萬山商業(yè)步行街營(yíng)銷推廣策劃方案

1“萬山新農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)”-“萬山商業(yè)步行街”

營(yíng)銷推廣方案匯報(bào)呈送：中房集團(tuán)懷化房地產(chǎn)開發(fā)有限公司23要點(diǎn)提煉1.屬性與市場(chǎng)定位：萬山首個(gè)商業(yè)情景步行街、萬山星級(jí)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)2.目標(biāo)客戶群定位：（見內(nèi)文）。3.目標(biāo)命名定位：萬山商業(yè)情景步行街、萬山新農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)4.項(xiàng)目廣告語定位：一間好旺鋪百年搖錢樹！5.★商業(yè)定位：負(fù)一樓定位新農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，負(fù)二樓為星級(jí)網(wǎng)吧、超市、休閑娛樂城，部分面積建議做成幼兒園，步行街業(yè)態(tài)定位見下文。6.營(yíng)銷推廣策略：１、活動(dòng)為主，廣告為輔。２、高姿態(tài)入市，引入地產(chǎn)發(fā)展新理念。3、整合資源，逐步提升。4、推、銷結(jié)合，直投為主。5、充分利用口碑營(yíng)銷。7.價(jià)格策略：為保持項(xiàng)目的較高形象和公司利益，本項(xiàng)目總體價(jià)格策略是“平”開高走，分階段的進(jìn)行銷售提價(jià)，同時(shí)采取一房（鋪）一價(jià)。8.入市時(shí)機(jī)選擇，銷售旺季入市：本項(xiàng)目選擇6月底日入市是合適的，前期誠(chéng)意認(rèn)購(gòu)期間在4月。9.銷控策略：在銷售前期，以少量的優(yōu)勢(shì)房源帶動(dòng)相對(duì)劣勢(shì)房源的銷售，后期以較大量的優(yōu)勢(shì)房源來配合價(jià)格的提升，實(shí)現(xiàn)優(yōu)劣勢(shì)房源銷售節(jié)奏的控制，做到項(xiàng)目收益最大化；10.促銷手段建議：1、業(yè)主聯(lián)誼會(huì)；2、直銷；3、外展點(diǎn)；4、團(tuán)購(gòu)；5、“新婚套餐”；6、“夕陽紅套餐”；7、“分期付款套餐”；8、“裝修按揭套餐”；9、送物業(yè)管理費(fèi)。11.認(rèn)卡后到目前近2個(gè)月時(shí)間，項(xiàng)目售卡165張，按照銷售節(jié)點(diǎn)來講，6月份月內(nèi)開盤是理想的；12.項(xiàng)目開盤必須按照工程進(jìn)度進(jìn)行，否則相應(yīng)時(shí)間有所推延；4前言

“天生麗質(zhì)不自棄”，策劃是一個(gè)發(fā)現(xiàn)美、挖掘美、傳播美的過程。庸人花畢生精力矯正自己的缺點(diǎn)，而智者卻懂得將自己的長(zhǎng)處發(fā)揮至登峰造極。萬山農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、萬山商業(yè)情景步行街是萬山特區(qū)政府重點(diǎn)招商工程，但本身卻存在開發(fā)商工程速度緩慢、配套簡(jiǎn)單、萬山人口有限的缺陷。策劃不是考慮矯正缺陷，而是考慮怎樣把長(zhǎng)處發(fā)揮至登峰造極。倆人在森林散步，突遇一老虎。一人趕快彎腰系鞋帶，另一人說：“系什么鞋帶，你能跑得過老虎嗎？”那人說：“我不用跑過老虎，我只要跑過你就行了?！辈邉澆荒軇?chuàng)造人賽老虎的奇跡，但策劃可以訓(xùn)練系鞋帶的意識(shí)，將頹勢(shì)扔給競(jìng)爭(zhēng)者。本案的成功，需要所有人員“系鞋帶”的訓(xùn)練與實(shí)踐。毛澤東在《湖南農(nóng)民運(yùn)動(dòng)考察報(bào)告》中提出“攪渾水”作為弱勢(shì)力量尋求生存的戰(zhàn)略。國(guó)共之戰(zhàn)，毛不斷攪渾水，敲打蔣鞭長(zhǎng)莫及的痛處，“欲取之，先予之”，待得羽翼豐滿，便“百萬雄師過大江”。本案在面臨房產(chǎn)危機(jī)、開發(fā)商資金短缺的情景下，如何攪渾水，如何欲取之，先予之，這是要考慮的戰(zhàn)略。

