XX中心項(xiàng)目銷售思路初次提報(bào)

望京銳創(chuàng)中心項(xiàng)目

銷售思路初次溝通2007.12概述第一章：望京區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀第二章：望京區(qū)域辦公物業(yè)需求情況第三章：望京區(qū)域發(fā)展展望第四章：對(duì)于本案操作及銷售主要思路第五章:營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)及客戶資源優(yōu)勢(shì)第一章：望京區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀

望京基礎(chǔ)設(shè)施日益完善：隨著望京西路、湖光中街道路規(guī)劃建設(shè)，阜通西大街沿線建設(shè)，花家地南街、花家地街與京順路進(jìn)出望京地區(qū)入口的改造，望京地區(qū)道路網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃的完善，以及占地9.8萬公頃的體育公園建成，京順路兩側(cè)的近千米綠化帶建設(shè)，道路等市政設(shè)施的配套完善，使得眾多國(guó)際知名跨國(guó)公司落戶望京科技園區(qū)。

望京產(chǎn)業(yè)發(fā)展已頗具規(guī)模愛立信中國(guó)研發(fā)總院以及愛立信中國(guó)地區(qū)總部、摩托羅拉園區(qū)以及摩托羅拉研發(fā)中心、德國(guó)西門子公司、加拿大著名電信設(shè)備供應(yīng)商北電網(wǎng)絡(luò)大中國(guó)區(qū)總部和北電網(wǎng)絡(luò)研發(fā)中心、松下部品有限公司、LG研發(fā)中心、北方電信等跨國(guó)高科技企業(yè)聚集，使望京五環(huán)產(chǎn)業(yè)帶初具雛形，產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)不僅將改變望京的現(xiàn)狀，而這些企業(yè)帶來更多的高素質(zhì)人才將在這里工作居住，使區(qū)域內(nèi)人口素質(zhì)進(jìn)一步提升。幾大巨頭齊聚望京，給望京注入高科技血液的同時(shí)，還將輻射亞運(yùn)村商圈，連通望京和亞北商圈產(chǎn)業(yè)帶。1、望京區(qū)域的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及產(chǎn)業(yè)發(fā)展概況 望京基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，道路改善，吸引了眾多國(guó)際企業(yè)進(jìn)駐，加快了望京的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的形成，加速了望京國(guó)際化進(jìn)程，增強(qiáng)了望京對(duì)北京的影響力。望京區(qū)域道路交通示意圖2、望京人口狀況描述望京區(qū)域規(guī)劃總居住人口為33萬人，現(xiàn)常住人口近２０萬人，外籍人士占常住人口的１/３。目前該區(qū)域內(nèi)居民的大體構(gòu)成，首先是原來廣營(yíng)鄉(xiāng)的農(nóng)轉(zhuǎn)非形成的城市人口，約有3萬，占10%強(qiáng)；其次是在城市拆遷改造過程中安置的城市人口，此類人以當(dāng)年的工薪階層中的中低收入者為多數(shù)，占了社區(qū)中的20%左右；再者是在望京區(qū)域發(fā)展過程中，伴隨著高檔社區(qū)的開發(fā)建設(shè)，而不斷涌入的中高收入人群，以及以韓國(guó)商民為代表的國(guó)際居民組成的，這部份居民約占整個(gè)社區(qū)居民的65%左右。今后望京的居住人群將以城市中高收入者為主體，這類人群有著很強(qiáng)的消費(fèi)能力。有資料調(diào)查望京區(qū)域內(nèi)每百戶平均擁有３０輛私家車，是北京市平均水平的７倍。 隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，望京人口結(jié)構(gòu)發(fā)生了根本性改變，常住人口中，65%為高端人群。