XXXX臨汾某商業(yè)項目地塊項目初步發(fā)展建議

五洲集團山西臨汾師大地塊

項目整體發(fā)展戰(zhàn)略建議（初步）山西【2011】臨汾〔師大商業(yè)項目〕GW/02

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不可傳播/復制謹呈：山西臨汾五洲集團

臨汾五洲城建開發(fā)有限公司顧問服務工作模塊及分項工作體系四個層面共計21個模塊根據(jù)要求靈活訂制我們常常聽到的問題通常，在沒有任何前提下、在沒有任何總體目標下，我們被諸如此類的問題所困擾我們應該做多大規(guī)模的商業(yè)？我們應該做什么業(yè)態(tài)？每種業(yè)態(tài)做多大規(guī)模？各種業(yè)態(tài)之間的關系是怎樣的？地標性物業(yè)靠什么手段來打造？現(xiàn)在集中式商業(yè)有什么創(chuàng)新形式來實現(xiàn)銷售？商業(yè)采用什么形式保證規(guī)模最大，同時能確保順利銷售？從提升持有商業(yè)物業(yè)價值的角度，應該引進哪類商家？主力商家對產(chǎn)品的要求？啟動區(qū)怎么快速回收資金？怎么在后續(xù)開發(fā)中提升價格？現(xiàn)在針對房地產(chǎn)金融支持以短期信貸為主，而持有長期收益的方式運作商業(yè)地產(chǎn)的首期投入大，資金回收周期長，這個矛盾如何處理？我的自有資金只有1.5個億，如何進行項目開發(fā)？開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)是否一定要做招商、經(jīng)營管理？這些并不是本公司擅長的，怎么處理？商業(yè)項目很難有絕對的成功，我們只有先界定階段性或基于某種方向的成功標準，才能對成功與否做出評估；1總結(jié)目前商業(yè)物業(yè)市場的現(xiàn)狀不難看出：開發(fā)商和投資者對于商業(yè)物業(yè)的開發(fā)和投資均表現(xiàn)出極大的熱情。許多開發(fā)商在項目前期就聘請專業(yè)公司從建筑結(jié)構(gòu)、主題定位、消費人群定位、行業(yè)組合、店鋪劃分等方面進行詳細策劃。面對越發(fā)挑剔的投資者，專業(yè)化分工必然引入商業(yè)地產(chǎn)競爭之中。商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展與成熟，意味著消費型地產(chǎn)正向生產(chǎn)型地產(chǎn)裂變。商業(yè)地產(chǎn)是“三高產(chǎn)品”：

——高風險、高回報、高技術含量。所以，選址成功、設計成功、建設成功、招商成功、開業(yè)成功、培育期實現(xiàn)盈利……作為開發(fā)機構(gòu)，究竟需要哪些成功，必須提前界定清楚，才更利于在項目初期明確研究及資源投入方向。模擬定位原則：建議考慮對部分物業(yè)持有，按照主流城中心商業(yè)項目開發(fā)獲取項目的全面成功；1項目整體規(guī)劃、設計未最終定稿；項目位于臨汾市核心區(qū)域，是城市未來發(fā)展主要交點；未來發(fā)展前景十分樂觀。臨汾市人口結(jié)構(gòu)及臨汾市商業(yè)現(xiàn)狀分析；現(xiàn)代人“一站式”購物特點及零售業(yè)態(tài)發(fā)展趨勢；傳統(tǒng)的購物場所在業(yè)態(tài)組合上及產(chǎn)品豐富程度上都有限；將項目建成臨汾標志性商業(yè)建筑；將特定的人文景觀、歷史古跡與零售消費場所有機結(jié)合項目本身規(guī)劃條件；臨汾市消費者調(diào)查結(jié)果；臨汾商業(yè)調(diào)查及競爭對手的調(diào)查結(jié)果；超市、特色餐飲、娛樂行業(yè)有較強人氣聚集力；綜合性的購物廣場應考慮各種業(yè)態(tài)及各種年齡層消費者需求；零售業(yè)態(tài)租金回報較餐飲、娛樂高，但零售業(yè)態(tài)需要餐飲、娛樂、超市等業(yè)態(tài)的人流支持，所以兩方面比例適當；各行業(yè)各種零售業(yè)態(tài)的租金承受力水平；實現(xiàn)開發(fā)商利潤最大化。定位背景定位思路定位依據(jù)臨汾是山西省重心城市，城市歷史悠久，是以能源、重化工為主的工業(yè)基地、是山西的財富中心。1臨汾市位于山西省西南部，東倚太岳，與長治、晉城為鄰；西臨黃河，與陜西省隔河相望；北起韓信嶺，與晉中、呂梁毗連；南與運城市接壤。全市土地總面積20275平方公里，現(xiàn)轄2個縣級市及14個縣。2007年末，全市常駐人口417.2萬人，其中，城鎮(zhèn)人口151.7萬人，占36.4%；鄉(xiāng)村人口265.5萬人，占63.6%。臨汾以煤炭、焦化、冶金、電力、裝備制造為骨干，煤化工、旅游、農(nóng)副產(chǎn)品加工、物流業(yè)為配套的多元產(chǎn)業(yè)體系，是山西省新型能源和工業(yè)基地建設的重要組成部分。經(jīng)濟總量和財政收入位居全省第二，在中部六省同類城市中排名第16位。

臨汾市是山西省以鋼鐵及能源為支柱產(chǎn)業(yè)的重工業(yè)中心，未來將實施“特色農(nóng)業(yè)、工業(yè)優(yōu)化、科教興市、城鎮(zhèn)擴張、民營經(jīng)濟、可持續(xù)發(fā)展”六大戰(zhàn)略。1以臨汾市為市域中心、侯馬市為市域次中心，以中部五個重點縣域中心和東西十個山區(qū)縣城及重點中心鎮(zhèn)為增長極點；以連接中部平川七縣市的交通干線，引導各種生產(chǎn)因素和產(chǎn)業(yè)向增長極點和發(fā)展軸線集中布局，形成中部、東部、西部三個經(jīng)濟區(qū)，促進全市經(jīng)濟社會協(xié)調(diào)發(fā)展。1.大區(qū)位：為隴?！m新地帶成員城市，處于太原、西安、鄭州等特大城市的多重輻射影響范圍內(nèi)；

2.中區(qū)位：地處山西省南部，為晉南地區(qū)中心城市之一，同時也是晉南地區(qū)的首位城市，是山西與西北、西南、中原聯(lián)系的重要“節(jié)點”；

3.小區(qū)位：位于汾河下游、臨汾盆地中部，是晉南北部中心和交通樞紐，是臨汾市域的經(jīng)濟核心。市區(qū)“東改、西擴、北引、南優(yōu)”的全面擴張戰(zhàn)略，西擴擴大了城市的范圍，東改提升了城市的居住品質(zhì)1河西區(qū)汾河生態(tài)區(qū)老城區(qū)東城區(qū)(1)河西區(qū)河西區(qū)是未來新城為市區(qū)的行政辦公中心、商務中心、文娛中心和公路客運中心。新城總面積約15平方公里。(2)汾河生態(tài)區(qū)

總面積約9km2，該區(qū)域?qū)⒁?guī)劃把城市生態(tài)、科教、旅游、娛樂有機結(jié)合起來，形成城市新的經(jīng)濟增長點。形成生態(tài)文化旅游產(chǎn)業(yè)區(qū)。(3)老城區(qū)（鐵西區(qū)）

鐵西區(qū)為現(xiàn)狀城市中心區(qū)，形成以商業(yè)服務、教育科研、文體娛樂為主的城市中心組成部分。充分展示城市歷史文脈。(4)城東區(qū)（鐵東區(qū)）