5策略分析思路總體思路脈絡(luò)消費(fèi)者需求企業(yè)目標(biāo)項(xiàng)目屬性競(jìng)爭(zhēng)狀況

營(yíng)銷推廣策略

首先我們明確本案的目標(biāo)是為了滿足萬山人民消費(fèi)需求，提供了一種新的城市投資與居住方式，如何制定合理、有效的營(yíng)銷推廣策略，需結(jié)合消費(fèi)者需求、項(xiàng)目屬性、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況及企業(yè)目標(biāo)，并由消費(fèi)者需求出發(fā)，分階段闡述與深化。6目錄ContentsPART1——分析Analyse1)市場(chǎng)解析◆市場(chǎng)背景分析◆競(jìng)爭(zhēng)狀況

2)項(xiàng)目屬性

3)消費(fèi)者需求PART3——營(yíng)銷推廣階段劃分Stage

1)營(yíng)銷推廣階段劃分2)銷售準(zhǔn)備期3）內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期4)強(qiáng)銷期5）品牌延續(xù)期PART2——策略Strategies1）項(xiàng)目的5張王牌

2）項(xiàng)目定位

3）項(xiàng)目營(yíng)銷策略

4）銷售策略

附1：本階段廣告文案集；；附2：農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)業(yè)主市調(diào)；附3：市場(chǎng)商家市場(chǎng)調(diào)查；7PART1——分析Analyse1)市場(chǎng)解析◆市場(chǎng)背景分析◆競(jìng)爭(zhēng)狀況2)項(xiàng)目屬性3)消費(fèi)者需求81）市場(chǎng)解析一【市場(chǎng)背景回顧】●目前萬山特區(qū)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄弱，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、礦工轉(zhuǎn)崗、礦工安居、社會(huì)保障、市政建設(shè)、生態(tài)治理等社會(huì)性事務(wù)建設(shè)矛盾重重，2009年3月5日，萬山正式被列為國(guó)家第二批資源枯竭型城市，正在向旅游產(chǎn)業(yè)進(jìn)程，但城市整體經(jīng)濟(jì)任然在上升階段；●據(jù)前期市場(chǎng)調(diào)查，2008年，萬山房地產(chǎn)開發(fā)投資上升一般，銷售大不如意：如盤山花園等，另外有些私人建的房子幾年都沒賣出去；●消費(fèi)承受能力有限：萬山特區(qū)總?cè)丝?.64萬，其中少數(shù)民族占人口總數(shù)的70%以上，而萬山鎮(zhèn)城區(qū)人口只有近2萬人不到，人均收入較低，2008年農(nóng)民人均純收入突破2000元，整體消費(fèi)能力有限；●市場(chǎng)需求主要為剛性需求：以自住為主，受政策等影響較小；●地產(chǎn)市場(chǎng)日趨成熟，但與走在萬山前面的其它地區(qū)比較尚有差距，開發(fā)理念、產(chǎn)品形態(tài)亟待創(chuàng)新和突破。

