關(guān)于建筑面積

建筑面積計(jì)算規(guī)則的變化對(duì)工程造價(jià)管理的影響——國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》對(duì)比談天津市建設(shè)工程定額管理研究站**國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》（GB/50353-2005）已于2005年4月15日發(fā)布，并于2005年7月1日起實(shí)施。建筑面積是建設(shè)工程領(lǐng)域中一個(gè)非常重要的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，在工程造價(jià)管理方面有十分重要的作用。作為工程造價(jià)管理人員，建筑面積的計(jì)算是必備的專(zhuān)業(yè)技術(shù)基礎(chǔ)知識(shí)，建筑面積計(jì)算規(guī)則的變化以及由此引起的相關(guān)影響不可避免的應(yīng)當(dāng)引起我們重視。此次建筑面積計(jì)算規(guī)范的頒發(fā)有兩個(gè)顯著的特征，其一，由過(guò)去的建筑面積計(jì)算規(guī)則，上升為建筑面積計(jì)算規(guī)范，使其更具有強(qiáng)制性含義，這足以證明國(guó)家建設(shè)主管部門(mén)對(duì)建筑面積計(jì)算更加重視的程度。其二，新規(guī)范從條款設(shè)置、規(guī)定內(nèi)容和表現(xiàn)形式上均不同于原計(jì)算規(guī)則，它在原來(lái)的計(jì)算規(guī)則基礎(chǔ)上，作了比較大的調(diào)整，為了便于大家學(xué)習(xí)和理解，這里將現(xiàn)規(guī)范與原計(jì)算規(guī)則做一對(duì)比，以方便論述。（詳見(jiàn)附表）通過(guò)對(duì)比我們不難看出新規(guī)范與原計(jì)算規(guī)則有以下幾個(gè)重要變化：1、“層高在2.20m及以上者應(yīng)計(jì)算全面積；層高不足2.20m者應(yīng)計(jì)算1/2面積”。這個(gè)規(guī)定幾乎貫穿于每一條款，這一規(guī)定適當(dāng)擴(kuò)大了建筑面積的計(jì)算范圍，使我們?cè)诖_定建設(shè)工程造價(jià)時(shí)更趨于合理，化解了實(shí)際工作中的一些爭(zhēng)議與矛盾，對(duì)避免今后出現(xiàn)更多的問(wèn)題有很大的實(shí)際意義。2、陽(yáng)臺(tái)的計(jì)算規(guī)則改變了以往封閉和不封閉的區(qū)分，統(tǒng)一為按其水平投影面積的一半計(jì)算，這樣的改動(dòng)不僅簡(jiǎn)化了計(jì)算，也可以避免一些人為的因素。3、雨蓬的計(jì)算，由過(guò)去的劃分有柱與無(wú)柱，改為“雨篷結(jié)構(gòu)的外邊線至外墻結(jié)構(gòu)外邊線的寬度超過(guò)2.10m者，應(yīng)按雨篷結(jié)構(gòu)板的水平投影面積的1/2計(jì)算”。使其計(jì)算更加明確與簡(jiǎn)化。4、明確了“以幕墻作為圍護(hù)結(jié)構(gòu)的建筑物，應(yīng)按幕墻外邊線計(jì)算建筑面積”。玻璃幕墻用于建筑物的裝飾和圍護(hù)結(jié)構(gòu)已有多年歷史，但如何計(jì)算建筑面積一直沒(méi)有明確規(guī)定，此次規(guī)范給予了明確，并且在術(shù)語(yǔ)中對(duì)圍護(hù)性幕墻和裝飾性幕墻做了注明?！爸苯幼鳛橥鈮ζ饑o(hù)結(jié)構(gòu)作用的幕墻”稱(chēng)為圍護(hù)性幕墻，“設(shè)置在建筑物墻體外起裝飾作用的幕墻”稱(chēng)為裝飾性幕墻。