鐵東區(qū)現(xiàn)狀以臨鋼、臨紡等大中型企業(yè)和部分高校組成。規(guī)劃除保留臨鋼、臨紡等大中企業(yè)用地外，拓展高校用地，以支撐鐵東區(qū)的進一步發(fā)展。市區(qū)“東改、西擴、北引、南優(yōu)”的全面擴張戰(zhàn)略，西擴擴大了城市的范圍，東改提升了城市的居住品質(zhì)1西至鐵路、東至108國道，共計10平方公里，將108國道以東7平方公里統(tǒng)一進行了規(guī)劃，目前東城區(qū)規(guī)劃范圍為17平方公里。堯都區(qū)政府遷移：現(xiàn)階段，黨政機關的東遷，已經(jīng)實現(xiàn)了行政中心的轉(zhuǎn)移。行政中心的轉(zhuǎn)移必將帶來商業(yè)貿(mào)易、文化娛樂中心的轉(zhuǎn)移。未來發(fā)展方向：規(guī)劃的東城區(qū)將是一個功能齊全、設施完善、特色明顯、環(huán)境優(yōu)美的全新城市，是堯都區(qū)政治、經(jīng)濟、文化的中心。城市未來配套：(1)搬遷鐵路貨場以及鐵路沿線倉儲用地至北站，形成北站鐵路貨運中心。(2)搬遷第三監(jiān)獄，原址調(diào)整為公園用地。(3)鐵東染料廠改為公共設施用地。(4)城南機床廠等企業(yè)改為生活居住用地。(5)搬遷五一路油庫。(6)鐵東區(qū)小麥研究所實驗用地改為商業(yè)設施用地。規(guī)劃建設2萬平米市政廣場突出未來河東四個工業(yè)園區(qū)，改造升級，逐步向生態(tài)型、環(huán)保型方向發(fā)展

1(一)段店機電制造園區(qū)規(guī)劃面積10000畝。主要發(fā)展機電、裝備制造等行業(yè)，具體包括精密鑄造、不銹鋼深加工、鋁鎂合金深加工、法蘭、瑪鋼、汽車零部件、重型機械產(chǎn)品、煤礦機械產(chǎn)品、紡織機械、電子機械及電子儀器等科技含量較高的領域。重點發(fā)展1000萬元以上的高科技項目，到2010年入園企業(yè)達到20戶以上，入園企業(yè)固定資產(chǎn)投資總額達到18億元。(二)堯廟輕工物流園區(qū)規(guī)劃面積5000畝。主要發(fā)展農(nóng)產(chǎn)品深加工、木器制造、食品、藥品制劑及汽貿(mào)物流等行業(yè)，具體包括乳制品加工、肉制品加工、果品加工、糧食加工、飼料工業(yè)、木器加工、釀酒、釀醋、飲料、成藥及藥品制劑、商貿(mào)物流等領域。重點發(fā)展500萬元以上的輕工、物流項目，到2010年入園企業(yè)達到20戶以上，入園企業(yè)固定資產(chǎn)投資總額達到12億元。(三)賈得鑄造化工園區(qū)規(guī)劃面積10000畝。主要發(fā)展冶金鑄造、化工建材等行業(yè)，具體包括各類鑄造產(chǎn)品、生鐵冶煉、精細化工(主要包括日化、涂料、染料、油墨、橡塑助劑、食品添加劑等)、電石乙炔化工、尿素、甲醇及下游產(chǎn)品、焦油加工及新型墻體材料等領域。重點發(fā)展1000萬元以上的標準化精細化工項目，到2010年入園企業(yè)達到16戶以上，入園企業(yè)固定資產(chǎn)投資總額達到25億元。(四)屯里倉儲加工園區(qū)規(guī)劃面積10000畝。主要發(fā)展倉儲業(yè)、加工業(yè)。重點發(fā)展500萬元以上的倉儲、加工項目，到2010年入園企業(yè)達到10戶以上，入園企業(yè)固定資產(chǎn)投資總額達到5億元。東城區(qū)區(qū)現(xiàn)狀狀以臨臨鋼等等大中中型企企業(yè)和和部分分高校校組成成1臨汾鋼鋼鐵公公司：：太鋼鋼集團團臨汾汾鋼鐵鐵有限限公司司（簡簡稱臨臨鋼））是以以中厚厚板為為主導導產(chǎn)品品的大大型鋼鋼鐵聯(lián)聯(lián)合企企業(yè)，，為山山西省省重點點工業(yè)業(yè)企業(yè)業(yè)和臨臨汾市市營業(yè)業(yè)額最最大、、上繳繳稅金金最多多的企企業(yè)，，現(xiàn)有有資產(chǎn)產(chǎn)總額額58.2億元，職職工1萬余人。。山西師范范大學：：創(chuàng)建于于1958年，學校校設有20個學院，，全日制制本?？瓶粕?0000余人，研研究生2000人；有涉涉及10大學科門門類的46個本科專專業(yè)，62個碩士學學位點，，2個博士學學位點；；現(xiàn)有教教職工2000人,專任教師師1000人，師資資隊伍數(shù)數(shù)量充足足。是是臨汾市市唯一一一所正規(guī)規(guī)本科以以上正規(guī)規(guī)院校。。臨汾GDP受國家大大勢影響響，出現(xiàn)現(xiàn)短暫的的下調(diào)階階段，但但工業(yè)增增加值由由負轉(zhuǎn)正正。人均均可支配配收入與與固定資資產(chǎn)投資資保持高高速增長長1GDP：09年年上半年年全市GDP完完成330.3億元，，按可比比價計算算，同比比下降12%，，比一季季度降幅幅縮小6.5個個百分點點。工業(yè)增加加值：從規(guī)模以以上工業(yè)業(yè)企業(yè)4、5、、6三個個月當月月實現(xiàn)的的增加值值看，分分別為19.1億元、、24.2億元元、35.4億億元，月月均增加加8.2億元。。6月份份當月同同比增長長0.7%，結(jié)結(jié)束了自自去年9月份以以來連續(xù)續(xù)9個月月的下降降趨勢，，首次轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)負為正正。全市固固定資資產(chǎn)投投資：：需求持持續(xù)穩(wěn)穩(wěn)定上上升。。上半半年，，全市市固定定資產(chǎn)產(chǎn)投資資累計計完成成153.8億億元，，同比比增長長47.2%，，增速速比同同期提提高1.6個百百分點點，比比一季季度提提高28.8個個百分分點。。全市城城鎮(zhèn)居居民人人均可可支配配收入入：今年以以來全全市城城鄉(xiāng)居居民收收入穩(wěn)穩(wěn)步增增加。。上半半年，，全市市城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民民人均均可支支配收收入達達到6358元元，同同比增增長9.1%；；農(nóng)民民人均均現(xiàn)金金收入入2368元，，同比比增長長9.2%。礦產(chǎn)能能源業(yè)業(yè)的限限制發(fā)發(fā)展影影響了了臨汾汾GDP的的整體體上升升，但但同時時，工工業(yè)產(chǎn)產(chǎn)值，，固定定投資資額以及及人均均收入入的迅迅速增增加。。為臨臨汾房房地產(chǎn)產(chǎn)的發(fā)發(fā)展奠奠定了了基礎礎。人均GDP的增長長與社社會消消費品品零售售額、、人均均商業(yè)業(yè)面積積飛速速增長長，未未來市市場潛潛力巨巨大。。并得得以迅迅速釋釋放。。反映映出臨臨汾市市的消消費水水平的的迅速速提高高。消消費意意識在在發(fā)生生著潛潛移默默化的的變化化1臨汾市是山山西產(chǎn)煤第第一大戶，，是山西GDP發(fā)展的重要要能源城市市。長期以以來，城鎮(zhèn)鎮(zhèn)人口的收收入現(xiàn)狀為為貧富差距距拉大的市市場局面。。但城市仍仍然處于低低端消費力力的表現(xiàn)現(xiàn)現(xiàn)狀。隨著著國家政策策的進一步步引導，未未來消費呈呈現(xiàn)上升趨趨勢。從人均商商業(yè)面積積的角度度來說臨臨汾市人人均商業(yè)業(yè)面積達達到了0.8，與內(nèi)蒙蒙省會城城市相當當。這從從側(cè)面反反映出當當?shù)氐南M力強強勁，消消費需求求旺盛。。以2008年的數(shù)據(jù)據(jù)為準，，2008年，臨汾汾市人均均GDP數(shù)據(jù)約為為2576美元，山山西省人人均GDP排名第三三位，快快速上漲漲的人均均GDP標準是消消費力上上漲的重重要基礎礎。2009年上半年，商業(yè)營營業(yè)用房房施工面面積由08年的的14.14萬萬平方米米增加到到32.21萬萬平方米米，增長長127.79%。全全市社會會消費品品零售總總額累計計完成134.4億元元，同比比增長21.1%。部分城市人均商業(yè)面積據(jù)世界銀銀行研究究結(jié)果，，住宅需需求與人人均GDP有著密切切的聯(lián)系系，當一一個國家家人均GDP在1000-4000美元時，，房地產(chǎn)產(chǎn)進入高高速發(fā)展展期；當當人均GDP進入4000-8000美元時，房房地產(chǎn)進入入穩(wěn)定增長長期。