以上數(shù)據(jù)來自萬山特區(qū)區(qū)政府信息網(wǎng)9●萬山特區(qū)中心一帶已經(jīng)很少有至尊地王，本區(qū)域區(qū)成為置業(yè)熱點(diǎn)；●主流消費(fèi)群為萬山當(dāng)?shù)厝思爸苓叺乜h入城人員；●目前市場(chǎng)對(duì)投資型產(chǎn)品比較饑渴；●口碑傳播是萬山市場(chǎng)上一條重要推廣渠道；●市場(chǎng)缺乏創(chuàng)新產(chǎn)品；●客戶注重性價(jià)比和產(chǎn)品形象以及信譽(yù)度；【市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境】1）市場(chǎng)解析二

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2009隨著經(jīng)濟(jì)危機(jī)的進(jìn)一步影響，樓市持續(xù)低迷，市場(chǎng)呼叫救市聲音不斷高漲，政府房產(chǎn)新政一波跟一波，雖有部分城市有回暖跡象，但整體動(dòng)態(tài)并不明顯，整個(gè)市場(chǎng)情景不容樂觀。101）市場(chǎng)解析三【市場(chǎng)回顧結(jié)論】●產(chǎn)品需要向多元化、個(gè)性化、創(chuàng)新化方向發(fā)展；●多次置業(yè)需求為購(gòu)房主流，一次置業(yè)、剛性住房有待引導(dǎo)；●消費(fèi)需求整體檔次上升，地段、環(huán)境、配套及物業(yè)管理漸漸成為關(guān)注的焦點(diǎn)。消費(fèi)者的購(gòu)房行為日趨理性；●價(jià)格仍是影響購(gòu)房的重要因素；●隨著市場(chǎng)供應(yīng)量的增加、市場(chǎng)消費(fèi)需求的變化，項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)銷售阻力及競(jìng)爭(zhēng)將越來越大，項(xiàng)目開發(fā)短、平、快化操作是項(xiàng)目成功的唯一出路；11地理位置置:位于城市市主干道道“解放放路與官官山路交交界處””，屬于于城市核核心地段，與城城市主要要部分的的關(guān)系緊緊密。周邊配套套：諸如電信信、醫(yī)療療、教育育、金融融等城市市公共事事業(yè)在項(xiàng)項(xiàng)目周邊邊均勻分布；超級(jí)市市場(chǎng)貨店等生生活配套亦步步亦及其豐富富。交通通：地處核心地段段，各類交通通工具自城區(qū)區(qū)任意地點(diǎn)均均可無障礙到到達(dá)本案，交通便便利，交通通成本少。環(huán)境境：項(xiàng)目周邊建筑筑物的構(gòu)筑時(shí)時(shí)間大多在15年以上，色調(diào)調(diào)陳舊，外觀觀破敗，但周邊百百米范圍內(nèi)有有萬山休閑廣廣場(chǎng)，形成資資源共享。周邊人口：核心地段造就就區(qū)域范圍內(nèi)內(nèi)密集的經(jīng)商商人口和原來來本地居民，，人口密集。2）項(xiàng)目屬性性認(rèn)識(shí)--項(xiàng)目描述122）項(xiàng)目屬性認(rèn)認(rèn)識(shí)--SWOT【項(xiàng)目SWOT分析】】——優(yōu)勢(shì)●開發(fā)商為為中房集團(tuán)萬萬山房地產(chǎn)開開發(fā)有限公司司在許多城市市成功開發(fā)多多個(gè)項(xiàng)目，切切名字響亮，，能夠體現(xiàn)開開發(fā)商永續(xù)開開發(fā)的姿態(tài)，，可提高購(gòu)買買者信心；●本項(xiàng)目從從立項(xiàng)到規(guī)劃劃設(shè)計(jì)、認(rèn)籌籌得到政府的的大力支持，，而且項(xiàng)目本本身在萬山也也不存在復(fù)制制性，在萬山山當(dāng)?shù)鼐哂辛剂己玫目诒?