高檔吸吸音材料吊頂頂，刷高級(jí)乳乳膠漆，塊狀狀膠墊地毯地地面；生態(tài)空間：一一個(gè)高檔的寫寫字樓內(nèi)應(yīng)該該有一些綠化化生態(tài)空間布布局，以增增添寫字樓內(nèi)內(nèi)部景觀。寫字樓產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)要點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)層面積對(duì)于高層寫字樓而而言，下面的的公式在一般般情況下成立立：標(biāo)準(zhǔn)層面積≈總辦辦公面積/[（規(guī)劃限高-裙房高度）/標(biāo)準(zhǔn)層層高]對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)層面積大大體確定有三三個(gè)相關(guān)指標(biāo)標(biāo)：標(biāo)準(zhǔn)層層層高、建筑限限高和裙房高高度；另外中國(guó)建筑規(guī)范范對(duì)防火分區(qū)區(qū)有明確規(guī)定定，在有噴淋淋系統(tǒng)時(shí)寫字字樓標(biāo)準(zhǔn)層一一個(gè)防火分區(qū)的大小可以到到2000平米。標(biāo)準(zhǔn)層層高、、凈高寫字樓的層高是指寫寫字樓標(biāo)準(zhǔn)層層的結(jié)構(gòu)底板板上表面到上上一層底板上上表面的距離離;寫字樓的凈高是指指標(biāo)準(zhǔn)層地地板裝飾面面到本層吊吊頂下表面面的距離；；層高及凈高指標(biāo)標(biāo)主要從規(guī)規(guī)范、使用用者感受、、設(shè)備要求求等方面考考慮，在評(píng)評(píng)判寫字樓樓的舒適性時(shí)，凈高高指標(biāo)比層層高指標(biāo)更更真實(shí)；在設(shè)計(jì)時(shí)考慮慮到梁板、、吊頂及地地面裝修等等種種的因因素，一般般將層高減減去1.2米后約為凈高，但因可能能鋪設(shè)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)地板及結(jié)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)問問題，會(huì)有有一定的出出入；建筑設(shè)計(jì)規(guī)范要求凈凈高不得低低于2.4米，作為甲甲級(jí)寫字樓樓標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)在在2.6—3.3米之間；甲級(jí)寫字樓層高高一般在3.8米以上。寫字樓產(chǎn)品品設(shè)計(jì)要點(diǎn)點(diǎn)核心筒布置置核心筒的布布置方式主主要是指核核心筒在標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)層中的的位置，主主要有以下下幾種方式式：1、中央布置置：集中在在標(biāo)準(zhǔn)層的的中央，這這種方式就就是普通的的核心筒式式，對(duì)一般般的小公司司和大公司有較好的適適應(yīng)性；2、外圍布置置：核心筒筒布置在辦辦公空間外外圍，在中中間留下連連續(xù)無阻隔隔的大空間間，這種方方式一般針對(duì)大的公公司布置；；3、綜合布置置：結(jié)合了了上述兩種種方式，核核心筒集中中成組布置置，在每組組周邊有較較小進(jìn)深的的空間，而核心筒筒組之間又又有連續(xù)的的無阻隔大大空間。