XXXX郴州市美美世,界項(xiàng)目前期策劃

1郴州市美美世界項(xiàng)目前期策劃謹(jǐn)呈郴州市美世界房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司

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永聯(lián)恒泰北京顧問(wèn)機(jī)構(gòu)大型城市綜合體對(duì)于“深圳、上海、北京”已不陌生，然而，一個(gè)處于郴州市的大型城市綜合體，在一個(gè)日益崛起的湘南地級(jí)城市，猶如突如其來(lái)一個(gè)龐然大物。對(duì)于這樣一個(gè)注定要挑戰(zhàn)人們生活習(xí)慣的綜合體，是項(xiàng)目在戰(zhàn)略營(yíng)銷層面面臨的重要思考。我們?cè)趯?duì)綜合體作整體思考的同時(shí)，作為難點(diǎn)和重點(diǎn)的商業(yè)，我們將著重進(jìn)行闡述。作為一個(gè)大型城市綜合體，不能孤立的單純從項(xiàng)目所處的區(qū)域來(lái)考慮，必須基于市場(chǎng)，跳出市場(chǎng)，站在都市體量商業(yè)發(fā)展的角度，從更廣的視野來(lái)分析，借鑒國(guó)際國(guó)內(nèi)其它同類物業(yè)成功發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，以期對(duì)項(xiàng)目的發(fā)展起到重要的指導(dǎo)與借鑒意義。序3

永聯(lián)恒泰北京顧問(wèn)機(jī)構(gòu)報(bào)告目的

明確方向（項(xiàng)目目標(biāo)、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)下的策略）清晰思路（執(zhí)行策略）4

永聯(lián)恒泰北京顧問(wèn)機(jī)構(gòu)報(bào)告目錄First————綜合戰(zhàn)略篇second

———商業(yè)篇

Third————項(xiàng)目篇Fourth————定位篇Five————執(zhí)行篇5frist綜合戰(zhàn)略篇6

永聯(lián)恒泰北京顧問(wèn)機(jī)構(gòu)從此，一個(gè)都市新中心即將崛起，人們的生活及消費(fèi)習(xí)慣將被改變……項(xiàng)目屬性界定：城市中心黃金，鉆石中央49133.6平方米土地42萬(wàn)平方米建筑，集辦公、住宅、公寓、集群商業(yè)這預(yù)示著：是需求，還是趨勢(shì)？420000方大型城市綜合體即將橫空出世， 國(guó)際巨擘、露顯新都市風(fēng)范！7

永聯(lián)恒泰北京顧問(wèn)機(jī)構(gòu)我們聯(lián)想到了…美國(guó)日本新加坡中國(guó)紐約的洛克菲勒中心東京的陽(yáng)光城60佳麗比灣怡豐城北京國(guó)貿(mào)中心這正是我們所需要的…………8

永聯(lián)恒泰北京顧問(wèn)機(jī)構(gòu)五大商務(wù)圈：①傳統(tǒng)商務(wù)圈：火車站—汽車總站，著力發(fā)展以經(jīng)營(yíng)貼近大眾生活的服裝、小商品、電腦IT類商品為主的市場(chǎng)，錯(cuò)位發(fā)展，規(guī)范經(jīng)營(yíng)，逐步從現(xiàn)貨交易市場(chǎng)向展（覽）貿(mào)（易）型市場(chǎng)轉(zhuǎn)變；②中央商務(wù)圈：以人民中路為中心，半徑500米范圍內(nèi)形成的商業(yè)圈為核心，以步步高（郴州）中心城為核心；③五嶺廣場(chǎng)商務(wù)圈：重點(diǎn)發(fā)展金融、保險(xiǎn)等中介商務(wù)服務(wù)業(yè)及總部經(jīng)濟(jì)；④武廣福城新區(qū)商務(wù)圈：以武廣高鐵車站為中心，大力發(fā)展高鐵經(jīng)濟(jì)，形成城鎮(zhèn)化與產(chǎn)業(yè)化良性互動(dòng)的格局，集現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、休閑娛樂(lè)業(yè)、高品質(zhì)居住和高科技產(chǎn)業(yè)于一體的具有商務(wù)功能的交通樞紐型的城市片區(qū)級(jí)中心。⑤湘南國(guó)際物流園商務(wù)圈：充分利用園區(qū)綜合物流功能，重點(diǎn)發(fā)展商品會(huì)展根據(jù)郴州市總體規(guī)劃要求，全力營(yíng)造“358”的服務(wù)業(yè)發(fā)展格局，即構(gòu)建“三條旅游帶”、形成“五大商務(wù)圈”、打造“八大市場(chǎng)群”。規(guī)劃，意味著空白9

永聯(lián)恒泰北京顧問(wèn)機(jī)構(gòu)空白，CBD整合重組、運(yùn)營(yíng)城市未來(lái)機(jī)遇，項(xiàng)目的機(jī)遇在于利用城市中心都市圈的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，融入CBD生活圈，成為主流生活圈擴(kuò)容的差異化有機(jī)補(bǔ)充，迫使CBD整合重組，進(jìn)而升級(jí)并運(yùn)營(yíng)城市中心之未來(lái)。目標(biāo)，立足郴州，運(yùn)營(yíng)城市，輻射長(zhǎng)三角乃至周邊區(qū)域，跳出郴州，使本項(xiàng)目區(qū)域化、比肩國(guó)際！