類別拆遷安置人員中高收入人群外籍人士農(nóng)轉(zhuǎn)非數(shù)據(jù)6萬人12萬人6.5萬人3萬人3、望京區(qū)域的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)電子城科技園位于朝陽(yáng)區(qū)酒仙橋-望京地區(qū)，占地10.5平方公里。園區(qū)以首都機(jī)場(chǎng)高速路為界分為東、西兩部分。其中，電子城西區(qū)的范圍是東至溪陽(yáng)東路、京包鐵路，西至廣順北大街、利澤東二路，南至京順路溪陽(yáng)東路、望京東路，北至望和鐵路，泛指望京區(qū)域；電子城科技園以電子信息業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，同時(shí)發(fā)展與其配套的相關(guān)產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)。重點(diǎn)發(fā)展現(xiàn)代通信產(chǎn)品、數(shù)字視聽產(chǎn)品、計(jì)算機(jī)、軟件和顯示器、新型電子元器件。電子城西區(qū)以跨國(guó)公司研發(fā)中心、公司總部、留學(xué)人員創(chuàng)業(yè)園、孵化基地為主。國(guó)際大品牌的進(jìn)駐，帶動(dòng)了大量的服務(wù)性中小企業(yè)的進(jìn)駐，為望京寫字樓市場(chǎng)帶來了春天。 中關(guān)村電子城產(chǎn)業(yè)園區(qū)的定位，為望京的未來確立了新的藍(lán)圖，其中電子城西區(qū)400多家國(guó)際高新技術(shù)企業(yè)的進(jìn)駐，為望京帶來了大量的商業(yè)機(jī)會(huì)和就業(yè)機(jī)會(huì)。圖例顏色注明：圈起部分為電子城規(guī)劃用地范圍，其中灰色：工業(yè)用地，土黃色：居住用地，紅色：商業(yè)金融用地，綠色：綠地，其他略。望京酒仙橋區(qū)域用地規(guī)劃圖4、望京房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r

望京占地860公頃，總建筑面積1000萬平方米，規(guī)模等同老北京城區(qū)面積的1/2；比歐洲袖珍國(guó)家摩納哥的國(guó)土面積多出３倍。望京地區(qū)以北小河劃分南北兩段，北部地區(qū)為工業(yè)經(jīng)濟(jì)區(qū)，南部地區(qū)為住宅區(qū)。規(guī)劃居住人口33萬，是目前北京市規(guī)模最大的住宅小區(qū)。目前望京在售項(xiàng)目供給量近200萬平方米，項(xiàng)目普遍以中小規(guī)模為主。望京開發(fā)面積達(dá)超過開發(fā)總面積的85%，在建面積約占總面積的10%，規(guī)劃中還有的建筑面積約占總面積的5%。，目前望京區(qū)域的住宅、商業(yè)物業(yè)、寫字樓三大市場(chǎng)呈如下趨勢(shì)：望京住宅市場(chǎng)場(chǎng)現(xiàn)狀概述：：大量的租客資資源保證了住住宅供需平穩(wěn)穩(wěn)，產(chǎn)品規(guī)劃劃差異化明顯顯，產(chǎn)品特征征更為明顯。。雙低成為優(yōu)勢(shì)勢(shì)賣點(diǎn)吸引廣廣大居民，人人口密度低、、容積率低，，居住舒適度度成為凸顯競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的一一個(gè)籌碼。針對(duì)中輕年客客戶群需求，，預(yù)計(jì)未來將將有不少主打打小戶型的項(xiàng)項(xiàng)目，出現(xiàn)酒酒店式公寓等等適于投資的的戶型。而大部分項(xiàng)目目仍以兩居、、三居為主力力戶型，面積積適中，走實(shí)實(shí)用型路線。。望京商業(yè)物業(yè)業(yè)現(xiàn)狀概述：：近幾年來商業(yè)業(yè)飛速的發(fā)展展，目前已投投入使用的大大體量商業(yè)約約為36萬平平米，已基本本能夠滿足區(qū)區(qū)域內(nèi)居民的的需求。而在未來幾年年中，還有近近百萬平米左左右的商業(yè)陸陸續(xù)建成并投投入使用，這這將使區(qū)域內(nèi)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)更為為激烈。望京辦公物業(yè)業(yè)現(xiàn)狀概述：：有限的供應(yīng)量量，大部分項(xiàng)項(xiàng)目只租不售售，純寫字樓樓市場(chǎng)放量明明顯不足，而而產(chǎn)業(yè)發(fā)展所所產(chǎn)生的需求求使望京區(qū)域域的辦公物業(yè)業(yè)供應(yīng)產(chǎn)生了了龐大的缺口口。