5、增加了建筑物外墻有保溫隔熱層的計(jì)算規(guī)定，即：“建筑物外墻外側(cè)有保溫隔熱層的，應(yīng)按保溫隔熱層外邊線計(jì)算建筑面積”。隨著國(guó)家建筑節(jié)能技術(shù)的發(fā)展，建筑物外墻設(shè)置保溫隔熱層的建筑物逐漸增多，但是保溫隔熱層是否計(jì)算建筑面積過(guò)去存在一些爭(zhēng)議，新規(guī)范對(duì)此作了明確規(guī)定，對(duì)我們工作有很大幫助。也體現(xiàn)了新規(guī)范充分考慮了新技術(shù)對(duì)建筑面積的影響。6、變形縫取消了寬度限制，無(wú)論縫寬多少，均計(jì)算建筑面積。變形縫在建筑物中比較常見(jiàn)，原規(guī)則規(guī)定的計(jì)算比較煩瑣，這次進(jìn)行了簡(jiǎn)化和統(tǒng)一，更便于操作。7、增加了“設(shè)有圍護(hù)結(jié)構(gòu)不垂直于水平面而超出底板外沿的建筑物應(yīng)按其底板的外圍水平面積計(jì)算”的規(guī)定，這種建筑在我市雖不多見(jiàn)，但也已經(jīng)出現(xiàn)，這也是新規(guī)范對(duì)我國(guó)新的建筑結(jié)構(gòu)的又一體現(xiàn)。8、明確規(guī)定建筑物通道不計(jì)算建筑面積。這個(gè)規(guī)定與原規(guī)則有了不同。原規(guī)則規(guī)定“穿過(guò)建筑物的通道不論高度和占用層數(shù)均按一層計(jì)算建筑面積”，這樣的規(guī)定與房管部門(mén)不一致，新規(guī)范對(duì)此進(jìn)行了統(tǒng)一。這一點(diǎn)應(yīng)該引起我們特別注意。9、將建筑物內(nèi)的設(shè)備管道夾層列為不計(jì)算建筑面積的范圍。這個(gè)規(guī)定也與原規(guī)則有了很大變化，原規(guī)則規(guī)定只有當(dāng)設(shè)備管道層的層高不足2.2m時(shí)不計(jì)算，新規(guī)范則取消了這個(gè)限制，不論多高都不允許計(jì)算。10、對(duì)一些常見(jiàn)的問(wèn)題做了明確規(guī)定，譬如：飄窗、空調(diào)室外機(jī)擱板、裝飾性幕墻以及自動(dòng)扶梯等，不計(jì)算建筑面積。如上所述，新規(guī)范是在原計(jì)算規(guī)則的基礎(chǔ)上作了很大的修改、補(bǔ)充和調(diào)整，充分考慮了我國(guó)建筑行業(yè)的新結(jié)構(gòu)和新技術(shù)，很大程度上解決了我們?cè)谟?jì)算建筑面積當(dāng)中的一些模糊不清的問(wèn)題，但仍存在一些問(wèn)題有待商榷。我們?nèi)粘５墓芾砉ぷ髦?，遇到的最常?jiàn)的難題之一，就是建筑面積計(jì)算的依據(jù)問(wèn)題，目前我們國(guó)家關(guān)于建筑面積方面有兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，除《全國(guó)統(tǒng)一建筑工程預(yù)算工程量計(jì)算規(guī)則》外，還有《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》，前者我們都很熟悉，但在我們工作中經(jīng)常遇到建設(shè)單位要求采用《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》作為計(jì)算造價(jià)依據(jù)的問(wèn)題，由于兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)存在某些差異，比如：建筑物的通道，《全國(guó)統(tǒng)一建筑工程預(yù)算工程量計(jì)算規(guī)則》中規(guī)定按一層計(jì)算建筑面積，而房管部門(mén)則規(guī)定不計(jì)算，盡管這次國(guó)家規(guī)范在這個(gè)問(wèn)題上進(jìn)行了統(tǒng)一，但類(lèi)似問(wèn)題仍然存在，譬如說(shuō)建筑物變形縫的計(jì)算等等。