2008年臨汾市人人均GDP已經(jīng)達到17912元人民幣，，按人民幣幣匯率計算算，約折合合2576美元，為鞏固“煤煤炭霸主””地位，山山西引導煤煤炭和焦炭炭行業(yè)同業(yè)業(yè)并購，推推進優(yōu)勢產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的橫向向整合，打打造航母級級企業(yè)，加加快產(chǎn)業(yè)鏈鏈條延伸1山西08、09兩年將向煤煤炭行業(yè)投投入1800億億元，這是全省省6500億元經(jīng)濟濟刺激方案案中的一部部分，將用用于48座座大型礦井井和206個循環(huán)經(jīng)經(jīng)濟項目建建設；山西有4046家煤煤礦，其中中國有200家，要要關閉3000家，，只留1000家，，其中90萬噸以上上的才能繼繼續(xù)生產(chǎn)，，其他的全全部關閉。。煤炭行業(yè)：：將形成二二至三個年年生產(chǎn)能力力達到億噸級的特大型煤煤炭集團，，三至五個個年生產(chǎn)能能力5000萬萬噸級的大型煤煤炭集團。。焦炭行業(yè)：：組建數(shù)個千千萬噸級的的焦炭集團團，同時規(guī)劃一一批具有國國際先進水水平的焦化化一體大項項目。加快產(chǎn)業(yè)延延伸：600萬噸噸以上大型高產(chǎn)高高效接替礦礦井……集集中推動一一批焦化行行業(yè)資源綜綜合利用項項目的建設設。主導產(chǎn)業(yè)發(fā)展、規(guī)模擴大上、下游企業(yè)需求擴大私營經(jīng)濟發(fā)展企業(yè)盈利能力、積累能力加強財富階層產(chǎn)生財富階層壯大但是要看看整治的的力度，，小煤礦礦現(xiàn)在基基本都在在停產(chǎn)狀狀態(tài)，一一停產(chǎn)當當?shù)氐恼蜎]沒財政收收入了，，所以很多多地方都都在請求求折中一一點的方方法，但是還還沒有最最新的消消息，這這個事情情很難判判斷，也也許煤老老板這個個稱呼在在兩三年年里就真真的沒有有了。明明顯感覺覺現(xiàn)在煤煤老板花花錢有所所顧慮了了，不像像前幾年年把錢不不當錢。。但是煤煤老板沒沒有了還還會有新新的財富富階層，，比如國有有煤礦的的礦長、、高管等等等，年年薪都在在小一百百萬。部分能源源企業(yè)實實施轉(zhuǎn)型型成功，，推動第第三產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展12009年1-4月，臨汾汾市堯都都區(qū)第三三產(chǎn)業(yè)完完成投資資10.11億元，同同比增長長70.4％，。。第三產(chǎn)業(yè)業(yè)投資在在交通運運輸、房房地產(chǎn)、、租賃和和商務服服務、教教育、衛(wèi)衛(wèi)生、文文化、體體育、社社會保障障等行業(yè)業(yè)投資快快速增長長的帶動動下，增增長大幅幅度提高高，占到到固定資資產(chǎn)總投投資的比比重為74.3%。向農(nóng)業(yè)生生態(tài)工程程轉(zhuǎn)型向養(yǎng)殖業(yè)業(yè)轉(zhuǎn)型向教育產(chǎn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型型向房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)型向生態(tài)旅旅游產(chǎn)業(yè)業(yè)轉(zhuǎn)型向金融業(yè)業(yè)轉(zhuǎn)型向商貿(mào)服服務行業(yè)業(yè)轉(zhuǎn)型2009年1-4月月份，堯堯都區(qū)轄轄區(qū)固定定資產(chǎn)累累計完成成投資13.62億元元，同比比增長36.4％。從從三產(chǎn)業(yè)業(yè)看：一一產(chǎn)投資資同比下下降7.42%，占總總投資的的比重為為0.5%；二二產(chǎn)投資資同比增增長5.5％，，占總投投資的比比重為25.3%；三產(chǎn)投資同比增增長70.4％，占占到固定資資產(chǎn)總投資資的比重為為74.3%。城市宏觀結(jié)結(jié)論：產(chǎn)業(yè)業(yè)調(diào)查重點點于第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展展方向1晉南城市經(jīng)經(jīng)濟群的擴擴大，將更更好地整合合各個城市市的資源協(xié)協(xié)調(diào)發(fā)展，，作為龍頭頭城市的臨臨汾，集中中西安、鄭鄭州、太原原三大城市市經(jīng)濟圈的的交匯點，，從發(fā)展前前景到城市市輻射力將將進一步提提高；城市目前處處于尺度框框架的擴大大和功能調(diào)調(diào)整的過程程中，項目目城東門戶戶的區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢越發(fā)明明顯；臨汾是以第第二產(chǎn)業(yè)為為主導的傳傳統(tǒng)資源型型城市，推推進優(yōu)勢產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的橫向向整合，加加快產(chǎn)業(yè)鏈鏈條延伸的的工作正在在緊鑼密鼓鼓的進行中中；臨汾市經(jīng)濟濟發(fā)展迅速速，人民收收入水平持持續(xù)增長，，近期雖有有政策調(diào)整整，傳統(tǒng)能能源產(chǎn)業(yè)有有所下降，，但轉(zhuǎn)化后后的第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)得以迅迅速發(fā)展。。受支柱產(chǎn)業(yè)影影響，臨汾市市場人口收入入結(jié)構(gòu)呈典型型的沙漏型，，并影響其置置業(yè)需求1私營業(yè)主：源于山西人的經(jīng)商天賦，從事于各行各業(yè)，企業(yè)規(guī)?；虼蠡蛐?，年收入從幾十萬到幾千萬。礦業(yè)相關人員：礦主、運銷公司、設備供應商、大大小小的股東。權力公務員：臨汾市公務員，周邊縣市公務員，隱形收入高。待遇好的事業(yè)單位：教師、醫(yī)生、律師等高知收入人群。中端客戶低端客戶高端客戶臨汾市07-08城鎮(zhèn)居民各項項收入支出分分析1從數(shù)據(jù)可以看看出，基本上上城鎮(zhèn)人口的的收入與支出出都比07年年有了一定量量的上漲。食品仍然是人人均支出中消消耗最大的，，其次為服務務性消費支出出與人均儲蓄蓄存款。居住住消費僅占9%。臨汾房房地產(chǎn)市場仍仍然處于初級級階段，人們們對房地產(chǎn)的的消費性仍然然未得到激發(fā)發(fā)。從07—08年，漲幅最最大的食品、、服務性消費費支出、房地地產(chǎn)三項。從從另一個側(cè)面面說明房地產(chǎn)產(chǎn)市場在積極極的發(fā)展之中中。07—08年年收入支出消消費表（單位位：元）08年各項支支出消費占比比07—08年年各項支出消消費（單位：：元）臨汾市各行業(yè)業(yè)平均工資水水平分析1從行業(yè)的發(fā)展展看（上一）），企業(yè)、事事業(yè)、機關三三者收入在08年市場中中占有份額基基本較為平均均。但提到的的是，企業(yè)人人口眾多，機機關與事業(yè)單單位人口稀少少，相對收入入可觀。對比與07年年，機關收入入的漲幅最為為明顯（上二二）。從行業(yè)的收入入來看，采礦礦業(yè)、電力行行業(yè)、金融業(yè)業(yè)是現(xiàn)階段臨臨汾各行業(yè)收收入最高的。。