XX房地產(chǎn)開發(fā)公司管理咨詢報(bào)告

聲明本報(bào)告是XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“XX房地產(chǎn)”）戰(zhàn)略、組織、人力資源、企業(yè)文化及信息化規(guī)劃管理咨詢項(xiàng)目第一階段報(bào)告的最終版本報(bào)告為本次項(xiàng)目報(bào)告一（《管理診斷報(bào)告》），旨在對XX房地產(chǎn)戰(zhàn)略及組織結(jié)構(gòu)等存在的問題進(jìn)行梳理與診斷，并提出初步建議，問題與結(jié)論不針對任何部門與個(gè)人本報(bào)告中所使用的XX房地產(chǎn)所提供資料的有效采集終點(diǎn)日期為2009年09月10日未經(jīng)XX房地產(chǎn)和XX管理咨詢有限責(zé)任公司（以下簡稱“XX”）書面許可，其他任何機(jī)構(gòu)不得擅自復(fù)制、傳閱或引用導(dǎo)讀項(xiàng)目進(jìn)程戰(zhàn)略管理診斷內(nèi)部資源與能力診斷下階段工作安排一二三中期報(bào)告最終報(bào)告管理診斷1項(xiàng)目啟動1周2周3周4周5周6周7周8周9周項(xiàng)目模塊10周11周組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)戰(zhàn)略規(guī)劃崗位體系設(shè)計(jì)崗位評價(jià)企業(yè)文化規(guī)劃績效體系設(shè)計(jì)12周崗位說明書編寫薪酬體系設(shè)計(jì)2345678910階段13周14周15周項(xiàng)目主計(jì)劃四五XX管理咨詢公司正通過與XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的緊密合作，共同致力于XX房地產(chǎn)管理體系的建設(shè)信息化規(guī)劃11在全體員工的有力配合下，第一階段的工作已順利完成階段進(jìn)程09.03-09.07召開啟動會項(xiàng)目小組成立1項(xiàng)目啟動09.04-09.09內(nèi)部資料外部資料09.07-09.11訪談計(jì)劃訪談提綱實(shí)施訪談09.10-09.12業(yè)務(wù)問題分析戰(zhàn)略問題分析管理問題分析綜合問題分析09.13-09.15關(guān)鍵問題提煉討論總結(jié)診斷方法及大綱09.16-09.20撰寫報(bào)告補(bǔ)訪溝通并匯報(bào)XX房地產(chǎn)全過程的配合與支持是我們工作得以順利完成的保證2資料收集3內(nèi)部訪談4問題分析研討5問題提煉6報(bào)告撰寫在項(xiàng)目進(jìn)程中，項(xiàng)目組通過多種途徑查閱了大量的內(nèi)外部資料，并進(jìn)行了嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆治鯴X集團(tuán)各類文件XX房地產(chǎn)董事會及股權(quán)相關(guān)資料各部門現(xiàn)有管理職責(zé)部門工作情況財(cái)務(wù)信息現(xiàn)有項(xiàng)目資料人事相關(guān)資料……外部資料內(nèi)部資料資料收集項(xiàng)目組對XX房地產(chǎn)集團(tuán)公司部分領(lǐng)導(dǎo)、公司高層、各部門的領(lǐng)導(dǎo)、員工代表進(jìn)行了深入的訪談訪談涵蓋了集團(tuán)公司部分領(lǐng)導(dǎo)及XX房地產(chǎn)所有部門，總計(jì)訪談28人次（涉及集團(tuán)公司領(lǐng)導(dǎo)、公司高層、中層及骨干員工）。并在后期根據(jù)需要進(jìn)行了適當(dāng)?shù)难a(bǔ)訪深入訪談經(jīng)理總工兼副經(jīng)理副經(jīng)理經(jīng)理助理書記項(xiàng)目部項(xiàng)目前期部市場營銷部拉薩分公司征地拆遷部瑞景物業(yè)服務(wù)分公司投資管理部總工辦項(xiàng)目部行政管理部財(cái)務(wù)融資部司機(jī)班導(dǎo)讀項(xiàng)目進(jìn)程戰(zhàn)略管理診斷內(nèi)部資源與能力診斷下階段工作安排XX房地產(chǎn)在戰(zhàn)略管理方面存在如下不足缺乏清晰的戰(zhàn)略方向,中高層領(lǐng)導(dǎo)對公司未來應(yīng)該選擇的發(fā)展道路認(rèn)知不一

現(xiàn)在的業(yè)務(wù)發(fā)展模式，在提升公司專業(yè)化房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)力方面以及抗風(fēng)險(xiǎn)方面，存在一定的不足

已經(jīng)開始探索房地產(chǎn)專業(yè)化、市場化的道路，但具體的業(yè)務(wù)發(fā)展模式尚不清晰對國家房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢及相關(guān)政策缺少關(guān)注和研究，導(dǎo)致缺少制定戰(zhàn)略的基礎(chǔ)1234目前，對于XX房地產(chǎn)開發(fā)未來的發(fā)展方向，在集團(tuán)公司領(lǐng)導(dǎo)、公司高層、公司中層中存在著不同觀點(diǎn)觀點(diǎn)一：通過介入以“片區(qū)開發(fā)”為代表的綜合地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，逐步提升專業(yè)化水平，成為一家專業(yè)化的綜合性房地產(chǎn)開發(fā)公司，并選擇適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)進(jìn)行改制，并成功上市觀點(diǎn)二：在一段時(shí)間內(nèi)，還是應(yīng)該重視政府指派的項(xiàng)目，但要考慮項(xiàng)目篩選；同時(shí)利用政府資源，更多的介入市場化的項(xiàng)目，包括一級土地開發(fā)、商業(yè)住宅開發(fā)，建設(shè)商業(yè)地產(chǎn)并持有物業(yè)等觀點(diǎn)三：在開發(fā)政府項(xiàng)目、市場化項(xiàng)目的同時(shí)，考慮成立經(jīng)營類公司，經(jīng)營相關(guān)物業(yè)，獲得持續(xù)性收益；同時(shí)考慮相關(guān)多元化業(yè)務(wù)，成立大宗材料（鋼材等）的商貿(mào)公司觀點(diǎn)四：XX房地產(chǎn)在開發(fā)市場化項(xiàng)目方面沒有優(yōu)勢，缺乏競爭力，還是應(yīng)該立足于政府類項(xiàng)目的開發(fā)，但要加強(qiáng)內(nèi)部的管理水平，降低管理成本，獲得更大的收益…….訪談中各類觀點(diǎn)匯總XX房地產(chǎn)的戰(zhàn)略發(fā)展方向是什么？成為專業(yè)化的綜合性房地產(chǎn)開發(fā)公司“兩條腿走路”，在維持政府性項(xiàng)目優(yōu)勢的同時(shí)，加強(qiáng)商業(yè)化項(xiàng)目的運(yùn)作維持目前的業(yè)務(wù)模式不變，加強(qiáng)內(nèi)部管理從訪談的情況來看，對于XX房地產(chǎn)戰(zhàn)略方向，集團(tuán)公司領(lǐng)導(dǎo)、公司高層比較一致的觀點(diǎn)是應(yīng)該走市場化、專業(yè)化的道路，但在具體的業(yè)務(wù)方向以及應(yīng)采取多大的步伐方面，還存在著一定的分歧中層對于公司的戰(zhàn)略方向認(rèn)知差別較大，基層員工更是缺少認(rèn)知，這反映出XX房地產(chǎn)在戰(zhàn)略溝通方面存在不足1爭議的焦點(diǎn)在于是否固守集團(tuán)公司/政府指派項(xiàng)目，以及未來業(yè)務(wù)模式和產(chǎn)品的選擇如何對待集團(tuán)公司/政府指派項(xiàng)目觀點(diǎn)一：認(rèn)為應(yīng)該保留一定的項(xiàng)目篩選權(quán)，對于明顯虧損及缺少利潤的項(xiàng)目，盡量不要做觀點(diǎn)二：認(rèn)為XX房地產(chǎn)目前主要依靠政府的項(xiàng)目資源生存，不具備選擇項(xiàng)目的條件，還是應(yīng)該按照指派的任務(wù)完成項(xiàng)目

觀點(diǎn)三：對于部分項(xiàng)目，可以考慮與其他公司進(jìn)行合作，減少公司的壓力，且可以騰出手來，開發(fā)價(jià)值更高的項(xiàng)目……未來業(yè)務(wù)模式及產(chǎn)品的選擇觀點(diǎn)一：保障性住房/公益項(xiàng)目+商業(yè)住宅

觀點(diǎn)二：保障性住房/公益項(xiàng)目+商業(yè)地產(chǎn)（商鋪、貨物市場等）開發(fā)+物業(yè)持有（出租/經(jīng)營）

觀點(diǎn)三：綜合地產(chǎn)開發(fā)（城鄉(xiāng)一體化項(xiàng)目，片區(qū)開發(fā)）

觀點(diǎn)四：一級土地開發(fā)

觀點(diǎn)五：淡出保障住房及公益項(xiàng)目建設(shè)，從事純商業(yè)類房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)（住宅、商業(yè)地產(chǎn)等）

觀點(diǎn)六：在開展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的同時(shí)，開展商貿(mào)（大宗材料）、物業(yè)管理等業(yè)務(wù)……總體來看，集團(tuán)公司領(lǐng)導(dǎo)及公司部分高層領(lǐng)導(dǎo)對以上兩方面的問題，有著比較系統(tǒng)性的思考；其他參與訪談人員的觀點(diǎn)則相對發(fā)散