第二章：望京京區(qū)域辦公物物業(yè)需求情況況1、望京區(qū)域域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分分析望京區(qū)域可開開發(fā)土地僅余余5%左右，，之前的土地地開發(fā)根據(jù)規(guī)規(guī)劃已基本落落實(shí)，但大量量沒有明確具具體使用用途途的綜合用地地被大部作為為商業(yè)開發(fā)，，從而造成了了未來幾年望望京區(qū)域大量量商業(yè)集中上上市的局面，，因此建議土土地開發(fā)應(yīng)根根據(jù)市場(chǎng)需求求進(jìn)行，應(yīng)根根據(jù)區(qū)域內(nèi)的的產(chǎn)業(yè)配套需需求加以合理理的利用。電子產(chǎn)業(yè)是望望京區(qū)域的支支柱產(chǎn)業(yè)從1994年年到現(xiàn)在,望望京的規(guī)劃雖雖然在局部上上有所調(diào)整,但是主要內(nèi)內(nèi)容沒有變。。規(guī)劃中的望望京邊緣集團(tuán)團(tuán)由望京新區(qū)區(qū)、望京工業(yè)業(yè)開發(fā)區(qū)和來來廣營(yíng)貨流中中心三部分組組成，在望京京新興產(chǎn)業(yè)開開發(fā)區(qū)內(nèi)建設(shè)設(shè)望京商業(yè)中中心和望京高高科技創(chuàng)業(yè)園園，類似中關(guān)關(guān)村政策，吸吸引海外回國(guó)國(guó)人員創(chuàng)業(yè)和和新興產(chǎn)業(yè)特特別是高科技技企業(yè)的進(jìn)入入。產(chǎn)業(yè)區(qū)總總體規(guī)劃面積積達(dá)8平方公公里，是一個(gè)個(gè)集高新技術(shù)術(shù)產(chǎn)業(yè)、科研研、教育、居居住、文化為為一體的新興興綜合高科技技園區(qū)。望京區(qū)域主要要以第二、三三產(chǎn)業(yè)為主，，其中第二產(chǎn)產(chǎn)業(yè)又以北京京電子城科技技園為龍頭形形成區(qū)域內(nèi)的的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。。2004年5月31日，，隨著北京奧奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)重點(diǎn)點(diǎn)推介項(xiàng)目———加拿大北北電網(wǎng)絡(luò)中心心，在望京中中關(guān)村電子城城科技園的正正式破土動(dòng)工工，世界500強(qiáng)企業(yè)紛紛紛把視線轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)向望京，摩摩托羅拉、三三星、西門子子、松下、LG等跨國(guó)企企業(yè)紛至沓來來。隨著2007年6月月19日大唐唐控股、恒基基偉業(yè)和翔鷹鷹投資在望京京與中關(guān)村電電子城西區(qū)簽簽約在望京科科技園建設(shè)其其產(chǎn)業(yè)園和總總部基地，作作為朝陽(yáng)區(qū)三三大功能區(qū)之之一的電子城城西區(qū)目前已已經(jīng)入駐知名名企業(yè)達(dá)401家。文化產(chǎn)業(yè)集群群發(fā)展形成產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈作為亞洲最大大的人居社區(qū)區(qū)，文化產(chǎn)業(yè)業(yè)也正在逐漸漸成為望京區(qū)區(qū)域經(jīng)濟(jì)中可可與電子科技技一爭(zhēng)長(zhǎng)短的的GDP新增增長(zhǎng)力量。經(jīng)經(jīng)過十余年的的開發(fā)，望京京居住人口已已近30萬，，其中年齡在在20—40歲之間的中中青年占73%。這部分分人不僅對(duì)文文化藝術(shù)有著著更強(qiáng)的需求求，同時(shí)也具具有很強(qiáng)的消消費(fèi)能力。1995年中中央美術(shù)學(xué)院院由東城區(qū)遷遷至朝陽(yáng)區(qū)酒酒仙橋中轉(zhuǎn)，，以此為契機(jī)機(jī)，北京的傳傳統(tǒng)文化區(qū)域域產(chǎn)生變動(dòng)，，798更成成為國(guó)際知名名文化藝術(shù)區(qū)區(qū)，成為北京京市最受關(guān)注注的藝術(shù)名片片。