對(duì)內(nèi)互補(bǔ)、對(duì)外輻射，一個(gè)新中心、城中城。10

永聯(lián)恒泰北京顧問(wèn)機(jī)構(gòu)機(jī)遇，站在城市運(yùn)營(yíng)的高度，去詮釋以新都市主義，

打造郴州的洛克菲勒城市生活中都市高檔居住區(qū)；都市工作生活區(qū)；都市餐飲聚集區(qū)；都市休閑娛樂(lè)區(qū)；都市時(shí)尚購(gòu)物區(qū)；城市中心在城市建設(shè)與發(fā)展中的作用與日俱增，城市生活呈多元化趨勢(shì)，建筑物的功能開(kāi)始整合，人們開(kāi)始講究城市空間與效率的利用。11永聯(lián)恒泰泰北京顧問(wèn)問(wèn)機(jī)構(gòu)解析，新都市市主義都市中心心、一站站式的便便利和滿滿足新都市主主義”強(qiáng)強(qiáng)調(diào)以都都市中心心為工作作生活的的核心，，重視在在都市區(qū)區(qū)域內(nèi)進(jìn)進(jìn)行有效效的合理理的填補(bǔ)補(bǔ)性開(kāi)發(fā)發(fā)利用，，整合現(xiàn)現(xiàn)代生活活諸多要要素，使使“居住住、工作作、購(gòu)物物、休閑閑”等鏈鏈接起來(lái)來(lái)，構(gòu)成成一個(gè)十十分完善善、便利利、現(xiàn)代代的生活活空間，，確保日日?！肮すぷ?、生生活、商商務(wù)、飲飲食、休休閑、娛娛樂(lè)”在在此范圍圍內(nèi)迅速速得以解解決，使使現(xiàn)代人人的生活活需求和和心理感感受得到到最大的的保證和和滿足。。最具“個(gè)個(gè)性、時(shí)時(shí)代、效效率”的的新都市市主義生生活主張張“新都市市主義””生活模模式占據(jù)據(jù)城市資資源交匯匯的中心心地帶，，縮短現(xiàn)現(xiàn)代人的的時(shí)間、、交通成成本，提提升“機(jī)機(jī)遇、情感”等等概率。追求成就就感、時(shí)時(shí)代進(jìn)步步毗鄰都市市而居，，把握社社會(huì)進(jìn)步步節(jié)奏，，進(jìn)而引引發(fā)自我我?jiàn)^斗和和追求的的成就感感，這是是當(dāng)代人人的主要要精神和和目標(biāo)所所在。12永聯(lián)恒泰泰北京顧問(wèn)問(wèn)機(jī)構(gòu)定位，出出發(fā)前，，我們對(duì)對(duì)郴州做做了思考考，對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目做了了初步設(shè)設(shè)想以新都市市主義，，CBD主流建筑筑將是集集“居住住、辦公公、餐飲飲、休閑閑、娛樂(lè)樂(lè)”于一一體的綜綜合性建建筑自由、和和諧、共共享13永聯(lián)恒泰泰北京顧問(wèn)問(wèn)機(jī)構(gòu)自由，我們這這樣想象象………………建筑是自自由的，空間和和環(huán)境設(shè)設(shè)計(jì)；沒(méi)沒(méi)有拘束束和壓抑抑的感覺(jué)覺(jué)；消費(fèi)是自自由的，飲食、、休閑、、娛樂(lè)、、購(gòu)物、、辦公、、居住，，多種自自由任你你選擇；；服務(wù)是自自由的，人性性化的管管理和服服務(wù)，契契合不同同人士；；心情是自自由的，所有有的一切切讓你感感到輕松松、愉悅悅。14永聯(lián)恒泰泰北京顧問(wèn)問(wèn)機(jī)構(gòu)和諧，，甚至，我我們還想想象了……環(huán)境是和和諧的建筑與空空間，人人與設(shè)施形成成了一個(gè)個(gè)和諧的生態(tài)態(tài)環(huán)境；；功能是和和諧的豐富購(gòu)物物，多種種餐飲、、休閑娛娛樂(lè)形式式相互依依賴，和和諧并存存；文化是和和諧的東方與西西方，國(guó)國(guó)內(nèi)與國(guó)外外，經(jīng)典典與時(shí)尚，，共創(chuàng)一一個(gè)和諧的的社區(qū)文文化；群體是和和諧的不同地域域，不同同年齡，不不同職業(yè)業(yè)，不同同層次的的人們聚聚集在一一起。15商戰(zhàn)無(wú)序，策劃先行《2013房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》震撼升級(jí)上市！火爆促銷中……此頁(yè)，可刪除借鑒他人智慧，讓您豁然開(kāi)朗，事半功倍！學(xué)習(xí)前輩經(jīng)驗(yàn)，讓您少走彎路，再攀高峰！內(nèi)部資料，僅供會(huì)員學(xué)習(xí)、參考使用！不得外傳！不得用于商業(yè)用途！打假申明：近期發(fā)現(xiàn)很多非法網(wǎng)站倒賣本站資料，現(xiàn)特別申明：【官方正版】《2013房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》唯一官方網(wǎng)站：，唯一指定淘寶店鋪：，唯一指定客服QQ：1053527879。其它網(wǎng)站、店鋪、聯(lián)系方式均為假冒，請(qǐng)注意甄別，防止上當(dāng)受騙！16永聯(lián)恒泰泰北京顧問(wèn)問(wèn)機(jī)構(gòu)共享，，我們想象象的還更更多……共同理想想在這個(gè)社社會(huì)中，，人們共共享歡樂(lè)樂(lè)、喜悅悅、光榮榮和驕傲傲，人手手牽手共同擁有有我們的城城市不只是郴州州本地人，而是是整個(gè)城市周邊邊的的人群設(shè)施共享享一切設(shè)施施和服務(wù)務(wù)都由這這里的人人們所擁?yè)碛?，人人們享受受著它們們，又建建設(shè)著他他們17永聯(lián)恒泰泰北京顧問(wèn)問(wèn)機(jī)構(gòu)構(gòu)建宏筑筑，我們羅羅列跳躍躍的思續(xù)續(xù)……我們做的的不是一一個(gè)產(chǎn)品品，而是是一個(gè)作作品這個(gè)作品品是滿足足不同功功能和群群體需求求的，而而且是站站在城市市運(yùn)營(yíng)的的高度，，為城市市CBD進(jìn)行升級(jí)級(jí)塑造，，引導(dǎo)消消費(fèi)革命命，在城城市的發(fā)發(fā)展中經(jīng)經(jīng)得住考考驗(yàn)的……….是在形式式上、規(guī)規(guī)模上、、在空間間上、概概念上、、規(guī)劃上上、未來(lái)來(lái)發(fā)展上上，都要要呈現(xiàn)良良性互動(dòng)關(guān)關(guān)系?！@正是我我們要努努力的方方向是標(biāo)新，但怎怎樣立異？18永聯(lián)恒泰北京顧問(wèn)機(jī)構(gòu)構(gòu)作品，秉承““新都市主義義”的設(shè)計(jì)理理念空間、時(shí)間的的高效合理利利用；專門(mén)主題、鮮鮮明的時(shí)代個(gè)個(gè)性；高標(biāo)準(zhǔn)，自然然與城市迅速速融合的規(guī)劃劃手法；與時(shí)俱進(jìn)，展展現(xiàn)成就的都都市身份色彩彩；19永聯(lián)恒泰北京顧問(wèn)機(jī)構(gòu)構(gòu)空間、時(shí)間的的高效合理利利用城市快速發(fā)展展，許多城市市中心地塊容容積率在提升、建筑筑在拔高、物物業(yè)在綜合。。新都市主義倡導(dǎo)：：地塊合理劃分分，精準(zhǔn)規(guī)劃劃；容積率有效利利用；重視“人流動(dòng)動(dòng)線”恰當(dāng)設(shè)設(shè)計(jì)，達(dá)到有有限范圍內(nèi)時(shí)時(shí)間與空間的的高效利用。。20永聯(lián)恒泰北京顧問(wèn)機(jī)構(gòu)構(gòu)專門(mén)主題、鮮鮮明的時(shí)代個(gè)個(gè)性新都市主義提提倡“主題和和個(gè)性”，因因?yàn)橹挥兄黝}題和個(gè)性，才才能夠有活力力，對(duì)業(yè)主可可客戶形成引引力。商業(yè)鮮明主題題住宅鮮明主題題在新都市主義義概念規(guī)劃之之下，營(yíng)造都都市標(biāo)志性生生活個(gè)性；他就是“都市市魅力、豐富富多彩與舒適適”21永聯(lián)恒泰北京顧問(wèn)機(jī)構(gòu)構(gòu)都市魅力豐豐富富多彩22永聯(lián)恒泰北京顧問(wèn)機(jī)構(gòu)構(gòu)高標(biāo)準(zhǔn)，自然然與城市迅速速融合的規(guī)劃劃手法隨著現(xiàn)代人們們生活節(jié)奏的的加快，人們們離不開(kāi)都市，更向向往自然，都都市生態(tài)居住住成為成功人士追求求的方向：盡可能高的綠綠化率；景觀商業(yè)成為為主流；消費(fèi)、居住、、辦公的生態(tài)態(tài)化；23永聯(lián)恒泰北京顧問(wèn)機(jī)構(gòu)構(gòu)24永聯(lián)恒泰北京顧問(wèn)機(jī)構(gòu)構(gòu)與時(shí)俱進(jìn)，展展現(xiàn)成就的都都市身份色彩彩都市是稀有中中心，永遠(yuǎn)是是時(shí)代、進(jìn)步、身份、財(cái)財(cái)富的象征，，新都市主義義強(qiáng)調(diào)都市身份份、價(jià)值：高檔次完善配配套；完善智能化高標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管管理；建筑色彩、品品質(zhì)與立面；；以上構(gòu)成““都市豪宅””要素。