通過系統(tǒng)的戰(zhàn)略規(guī)劃（外部分析、內(nèi)部分析）可以解決XX房地產(chǎn)未來經(jīng)營模式及產(chǎn)品選擇的問題1造成對于未未來發(fā)展道道路認(rèn)識不不清的原因因，主要來來自于五個(gè)個(gè)方面公司內(nèi)部缺缺乏有效的的戰(zhàn)略溝通通缺乏戰(zhàn)略溝溝通意識缺少戰(zhàn)略溝溝通的有效效渠道高層與中層層之間戰(zhàn)略略溝通不夠夠，領(lǐng)導(dǎo)者者的戰(zhàn)略思思想沒有在在公司中引引起“共鳴鳴”，必然然導(dǎo)致對公公司戰(zhàn)略認(rèn)認(rèn)識的差異異戰(zhàn)略管理職職能發(fā)揮不不足造成對外部部環(huán)境缺少少研究，對對內(nèi)部能力力與資源缺缺少分析，，進(jìn)而缺少少系統(tǒng)的戰(zhàn)戰(zhàn)略規(guī)劃缺乏規(guī)范化化的戰(zhàn)略規(guī)規(guī)劃程序，，戰(zhàn)略停留留在領(lǐng)導(dǎo)者者的頭腦中中先天不足XX房地產(chǎn)的誕誕生并不是是基于商業(yè)業(yè)目的，更更多的是為為了完成指指令性任務(wù)務(wù)一直扮演著著集團(tuán)公司司的項(xiàng)目代代建單位的的角色，缺缺少自我發(fā)發(fā)展的動力力XX房地產(chǎn)成立立之時(shí)，領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)層基本本為非專業(yè)業(yè)人員，對對行業(yè)及公公司的發(fā)展展方向缺乏乏專業(yè)性的的思考集團(tuán)公司沒沒有給予清清晰的定位位集團(tuán)公司沒沒有為XX房地產(chǎn)公司司指明發(fā)展展方向集團(tuán)公司對對XX房地產(chǎn)公司司的管控模模式不清晰晰缺乏清晰的的戰(zhàn)略發(fā)展方方向公司沒有明明確的使命命和愿景導(dǎo)致了眾多多戰(zhàn)略議題題失去了溝溝通的核心心基礎(chǔ)1沒有明確的的使命和愿愿景，導(dǎo)致致眾多戰(zhàn)略略議題失去去了溝通的的核心基礎(chǔ)礎(chǔ)，必然會會造成缺乏乏清晰的戰(zhàn)戰(zhàn)略方向使命：公司為什么而存在為組織內(nèi)所有決策提供前提描述一個(gè)持久的事實(shí)可以是一個(gè)無限時(shí)期的解答為內(nèi)部和外部人員提供指導(dǎo)愿景：公司會成為什么樣子指導(dǎo)戰(zhàn)略和組織發(fā)展描述一個(gè)鼓舞人心的事實(shí)可以在一個(gè)特定時(shí)期內(nèi)實(shí)現(xiàn)主要是為內(nèi)部人員提供指導(dǎo)戰(zhàn)略：如何獲取持續(xù)的競爭優(yōu)勢通過外部分析、內(nèi)部資源與能力分析，列出一系列提供產(chǎn)品或服務(wù)的行動描述公司選擇的“價(jià)值方案”確立實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)的內(nèi)部保障體系使命：XX房地產(chǎn)為什什么而存在在完成政府或或XX集團(tuán)交辦的的指令性任任務(wù)？為建設(shè)蘭州州的住房保保障體系而而存在？通過提供高高品質(zhì)的房房地產(chǎn)產(chǎn)品品及服務(wù)，，為股東、、客戶及員員工創(chuàng)造價(jià)價(jià)值？員工的持續(xù)續(xù)發(fā)展？愿景：XX房地產(chǎn)司5年后會成為為什么樣子子專業(yè)化的房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)公司？綜合性地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)商？？集綜合性地地產(chǎn)開發(fā)、、商貿(mào)經(jīng)營營于一體的的多元化集集團(tuán)公司？？一家地產(chǎn)行業(yè)業(yè)的上市公司司？戰(zhàn)略：XX房地產(chǎn)該如何何獲取持續(xù)的的競爭優(yōu)勢從事哪些業(yè)務(wù)務(wù)，放棄哪些些業(yè)務(wù)？為客戶提供什什么價(jià)值？應(yīng)該制定什么么樣的行動方方案？？？1優(yōu)秀公司都以以使命和愿景景統(tǒng)一思想、、溝通戰(zhàn)略，，同時(shí)它們也也是戰(zhàn)略的重重要組成部分分萬科－建筑無限生活金地－創(chuàng)造生活新空間華潤置地-提供優(yōu)質(zhì)創(chuàng)新的樓宇產(chǎn)品和服務(wù)使人們的生活更加美好；承擔(dān)起快速建設(shè)時(shí)期的社會責(zé)任；實(shí)現(xiàn)股東價(jià)值和員工價(jià)值最大化華遠(yuǎn)地產(chǎn)-責(zé)任地產(chǎn)、品質(zhì)建筑是華遠(yuǎn)地產(chǎn)的企業(yè)使命，也是華遠(yuǎn)基業(yè)常青的根本上海XX置地-讓都市生活更美好使命舉例萬科－成為中國房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)領(lǐng)跑者金地－做中國最有價(jià)值的地產(chǎn)企業(yè)華潤置地-成為中國地產(chǎn)行業(yè)最具競爭力和領(lǐng)導(dǎo)地位的綜合型地產(chǎn)公司華遠(yuǎn)地產(chǎn)-致力成為一個(gè)令人信任和尊敬的負(fù)責(zé)任的房地產(chǎn)品牌企業(yè)。未來要在業(yè)務(wù)發(fā)展規(guī)模、盈利水平、品牌實(shí)力等方面努力進(jìn)入中國地產(chǎn)業(yè)的先進(jìn)行列上海XX置地-塑造上海乃至中國一流的房地產(chǎn)企業(yè)，建設(shè)理念超前、設(shè)計(jì)創(chuàng)新、質(zhì)量優(yōu)秀的房地產(chǎn)品牌愿景舉例資料來源：XX案例庫戰(zhàn)略職能發(fā)揮揮不足，缺少少規(guī)范的戰(zhàn)略略規(guī)劃程序，，導(dǎo)致XX房地產(chǎn)缺少系系統(tǒng)的戰(zhàn)略規(guī)規(guī)劃，戰(zhàn)略定定留在領(lǐng)導(dǎo)者者的頭腦中戰(zhàn)略職能發(fā)揮揮不足戰(zhàn)略規(guī)劃程序序戰(zhàn)略觀點(diǎn)分歧歧戰(zhàn)略方向模糊糊缺少系統(tǒng)的戰(zhàn)戰(zhàn)略規(guī)劃（缺缺少外部分析析，內(nèi)部資源源與能力分析析）在XX房地產(chǎn)的組織織設(shè)置中，缺缺少負(fù)責(zé)戰(zhàn)略略規(guī)劃職責(zé)戰(zhàn)略實(shí)施不到到位（經(jīng)營計(jì)計(jì)劃/預(yù)算管理體系系不完善）缺少戰(zhàn)略反饋饋與評價(jià)（缺缺少動態(tài)調(diào)整整機(jī)制）XX房地產(chǎn)缺少規(guī)規(guī)范的戰(zhàn)略規(guī)規(guī)劃程序內(nèi)部競爭力分析財(cái)務(wù)預(yù)測市場環(huán)境分析組織與能力“SWOT”分析基于價(jià)值鏈的業(yè)務(wù)模型戰(zhàn)略規(guī)劃內(nèi)容五力分析XX房地產(chǎn)公司發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃1.概要1.1使命與愿景1.2戰(zhàn)略目標(biāo)1.3戰(zhàn)略綜述2.發(fā)展戰(zhàn)略內(nèi)容2.1外部分析2.2內(nèi)部能力與資源分析

