住宅樓利潤最大化成本實例原創(chuàng)

對****擬建工程利潤最大化的規(guī)劃建議在現(xiàn)階段，房地產開發(fā)行業(yè)有一種習慣性的認識，那就是：高層建筑可以提高小區(qū)容積率，因此可以帶來更高的利潤。這種習慣性的認識是錯誤的，這種結論不是建立在科學的數(shù)據(jù)分析之上的。經過對興雅苑建設成本和利潤的分析，我們得出的結論是：在一定的條件下低容積率的多層住宅能帶來更高的利潤，通過對小區(qū)住宅、車庫及臨邊商業(yè)的合理布局，能夠進一步增加利潤點，使小區(qū)建設以最低的投入取得最好的回報。衡量一項擬建工程利潤是否最大的指標是------預測這項擬建工程最終體現(xiàn)在每平方米土地上的利潤是否最大；而每平方米土地上的利潤計算與售樓均價、建筑總成本、容積率相關聯(lián)，這種關聯(lián)性可以用以下數(shù)學公式來表示：y=a｛x-(b+c/a)｝y為測算每平方米土地上的利潤值；a為容積率；x為樓房銷售均價；b為除土地以外的建筑成本，其中包括配套費、銷售成本、財務成本、管理費；c為每平方米土地的價值；(b+c/a)為總成本。為了測算擬建XX工程的利潤值，我們需要得到土地按40萬元/畝的價格、不同容積率下計算的總成本，以下為總成本列表：項目多層 高層容積率2.02.53.0 3.5 3.75總成本1965元2488元2555元2563．4元2589元（注：和雅苑的容積率為2.28，興雅苑多層的容積率為2.07，按目前圖紙實測XX多層的容積率為1.93，考慮到商業(yè)等因素，XX多層的容積率取值2.0是合理的。按目前圖紙實測XX高層的容積率為2.96，為了便于比較，高層的容積率分別取2.5、3.0、3.5、3.75。）將上表中的建筑成本及容積率等數(shù)值代入y=a｛x-(b+c/a)｝公式，可以得到以下利潤對比詳表：本表為現(xiàn)行價格條件下的利潤比較土地成本40萬元元/畝多層高層售樓價格y=2(x-19965)y=2.5(x--2488))y=3(x-25555)y=3.5(x--2563..4)y=3.75(xx-25899)2700280029001870103010351178.1117030002070128013351528.1154531002270153016351878.1192032002470178019352228.1229533002670203022352578.1267034002870228025352928.1304535003070253028353278.1342036003202278031353628.13795以上數(shù)據(jù)比對后可以得出：⑴、當銷售均價達到3000元時，多層建筑體現(xiàn)在每平方米土地上的利潤遠遠高于高層建筑的利潤；⑵、隨著銷售均價的提高多層的利潤增長是穩(wěn)定的，高層的利潤因容積率的影響其利潤增長在相對增大，高層與多層的利潤差距在減小。當銷售均價達到3300元，高層容積率為3.75時，多層和高層的利潤相當；（實際操作中，特殊的地理位置，層高在18層以上時，才有可能達到3.75的容積率）⑶、銷售均價達到3600元，容積率為3.0時，高層的利潤已經接近多層的利潤；以下為XX擬建工程的指標與利潤對比：項目層數(shù)建筑面積商業(yè)面積住宅面積地上儲間地下儲間1#18層/-217679168014319168020#18層/-2119331146954111462#10層/-11308322809663114015#18層/-299858905108016#11層/-110802905887287219#11層/-15977502747547512#11層/-1130881215293613#18層/-2237072583185412583106254768987306134799122#的一、二層改為車車庫和住宅；；12#155#的一層改為為車庫項目類別建筑面積銷售價格建筑成本利潤高層高層5130630002555228311700小高層3772930002488193172488地上儲間155627002555225620地上車庫3000550024889036000地下儲間342320002488-16704244小高層地下儲間648920002555-36013955高層樓底商業(yè)2705600025559318725106208554569444多層