25永聯(lián)恒泰北京顧問(wèn)機(jī)構(gòu)構(gòu)接下來(lái)，我們的戰(zhàn)略思思考應(yīng)該怎樣樣深化、具體體的產(chǎn)品要做做什么？探根尋源，我們不妨先從從市場(chǎng)，先從從商業(yè)方面分分析開(kāi)來(lái)………26second商業(yè)篇市場(chǎng)—————產(chǎn)品27永聯(lián)恒泰北京顧問(wèn)機(jī)構(gòu)構(gòu)對(duì)于一個(gè)主題題性商業(yè)目的的性消費(fèi)的研研究Question1：做什么？28永聯(lián)恒泰北京顧問(wèn)機(jī)構(gòu)構(gòu)本項(xiàng)目規(guī)劃總總建筑面積42萬(wàn)㎡，其中商業(yè)約為為17萬(wàn)㎡，面對(duì)對(duì)如此大體量的商商業(yè)。而且又又處在核心商圈內(nèi)。。我們做做什么么呢呢？29永聯(lián)恒泰北京顧問(wèn)機(jī)構(gòu)構(gòu)在市中心區(qū)域域，一般人的的第一直覺(jué)是是:我們做百貨！！那么，做百貨貨能成功嗎？？請(qǐng)看商業(yè)部分分介紹30永聯(lián)恒泰北京顧問(wèn)機(jī)構(gòu)構(gòu)項(xiàng)目所處位置置目前郴州商業(yè)業(yè)市場(chǎng)形成了了以國(guó)慶路、、人民路為中心的的老城商圈和和以五嶺廣場(chǎng)場(chǎng)為中心的五嶺新新區(qū)商圈及香香雪商圈，本本項(xiàng)目位于國(guó)慶路和人民路交交匯處，區(qū)位位優(yōu)勢(shì)極佳。北湖商圈：范圍：主要包包括國(guó)慶路、、文化路、八八一路、人民民東路、北湖湖公園附近五嶺新商圈：：范圍：以五嶺嶺廣場(chǎng)沃爾為為核心向外擴(kuò)擴(kuò)散。香雪商圈：以今日興城為為中心向外擴(kuò)擴(kuò)散的環(huán)形區(qū)區(qū)域，（社社區(qū)商業(yè)中心心）規(guī)劃——購(gòu)物中心式模模式北湖商圈五嶺商圈香雪商圈本案31永聯(lián)恒泰北京顧問(wèn)機(jī)構(gòu)構(gòu)北湖商圈特點(diǎn)點(diǎn)(市級(jí)商業(yè)中心心)規(guī)劃北湖商圈的商商業(yè)中心為健健康路、國(guó)慶慶路、北湖路路、八一路和和燕泉路交匯匯所形成的區(qū)區(qū)域，沿人民民路向東西兩兩翼延伸，商商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)近似似臥“中”字字型分布。功功能定位為服服務(wù)市區(qū)、輻輻射全市的集集購(gòu)物、餐飲飲、商務(wù)、旅旅游、住宿和和休閑娛樂(lè)于于一體的城市市CBD商務(wù)中心，是是城市公共活活動(dòng)中心的主主體和引導(dǎo)消消費(fèi)、促進(jìn)消消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)級(jí)的主導(dǎo)力量量。規(guī)劃以調(diào)調(diào)整經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)構(gòu)、提升經(jīng)營(yíng)營(yíng)環(huán)境、增強(qiáng)強(qiáng)綜合服務(wù)水水平和培育商商業(yè)品牌為主主，適當(dāng)增加加咨詢、金融融、信息服務(wù)務(wù)等高端功能能，發(fā)揮現(xiàn)代代商業(yè)商務(wù)中中心職能北湖商圈商業(yè)業(yè)規(guī)劃特點(diǎn):成為集聚購(gòu)物物中心、百貨貨店、專賣店店、專業(yè)街及及賓館等的綜綜合商業(yè)中心心區(qū)，帶動(dòng)郴郴州商業(yè)企業(yè)業(yè)經(jīng)營(yíng)方式的的創(chuàng)新和技術(shù)術(shù)進(jìn)步，體現(xiàn)現(xiàn)郴州的城市市形象、商業(yè)業(yè)形象和服務(wù)務(wù)形象。32永聯(lián)恒泰北京顧問(wèn)機(jī)構(gòu)構(gòu)北湖商圈商業(yè)業(yè)現(xiàn)狀本案33商戰(zhàn)無(wú)序，策劃先行《2013房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》震撼升級(jí)上市！火爆促銷中……此頁(yè)，可刪除借鑒他人智慧，讓您豁然開(kāi)朗，事半功倍！學(xué)習(xí)前輩經(jīng)驗(yàn)，讓您少走彎路，再攀高峰！內(nèi)部資料，僅供會(huì)員學(xué)習(xí)、參考使用！不得外傳！不得用于商業(yè)用途！打假申明：近期發(fā)現(xiàn)很多非法網(wǎng)站倒賣本站資料，現(xiàn)特別申明：【官方正版】《2013房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》唯一官方網(wǎng)站：，唯一指定淘寶店鋪：，唯一指定客服QQ：1053527879。其它網(wǎng)站、店鋪、聯(lián)系方式均為假冒，請(qǐng)注意甄別，防止上當(dāng)受騙！34永聯(lián)恒泰北京顧問(wèn)機(jī)構(gòu)構(gòu)北湖商圈商業(yè)業(yè)百貨項(xiàng)目名稱所處位置商業(yè)面積樓層狀況電梯情況主要業(yè)態(tài)新鴻悅百貨人民西路8號(hào)5萬(wàn)平方米高檔裝修，四層每層四部中檔百貨友誼中皇城國(guó)慶北路18號(hào)1萬(wàn)平方米高檔裝修，三層每層四部中檔百貨步步百貨國(guó)慶北路5000平方米一層無(wú)中檔百貨兄弟百貨國(guó)慶北路中段3000平米一層無(wú)服裝、鞋業(yè)伊佳百貨國(guó)慶北路2萬(wàn)平方米高檔裝修，三層兩部電梯中檔百貨永城百貨八一路2萬(wàn)平米高檔裝修，二層------中高檔百貨35永聯(lián)恒泰北京顧問(wèn)機(jī)構(gòu)構(gòu)北湖商圈步行行街項(xiàng)目名稱所處位置商業(yè)面積樓層狀況電梯情況主要業(yè)態(tài)興隆步行街國(guó)慶北路2.16萬(wàn)平方米共五層底下兩層商業(yè)無(wú)服裝、鞋帽、茶樓、網(wǎng)吧、KTV、餐廳、精品店等興旺風(fēng)情步行街國(guó)慶北路1.3萬(wàn)平方米一層商業(yè)無(wú)畫(huà)廊、家居飾品、服裝、等八一步行街文化路16萬(wàn)平方米共七層，一二層商業(yè)無(wú)服裝、鞋帽、電器、休閑場(chǎng)所(一樓經(jīng)營(yíng)商家主要以品牌服飾專賣為主。二樓為“拓普家電超市、澳門(mén)街商務(wù)休閑會(huì)所、御康堂”等郴州知名品牌.)解析：郴州的零售商商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局局頗顯規(guī)模，，但卻似乎欠欠缺合理規(guī)劃劃，尤其是商商業(yè)街區(qū)的建建設(shè)，同質(zhì)化化現(xiàn)象較為嚴(yán)嚴(yán)重，其中興興隆、興旺兩兩街甚至毗鄰鄰而建，風(fēng)格格、經(jīng)營(yíng)主題題并無(wú)多大差差異化存在，，乃至于目前前的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀狀都不盡如人人意，有相當(dāng)當(dāng)高的空置率率。一定程度度上造成了城城市中心區(qū)黃黃金地段的資資源浪費(fèi)，同同時(shí)也可謂是是商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布布局的一大敗敗筆。但不可否認(rèn)的的是，興隆商商業(yè)步行街的的設(shè)計(jì)裝飾風(fēng)風(fēng)格相當(dāng)具備備個(gè)性化色彩彩的，尤其是是其內(nèi)廊式街街鋪（類似廣廣州上下九步步行街），不不失為一道景景觀。其商業(yè)業(yè)經(jīng)營(yíng)主題以以服裝為主，，中高等檔次次。街區(qū)除卻卻少許休閑設(shè)設(shè)施，其商品品結(jié)構(gòu)較為單單一，尚不具具備“一站式式消費(fèi)”體系系。36永聯(lián)恒泰北京顧問(wèn)機(jī)構(gòu)構(gòu)北湖商圈超市市項(xiàng)目名稱所處位置商業(yè)面積樓層狀況電梯情況主要業(yè)態(tài)新一佳超市國(guó)慶北路1萬(wàn)平方米三層兩部電梯大型生活超市家潤(rùn)多超市國(guó)慶南路