……戰(zhàn)略制定公司中戰(zhàn)略溝溝通不充分，，是造成對戰(zhàn)戰(zhàn)略方向認(rèn)知知不清的另一一個(gè)原因公司中戰(zhàn)略溝通不充分的具體表現(xiàn)對公司戰(zhàn)略方方向認(rèn)知不清清站在個(gè)人或部部門的立場，，設(shè)想公司的的戰(zhàn)略方向不關(guān)心或“人人云亦云”有一定的認(rèn)識識，但溝通不不足，導(dǎo)致認(rèn)認(rèn)知不清1）訪談中大部部分員工表示示：“不清楚楚公司的發(fā)展展方向，只在在會上聽說打打算上市….”2）訪談中了解解到，部分員員工對公司的的未來缺少信信心，沒有將將個(gè)人發(fā)展與與公司的發(fā)展展相掛鉤3）公司因?yàn)槊γτ跇I(yè)務(wù)，高高層領(lǐng)導(dǎo)幾乎乎沒有時(shí)間坐坐下來探討戰(zhàn)戰(zhàn)略與發(fā)展問問題，也沒有有建立“年度度戰(zhàn)略研討會會”等機(jī)制1XX房地產(chǎn)自身的的“先天不足”，以及集團(tuán)公公司對其定位位不明確，也也從客觀上造造成了發(fā)展方方向不清晰的的后果第一次角色轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變第二次角色轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變？項(xiàng)目代建單位位開展房地產(chǎn)業(yè)業(yè)務(wù)的子公司司—完成政府下達(dá)達(dá)給XX集團(tuán)的項(xiàng)目任任務(wù)集團(tuán)公司對于于XX房地產(chǎn)未來的的發(fā)展方向缺缺乏明確的指指導(dǎo)和定位目前的集團(tuán)公公司對于XX房地產(chǎn)的管控控模式也不清清晰集團(tuán)公司對其其缺少清晰的的定位公司由來非市場化因素素催生了XX房地產(chǎn)公司，，尋求自我發(fā)發(fā)展的動力不不足一出生就陷入入繁重的指令令性任務(wù)中，，缺少考慮發(fā)發(fā)展方向的時(shí)時(shí)間和空間沒有生存的壓壓力，緊迫性性也就少了很很多沒有參與市場場競爭的經(jīng)歷歷，市場敏感感度不夠領(lǐng)導(dǎo)層及團(tuán)隊(duì)隊(duì)行業(yè)及相關(guān)專專業(yè)的經(jīng)歷不不足由于各種因素素，導(dǎo)致公司司成立到現(xiàn)在在還沒有形成成一支具有領(lǐng)領(lǐng)先房地產(chǎn)企企業(yè)水平的專專業(yè)化團(tuán)隊(duì)公司在逐步摸摸索中前進(jìn)資本積累公司成立時(shí)缺缺少自有資金金，項(xiàng)目運(yùn)作作主要靠信貸貸資金自有資金的匱匱乏，使公司司過多的依賴賴集團(tuán)公司和和政府項(xiàng)目，，不敢輕易嘗嘗試其他發(fā)展展方向業(yè)務(wù)務(wù)發(fā)發(fā)展展方方向向不不清清晰晰自身身““先先天天不不足足””1XX房地地產(chǎn)產(chǎn)在在戰(zhàn)戰(zhàn)略略管管理理方方面面存存在在如如下下不不足足缺乏乏清清晰晰的的戰(zhàn)戰(zhàn)略略方方向向,中高高層層領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)對對公公司司未未來來應(yīng)應(yīng)該該選選擇擇的的發(fā)發(fā)展展道道路路認(rèn)認(rèn)知知不不一一現(xiàn)在在的的業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)發(fā)發(fā)展展模模式式，，在在提提升升公公司司專專業(yè)業(yè)化化房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)實(shí)實(shí)力力方方面面以以及及抗抗風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)方方面面，，存存在在一一定定的的不不足足已經(jīng)開始始探索房房地產(chǎn)專專業(yè)化、、市場化化的道路路，但具具體的業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展展模式尚尚不清晰晰對國家房房地產(chǎn)行行業(yè)發(fā)展展趨勢及及相關(guān)政政策缺少少關(guān)注和和研究，，導(dǎo)致缺缺少制定定戰(zhàn)略的的基礎(chǔ)1234房地產(chǎn)行行業(yè)受經(jīng)經(jīng)濟(jì)因素素和政策策因素影影響較大大,具有明顯顯的不確確定性，，在確定定業(yè)務(wù)發(fā)發(fā)展方向向時(shí)應(yīng)予予以高度度的關(guān)注注，XX房地產(chǎn)在在這方面面存在明明顯的不不足房地產(chǎn)行行業(yè)不確定性性突發(fā)事件件供給宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)城市化進(jìn)進(jìn)程國際經(jīng)濟(jì)濟(jì)短期短期中期長期政策需求政策環(huán)境境是緊縮縮還是維維持寬松松保障性住住房與商商品房政政策需求及成成交量是是否會下下滑金融危機(jī)機(jī)是否會會爆發(fā)第第二波供給將如如何調(diào)整整宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)將如何何影響房房地產(chǎn)城市化的的有利因因素是否否仍存在在國際經(jīng)濟(jì)將走走向何方房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)的短、中中、長期趨趨勢由不同同的變量所所驅(qū)動XX房地產(chǎn)對房房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)趨勢及相相關(guān)政策的的關(guān)注度從收集資料料的情況來來看沒有開展2009年度房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)研究究工作僅收集到《2007-2008年房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)濟(jì)與職業(yè)業(yè)教育發(fā)展展宏觀研究究》一份資料，，且內(nèi)容上上缺少實(shí)質(zhì)質(zhì)的分析從訪談的情情況來看大多數(shù)訪談?wù)剬ο髮τ谟谖磥砣珖鴩疤m州房房地產(chǎn)的趨趨勢，以及及對XX房地產(chǎn)公司司的影響缺缺乏思考和和認(rèn)識部分訪談對對象認(rèn)為公公司主要做做政府項(xiàng)目目，不需要要關(guān)注外部部環(huán)境因素素從實(shí)際開展展業(yè)務(wù)的情情況來看基本上沒有有根據(jù)外部部環(huán)境變化化，對業(yè)務(wù)務(wù)方向進(jìn)行行調(diào)整，缺缺少動態(tài)性性及風(fēng)險(xiǎn)敏敏感性2抓緊保障性性住房體系系的建設(shè)是是中國房地地產(chǎn)行業(yè)發(fā)發(fā)展的重要要趨勢之一一，這對于于XX房地產(chǎn)目前前的業(yè)務(wù)模模式而言，，既是機(jī)遇遇也是挑戰(zhàn)戰(zhàn)2政策行業(yè)影響與XX房地產(chǎn)當(dāng)前業(yè)務(wù)的匹配機(jī)遇挑戰(zhàn)中國保障性性住房建設(shè)設(shè)是未來發(fā)發(fā)展的重要要方向建設(shè)部提出出的計(jì)劃通通過未來三三年多時(shí)間間，增加200多萬套的廉廉租住房、、400多萬套的經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用住住房蘭州力爭成成為公積金金支持保障障性住房建建設(shè)試點(diǎn)城城市，近年年來每年建建設(shè)100多萬平方米米經(jīng)濟(jì)適用用房，今年年在此基礎(chǔ)礎(chǔ)上還要完完成1500套廉租房建建設(shè)在未來一段段時(shí)間內(nèi)，，以經(jīng)濟(jì)適適用房和廉廉租房為主主的保障性性住房的建建設(shè)項(xiàng)目仍仍將十分充充裕通過住房保保障體系的的建設(shè)，形形成梯級化化的住房消消費(fèi)市場梯級化住房房消費(fèi)體系系的構(gòu)建將將對中低檔檔商品房市市場形成強(qiáng)強(qiáng)烈沖擊也會在一定定程度上提提升高端住住宅價(jià)格目前XX房地產(chǎn)缺少少在商品住住房市場上上的業(yè)務(wù)布布局當(dāng)前資源與與能力與商商品房項(xiàng)目目（尤其是是高端項(xiàng)目目）匹配度度低經(jīng)驗(yàn)缺乏目前XX房地產(chǎn)在蘭蘭州市的保保障性住房房建設(shè)項(xiàng)目目中占有重重要地位公司的資源源及能力與與此類項(xiàng)目目的要求匹匹配度較高高項(xiàng)目數(shù)量多多通過提升內(nèi)內(nèi)部管理能能力和總結(jié)結(jié)經(jīng)驗(yàn)，降降低管理成成本，增加加項(xiàng)目收益益有先于其他他開發(fā)商獲獲得優(yōu)質(zhì)地地塊信息的的可能性，，有利于中中高端項(xiàng)目目開發(fā)承接過多薄薄利項(xiàng)目，，將出現(xiàn)越越作越虧局局面如何從這類類項(xiàng)目中增增加社會效效益和經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益積累市場化化項(xiàng)目所需需資源能力力如果無法短短時(shí)間提升升項(xiàng)目管理理能力，將將會喪失機(jī)機(jī)會如果貿(mào)然進(jìn)進(jìn)入該業(yè)務(wù)務(wù)領(lǐng)域，存存在失敗的的風(fēng)險(xiǎn)拉動內(nèi)需的的政策導(dǎo)向向，促使以以零售物業(yè)業(yè)為代表的的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)成為未來來十年內(nèi)的的投資熱點(diǎn)點(diǎn)；然而，，XX房地產(chǎn)當(dāng)前前的業(yè)務(wù)模模式不易分分享此類收收益2商業(yè)地產(chǎn)的的優(yōu)勢商業(yè)地產(chǎn)的的發(fā)展既是是內(nèi)需拉升升的結(jié)果，，又將反過過來促進(jìn)擴(kuò)擴(kuò)大內(nèi)需政府區(qū)別調(diào)調(diào)控的政策策使商業(yè)地地產(chǎn)與住宅宅地產(chǎn)形成成互補(bǔ)，有有利于企業(yè)業(yè)分散風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)受制于融資資瓶頸以及及運(yùn)營能力力，目前國國內(nèi)龍頭企企業(yè)尚屈指指可數(shù)，僅僅有萬達(dá)、、茂華等少少數(shù)幾家，，競爭激烈烈程度較低低根據(jù)世聯(lián)地地產(chǎn)等多家家專業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)構(gòu)的研究，，未來十年年內(nèi)商業(yè)地地產(chǎn)將是投投資熱點(diǎn)盡管在未來來一段時(shí)間間內(nèi)，以零零售物業(yè)為為代表的商商業(yè)地產(chǎn)孕孕育著較大大的機(jī)會，，但XX房地產(chǎn)目前前介入商業(yè)業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)務(wù)領(lǐng)域的程程度極低，，僅限于住住宅底商，，及少數(shù)政政府主導(dǎo)購購物城項(xiàng)目目捆綁經(jīng)濟(jì)適適用房和廉廉租房的住住宅底商，，由于受社社區(qū)居民消消費(fèi)能力的的限制，盈盈利空間存存在不確定定性政府主導(dǎo)的的購物城類類項(xiàng)目，如如果XX房地產(chǎn)無法法獲得經(jīng)營營權(quán)，將無無法獲得持持續(xù)性的收收益+13%城市化在相相當(dāng)長時(shí)間間內(nèi)將是中中國房地產(chǎn)產(chǎn)市場的巨巨大動力，，蘭州的城城市擴(kuò)容速速度不足，，將會推動動其房價(jià)上上漲；XX房地產(chǎn)尚未未做好利用用這一機(jī)遇遇的準(zhǔn)備2城市化進(jìn)程程加快城市擴(kuò)容速速度不足蘭州相對于于其他一二二線城市而而言城市化化的步伐起起動較晚目前蘭州正正處于城市市化進(jìn)程加加速的階段段城市化進(jìn)程程必然會形形成對房地地產(chǎn)的大量量需求“兩山夾一一河”為地地理特征，，“黃河穿穿城而過””，土地稀缺，，東西狹長長，南北空空間非常有有限。土地地相對稀缺缺是影響蘭蘭州城市擴(kuò)擴(kuò)容速度的的一個(gè)瓶頸頸基礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)相對滯滯后，也影影響了城市市擴(kuò)容速度度在未來一段段時(shí)間內(nèi)，，推動蘭州州房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格持續(xù)上上漲XX房地產(chǎn)目前前的大部分分項(xiàng)目為收收益少且相相對固定的的保障性住住房項(xiàng)目或或公益類項(xiàng)項(xiàng)目，無法法分享房價(jià)價(jià)上漲帶來來的收益目前無論是是從能力方方面（包括括自主融資資能力、投投資決策能能力、設(shè)計(jì)計(jì)管理能力力、工程管管理能力、、成本控制制能力、物物業(yè)服務(wù)管管理能力等等），還是是從資源方方面（包括括以專業(yè)團(tuán)團(tuán)隊(duì)為基礎(chǔ)礎(chǔ)的人力資資源、資金金資源等））來看，XX房地產(chǎn)都尚尚未做好大大力介入商商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)市場的準(zhǔn)準(zhǔn)備如果不能從從現(xiàn)在開始始，重點(diǎn)培培養(yǎng)自身的的核心能力力與資源，，XX房地產(chǎn)公司司將會錯(cuò)過過房價(jià)上漲漲所帶來的的機(jī)遇房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)具有明顯顯的市場周周期，開發(fā)發(fā)商對處于于不同發(fā)展展階段的區(qū)區(qū)域市場，，應(yīng)采取針針對性的競競爭策略；；目前XX房地產(chǎn)尚未未建立起動動態(tài)的戰(zhàn)略略調(diào)整機(jī)制制2不同發(fā)展階段市場特征不同房地產(chǎn)產(chǎn)品的市場吸引力競爭策略高端住宅普通商品住宅保障性住房市場成長期果斷進(jìn)入，搶占核心區(qū)域，進(jìn)行戰(zhàn)略性投資重點(diǎn)開發(fā)中高端項(xiàng)目快速上升期對存量土地進(jìn)行快速開發(fā)，并實(shí)現(xiàn)快速銷售謹(jǐn)慎拿地，防止市場快速進(jìn)入泡沫期所帶來的風(fēng)險(xiǎn)破壞性泡沫期盡快銷售存貨，獲取現(xiàn)金流對未完成的土地或項(xiàng)目出讓，獲得現(xiàn)金流，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)有選擇的開發(fā)住宅項(xiàng)目泡沫破裂期價(jià)格下跌期謹(jǐn)慎開發(fā)新項(xiàng)目在資金充裕的前提下，有選擇的抄底低價(jià)土地或通過收購方式獲得項(xiàng)目資源市場吸引力強(qiáng)較強(qiáng)一般較弱弱目前采用的的同時(shí)開發(fā)發(fā)多個(gè)同質(zhì)質(zhì)化項(xiàng)目，，忽視房地地產(chǎn)行業(yè)市市場周期波波動的做法法，存在著著極大的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)在訪談中我我們了解到到，XX房地產(chǎn)的項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)周周期長，項(xiàng)項(xiàng)目之間經(jīng)經(jīng)常拆借資資金，且出出現(xiàn)過資金金鏈緊張的的情況；由由于目前開開發(fā)的均為為保障性或或公益性地地產(chǎn)項(xiàng)目，，受市場波波動影響較較小，然而而一旦轉(zhuǎn)向向市場化的的開發(fā)項(xiàng)目目，如果還還沿用這種種方式，將將面臨極大大的風(fēng)險(xiǎn)房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場發(fā)發(fā)展展不不同同階階段段對對企企業(yè)業(yè)提提出出了了不不同同的的管管理理要要求求，，XX房地地產(chǎn)產(chǎn)在在這這方方面面缺缺少少系系統(tǒng)統(tǒng)的的規(guī)規(guī)劃劃更加加快快捷捷、、便便宜宜的的拿拿到到土土地地二手手土土地地逐逐漸漸減減少少，，拿拿地地逐逐漸漸規(guī)規(guī)范范，，價(jià)價(jià)格格逐逐步步上上升升，，競競爭爭重重點(diǎn)點(diǎn)是是誰誰能能更更加加快快捷捷、、便便宜宜的的拿拿到到土土地地土地地獲獲取取承受受更更大大的的資資金金壓壓力力為保保證證未未來來土土地地充充足足，，加加大大土土地地儲儲備備量量國家宏觀調(diào)控控，緊縮貸款款，企業(yè)融資資能力決定其其發(fā)展速度融資能力比別人經(jīng)營的的更好通過建立完善善的項(xiàng)目管理理、成本控制制機(jī)制，提高高企業(yè)管控水水平，在快速速發(fā)展中控制制風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)更加依托托策劃、運(yùn)作作和經(jīng)營的能能力管控水平開發(fā)更好的產(chǎn)產(chǎn)品通過更好的產(chǎn)產(chǎn)品吸引消費(fèi)費(fèi)者，獲得更更高的產(chǎn)品溢溢價(jià)產(chǎn)品開發(fā)的競競爭將在市場場需求基本穩(wěn)穩(wěn)定的時(shí)候形形成產(chǎn)品開發(fā)更強(qiáng)勢的品牌牌效應(yīng)競爭更進(jìn)一步步升級后，產(chǎn)產(chǎn)品將趨向同同質(zhì)化競爭由產(chǎn)品本本身向品牌轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移企業(yè)品牌中期XX房地產(chǎn)，由于于背靠集團(tuán)公公司，在土地地獲取和融資資方面具有一一定的優(yōu)勢，，盡管如此，，自主的融資資能力還有待待提升從房地產(chǎn)市場場發(fā)展的中長長期階段來看看，更為重要要的是提升管管控水平、產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)能力力以及企業(yè)品品牌；然而，，XX房地產(chǎn)在這方方面的意識還還比較缺乏，，也缺少系統(tǒng)統(tǒng)的規(guī)劃短期長期短期2XX房地產(chǎn)要想盡盡快成為一家家專業(yè)化的開開發(fā)商，建立立以房地產(chǎn)行行業(yè)研究為基基礎(chǔ)的戰(zhàn)略規(guī)規(guī)劃體系，刻刻不容緩2應(yīng)該關(guān)注的方方面對XX房地產(chǎn)的意義義建立以房地產(chǎn)行業(yè)研究為基礎(chǔ)的戰(zhàn)略規(guī)劃體系識別新的業(yè)務(wù)務(wù)機(jī)會及威脅脅發(fā)現(xiàn)當(dāng)前業(yè)務(wù)務(wù)模式不足，，并有針對性性的進(jìn)行改進(jìn)進(jìn)發(fā)現(xiàn)自身資源源與能力的不不足，并加以以提升關(guān)注經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)的關(guān)系研究房地產(chǎn)相關(guān)政策關(guān)注區(qū)域規(guī)劃……關(guān)注房地產(chǎn)的市場周期