；；●?xiàng)目面面臨解放路路與官山路路，且拆遷遷舊農(nóng)貿(mào)市市場(chǎng)打造新新農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)場(chǎng)，具有強(qiáng)強(qiáng)大的交通通組織與社社會(huì)資源；；●項(xiàng)目在在萬山是規(guī)規(guī)模最大的的項(xiàng)目，具具有規(guī)模優(yōu)優(yōu)勢(shì)，且產(chǎn)產(chǎn)品種類繁繁多（農(nóng)貿(mào)貿(mào)市場(chǎng)、步步行街、住住宅）；●項(xiàng)目所所在的萬山山鎮(zhèn)投資增增長(zhǎng)勢(shì)頭平平穩(wěn)，可為為此區(qū)域房房地發(fā)展提提供有力的的支撐；●從項(xiàng)目目4月3日購(gòu)卡開始始，通過掃掃街等方式式已經(jīng)得到到市場(chǎng)很大大的認(rèn)可；；●本項(xiàng)項(xiàng)目是萬萬山區(qū)具具備代表表性的工工程。132）項(xiàng)目屬屬性認(rèn)識(shí)識(shí)--SWOT【項(xiàng)目SWOT分析】】——劣勢(shì)●規(guī)劃劃中項(xiàng)目目面臨許許多拆遷遷和安置置房，增增加了操操作難度度和降低低了開發(fā)發(fā)利益；；●項(xiàng)目目?jī)r(jià)格入入市肯定定比其它它樓盤較較高，同同時(shí)物業(yè)業(yè)管理在在本區(qū)域域還未完完全得到到市場(chǎng)的的認(rèn)可；；●部分分客戶對(duì)對(duì)前面房房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目工期期和政府府持懷疑疑態(tài)度，，導(dǎo)致本本項(xiàng)目工工程工期期在消費(fèi)費(fèi)者心中中信心不不足，部部分客戶戶觀望情情緒嚴(yán)重重；142）項(xiàng)目屬屬性認(rèn)識(shí)識(shí)--SWOT【項(xiàng)目SWOT分析】】——機(jī)會(huì)●萬山山房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展還還處于初初級(jí)階段段，在產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)計(jì)、推廣廣手段上上相對(duì)較較為落后，，使本項(xiàng)項(xiàng)目有較較大的提提升空間間；●2009年特區(qū)委委計(jì)劃完完成2000套廉租住住房主體體工程、、336戶采空區(qū)區(qū)搬遷安安置第三三期工程程和512戶農(nóng)村危危房改造造工程建建設(shè)任務(wù)務(wù)；在一一定程度度上帶動(dòng)動(dòng)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的的需求；；●萬山山區(qū)旅游游經(jīng)濟(jì)的的發(fā)展，，為萬山山帶來了了眼球經(jīng)經(jīng)濟(jì)，有有利于本本項(xiàng)目的的開發(fā)運(yùn)運(yùn)作；●當(dāng)?shù)氐鼐用駥?duì)對(duì)投資型型產(chǎn)品有有一定的的認(rèn)可度度和接受受度。152）項(xiàng)目屬屬性認(rèn)識(shí)識(shí)--SWOT【項(xiàng)目SWOT分析】】——威脅●萬山山市房地地產(chǎn)銷售售價(jià)格增增長(zhǎng)較為為緩慢，，這種現(xiàn)現(xiàn)象會(huì)使使購(gòu)房者者形成對(duì)對(duì)于房?jī)r(jià)價(jià)漲幅的的心理慣慣性，因因而延長(zhǎng)長(zhǎng)購(gòu)房決決策時(shí)間間；●萬山山城區(qū)人人口較少少，隨著著近幾年年開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目的不不斷累積積，城區(qū)區(qū)人口住房的剛剛性需求求在很大大程度上上得到了了滿足，，因此常常住人口口的目標(biāo)標(biāo)客戶數(shù)量量在逐年年遞減；；●金融融危機(jī)的的影響，，房產(chǎn)持持續(xù)低迷迷。