由于中國(guó)北京京的國(guó)際文化化藝術(shù)交往和和藝術(shù)活動(dòng)呈呈幾何級(jí)數(shù)增增長(zhǎng)。中國(guó)藝藝術(shù)參與國(guó)際際展示日益頻頻繁，導(dǎo)致中中國(guó)藝術(shù)熱在在世界形成，，也吸引大批批國(guó)際藝術(shù)家家及藝術(shù)機(jī)構(gòu)構(gòu)、藝術(shù)營(yíng)運(yùn)運(yùn)者，進(jìn)入北北京望京及周周邊地區(qū)，一一個(gè)具有國(guó)際際水準(zhǔn)，更具具有中國(guó)特色色，又充滿了了北京新文化化氣息的藝術(shù)術(shù)大區(qū)已逐漸漸成熟。甚至至有專家預(yù)測(cè)測(cè)，一個(gè)世界界文化藝術(shù)發(fā)發(fā)動(dòng)機(jī)正在北北京東部———望京形成，，同時(shí)也大大大帶動(dòng)了周邊邊文化藝術(shù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，，望京未來的的文化產(chǎn)值不不可估量。整合文化資源源，建立人文文建制的藝術(shù)術(shù)園區(qū)，形成成跨國(guó)跨地域域的文化對(duì)接接、交流平臺(tái)臺(tái)，已經(jīng)成為為望京區(qū)域文文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展展的必然趨勢(shì)勢(shì)。2、產(chǎn)業(yè)鏈帶帶動(dòng)小套型辦辦公物業(yè)的市市場(chǎng)需求望京區(qū)域內(nèi)的的產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶帶動(dòng)了位于產(chǎn)產(chǎn)業(yè)下游的小小型服務(wù)性公公司在望京區(qū)區(qū)域聚集，以以電子城西區(qū)區(qū)為例，隨著著今年6月19日大唐控控股、恒基偉偉業(yè)和翔鷹投投資在望京與與中關(guān)村電子子城西區(qū)簽約約在望京科技技園建設(shè)其產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園和總部部基地，作為為朝陽(yáng)區(qū)三大大功能區(qū)之一一的電子城西西區(qū)目前已經(jīng)經(jīng)入駐知名企企業(yè)達(dá)401家，其中不不乏北電網(wǎng)絡(luò)絡(luò)、摩托羅拉拉、三星、西西門子等國(guó)際際五百?gòu)?qiáng)企業(yè)業(yè)。位于這些企業(yè)業(yè)下游的廣告告、公關(guān)、軟軟件開發(fā)、展展覽展示、外外地企業(yè)駐京京辦事處、商商貿(mào)、科技、、咨詢、物流流等小型服務(wù)務(wù)性企業(yè)近萬萬家，平均每每個(gè)大型企業(yè)業(yè)的服務(wù)型合合作公司近30家，產(chǎn)業(yè)業(yè)聚合力由此此可見。望京區(qū)域?qū)懽肿謽枪┝空{(diào)查查為電子城西區(qū)區(qū)企業(yè)服務(wù)的的近萬家小企企業(yè)在望京區(qū)區(qū)域形成了龐龐大的辦公物物業(yè)需求，假假設(shè)這些服務(wù)務(wù)型企業(yè)所需需的辦公場(chǎng)所所平均為90平米，那么么僅電子城西西區(qū)所需要的的配套小辦公公戶型就接近近90萬平米米。另外成長(zhǎng)中的的文化產(chǎn)業(yè)鏈鏈對(duì)小型辦公公物業(yè)的需求求也日益增加加，而望京區(qū)區(qū)域內(nèi)的辦公公物業(yè)供量明明顯存在缺口口。據(jù)調(diào)查，，望京現(xiàn)有辦辦公物業(yè)不足足24萬平米米，具體如下下：葉青大廈愛慕大廈洛娃科技大廈望京大廈博泰大廈卷石天地望京區(qū)域現(xiàn)有有辦公物業(yè)調(diào)調(diào)查表項(xiàng)目名稱總建面（萬平米）主要租賃客戶葉青大廈5西門子培訓(xùn)中心、鼎橋通訊TD正匯科技大廈1.8中辰大廈1.7眾運(yùn)科技大廈2愛慕大廈2.1愛慕自用60%面積洛娃科技大廈1.5洛娃自用70%面積博泰大廈2.4路橋集團(tuán)、銀科博星科技、好萊塢影業(yè)集團(tuán)、北斗律師事務(wù)所望京大廈3.4西門子、明基研發(fā)中心占用了70％以上面積四強(qiáng)寫字樓0.5卷石天地5合計(jì)23.5萬望京區(qū)域目前前寫字樓供應(yīng)應(yīng)情況約為23.5萬平平米，遠(yuǎn)不能能滿足服務(wù)型型企業(yè)的辦公公需求，另外外現(xiàn)有的辦公公物業(yè)戶型多多為200——600平米米左右，且戶戶型面積偏大大，不適宜中中小企業(yè)的需需要。