關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展階段

規(guī)避市場風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，建立業(yè)務(wù)務(wù)戰(zhàn)略的動態(tài)態(tài)調(diào)整機(jī)制在市場波動中中，識別業(yè)務(wù)務(wù)機(jī)會加強(qiáng)企業(yè)的穩(wěn)穩(wěn)健性，更好好的適用市場場化的運(yùn)作要要求根據(jù)行業(yè)發(fā)展展不同階段的的要求，制定定提升管理能能力的規(guī)劃保持企業(yè)的持持續(xù)成長XX房地產(chǎn)在戰(zhàn)戰(zhàn)略管理方方面存在如如下不足缺乏清晰的的戰(zhàn)略方向向,中高層領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)對公司未未來應(yīng)該選選擇的發(fā)展展道路認(rèn)知知不一現(xiàn)在的業(yè)務(wù)務(wù)發(fā)展模式式，在提升升公司專業(yè)業(yè)化房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)實(shí)力力方面以及及抗風(fēng)險(xiǎn)方方面，存在在一定的不不足已經(jīng)開始探探索房地產(chǎn)產(chǎn)專業(yè)化、、市場化的的道路，但但具體的業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展模模式尚不清清晰對國家房地地產(chǎn)行業(yè)發(fā)發(fā)展趨勢及及相關(guān)政策策缺少關(guān)注注和研究，，導(dǎo)致缺少少制定戰(zhàn)略略的基礎(chǔ)1234XX房地產(chǎn)現(xiàn)在在的業(yè)務(wù)發(fā)發(fā)展模式，，具有一些些獨(dú)特的特特點(diǎn)3標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)務(wù)流程項(xiàng)目取得1土地開發(fā)2投資決策3土地獲取4產(chǎn)品定位5規(guī)劃設(shè)計(jì)6工程建設(shè)7銷售/招商8物業(yè)管理/運(yùn)營9土地一級開開發(fā)階段投資分析與與決策階段段產(chǎn)品研究與與設(shè)計(jì)階段段工程建設(shè)階階段銷售階段物業(yè)管理階階段房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)階段XX房地產(chǎn)目前業(yè)務(wù)模式的特點(diǎn)土地一級開發(fā)階段目前從事的基本上為政府指令性項(xiàng)目，沒有明顯的土地一級開發(fā)、投資分析與決策階段的劃分，為一體化開發(fā)

基本上沒有市場化的投資決策活動，準(zhǔn)照相關(guān)指令/標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行

很少一部分項(xiàng)目通過招拍掛獲取投資分析與決策階段產(chǎn)品研究與設(shè)計(jì)階段主要依賴于設(shè)計(jì)院等單位來實(shí)施XX房地產(chǎn)公司在產(chǎn)品定位及設(shè)計(jì)管理方面的職能發(fā)揮不足工程建設(shè)階段主要依賴于監(jiān)理進(jìn)行項(xiàng)目管理

項(xiàng)目部在工程管理、成本控制方面職能發(fā)揮的有限銷售階段由于目前開發(fā)的主要是政策性住房，基本不涉及主動營銷，因而營銷部在銷售方面職能發(fā)揮有限在對企業(yè)和項(xiàng)目本身的市場宣傳方面，也未開展相應(yīng)的工作物業(yè)管理階段物業(yè)公司剛剛組建不久，目前主要的工作為拆遷戶的安置，實(shí)際涉及物業(yè)管理內(nèi)容不全面項(xiàng)目群(所有項(xiàng)目之間)多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)鋪開，項(xiàng)目之間存在著資金拆借的情況

項(xiàng)目高度同質(zhì)化，受政策因素影響大獨(dú)特之處這些特點(diǎn)決決定了目前前的業(yè)務(wù)模模式，在提提升專業(yè)化化房地產(chǎn)開開發(fā)實(shí)力方方面以及抗抗風(fēng)險(xiǎn)方面面，存在一一定的不足足3XX房地產(chǎn)目前業(yè)務(wù)模式的特點(diǎn)提升實(shí)力方面的不足

