銅仁宏觀市場(chǎng)報(bào)告

貴州銅仁宏觀市場(chǎng)分析報(bào)告投資發(fā)展部

一、城市概況

銅仁市位于貴州高原東部，武陵山區(qū)腹地，東鄰湖南，北接重慶，是連接中原地區(qū)與西南邊陲的紐帶，享有“黔東門戶”之美譽(yù)。全市戶籍人口426萬人，其中：非農(nóng)業(yè)人口52萬人，農(nóng)業(yè)人口374萬人。常駐人口309萬人。少數(shù)民族人口占比68.47%。政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心碧江區(qū)36萬人?！吨袊行〕鞘邪l(fā)展報(bào)告（2010）：中國中小城市綠色發(fā)展之路》城市劃分標(biāo)準(zhǔn)為：市區(qū)常住人口50萬以下的為小城市，50萬~100萬的為中等城市，100萬~300萬的為大城市，300萬~1000萬的為特大城市，1000萬以上的為巨大型城市。銅仁全市427萬人，中心城區(qū)人口36萬，屬于小型城市，未來城市將向中型城市過渡發(fā)展。二、行政區(qū)劃下轄2區(qū)（碧江區(qū)、萬山區(qū)）8縣（江口、石阡、思南、德江、玉屏、印江、松桃、沿河）1個(gè)省級(jí)開發(fā)區(qū)，共有169個(gè)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)、辦事處）。國土面積1.8萬平方公里碧江區(qū)1514平方公里。建成區(qū)30平方公里。銅仁市下轄兩區(qū)八縣，全市面積較大，但碧江區(qū)面積較小。三、區(qū)位交通鐵路：湘黔鐵路、株六鐵路、渝懷鐵路航空：銅仁梵凈山機(jī)場(chǎng)（先后開通貴陽、長沙、重慶、廣州、上海、北京航線，現(xiàn)已并入首都機(jī)場(chǎng)集團(tuán))公路：杭瑞、銅玉高速公路從經(jīng)濟(jì)區(qū)位劃分，銅仁屬于中國經(jīng)濟(jì)中部崛起重心地帶，位于泛珠江三角洲和泛長江三角洲經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)域結(jié)合部。目前沒有直接從銅仁到貴陽火車，可乘火車到玉屏再轉(zhuǎn)客車至貴陽，約6小時(shí)到省城貴陽，銅仁到重慶約17小時(shí)車程。四、人文自然資源銅仁旅游資源豐富——境內(nèi)山青水秀，有2個(gè)國家級(jí)自然保護(hù)區(qū)，3個(gè)國家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)，8個(gè)省級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)，21處文物古跡，69處紅色旅游景點(diǎn)。銅仁市人文地理資源豐富，旅游業(yè)成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的重要引擎。銅仁大峽谷梵凈山九龍洞風(fēng)景區(qū)（1）國內(nèi)生產(chǎn)總值2012年銅仁市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值447億元，比上年增長15.3%。2012年貴州省各地GDP排名宏觀經(jīng)濟(jì)增長房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展銅仁市國民生產(chǎn)總值靠后，但經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度較快，城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿^大，房地產(chǎn)發(fā)展空間較大。五、社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況（2）人均GDP發(fā)展階段啟動(dòng)階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP（美元）800～30003000～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主發(fā)展特征超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型地市人均GDP（美元）貴陽6255遵義3489六盤水4121黔南2609黔西南2600安順2428銅仁2288黔東南2168畢節(jié)21232012貴州各地人均GDP

