xx代理常州市中天名園項目營銷全攻略haobabashiwo

中天名園項目營銷全攻略版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。我們存在的問題是什么？前期的熱銷為什么沒有能夠得到延續(xù)？營銷診斷Problem?定位問題現(xiàn)場問題推售問題推廣問題價格問題Problem?定位問題現(xiàn)場問題推售問題推廣問題價格問題城南中央?yún)^(qū)，魅力生活城關(guān)于城南中央?yún)^(qū)：項目所處的武進(jìn)中心區(qū)的發(fā)展方向是朝南，項目所處的區(qū)域為老城區(qū)的邊緣，客戶是不是認(rèn)同城南中央?yún)^(qū)值得商榷！關(guān)于魅力生活城：沒有作具體詮釋，沒有具體支撐！世聯(lián)認(rèn)為：我們的定位偏離了方向，需要回到正確的軌道上來。Solution定位問題現(xiàn)場問題推售問題推廣問題價格問題區(qū)域?qū)傩裕禾幱诔Ｖ莸轿溥M(jìn)的門戶位置，距離常州市區(qū)較近金南翼門戶客戶特點：中小私營業(yè)主，社會地位不高，經(jīng)商多年小有成就，不是特別認(rèn)可自己的生活，希望自己得到社會的認(rèn)可，向往尊貴的生活。比較重視孩子的教育，希望他們將來更有“出息”。公務(wù)員，當(dāng)?shù)氐纳鐣匚槐容^高，從事的職業(yè)比較受認(rèn)可，他們內(nèi)心深處也覺得自己比普通人高一等新上層典范Problem?定位問題現(xiàn)場問題推售問題推廣問題價格問題調(diào)性問題功能布置問題氛圍營造問題營銷隊伍問題