談到《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》，有必要對(duì)商品房面積問(wèn)題提出一點(diǎn)見(jiàn)解。有關(guān)商品房售房面積之爭(zhēng)的案件屢見(jiàn)報(bào)端，社會(huì)上對(duì)此類(lèi)問(wèn)題反響也十分強(qiáng)烈，售房面積與實(shí)際面積不符是這類(lèi)事件的焦點(diǎn)之一，在這里不排除個(gè)別開(kāi)發(fā)商的惡意欺詐行為，但把此類(lèi)結(jié)癥完全歸于開(kāi)發(fā)商也有些偏激。政府主管部門(mén)多頭管理，規(guī)定不一致也是導(dǎo)致兩個(gè)面積不一致主要原因。這樣的情況必然造成住宅建設(shè)期與竣工后的面積不一致，這不僅僅給建設(shè)單位帶來(lái)一定的困難，同時(shí)也為施工企業(yè)以及管理部門(mén)管理造成很大的困難。商品房產(chǎn)權(quán)登記面積用測(cè)量的方式、方法也值得商榷。商品房產(chǎn)權(quán)登記面積用測(cè)量的方式至少會(huì)產(chǎn)生同一戶型而面積不一致的情況發(fā)生?；谝陨蟽煞矫鎲?wèn)題，建議有關(guān)部門(mén)應(yīng)對(duì)商品房建筑面積的計(jì)算規(guī)定進(jìn)行必要的協(xié)調(diào)，以求統(tǒng)一，從根本上杜絕此類(lèi)事件的源頭，避免從管理上給不法開(kāi)發(fā)商帶來(lái)可乘之機(jī)。建筑面積是建筑領(lǐng)域一個(gè)非常重要的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，它不僅只是開(kāi)發(fā)商和業(yè)主關(guān)注的事情，也是施工企業(yè)、設(shè)計(jì)單位及其他企業(yè)所共同關(guān)注的，更是國(guó)家宏觀調(diào)控的重要指標(biāo)之一，如此重要的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)出現(xiàn)計(jì)算規(guī)定不統(tǒng)一的現(xiàn)象，給各個(gè)方面都會(huì)帶來(lái)非常不利的影響。另外，房地產(chǎn)管理部門(mén)對(duì)商品房登記是否作一下改革也是一個(gè)值得商榷的問(wèn)題，建議對(duì)新建商品房的的登記采取按圖紙計(jì)算的方法，從根本上解決售房面積與登記面積不一致的弊病。至于說(shuō)施工期間的誤差，筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)是建設(shè)質(zhì)量主管部門(mén)的責(zé)任，因?yàn)檎`差過(guò)大，不僅僅影響到建筑面積的計(jì)算，更主要的還是消費(fèi)者的人身安全問(wèn)題。我們工作中遇到的最多的問(wèn)題，是建設(shè)工程中的個(gè)體設(shè)計(jì)在規(guī)范中沒(méi)有類(lèi)似的條文可以套用。盡管此次新規(guī)范反復(fù)征求了地方及部門(mén)專(zhuān)家和工程技術(shù)人員的意見(jiàn)，充分考慮了目前我國(guó)建筑業(yè)技術(shù)的進(jìn)步，但仍不能含蓋每一項(xiàng)工程的具體設(shè)計(jì)，先有實(shí)踐后有標(biāo)準(zhǔn)，這不僅是定額管理中的必然現(xiàn)象，也是一切管理工作的客觀規(guī)律。