——兩層兩部電梯大型生活超市步步高超市國(guó)慶北路5000平方米一層無(wú)大型生活超市分析：在市場(chǎng)場(chǎng)了解中，可可發(fā)現(xiàn)目前的的郴州商業(yè)市市場(chǎng)存在較大大發(fā)展空間，，大中型連鎖鎖超市新一佳佳、家潤(rùn)多、、步步高、等等都已大舉進(jìn)進(jìn)駐，店面規(guī)規(guī)模普遍不小小，從其人流流量可初步判判斷經(jīng)營(yíng)狀況況應(yīng)較為良好好，在超市中中了解商品價(jià)價(jià)格時(shí)，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)其多種商品品的零售價(jià)與與長(zhǎng)沙店價(jià)位位基本相當(dāng)，，由此可見(jiàn)郴郴州的消費(fèi)水水平隱約已有有追趕長(zhǎng)沙標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)之勢(shì)頭。。37永聯(lián)恒泰北京顧問(wèn)機(jī)構(gòu)構(gòu)五嶺商圈特點(diǎn)點(diǎn)以郴州文化館館、華天酒店店群和沃爾瑪瑪商圈為核心心，功能定位位于服務(wù)城南南、輻射全市市，以滿足城城市會(huì)展業(yè)、、政府辦公和和居民日常生生活消費(fèi)為主主的商業(yè)中心心。規(guī)劃以擴(kuò)擴(kuò)大會(huì)展業(yè)，，完善酒店餐餐飲業(yè)集群，，新建沃爾瑪瑪商圈為主要要發(fā)展方式。。以沃爾瑪進(jìn)駐駐的五嶺新天天地商業(yè)城，，完善商業(yè)城城的購(gòu)物、休休閑娛樂(lè)功能能，提高經(jīng)營(yíng)營(yíng)水平，創(chuàng)新新服務(wù)方式，，滿足居民““一站式”購(gòu)購(gòu)物和多元化化消費(fèi)需求。。與國(guó)慶路商商業(yè)中心共同同形成立足市市區(qū)、輻射郊郊縣、影響湘湘南的商業(yè)體體系。五嶺商圈規(guī)劃劃38永聯(lián)恒泰北京顧問(wèn)機(jī)構(gòu)構(gòu)五嶺商圈商業(yè)業(yè)現(xiàn)狀39永聯(lián)恒泰北京顧問(wèn)機(jī)構(gòu)構(gòu)五嶺商圈商業(yè)業(yè)介紹項(xiàng)目名稱所處位置商業(yè)面積(㎡)樓層狀況主要業(yè)態(tài)七里農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)五嶺大道5.5萬(wàn)兩層農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)七里建材市場(chǎng)五嶺大道2.5萬(wàn)共六層一層為市場(chǎng)建材步步高超市(中天大廈)燕泉南路6000一層百貨五嶺新天地五嶺廣場(chǎng)5000一層百貨40永聯(lián)恒泰北京顧問(wèn)機(jī)構(gòu)構(gòu)五嶺商圈商業(yè)業(yè)總結(jié)五嶺商圈是郴郴州商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)點(diǎn)規(guī)劃中的一一個(gè)區(qū)級(jí)商業(yè)業(yè)中心，但從從其區(qū)位發(fā)展展和功能來(lái)看看，該商圈是是郴州的一個(gè)個(gè)新城市中心心，東進(jìn)南延延的發(fā)展線路路也使得本商商圈的商業(yè)充充滿著契機(jī)。。它的幅射也也將會(huì)對(duì)本項(xiàng)項(xiàng)目所在的商商圈較有一定定的影響，以以五嶺廣場(chǎng)為為中心，周圍圍匯聚著駐如如華天、萬(wàn)國(guó)國(guó)、雄森國(guó)際際、五嶺新天天地以及沃爾爾瑪?shù)雀邫n酒酒店，公寓和和大型超市，，使得該圈以以商業(yè)、住宅宅、酒店高檔檔消費(fèi)區(qū)的新新城市中一個(gè)個(gè)核心商圈。。五嶺廣場(chǎng)是目目前郴州房地地產(chǎn)最為活躍躍的板塊，是是以市政府前前面的郴州五五嶺廣場(chǎng)為中中心的板塊，，目前從以往往的邊緣地帶帶蛻化為新城城的城市核心心區(qū)域。這里里聚集了天一一名邸、山水水緣、香雪公公館、香樟雅雅苑、天潤(rùn)天天城等眾多高高檔樓盤(pán)，是是郴州高檔項(xiàng)項(xiàng)目的集聚區(qū)區(qū)。武廣高鐵鐵開(kāi)通后，這這里是郴州站站到市區(qū)的第第一個(gè)地產(chǎn)板板塊。41香雪商圈特特點(diǎn)（社區(qū)商業(yè)業(yè)中心）規(guī)規(guī)劃——購(gòu)物中心式式模式建設(shè)商業(yè)中中心基本服服務(wù)半徑是是700-800米，服務(wù)人人口4-8萬(wàn)，設(shè)置于于另一商業(yè)業(yè)中心至少少半徑1000米商圈范圍圍外的板塊塊內(nèi)。根據(jù)據(jù)不同社區(qū)區(qū)自身特點(diǎn)點(diǎn)，商業(yè)中中心發(fā)展模模式可分為為“購(gòu)物中中心式”、、“組團(tuán)式式”、“會(huì)會(huì)所式”和和“鄰里式式”等四種種新型商業(yè)業(yè)形態(tài)。其其中，“購(gòu)購(gòu)物中心””模式集購(gòu)購(gòu)物、餐飲飲、休閑、、娛樂(lè)、文文體活動(dòng)、、社區(qū)服務(wù)務(wù)等功能于于一體，設(shè)設(shè)置于交通通便捷的新新興區(qū)域，，或居民數(shù)數(shù)量集中的的地方，滿滿足居民一一站式消費(fèi)費(fèi)需求；““組團(tuán)式””商業(yè)模式式以中型超超市為核心心，配置生生鮮食品超超市、便利利店、專業(yè)業(yè)店、專賣賣店、標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化菜市場(chǎng)場(chǎng)、大眾化化餐飲、社社區(qū)生活服服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)等等；“會(huì)所所式”商業(yè)業(yè)模式以中中高檔居住住小區(qū)居民民為服務(wù)對(duì)對(duì)象，以綜綜合性會(huì)所所為載體，，突出休閑閑餐飲、健健身娛樂(lè)、、文化商務(wù)務(wù)、家政服服務(wù)功能，，讓居民足足不出戶就就可享受市市級(jí)商業(yè)中中心才能提提供的服務(wù)務(wù)；“鄰里里式”商業(yè)業(yè)模式適宜宜于居民規(guī)規(guī)模較小、、交通閉塞塞的的小型型居民區(qū)，，鄰里社區(qū)區(qū)商業(yè)以發(fā)發(fā)展小型超超市和標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)菜市場(chǎng)相相結(jié)合的““農(nóng)加超””形式為主主。永聯(lián)恒泰北京顧問(wèn)機(jī)機(jī)構(gòu)42香雪商圈商商業(yè)介紹項(xiàng)目名稱地處位置商業(yè)業(yè)態(tài)商業(yè)形態(tài)商業(yè)面積天潤(rùn)商業(yè)廣場(chǎng)龍泉路和香雪路交匯處引進(jìn)人人樂(lè)超市、大地影院商住15000㎡南塔美食廣場(chǎng)國(guó)慶南路和香雪路交匯處餐飲、休閑、美容、茶樓、商住17000㎡龍泉名都龍泉路北湖區(qū)黨校旁奇石文化市場(chǎng)商住

