2022年行業(yè)分析出現(xiàn)拐點(diǎn)的因素已經(jīng)具備 中國(guó)樓市“拐”了嗎

出現(xiàn)拐點(diǎn)的因素已經(jīng)具備中國(guó)樓市“拐”了嗎？最近一段時(shí)間，有關(guān)廣州部分樓盤打折促銷、深圳商品房成交均價(jià)下跌以及北京、

上海樓市成交量大幅萎縮等現(xiàn)象，引起了房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)外的廣泛關(guān)注，并導(dǎo)致中國(guó)樓市

會(huì)否消失拐點(diǎn)的爭(zhēng)辯高漲。

消失樓市拐點(diǎn)的因素已經(jīng)具備

據(jù)了解，進(jìn)入１０月份以來(lái)，廣州、深圳部分樓盤價(jià)格開頭消失松動(dòng)跡象，一些

住宅新盤已實(shí)行低價(jià)開盤策略，每平方米價(jià)格比周邊樓盤低了幾百元甚至千元以上。

此外，部分樓盤還打出促銷牌，如通過送車庫(kù)、送物業(yè)管理費(fèi)和額外折扣等措施。

依據(jù)廣州房管局陽(yáng)光家緣網(wǎng)站的預(yù)售商品住宅簽約狀況實(shí)時(shí)信息顯示，１０月份

廣州住房均價(jià)增幅趨緩，１０區(qū)住房均價(jià)１１９７０元／平方米，比９月上漲了６％，

而９月份同比上漲幅度為１４％。依據(jù)國(guó)家發(fā)改委每月公布的住房?jī)r(jià)格指數(shù)顯示，廣

州一手住房?jī)r(jià)格指數(shù)漲幅在全國(guó)７０個(gè)主要城市排名，從今年初的第三位逐月下降到

１０月份的第３４位。

與廣州遇到的狀況相同，深圳商品房成交均價(jià)消失下跌跡象。依據(jù)中國(guó)指數(shù)討論

院統(tǒng)計(jì)顯示，１０月份深圳商品房成交均價(jià)為每平方米１４７９７元，和９月份環(huán)比

下降１０．３５％。

對(duì)此，廣州市寒桐投資顧問有限公司總經(jīng)理韓世同認(rèn)為，目前消失樓市拐點(diǎn)的因

素已經(jīng)具備。一方面，近幾年調(diào)控房地產(chǎn)的新政不斷出臺(tái)，雖然始終沒有形成明顯的

效果，但這些政策并沒有取消，反而在不斷地細(xì)化、調(diào)整和落實(shí)。另一方面，地價(jià)、

房?jī)r(jià)不斷飆升本身也是影響市場(chǎng)成交的主要緣由，由于當(dāng)房?jī)r(jià)上升到大多數(shù)工薪消費(fèi)

者購(gòu)買不起、少數(shù)投資性買家也無(wú)利可圖時(shí)，就會(huì)消失物極必反的現(xiàn)象。在過旺的投

資需求被抑制后，在增加住房有效供應(yīng)的狀況下，廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)將可能消失一個(gè)拐

點(diǎn)。

和韓世同的推斷相同，記者發(fā)覺，多數(shù)消費(fèi)者也贊同今年樓市將消失拐點(diǎn)的說法。

依據(jù)搜房網(wǎng)進(jìn)行的“２００７年樓市拐點(diǎn)會(huì)否消失？”網(wǎng)絡(luò)調(diào)查顯示：５９．２３％

的被調(diào)查者認(rèn)為拐點(diǎn)會(huì)消失；對(duì)于現(xiàn)在是否是買房的好時(shí)機(jī)，６９．１３％的被調(diào)查

者認(rèn)為不是，再等等，僅有１８．１１％的人認(rèn)為是，以后房?jī)r(jià)還得漲；對(duì)于今后一

至兩年里房?jī)r(jià)將呈何種走勢(shì)，４７．５６％的被調(diào)查者認(rèn)為下降，７．９５％的人認(rèn)