中央布置外圍布置綜合布置寫字樓產(chǎn)品品設(shè)計(jì)要點(diǎn)點(diǎn)寫字樓客梯梯設(shè)置電梯梯是中中高高層層寫寫字字樓樓中中最最主主要要的的垂垂直直交交通通工工具具，，其其數(shù)量量在很很大大程程度度上上決決定定了了核核心心筒筒的的構(gòu)構(gòu)成成；；電梯梯的設(shè)設(shè)置置取取決決于于電電梯梯的的運(yùn)運(yùn)力力，，而而運(yùn)運(yùn)力力由由４４個(gè)個(gè)因因素素決定定：電電梯梯的的數(shù)數(shù)量量、、每每部部電電梯梯的的容容量量、、電電梯梯的的速速度度，，電梯梯的的組合合；；電梯梯的的具具體體設(shè)設(shè)置置要要求求無無明明確確標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，，根根據(jù)據(jù)實(shí)實(shí)際際經(jīng)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)及及寫字字樓樓等級(jí)級(jí)，，可可以以估估測(cè)測(cè)出出：：1、頂頂級(jí)級(jí)寫寫字字樓樓3000-4000平米米/1000Kg客梯梯2、甲甲級(jí)級(jí)寫寫字字樓樓4000-5000平米米/1000Kg客梯梯3、乙乙丙丙級(jí)級(jí)范范圍圍5000-8000平米米/1000Kg客梯梯4、電電梯梯平平均均等等候候時(shí)時(shí)間間：：頂頂級(jí)級(jí)寫寫字字樓樓一一般般不不超超30秒，，甲級(jí)級(jí)寫字字樓樓一一般般不不超超45秒寫字樓樓產(chǎn)品品設(shè)計(jì)計(jì)要點(diǎn)點(diǎn)寫字樓樓客梯梯設(shè)置電梯按速度度分類類1、低速速電梯梯：速速度為為1m/s＞V的電梯梯；2、中速速電梯梯：速速度為為1.75m/s＜V＜2.5m/s的電梯梯；3、高速速電梯梯：速速度為為2.5m/s＜V＜6m/s的電梯梯；4、超高高速電電梯：：指速速度為為6m/s＜V的電梯梯。寫字樓樓產(chǎn)品品設(shè)計(jì)計(jì)要點(diǎn)點(diǎn)寫字樓樓客梯梯設(shè)置寫字樓樓客梯的上上下分分區(qū)建筑高度超超過75米或?qū)訉訑?shù)在在25層以上上高層層建筑筑的客梯應(yīng)分分層（（奇數(shù)數(shù)、偶偶數(shù)層層）停?？?，，或按按低區(qū)區(qū)、中中區(qū)、高區(qū)區(qū)）分分區(qū)停?？浚?；分區(qū)區(qū)?？靠坑址址址謪^(qū)區(qū)直通通和分分區(qū)設(shè)轉(zhuǎn)換換層停?？?jī)蓛煞N方方式；；?？糠謪^(qū)一一般按按每15層左右右作為為一區(qū)區(qū)，低低區(qū)層層數(shù)可稍多一一些，，高區(qū)區(qū)宜少少些；；豎向空間間布局局時(shí)考考慮將將人多多的空空間（（辦公公、餐餐飲等）布置置在低低層區(qū)區(qū)，人人少的的空間間（旅旅館、、公寓寓）布布置在中層區(qū)區(qū)或高高層區(qū)區(qū)；每個(gè)分區(qū)由由一到到數(shù)部部電梯梯組成成，每每個(gè)分分區(qū)的的電梯梯自成一組組，互互相連連成一一排布布置，，每排排不超超過4部；電梯的速度度可隨隨分區(qū)區(qū)所在在部位位的增增高而而加快快，即高層區(qū)區(qū)電梯梯速度度比中中低層層區(qū)為為快，，再加加上高高層區(qū)區(qū)電梯在中低低層不不停站站，大大大縮縮短了了運(yùn)行行時(shí)間間，從從而減減少電梯數(shù)數(shù)量。。寫字樓樓產(chǎn)品品設(shè)計(jì)計(jì)要點(diǎn)點(diǎn)寫字樓樓客梯梯設(shè)置置寫字樓樓客梯梯的上上下分區(qū)設(shè)轉(zhuǎn)換層層分區(qū)區(qū)停靠靠：對(duì)對(duì)于特特別高高的超超高層層建筑筑，采用以以上方法分分區(qū)就就不夠夠經(jīng)濟(jì)濟(jì)合理理了。。