10000㎡總體來(lái)說(shuō)：：香雪商圈是是郴州市的的一個(gè)社區(qū)區(qū)型商圈，，該商圈目目前較前面面兩個(gè)商圈圈的商業(yè)氛氛圍顯得較較為清淡，，而且整個(gè)個(gè)商圈區(qū)域域形象較差差，據(jù)郴州州規(guī)劃及東東進(jìn)南延的的發(fā)展路線線，使得本本商圈在不不久的將來(lái)來(lái)會(huì)有很大大的提升和和改善。該該商圈由于于南塔公園園坐腹其中中，使得整整個(gè)商圈以以旅游作為為定位，發(fā)發(fā)展成為餐餐飲、汽車車美容、休休閑商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)的商圈圈。永聯(lián)恒泰北京顧問(wèn)機(jī)機(jī)構(gòu)43永聯(lián)恒泰北京顧問(wèn)機(jī)機(jī)構(gòu)典型案例介介紹友誼中皇城城是郴州目目前檔次最最高、人流量最旺旺的大型百百貨購(gòu)物場(chǎng)場(chǎng)所友誼中皇城體量臨街0.2萬(wàn)平，友誼阿波羅商城1.5萬(wàn)平米檔次中高檔營(yíng)業(yè)時(shí)間2005年消費(fèi)定位定位于18-45歲中青年為主體的消費(fèi)群體售價(jià)臨街2萬(wàn)-2.3萬(wàn)元/平米；地下層：3000-8000元/平米租金首層租金約150元/平/月業(yè)態(tài)臨街：德基、化妝品超市、張萬(wàn)福珠寶、圣安娜蛋糕、服裝小店一層：進(jìn)口食品、國(guó)際名品、黃金珠寶、玉器、鞋帽箱包、進(jìn)口化妝品、手表、時(shí)尚飾品、名煙名酒二層：時(shí)尚女裝、精品女裝、內(nèi)衣、羊毛、羊絨三層：紳士服飾、商務(wù)男裝、玩具、運(yùn)動(dòng)、休閑、童裝、陽(yáng)光樂(lè)園地下一層：高端品牌服飾折扣店業(yè)態(tài)相對(duì)單單一，經(jīng)過(guò)過(guò)2011年的品牌提提升，中皇皇城整體調(diào)調(diào)性有所提提升，針對(duì)對(duì)的客群年年齡層有所所變化經(jīng)營(yíng)情況較較好，但作作為郴州市市最頂級(jí)的的購(gòu)物中心心，其購(gòu)物物環(huán)境一般般，經(jīng)營(yíng)無(wú)無(wú)亮點(diǎn)。44永聯(lián)恒泰北京顧問(wèn)機(jī)機(jī)構(gòu)典型案例介介紹