開發(fā)保障性住房的價(jià)值在于提升企業(yè)規(guī)模,對于XX房地產(chǎn)公司的價(jià)值提升作用較小，易使企業(yè)走上“大而不強(qiáng)”的道路以保障性住房開發(fā)為主業(yè)務(wù)模式，對項(xiàng)目運(yùn)作的核心工作主要依賴于監(jiān)理等外部機(jī)構(gòu)來完成，在培養(yǎng)公司的項(xiàng)目管理能力、鍛煉隊(duì)伍方面作用不明顯抗風(fēng)險(xiǎn)方面的不足項(xiàng)目高度同質(zhì)化，受政策因素影響大，一旦出現(xiàn)在保障住房和公益項(xiàng)目開發(fā)的壟斷地位被打破的情況（比如政府將相關(guān)業(yè)務(wù)分給其他單位），將對公司的生存構(gòu)成威脅目前的業(yè)務(wù)模式以完成政府任務(wù)為導(dǎo)向，缺少項(xiàng)目篩選，必然會導(dǎo)致“攤子鋪得太大”，管理不到位，進(jìn)而造成項(xiàng)目周期長、資金鏈緊張、缺少資金儲備等不利局面，風(fēng)險(xiǎn)加大XX房地產(chǎn)在戰(zhàn)戰(zhàn)略管理方方面存在如如下不足缺乏清晰的的戰(zhàn)略方向向,中高層領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)對公司未未來應(yīng)該選選擇的發(fā)展展道路認(rèn)知知不一現(xiàn)在的業(yè)務(wù)務(wù)發(fā)展模式式，在提升升公司專業(yè)業(yè)化房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)實(shí)力力方面以及及抗風(fēng)險(xiǎn)方方面，存在在一定的不不足已經(jīng)開始探探索房地產(chǎn)產(chǎn)專業(yè)化、、市場化的的道路，但但具體的業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展模模式尚不清清晰對國家房地地產(chǎn)行業(yè)發(fā)發(fā)展趨勢及及相關(guān)政策策缺少關(guān)注注和研究，，導(dǎo)致缺少少制定戰(zhàn)略略的基礎(chǔ)1234XX房地產(chǎn)已經(jīng)經(jīng)開始探索索房地產(chǎn)專專業(yè)化、市市場化的發(fā)發(fā)展道路,并設(shè)想了了幾種經(jīng)營營模式，但但對各自的的運(yùn)作方式式尚不清晰晰4模式一：專業(yè)化的房產(chǎn)開發(fā)模式目前業(yè)務(wù)探索情況在開發(fā)保障性住房和公益項(xiàng)目外，XX房地產(chǎn)還嘗試性的介入了極個(gè)別的商品房的開發(fā)，但仍限于定向銷售房設(shè)想的經(jīng)營模式

利用與土地儲備中心緊密地關(guān)系，優(yōu)先獲取優(yōu)質(zhì)地塊的信息，開發(fā)中高端商品住宅項(xiàng)目模式二：物業(yè)持有模式目前業(yè)務(wù)探索情況捆綁經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房，建立底商,通過經(jīng)營底商獲得持續(xù)收益(例如,洪門子項(xiàng)目10萬平方米，其中住宅6萬,商鋪4萬)設(shè)想的經(jīng)營模式