因?yàn)闉槊拷M組電梯梯均要要占用下部的的層層層建筑筑面積積，越越往下下部，，電梯梯井道道所占占面積越越多，且且電梯梯效率率極低低，投投資龐龐大，，從技技術(shù)上上、經(jīng)經(jīng)濟(jì)上都是是極不合合理，，甚至至是不不可能能的。。為此此，這這類超高層層建筑筑常將建建筑從從高度度上分分為2~3個(gè)區(qū)域，稱稱為低區(qū)、、中區(qū)、高區(qū)，在區(qū)域交交接處設(shè)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換電梯的的空中大堂堂，在中區(qū)區(qū)或高區(qū)工作者，由由底層大堂堂分乘穿梭梭高速電梯梯直接抵達(dá)達(dá)第一或第二空中大大堂，再由由空中大堂堂轉(zhuǎn)乘本區(qū)區(qū)內(nèi)的分區(qū)區(qū)電梯抵達(dá)第一或第二二空中大堂堂，再由空空中大堂轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)乘本區(qū)內(nèi)內(nèi)的分區(qū)電梯抵達(dá)區(qū)區(qū)內(nèi)的不同同樓層。采采用高速穿穿梭電梯，，大大提高了中區(qū)區(qū)、高區(qū)乘乘客的交通通效率，通通常穿梭電電梯從底部抵達(dá)空中大大堂可控制制在30~50s以內(nèi)。寫字樓產(chǎn)品品設(shè)計(jì)要點(diǎn)點(diǎn)寫字樓消防防電梯消防電梯的設(shè)置范圍圍下列高層建筑必必須設(shè)消防防電梯：1、一類公共共建筑。2、塔式住宅宅。3、12層及12層以上的單單元式住宅宅和通廊式住宅。4、高度超過過32m的其他二類類公共建筑筑。消防電梯設(shè)置數(shù)量1、樓層面積積不大于1500平方米時(shí)，應(yīng)設(shè)一部部；2、當(dāng)大于1500平方米但小于4500平方米時(shí)，應(yīng)設(shè)二部部；3、當(dāng)大于4500平方米時(shí)應(yīng)設(shè)三部；；4、消防電梯梯可另作客客梯、貨梯梯或服務(wù)電電梯之用，但應(yīng)符合消防防電梯的要要求。寫字樓產(chǎn)品品設(shè)計(jì)要點(diǎn)點(diǎn)寫字樓大堂車行大堂設(shè)置車行大堂，可增加項(xiàng)目賣點(diǎn)，體現(xiàn)現(xiàn)開發(fā)商注注重品質(zhì)，，讓項(xiàng)目在同質(zhì)產(chǎn)品品中脫穎而而出。建議要點(diǎn)：車行行大堂的設(shè)設(shè)計(jì)需要注意雨篷的設(shè)置置；需要考考慮明確的的人車分流流，使車行行動(dòng)線與人人行動(dòng)線互互不干擾。。通過交通障礙物物或圍欄的設(shè)置實(shí)現(xiàn)人車分分流寫字樓產(chǎn)品品設(shè)計(jì)要點(diǎn)點(diǎn)寫字樓大堂堂大堂設(shè)計(jì)——考慮因素外部交通樞樞紐：臨主要市政政道路或人流流容易達(dá)到的地段段，并且車車輛容易到達(dá)門前接接送；內(nèi)部交通樞樞紐：首層入口大廳是重要的交通通樞紐，與辦公室室、會(huì)議室、、商店、餐廳、多功功能廳、車車庫(kù)、防災(zāi)災(zāi)中心……都有直接聯(lián)聯(lián)系，需要進(jìn)行人流組織設(shè)計(jì)，，首層人流流線路包括辦公人流流線，，大樓管理理人員流線線、來訪者者流線、外外來開會(huì)、進(jìn)餐、購(gòu)購(gòu)貨人員等流線線；動(dòng)態(tài)導(dǎo)向：動(dòng)態(tài)導(dǎo)向即在運(yùn)動(dòng)的過過渡空間中中，對(duì)前進(jìn)方向做提示、強(qiáng)強(qiáng)調(diào)。主要要辦公人流方向從入口到電梯廳需需強(qiáng)調(diào)。其其他到餐廳廳、多功能能廳等也需需要一定的導(dǎo)向向性。