銅仁市人均GDP14379元，凈增2796元，同比增長15.4%，折合2288美元。與貴州各市相比，銅仁市人均GDP較低，房地產(chǎn)市場(chǎng)處于啟動(dòng)階段。三次產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)由上年的：28.93：27.93：43.14變?yōu)?7.92:28.56:43.52，第一產(chǎn)業(yè)占經(jīng)濟(jì)總量的比重繼續(xù)下降，第二、三產(chǎn)業(yè)占經(jīng)濟(jì)總量的比重繼續(xù)上升，第二、三產(chǎn)業(yè)占經(jīng)濟(jì)總量的份額達(dá)72.08%。支柱產(chǎn)業(yè)一煙草業(yè);農(nóng)副產(chǎn)品加工業(yè);畜牧業(yè);經(jīng)濟(jì)林木;冶金工業(yè);旅游業(yè)。（3）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)銅仁市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，二產(chǎn)所占比重歷史性超過一產(chǎn)。旅游業(yè)為支柱產(chǎn)業(yè)。2012年銅仁市三產(chǎn)比重（4）居民生活水平恩格爾系數(shù)59%以上50-59%40-50%30-40%低于30%貧困溫飽小康

富裕最富裕銅仁市（碧江區(qū)）居民生活水平分析年份人均可配收入（元）增幅恩格爾系數(shù)20121591114.9%35.4%恩格爾系數(shù)是食品支出總額占個(gè)人消費(fèi)支出總額的比重。國際上常常用恩格爾系數(shù)來衡量一個(gè)國家和地區(qū)人民生活水平的狀況。國際上通用的恩格爾系數(shù)對(duì)于中國的適用性存在著差異，但具有一定的參考價(jià)值。根據(jù)以上標(biāo)準(zhǔn)判斷，銅仁市（碧江區(qū)）居民生活水平提速加快，消費(fèi)能力也在逐步提升。小結(jié)：1.銅仁市經(jīng)濟(jì)穩(wěn)穩(wěn)定快速增長長，整體增速速15%左右，為城市市建設(shè)和房地地產(chǎn)發(fā)展奠定定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。。2.人均GDP不足3000美元，房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)尚處于于啟動(dòng)階段。。3.旅游業(yè)成為銅銅仁市重要的的支柱產(chǎn)業(yè)。。4.居民可支配收收入高速增長長，顯示銅仁仁市居民收入入渠道多元化化，城市居民民生活較為富富裕。六、城城市發(fā)發(fā)展規(guī)規(guī)劃——中心城城區(qū)“兩大大片區(qū)區(qū)和二二個(gè)組組團(tuán)””錦江老老城片片區(qū)：：由老老城分分區(qū)和和謝橋橋分區(qū)區(qū)組成成，是是城市市的核核心區(qū)區(qū)域。。突出出商業(yè)業(yè)金融融、居居住、、旅游游服務(wù)務(wù)、文文化娛娛樂，，基礎(chǔ)礎(chǔ)教育育等功功能。。規(guī)劃人人口30萬。川硐-譚木橋橋新城城片區(qū)區(qū)：由由川硐硐分區(qū)區(qū)和譚譚木橋橋分區(qū)區(qū)組成成。其其中川川硐突突出教教育科科研、、文化化體育育、對(duì)對(duì)外交交通、、商業(yè)業(yè)服務(wù)務(wù)、居居住等等功能能；譚譚木橋橋突出出行政政辦公公、商商業(yè)金金融、、旅游游服務(wù)務(wù)、商商貿(mào)，，文化化娛樂樂、基基礎(chǔ)教教育、、居住住等城城市綜綜合服服務(wù)功功能，，并在在茅坪坪、老老塘一一帶形形成新新的城城市中中心。。規(guī)劃人人家50萬。大興工工業(yè)組組團(tuán)：：由尖尖巖農(nóng)農(nóng)場(chǎng)、、后林林農(nóng)場(chǎng)場(chǎng)工業(yè)業(yè)園和和地落落王工工業(yè)園園組成成，是是城市市的就就業(yè)崗崗位區(qū)區(qū)。燈塔倉倉儲(chǔ)物物流及及加工工業(yè)組組團(tuán)：：由萬萬家莊莊和中中木林林組成成，是是城市市的就就業(yè)崗崗位區(qū)區(qū)。現(xiàn)狀圖圖規(guī)劃圖圖發(fā)展方方向：：銅仁仁東西西為峽峽谷、、山巒巒地貌貌，限限制了了其只只能向向南北北發(fā)展展。到2020年，規(guī)規(guī)劃中中心城城區(qū)人人口達(dá)達(dá)到50萬人，，建設(shè)設(shè)用地地總規(guī)規(guī)模達(dá)達(dá)到4850公頃（（含過過境交交通等等用地地），，人均均建設(shè)設(shè)用地地達(dá)到到97平方方米米。。城鎮(zhèn)鎮(zhèn)化化率率2020年達(dá)達(dá)到到70%，2030年達(dá)達(dá)到到85%。人口口增增長長率率控控制制在在6‰‰。城城鎮(zhèn)鎮(zhèn)人人口口2020年53萬，，2030年85萬人人。。七、、土土地地市市場(chǎng)場(chǎng)雖然然銅銅仁仁是是個(gè)個(gè)不不缺缺山山水水的的城城市市，，但但是是老老城城中中心心土土地地可可發(fā)發(fā)基基本本完完畢畢，，未未來來土土地地供供應(yīng)應(yīng)主主要要集集中中在在謝謝橋橋與與川川硐硐片片區(qū)區(qū)。。