在保持住宅底商持續(xù)經(jīng)營模式的同時(shí),增加大型商業(yè)項(xiàng)目的投資成立商貿(mào)公司,根據(jù)項(xiàng)目具體情況,決定自行經(jīng)營或打包整體出租,獲取持續(xù)收益模式三：由地產(chǎn)開發(fā)向綜合開發(fā)過渡的業(yè)務(wù)模式目前業(yè)務(wù)探索情況和平地區(qū)儲存600畝地，準(zhǔn)備開發(fā)城鄉(xiāng)一體化項(xiàng)目（投資10多個(gè)億）設(shè)想的經(jīng)營模式運(yùn)用政府資源,獲得質(zhì)量好的“片區(qū)開發(fā)項(xiàng)目”,XX房地產(chǎn)公司先扮演一級開發(fā)商的角色再視情況而定,在部分地塊開展二級開發(fā),或引入戰(zhàn)略合作伙伴共同開發(fā)目前,設(shè)想的這些些經(jīng)營模式式,還停留在集集團(tuán)公司領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)、公司司高層領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)的頭腦中中，并沒有有進(jìn)行詳細(xì)細(xì)的論證，，也沒有制制定相應(yīng)的的實(shí)施計(jì)劃劃對于這些經(jīng)經(jīng)營模式的的盈利途徑徑、特點(diǎn)以以及所需的的關(guān)鍵能力力，還缺少少系統(tǒng)化的的認(rèn)識主要原因是是對新業(yè)務(wù)務(wù)缺乏詳細(xì)細(xì)的分析與與論證4結(jié)合公司自自身的能力力制定適合合的項(xiàng)目篩篩選標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)業(yè)篩選公司篩選試驗(yàn)性投資資方案設(shè)計(jì)計(jì)研究業(yè)務(wù)模模式,并進(jìn)行試驗(yàn)驗(yàn)性投資工作重點(diǎn)：：對于產(chǎn)業(yè)的的理解公司業(yè)務(wù)模模式的設(shè)計(jì)計(jì)與完善核心能力的的識別與初初步培育對戰(zhàn)略擴(kuò)張張途徑與方方式的思考考戰(zhàn)略性投資資方案設(shè)計(jì)計(jì)對關(guān)鍵成功功要素的投投資戰(zhàn)略控制點(diǎn)點(diǎn)的建立差別化優(yōu)勢勢的鞏固核心能力的的進(jìn)一步提提升業(yè)務(wù)流程的的重組與優(yōu)優(yōu)化組織管理體體系的建立立業(yè)務(wù)管控體體系的建立立項(xiàng)目選擇期新業(yè)務(wù)的發(fā)發(fā)展模式新業(yè)務(wù)發(fā)掘掘新業(yè)務(wù)觀察察新業(yè)務(wù)發(fā)展展項(xiàng)目觀察期戰(zhàn)略投資期戰(zhàn)略性整合期計(jì)劃開展的的新業(yè)務(wù)現(xiàn)現(xiàn)在處于什什么階段？？是否否進(jìn)進(jìn)行行了了嚴(yán)嚴(yán)格格的的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)篩篩選選？？是否否設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)了了業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)模模式式？？是否否明明了了核核心心能能力力？？是否設(shè)設(shè)計(jì)了了戰(zhàn)略略投資資方案案？是否……?借鑒——四種典典型業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)發(fā)展模模式的的盈利利模式式及關(guān)關(guān)鍵能能力需需求名稱盈利模式典型案例關(guān)鍵能力特點(diǎn)1房產(chǎn)開發(fā)模式通過投資決策獲得一定的土地溢價(jià)；并通過專業(yè)化的規(guī)劃設(shè)計(jì)/建造和物業(yè)管理，獲得房屋銷售和物業(yè)費(fèi)收益萬科土地研究/投資決策規(guī)劃設(shè)計(jì)/工程管理/成本控制/質(zhì)量控制/物業(yè)管理能力環(huán)節(jié)比較多，對組織資源的依賴高于其它盈利模式，需要投入相對多的人力資源2物業(yè)持有模式在建好住宅/商業(yè)物業(yè)后，通過招商和服務(wù)獲得高租金萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)、國貿(mào)土地研究/投資決策規(guī)劃設(shè)計(jì)/質(zhì)量控制招商/服務(wù)能力資金實(shí)力降低了開發(fā)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)；但占有較多財(cái)務(wù)資源，需要極強(qiáng)的資金融通能力3地產(chǎn)開發(fā)模式通過獲得大面積土地的開發(fā)權(quán)，進(jìn)行土地整理后轉(zhuǎn)讓，獲得土地出讓收益陸家嘴自有土地資源土地獲取能力政府公關(guān)能力獲利容易，但需要掌控大量的土地資源，資源耗盡則無以為繼4綜合開發(fā)模式以上三種盈利模式的綜合海爾地產(chǎn)以上三種業(yè)務(wù)的綜合能力綜合能力要求高資源要求高需要平衡業(yè)務(wù)組合關(guān)系4運(yùn)營模式地產(chǎn)開發(fā)型（3）房產(chǎn)開發(fā)型（1）物業(yè)持有型（2）綜合開發(fā)型（4）客戶需求規(guī)劃設(shè)計(jì)施工組織營銷管理物業(yè)管理物業(yè)出租產(chǎn)品定位土地開發(fā)土地儲備借鑒——海爾地地產(chǎn)的的綜合合地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)模式式土地價(jià)價(jià)值增增值一級土土地開開發(fā)生態(tài)城城、工工業(yè)園園住宅規(guī)模、、現(xiàn)金金流品牌塑塑造不動產(chǎn)產(chǎn)商業(yè)、、工業(yè)業(yè)優(yōu)質(zhì)資資產(chǎn)沉沉淀租金和和銷售售收入入資產(chǎn)增增值并并成為為資本本運(yùn)作作載體體價(jià)值增增值土地儲儲備土地價(jià)價(jià)值增增值土地儲儲備融資平平臺資本運(yùn)運(yùn)作平平臺多元化化投融融資渠渠道投融資資渠道道投融資資渠道道資產(chǎn)溢溢價(jià)投融資資渠道道海爾地地產(chǎn)：：開發(fā)發(fā)商和和運(yùn)營營商低成本本土地地儲備備開發(fā)利利潤貢貢獻(xiàn)4結(jié)合行行業(yè)典典型業(yè)業(yè)務(wù)模模式的的相關(guān)關(guān)要求求，對對XX房地產(chǎn)產(chǎn)公司司設(shè)想想的三三種經(jīng)經(jīng)營模模式進(jìn)進(jìn)行優(yōu)優(yōu)劣勢勢分析析4XX房地產(chǎn)產(chǎn)公司司的優(yōu)優(yōu)勢XX房地產(chǎn)產(chǎn)公司司的劣劣勢模式一一：專業(yè)化化的房房產(chǎn)開開發(fā)模模式模式二二：物業(yè)持持有模模式模式三三：由地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)向綜綜合開開發(fā)過過渡的的業(yè)務(wù)務(wù)模式式在獲取取優(yōu)質(zhì)質(zhì)土地地方面面具有有較明明顯的的優(yōu)勢勢能夠在在開發(fā)發(fā)政策策性項(xiàng)項(xiàng)目的的同時(shí)時(shí)，伴伴生性性的獲獲得部部分低低成本本的商商業(yè)物物業(yè)可以利利用政政府關(guān)關(guān)系，，獲取取高質(zhì)質(zhì)量的的項(xiàng)目目資源源在長期期的政政府項(xiàng)項(xiàng)目的的運(yùn)作作過程程中，，積累累了一一定的的土地地一級級開發(fā)發(fā)的經(jīng)經(jīng)驗(yàn)可以通通過項(xiàng)項(xiàng)目融融資等等方式式解決決所需需的資資金問問題投資決決策/規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)/工程管管理/成本控控制/質(zhì)量控控制/物業(yè)管管理等等方面面能力力，與與市場場化的的房產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目開發(fā)發(fā)要求求相比比，還還有一一定的的差距距在組織織保障障、人人力資資源方方面還還存在在一定定的差差距缺少大大型商商業(yè)物物業(yè)的的開發(fā)發(fā)和運(yùn)運(yùn)營經(jīng)經(jīng)驗(yàn)，，及相相關(guān)專專業(yè)人人才，，招商/服務(wù)能能力有有待培培養(yǎng)開發(fā)大大型商商業(yè)物物業(yè)時(shí)時(shí)，資資金投投入較較大，，且占占用時(shí)時(shí)間較較長項(xiàng)目運(yùn)運(yùn)作能能力、、組織織能力力、招招商服服務(wù)能能力有有待提提升缺少綜綜合開開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目的的運(yùn)作作經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)，需需要解解決平平衡業(yè)業(yè)務(wù)組組合關(guān)關(guān)系的的問題題在組織織保障障、人人力資資源方方面還還存在在一定定的差差距導(dǎo)讀項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)程戰(zhàn)略管管理診診斷內(nèi)部資資源與與能力力診斷斷下階段段工作作安排排隨著業(yè)業(yè)務(wù)的的快速速發(fā)展展，目目前XX房地產(chǎn)產(chǎn)正處處于進(jìn)進(jìn)入快快速成成長期期的關(guān)關(guān)鍵階階段初創(chuàng)期經(jīng)過投投資，，企業(yè)業(yè)從無無到有有經(jīng)濟(jì)效效益沒沒有體體現(xiàn)，，或較較少企業(yè)管管理不不系統(tǒng)統(tǒng)，相相對集集權(quán)成長期管理能能力逐逐步提提升經(jīng)濟(jì)效效益開開始快快速顯顯現(xiàn)戰(zhàn)略規(guī)規(guī)劃逐逐步明明晰管理職職能漸漸趨完完善成熟期期經(jīng)營穩(wěn)穩(wěn)定，，現(xiàn)金金流充充裕企業(yè)管理理體系健健全新的戰(zhàn)略略或業(yè)務(wù)務(wù)規(guī)劃逐逐漸醞釀釀轉(zhuǎn)型或衰退期新的戰(zhàn)略略成形，，管理方方式改進(jìn)進(jìn)，進(jìn)入入戰(zhàn)略轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)型或由于各各種原因因?qū)е缕笃髽I(yè)逐步步衰退發(fā)展時(shí)期期特征資料來源源：XX整理分析析企業(yè)發(fā)展展階段說說明目前公司司正處于于進(jìn)入快快速成長長階段面臨外部部日趨復(fù)復(fù)雜的經(jīng)經(jīng)營形式式和內(nèi)部部相對粗粗放的管管理方式式，XX房地產(chǎn)迫迫切需要要管理體體系與執(zhí)執(zhí)行力的的雙提升升戰(zhàn)略規(guī)劃目標(biāo)管理人力資源組織體系管理流程管理制度信息建設(shè)文化建設(shè)公司目標(biāo)執(zhí)行力說明執(zhí)行力是管理體系的“支撐”，它保障了企業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃與目標(biāo)管理、組織結(jié)構(gòu)、人力資源管理的效率，并通過文化和信息建設(shè)與管理效果直接相關(guān)，因此應(yīng)以科學(xué)、完善的管理體系為基礎(chǔ)，并結(jié)合較強(qiáng)的執(zhí)行力，從而實(shí)現(xiàn)公司目標(biāo)加強(qiáng)管理體系建設(shè)應(yīng)首先從五個(gè)方面入手戰(zhàn)略：包括戰(zhàn)略規(guī)劃制定、戰(zhàn)略支撐體系建設(shè)等組織：包括組織結(jié)構(gòu)、部門設(shè)置、崗位設(shè)置、崗位職責(zé)等人力：包括薪酬管理、績效管理、培訓(xùn)、招聘等企業(yè)文化：包括核心理念、行為方式、外觀表現(xiàn)等信息化建設(shè)：信息管理系統(tǒng)建設(shè)執(zhí)行力是是管理體體系的““支撐””，也是是保證管管理體系系有效運(yùn)運(yùn)行的基基礎(chǔ)管理體系系企業(yè)文化內(nèi)部資源源與能力力是企業(yè)業(yè)戰(zhàn)略制制定的基基礎(chǔ)和實(shí)實(shí)現(xiàn)的保保障對下屬部部門和單單位的監(jiān)監(jiān)督系統(tǒng)統(tǒng)如何建建立？