興隆步行街開(kāi)業(yè)時(shí)間2003年11月投資商 香港萬(wàn)邦集團(tuán)項(xiàng)目規(guī)模2.16萬(wàn)功能定位購(gòu)物、觀光、娛樂(lè)休閑于一體的開(kāi)放式商業(yè)步行街鋪面面積大小43-80平米鋪位進(jìn)深18平米鋪位開(kāi)間3.5平米停車位無(wú)物業(yè)管理公司興隆步行街物業(yè)是郴州市商商業(yè)地產(chǎn)標(biāo)標(biāo)志性作品，提提高了商業(yè)業(yè)中心級(jí)的輻射效效應(yīng)和影響響力。作為市級(jí)商商圈中的核核心商業(yè)，租金金目前代表表郴州最高的水水準(zhǔn)，輻射射面最廣，人流流最旺盛。。45永聯(lián)恒泰北京顧問(wèn)機(jī)機(jī)構(gòu)項(xiàng)目名稱：：步步高·新天地建設(shè)單位：步步高臵臵業(yè)有限責(zé)責(zé)任公司項(xiàng)目概要：：項(xiàng)目建設(shè)地地位于建設(shè)設(shè)地位于郴郴州市國(guó)慶慶北路與北北湖路之間間總建筑面積積：19.6萬(wàn)㎡。項(xiàng)目定位：：集商業(yè)、辦辦公、公寓寓、餐飲、、娛樂(lè)、休休閑等功能能的復(fù)合型型生活街區(qū)區(qū)。物業(yè)類型：：1棟23層寫(xiě)字樓、、2棟29高層住宅、6層高商業(yè)裙裙房、一棟棟33層回遷住宅宅、一條室室內(nèi)步行街街。銷售價(jià)格：2-10萬(wàn)/㎡.在建項(xiàng)目項(xiàng)目位于郴郴州市國(guó)慶慶北路與北北湖路之間間貫穿國(guó)慶北北路與北湖湖路，東臨臨北湖路，，南臨湘運(yùn)運(yùn)家屬區(qū)，，西臨國(guó)慶慶北路，北北臨興旺風(fēng)風(fēng)情步行街街。46永聯(lián)恒泰北京顧問(wèn)機(jī)機(jī)構(gòu)商業(yè)小結(jié)郴州商業(yè)市市場(chǎng)仍處于于起步階段段，目前僅僅形成了以以國(guó)慶路、、人民路為為中心的老老城中心商商圈和以五五嶺廣場(chǎng)為為中心的五五嶺新商圈圈，市場(chǎng)對(duì)對(duì)商業(yè)街街街鋪接受程程度高。郴州市場(chǎng)高高形象、高高檔次的商商業(yè)物業(yè)缺缺失，隨著著城市改造造和發(fā)展，，市中心的的街鋪將隨隨著改造而而日益減少少，市中心心街鋪的價(jià)價(jià)值會(huì)提高高。郴州五嶺購(gòu)購(gòu)物廣場(chǎng)地地下人防商商業(yè)項(xiàng)目已已經(jīng)開(kāi)業(yè)該該項(xiàng)目的經(jīng)經(jīng)營(yíng)會(huì)經(jīng)歷歷比較長(zhǎng)的的時(shí)間培育育期，前期期購(gòu)買(mǎi)該項(xiàng)項(xiàng)目的15年經(jīng)營(yíng)權(quán)的的投資者對(duì)對(duì)投資地下下商鋪經(jīng)營(yíng)營(yíng)權(quán)有一定定的抗性。。47永聯(lián)恒泰北京顧問(wèn)機(jī)機(jī)構(gòu)結(jié)論:百貨在市中中心急需升升級(jí)換代，，市場(chǎng)還是是具有一定定的潛力Condition（現(xiàn)狀）地理位置：目前百貨聚集中心、但競(jìng)爭(zhēng)力不明顯；業(yè)態(tài)定位：百貨對(duì)中心區(qū)域依賴強(qiáng)，已經(jīng)形成固定的客群品牌優(yōu)勢(shì)：目前市場(chǎng)品牌較少；但本案的發(fā)展是一個(gè)鍥機(jī)客戶層面：百貨占據(jù)市場(chǎng)，消費(fèi)群體龐大；Question（問(wèn)題）百貨在市中中心，具有發(fā)發(fā)展勢(shì)頭48永聯(lián)恒泰北京顧問(wèn)機(jī)機(jī)構(gòu)通過(guò)市場(chǎng)了了解，我們們適合做百百貨那么我們做什么么樣的百貨貨呢結(jié)合項(xiàng)目地地塊我們?cè)谠谧鼋馕?9項(xiàng)目篇Third50永聯(lián)恒泰北京顧問(wèn)機(jī)機(jī)構(gòu)項(xiàng)目地理位位置項(xiàng)目地處郴郴州市北湖湖區(qū)人民西西路，坐落落于郴州市市最繁華的的北湖商圈圈西側(cè)，東東臨北湖路路、文化路路、八一路路和興隆、、興旺等密密集的商業(yè)業(yè)街和中皇皇城、步步步高百貨及及家潤(rùn)多超超市，北側(cè)側(cè)與新一佳佳購(gòu)物中心心臨街相望望。經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：：項(xiàng)目名稱：：郴州美美美世界城市市商業(yè)廣場(chǎng)場(chǎng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目建設(shè)地點(diǎn)：：郴州市人人民西路與與國(guó)慶路交交界處西南南側(cè)占地面積：：49133.6平方米（合合73.8畝）建筑面積：：總建筑面面積為422203平方米51永聯(lián)恒泰北京顧問(wèn)機(jī)機(jī)構(gòu)項(xiàng)目地理位位置項(xiàng)目輻射范范圍輻射1——5公里日常消消費(fèi)區(qū)（以以北湖商圈圈為軸心，，覆蓋老城城區(qū)全部范范圍）輻射2——15公里娛樂(lè)休閑消消費(fèi)區(qū)（覆蓋郴州州市區(qū)全部部范圍）輻射3——30公里以上，，邊緣區(qū)域域（包括資資興市及永永興、桂陽(yáng)陽(yáng)等八縣））52永聯(lián)恒泰北京顧問(wèn)機(jī)機(jī)構(gòu)項(xiàng)目地理位位置項(xiàng)目周邊商商業(yè)國(guó)慶路為郴郴州市最重重要的主干干道，貫穿穿于整個(gè)郴郴州市中心心，其商業(yè)業(yè)最核心的的區(qū)域從北北湖公園到到燕泉路，，且與郴州州市兩條主主要步行街街相接。該該商業(yè)街聚聚集了諸如如珠寶、服裝裝等中高檔檔的品牌專專賣店。位于該商商業(yè)街步步步高集團(tuán)投投資的郴州州目前最大大的購(gòu)物中中心已經(jīng)開(kāi)開(kāi)工建設(shè)人民路東西西貫穿郴州州市中心，，是主要商商業(yè)及交通通主干道，，其商業(yè)比比較發(fā)達(dá)的的部分處在在文化路與與國(guó)慶路之之間，業(yè)態(tài)態(tài)主要以手機(jī)數(shù)碼為主，其中中位于國(guó)慶慶路的新城城廣場(chǎng)有較較多的空置置面積。53商戰(zhàn)無(wú)序，策劃先行《2013房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》震撼升級(jí)上市！火爆促銷中……此頁(yè)，可刪除借鑒他人智慧，讓您豁然開(kāi)朗，事半功倍！學(xué)習(xí)前輩經(jīng)驗(yàn)，讓您少走彎路，再攀高峰！內(nèi)部資料，僅供會(huì)員學(xué)習(xí)、參考使用！不得外傳！不得用于商業(yè)用途！打假申明：近期發(fā)現(xiàn)很多非法網(wǎng)站倒賣本站資料，現(xiàn)特別申明：【官方正版】《2013房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》唯一官方網(wǎng)站：，唯一指定淘寶店鋪：，唯一指定客服QQ：1053527879。其它網(wǎng)站、店鋪、聯(lián)系方式均為假冒，請(qǐng)注意甄別，防止上當(dāng)受騙！54永聯(lián)恒泰北京顧問(wèn)機(jī)機(jī)構(gòu)項(xiàng)目地理位位置項(xiàng)目區(qū)域整整體分析優(yōu)勢(shì)(strength)郴州城市中中心一級(jí)商商圈，周邊金金融、商貿(mào)貿(mào)、服務(wù)、餐餐飲、娛樂(lè)樂(lè)商業(yè)項(xiàng)目林林立。地段優(yōu)勢(shì)交通優(yōu)勢(shì)規(guī)模優(yōu)勢(shì)品牌優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目北臨主主干道人民民路，東側(cè)側(cè)是商業(yè)繁華華的國(guó)慶路路，靠近多多條城市交交通要道，，享有優(yōu)越越的城市交交通條件。。地處市區(qū)核核心稀缺地地段，擁有有52500m2，占地面積積，391000m22建筑面積和和大體量的的商業(yè)MALL面積，是郴郴州市最大大體量的地地產(chǎn)項(xiàng)目。。大型超市大大潤(rùn)發(fā)超市市已入住，，必然帶動(dòng)動(dòng)其它各行行業(yè)主力商商家的進(jìn)住住55永聯(lián)恒泰北京顧問(wèn)機(jī)機(jī)構(gòu)項(xiàng)目地理位位置項(xiàng)目地理位位置項(xiàng)目區(qū)域整整體分析2、劣勢(shì)(weakness)當(dāng)?shù)氐钠放婆瀑Y源較少少，而又面面對(duì)這么大大體量，商商業(yè)地產(chǎn)的的招商工作作存在一定定難度，商商業(yè)項(xiàng)目的的品牌組合合和主力店店及次主力力店的經(jīng)營(yíng)營(yíng)將對(duì)消費(fèi)費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)產(chǎn)生決定影影響。招商困難56永聯(lián)恒泰北京顧問(wèn)機(jī)機(jī)構(gòu)項(xiàng)目地理位位置項(xiàng)目地理位位置項(xiàng)目區(qū)域整整體分析3、機(jī)會(huì)(opportunity)機(jī)會(huì)穩(wěn)定的固定定消費(fèi)群，，購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)強(qiáng)；商業(yè)品牌的的組合及大大型主力商商家的引進(jìn)進(jìn)，是我們們的機(jī)遇本項(xiàng)目是郴郴州老城區(qū)區(qū)的標(biāo)志性性商業(yè)區(qū)來(lái)來(lái)開(kāi)發(fā)；擁有老商圈圈的顧客群群，區(qū)域內(nèi)內(nèi)未有大型型同質(zhì)商業(yè)業(yè)的崛起，，代表著我我們領(lǐng)先市市場(chǎng)、占領(lǐng)領(lǐng)市場(chǎng)57永聯(lián)恒泰北京顧問(wèn)機(jī)機(jī)構(gòu)項(xiàng)目地理位位置項(xiàng)目地理位位置項(xiàng)目區(qū)域整整體分析4、威脅(threat)威脅郴州房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升升，未來(lái)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)壓力不不可避免。。國(guó)家宏觀調(diào)調(diào)控的系列列政策存在在許多不確確定性和不不可預(yù)見(jiàn)性性。未來(lái)其它區(qū)區(qū)域在建項(xiàng)項(xiàng)目較多，，對(duì)于本案案商業(yè)招商商、銷售有有一定的壓壓力58永聯(lián)恒泰北京顧問(wèn)機(jī)機(jī)構(gòu)項(xiàng)目地理位位置項(xiàng)目地理位位置項(xiàng)目最大價(jià)價(jià)值挖掘核心競(jìng)爭(zhēng)力力分析核心競(jìng)爭(zhēng)力力是企業(yè)及及項(xiàng)目在地地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)中的核核心優(yōu)勢(shì)。。核心競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力能夠作作為主導(dǎo)商商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目對(duì)外推推廣的亮點(diǎn)點(diǎn)，而在表表述商業(yè)樓樓盤(pán)整體品品質(zhì)方面，，核心競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力可以聯(lián)聯(lián)合其他競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)互為為補(bǔ)充，經(jīng)經(jīng)整合后使使自身的形形象更加豐豐滿。運(yùn)用用核心競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力為主導(dǎo)導(dǎo)，輔以其其他競(jìng)爭(zhēng)力力的支撐，，在推廣中中有利于迅迅速提高市市場(chǎng)認(rèn)知度度。項(xiàng)目分析對(duì)比產(chǎn)品設(shè)計(jì)1、郴州商業(yè)投資者追捧具有良好商業(yè)購(gòu)物環(huán)境的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品，而市面供應(yīng)的大部分產(chǎn)品仍以傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)（商鋪）為主。2、本項(xiàng)目在尊重主流投資者對(duì)產(chǎn)品需求的基礎(chǔ)上，設(shè)計(jì)出新穎又實(shí)用的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品。3、以建筑與商業(yè)特色作為商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的重要特色，吸引起市場(chǎng)關(guān)注。主核心競(jìng)爭(zhēng)力環(huán)境景觀友誼中皇城和本項(xiàng)目將會(huì)是區(qū)域的亮點(diǎn)，應(yīng)成為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的主要商業(yè)環(huán)境要素。次核心競(jìng)爭(zhēng)力規(guī)模本項(xiàng)目規(guī)模較大，可以營(yíng)造很好的商業(yè)環(huán)境，齊全的社區(qū)配套，同時(shí)體現(xiàn)開(kāi)發(fā)商實(shí)力，增強(qiáng)客戶購(gòu)買(mǎi)信心。次核心競(jìng)爭(zhēng)力59永聯(lián)恒泰北京顧問(wèn)機(jī)機(jī)構(gòu)深入分析市中心，隨隨機(jī)逛百貨貨，步行街街，人們觀觀念已經(jīng)根根深蒂固占80%以上的人逛逛街首選，，選擇到市市心商圈的的人占到了了90%。目前，郴州州市心逛街街情節(jié)根深深蒂固；去市中心逛逛街大多為為有目的或或沒(méi)有目的的性的隨機(jī)機(jī)逛街；據(jù)調(diào)查，郴郴州人逛百百貨首選市市中心，““百貨、步步行街、品品牌專賣、、餐飲一條條街”是最最愛(ài)逛的地地方，且非非常注重特特色餐飲、、休閑娛樂(lè)樂(lè)。60永聯(lián)恒泰北京顧問(wèn)機(jī)機(jī)構(gòu)以百貨為主主，消費(fèi)線線過(guò)于集中中，生活水水平的提高高促使人們們的消費(fèi)趨趨向集中化化、家庭化化、一站式式、豐富型型方向發(fā)展展，除購(gòu)物物外，家庭庭集約性玩玩、樂(lè)、消消費(fèi)日趨明明顯。項(xiàng)目解析百貨必須有有主題才能保證成成功經(jīng)營(yíng)！！怎么去做Question2（問(wèn)題）61永聯(lián)恒泰北京顧問(wèn)機(jī)機(jī)構(gòu)綜述結(jié)論在定位之前前，我們需需要考慮兩兩點(diǎn)：1、市場(chǎng)缺少少什么？區(qū)域內(nèi)商業(yè)業(yè)多數(shù)為大大型專賣店店和超市形形態(tài)，缺少少一條可以以“逛”的街。2、消費(fèi)者需需要什么？？占市場(chǎng)主導(dǎo)導(dǎo)消費(fèi)的青青年群體需需要一個(gè)““吃、喝、、玩樂(lè)”一一站式消費(fèi)費(fèi)的“集結(jié)結(jié)號(hào)”。62fouth定位篇63永聯(lián)恒泰北京顧問(wèn)機(jī)機(jī)構(gòu)當(dāng)大家在按按統(tǒng)一固定定模式行事事時(shí)，你不不妨獨(dú)辟蹊蹊蹺，按另另一種模式式去做，這這樣很可能能取得成功功?！譅柆攧?chuàng)始始人薩薩姆·沃爾頓項(xiàng)目發(fā)展模模式64永聯(lián)恒泰北京顧問(wèn)機(jī)機(jī)構(gòu)我們對(duì)項(xiàng)目目的總定位位建議文化藝術(shù)分解定位，，逐步分塊塊提升其特特色及業(yè)態(tài)態(tài)品質(zhì)，則則整體占據(jù)據(jù)市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)地位商業(yè)綜合體商業(yè)街區(qū)百貨+購(gòu)物中心住宅細(xì)化每個(gè)業(yè)態(tài)分類突出各個(gè)業(yè)態(tài)功能與特色占領(lǐng)區(qū)域性居住品質(zhì)巔峰整體品質(zhì)的提升公寓區(qū)域經(jīng)典小戶型65永聯(lián)恒泰北京顧問(wèn)機(jī)機(jī)構(gòu)主題商業(yè)目目的性消費(fèi)費(fèi)”，即：：定位理念集中性大型型，以“餐餐飲、休閑閑娛樂(lè)”為為鮮明主題題，輔助““購(gòu)物超市市、品牌專專賣”，形形成大眾化化、人性化化、特色化化、一體化化、大而全全的新型消消費(fèi)巨無(wú)霸霸。面對(duì)百貨市市中心的絕絕對(duì)統(tǒng)治地地位，郴州州人逛街根根深蒂固的的市心情節(jié)節(jié)。我們必必須認(rèn)真研研究，立足足于項(xiàng)目地地塊經(jīng)營(yíng)““餐飲、休休閑、品牌牌專賣店””的原生優(yōu)優(yōu)勢(shì)。66永聯(lián)恒泰北京顧問(wèn)機(jī)機(jī)構(gòu)差異化定位位——目的性消費(fèi)費(fèi)解析市中心區(qū)域域大多為主主題不鮮明明的綜合型型商業(yè)物業(yè)業(yè)，消費(fèi)者者多為逛街街的隨機(jī)性消消費(fèi)項(xiàng)目通過(guò)““餐飲、休休閑娛樂(lè)””的集中性性主題營(yíng)造造，成為一一個(gè)獨(dú)特的的目的性消費(fèi)費(fèi)區(qū)域；目的性消費(fèi)費(fèi)有利于吸吸引大量的的回頭客；；目的性消費(fèi)費(fèi)有利于迅迅速打開(kāi)項(xiàng)項(xiàng)目的市場(chǎng)場(chǎng)認(rèn)知；有利于作為為市心業(yè)態(tài)態(tài)差異化的的補(bǔ)充，依依托并迅速速納入市中中心范疇；；67永聯(lián)恒泰北京顧問(wèn)機(jī)機(jī)構(gòu)