地塊位置土地用途土地面積（萬㎡）容積率成交價(jià)格（萬元）土地單價(jià)（萬元/畝）樓面地價(jià)（元/㎡）競(jìng)得人成交時(shí)間出讓方式銅仁市大寨北路23號(hào)住宅0.9768≤42212.58151566貴州中裕房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2012/8/31掛牌銅仁市響塘龍、夜背灣片區(qū)控規(guī)XY-B-06住宅0.1476≤4334.42151566貴州中裕房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2012/8/31掛牌銅仁市快速路沿線檀木橋處住宅11.561≤2.8520330161銅仁中開置業(yè)有限公司2013/3/15掛牌銅仁市城市快速路沿線檀木橋（控規(guī)A-04-05）住宅6.0586≤2.6272730173銅仁市祺霖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2013/3/15掛牌銅仁市快速路沿線檀木橋（控規(guī)A-04-12）住宅11.56515≤2.9502329150銅仁中開置業(yè)有限公司、銅仁市祺霖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2013/3/15掛牌銅仁市城市快速路沿線檀木橋（控規(guī)A-04-11）住宅9.3856≤2.6422430173銅仁中開置業(yè)有限公司2013/3/15掛牌銅仁市城市快速路沿線檀木橋（控規(guī)A-06-03）住宅9.2678≤2.9417130155銅仁中開置業(yè)有限公司2013/3/15掛牌地塊位置土地用途土地面積（萬㎡）容積率成交價(jià)格（萬元）土地單價(jià)（萬元/畝）樓面地價(jià)（元/㎡）競(jìng)得人成交時(shí)間出讓方式川硐教育片區(qū)綜合服務(wù)區(qū)（控規(guī)A-1地塊）住宅10.3411≤3.21070469323貴州麒龍集團(tuán)（銅仁）會(huì)展置業(yè)有限公司2013/7/15掛牌川硐教育片區(qū)綜合服務(wù)區(qū)（控規(guī)A-2地塊）住宅11.1382≤3.41084365286貴州麒龍集團(tuán)（銅仁）會(huì)展置業(yè)有限公司2013/7/15掛牌銅仁市西外環(huán)市人事局東側(cè)（控規(guī)XW-E-17）住宅0.7815≤62750235586銅仁市梵凈山房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司2013/7/31掛牌燈塔辦事處南側(cè)商業(yè)3.8262≤2.5350061366銅仁佳誠置業(yè)有限公司2013/7/25掛牌燈塔大道南側(cè)合心商業(yè)29.798721870042314銅仁佳誠置業(yè)有限公司2013/8/26掛牌銅仁仁市市近近兩兩年年出出讓讓土土地地成成交交量量較較少少，，住住宅宅用用地地地地價(jià)價(jià)差差距距較較大大，，市市政政府府附附近近地地價(jià)價(jià)200萬/畝以上，，樓面價(jià)價(jià)600元/平米左右右。商業(yè)業(yè)用地地地價(jià)40—60萬/畝，樓面價(jià)350元/平米左右?？焖俾费鼐€檀檀木橋處，住住宅，土地單單價(jià)30萬/畝，樓面價(jià)150—175元/平，2013/3/15大寨北路23號(hào)，住宅，土土地單價(jià)151萬/畝，樓面價(jià)566元/平，2012/8/31響塘龍、夜背背灣片區(qū)，住住宅，土地單單價(jià)151萬/畝，樓面價(jià)566元/平，2012/8/31西外環(huán)市人事事局東側(cè)，住住宅，土地單單價(jià)235萬/畝，樓面價(jià)586元/平米，2013/7/31八、房地產(chǎn)市市場(chǎng)銅仁市房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投資額額依然保持快快速增長，投投資熱情高漲漲；特別是2011年增幅達(dá)327%，2012年達(dá)63.08億元。銅仁市房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投資從從快車道向穩(wěn)穩(wěn)定方向發(fā)生生細(xì)微轉(zhuǎn)變，，房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)正步入成長長時(shí)期，隨之之而來的將是是市場(chǎng)激烈的的競(jìng)爭(zhēng)。2012年，銅仁市房屋施工面積積218.8萬平方米，同同比增長1.3%，房屋竣工面面積80.1萬平方米,下降12.6%。城鎮(zhèn)居民居住住面積小幅下下降。