在我們的日常管理工作中，經(jīng)常遇到這樣的情況：第一種是有的項(xiàng)目在圖紙沒(méi)出之前盲目確定單方造價(jià)，圖紙出來(lái)以后方知有些工程部位極其復(fù)雜，但又不能計(jì)算建筑面積；第二種就是某些工程雖然圖紙齊全，但由于我們的預(yù)算人員主觀認(rèn)為某些部位可以計(jì)算建筑面積，致使報(bào)價(jià)偏低，決算時(shí)經(jīng)判定不能計(jì)算建筑面積，使單方造價(jià)上升。這兩種情況都會(huì)使企業(yè)蒙受不良后果。對(duì)于以上兩種情況，我們除了提醒大家要遵循基本建設(shè)正常程序以外，就要求我們?cè)靸r(jià)管理人員不僅要深入學(xué)習(xí)新規(guī)范，而且還要深刻領(lǐng)會(huì)其精神，盡可能避免由于我們的工作給企業(yè)帶來(lái)不必要的損失，在這里向大家提出我們對(duì)建筑面積計(jì)算的一些見(jiàn)解，供大家討論。所謂建筑面積，是指供人們生產(chǎn)、生活的活動(dòng)場(chǎng)所、有一定的使用功能、有足夠的活動(dòng)空間。以上三點(diǎn)我們把它作為能否計(jì)算建筑面積的三個(gè)要素，缺一不可。對(duì)于第一點(diǎn)，是說(shuō)計(jì)算建筑面積的部分必須可以使人自由的出入，簡(jiǎn)單講就是“能上人”。第二點(diǎn)說(shuō)的是計(jì)算建筑面積的部分必須有一定的用途，比如說(shuō)儲(chǔ)藏物品等，簡(jiǎn)單講就是“有用途”。第三是說(shuō)作為計(jì)算建筑面積的部分必須滿足一定的高度，這個(gè)高度，在以前的計(jì)算規(guī)則中定為2.2m，新規(guī)范將它分為兩部分，2.2m以上可以全部計(jì)算，2.2m以下部分可以計(jì)算一半，這一點(diǎn)可以簡(jiǎn)稱(chēng)為“夠高度”?！澳苌先?、有用途、夠高度”是我們對(duì)那些規(guī)范中沒(méi)包含的個(gè)體設(shè)計(jì)工程能否計(jì)算建筑面積的參考標(biāo)準(zhǔn)，盡管還不是十分嚴(yán)謹(jǐn)，但在我們的工作實(shí)踐中的確解決了一些難題，當(dāng)然它還有待于我們?cè)诶碚摵蛯?shí)踐的不斷探索中將其進(jìn)一步規(guī)范、完善。建筑面積的重要性在此不在重復(fù)強(qiáng)調(diào)，希望我們通過(guò)學(xué)習(xí)新規(guī)范，對(duì)建筑面積的計(jì)算有一個(gè)新的認(rèn)識(shí)，規(guī)范中有規(guī)定的我們要嚴(yán)格執(zhí)行，規(guī)范中沒(méi)有涉及到的，我們要依據(jù)規(guī)范的精神予以正確界定，避免或減少由于我們的工作給企業(yè)帶來(lái)的不必要的損失，也使我們的工程造價(jià)管理工作更上一個(gè)臺(tái)階。2005年11月附表：國(guó)標(biāo)《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》與原計(jì)算規(guī)則主要變化對(duì)比工程性質(zhì)或部位國(guó)標(biāo)《建筑工程建建筑面積計(jì)算算規(guī)范》(注：下劃線線部分為變化化內(nèi)容)與原計(jì)算規(guī)則對(duì)比比變化情況說(shuō)說(shuō)明單層建筑物單層建筑物高度在在2.20mm及以上者應(yīng)應(yīng)計(jì)算全面積積；高度不足足2.20mm者應(yīng)計(jì)算1/2面積。單層建筑物不論其其高度如何，均均按一層計(jì)算算建筑面積多層建筑物多層建筑物首層應(yīng)應(yīng)按外墻勒腳腳以上結(jié)構(gòu)外外圍水平面積積計(jì)算；二層層及以上樓層層應(yīng)按其外墻墻結(jié)構(gòu)外圍水水平面積計(jì)算算。