動(dòng)態(tài)態(tài)導(dǎo)向常用一種暗示的方法法：線條醒目的地面面、吊頂召喚喚人們向前前，臺(tái)階、、欄板暗示示樓梯向上上……當(dāng)然，也可可利用標(biāo)志志牌明示；；限定空間：：對(duì)運(yùn)動(dòng)人流流導(dǎo)向的同時(shí)，休息人群群則需要空間的限定?？湛臻g限定指指隔而不斷斷、又圍又透透，在大空間中限定更小的特特定活動(dòng)區(qū)區(qū)域空間的的建筑處理。如在在地面上鋪鋪地毯等方法。大堂設(shè)計(jì)——考慮因素大堂多入口：如超高層的電電梯數(shù)量多，所所以要注意意一個(gè)方向來人人很可能對(duì)大堂壓力過大，所以應(yīng)該有兩個(gè)面的入口較好，必要要時(shí)四面都都能進(jìn)門，或或大堂里不設(shè)商業(yè)。雙層大堂：在很多超過200M高的建筑，，往往是城市的標(biāo)標(biāo)致性建筑，，每每層的建筑筑面積就很很大，電梯的數(shù)量量很多，占用核心心筒的面積也也很多，在首層的人數(shù)數(shù)也特多，所所以有時(shí)可可以設(shè)雙層層大大堂堂，，即即首首、、二二層層都都設(shè)大堂堂，，以以解決決疏散散進(jìn)進(jìn)出出的的擁?yè)頂D擠，在在首層層大大堂堂單設(shè)自自動(dòng)動(dòng)扶扶梯梯直接接上二二層層大大廈廈。。寫字字樓樓大大堂堂寫字字樓樓產(chǎn)產(chǎn)品品設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)要要點(diǎn)點(diǎn)寫字字樓樓產(chǎn)產(chǎn)品品設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)要要點(diǎn)點(diǎn)寫字字樓樓大大堂堂大堂堂是繼繼寫寫字字樓樓第第一一張張臉臉－－建建筑筑外外形形后后的的第第二二張張臉臉，，常常識(shí)識(shí)是是大大堂堂越越大大挑挑高高越越高高裝裝修修越越高高檔檔，品品質(zhì)質(zhì)就越越高高，，但但也也需需要要考考慮慮寫寫字字樓樓的的實(shí)實(shí)際際定定位位、、賣賣點(diǎn)點(diǎn)訴訴求求及及實(shí)實(shí)用用性性；；但但綜綜合合品品質(zhì)質(zhì)評(píng)評(píng)價(jià)價(jià)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)或建建筑筑規(guī)范范并并未未對(duì)對(duì)大大堂堂的的面面積積、、挑挑高高及及裝裝修修等等有有明明確確的的要要求求；一般般情情況況大大堂堂的的面面積積約約占占總總建建筑筑面面積積的的1%－2%之間間；；如如50000平米米的的大大樓樓可取取500-1000平米米之間間。。挑挑高：：一一般般大大堂堂挑挑高高為為5－12米，，一一般般情情況況大大堂堂面面積積越越大大挑挑高高越越高高。建筑筑高度度100米左左右右，，大大堂堂高高度度大大概概占占據(jù)據(jù)底層層2-3層高度度；；建筑筑高度度200米左右右，大大堂高高度大大概占占據(jù)底層3-4層高度；建筑高度200米以上上，大大堂高高度/建筑高高度大大概為為7.5%；寫字樓樓產(chǎn)品品設(shè)計(jì)計(jì)要點(diǎn)點(diǎn)寫字樓樓衛(wèi)生生間衛(wèi)生間間在產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)上上容易易被忽忽視，，但卻卻是在在使用用過程程中非非常重重要的的公共共空間間；數(shù)量指指標(biāo)：：根據(jù)據(jù)規(guī)范范，男男廁每每40人設(shè)置置一個(gè)個(gè)大便便器，，每30人設(shè)置置一個(gè)個(gè)小便便器，，每40人設(shè)置一一個(gè)洗洗手盆盆；女女廁每每20人設(shè)置置一個(gè)個(gè)大便便器；；每40人設(shè)置置一個(gè)個(gè)洗手手盆，，高級(jí)別寫寫字樓樓男女各各不少少于2個(gè)盆為為好，，最高高檔的的衛(wèi)生生間，，可以以一廁廁一盆盆。