年末城城鎮(zhèn)居民人均均建筑面積27.43平方米，比上上年下降了1.8%。據(jù)銅仁市城市市總體規(guī)劃劃，到2014年五年中若若每年新增增人口約1萬人，每人人按30㎡計(jì)算，每年年需新增住住房30萬㎡，加上上舊房拆遷遷每年2-3萬㎡和部分分居民換房房等因素，，全市每年的的新增住房房面積應(yīng)在在30—35萬㎡左右。銅仁城區(qū)房房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)主要分布布在五大片片區(qū)：城北北片區(qū)、涼涼水井片區(qū)區(qū)、北門片片區(qū)、城南南片區(qū)與謝謝橋片區(qū)。。銅仁市房地地產(chǎn)市場(chǎng)板板塊劃分城北片區(qū)：：交通生活活配套等相相當(dāng)完善，，開發(fā)較早早，區(qū)域優(yōu)優(yōu)勢(shì)非常好好，大量的的人流車流流聚集了相相當(dāng)?shù)娜藲鈿?，目前已已是銅仁市市的新型居居住區(qū)，產(chǎn)產(chǎn)品頗具規(guī)規(guī)模，定位位檔次較高高，居住品品質(zhì)較好。。涼水井片區(qū)區(qū)：商務(wù)會(huì)會(huì)務(wù)聚集地地，商業(yè)氛氛圍濃厚。。片區(qū)項(xiàng)目目相對(duì)較少少。城南片區(qū)：：具有一定定的人氣和和人流，樓樓盤較集中中，產(chǎn)品規(guī)規(guī)模一般，，定位檔次次不高，居居住品質(zhì)差差異化不強(qiáng)強(qiáng)。北門片區(qū)：：成熟居住住區(qū)，但受受城市規(guī)劃劃制約土地地供應(yīng)量少少，項(xiàng)目分分散，定位位檔次不高高，居住品品質(zhì)一般。。謝橋片區(qū)：：目前人氣氣較欠缺，，但發(fā)展勢(shì)勢(shì)頭較好，，新盤大盤盤較多，區(qū)區(qū)域成熟度度較低，作作為政府重重點(diǎn)打造的的區(qū)域，定定位檔次較較高，未來來數(shù)年前景景較好。2013年，全縣住住宅批準(zhǔn)預(yù)預(yù)售面積136萬平米，銅銅仁市住宅宅批準(zhǔn)預(yù)售售面積62萬平米，碧碧江區(qū)、萬萬山區(qū)住宅宅批準(zhǔn)預(yù)售售面積74.7萬平米。2013年銅仁市住住宅市場(chǎng)供供求分析2013年，全縣住住宅預(yù)售簽簽約面積129萬平米，銅銅仁市住宅宅預(yù)售簽約約面積122萬平米，碧碧江區(qū)、萬萬山區(qū)住宅宅預(yù)售簽約約面積為5.4萬平米。新建商品房房住宅市場(chǎng)場(chǎng)消化率為為95%，整體而言言供需較為為平衡。但但地區(qū)分化化現(xiàn)象明顯顯。碧江江區(qū)區(qū)和和萬萬山山區(qū)區(qū)新新建建商商品品房房市市場(chǎng)場(chǎng)消消化化率率為為7.2%，市市場(chǎng)場(chǎng)供供過過于于求求??！去去化化壓壓力力較較大大??！銅仁仁市市其其他他各各地地新新建建商商品品房房住住宅宅市市場(chǎng)場(chǎng)消消化化率率為為197%，商商業(yè)業(yè)市市場(chǎng)場(chǎng)消消化化率率為為230%，市市場(chǎng)場(chǎng)供供不不應(yīng)應(yīng)求求！！全縣住住宅均均價(jià)2529元/平米，，碧江江區(qū)均均價(jià)最最高，，均價(jià)價(jià)3369元/平米，，萬山山區(qū)均均價(jià)3205元/平米。。2013年銅仁仁市新新建商商品房房價(jià)格格分析析根據(jù)歷歷史數(shù)數(shù)據(jù)，，從2009年到2010年，成成交戶戶型主主要以以120平米以以內(nèi)為為主。。截止到到2013年九月月底數(shù)數(shù)據(jù)統(tǒng)統(tǒng)計(jì)，，銅仁仁市120平米米以以上上商商住住去去化化比比例例最最高高，，占占比比50%。2013年不不同同套套型型新新建建商商品品住住宅宅面面積積分分析析根據(jù)據(jù)數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)顯顯示示，，2000——3000元/平米米去去化化占占比比最最高高（（40.27%），，其其次次為為3000——4000元/平米米區(qū)區(qū)間間。。2013年不不同同價(jià)價(jià)位位新新建建商商品品住住宅宅供供求求情情況況分分析析小結(jié)結(jié)：：1.銅仁仁市市房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)投投資資額額依依然然保保持持快快速速增增長長，，投投資資熱熱情情高高漲漲。。2.目前銅仁仁市整體體而言供供需較為為平衡，，但各地地分化現(xiàn)現(xiàn)象明顯顯。碧江區(qū)及及萬山區(qū)區(qū)去化率率7.2%，競(jìng)爭(zhēng)激激烈，去去化壓力力較大。。