尤其是電力力燃氣與金融融業(yè)，對比與與07年，漲漲幅最為明顯顯。采礦業(yè)相相對漲幅放緩緩。從08年占比比的情況看，，占比在6%以上的行業(yè)業(yè)有采礦業(yè)（9%）電力（9%）信息（（6%）金融融（10%））教育醫(yī)療（（6%）公共共管理（6%）等6大行行業(yè)。臨汾市各行業(yè)業(yè)平均工資水水平分析-行業(yè)業(yè)分分析析————采采礦礦業(yè)業(yè)2009年1行業(yè)業(yè)背背景景介介紹紹：：采礦礦業(yè)業(yè)下下屬屬分分為為兩兩個個部部分分，，第第一一部部分分為為煤煤的的開開采采環(huán)環(huán)節(jié)節(jié)，，在在這這一一環(huán)環(huán)節(jié)節(jié)內(nèi)內(nèi)，，臨臨汾汾市市呈呈現(xiàn)現(xiàn)大大中中型型國國有有企企業(yè)業(yè)與與私私人人中中小小企企業(yè)業(yè)并并存存的的局局面面?！，F(xiàn)現(xiàn)階階段段國國家家改改組組改改制制主主要要是是針針對對這這一一產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)環(huán)環(huán)節(jié)節(jié)公公有有制制改改變變。。但但此此類類環(huán)環(huán)節(jié)節(jié)，，擁擁有有整整個個臨臨汾汾乃乃至至山山西西首首屈屈一一指指的的大大部部分分私私營營煤煤老老板板。。具具備備非非常常強強勁勁的的消消費費能能力力。。另一環(huán)節(jié)為黑黑色金屬冶煉煉產(chǎn)業(yè)，主要要是煤產(chǎn)從屬屬的一系列產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展。。該環(huán)節(jié)多數(shù)數(shù)為國有大中中型企業(yè)發(fā)展展，擁有員工工數(shù)較大，但但中高層管理理人員是本案案的主體消費費客群之一。。代表企業(yè)：同同世達、三維維集團、太鋼集團、山山西焦化等單位：千元臨汾市是山西西的能源開采采基地之一，，能源業(yè)為其其主導統(tǒng)治性性產(chǎn)業(yè)企業(yè)消費能力力較強；礦業(yè)業(yè)私營業(yè)主消消費性呈暴發(fā)發(fā)戶性質(zhì)企業(yè)的消費能能力增強，已已然成為臨汾汾市房地產(chǎn)消消費的主要客客群構(gòu)成臨汾市各行業(yè)業(yè)平均工資水水平分析-行業(yè)分析———電力、燃氣氣2009年1行業(yè)背景介紹紹：臨汾市的工業(yè)業(yè)電力需求日日益旺盛，促促使電網(wǎng)與電電源建設同步步前進。截至至2009年8月底，已經(jīng)經(jīng)形成了以以41座110千伏變電站、、12座220千伏變電站為為地市主網(wǎng)架架，兩座500千伏變電站為為發(fā)展趨勢的的區(qū)域電網(wǎng)。。2009年，臨汾區(qū)域域內(nèi)開工建設設的電網(wǎng)項目目110千伏及以上變變電容量及線線路長度分別別達到133萬千伏和137.13公里，電網(wǎng)建建設投資總額額達9.6億元(含農(nóng)網(wǎng))。電力行業(yè)堅持持走煤電一體體和熱電聯(lián)產(chǎn)產(chǎn)的路子，快快速推進已開開工的侯馬熱熱電聯(lián)產(chǎn)等5個項目建設，，積極做好浮浮山大唐國際際等5個項目的前期期準備工作，，力爭兩年內(nèi)內(nèi)建成和在建建的電力裝機機容量達到800萬KW以上，加快建建設坑口電站站基地；代表企業(yè)：山山西臨汾熱電電有限公司；；霍州煤電集團團、臨汾堯電電電力有限公公司；臨汾新新電電力有限限公司單位：千元由于工業(yè)的發(fā)發(fā)展，現(xiàn)階段段臨汾市的電電業(yè)創(chuàng)造了巨巨大的財富電力企業(yè)消費費能力較強未來隨著重工工業(yè)的進一步步發(fā)展，電業(yè)業(yè)消費將繼續(xù)續(xù)走高電業(yè)的消費能能力增強，已已然成為臨汾汾市房地產(chǎn)消消費的主要客客群構(gòu)成臨汾市各行業(yè)業(yè)平均工資水水平分析-行業(yè)分析———信息行業(yè)2009年1代表企業(yè)：中中國移動臨汾汾分公司；中中國聯(lián)通臨汾汾分公司；單位：千元由于工業(yè)的發(fā)發(fā)展，現(xiàn)階段段臨汾市的信信息通訊成為為了不可缺少少的環(huán)節(jié)從事產(chǎn)業(yè)職工工稀少，但收收入水平較高高從收入的角度度看，消費能能力較強行業(yè)背景介紹紹：臨汾市形成以以煤炭、焦化化、冶金、電電力、裝備制制造為骨干，，煤化工、旅旅游、農(nóng)副產(chǎn)產(chǎn)品加工、物物流業(yè)為配套套的多元產(chǎn)業(yè)業(yè)體系，是山山西省新型能能源和工業(yè)基基地建設的重重要組成部分分。信息技術術在新型能源源和工業(yè)基地地建設產(chǎn)業(yè)做做為核心的環(huán)環(huán)節(jié)。取得了了長足的發(fā)展展與進步?，F(xiàn)階段，通信信信息行業(yè)作作為高新高科科產(chǎn)業(yè)配套的的發(fā)展，造就就了一批相對對收入可觀的的客群。臨汾市各行業(yè)業(yè)平均工資水水平分析-行業(yè)分析———金融2009年1代表單位：中中國農(nóng)村信用用合作社、中中國建設銀行行、中國農(nóng)業(yè)業(yè)銀行、中國國工商銀行、、中國銀行、、太平洋保險險、人壽保險險金融貸款成為為臨汾產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展的基本保保障從事產(chǎn)業(yè)職工工稀少，但收收入水平較高高從收入的角度度看，消費能能力較強行業(yè)背景介紹紹：金融業(yè)對煤炭炭、焦炭、冶冶金、電力、、化工五大傳傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，重重點支持其推推行新型化的的工程項目。。金融業(yè)支持新新興產(chǎn)業(yè)、環(huán)環(huán)保產(chǎn)業(yè)和高高新技術產(chǎn)業(yè)業(yè)規(guī)?；l(fā)展展。在確保防防范信貸風險險的前提下，，支持煤化工工、機械裝備備制造業(yè)、高高科技新技術術產(chǎn)業(yè)規(guī)?；?。拓展對旅游服服務業(yè)的金融融服務領域，，帶動旅游相相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)發(fā)展。臨汾市金融類類產(chǎn)業(yè)具備一一定的特殊性性，銀行僅有有五大銀行，，即信合、中中行、農(nóng)行、、建行、工行行五大銀行，，其中農(nóng)村信信合是當?shù)刂髦饕J款融資資的首選銀行行，具備較強強的實力。保保險業(yè)有太平平洋保險、人人壽保險等單單位。單位：萬元臨汾市各行業(yè)業(yè)平均工資水水平分析-行業(yè)分析———教育2009年1代表企業(yè)：山山西師范大學學、臨汾職業(yè)業(yè)技術學院、、臨汾一中、、臨汾二中、、臨汾三中、、平陽中學臨汾教育產(chǎn)業(yè)業(yè)較為龐大，，教職工購房房意向較強收入水平較為為可觀，消費費能力強就近消費觀念念重行業(yè)背景介紹紹：臨汾共有中小小學4062所（民辦321所），其中普普通高中86所，職業(yè)高中中47所，初中360所，小學3569所。在校生79萬，其中高中中9萬，初中25萬，小學45萬。在職教師師46244名，高中5242名，初中15388名，小學25614名。學校設有20個學院，現(xiàn)現(xiàn)有教職工1900余人,專任教師900余名。其中，，博碩士生導導師261人，具有博碩碩士學位的教教師477人，具有高級級職稱的教師師330人，省級學術術帶頭人13人，省級學科科帶頭人4人、山西省青青年拔尖創(chuàng)新新人才4人，省級教學學名師14人，單位：個單位：元教職工收入產(chǎn)業(yè)發(fā)展臨汾市各行業(yè)業(yè)平均工資水水平分析-行業(yè)分析———公共管理與與社會組織2009年1代表單位：市市內(nèi)各大機關關單位政府部門具備備市場熟悉度度，對房產(chǎn)了了解較為深入入從事產(chǎn)業(yè)職工工稀少，但收收入水平較高高從收入的角度度看，消費能能力較強行業(yè)背景介紹紹：市委、市政府府、堯都區(qū)政政府、發(fā)展和和改革委員會會、教育局局、科科技局、、公安局局監(jiān)察局局、民政局、、