廁所距距離最遠(yuǎn)的的工作作地點(diǎn)點(diǎn)不應(yīng)應(yīng)大于于50m，廁所所應(yīng)有天天然采采光和不向向鄰室室對(duì)流流的直直接自然通通風(fēng)，，條件不不許可可時(shí)，應(yīng)應(yīng)設(shè)機(jī)機(jī)械排排風(fēng)裝裝置。。寫字樓樓產(chǎn)品品設(shè)計(jì)計(jì)要點(diǎn)點(diǎn)寫字樓樓停車車位停車場(chǎng)場(chǎng)方式式：普普通平平面停停車、、機(jī)械械式停停車（（升降降平移移式、、垂直直循環(huán)環(huán)式））停車場(chǎng)場(chǎng)方式式——平面停停車現(xiàn)大部部分采采用地地下室室外停停車相相結(jié)合合的方式式，以地地下停停車為為主。。需要有有十分分寬余余癿占占地條條件需要對(duì)辦公公室部分的的柱間距和停車空空間進(jìn)進(jìn)行整整合；需要對(duì)建筑物物的總總平面和和車行行路線進(jìn)進(jìn)行整合寫字樓樓停車車位寫字樓樓產(chǎn)品品設(shè)計(jì)計(jì)要點(diǎn)點(diǎn)地下停停車建建筑面面積約約為35--40平米／／個(gè)，，地上上停車車位的的面積積約25--30平米／／個(gè)；；一般寫寫字樓樓的柱柱網(wǎng)在在8--9米左右右，這這樣正正好可可以在在兩個(gè)個(gè)柱子子之間間停3輛車。。常規(guī)情情況下下，規(guī)規(guī)劃要要求寫寫字樓樓1000㎡配置置6.5個(gè)以上上車位位；寫字樓樓產(chǎn)品品設(shè)計(jì)計(jì)要點(diǎn)點(diǎn)餐廳總面積積＝就就餐區(qū)區(qū)面積積+廚房面面積＝＝寫字字樓預(yù)預(yù)計(jì)總總辦公公人員員×80%（辦公公人員員實(shí)際上班班率））×50%（最高高峰就就餐率率）×人均所所需就就餐區(qū)區(qū)面積積中餐廳廳的廚廚房等等操作作空間間面積積一般般為餐餐廳總總面積積的50%；人均所所需就就餐區(qū)區(qū)面積積指標(biāo)標(biāo)一般般在1-1.5平米／／人，，常規(guī)規(guī)可取取中間間值1.2平米／／人；；寫字樓樓預(yù)計(jì)計(jì)總辦辦公人人員：：按建建筑面面積15平米/人計(jì)算算，總總建筑筑面積積/15即為整整棟滿滿租的辦公人人員寫字樓樓餐廳廳寫字樓樓產(chǎn)品品設(shè)計(jì)計(jì)要點(diǎn)點(diǎn)寫字樓樓會(huì)議議室或或多功功能廳廳會(huì)議室室或者者多功功能廳廳并不不是寫寫字樓樓所必必須配配備的的設(shè)施施，多多數(shù)公公司在在內(nèi)部部會(huì)有有各自自的會(huì)議室室；一一般在在頂級(jí)級(jí)及部部分甲甲級(jí)寫寫字樓樓才會(huì)會(huì)有配配置；；一般來來講，，多數(shù)數(shù)多功功能廳廳和會(huì)會(huì)議絕絕對(duì)大大小在在200-1000平米之之間。。根據(jù)據(jù)資料料，建建議會(huì)議或或多功功能廳廳的面面積＝＝寫字字樓預(yù)預(yù)計(jì)總總辦公公人員員×（）平米米／人人；寫字樓樓預(yù)計(jì)計(jì)總辦辦公人人員：：按建建筑面面積15平米/人計(jì)算算，總總建筑筑面積積/15即為整整棟滿滿租的辦公公人員員。