內(nèi)部如何何管理？？權(quán)責(zé)分分配？公司戰(zhàn)略略企業(yè)愿景組織結(jié)構(gòu)構(gòu)信息化人力資源源未來XX房地產(chǎn)是是個(gè)什么么樣的公公司？未來的業(yè)業(yè)務(wù)選擇擇應(yīng)是什什么？如何進(jìn)行行選擇？？XX房地產(chǎn)的的運(yùn)營模模式是什什么？管理體系系和組織織結(jié)構(gòu)如如何設(shè)計(jì)計(jì)？如何改善善信息傳傳遞和控控制方式式，以提提高工作作效率？？如何改善善薪酬制制度和用用人機(jī)制制？財(cái)務(wù)管理理如何改善善資金控控制與運(yùn)運(yùn)用？如何培育育優(yōu)秀的的企業(yè)文文化？XX房地產(chǎn)應(yīng)應(yīng)具備的的核心資資源與能能力核心資源源與能力力開發(fā)運(yùn)營營能力組織管理理能力人力資源源土地資金無形資源源信息化管管理XX房地產(chǎn)在在內(nèi)部資資源與能能力方面面存在一一些不足足土地雖有有一定的的儲備，，但土地地盈利能能力差，，同時(shí)也也缺乏市市場化拿拿地能力力，對XX房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展形成成了一定定制約與優(yōu)秀的的房地產(chǎn)產(chǎn)公司相相比，XX房地產(chǎn)的的資金資資源有著著明顯的的差距目前的人人力資源源結(jié)構(gòu)不不能支撐撐XX房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展，而而且在人人力資源源管理方方面也存存在六大大問題品牌和企企業(yè)文化化缺失，，而作為為目前唯唯一擁有有的“出出身”的的無形資資源也是是一把把“雙刃刃劍”，，在發(fā)展展過程中中需要正正確使用用目前在房房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)發(fā)鏈條上上沒有專專業(yè)積累累，缺乏乏專業(yè)競競爭力組織管理理能力目目前存在在六大問問題，導(dǎo)導(dǎo)致XX在組織管管理方面面缺乏競競爭力信息化基基礎(chǔ)薄弱弱，不能能為公司司運(yùn)營提提供信息息化支持持，需要要進(jìn)行系系統(tǒng)規(guī)劃劃，分步步驟實(shí)施施1234567雖有一定定的土地地儲備，，但土地地盈利性性差，同同時(shí)也缺缺乏市場場化的土土地獲取取能力，，對XX房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展形成成了一定定制約XX房地產(chǎn)目目前的土土地資源源土地儲備備土地獲取取能力土地盈利利性目前XX房地產(chǎn)擁擁有土地地儲備2000畝，，按按照照當(dāng)當(dāng)前前XX房地地產(chǎn)產(chǎn)的的土土地地開開發(fā)發(fā)能能力力400畝/年計(jì)計(jì)算算，，足足夠夠開開發(fā)發(fā)5年目前前實(shí)實(shí)際際可可以以確確定定土土地地儲儲備備資資源源為為和和平平鎮(zhèn)鎮(zhèn)項(xiàng)項(xiàng)目目，，面面積積600畝左左右右XX房地地產(chǎn)產(chǎn)現(xiàn)現(xiàn)在在獲獲取取土土地地的的方方式式：：政府府直直接接派派給給被政政府府委委派派從從““招招拍拍掛掛””市市場場拿拿地地XX房地地產(chǎn)產(chǎn)目目前前還還未未真真正正以以市市場場化化手手段段獲獲取取過過土土地地目前前XX房地地產(chǎn)產(chǎn)大大部部分分擁擁有有的的土土地地都都是是政政府府性性項(xiàng)項(xiàng)目目使使用用土土地地，，政政府府對對項(xiàng)項(xiàng)目目利利潤潤率率有有嚴(yán)嚴(yán)格格的的控控制制，，基基本本上上處處于于收收支支平平衡衡注：：資資料料來來源源于于訪訪談?wù)労秃蚗X內(nèi)部部資資料料1XX房地地產(chǎn)產(chǎn)在在內(nèi)內(nèi)部部資資源源與與能能力力方方面面存存在在一一些些不不足足土地地雖雖有有一一定定的的儲儲備備，，但但土土地地盈盈利利能能力力差差，，同同時(shí)時(shí)也也缺缺乏乏市市場場化化拿拿地地能能力力，，對對XX房地地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)發(fā)展展形形成成了了一一定定制制約約與優(yōu)優(yōu)秀秀的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)公公司司相相比比，，XX房地地產(chǎn)產(chǎn)的的資資金金資資源源有有著著明明顯顯的的差差距距目前前的的人人力力資資源源結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)不不能能支支撐撐XX房地地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)發(fā)展展，，而而且且在在人人力力資資源源管管理理方方面面也也存存在在六六大大問問題題品牌和企企業(yè)文化化缺失，，而作為為目前唯唯一擁有有的“出出身”的的無形資資源也是是一把把“雙刃刃劍”，，在發(fā)展展過程中中需要正正確使用用目前在房房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)發(fā)鏈條上上沒有專專業(yè)積累累，缺乏乏專業(yè)競競爭力組織管理理能力目目前存在在六大問問題，導(dǎo)導(dǎo)致XX在組織管管理方面面缺乏競競爭力信息化基基礎(chǔ)薄弱弱，不能能為公司司運(yùn)營提提供信息息化支持持，需要要進(jìn)行系系統(tǒng)規(guī)劃劃，分步步驟實(shí)施施1234567商業(yè)銀行行貸款受受國家金金融政策策影響很很大，一一旦金融融緊縮，，非銀行行相關(guān)的的資金來來源對房房地產(chǎn)企企業(yè)非常常重要商業(yè)銀行行土地儲備備購房者房地產(chǎn)開開發(fā)貸款款購房者自有資金金購房者自自有資金金施工企業(yè)業(yè)流動資資金貸款款按揭貸款款開發(fā)資金工程款項(xiàng)目銷售售回款建設(shè)公司司分期還款以墊付形形式其他債權(quán)權(quán)融資股權(quán)融資資材料款費(fèi)用支出出利潤回報(bào)報(bào)利息利息非銀行資資金來源源開發(fā)成本本控制商業(yè)銀行行貸款是是XX房地產(chǎn)目目前項(xiàng)目目開發(fā)資資金主要要來源2與市場化化的優(yōu)秀秀房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)相相比，XX房地產(chǎn)的的資金資資源有著著明顯的的差距融資渠道信貸股票上市發(fā)行債券信托基金戰(zhàn)略融資XX房地產(chǎn)●思考中…萬科●●●●金地●●●●海爾●●●項(xiàng)目債券券企業(yè)債券券債券資金融通通層面貸款銀行貸款款自有資本本個(gè)人貸款款結(jié)算資金金內(nèi)部積累累增加資本本金與集團(tuán)下下屬公司司資金往往來與集團(tuán)公公司資金往來來買殼借殼殼上市IPO資本運(yùn)營營層面產(chǎn)業(yè)基金金資產(chǎn)證券券化金融工具具創(chuàng)新股市融資資信托海外基金金兼并收購購合作開發(fā)發(fā)其他風(fēng)險(xiǎn)資本本提升資本本運(yùn)營能能力拓寬資金金來源渠渠道向股權(quán)融融資拓展展2XX房地產(chǎn)在在內(nèi)部資資源與能能力方面面存在一一些不足足土地雖有有一定的的儲備，，但土地地盈利能能力差，，同時(shí)也也缺乏市市場化拿拿地能力力，對XX房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展形成成了一定定制約與優(yōu)秀的的房地產(chǎn)產(chǎn)公司相相比，XX房地產(chǎn)的的資金資資源有著著明顯的的差距目前的人人力資源源結(jié)構(gòu)不不能支撐撐XX房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展，而而且在人人力資源源管理方方面也存存在六大大問題品牌和企企業(yè)文化化缺失，，而作為為目前唯唯一擁有有的“出出身”的的無形資資源也是是一把把“雙刃刃劍”，，在發(fā)展展過程中中需要正正確使用用目前在房房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)發(fā)鏈條上上沒有專專業(yè)積累累，缺乏乏專業(yè)競競爭力組織管理理能力目目前存在在六大問問題，導(dǎo)導(dǎo)致XX在組織管管理方面面缺乏競競爭力信息化基基礎(chǔ)薄弱弱，不能能為公司司運(yùn)營提提供信息息化支持持，需要要進(jìn)行系系統(tǒng)規(guī)劃劃，分步步驟實(shí)施施1234567XX房地產(chǎn)目目前人力力資源結(jié)結(jié)構(gòu)中年年輕員工工多，并并且技術(shù)術(shù)人員學(xué)學(xué)歷集中中于?？瓶?，對XX房地產(chǎn)進(jìn)進(jìn)一步發(fā)發(fā)展不利利員工年齡齡分布大部分員員工年齡齡在25到30歲之間，，雖然精精力充沛沛，但工工作經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)缺乏目前技術(shù)術(shù)人員學(xué)學(xué)歷多是是?？茖W(xué)學(xué)歷，對對公司業(yè)業(yè)務(wù)提供供技術(shù)支支持有限限3XX房地產(chǎn)的的人力資資源管理理問題主主要體現(xiàn)現(xiàn)在以下下六個(gè)方方面培訓(xùn)開發(fā)發(fā)系統(tǒng)素質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)能力素質(zhì)質(zhì)評價(jià)系系統(tǒng)考核評價(jià)價(jià)考核制度績效指標(biāo)績效管理理系統(tǒng)課程設(shè)置薪酬制度薪酬分配系系統(tǒng)招聘（（選人）進(jìn)入（（用人）培訓(xùn)（（育人）調(diào)配、晉晉升（（留人）價(jià)值分配規(guī)劃計(jì)劃人力資源規(guī)規(guī)劃系統(tǒng)崗位說明書組織及崗位位管理系統(tǒng)統(tǒng)崗位分析各崗位職責(zé)責(zé)和工作任任務(wù)不明確確固化,調(diào)整的隨機(jī)機(jī)性大，使使員工在工工作中存在在一定程度度的盲目性性，容易造造成混亂局局面人力資源規(guī)規(guī)劃職能缺缺失，人才才缺乏現(xiàn)象象嚴(yán)重，面面對業(yè)務(wù)發(fā)發(fā)展急需對對未來的人人力資源需需求進(jìn)行預(yù)預(yù)期與安排排現(xiàn)行工資制制度及分配配方式員工工有一定的的滿意度，，但沒有真真正發(fā)揮激激勵(lì)的作用用，急需重重新設(shè)計(jì)以以解決內(nèi)部部公平的問問題現(xiàn)有的考核核存在以下下問題：考考核標(biāo)準(zhǔn)不不合理、考考核流程不不完善、績績效結(jié)果不不可控且沒沒有起到應(yīng)應(yīng)有的評價(jià)價(jià)和反饋效效果等人員培訓(xùn)體體系性、針針對性、目目的性不足足，使得培培訓(xùn)無法取取得更好的的效果人員的晉升升缺乏業(yè)績績、能力標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，缺少少能力素質(zhì)質(zhì)評價(jià)系統(tǒng)統(tǒng)2145633人力資源規(guī)規(guī)劃職能缺缺失，人才才缺乏現(xiàn)象象嚴(yán)重，面面對業(yè)務(wù)發(fā)發(fā)展急需對對未來的人人力資源需需求進(jìn)行預(yù)預(yù)期與安排排以下人力資資源規(guī)劃職職能均未有有效開展預(yù)算評估人力需求計(jì)劃招聘計(jì)劃評估現(xiàn)有技能預(yù)估人力需求培訓(xùn)計(jì)劃說明由于長期沒沒有進(jìn)行人人力資源規(guī)規(guī)劃，限制制了招聘工工作的開展展，導(dǎo)致目目前公司的的人員專業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)不合合理比較較合合理理的的人人員員專專業(yè)業(yè)能能力力分分布布應(yīng)應(yīng)該該是是基基層層員員工工專專業(yè)業(yè)技技能能強(qiáng)強(qiáng)、、能能獨(dú)獨(dú)立立完完成成好好崗崗位位職職責(zé)責(zé)；；中中層層管管理理人人員員人人際際技技能能突突出出、、業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)水水平平高高；；高高層層管管理理人人員員具具有有概概念念決決策策能能力力和和溝溝通通指指揮揮水水平平在公公司司面面臨臨業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)發(fā)發(fā)展展的的關(guān)關(guān)鍵鍵時(shí)時(shí)刻刻，，迫迫切切需需要要合合理理行行使使人人力力資資源源規(guī)規(guī)劃劃，，對對未未來來的的人人力力資資源源需需求求進(jìn)進(jìn)行行預(yù)預(yù)期期和和安安排排，，為為實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)公公司司戰(zhàn)戰(zhàn)略略提提供供保保障障13吸引誰？