司法法局、財政局局、人事事局、勞動和和社會保障局局、建設設局、交通局局、農(nóng)業(yè)業(yè)局、水利局局、林業(yè)業(yè)局、商務局局、文化化新聞出版、、衛(wèi)生局、計計生委委、審計局、、環(huán)保局局、廣播電視視局、體體育局、統(tǒng)計計局、安安全生產(chǎn)監(jiān)監(jiān)督局、煤炭炭局、外外事旅游局、、民族宗教事事務局、文文物局、糧糧食局、物物價局單位：千元商品房客戶的置業(yè)傾傾向……1投資趨向：不再關注物業(yè)業(yè)的短期回報報，而是將物物業(yè)作為一種種資產(chǎn)長期持持有，更看重重物業(yè)自身的的升值與保值值特性，在一一定程度上是是對于資源的的占有。支付趨向：擁有較強的支支付能力，都都能承受較高高的單價與總總價，不再被被賣方的打折折、贈送等方方式打動，愿愿為服務買單單。產(chǎn)品要求：一般選擇戶型型較大的產(chǎn)品品，更有效地地作為資產(chǎn)來來持有，在滿滿足日常生活活的基礎上足足夠舒適，以以及體現(xiàn)身份份，希望得到到更多的空間間，而不是單單純的面積。。服務要求：體現(xiàn)尊貴舒適適的都市生活活，要求提供供的服務在高高品質(zhì)的同時時，盡可能的的復合與完善善。同時保證證自身生活的的私密。經(jīng)過幾年的發(fā)發(fā)展，臨汾房房產(chǎn)市場進入入快速發(fā)展階階段1人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展展關系小于4%4-5%5-8%大于8%萎縮停滯穩(wěn)定發(fā)展高速發(fā)展宏觀經(jīng)濟增長長與房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展關系國際通用衡量量標準表明，，宏觀經(jīng)濟增增長和人均GDP水平?jīng)Q定了一一個地區(qū)房地地產(chǎn)市場的發(fā)發(fā)展階段。800-4000美元4000-8000美元8000-20000美元0-800美元啟動期快速發(fā)展期穩(wěn)定發(fā)展期減緩發(fā)展期09年臨汾市人均可支配收入突破1000美元人民幣;01年到06年,臨汾GPD平均增長速度超過10%05年,臨汾房地產(chǎn)施工面積及銷售面積都超過100萬平方米.06年,房地產(chǎn)投資突破100億大關，比上年增長27.11％.08-09年土地市場較較萎靡，放量量不足，但仍仍有土地大面面積集中釋放放，所有放量量均位于城西西汾河周邊1123408年臨汾土土地市場經(jīng)歷歷了一場異常常的低潮期，，全年放量僅僅有堯廟鎮(zhèn)西西趙村一塊土土地；09年經(jīng)過臨臨汾領導班子子的更換，上上半年土地放放量有所增加加，但均集中中在城西區(qū)域域，東城并無無放量；縱觀2年來的的土地放量，，所有放量均均集中在濱河河東路周邊，，可見市政府府的發(fā)展重點點仍然在此區(qū)區(qū)域。對于身身處東城的樓樓盤，會被城城西分流部分分客戶，但板板塊內(nèi)部相比比城西未來競競爭較小，較較之城西更具具有廣闊的發(fā)發(fā)展前景。近年臨汾市成成交面積及成成交價格走勢勢1近年銷售面積積走勢市場施工面積積07年到08年幾乎成成倍增長，銷銷售面積增幅幅僅增24.7%。在售售房源有部分分屬于上年積積壓。持續(xù)積積累后可售房房源數(shù)目可觀觀，銷售壓力力將進一步增增大。近年成交價格格走勢臨汾市場商品品房成交均價價逐年增幅在在20%左右右。在08年年全國經(jīng)濟低低潮期，臨汾汾商品房有這這樣的表現(xiàn)，，利好方面是是市場受整體體大環(huán)境干擾擾小，但同時時說明臨汾市市場還未融入入大市場，處處于較落后階階段。近年臨汾商品房供需總結(jié)1土地供應市場場：所有放量量均集中在濱濱河東路周邊邊，可見市政政府的發(fā)展重重點仍然在此此區(qū)域。對于于身處東城的的樓盤，會被被城西分流部部分客戶，區(qū)區(qū)域認同感的的進一步激發(fā)發(fā)是城東需要要解決的問題題；住宅銷售市場場：2009年上半半年，，臨汾汾市房房屋施施工面面積364.67萬平方方米，，比上上年同同期的的208.97萬平方方米增增加155.7萬平方方米，，增長長74.51%。銷售售面積積為58.2萬平米米。增增幅僅僅增24.7%。在售售房源源有部部分屬屬于上上年積積壓，，銷售售壓力力將進進一步步增大大；09年市場場價格格呈平平穩(wěn)發(fā)發(fā)展趨趨勢，，打折折促銷銷力度度較強強。區(qū)域市市場板板塊趨趨向明明顯，，由于于長時時間形形成的的區(qū)域域居住住觀念念，居居住區(qū)區(qū)塊概概念明明顯。。銷售售地緣緣性比比重較較重，，板塊塊競爭爭成為為下一一步主主流發(fā)發(fā)展方方向。。空置率率繼續(xù)續(xù)增加加，尤尤其在在城西西板塊塊居住住空置置率表表現(xiàn)較較為明明顯，，投資資性住住房出出現(xiàn)一一定的的市場場，但但不足足以影影響主主流銷銷售方方向。。城市的的房地地產(chǎn)發(fā)發(fā)展呈呈現(xiàn)從從初級級市場場過度度到迅迅速發(fā)發(fā)展階階段，，逐步步向品品質(zhì)化化、全全面化化的方方向發(fā)發(fā)展。。供應應量進進一步步加大大，銷銷售量量也進進一步步平穩(wěn)穩(wěn)上揚揚。市市場出出現(xiàn)良良性發(fā)發(fā)展階階段。。但供供應量量的激激增，，銷售售項目目的迅迅速增增多，，致使使競爭爭壓力力的進進一步步增強強，市市場逐逐步進進入強強競爭爭壓力力下的的“強強者愈愈強，，弱者者愈弱弱”的的局面面。臨汾板板塊形形式圖圖1鴻安城市花園亞特蘭世紀花園中雅苑博浩源華遠銘邸九洲花園新東城萊茵半島銅鑼灣吉祥花園東安紫郡新世達興灃源紫金花園洋洲花園府西家園家天下陽光尚都左岸空間金海灣城西板塊新城炒作，環(huán)境較佳教授花苑御景水城城南板塊旅游景觀區(qū)帶動區(qū)域發(fā)展城內(nèi)板塊配套成熟，寸土寸金城東板塊區(qū)域放量逐步走高，認同度需進一步提高城西板板塊：：政府大大力推推廣的的新城城所在在，住住宅配配套大大力增增加，，沿河河環(huán)境境較好好，區(qū)區(qū)域認認可度度較高高城內(nèi)板板塊：：老城區(qū)區(qū)，區(qū)區(qū)域內(nèi)內(nèi)配套套非常常成熟熟，但但放量量較小小，區(qū)區(qū)域認認可度度高城東板板塊：：區(qū)域未未來放放量全全市最最高，，但現(xiàn)現(xiàn)階段段檔次次較弱弱，區(qū)區(qū)域環(huán)環(huán)境較較差，，配套套不夠夠齊全全，檔檔次較較低。。