層高在2.220m及以上上者應(yīng)計(jì)算全全面積；層高高不足2.220m者應(yīng)計(jì)計(jì)算1/2面積。多層建筑物建筑面面積，按各層層建筑面積之之和計(jì)算，其其首層建筑面面積應(yīng)按外墻墻勒腳以上圍圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外外圍水平面積積計(jì)算；二層層及以上樓層層應(yīng)按其外墻墻圍護(hù)結(jié)構(gòu)外外圍水平面積積計(jì)算。建筑物內(nèi)的門(mén)廳、大大廳，以及其其內(nèi)有回廊建筑物內(nèi)的門(mén)廳、大大廳按一層計(jì)計(jì)算建筑面積積。門(mén)廳、大大廳內(nèi)設(shè)有回回廊時(shí)，應(yīng)按按其結(jié)構(gòu)底版版水平面積計(jì)計(jì)算。層高在在2.20mm及以上者應(yīng)應(yīng)計(jì)算全面積積；層高不足足2.20mm者應(yīng)計(jì)算1/2面積。建筑物內(nèi)的門(mén)廳、大大廳不論其高高度和占用層層數(shù)均按一層層計(jì)算建筑面面積，門(mén)廳、大大廳內(nèi)位于一一層以上設(shè)有有回廊時(shí)，應(yīng)應(yīng)按其自然層層水平面積計(jì)計(jì)算。場(chǎng)館看臺(tái)有永久性頂蓋無(wú)圍圍護(hù)結(jié)構(gòu)的場(chǎng)場(chǎng)館看臺(tái)應(yīng)按按其頂蓋水平平投影面積的的1/2計(jì)算。無(wú)此規(guī)定設(shè)有圍護(hù)結(jié)構(gòu)不垂垂直于水平面面而超出底板板外沿的建筑筑物設(shè)有圍護(hù)結(jié)構(gòu)不垂垂直于水平面面而超出底板板外沿的建筑筑物應(yīng)按其底底版的外圍水水平面積計(jì)算算。層高在22.20m及及以上者應(yīng)計(jì)計(jì)算全面積；；層高不足22.20m者者應(yīng)計(jì)算1/2面積。無(wú)此規(guī)定雨篷雨篷結(jié)構(gòu)的外邊線線至外墻結(jié)構(gòu)構(gòu)外邊線的寬寬度超過(guò)2..10m者，應(yīng)應(yīng)按雨篷結(jié)構(gòu)構(gòu)板的水平投投影面積的1/2計(jì)算。有柱的雨棚，按柱柱外圍水平面面積計(jì)算建筑筑面積；獨(dú)立立的雨棚按其其頂蓋水平投投影面積的一一半計(jì)算建筑筑面積。陽(yáng)臺(tái)建筑物的陽(yáng)臺(tái)均應(yīng)應(yīng)按其水平投投影面積的1/2計(jì)算。建筑物外的挑陽(yáng)臺(tái)臺(tái)、凹陽(yáng)臺(tái)，設(shè)設(shè)計(jì)要求用窗窗封閉時(shí)，按按陽(yáng)臺(tái)底板的的結(jié)構(gòu)水平投投影面積計(jì)算算建筑面積。設(shè)設(shè)計(jì)無(wú)封閉要要求時(shí)，按陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)底板的結(jié)結(jié)構(gòu)水平投影影面積的一半半計(jì)算建筑面面積幕墻以幕墻作為圍護(hù)結(jié)結(jié)構(gòu)的建筑物物，應(yīng)按幕墻墻外邊線計(jì)算算建筑面積無(wú)此規(guī)定保溫材料建筑物外墻外側(cè)有有保溫隔熱層層的，應(yīng)按保保溫隔熱層外外邊線計(jì)算建建筑面積。不計(jì)算建筑面積變形縫、沉降縫等等建筑物內(nèi)的變形縫縫應(yīng)按其自然然層合并在建建筑物面積內(nèi)內(nèi)計(jì)算凡縫寬在0.3mm以?xún)?nèi)者，均均依其縫寬按按自然層計(jì)