整個售樓處給人的感覺：項目是濱海的、現(xiàn)代的、小規(guī)模、面向年輕人的樓盤，顏色和裝飾過于硬朗。

功能布置劃分不清，過于分散：洽談區(qū)域過于分散，簽約/洽談不分

售樓處較為冷清，沒有特意去營造熱烈的銷售氛圍

專業(yè)度不夠，管理制度不健全，培訓(xùn)等缺失

洽談和區(qū)域沒有明顯分開現(xiàn)代的風(fēng)格、硬朗的裝飾冷色調(diào)/藍(lán)色濱海風(fēng)格Solution定位問題現(xiàn)場問題推售問題推廣問題價格問題解決方案外部展示：1增加導(dǎo)視，加設(shè)標(biāo)識2加設(shè)展板和看板，增強(qiáng)視覺沖擊3施工主體加設(shè)綠網(wǎng)和標(biāo)示內(nèi)部展示：1功能分區(qū)調(diào)整與整合2通過軟裝飾、顏色等的調(diào)整使售樓處和樣板房調(diào)性變掉具體見《中天名園整改意見》Problem?定位問題現(xiàn)場問題推售問題推廣問題價格問題問題一：性價比高的產(chǎn)品帶動其它產(chǎn)品的策略存在問題。問題二：不同層級產(chǎn)品同時推售存在問題。從戶型統(tǒng)計表中可以看出，性價比最高的創(chuàng)新產(chǎn)品夾層只占30%（套數(shù)）樓號戶型面積（m2）套數(shù)（套）所占比例（％）1－3號樓（夾層）A1982830%A29822B19762B297484－6號樓（小高層）C113336%D12413225%E129336%7－9號樓（高層）F1589017%10-19號疊拼（疊拼）A2022016%B18520C20620D18820雖然夾夾層產(chǎn)產(chǎn)品熱熱銷，，但沒沒有真真正帶帶動起起其它它產(chǎn)品品的銷銷售Solution定位問問題現(xiàn)場問問題推售問問題推廣問問題價格問問題解決方方案：：1主推6號和和9號號樓，，其它它的分分批包包裝解解決2疊拼、、1-3號號樓頂頂層閣閣樓暫暫時不不推3等6、、9號號樓推推出一一段時時間后后對1-2層進(jìn)進(jìn)行優(yōu)優(yōu)惠性性推售售123456789Problem?定位問問題現(xiàn)場問問題推售問問題推廣問問題價格問問題問題一一：用用創(chuàng)新新來涵涵蓋所所有的的產(chǎn)品品存在在問題題。問題二二：推推廣語語比較較虛，，客戶戶不認(rèn)認(rèn)同。。問題三三：產(chǎn)產(chǎn)品力力分散散，過過于突突出夾夾層；；亮點點分散散，沒沒有整整合/拔高高問題四四：推推廣渠渠道有有限（（主要要是報報版、、路旗旗和DM））Solution定位問問題現(xiàn)場問問題推售問問題推廣問問題價格問問題解決方方案：：1重新整整合推推廣語語2強(qiáng)勢營營銷策策略搶占門門戶干干道搶占核核心商商圈搶占第第一眼眼球人民中中路人民東東路降子北北路中天名名園定安路路樂購核心商商圈門戶大大道常漕路路第一眼眼球Solution定位問問題現(xiàn)場問問題推售問題題推廣問題題價格問題題營銷活動動事件提升知名名度提升美譽(yù)譽(yù)度樂購分展展場、套套袋元旦前直直郵報版（形形象+6號和9號樓的的銷售））交易市場場的派單單異國風(fēng)情情周（提提高人氣氣）名流酒會會（產(chǎn)品品鑒賞會會）名流館（（展示與與高科技技融合的的未來生生活）家庭生活活寫真Problem?定位問題題現(xiàn)場問題題推售問題題推廣問題題價格問題題問題一：：2樓比比1樓價價格高問題二：：2樓與與3樓價價格差太太小問題三：：4-6號樓頂頂層銷售售好，但但價格低低問題四：：4號樓樓甲單元元02和和乙單元元01定定價較低低問題五：：4-6號樓定定價一致致有問題題問題六：：7-9號樓沒沒有考慮慮視線跳跳差小高層和和高層開開花順序序4號樓丙單元乙單元甲單元0201020102012364222163205055671918626937261361668542556354442244029489288323845663341034727443715149525537號樓593073360315841152141701817123976511612747463657111098765432116151413121110987654321說明：4號樓和和7號樓樓是同一一批推出出的，一一起比較較比較有有意義，，我們在在圖中標(biāo)標(biāo)出其開開花順序序我們發(fā)現(xiàn)現(xiàn)：1高層比比較受歡歡迎2東邊比比西邊受受歡迎6#樓丙單元乙單元甲單元02室01室02室01室02室01室11層-307-306-307-306-306-30610層1819191919199層1919191919188層1819191819197層1919191919196層1819191919195層3837363737374層5656565656563層5656575656562層3611211137110371層0000006#樓丙單元乙單元甲單元02室01室02室01室02室01室11層1711151113010層171215111309層161115111308層171115111307層161115111306層171115111305層161115111304層171214111303層161214111302層171115111301層-591289-62203樓層差朝向差我們發(fā)現(xiàn)現(xiàn)：小高高層樓層層差在低低層區(qū)域域為36-57元，6層以上上為18-19元同時我們們發(fā)現(xiàn)：：2樓價價格比1樓價格格高，不不符合其其它市場場的一般般規(guī)律，，在本區(qū)區(qū)域的情情況還要要進(jìn)一步步論證朝向差除除甲單元元差額比比較大外外（也只只有130元）），其它它基本在在11-17元元之間9#樓甲單元甲單元層差

極差

16層

25015層-255-25525014層191925013層191925012層191925011層191925010層19192509層19192508層19192507層19192506層19192505層19192504層38382503層38382502層38382501層