認可可度較較低城南板板塊：：借助堯堯廟的的旅游游資源源發(fā)展展的區(qū)區(qū)域，，但現(xiàn)現(xiàn)階段段尚未未形成成規(guī)模模，影影響力力較弱弱。地產(chǎn)開開發(fā)板塊界界定：：城內(nèi)板板塊由由于基基本構(gòu)構(gòu)架已已經(jīng)完完全成成型，，未來來土地地放量量有限限，故故對本本版塊塊難以以造成成過多多威脅脅；城城西板板塊屬屬新興興開發(fā)發(fā)區(qū)，，區(qū)域域本身身土地地供應應量巨巨大，，現(xiàn)階階段受受到政政府的的大力力支持持，未未來發(fā)發(fā)展前前景巨巨大。。屬于于本板塊的的直直接接競競爭爭對對手手。。模擬擬定定位位內(nèi)內(nèi)容容：：考考慮慮開開發(fā)發(fā)風風險險、、物物業(yè)業(yè)經(jīng)經(jīng)營營持持有有、、開開發(fā)發(fā)物物業(yè)業(yè)銷銷售售利利潤潤實實現(xiàn)現(xiàn)前前期期下下的的各各個個具具體體內(nèi)內(nèi)容容的的定定位位；1項目目定定位位的的總總體體目目標標基于于上上述述原原因因，，本本項項目目總總體體目目標標為為：：構(gòu)建臨汾汾市一個個集國際際名品視視窗（國國內(nèi)一線線、國內(nèi)內(nèi)二線））、休閑閑購物、、文化娛娛樂為一一體的綜綜合性購購物廣場場以“休閑閑消費、、餐飲娛娛樂”為為概念，，將各類類自然景景觀、人人文景觀觀、歷史史文化與與購物消消費有機機融合為為一體，，使消費費者在本本項目內(nèi)內(nèi)即可體體驗到購購物、休休閑消費費的樂趣趣，在輕輕松、愉愉快的環(huán)環(huán)境中購購物消費費。項目定位位的構(gòu)成成一個項目目的成功功，跟準準確的定定位是密密不可分分的，而而一個商商場定位位不是單單一的，，它是由由其它幾幾個細分分定位組組成的，，構(gòu)成一一個完整整的商場場定位。。如圖所所示:目標市場場定位物業(yè)功能能定位項目形象定定位項目形象定定位經(jīng)營方式定定位經(jīng)營業(yè)態(tài)定定位開發(fā)特色定定位建筑規(guī)模定定位模擬目標市市場定位：：主流客群群為臨汾市市轄區(qū)的內(nèi)內(nèi)需型消費費客戶群；1目標市場定定位目標市場定定位可分為為區(qū)域市場場定位及消消費群定位位。區(qū)域市場定定位：根據(jù)市場調(diào)調(diào)查及臨汾汾城市的輻輻射能力，，本項目的的目標區(qū)域域市場為以以臨汾市為為中心，周周邊城鎮(zhèn)為為輔助，國國內(nèi)外等其其它為補充充。1、臨汾市轄區(qū)區(qū)、臨汾汾市周邊霍霍州地區(qū)、、侯馬地區(qū)區(qū)、運城地地區(qū)等，兩兩小時交通通圈范圍內(nèi)內(nèi)的城鎮(zhèn)；；2、國內(nèi)城市及及海外，主主要以游客客、商務人人士為主。。目標市場定定位物業(yè)功能定定位項目形象定定位項目形象定定位經(jīng)營方式定定位經(jīng)營業(yè)態(tài)定定位開發(fā)特色定定位建筑規(guī)模定定位模擬物業(yè)功功能定位：：按適度超超前臨汾的的模式，功功能為大體體量集中式式商業(yè)；1現(xiàn)代商場已已不可能以以傳統(tǒng)單一一的購物功功能滿足消消費群、客客戶群的需需要了。隨隨著人們消消費水平的的提高，休休閑、娛樂樂購物消費費已成為一一種趨勢。。隨著城市市節(jié)奏的加加快，人們們在購物的的行為上，，也有所改改變，“一一站式”的的購物成為為大多數(shù)消消費者所選選擇的消費費因素之首首；因此，，購物場所所的不斷變變化，也由由滿足人們們?nèi)粘Ｙ徫镂锏男枨蟀l(fā)發(fā)展到現(xiàn)在在不但要滿滿足人們的的購物需求求，還要滿滿足人們的的休閑、娛娛樂、飲食食等各方面面的要求。。目前或以以后的購物物廣場不但但講究規(guī)模模，也要講講究業(yè)種的的搭配，購購物廣場不不再是單純純的商品交交易，而且且將生活的的空間也搬搬進了商場場?；诖舜耍泽w現(xiàn)現(xiàn)現(xiàn)代購物物中心的特特點，本項項目將幾大大功能融為為一體：目標市場定定位物業(yè)功能定定位項目形象定定位項目形象定位位經(jīng)營方式定位位經(jīng)營業(yè)態(tài)定位位開發(fā)特色定位位建筑規(guī)模定位位購物功能物業(yè)功能休閑功能娛樂功能服務功能旅游功能模擬項目形象象定位：借用用政府形象，，“綁架”政政經(jīng)要員；1本項目所在區(qū)區(qū)域是未來臨臨汾市發(fā)展的的中心，政府府給予了很高的期期望值，本項項目實際上也也是這個城市市的亮點工程程。為配合項項目達到外部部客觀要求，，以及結(jié)合消消費群、經(jīng)營營者的特征與與習性，本項項目在形象上一定要具有有一個新的概概念，新的特特色商業(yè)，新新的商業(yè)文化化融入在其中中。通過塑造造商場的整體體形象，打造造臨汾購物新新時尚。目標市場定位位物業(yè)功能定位位項目形象定位位項目形象定位位經(jīng)營方式定位位經(jīng)營業(yè)態(tài)定位位開發(fā)特色定位位建筑規(guī)模定位位商場的形象主主要通過三方方面來表現(xiàn)：：商場的建筑規(guī)規(guī)劃設計：如如建筑外觀、、人流組織、、內(nèi)部柱網(wǎng)跨跨度、結(jié)構(gòu)影影響及調(diào)節(jié)可可行性、樓層層高度、機電電功能配置、、顏色等；商場購物氣氛氛：如內(nèi)部購購物環(huán)境布局局設計、宣傳傳感染、櫥窗窗設計等；商場的經(jīng)營管管理：如商品品價格、質(zhì)量量、服務、物物業(yè)管理及推推廣、促銷策策略等。臨汾國貿(mào)購物物中心？模擬經(jīng)營方式式定位：持有有部分物業(yè)經(jīng)經(jīng)營保障全面面成功，部分分產(chǎn)權銷售增增加開發(fā)資金金保障，聯(lián)營營減弱經(jīng)營壓壓力；1經(jīng)營方式的定定位根據(jù)企業(yè)實力力實際情況、、經(jīng)營目標、、承受風險能能力等因素考考慮，建議項目以招租為為主，產(chǎn)權銷售、聯(lián)聯(lián)合經(jīng)營營管理為為輔的三種方方式進行行。主要要考慮因因素：銷銷售可以以快速回回收項目目投資資資金，有有效運用用到下一一個項目目中去；；招租作作為長期期投資，，可以提提高收益益，降低低經(jīng)營風風險；聯(lián)聯(lián)合經(jīng)營營管理保保證商場場經(jīng)營的的持久性性，以及及保證項項目收益益的效果果。目標市場場定位物業(yè)功能能定位項目形象象定位項目形象象定位經(jīng)營方式式定位經(jīng)營業(yè)態(tài)態(tài)定位開發(fā)特色色定位建筑規(guī)模模定位模擬經(jīng)營營業(yè)態(tài)定定位：百百貨+超超市+專專營店做做適度超超前的業(yè)業(yè)態(tài)組合合；1業(yè)態(tài)定位位本項目以以綜合購購物中心心概念定定位。因因為它不不僅僅是是一種全全新的商商業(yè)模式式，也體體現(xiàn)了未未來城市市新區(qū)商商業(yè)功能能的完善善及現(xiàn)代代人的生生活方式式，不但但可以搶搶占市場場的空白白，同時時將生活活的空間間融入本本項目內(nèi)內(nèi)，滿足足消費者者一站式式的消費費需求。。從檔次次定位上上目前主主要以中中檔（臨臨汾地區(qū)區(qū)）為主主，將來來隨著市市場的變變化產(chǎn)品品檔次將將由中檔檔向中高高檔趨勢勢發(fā)展。。在業(yè)態(tài)態(tài)上目前前以購物物、娛樂樂、餐飲飲、旅游游占有的的比例較較大，主主要是為為了一個個新的商商業(yè)能更更快、更更好的適適應市場場盡快讓讓商業(yè)聚聚集人氣氣。