其他各地地新建商商品房住住宅市場(chǎng)場(chǎng)去化率率197%，商業(yè)市市場(chǎng)去化化率230%，供不應(yīng)應(yīng)求。3.房屋價(jià)格低于于全省平平均水平平。與很多一、、二線城城市相比比，銅仁仁市房價(jià)價(jià)基數(shù)一一直相對(duì)對(duì)較低，，多年來來一直低低于全省省平均水水平。目前整體體住宅均均價(jià)2529元/平米，碧碧江區(qū)住住宅均價(jià)價(jià)3369元/平米，萬萬山區(qū)住住宅均價(jià)價(jià)3205元/平米。4.主要緣于銅仁仁房價(jià)近近年來基基本處于于穩(wěn)中有有升的理理性上漲漲態(tài)勢(shì)，，商品房房主要是是本地居居民購買買居住，，炒房現(xiàn)現(xiàn)象相對(duì)對(duì)較少。。5.120平米以上上商品住住宅產(chǎn)品品去化最最好。九、投資資建議銅仁市城城市發(fā)展展?jié)摿^較大，房房地產(chǎn)市市場(chǎng)相對(duì)對(duì)樂觀，，住宅市市場(chǎng)房價(jià)價(jià)上升態(tài)態(tài)勢(shì)不改改?，F(xiàn)階階段整體體而言銅銅仁市供供需較為為平衡，，但是中中心轄區(qū)區(qū)碧江區(qū)區(qū)與特區(qū)區(qū)萬山區(qū)區(qū)去化壓壓力較大大，競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)較為激激烈。若考慮在在銅仁拿拿地，建建議我司司盡量避避開此兩兩區(qū)，另另尋藍(lán)海海儲(chǔ)備土土地。銅仁樓市市概覽天都錦繡繡天地均價(jià)：3800元/平米盛世銘城城均價(jià)：3900元/平米金灘·半島豪苑苑均價(jià)：3600元/平米公園道1號(hào)均價(jià)：4000元/平米伊頓小鎮(zhèn)鎮(zhèn)均價(jià)：3500元/平米謝謝謝12月月-2216:03:4216:0316:0312月月-2212月月-2216:0316:0316:03:4212月月-2212月月-2216:03:422022/12/3116:03:429、靜靜夜夜四四無無鄰鄰，，荒荒居居舊舊業(yè)業(yè)貧貧。。。。12月月-2212月月-22Saturday,December31,202210、雨中中黃葉葉樹，，燈下下白頭頭人。。。16:03:4216:03:4216:0312/31/20224:03:42PM11、以我獨(dú)沈沈久，愧君君相見頻。。。12月-2216:03:4216:03Dec-2231-Dec-2212、故人江海海別，幾度度隔山川。。。16:03:4216:03:4216:03Saturday,December31,202213、乍見翻翻疑夢(mèng)，，相悲各各問年。。。12月-2212月-2216:03:4216:03:42December31,202214、他鄉(xiāng)生白發(fā)發(fā)，舊國見青青山。。31十二月月20224:03:42下午16:03:4212月-2215、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。十二月月224:03下下午午12月月-2216:03December31,202216、行動(dòng)動(dòng)出成成果，，工作作出財(cái)財(cái)富。。。2022/12/3116:03:4216:03:4231December202217、做前前，能能夠環(huán)環(huán)視四四周；；做時(shí)時(shí)，你你只能能或者者最好好沿著著以腳腳為起起點(diǎn)的的射線線向前前。。。4:03:42下下午4:03下下午午16:03:4212月月-229、沒有失失敗，只只有暫時(shí)時(shí)停止成成功！。。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、很多多事情情努力力了未未必有有結(jié)果果，但但是不不努力力卻什什么改改變也也沒有有。。。16:03:4216:03:4216:0312/31/20224:03:42PM11、成功就是是日復(fù)一日日那一點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)小小努力力的積累。。。12月-2216:03:4216:03Dec-2231-Dec-2212、世間成事事，不求其其絕對(duì)圓滿滿，留一份份不足，可可得無限完完美。。16:03:4216:03:4216:03Saturday,December31,202213、不知香積寺寺，數(shù)里入云云峰。。12月-2212月-2216:03:4216:03:42December31,202214、意志志堅(jiān)強(qiáng)強(qiáng)的人人能把把世界界放在在手中中像泥泥塊一一樣任任意揉揉捏。。31十十二二月20224:03:42下下午16:03:4212月月-2215、楚塞三三湘接，，荊門九九派通。。。。十二月224:03下午午