高層的層層差在低低層的時時候只有有38元元，5層層以上只只有19元，朝朝向差更更只有250平平米。同同時并沒沒有考慮慮視線跳跳差據(jù)統(tǒng)計，，朝向差差價一般般占均價價的10%-20%，，同時我我們調(diào)查查發(fā)現(xiàn)：：陽湖名名城的樓樓層差價價為60元左右右。無論論從哪方方面來看看，我們們的差價價都屬于于比較低低的。Solution定位問題題現(xiàn)場問題題推售問題題推廣問題題價格問題題解決方案案：重新新制定價價格表1提高1樓樓價格降降低2樓樓價格2提高4-6頂層層價格3提高樓層層差價4對4號樓樓部分較較好的單單元提價價5拉開7-9號樓樓朝相差差6考慮7-9號樓樓視線跳跳差賣點分析析賣點體系系：區(qū)域：常州的一一體兩翼翼發(fā)展，，城南是是為了常常州高尚尚住宅的的積聚地地。配套：鬲鬲湖、太太湖灣、、淹城森森林公園園；樂購購商業(yè)；；星辰小小學(xué)、湖湖溏小學(xué)學(xué)、武進(jìn)進(jìn)高級中中學(xué)；車車行十分分鐘到常常州市區(qū)區(qū)。規(guī)劃理念念：低密度規(guī)規(guī)劃、多多種物業(yè)業(yè)形態(tài)、、地面無無車位設(shè)設(shè)計；疊疊加使社社區(qū)空間間更加開開闊、內(nèi)內(nèi)循環(huán)式式社區(qū)交交通系統(tǒng)統(tǒng)，100％汽汽車入庫庫、人車車分流，，社區(qū)內(nèi)內(nèi)交通更更加安全全。建筑：圓點式高高層等新新穎建筑筑立面設(shè)設(shè)計、建建筑視線線靈動飄飄逸。景觀：著名景觀觀設(shè)計公公司L&A奧雅雅設(shè)計，，半坡、、流水、、樹語、、奇石怡怡然山水水情境。。高科技應(yīng)應(yīng)用：無齒輪觀觀景電梯梯，低能能耗低公公攤；超超大規(guī)模模雙車道道地下車車庫；高高檔面磚磚；雨水水回收再再凈化系系統(tǒng)。戶型亮點點：入戶花園園；躍層層；側(cè)陽陽臺；雙雙景觀陽陽臺；主主臥套房房設(shè)計；；步入式式凸窗。。區(qū)域：門門戶是要要道金南翼：：常州一體體兩翼的的發(fā)展規(guī)規(guī)劃，本本項目就就位于其其中的金金南翼區(qū)區(qū)位；門戶：門戶是咽咽喉，本本項目是是位于從從市區(qū)通通往金南南翼的咽咽喉之地地；配套：三重配套套體系———離市市區(qū)更近近，擁有有市區(qū)的的大配套套、區(qū)域域商圈配配套和社社區(qū)配套套規(guī)劃理念念：更多多空間，，更廣闊闊視野，，更安全全和悠閑閑的生活活空間優(yōu)美外觀觀：多種物業(yè)業(yè)組合，，錯落有有致，形形成優(yōu)美美的天際際線；廣闊視野野：位于全區(qū)區(qū)中央的的疊拼別別墅組團(tuán)團(tuán)使社區(qū)區(qū)空間更更顯開闊闊；安全和悠悠閑：內(nèi)循環(huán)式式社區(qū)交交通體系系，實現(xiàn)現(xiàn)人車分分流和100％％汽車入入庫，社社區(qū)道路路暢通無無阻，營營造更安安全和悠悠閑的生生活空間間。源自著名名規(guī)劃設(shè)設(shè)計公司司聯(lián)創(chuàng)國國際的設(shè)設(shè)計建筑：體體現(xiàn)立面面的美觀觀和注重重人與自自然的融融合氣派立面面：造型設(shè)計計靈感來來源于建建筑師對對陽光，，快樂與與健康生活的美美好祝愿愿多陽臺設(shè)設(shè)計仍保保持立面面的美觀觀和氣派派；人與自然然的融合合：入戶花園園的庭院院體驗；；270度度觀景陽陽臺設(shè)計計，與戶戶外的美美景互動動；圓點式高高層，圓圓潤立面面，更廣廣闊視野野，體現(xiàn)人與自自然的交交流………源自著名名建筑設(shè)設(shè)計公司司美國OAP事事務(wù)所的的手筆景觀：““健康康、自我我”的生生活體驗驗從進(jìn)小小區(qū)的那那一刻起起居住生活活與社區(qū)區(qū)活動緊緊密的融融合在一一起，共共同塑造造出和諧諧而且生生機(jī)勃勃勃的景觀觀環(huán)境以不同的的花園、、水景、、水池、、草坪、、雕塑和和小山丘丘等等來來表現(xiàn)不不同的空空間感、、公共區(qū)區(qū)域以及及適合不不同年齡齡階段的的家庭娛娛樂和休休閑活動動空間為鄰里間間的溝通通交流提提供充足足的活動動場所，，塑造自自由、自自立、互互動的社社區(qū)生活活空間在高科技技中居住住無齒輪觀觀景電梯梯，低能能耗低公公攤；超大規(guī)模模雙車道道地下車車庫；高檔面磚磚；雨水回收收再凈化化系統(tǒng)在名流館館中展示示高科技技給居住住帶來的的每個方方便和好好處，切切身細(xì)節(jié)節(jié)體驗。。