但市市場是千千變?nèi)f化化的，將將來在業(yè)業(yè)態(tài)上也也要隨之之不斷更更新變化化才能保保持長久久的生命命力?？紤]到商商業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)、消費費群結(jié)構(gòu)構(gòu)、需求求動向等等因素，，本項目目的商業(yè)業(yè)主要有有如下業(yè)業(yè)態(tài)：綜合百貨貨：其特點點是經(jīng)營營規(guī)模較較大、經(jīng)經(jīng)營品種種較為豐豐富，主主要以服服裝、皮皮具、化化妝品、、首飾、、精品等等為主。。超級市場場：規(guī)模不不大，以以生鮮為為主，特特價商品品聚集人人氣。獨立店鋪鋪：作為大大型購物物中心的的補充，，豐富商商品組合合特色。。目標市場場定位物業(yè)功能能定位項目形象象定位項目形象象定位經(jīng)營方式式定位經(jīng)營業(yè)態(tài)態(tài)定位開發(fā)特色色定位建筑規(guī)模模定位模擬開發(fā)發(fā)特色定定位：大大體量集集中商業(yè)業(yè)的參與與性休閑閑特點、、娛樂性性及商品品種類與與服務多多樣性為為項目的的開發(fā)特特色；1主題特色色定位由于臨汾汾市商業(yè)業(yè)發(fā)展較較北京、、深圳、、上海等等地區(qū)落落后，商商場多以以裙樓商商場及臨臨街店鋪鋪為主，，純商業(yè)業(yè)建筑有有限，所所以目前前臨汾商商場普遍遍內(nèi)部裝裝修檔次次低，但但外圍環(huán)環(huán)境少綠綠化、少少景觀，，戶外廣廣場少。。而廣大大消費者者的需求求卻不同同，人們們對娛樂樂、休閑閑和回歸歸自然的的追求，，逐漸模模糊商業(yè)業(yè)、居住住、購物物之間的的界限，，消費者者希望在在一個寬寬松、舒舒適、休休閑的大大環(huán)境中中購物、、消費，，三五知知已或一一家老少少游遐于于小橋流流水，鳥鳥語花香香，綠草草清波之之間，寓寓購物、、餐飲、、娛樂、、休閑于于綠蔭清清波中。。隨著城市市節(jié)奏的的加快，，人們在在購物的的行為上上，也有有所改變變，“一一站式””的購物物成為大大多數(shù)消消費者所所選擇的的消費因因素之首首；因此此，購物物場所的的不斷變變化，也也由滿足足人們?nèi)杖粘Ｙ徫镂锏男枨笄蟀l(fā)展到到現(xiàn)在不不但要滿滿足人們們的購物物需求，，還要滿滿足人們們的休閑閑、娛樂樂、飲食食等各方方面的要要求。目目前或以以后的購購物廣場場不但講講究規(guī)模模，也要要講究業(yè)業(yè)種的搭搭配，購購物廣場場不再是是單純的的商品交交易，而而且將生生活的空空間也搬搬進了商商場。目標市場定定位物業(yè)功能定定位項目形象定定位項目形象定定位經(jīng)營方式定定位經(jīng)營業(yè)態(tài)定定位開發(fā)特色定定位建筑規(guī)模定定位模擬開發(fā)特特色定位：：大體量集集中商業(yè)的的參與性休休閑特點、、娛樂性及及商品種類類與服務多多樣性為項項目的開發(fā)發(fā)特色；1本項目以““時尚消費費、休閑文文化”為主主題，充分分挖掘三晉晉歷史文化化，特別是是晉商文化化，配合自自然景觀及及人文歷史史，讓消費費者感受到到前所未有有的購物、、飲食、娛娛樂新體驗驗（ShopperEntertainment）；通過各各類活動感感受晉商文文化與現(xiàn)代代都市文明明的樂趣，，成為臨汾汾首創(chuàng)的國際·文化·個性·休閑·時尚本案有別于于傳統(tǒng)的購購物中心，，它是自然然風景與購購物融合為為一體，詣詣在為市民民提供一個個環(huán)境優(yōu)美美、交通便便利的公共共商業(yè)空間間和活動場場所，即市市民節(jié)假日日購物、休休閑、娛樂樂的理想去去處，又是是游客了解解地方風俗俗民情、歷歷史文化、、采購特色色商品的旅旅游觀光景景點，具有有文化性、、平民性、、休閑性、、旅游性的的特色，營營造出一種種“坐享現(xiàn)現(xiàn)代文明、、體驗城市市風情”的的新型商業(yè)業(yè)氛圍。目標市場定定位物業(yè)功能定定位項目形象定定位項目形象定定位經(jīng)營方式定定位經(jīng)營業(yè)態(tài)定定位開發(fā)特色定定位建筑規(guī)模定定位模擬建筑規(guī)規(guī)模定位：：本項目商商業(yè)經(jīng)營面面積規(guī)?？偪偭靠蛇_到到6萬平米米；1規(guī)模定位（商圈人流量量法）商場的規(guī)模越越大，它所能能覆蓋的商圈圈范圍越大，，但商場的規(guī)規(guī)模也并非越越大越好，適適當?shù)囊?guī)模才才能得到經(jīng)營的最優(yōu)，，商場規(guī)模定定位要考慮以以下因素：從人流量來看看，綜觀國內(nèi)內(nèi)經(jīng)濟發(fā)達城城市如深圳、、北京、上海海、廣州，繁繁華商業(yè)地段段的商業(yè)面積積與人流量的的關系大約維維持在1.5：1，結(jié)合合臨汾的經(jīng)濟濟狀況和商業(yè)業(yè)發(fā)展水平，，臨汾繁華商商業(yè)地段的商商業(yè)面積與人人流量的關系系比例大約可可維持在1.3：1。臨汾師大地段的日常平平均人流達5萬人次，隨隨著未來城市市規(guī)模發(fā)展，三年之后，，該片區(qū)內(nèi)的的商業(yè)購物環(huán)環(huán)境將有較大大改觀，預計計人流量將激激增50%左左右，如此而而來，臨汾師大商圈的總商業(yè)業(yè)面積可在10萬平方米米以上（保守測測算）據(jù)調(diào)查初步調(diào)研商圈圈內(nèi)輻射能力力有效的商業(yè)業(yè)面積不超過過4萬平米；；綜合考慮，本本項目的商業(yè)業(yè)規(guī)?？稍?萬平方米以內(nèi)內(nèi)。目標市場定位位物業(yè)功能定位位項目形象定位位項目形象定位位經(jīng)營方式定位位經(jīng)營業(yè)態(tài)定位位開發(fā)特色定位位建筑規(guī)模定位位模擬建筑規(guī)模模定位：本項項目商業(yè)經(jīng)營營面積規(guī)模總總量可達到6萬平米；1規(guī)模定位（社會人均可可支配消費計計算法）從商圈購買力力來看，本項項目一級輻射射商圈內(nèi)約85萬人口，是整整個臨汾市區(qū)區(qū)域；二零一零年臨汾人均可可支配消費支支出：￥12240.70元，除去去居住、教育育、醫(yī)療三項項，實際生活活支配占70%。二級輻輻射商圈內(nèi)約約350萬人人口整個臨汾汾地區(qū)。由此可計算本本項目商圈的的購買力為：：12240.70×85萬×70%=728,322萬元。現(xiàn)時臨臨汾商場單位位面積的營業(yè)業(yè)額平均約￥￥22,000元每平米左右，從從經(jīng)營狀況來來看，較大面積的商商業(yè)營業(yè)額相相應會高些，，臨街店鋪相相應會更高些些。以購買力來推推算，核心商圈的商業(yè)面面積可在33萬平方米左右右，扣除現(xiàn)有有20萬平方米具有一定輻射射能力的較大大商業(yè)物業(yè)，商圈內(nèi)仍有13萬平方米的商商業(yè)空間,按照人均消費費總額計算本本地商業(yè)網(wǎng)點點面積供應有有較大機遇。從主力店構(gòu)成成來看，按照照國內(nèi)大型購購物中心商業(yè)業(yè)特點，單個個大型主力店店（面積在3,000平平方米以上）），可支撐總總商業(yè)面積為為其自身2倍倍左右。超市1.5萬萬+1.5*3（百貨放放大系數(shù)）=6萬平米綜合以上，以以及結(jié)合目標標市場定位，，本項目的商商業(yè)規(guī)模可在在6萬平方米左右右。