集中百貨+購(gòu)物中心

新型消費(fèi)中心

餐飲、休閑、娛樂(lè)大眾化、人性化、特色化、全面性1234NO項(xiàng)目屬性結(jié)論郴州首座樂(lè)多功能化創(chuàng)新項(xiàng)目屬性定定位推導(dǎo)68永聯(lián)恒泰北京顧問(wèn)機(jī)機(jī)構(gòu)郴州頂級(jí)的的主題特色色商業(yè)中心心——多功能中檔檔次消費(fèi)理理念全業(yè)態(tài)、全全天候、一一站式，商商業(yè)服務(wù)綜綜合體主題延伸：：打造知名購(gòu)購(gòu)物場(chǎng)所集集聚地，滿滿足全天候候全家?jiàn)蕵?lè)樂(lè)，社交聚聚會(huì)、休閑閑時(shí)光、創(chuàng)創(chuàng)意前沿、、品味文化化需求，在在這里不僅僅僅是購(gòu)物物，更是心心靈社交地地?？傮w定位69打造，郴州州首座集群式式主題性購(gòu)購(gòu)物世界除了業(yè)態(tài)定定位，還必必須達(dá)到：多樣性吸引顧客留住顧客使顧客消費(fèi)參與性目的性總體定位永聯(lián)恒泰北京顧問(wèn)機(jī)機(jī)構(gòu)70多樣性參與性目的性多維時(shí)間多維空間多維年齡多維享受公共空間的的引導(dǎo)性動(dòng)線的豐富富形式景觀文化的的體驗(yàn)性留住顧客—我們的主張張主題性商業(yè)業(yè)、目的性性消費(fèi)“購(gòu)物為主”“餐飲、休閑閑娛樂(lè)”等為輔我們商業(yè)的的核心競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力就是：：多樣性、、參與性永聯(lián)恒泰北京顧問(wèn)機(jī)機(jī)構(gòu)三項(xiàng)特征71永聯(lián)恒泰北京顧問(wèn)機(jī)機(jī)構(gòu)在我我們們?cè)O(shè)設(shè)定定的的鮮鮮明明的的主主題題里里，，能能滿滿足足人人們們““視視覺(jué)覺(jué)、、視視覺(jué)覺(jué)、、味味覺(jué)覺(jué)、、嗅嗅覺(jué)覺(jué)、、觸觸覺(jué)覺(jué)、、感覺(jué)覺(jué)””等等諸諸多多刺刺激激，，為為人人們們提提供供澈澈透透的的感感受受服服務(wù)務(wù)。。Happyeat————食樂(lè)樂(lè)（（歐歐美美、、東東南南亞亞、、中中式式美美食食體體驗(yàn)驗(yàn)；；特特色色餐餐飲飲、、小小吃吃；；品品牌餐餐飲飲））；；Happyplay————玩樂(lè)樂(lè)（（KTV、真真冰冰溜溜冰冰場(chǎng)場(chǎng)、、湯湯姆姆熊熊））Happyshopping————購(gòu)樂(lè)樂(lè)（（影影視視城城、、歌歌舞舞娛娛樂(lè)樂(lè)城城、、超超市市）Happyenjoying————享樂(lè)樂(lè)（（影影視視城城、、SPA、電電玩玩城城）Happybusiness————商樂(lè)樂(lè)（（品品牌牌咖咖啡啡店店、、酒酒吧吧、、））Happysport————康樂(lè)樂(lè)（（健健身身俱俱樂(lè)樂(lè)部部、、斯斯諾諾克克、、瑜瑜伽伽））國(guó)際際級(jí)級(jí)六六星星體體驗(yàn)驗(yàn)72H-Eat餐飲飲是是主主題題的的核核心心，，務(wù)務(wù)必必做做出出良良好好環(huán)環(huán)境境、、風(fēng)風(fēng)情情、、文文化化、、品品位、、品品牌牌，，方方能能滿滿足足現(xiàn)現(xiàn)代代人人的的食食樂(lè)樂(lè)需需求求，，引引八八方方來(lái)來(lái)客客。。食樂(lè)樂(lè)特色餐飲韓式式風(fēng)風(fēng)情情中式風(fēng)情永聯(lián)聯(lián)恒恒泰泰北京京顧顧問(wèn)問(wèn)機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)73Play玩樂(lè)樂(lè)兒童玩樂(lè)童趣館湯姆姆BearKTV從小小孩孩子子的的湯湯姆姆Bear，到到成成人人的的KTV，適適應(yīng)應(yīng)各各年齡齡階階層層，，充充分分體體現(xiàn)現(xiàn)商商業(yè)業(yè)的的人人性性化化。。據(jù)此此可可延延伸伸至至：：兒兒童童玩玩具具、、兒兒童童書(shū)書(shū)籍籍等等永聯(lián)聯(lián)恒恒泰泰北京京顧顧問(wèn)問(wèn)機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)74美容容SPA桑拿拿足足浴浴Enjoying享樂(lè)樂(lè)演藝藝歌歌城城永聯(lián)聯(lián)恒恒泰泰北京京顧顧問(wèn)問(wèn)機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)75???Shopping購(gòu)樂(lè)樂(lè)永聯(lián)聯(lián)恒恒泰泰北京京顧顧問(wèn)問(wèn)機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)76???休閑閑茶茶吧吧休閑閑咖咖啡啡吧吧Business商樂(lè)樂(lè)休閑閑酒酒吧吧永聯(lián)聯(lián)恒恒泰泰北京京顧顧問(wèn)問(wèn)機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)77???Sport康樂(lè)樂(lè)健康康是是21世紀(jì)紀(jì)人們們追追逐逐的的潮潮流，，設(shè)設(shè)置置不不同同男女女類類別別的的運(yùn)運(yùn)動(dòng)健健身身設(shè)設(shè)施施，，以體體現(xiàn)現(xiàn)健健康康之之樂(lè)。。永聯(lián)聯(lián)恒恒泰泰北京京顧顧問(wèn)問(wèn)機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)78商戰(zhàn)無(wú)序，策劃先行《2013房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》震撼升級(jí)上市！火爆促銷中……此頁(yè)，可刪除借鑒他人智慧，讓您豁然開(kāi)朗，事半功倍！學(xué)習(xí)前輩經(jīng)驗(yàn)，讓您少走彎路，再攀高峰！內(nèi)部資料，僅供會(huì)員學(xué)習(xí)、參考使用！不得外傳！不得用于商業(yè)用途！打假申明：近期發(fā)現(xiàn)很多非法網(wǎng)站倒賣本站資料，現(xiàn)特別申明：【官方正版】《2013房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》唯一官方網(wǎng)站：，唯一指定淘寶店鋪：，唯一指定客服QQ：1053527879。其它網(wǎng)站、店鋪、聯(lián)系方式均為假冒，請(qǐng)注意甄別，防止上當(dāng)受騙！79永聯(lián)聯(lián)恒恒泰泰北京京顧顧問(wèn)問(wèn)機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)僅僅僅是是豐豐富富、、多多樣樣，，就能能夠夠留留住住顧顧客客嗎嗎？？回答答是是：：不盡盡然然！！80永聯(lián)聯(lián)恒恒泰泰北京京顧顧問(wèn)問(wèn)機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)參與與性性日本本著著名名的的大大型型綜綜合合體體““博博多多運(yùn)運(yùn)河河城城””的的設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)者者JonAdamsJerde曾有有這這樣樣的的感感慨慨：：我的的設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)是是在在多多年年以以前前意意大大利利之之行行中中找找到到的的靈靈感感———關(guān)于于社社區(qū)區(qū)、、活活力力和建建筑筑，，這這就就如如同同美美夢(mèng)夢(mèng)成成真真。。在意意大大利利的的很很多多山山區(qū)區(qū)，，人人們們登登山山的的過(guò)過(guò)程程是是不不知知不不覺(jué)覺(jué)走走到到較較高高山山坡坡的的建建筑物物周周邊邊，，人人們們通通過(guò)過(guò)連連續(xù)續(xù)的的道道路路，，步步行行到到達(dá)達(dá)山山頂頂，，沒(méi)沒(méi)有有在在傳傳統(tǒng)統(tǒng)建建筑筑中中感覺(jué)覺(jué)樓樓梯梯之之間間的的明明顯顯分分隔隔。。這這對(duì)對(duì)于于高高層層的的商商場(chǎng)場(chǎng)空空間間垂垂直直動(dòng)動(dòng)線線處處理理具具有有較大大啟啟發(fā)發(fā)，，JERDE設(shè)計(jì)計(jì)的的很很多多著著名名商商業(yè)業(yè)建建筑筑借借助助了了意意大大利利山山區(qū)區(qū)建建筑筑的的規(guī)規(guī)劃手手法法，，對(duì)對(duì)于于商商業(yè)業(yè)建建筑筑設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)的的流流線線處處理理也也具具有有普普遍遍的的推推廣廣意意義義。。--------------讀到到了了什什么么？？81永聯(lián)聯(lián)恒恒泰泰北京京顧顧問(wèn)問(wèn)機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)在意意大大利利的的很很多多山山區(qū)區(qū)，，人人們們登登山山的的過(guò)過(guò)程程是是不不知知不不覺(jué)覺(jué)走走到到較較高高山山坡坡的的建建筑物物周周邊邊，，人人們們通通過(guò)過(guò)連連續(xù)續(xù)的的道道路路，，步步行行到到達(dá)達(dá)山山頂頂，，沒(méi)沒(méi)有有在在傳傳統(tǒng)統(tǒng)建建筑筑中中感覺(jué)覺(jué)樓樓梯梯之之間間的的明明顯顯分分隔隔。。這這對(duì)對(duì)于于高高層層的的商商場(chǎng)場(chǎng)空空間間垂垂直直動(dòng)動(dòng)線線處處理理具具有有較大大啟啟發(fā)發(fā)，，JERDE設(shè)計(jì)的很很多著名名商業(yè)建建筑借助助了意大大利山區(qū)區(qū)建筑的的規(guī)劃手法，，對(duì)于商商業(yè)建筑筑設(shè)計(jì)的的流線處處理也具具有普遍遍的推廣廣意義。。參與性景觀文化化的體驗(yàn)性性動(dòng)線豐富富形式公共空間間的引導(dǎo)導(dǎo)性82永聯(lián)恒泰泰北京顧問(wèn)問(wèn)機(jī)構(gòu)參與性公共空間引導(dǎo)性動(dòng)線的豐富形式景觀文化的體驗(yàn)性讀到了參與性83永聯(lián)恒泰泰北京顧問(wèn)問(wèn)機(jī)構(gòu)公共空間間引導(dǎo)性性室內(nèi)公共共空間重視公共共空間的的設(shè)計(jì)，，通過(guò)公公共空間間將人流流最大限限度引導(dǎo)導(dǎo)到商業(yè)業(yè)空間，，讓人們們舍不得離離開(kāi)，實(shí)實(shí)現(xiàn)商業(yè)業(yè)增值。。形式一：：新產(chǎn)品品促銷、、發(fā)布會(huì)會(huì)84永聯(lián)恒泰泰北京顧問(wèn)問(wèn)機(jī)構(gòu)公共空間間引導(dǎo)性性室內(nèi)公共共空間表演舞臺(tái)臺(tái)是設(shè)計(jì)計(jì)的關(guān)鍵鍵和公共共空間聚聚焦人流流的焦點(diǎn)點(diǎn)，人們們站在長(zhǎng)廊觀看看表演，，久久不不遠(yuǎn)離開(kāi)開(kāi)，聚集集了大量量人氣。。形式二：：舞臺(tái)表演演85永聯(lián)恒泰泰北京顧問(wèn)問(wèn)機(jī)構(gòu)動(dòng)線的豐豐富形式式電觀觀梯光光扶梯l合理l舒適l便捷l穿插l循環(huán)空中連廊86永聯(lián)恒泰泰北京顧問(wèn)問(wèn)機(jī)構(gòu)景觀文化化的體驗(yàn)驗(yàn)性商業(yè)park體驗(yàn)庭院景觀觀風(fēng)情商商業(yè)87永聯(lián)恒泰泰北京顧問(wèn)問(wèn)機(jī)構(gòu)燈光效果果體驗(yàn)性性燈光設(shè)計(jì)計(jì)創(chuàng)造更更好的夜夜景，白白天和晚晚上變化化較大，，不斷讓讓客戶的的好奇心保保持最強(qiáng)。88永聯(lián)恒泰泰北京顧問(wèn)問(wèn)機(jī)構(gòu)以上我們們所倡導(dǎo)導(dǎo)之“餐飲、、休閑娛娛樂(lè)”為為主，其其他“品品牌購(gòu)物物”等為為輔，是是主題式式的目的的性商業(yè)業(yè)類型；而諸如如等步行行街等市市中心商商業(yè)則是是綜合類類商業(yè)，，是隨機(jī)機(jī)性無(wú)目目的消費(fèi)費(fèi)類商業(yè)業(yè)。主題性商商業(yè)、目目的性消消費(fèi)是本本案商業(yè)業(yè)區(qū)別于于其他傳傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)圈的最最顯著的的特征。。我們的核核心競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力就是是：多樣性、、參與性??！留住顧客客——我們的主主張89FIVE執(zhí)行篇90永聯(lián)恒泰泰北京顧問(wèn)問(wèn)機(jī)構(gòu)招商策略略②為商鋪?zhàn)宰陨礓N售售造勢(shì)①通過(guò)提前前展示價(jià)價(jià)值，提提高項(xiàng)目的形象象，為住住宅銷售售服務(wù)商業(yè)對(duì)對(duì)項(xiàng)目目的意意義③通過(guò)商商鋪炒炒作招招商提提升項(xiàng)項(xiàng)目品品牌創(chuàng)造市市場(chǎng)口口碑商業(yè)解解決方方案91永聯(lián)恒恒泰北京顧顧問(wèn)機(jī)機(jī)構(gòu)招商策策略招商為為王，，商業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的生生命線線------引狼入入室、、狼羊羊共舞舞我們所所做的的不是是招商商，而而是選選商：不是是被動(dòng)動(dòng)的接接受客客戶租租賃商商鋪，，而是是要對(duì)對(duì)入駐商家家的信信譽(yù)、、經(jīng)營(yíng)營(yíng)管理理、經(jīng)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)產(chǎn)品、、公司司經(jīng)營(yíng)營(yíng)狀況況等方方面進(jìn)進(jìn)行全全方位位考察察，優(yōu)秀者者才能能如駐駐。先大后后?。海捍笮椭髦髁ι躺碳业牡恼猩躺坛晒κ琼?xiàng)項(xiàng)目成成功營(yíng)營(yíng)銷的的前提提，務(wù)務(wù)必先先招大大商家家、后后招小小商家家，先先大而而后小小商家家必然然聞風(fēng)風(fēng)而來(lái)來(lái)。92永聯(lián)恒恒泰北京顧顧問(wèn)機(jī)機(jī)構(gòu)招商策策略1、優(yōu)秀秀的經(jīng)經(jīng)營(yíng)管管理方方案打打動(dòng)客客戶：：“雙時(shí)時(shí)段經(jīng)經(jīng)營(yíng)、、魚(yú)和和熊掌掌皆得得”經(jīng)營(yíng)方方案，，此方方案將將提高高商戶戶的經(jīng)經(jīng)營(yíng)時(shí)時(shí)間和和商鋪鋪業(yè)主主的收收益，，并創(chuàng)創(chuàng)造兩兩個(gè)購(gòu)購(gòu)物消消費(fèi)高高峰。。2、優(yōu)惠惠招商商，以以點(diǎn)代代面，，重點(diǎn)點(diǎn)招募募主力力商家家和商商圈影影響力力較大大的商商家，，帶動(dòng)動(dòng)散戶戶經(jīng)營(yíng)營(yíng)；與與商家家共同同宣傳傳策劃劃，共共同造造市，，先做做人氣氣，再再做生生意。。3、強(qiáng)化化項(xiàng)目目規(guī)劃劃、與與區(qū)位位后發(fā)發(fā)優(yōu)勢(shì)勢(shì)，良良好的的交通通物流流組織織優(yōu)勢(shì)勢(shì)。93永聯(lián)恒恒泰北京顧顧問(wèn)機(jī)機(jī)構(gòu)招商策策略先進(jìn)帶帶后進(jìn)進(jìn)，多多點(diǎn)開(kāi)開(kāi)花散戶如如何利利用主主力店店帶動(dòng)動(dòng)進(jìn)行行招商商散戶招商原則根據(jù)樓層盡量選取租金承受力較高的品牌對(duì)于品牌直營(yíng)商家和加盟商家要分配均衡通過(guò)空間和業(yè)態(tài)布局的規(guī)劃，將主力商家和散戶，或者特色散戶和一般大眾散戶穿插擺布，互相帶動(dòng)形成多個(gè)中心開(kāi)花局面主力商家合作模式散戶抗風(fēng)險(xiǎn)能力較小，前期必須要有對(duì)應(yīng)的養(yǎng)商策略。經(jīng)營(yíng)過(guò)程中應(yīng)該及時(shí)對(duì)散戶進(jìn)行培訓(xùn)及活動(dòng)的開(kāi)展以保證其營(yíng)業(yè)額。采用優(yōu)勝劣汰原則進(jìn)行末位淘汰制更新散戶，以保證經(jīng)營(yíng)順暢。