戶型亮點點統(tǒng)計：：D戶型型，3房房2廳2衛(wèi)，124M2——無可可比擬的的舒適性性居住體體驗設(shè)計入戶戶花園主臥設(shè)計計步入式式凸窗半開放式式陽臺可可以增加加晾曬衣衣物的私私秘性124平平方的小小三房設(shè)設(shè)置兩個個衛(wèi)生間間戶型亮點點統(tǒng)計：：F戶型型，4房房2廳2衛(wèi)，158M2——多處處創(chuàng)新，，從每個個細(xì)節(jié)增增添舒適適性和尊尊貴感設(shè)計入戶戶花園，，顯示尊尊貴和情情趣餐廳和客客廳錯層層，功能能分割更更明顯側(cè)陽臺設(shè)設(shè)計，增增加私秘秘性，同同時不干干擾客廳廳采光主臥豪華華套房設(shè)設(shè)計，更更顯舒適適和尊貴貴主臥步入入式衣帽帽間設(shè)計計，功能能更加合合理電梯間的的通道，，保證電電梯間的的采光和和景觀戶型亮點點體系：：空間體現(xiàn)方面D戶型F戶型室外空間采光電梯廳、1梯2戶，全程風(fēng)景感受采光電梯廳，2梯2戶，全程風(fēng)景感受過渡空間入戶花園入戶入戶花園入戶室內(nèi)空間尊貴體面客廳與餐廳的躍層設(shè)計，上下空間功能分配更合理主臥豪華套間設(shè)計細(xì)節(jié)體貼雙衛(wèi)生間設(shè)計，保證私密性儲藏間設(shè)計，更人性化書房設(shè)計陽臺，增添舒適性帶超大陽臺的書房、客廳多功能陽光房側(cè)陽臺設(shè)計，保證客廳采光和私密性主臥270度步入式轉(zhuǎn)角凸窗情趣餐廳、步入式衣帽間、儲藏間設(shè)計，更人性化……情趣餐廳、步入式衣帽間、側(cè)陽臺設(shè)計，保證客廳采光和私密性……D戶型：：無可比擬擬的舒適適，前所所未有的的情趣體體驗F戶型：：未入家門門就開始始的豪華華享受全攻略產(chǎn)品全攻攻略營銷全攻攻略金南翼門門戶新新上層層典范規(guī)劃攻略專家攻略戶型攻略景觀攻略高科技攻略展示攻略推廣攻略資料攻略事件攻略專家攻略略發(fā)展商：中鋼地產(chǎn)專家筑家家的典范規(guī)劃設(shè)計：聯(lián)創(chuàng)國際建筑設(shè)計：美國OAP園林設(shè)計：加拿大奧雅營銷顧問：世聯(lián)地產(chǎn)規(guī)劃攻略略社區(qū)升級級的典范23萬建建筑面積積，低密密度規(guī)劃劃；復(fù)合型大大社區(qū)，，強(qiáng)調(diào)資資源共享享；中央疊拼拼別墅規(guī)規(guī)劃，使使社區(qū)空空間更加開開闊而富富于品質(zhì)質(zhì)景觀攻略略整體方面面尊貴之旅旅的典范中觀方面面小的方面面三彎、兩岸、一主軸“3+4”：3個水景景廣場＋4個水水岸驛站站8個宅間景觀點“三灣””“兩岸””“一主軸”整體：三條彎道景景觀、水景的的兩岸景觀和和入社區(qū)的一一條主軸中觀：3個水景廣廣場＋4個小小的水岸節(jié)點點小的方面：八個宅間景景觀節(jié)點戶型攻略D戶型：124M2戶型升級的9大標(biāo)準(zhǔn)典范F戶型：158M2圓點式，流線線型設(shè)計觀光電梯廳，，家門口的好好心情入戶花園，先先到花園后進(jìn)進(jìn)家門小躍式，合理理功能分區(qū)豪華主人房270度弧形形觀景陽臺由休閑小天地地的主人房270度落地地窗雙功能陽臺采光電梯廳，，全程景觀享享受花園入戶，先先道花園后進(jìn)進(jìn)家門雙衛(wèi)設(shè)計，私私密性的貼身身關(guān)懷帶陽臺書房，，讓書房充滿滿情趣側(cè)陽臺設(shè)計，，保證客廳采采光情趣餐廳，把把好心情帶上上餐桌獨(dú)特儲藏室，，儲藏生活的的家什步入式衣帽間