為快速增長(zhǎng)，３２．０５％的人認(rèn)為穩(wěn)定增長(zhǎng)。

房市總體趨勢(shì)短期內(nèi)難有變化

盡管支持“拐點(diǎn)論”的人數(shù)較多，但也有專家對(duì)此持否定態(tài)度。北京高校房地產(chǎn)

討論所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)說：“目前個(gè)別城市部分樓盤樓價(jià)消失波動(dòng)的現(xiàn)象，要詳細(xì)問題具

體分析，并不等于樓市整體將消失拐點(diǎn)。當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況說明政府的組合政策

發(fā)生了效應(yīng)，假如就此推斷樓市將消失拐點(diǎn)過于武斷?！?/p>

陳國(guó)強(qiáng)說，今年以來(lái)，深圳房?jī)r(jià)消失了爆發(fā)式增長(zhǎng)，預(yù)先透支了將來(lái)的房?jī)r(jià)空間，

因此消失肯定的波動(dòng)調(diào)整是正常的。幾年前上海、杭州等城市也曾消失過類似的狀況，

但后來(lái)樓市價(jià)格依舊在增長(zhǎng)。因此，不能就此認(rèn)為拐點(diǎn)將會(huì)消失。就北京市場(chǎng)而言，

目前成交量消失了肯定的下降，但房?jī)r(jià)依舊堅(jiān)挺。我們要看到這種成交量的下降具有

結(jié)構(gòu)性特點(diǎn)，而非整體市場(chǎng)消失的蕭條狀況。

這種說法，可以從相關(guān)部門公布的數(shù)據(jù)中得到佐證。依據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局和國(guó)家統(tǒng)

計(jì)局北京調(diào)查總隊(duì)的統(tǒng)計(jì)，１至１０月，北京市商品房現(xiàn)房和期房銷售面積均呈下降

趨勢(shì)，現(xiàn)房銷售３９４．６萬(wàn)平方米，期房銷售１２５３．９萬(wàn)平方米，分別比去年

同期下降２６％和５．７％。其中，住宅現(xiàn)房銷售２８６．３萬(wàn)平方米，下降３２．

８％；住宅期房銷售１０６２．５萬(wàn)平方米，下降１０．３％。另?yè)?jù)國(guó)家發(fā)改委等部

門公布的數(shù)據(jù)，１０月全國(guó)房?jī)r(jià)同比上漲９．５％，而北京的上漲速度達(dá)到了１７．

８％，居全國(guó)其次位，在９月份１３．５％的漲幅基礎(chǔ)上連續(xù)攀升。今年前三季度北

京五環(huán)內(nèi)住宅期房均價(jià)達(dá)到１３７５４元／平方米，而僅在幾個(gè)月前，北京四環(huán)內(nèi)住

宅期房均價(jià)不過１３６００多元／平方米。

當(dāng)前樓市的主要沖突依舊是供求沖突

對(duì)于目前市場(chǎng)上消失的這種狀況，陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，當(dāng)前樓市的主要沖突依舊是供求

沖突，假如有效需求得不到滿意，那么房?jī)r(jià)下跌的期望必定破滅。相反，假如市場(chǎng)供

給得到大幅度提高，消失供求基本平衡或供大于求的市場(chǎng)狀況，那么房?jī)r(jià)消失調(diào)整是

一種必定。但從短期來(lái)看，消失這種狀況的可能性不大。

北京房產(chǎn)中介鏈家地產(chǎn)副總經(jīng)理金育松認(rèn)為，樓市消失拐點(diǎn)或是調(diào)整應(yīng)當(dāng)是市場(chǎng)

進(jìn)展的一種必定，但是樓市消失拐點(diǎn)或者調(diào)整并不等同于房產(chǎn)價(jià)格的肯定量下跌，而

是一種漲幅的趨緩。由于造成樓市價(jià)格下跌的因素大致有三種：一是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)不能得

到有效實(shí)現(xiàn)，消失明顯的經(jīng)濟(jì)衰退；