望京區(qū)域在建建辦公物業(yè)調(diào)調(diào)查未來幾年，部部分在建辦公公項(xiàng)目將陸續(xù)續(xù)投入使用，，總量約為33萬平米，，可略為緩解解區(qū)域內(nèi)對(duì)辦辦公物業(yè)的需需求情況，但但對(duì)于日益發(fā)發(fā)展的電子科科技產(chǎn)業(yè)鏈和和文化產(chǎn)業(yè)鏈鏈來說依然杯杯水車薪。望京區(qū)域在建建辦公物業(yè)調(diào)調(diào)查表項(xiàng)目名稱位置在建寫字樓建面嘉美風(fēng)尚望京新城B1區(qū)約4萬平米方恒國(guó)際中心望京阜通東大街與望京街交匯處東南角寫字樓為2.8萬融科橄欖城望京A2區(qū)5.4萬東亞望京中心廣順南大街與阜通西大街交匯處6.7萬博雅國(guó)際北五環(huán)與廣順大街交匯處東南約3萬平米悠樂匯廣順南大街和阜通東大街交界處11萬平米合計(jì)32.9萬平米望京現(xiàn)有寫字字樓與在建寫寫字樓總量約約為56.4萬平米，只只能滿足區(qū)域域內(nèi)50%的的辦公需求。。這就造成了了一大部分的的服務(wù)型企業(yè)業(yè)游離在望京京以外的區(qū)域域辦公，增加加了區(qū)域內(nèi)的的交通壓力；；而另外還有有一部分企業(yè)業(yè)在商住樓或或者民宅內(nèi)辦辦公，這又違違背了國(guó)家““民宅禁商””政策。因此，解決產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中下游游的服務(wù)型企企業(yè)的辦公需需求便成為當(dāng)當(dāng)務(wù)之急。在售小套型辦辦公物業(yè)銷售售情況調(diào)查從現(xiàn)下在售的的小套型辦公公物業(yè)的銷售售情況上也可可以反映出市市場(chǎng)需求：以東亞望京中中心和悠樂會(huì)會(huì)為例，東亞亞望京中心總總建筑面積8萬多平米，，其中30-90平米的的小套型辦公公產(chǎn)品占7萬萬多平米，自自06年12月16日開開盤至今，已已基本售罄，，日均銷售近近400平米米。悠樂匯可售辦辦公物業(yè)共11萬平米，，自06年11月3日開開盤至今，其其中兩棟40-80平米米的小套型辦辦公產(chǎn)品僅余余10套左右右。項(xiàng)目名稱辦公面積售價(jià)開盤時(shí)間銷售情況東亞望京中心7000010000（毛坯）2006.12.16基本售罄悠樂匯11000016800（精裝/毛坯）2006．11.3C、D、E座基本售罄通過東亞望望京中心和和悠樂匯的的銷售情況況，也進(jìn)一一步印證了了小套型辦辦公物業(yè)的的市場(chǎng)需求求龐大，區(qū)區(qū)域內(nèi)小套套型辦公物物業(yè)的稀缺缺也拉升了了現(xiàn)有辦公公物業(yè)的租租賃價(jià)格。。據(jù)悉，葉葉青大廈的的租金現(xiàn)在在大約為4元/平米米/天，作作為乙級(jí)寫寫字樓，如如此高的租租金價(jià)格，，即使CBD區(qū)域也也無法與之之相比。辦公物業(yè)的的高租金導(dǎo)導(dǎo)致中小企企業(yè)的辦公公成本上升升，使其進(jìn)進(jìn)入望京區(qū)區(qū)域的門檻檻上升。綜綜合看來這這并不利于于區(qū)域內(nèi)的的經(jīng)濟(jì)發(fā)展展。小結(jié)結(jié)由于電子科科技產(chǎn)業(yè)鏈鏈和文化產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的成成長(zhǎng)，促進(jìn)進(jìn)了位于產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中下下游的中小小型服務(wù)型型企業(yè)對(duì)辦辦公物業(yè)的的需求，而而望京區(qū)域域內(nèi)已投入入使用和在在建的辦公公物業(yè)面積積總和不足足60萬平平米，只能能滿足約50%的市市場(chǎng)需求。。鑒于區(qū)域域內(nèi)小套型型辦公物業(yè)業(yè)的匱乏，，建議本項(xiàng)項(xiàng)目仍然堅(jiān)堅(jiān)持以市場(chǎng)場(chǎng)為原則,做好投資資辦公物業(yè)業(yè)文章。