中心思想打造品牌效應(yīng)統(tǒng)一業(yè)態(tài)規(guī)劃統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理借勢(shì)主力店94永聯(lián)恒恒泰北京顧顧問(wèn)機(jī)機(jī)構(gòu)招商方方式點(diǎn)對(duì)點(diǎn)點(diǎn)招商商激勵(lì)招招商項(xiàng)目洽洽談會(huì)會(huì)廣告招招商通過(guò)人人脈關(guān)關(guān)系招招商1542395永聯(lián)恒恒泰北京顧顧問(wèn)機(jī)機(jī)構(gòu)招商計(jì)計(jì)劃準(zhǔn)備：：為保保障商商家利利益，，要做做好細(xì)細(xì)致的的準(zhǔn)備備工作作。確確定招招商時(shí)時(shí)間安安排、、主要要招商商場(chǎng)所所、主主要招招商骨骨干、、主要要招商商活動(dòng)動(dòng)、招招商費(fèi)費(fèi)用。。開(kāi)展展實(shí)際際招商商工作作之前前，首首先確確定招招商條條件，，然后后確定定商家家品類類、規(guī)規(guī)模。。招商條條件條件名稱具體內(nèi)容租金進(jìn)場(chǎng)后收取保證金，免租期根據(jù)大小商家三月至6個(gè)月。稅收爭(zhēng)取政府對(duì)商業(yè)街商家的優(yōu)惠政策，免工商管理費(fèi)。賣場(chǎng)保證三年以上的經(jīng)營(yíng)期，裝修費(fèi)自理。支持與服務(wù)后期物業(yè)的跟進(jìn)和管理。96營(yíng)銷策策略永聯(lián)恒恒泰北京顧顧問(wèn)機(jī)機(jī)構(gòu)營(yíng)銷的的目的的最大限限度利利用現(xiàn)現(xiàn)有客客戶資資源,增加銷銷售額額；提前銷銷售商商業(yè),避開(kāi)周周邊集集中式式商業(yè)業(yè)銷售售競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)；97營(yíng)銷策策略永聯(lián)恒恒泰北京顧顧問(wèn)機(jī)機(jī)構(gòu)商業(yè)提提前展展示有有利于于住宅宅的進(jìn)進(jìn)一步步銷售售在工程程進(jìn)度度允許許的前前提下下住宅銷銷售達(dá)達(dá)到一一定相相當(dāng)高高的比比例后后商鋪外外立面面及部部分功功能達(dá)達(dá)到后后，有有利于于招商商工作作開(kāi)展展商業(yè)推推售時(shí)時(shí)機(jī)98要點(diǎn)解解析：：形成商商圈中中心規(guī)劃經(jīng)經(jīng)營(yíng)模模式盡快完完成項(xiàng)項(xiàng)目建建設(shè)周周期引進(jìn)主主力店店引入成成熟先先進(jìn)的的商家家和經(jīng)經(jīng)營(yíng)模模式，，實(shí)行行統(tǒng)一一經(jīng)營(yíng)營(yíng)、統(tǒng)統(tǒng)一管管理營(yíng)造商商業(yè)街街獨(dú)特特的經(jīng)經(jīng)營(yíng)環(huán)環(huán)境我司成成立專專門(mén)機(jī)機(jī)構(gòu)負(fù)負(fù)責(zé)招招商銷銷售管管理確定投投資回回報(bào)（（帶租租約銷銷售模模式））提供優(yōu)優(yōu)惠政政策及及付款款方式式，推推出投投資計(jì)計(jì)劃運(yùn)用價(jià)價(jià)格策策略制制造升升值前前景建立投投資者者信心心營(yíng)銷策策略永聯(lián)恒恒泰北京顧顧問(wèn)機(jī)機(jī)構(gòu)99營(yíng)銷策策略永聯(lián)恒恒泰北京顧顧問(wèn)機(jī)機(jī)構(gòu)銷售模模式租售結(jié)結(jié)合，，以租租帶售售—————5年帶租租約，，承諾諾給與與回報(bào)報(bào)這樣做做的目目的帶租約約銷售售解決決購(gòu)房房者的的擔(dān)憂憂，保保證其其前期期租金金收益益。市場(chǎng)認(rèn)認(rèn)可度度較高高,同同時(shí)也也給業(yè)業(yè)主帶帶了一一種投投資保保障。。帶租約約銷售售，增增大商商鋪溢溢價(jià)空空間。。降低客客戶購(gòu)購(gòu)房門(mén)門(mén)檻，，前期期發(fā)展展商幫幫客戶戶供鋪鋪。100營(yíng)銷策策略永聯(lián)恒恒泰北京顧顧問(wèn)機(jī)機(jī)構(gòu)帶租約約銷售售模式式優(yōu)勢(shì)勢(shì)優(yōu)勢(shì)：：通過(guò)招招商保保證前前期商商業(yè)定定位與與形象象；能能快速速回籠籠資金金，無(wú)無(wú)需承承擔(dān)返返租補(bǔ)補(bǔ)貼與與相關(guān)關(guān)稅費(fèi)費(fèi)；短短期內(nèi)內(nèi)業(yè)主主獲得得穩(wěn)定定收益益。適用項(xiàng)項(xiàng)目：：有強(qiáng)勢(shì)勢(shì)招商商力量量支持持：商商業(yè)氛氛圍已已形成成且正正經(jīng)營(yíng)營(yíng)紅火火，無(wú)無(wú)需擔(dān)擔(dān)心后后續(xù)收收益；；可銷銷售物物業(yè)有有大型型主力力店進(jìn)進(jìn)駐且且長(zhǎng)期期經(jīng)營(yíng)營(yíng)保證證，長(zhǎng)長(zhǎng)期穩(wěn)穩(wěn)定收收益回回報(bào)；；純街街鋪或或少量量商業(yè)業(yè)物業(yè)業(yè)。101營(yíng)銷策策略永聯(lián)恒恒泰北京顧顧問(wèn)機(jī)機(jī)構(gòu)自持與與銷售售部分分如何何計(jì)劃劃才能能使開(kāi)開(kāi)發(fā)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)最最低且且利潤(rùn)潤(rùn)最大大化？？以穩(wěn)定定整體體商業(yè)業(yè)體為為目標(biāo)標(biāo)盡量量提高高銷售售面積積住宅、、公寓寓集中商商業(yè)臨商業(yè)業(yè)街特色商商業(yè)街街區(qū)超市、、電器器銷售主力店店自持持，其其余銷銷售主力店店自持持，其其余銷銷售主力店店自持持，其其余銷銷售我司建建議：：商業(yè)業(yè)銷售售占總總面積積的60%，自持持40%。原因：：自持部部分過(guò)過(guò)多，，銷售售面積積減少少，則則短期期之內(nèi)內(nèi)回籠籠資金金較少少，會(huì)會(huì)對(duì)初初期開(kāi)開(kāi)發(fā)商商帶來(lái)來(lái)很大大壓力力，不不利于于后期期滾動(dòng)動(dòng)開(kāi)發(fā)發(fā)。102商戰(zhàn)無(wú)序，策劃先行《2013房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》震撼升級(jí)上市！火爆促銷中……此頁(yè)，可刪除借鑒他人智慧，讓您豁然開(kāi)朗，事半功倍！學(xué)習(xí)前輩經(jīng)驗(yàn)，讓您少走彎路，再攀高峰！內(nèi)部資料，僅供會(huì)員學(xué)習(xí)、參考使用！不得外傳！不得用于商業(yè)用途！打假申明：近期發(fā)現(xiàn)很多非法網(wǎng)站倒賣本站資料，現(xiàn)特別申明：【官方正版】《2013房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》唯一官方網(wǎng)站：，唯一指定淘寶店鋪：，唯一指定客服QQ：1053527879。其它網(wǎng)站、店鋪、聯(lián)系方式均為假冒，請(qǐng)注意甄別，防止上當(dāng)受騙！103營(yíng)銷策策略永聯(lián)恒恒泰北京顧顧問(wèn)機(jī)機(jī)構(gòu)銷售中中心原原則預(yù)熱期認(rèn)籌期開(kāi)盤(pán)期強(qiáng)銷期保溫期持續(xù)期尾盤(pán)期一個(gè)中中心7各階段段多點(diǎn)開(kāi)開(kāi)花保持定定位主主題不不變的的情況況下，，有階階段性性并有有延續(xù)續(xù)性的的進(jìn)行行宣傳傳造勢(shì)勢(shì)。關(guān)于營(yíng)營(yíng)銷推推廣的的地區(qū)區(qū)性萬(wàn)萬(wàn)不可可拘泥泥于一一點(diǎn)進(jìn)進(jìn)行長(zhǎng)長(zhǎng)時(shí)間間推進(jìn)進(jìn)，可可結(jié)合合項(xiàng)目目本地地有關(guān)關(guān)周邊邊區(qū)域域進(jìn)行行聯(lián)動(dòng)動(dòng)104營(yíng)銷策策略永聯(lián)恒恒泰北京顧顧問(wèn)機(jī)機(jī)構(gòu)銷售模模式多點(diǎn)分分銷人海戰(zhàn)戰(zhàn)術(shù)海陸空空數(shù)據(jù)庫(kù)庫(kù)支持持營(yíng)銷銷軍事化化團(tuán)隊(duì)隊(duì)本地售售樓中中心不不能滿滿足每每日客客戶認(rèn)認(rèn)知和和談判判需求求，置置多個(gè)個(gè)分銷銷點(diǎn)同同時(shí)進(jìn)進(jìn)行銷銷售，，將會(huì)會(huì)使銷銷售事事半功功倍只有持持續(xù)進(jìn)進(jìn)行高高強(qiáng)度度客戶戶談判判才能能有更更效率率的成成交結(jié)結(jié)果。。所以每個(gè)售樓樓中心人數(shù)數(shù)就是必備備的關(guān)鍵“海陸空”式營(yíng)銷手段段能夠快速速將項(xiàng)目推推行入市，，并不斷擴(kuò)擴(kuò)大項(xiàng)目宣傳傳力度，為為之后項(xiàng)目目銷售打下下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)礎(chǔ)。公司成立系系統(tǒng)的客戶戶管理體系系，其中統(tǒng)統(tǒng)計(jì)大批量量房地產(chǎn)客客戶資源，因此此前期很長(zhǎng)長(zhǎng)一段時(shí)間間內(nèi)大批量量約訪，能能夠盡快進(jìn)進(jìn)入熱銷狀態(tài)。。銷售團(tuán)隊(duì)采采用軍事化化管理制度度，從始自自終按高效效率、高素素質(zhì)優(yōu)質(zhì)團(tuán)隊(duì)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行工工作加快去化率率提升售價(jià)105營(yíng)銷策略永聯(lián)恒泰北京顧問(wèn)機(jī)機(jī)構(gòu)推廣策略主主題營(yíng)銷以特誘人以獨(dú)特多維維繽紛生活活，聚集人人氣以勢(shì)帶銷先樹(shù)立項(xiàng)目目形象，以以形象帶動(dòng)動(dòng)銷售高舉高打倡導(dǎo)本案理理念、生活活方式、形形成創(chuàng)意文文化106營(yíng)銷策略永聯(lián)恒泰北京顧問(wèn)機(jī)機(jī)構(gòu)推廣包裝策策略————包裝形象適適當(dāng)高于項(xiàng)項(xiàng)目形象空間聯(lián)想效效應(yīng)：包裝的關(guān)鍵鍵在于建立立起客戶對(duì)對(duì)項(xiàng)目的想想像空間。。具體而言言，就是要要塑造出良好的項(xiàng)目目形象和發(fā)發(fā)展前景，，以吸引租租客和買(mǎi)家家。調(diào)性：總體體現(xiàn)時(shí)時(shí)尚、明快快、大氣的的風(fēng)格，滲滲入大量歐歐美文化元元素和符號(hào)號(hào)，烘托熱熱烈、歡樂(lè)樂(lè)的氣氛。色色塊上使用用鮮艷的紅紅、橙、黃黃等顏色，，形成視覺(jué)覺(jué)爆炸效果果。形象體現(xiàn)：：模型、效果果圖、招商商手冊(cè)、樓樓書(shū)、海報(bào)報(bào)、廣告等等各個(gè)方面面，項(xiàng)目中中高檔次形形象始終貫穿其其中107營(yíng)銷策略永聯(lián)恒泰北京顧問(wèn)機(jī)機(jī)構(gòu)整體營(yíng)銷戰(zhàn)戰(zhàn)略?shī)Z眼球引發(fā)關(guān)注，，成為事件件直擊營(yíng)銷各層客戶群群直擊營(yíng)銷銷跨界聯(lián)合營(yíng)營(yíng)銷利用多方資資源聯(lián)動(dòng)，，撬動(dòng)整體市市場(chǎng)108營(yíng)銷策略永聯(lián)恒泰北京顧問(wèn)機(jī)機(jī)構(gòu)首先，進(jìn)行大規(guī)模模的招商，，吸引品牌牌商家進(jìn)駐駐經(jīng)營(yíng)，然然后招商與與招租工作作同步進(jìn)行行，待租賃賃情況理想想之后，再再實(shí)行租售售結(jié)合，開(kāi)開(kāi)始銷售已已帶租約的的商鋪，實(shí)實(shí)現(xiàn)資金的的快速回籠籠，為后期期商業(yè)街的的運(yùn)作和繼繼續(xù)推廣提提供充足的的資金支持持。招商合作方方式：純出租針對(duì)對(duì)大中型商商家1、租售整體體策略109營(yíng)銷策略永聯(lián)恒泰北京顧問(wèn)機(jī)機(jī)構(gòu)2、租售