間高科技攻略科學(xué)筑家的典范無齒輪觀景電梯，低能耗、低公攤面積、更提供無噪音的生活環(huán)境超大規(guī)模雙車道地下車庫，順利實現(xiàn)人車分流，小區(qū)的人行交通更安全高檔寫字樓面磚，具有自潔功能，保持長久立面干凈和不退色雨水回收再凈化系統(tǒng)，收集雨水，凈化后給小區(qū)景觀和植物供水，潔凈并節(jié)約成本全攻略產(chǎn)品全攻略營銷全攻略金南翼門戶新新上層典典范規(guī)劃攻略專家攻略戶型攻略景觀攻略高科技攻略展示攻略推廣攻略資料攻略事件攻略推廣攻略宣言型直銷型路旗+廣告牌牌分展場、直郵郵、車體、電臺、樓樓棟條幅、酒樓形象加銷售信息（武進(jìn)日報）雙效型宣言宣言+銷售銷售事件攻略聚焦型熱場型開門紅系列(品茗會)紅酒/咖啡/雪茄合家歡全家游園會/歡樂寫真集、歡樂家庭庭宴異國風(fēng)情（批批薩/肯德基/圣圣誕老人）DIY系列（（蛋糕/巧克力/手手工坊）才藝會經(jīng)濟(jì)論壇新年音樂會典范酒會假日攻略兒童攻略展示攻略外部氛圍內(nèi)部氛圍調(diào)性；功能分分區(qū)；公示（榮譽(yù)、進(jìn)度度、證書）；；區(qū)域地位與配套套展示板；咖咖啡的氣息圍墻色調(diào)、廣廣場導(dǎo)示、停車場場導(dǎo)示、工程進(jìn)度、、人民東路/常漕路路導(dǎo)示資料攻略形象樓書產(chǎn)品集《典范》《上層標(biāo)準(zhǔn)》》9、靜靜夜夜四四無無鄰鄰，，荒荒居居舊舊業(yè)業(yè)貧貧。。。。1月月-231月月-23Sunday,January1,202310、雨中黃葉樹樹，燈下白頭頭人。。14:57:1914:57:1914:571/1/20232:57:19PM11、以我獨(dú)沈沈久，愧君君相見頻。。。1月-2314:57:1914:57Jan-2301-Jan-2312、故故人人江江海海別別，，幾幾度度隔隔山山川川。。。。14:57:1914:57:1914:57Sunday,January1,202313、乍乍見見翻翻疑疑夢夢，，相相悲悲各各問問年年。。。。1月月-231月月-2314:57:1914:57:19January1,202314、他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生白白發(fā)，，舊國國見青青山。。。01一一月月20232:57:19下下午14:57:191月-2315、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。一月232:57下下午1月-2314:57January1,202316、行行動動出出成成果果，，工工作作出出財財富富。。。。2023/1/114:57:1914:57:1901January202317、做前，能夠夠環(huán)視四周；；做時，你只只能或者最好好沿著以腳為為起點的射線線向前。。2:57:19下午2:57下下午14:57:191月-239、沒有失敗，，只有暫時停停止成功！。。1月-231月-23Sunday,January1,202310、很多事情情努力了未未必有結(jié)果果，但是不不努力卻什什么改變也也沒有。。。14:57:1914:57:1914:571/1/20232:57:19PM11、成功就是是日復(fù)一日日那一點點點小小努力力的積累。。。1月-2314:57:1914:57Jan-2301-Jan-2312、世間成事事，不求其其絕對圓滿滿，留一份份不足，可可得無限完完美。。14:57:1914:57:1914:57Sunday,January1,202313、不知知香積積寺，，數(shù)里里入云云峰。。。1月-231月-2314:57:1914:57:19January1,202314、意志堅強(qiáng)的的人能把世界界放在手中像像泥塊一樣任任意揉捏。01一月20232:57:19下午14:57:191月-2315、楚楚塞塞三三湘湘接接，，荊荊門門九九派派通通。。。。。。一月月232:57下下午午1月月-2314:57January1,202316、少少年年十十五五二二十十時時，，步步行行奪奪得得胡