第三章：望望京區(qū)域的的發(fā)展展望望未來，電子子城科技園園西區(qū)所形形成的電子子科技產(chǎn)業(yè)業(yè)鏈的不斷斷發(fā)展，科科技園內(nèi)大大型企業(yè)陸陸續(xù)進(jìn)駐，，以及文化化產(chǎn)業(yè)的發(fā)發(fā)展，產(chǎn)業(yè)業(yè)聚合力將將更加明顯顯。只要辦公物物業(yè)供應(yīng)充充足，更多多的中小型型服務(wù)公司司將跟隨其其服務(wù)對(duì)象象進(jìn)入望京京區(qū)域，屆屆時(shí)望京、、乃至整個(gè)個(gè)朝陽(yáng)區(qū)的的經(jīng)濟(jì)將呈呈現(xiàn)飛速成成長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)勢(shì)。另外，望京京區(qū)域現(xiàn)有有和在建的的超過130萬平米米的商業(yè)體體量將成為為區(qū)域內(nèi)文文化娛樂行行業(yè)發(fā)展的的承載體，，隨著市場(chǎng)場(chǎng)需求情況況，屆時(shí)商商業(yè)業(yè)態(tài)將將呈多元化化發(fā)展。屆時(shí)的望京京不再單單單只是亞洲洲最大的居居住區(qū)，隨隨著第四使使館區(qū)的建建設(shè)和國(guó)際際企業(yè)的進(jìn)進(jìn)駐，望京京將成為北北京國(guó)際化化分為最濃濃的區(qū)域、、成為CBD、中關(guān)關(guān)村之后，，北京發(fā)展展最為迅猛猛的新商圈圈。第四章：本本案操作及及銷售主要要思路1、項(xiàng)目SWOT分分析優(yōu)勢(shì)：地理位置成成熟，周邊邊配套區(qū)域域較為成熟熟，背靠良良好的大環(huán)環(huán)境；項(xiàng)目目自身硬件件設(shè)施較為為齊全劣勢(shì)：項(xiàng)目目建設(shè)周期期限制威脅：周邊邊同類產(chǎn)品品機(jī)會(huì)：需求求機(jī)會(huì)較為為明顯銷售重點(diǎn)：：統(tǒng)一銷售執(zhí)執(zhí)行，迅速速銷售回款款銷售難點(diǎn)：：未達(dá)入住條條件，解決決客戶渠道道2、本案銷銷售重點(diǎn)及及難點(diǎn)集中統(tǒng)一營(yíng)營(yíng)銷外部推廣和和內(nèi)部渠道道結(jié)合按照前期客客戶狀況進(jìn)進(jìn)行分組整層、半層層、散售相相結(jié)合從上到下進(jìn)進(jìn)行分組劃劃分；上層層部分主要要以大中客客戶為主，，中下層以以散戶為主主采用菜單式式裝修方式式，辦公、、家居自由由隨心3、銷售總總策略4、實(shí)現(xiàn)價(jià)價(jià)格水平入市整體均均價(jià)：15000元元/平方米米（按照目前前時(shí)點(diǎn)，實(shí)實(shí)現(xiàn)銷售狀狀態(tài)）整體實(shí)現(xiàn)均均價(jià)(帶裝裝修):16000元/平方方米5、銷售周周期及回款款銷售范圍：：E7樓，，9-22層銷售面積：：可售14層，單層層可售約2075.56平方方米，面積積29057.84平方米銷售方式：：按照樓層層劃分銷售售，根據(jù)該該類物業(yè)的的銷售特點(diǎn)點(diǎn)，劃分區(qū)區(qū)域銷售，，9-14層散售，，根據(jù)要求求先推9層層，15-20優(yōu)先先半層售，，20-22優(yōu)先整整售銷售周期：：一年銷售時(shí)間：：2008年1月-2009年1月銷售總回款款：約4.7億望京項(xiàng)目操操作內(nèi)容策劃構(gòu)架區(qū)域市場(chǎng)解讀項(xiàng)目分析SWOT分析目標(biāo)客群分析產(chǎn)品建議品牌定位推廣方案案名建議價(jià)格定位價(jià)格策略資源銷售執(zhí)行第五章:營(yíng)營(yíng)銷團(tuán)團(tuán)隊(duì)及客戶戶資源優(yōu)勢(shì)勢(shì)本營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)隊(duì)的主力成成員具有5－10年年的地產(chǎn)實(shí)實(shí)戰(zhàn)操盤經(jīng)經(jīng)驗(yàn)；所操作的樓樓盤主要集集中在北京京及二、三三線城市；；產(chǎn)品類型包包括普通住住宅、高檔檔公寓、別別墅、寫字字樓等；經(jīng)過多年的的歷練，不不僅積累了了豐富而實(shí)實(shí)用的營(yíng)銷銷經(jīng)驗(yàn)，而而且有著很很強(qiáng)的執(zhí)行行力。