住宅4698630001965486305100一層商業(yè)270560001965109146755一層儲間2126270019651562610一層車庫300055001965106050000增加車庫240060002200912000057217808327955上表中列出了銷售均價3000元時的總利潤預測值，顯然，多層建筑的利潤要高于高層，因此我們提出以下建議：首先取消所有高層建筑的建設：因為高層利潤低，同時需要建地下儲藏間，目前地下儲藏間僅2000元/平方米，地下儲藏間的價格進一步拉低銷售均價，影響了整體的利潤水平（均價實際只有2900元，利潤則更低）；取消所有的地下車庫：目前地下車位的市場價格偏低，沒有利潤可取，同時地下車庫的建設大大增加建設難度和建設周期；取消大型超市的建設：大型超市作為裙樓的建筑模式更適合都市核心區(qū)，不適合我們小區(qū)，因為我們做商業(yè)時主要攫取的是商業(yè)的價值，同時犧牲一部分的住宅的利潤，而在略顯偏遠的部位建設大型超市，超市本身的銷售會存在困難，連帶的高層的銷售也會很困難，除非降低高層住宅的售價（高層的利潤本身就低，進一步降低更加得不償失）；永興路的開通又遙遙無期，這種建設方案是否風險大于利潤值得深入研究，是否可以待到永興路開通后再搞商業(yè)---以時間換利潤，也值得研究；取消臨街高層的建設；臨街高層大大提高了容積率，但是其利潤非常有限，即使局部容積率達到4.0，其利潤也不可能超過多層，沒有必要在沒有更高利潤的情況下增加銷售面積---給市場增加房源，給自己的銷售帶來更大壓力；建議取消高層的另外一個原因是：目前太陽城的購房者多數(shù)為農村進入城市的新市民，對12層以上的樓房有一定畏懼心理，觀念的轉變，心理的認可需要一個過程；對于擬建工程的規(guī)劃建議:全部改為磚混多層；靠近永興路建設一層為商業(yè)的多層住宅或二層商業(yè)的小高層。適當增加地上車庫；變更方案應考慮的幾個因素⑴變更現(xiàn)有的規(guī)劃方案對造價的影響：增加費用的項目有：地基勘察（1元）、圖紙的重新設計與審查（13元）、人防費用（4元）、手續(xù)的跑辦（1元）、其它費用（1元）等，估算每平方米增加費用20元；工期的影響：重新設計至開工估計4個月，按原圖紙施工，樁基和地下工程的施工最少4個月，因此更改方案對工期幾乎沒有什么影響；另外，高層的預售條件要高一些，需要的時間更長；對擬建戶型進行總價預控：根據(jù)建筑面積、市場價格、購房群體的購買能力測算適合大眾的產品總價，落實公司“建老百姓買得起的房子”的方針。積極面向大眾，面向剛需用戶，嚴格控制總價，避免總價過高導致銷售困難，不得不以降價換銷量，造成單價過低的現(xiàn)象發(fā)生。對2012年投資計劃的建議：嚴密關注房產走勢、謹慎投資、準備隨時迎接下一個銷售高峰。作出以上結論是基于以下幾方面的分析：國家限購限價政策打壓房價，但不會打壓整個行業(yè)至崩潰，加快回籠資金，挺住是硬道理；國家政策出臺前，某某市的房價沒有急劇拉升，相對德州、滄州、邢臺、邯鄲等相鄰的城市，某某市的房價并不高甚至還有一定差距，本次受調控影響，也不會致使大幅下落；目前****市的城市規(guī)劃均為高層，而高層的建設成本（土地按60萬元/畝）為2600元，目前已經沒有下跌的空間；某某市橋東區(qū)的大型樓盤多數(shù)都已經建設完畢，尚都花苑、麗景明郡、興農家園分別只有幾套尾房在售，戀日晴園計劃建設兩棟高層，但是開工時間沒有確定（正在拆遷），正在建設的規(guī)模較大的只有錦繡東城和太陽城。錦繡東城的可售房源所剩無幾，正在預定即將開工的工程，售價為2600-2900元，這種房源比它的現(xiàn)房價格低500元，但畢竟存在風險。所以橋東區(qū)的現(xiàn)狀對我們下一步的銷售非常有利；橋東老城區(qū)的改造，某某市城市化步伐的加速必定會帶來更多的剛需用戶：一個對比可以證明太陽城的業(yè)主基本上是為剛需而買房，太陽城四期目前的在售房源中，所有110平方米的大戶型銷售遠遠不如小戶型，110平方米加儲藏間，房子總價約為35萬元，這正體現(xiàn)了多數(shù)業(yè)主對一套住房的承受能力在35萬元以下。太陽城的僅有的大戶型難以銷售從反面體現(xiàn)了我們樓盤的消費群體的能力，同時印證這個群體是剛需型的，而不是以投資為主的；即使有一部分消費者是投資類型，對多數(shù)投資者來說占用資金較少的小戶型是更合適的選擇；對2012年銷售計劃的建議：建議銷售面積：10萬平方米。2009年下半年至2011年年底，橋東三個主要項目銷售面積約為35萬平方米，每年為14萬平方米，在競爭對手退出橋東區(qū)的情況下，我們確定10萬平方米的目標是可以預見的；綜述：每平方米土地上的利潤最大化和比較好的銷售預期將帶來更高的銷售業(yè)績并獲得更高的經濟效益；說明：以上的比較中，利潤增加約為2500萬元；為了爭取更大利潤，特別對方案進一步進行了優(yōu)化---將1#樓取消，原值建設超市，其它均為多層，適當增加地上車庫。優(yōu)化后的方案利潤值為118291000元，是原始方案利潤值得2.13倍，即使地下車庫算入成本，利潤比值也達到了1.95倍。比較保守的測算也應該在1.8倍。具體比較見下頁附表。實際上，截止到2013年6月份，多層建筑的利潤仍比高層大，因為目前多層建筑深受歡迎，多層的售價為3900元，成本2800元，高層售價3750元，建筑成本卻為3000元，可以比較一下