業(yè)務(wù)務(wù)管管理理人人才才？復(fù)合合型型人人才才？高級級管管理理人人才才？戰(zhàn)略略管管理理人人才才？工程程專專業(yè)業(yè)人人才才？？財(cái)務(wù)管理理人才？？……調(diào)查顯示示員工認(rèn)為為目前公公司急需需業(yè)務(wù)管管理人才才、復(fù)合合型人才才、專業(yè)業(yè)技術(shù)人人才激勵(lì)誰？業(yè)績好工作態(tài)度度好？能力強(qiáng)？？職稱高？？學(xué)歷高？？工齡長？？……調(diào)查顯示示員工認(rèn)為為創(chuàng)造價(jià)值值高的和和水平高高的人應(yīng)應(yīng)該拿到到較高的的薪酬到底我們們應(yīng)該優(yōu)優(yōu)先吸引引誰、激激勵(lì)誰，，應(yīng)該在在明確的的導(dǎo)向下下統(tǒng)籌規(guī)規(guī)劃，并并落實(shí)到到現(xiàn)實(shí)的的決策與與管理中中同時(shí)也需需要解決決應(yīng)該吸吸引誰、、激勵(lì)誰誰等關(guān)鍵鍵問題13沒有建立立基于工工作分析析的崗位位管理制制度，缺缺乏科學(xué)學(xué)、清晰晰的崗位位設(shè)置和和職責(zé)描描述，崗崗位工作作內(nèi)容、、執(zhí)行方方式因人人而異科學(xué)的崗位管理制度是各項(xiàng)工作開展的前提基礎(chǔ)-XX房地產(chǎn)目前的崗位設(shè)置不符合MECE原則（不交叉、無遺漏），不僅存在職責(zé)交叉的崗位，還有部分職責(zé)無人承擔(dān)-對于個(gè)別工作和業(yè)務(wù)相互聯(lián)系崗位的設(shè)置沒有完全遵循協(xié)同原則（產(chǎn)生“1+1＞2”的效果），從職責(zé)分配和聯(lián)系上影響了組織效率-崗位職責(zé)描述不準(zhǔn)確或不清晰，導(dǎo)致在工作中產(chǎn)生隨意性和盲目性，管理和操作的執(zhí)行方式以每個(gè)人的理解來進(jìn)行初步建議-進(jìn)行系統(tǒng)的崗位設(shè)置，在崗位設(shè)計(jì)中應(yīng)遵守不交叉、無遺漏的原則-對于工作和業(yè)務(wù)相互聯(lián)系崗位的設(shè)置應(yīng)遵循協(xié)同原則（產(chǎn)生“1+1＞2”的效果），提高組織效率-崗位所擁有的權(quán)力和所負(fù)有的職責(zé)要匹配對等-準(zhǔn)確、清晰地描述崗位職責(zé)，對相同崗位的工作內(nèi)容進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)，減少人為影響-建立健全崗位管理制度23沒有進(jìn)行行科學(xué)合合理的工工作分配配，一些些崗位的的職責(zé)或或過于寬寬泛、或或比較混混亂，容容易導(dǎo)致致忙而無無序崗位職責(zé)寬泛有些部門內(nèi)人員數(shù)量有限，而需要完成的職能較多導(dǎo)致無法按效率和制衡原則進(jìn)行分配，從而產(chǎn)生部門員工崗位職責(zé)寬泛參與訪談?wù)劦牟糠址謫T工表表示目前前因人設(shè)設(shè)崗、人人手不夠夠、職責(zé)責(zé)不清的的現(xiàn)象存存在初步建議議從“理清清該做的的事”開開始，““以事定定崗、以以崗定人人”設(shè)置崗位位既要著著眼于XX房地產(chǎn)的的現(xiàn)實(shí)，，又要著著眼于發(fā)發(fā)展，按按照職責(zé)責(zé)范圍劃劃定崗位位科學(xué)、合合理地劃劃分每個(gè)個(gè)崗位的的職責(zé)后果造成組織織運(yùn)行混混亂，流流程被割割裂協(xié)調(diào)性降降低，顧顧此失彼彼，影響響工作完完成效果果部分制衡衡性職能能被合并并到一個(gè)個(gè)崗位，，降低了了監(jiān)督制制約作用用，加大大了業(yè)務(wù)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)崗位職責(zé)責(zé)混亂在部門內(nèi)內(nèi)部進(jìn)行行職責(zé)分分工時(shí)，，存在員員工承擔(dān)擔(dān)不相關(guān)關(guān)職責(zé)的的情形(如目前有有市場營營銷部的的員工干干著項(xiàng)目目前期部部的活））23人員的晉晉升缺乏乏業(yè)績、、能力標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，缺缺少能力力素質(zhì)評評價(jià)系統(tǒng)統(tǒng)人員晉升現(xiàn)狀沒有明確的制度對晉升程序進(jìn)行規(guī)定缺乏對業(yè)績和能力的衡量標(biāo)準(zhǔn)，使晉升存在較大隨意性領(lǐng)導(dǎo)在決策時(shí)沒有依據(jù)，憑感覺拍板，使得領(lǐng)導(dǎo)意志成為決定性因素晉升通道單一，只有職務(wù)晉升，影響員工的工作積極性初步建議建立明確的晉升體系制度與流程通過調(diào)整組織和崗位職責(zé)，建立科學(xué)的崗位體系，明確員工晉升通道確定各崗位的業(yè)績和能力衡量標(biāo)準(zhǔn)33現(xiàn)行工資資制度及及分配方方式員工工有一定定的滿意意度，但但沒有真真正發(fā)揮揮激勵(lì)的的作用，，急需重重新設(shè)計(jì)計(jì)以解決決內(nèi)部公公平的問問題XX房地產(chǎn)目前的薪酬體系現(xiàn)狀薪酬結(jié)構(gòu)由崗位工資+績效工資+津貼+補(bǔ)助組成，績效工資每半年兌現(xiàn)一次員工收入的實(shí)際結(jié)構(gòu)是類似事業(yè)單位工資加獎(jiǎng)金的形式崗位工資是固定不變的，即使同級別調(diào)崗也沒有變化績效工資是通過考核得到的，現(xiàn)實(shí)中由于考核的原因，實(shí)際發(fā)放的績效工資也基本處于不變化的狀態(tài)主要問題年功工資缺失，對老員工在公司的工作年數(shù)沒有補(bǔ)償崗位工資簡單分級，不同部門同一級別工資一樣，沒有體現(xiàn)崗位價(jià)值差異績效考核作用不明顯，導(dǎo)致績效工資客觀上被固化這些問題是XX房地產(chǎn)公司內(nèi)部不公平的根源初步建議對工資結(jié)構(gòu)進(jìn)行分析論證，區(qū)別不同類型的崗位，設(shè)計(jì)不同比例進(jìn)行崗位價(jià)值評價(jià)，重新設(shè)定考核指標(biāo)與方法，建立完善的績效工資管理制度，并嚴(yán)格實(shí)施43通過崗位評評價(jià)，對XX房地產(chǎn)崗位價(jià)價(jià)值進(jìn)行重新新排序，解決決內(nèi)部不公平平問題現(xiàn)象及原因現(xiàn)象目前XX房地產(chǎn)薪酬的的等級只是簡簡單分為經(jīng)理理級、部門負(fù)負(fù)責(zé)人、副職職、重點(diǎn)崗和和一般崗5個(gè)級別，使職職務(wù)級別成為為決定收入的的唯一關(guān)鍵因因素，只有職職務(wù)的晉升才才能使工資增增長工資結(jié)構(gòu)中沒沒有充分體現(xiàn)現(xiàn)崗位價(jià)值的的組成部分，，與崗位本身身的相關(guān)性不不大，造成同同級別的崗位位收入不公平平同時(shí)對于部門門內(nèi)部來講，，由于缺乏崗崗位價(jià)值的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致部部門內(nèi)重點(diǎn)崗崗位確定完全全依靠領(lǐng)導(dǎo)的的主觀判斷，，缺乏科學(xué)、、客觀的依據(jù)據(jù)因此，就造成成了內(nèi)部不公公平感的產(chǎn)生生，使得激勵(lì)勵(lì)的效果不充充分原因沒有重視崗位位價(jià)值的作用用沒有一個(gè)通過過崗位評價(jià)，，得出的崗位位價(jià)值體系作作為制定工資資制度的依據(jù)據(jù)改進(jìn)崗位分析崗位評估職責(zé)、能力要要求薪酬調(diào)查崗位工資合理地確定崗崗位工資崗位任職資格格、職責(zé)、能能力等對崗位價(jià)值進(jìn)進(jìn)行評價(jià)制定出以崗位位分析為前提提，以體現(xiàn)崗崗位價(jià)值為目目的分類別的的崗位工資體體系43薪酬結(jié)構(gòu)中缺缺少與公司總總體業(yè)績掛鉤鉤的年度獎(jiǎng)金金部分，不利利于員工在工工作中將個(gè)人人利益與公司司整體利益結(jié)結(jié)合43XX房地產(chǎn)公司中中層（含中層層）以下級別別的人員年度獎(jiǎng)金的作作用主要在于于獎(jiǎng)勵(lì)員工達(dá)達(dá)到年度業(yè)績績貢獻(xiàn)，同時(shí)激勵(lì)其未未來更佳的業(yè)業(yè)績行為年度獎(jiǎng)勵(lì)取決決于XX房地產(chǎn)公司年年度經(jīng)營績效表現(xiàn)，以以及部門層面面的績效完成成情況結(jié)合員工年度度的工作業(yè)績績表現(xiàn)年度業(yè)績構(gòu)成成公司總體業(yè)績年度獎(jiǎng)金說明明所在部門業(yè)績員工個(gè)人業(yè)績確定依據(jù)構(gòu)成原則適用崗位現(xiàn)有的考核存存在以下問題題：考核標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)不合理、考考核流程不完完善、績效結(jié)結(jié)果不可控且且沒有起到應(yīng)應(yīng)有的評價(jià)和和反饋效果等等指標(biāo)設(shè)計(jì)所有員工的考核指標(biāo)都一樣，沒有體現(xiàn)崗位差異缺乏具體的、明確的、具有可操作性的考核要素與指標(biāo)同時(shí)考核也沒有制定相應(yīng)的評分標(biāo)準(zhǔn)，加大了個(gè)人主觀因素的影響考核流程缺乏對工作績效信息的收集、整理和分析系統(tǒng)考核過程中憑感覺和主觀印象進(jìn)行打分的現(xiàn)象比較嚴(yán)重，使考核過程流于形式結(jié)果運(yùn)用由于考核沒有充分說服力，回避或忽視反饋，沒有通過考核發(fā)現(xiàn)員工的優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)，促進(jìn)其改進(jìn)改善沒有工作過程中的針對考核期目標(biāo)的指導(dǎo)沒有為員工指明發(fā)展方向，并針對性地制定員工的個(gè)人職業(yè)發(fā)展規(guī)劃晉升不是基于業(yè)績與能力考核初步建議結(jié)合戰(zhàn)略與組織變化重新設(shè)計(jì)考核體系，體現(xiàn)激勵(lì)的導(dǎo)向性制定符合實(shí)際和考核目的的考核流程，注重信息收集，避免平均主義完善考核結(jié)果運(yùn)用，加強(qiáng)反饋35資料來源：訪訪談記錄、調(diào)調(diào)查問卷、《培訓(xùn)需求問卷卷》及分析人員培訓(xùn)體系系性、針對性性、目的性不不足，使得培培訓(xùn)無法取得得更好的效果果36培訓(xùn)需求分析析制定培訓(xùn)計(jì)劃劃培訓(xùn)實(shí)施培訓(xùn)效果評估估XX房地產(chǎn)的發(fā)展展目標(biāo)是什么么?人才培養(yǎng)目標(biāo)標(biāo)是什么？崗位工作具體體內(nèi)容是什么么?崗位技能要求求如何?綜合運(yùn)用問卷卷、訪談、觀觀察等方法判判斷培訓(xùn)需求求應(yīng)根據(jù)XX房地產(chǎn)人才的的規(guī)劃，制定定多層次、多多渠道、多形形式的培訓(xùn)計(jì)計(jì)劃培訓(xùn)安排上保保持與員工的的充分溝通組織專業(yè)技能能培訓(xùn)保證管理、技技術(shù)、營銷及及其他專項(xiàng)技技能培訓(xùn)，滿滿足員工多層層次培訓(xùn)需要要妥善安排工作作與學(xué)習(xí)的關(guān)關(guān)系，保證培培訓(xùn)時(shí)間對培訓(xùn)效果評評估和總結(jié)應(yīng)將培訓(xùn)效果果納入考核范范圍缺失缺失缺失很少人力資源管理理初步建議對現(xiàn)有的人事事管理工作進(jìn)進(jìn)行全面的改改進(jìn)，完善人人力資源規(guī)劃劃，通過進(jìn)行