人員履歷與與技術(shù)支持持人員履歷與與技術(shù)支持持豐富的經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)+完善實(shí)實(shí)踐體系+準(zhǔn)確市場(chǎng)場(chǎng)把握+良良好項(xiàng)目操操作水平超大規(guī)模項(xiàng)項(xiàng)目的成功功服務(wù)=營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)組組織架構(gòu)營(yíng)銷總監(jiān)銷售總監(jiān)客服總監(jiān)策劃總監(jiān)設(shè)計(jì)總監(jiān)內(nèi)業(yè)項(xiàng)目核心管管理團(tuán)隊(duì)營(yíng)銷策劃團(tuán)團(tuán)隊(duì)廣告設(shè)計(jì)團(tuán)團(tuán)隊(duì)設(shè)計(jì)文案廣告經(jīng)理策劃市場(chǎng)策劃經(jīng)理客服經(jīng)理客服銷售經(jīng)理置業(yè)顧問業(yè)績(jī)住宅類物業(yè)業(yè)商用類物業(yè)業(yè)資源優(yōu)勢(shì)客戶資源優(yōu)優(yōu)勢(shì)快速客戶資資源通道整合資源優(yōu)優(yōu)勢(shì)ThankYou!9、靜夜夜四無無鄰，，荒居居舊業(yè)業(yè)貧。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黃葉葉樹，燈下下白頭人。。。01:09:5801:09:5801:091/5/20231:09:58AM11、以我我獨(dú)沈沈久，，愧君君相見見頻。。。1月-2301:09:5801:09Jan-2305-Jan-2312、故人江江海別，，幾度隔隔山川。。。01:09:5801:09:5801:09Thursday,January5,202313、乍見翻疑疑夢(mèng)，相悲悲各問年。。。1月-231月-2301:09:5801:09:58January5,202314、他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生白白發(fā)，，舊國(guó)國(guó)見青青山。。。05一一月月20231:09:58上上午01:09:581月-2315、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。。一月231:09上午午1月-2301:09January5,202316、行動(dòng)動(dòng)出成成果，，工作作出財(cái)財(cái)富。。。2023/1/51:09:5801:09:5805January202317、做前，能能夠環(huán)視四四周；做時(shí)時(shí)，你只能能或者最好好沿著以腳腳為起點(diǎn)的的射線向前前。。1:09:58上上午1:09上上午01:09:581月-239、沒有失敗，，只有暫時(shí)停停止成功！。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多多事情情努力力了未未必有有結(jié)果果，但但是不不努力力卻什什么改改變也也沒有有。。。01:09:5801:09:5801:091/5/20231:09:58AM11、成功就就是日復(fù)復(fù)一日那那一點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)小小努努力的積積累。。。1月-2301:09:5801:09Jan-2305-Jan-2312、世間成事，，不求其絕對(duì)對(duì)圓滿，留一一份不足，可可得無限完美美。。01:09:5801:09:5801:09Thursday,January5,202313、不不知知香香積積寺寺，，數(shù)數(shù)里里入入云云峰峰。。。。1月月-231月月-2301:09:5801:09:58January5,202314、意志志堅(jiān)強(qiáng)強(qiáng)的人人能把把世界界放在在手中中像泥泥塊一一樣任任意揉揉捏。。05一一月月20231:09:58上上午01:09:581月-2315、楚塞三三湘接，，荊門九九派通。。。。一月231:09上午午1月-2301:09January5,202316、少年十五五二十時(shí)，，步行奪得得胡馬騎。。。2023/1/51:09:58