寫字樓樓產(chǎn)品品設(shè)計(jì)計(jì)要點(diǎn)點(diǎn)寫字樓樓主要要空調(diào)調(diào)系統(tǒng)統(tǒng)考慮因素：：空調(diào)的的運(yùn)行模式和計(jì)量量方式式直接接影響著著企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本，，其設(shè)置往往是客戶戶進(jìn)入入購(gòu)買買決定定階段段最為為關(guān)注注的問問題之之一。。建議要點(diǎn)：：公共空空間均均安設(shè)新新風(fēng)系統(tǒng)和和中央央空調(diào)調(diào)；提供24小時(shí)全全天候候服務(wù)務(wù)，無無時(shí)差差辦公公，滿滿趍不同同類型型公司司需求；；預(yù)留分體空調(diào)調(diào)室外機(jī)機(jī)位置置；分戶計(jì)計(jì)量：：寫字樓樓部分按按電量量計(jì)費(fèi)費(fèi)，計(jì)計(jì)費(fèi)點(diǎn)點(diǎn)盡可可能按按產(chǎn)權(quán)權(quán)單位劃分，，公共空間通過物業(yè)管管理費(fèi)費(fèi)分時(shí)時(shí)段收收??；；在條件允允講的情情況下盡量選用進(jìn)進(jìn)口設(shè)備。。寫字樓樓產(chǎn)品品設(shè)計(jì)計(jì)要點(diǎn)點(diǎn)寫字樓樓主要要空調(diào)調(diào)系統(tǒng)統(tǒng)寫字樓樓空調(diào)調(diào)系統(tǒng)統(tǒng)以人人體的的舒適適要求來來控制制房間的的空氣氣參數(shù)，且需需考慮整整體美美觀、、檔次次感視視，主主要采采用中央空空調(diào)系系統(tǒng)。。缺點(diǎn)：：大多數(shù)數(shù)使用用中央空空調(diào)系系統(tǒng)的的大廈廈，會(huì)在工作作日的的早上上9點(diǎn)到晚晚上6點(diǎn)提供空空調(diào)，如果果因?yàn)闉榧影喟喽笫故褂弥醒肟照{(diào)，除了要提早早向物物管申申請(qǐng)，還要要支付高額的的中央央空調(diào)加班使用費(fèi)費(fèi)，因?yàn)橐灰婚_空調(diào)，整棟樓的空空調(diào)系系統(tǒng)都都會(huì)隨隨之啟啟動(dòng)。寫字樓樓產(chǎn)品品設(shè)計(jì)計(jì)要點(diǎn)點(diǎn)寫字樓樓主要要空調(diào)調(diào)系統(tǒng)統(tǒng)中央空空調(diào)品牌美國(guó)約約克美國(guó)開利美國(guó)特特靈美國(guó)麥麥克維維爾日本大大金日本三三菱國(guó)產(chǎn)海海爾國(guó)產(chǎn)美美的國(guó)產(chǎn)格格力寫字樓樓產(chǎn)品品設(shè)計(jì)計(jì)要點(diǎn)點(diǎn)VRV空調(diào)系系統(tǒng)VRV，就是是可變變流量量的意思，它是是依賴賴于機(jī)機(jī)電方方面的的變頻頻技術(shù)術(shù)而產(chǎn)產(chǎn)生的的空調(diào)調(diào)系統(tǒng)統(tǒng)設(shè)計(jì)安裝方式。自自從大大金公公司80年代發(fā)發(fā)明了了VRV系統(tǒng)之之后，，由于于VRV系統(tǒng)只只是輸輸送制制冷劑劑到每每個(gè)房房間的的分機(jī)機(jī)，所所以不不需要要設(shè)計(jì)計(jì)獨(dú)立立的風(fēng)道(新風(fēng)系系統(tǒng)另另外安安排風(fēng)風(fēng)道)，做到到了設(shè)設(shè)備的的小壟壟化和和安靜靜化，，給建建筑設(shè)設(shè)計(jì)單單位，，安裝裝公司司以及及業(yè)主主都提提供了了便捷捷，舒舒適和和經(jīng)濟(jì)濟(jì)的完完美選選擇。。進(jìn)入入21世紀(jì)以以后，，大金金不斷斷完善善VRV