目標市場定位位物業(yè)功能定位位項目形象定位位項目形象定位位經(jīng)營方式定位位經(jīng)營業(yè)態(tài)定位位開發(fā)特色定位位建筑規(guī)模定位位可持續(xù)發(fā)展是是商業(yè)項目最最終成功的關關鍵，商業(yè)銷銷售成功、招招商成功、開開業(yè)成功等階階段性的成果果表現(xiàn)，并不不能意味著商商業(yè)項目的開開發(fā)成功；2商業(yè)地產(chǎn)項目目重在后期經(jīng)經(jīng)營管理。商家也會選擇擇好的開發(fā)商商，有些擁有有很長經(jīng)營歷歷史的商家，，一旦發(fā)現(xiàn)適適合的商業(yè)項項目就會想方方設法進場。。找到客戶不不等于就能完完成招商。開開發(fā)商要有一一個懂得商家家需求的團隊隊，包括客戶戶關系管理內(nèi)內(nèi)容。怎么讓這個商商場可持續(xù)發(fā)發(fā)展？這是是在后期經(jīng)營營中很重要的的內(nèi)容。當然然物業(yè)經(jīng)營管管理是最基本本的，對于物物業(yè)經(jīng)營管理理必須要高標標準。危機管管理對商場相相對更重要，，這種場所的的公眾性非常常突出，任何何一個意外可可能對這個商商場形成致命命的影響。商業(yè)項目最終終是否成功，，影響因素繁繁多，在每個個階段都有特特定的關鍵問問題需要處理理，技術之復復雜性可見一一斑。模擬商業(yè)管理理公司介入：：超市租賃與與建筑設計優(yōu)優(yōu)化，招商先先行與定向開開發(fā)；2作為復復合業(yè)業(yè)態(tài)的的購物物中心心，超超市有有著聚聚集人人氣與與持續(xù)續(xù)經(jīng)營營保障障的雙雙重作作用超級市市場的的進駐駐條件件與工工程界界面息息息相相關，，柱間間距與與樓板板負荷荷、層層高和和消防防要求求都是是超市市考慮慮的重重點因因素；；大潤發(fā)發(fā)（RT-MART））是由由臺灣灣潤泰泰集團團于1997年年創(chuàng)立立的超超市品品牌，，具體體由大大潤發(fā)發(fā)流通通事業(yè)業(yè)股份份有限限公司司負責責經(jīng)營營。截截至2008年年，大大潤發(fā)發(fā)在中中國大大陸開開設有有101家家店，，年實實現(xiàn)銷銷售額額335.67億元元，在在2008年中中國連連鎖百百強榜榜上排排名第第七，，在外外資連連鎖零零售企企業(yè)中中排名名第二二，僅僅次于于家樂樂福。。大潤發(fā)發(fā)已經(jīng)進進駐臨臨汾沃爾瑪瑪已有有意向向，但但是也也必須須入駐駐符合合工程程界面面還有美特好好超市的的進駐駐對于于精品品百貨貨的招招商有有著重重要意意義，，對于于店鋪鋪的銷銷售有有很強強的號號召力力；（我方方具備備招商商代理理能力力）模擬商商業(yè)管管理公公司介介入：：精品品百貨貨主力力店招招商與與建筑筑設計計優(yōu)化化，定定向開開發(fā)；；2主力店是是從美國國傳來的的，英文文叫做ANCHOR。。ANCHOR是什么么意思呢呢？是船船的錨。。一個船船沒有錨錨就飄浮浮不定，，有了錨錨就可以以穩(wěn)定住住船、定定準位置置。如果果一個購購物中心心里面沒沒有主力力店，那那么商場場的定位位就做不不出來。。一般百貨貨店選址址面積都都要3－－4萬以以上（建建筑面積積），這這也是一一個瓶頸頸?，F(xiàn)在在開發(fā)商商招商同同時都面面臨一個個很大的的難題和和矛盾，，就是最最好的位位置一般般都給了了百貨，，占的面面積很大大，百貨貨店的品品類招商商與MALL的的招商相相互搶資資源是避避免不了了的。第第二個問問題，百百貨店給給的租金金比較低低，簽約約租期時時間長，，百貨店店談判難難度是比比較高的的。在國國內(nèi)基本本上一大大半以上上都是以以綜合百百貨為主主。像主主題百貨貨、精品品百貨、、時尚百百貨選擇擇不多。。還有外外資百貨貨進入國國內(nèi)，像像連卡佛佛、新世世界、香香港的恒恒隆、他他們進入入的并不不多，招招商的時時候遇到到很多的的難題（（很多發(fā)發(fā)展商的的項目定定位都是是--國國際頂級級品牌的的百貨，，首先從從定位上上就會形形成--資源緊緊張的競競爭）。。所以發(fā)發(fā)展商在在百貨主主力店招招商上要要考慮仔仔細，財財務上的的預測要要做的很很準確。。（我我方方具具備備招招商商代代理理能能力力））模擬擬商商業(yè)業(yè)管管理理公公司司介介入入：：主主力力店店與與精精品品百百貨貨招招商商與與業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)布布局局要要點點；；2注明明：：對對于于實實際際使使用用面面積積對對建建筑筑設設計計規(guī)規(guī)劃劃有有一一定定的的借借鑒鑒意意義義關于于租租金金數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)采采集集采采用用的的是是一一線線城城市市數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)，，不不具具有有參參考考性性。。各行行業(yè)業(yè)商商戶戶租租金金水水平平及及承承租租面面積積基基本本規(guī)規(guī)律律最高高最低低其次次最小小化妝妝品品、、服服裝裝、、珠珠寶寶、、皮皮具具、、鞋鞋、、鐘鐘表表、、眼眼鏡鏡、、通通信信最大大美食食廣廣場場、、百百貨貨公公司司、、超超市市、、大大型型中中式式酒酒樓樓、、娛娛樂樂中中心心、、電電影影院院電器器、、音音像像、、美美容容中中心心、、家家居居用用品品、、運運動動用用品品、、健健身身中中心心租金金面積積零售售商商鋪鋪特色色主主力力店店大型型主主力力店店2大型型超超市市大大型型主主力力店店，，帶帶動動人人氣氣，，匯匯聚聚人人流流1:租租金金內(nèi)內(nèi)不不含含空空調(diào)調(diào)及及管管理理費費，，其其收收取取標標準準為為32元元/平平方方米米（（建建筑筑面面積積計計））一線線城城市市的一一些些案案例例數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)2大型型超超市市特特征征分分析析*注注：：-簽簽約約年年期期一一般般為為10-15年年，，從從第第三三年年起起開開始始遞遞增增，，幅幅度度不不超超過過5%；；-一一般般采采取取純純租租金金形形式式，，較較少少采采用用抽抽成成的的形形式式。。2主力力百百貨貨特征征分分析析2大型型中中式式酒酒樓樓大大型型主主力力店店*注注:酒酒樓樓簽簽約約年年期期一一般般為為9年年(3+3+3);遞遞增增幅幅度度通通常常不不超超過過10%。。2大型型主主力力店店娛樂樂中中心心、、美美食食廣廣場場、、電電影影院院2大型型主主力力店店承承租租特特征征總總結(jié)結(jié)娛樂、美食、影院大型中式酒樓大型超市百貨公司承租租面面積積遞增增趨趨勢勢娛樂、美食、電影院大型超市大型中式酒樓百貨公司承租租水水平平遞增增趨趨勢勢2大型主主力店店承租租特征征總結(jié)結(jié)百貨公公司———承承租面面積最最大，，承租租水平平最高高，放放在商商場最最佳位位置；；超市———承承租面面積大大，承承租水水平低低，放放至地地下既既可滿滿足面面積需需求，，又可可聚集集人流流，向向上輻輻射；；娛樂、、美食食、電電影院院———承租租能力力最低低，但但能聚聚集人人流，，設置置在商商場高高樓層層，既既能滿滿足面面積需需求，，又可可將人人流引引導上上來，，同時時提升升周邊邊商鋪鋪價值值；大型中中式酒酒樓———承承租水水平低低，要要求面面積大大，但但可提提供消消費者者休憩憩、餐餐飲場場所，，是購購物中中心必必要因因素，，一般般放至至最高高樓層層。2下首層總體承租能能力較低，，一般放在在商場中層層以上，如如3F以上上首層二層特色主力店店承租特征征總結(jié)大型家居用品店電器城健身中心體育運動用品專門店、美容院三層四層五層承租能力高、承