162）項(xiàng)目屬屬性認(rèn)識(shí)識(shí)【項(xiàng)目綜綜合條件件分析】】項(xiàng)目所處處位置得得天獨(dú)厚厚，屬萬萬山區(qū)目目前較為為難得的的理想經(jīng)經(jīng)商、居居住地；；周邊競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)項(xiàng)目較較少，有有利于本本項(xiàng)目快快速銷售售預(yù)期的的實(shí)現(xiàn)；；城市功能能轉(zhuǎn)型，，市場(chǎng)爆爆破力強(qiáng)強(qiáng)，給本本案帶來來了契機(jī)機(jī)。173）目標(biāo)客客群特征征分析--步行街【步行街街部分目目標(biāo)客戶戶】●地緣客客戶（城城區(qū)）適應(yīng)人群群：萬山山中、高高收入階階層，人人群主體體為私營(yíng)營(yíng)企業(yè)主主、公務(wù)務(wù)員年齡區(qū)間間：30—55歲之間；；主力客客群為35—45歲之間家庭構(gòu)成成：已婚婚并有兒兒女，子子女在學(xué)學(xué)收入狀況況：收入入預(yù)期穩(wěn)穩(wěn)定，家家庭月收收入在2000-3000元以上購(gòu)房動(dòng)機(jī)機(jī)：投資資、自營(yíng)營(yíng)置業(yè)類型型：二次次置業(yè)或或多次置置業(yè)關(guān)注點(diǎn)點(diǎn)：投投資環(huán)境境、物業(yè)業(yè)管理、、升值潛潛力個(gè)性觀點(diǎn)點(diǎn)：能接接受新鮮鮮事物，，喜歡舒舒適的經(jīng)經(jīng)商環(huán)境境18【步行街部分目標(biāo)標(biāo)客戶】●萬山城城區(qū)周邊邊區(qū)縣、、鄉(xiāng)鎮(zhèn)客客戶適應(yīng)人群群：向往往在市區(qū)區(qū)創(chuàng)富的的富裕階階層年齡區(qū)間間：35—50歲之間；；主力客客群為35—45歲之間家庭構(gòu)成成：已婚婚并有兒兒女，子子女在學(xué)學(xué)收入狀況況：收入入預(yù)期穩(wěn)穩(wěn)定，家家庭月收收入在2000元以上購(gòu)房動(dòng)機(jī)機(jī)：往鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府靠靠，看重重萬山發(fā)發(fā)展?jié)摿αχ脴I(yè)類型型：市區(qū)區(qū)一次或或二次置置業(yè)關(guān)注點(diǎn)點(diǎn)：投投資前景景個(gè)性觀觀點(diǎn)：：尋找找身份份感和和認(rèn)同同感3）目標(biāo)標(biāo)客群群特征征分析析--步行街街19【步行街街部分目目標(biāo)客客戶】●外來來經(jīng)營(yíng)營(yíng)者適應(yīng)人人群：：長(zhǎng)期期在萬萬山市市區(qū)從從事貿(mào)貿(mào)易經(jīng)經(jīng)營(yíng)年齡區(qū)區(qū)間：：30——45歲之間間；家庭構(gòu)構(gòu)成：：已婚婚并有有兒女女，子子女在在學(xué)收入狀狀況：：收入入預(yù)期期穩(wěn)定定，家家庭月月收入入在2000——3000元以上上購(gòu)房動(dòng)動(dòng)機(jī)：：投資資置業(yè)類類型：：屬于于一次次置業(yè)業(yè)關(guān)注注點(diǎn)點(diǎn)：區(qū)區(qū)位、、價(jià)格格、環(huán)環(huán)境個(gè)性觀觀點(diǎn)：：購(gòu)房房決策策較為為謹(jǐn)慎慎3）目標(biāo)標(biāo)客群群特征征分析析--步行街街20【步行街街部分目目標(biāo)客客戶】●外來來投資資者適應(yīng)人人群：：長(zhǎng)期期各地地投資資獲利利者年齡區(qū)區(qū)間：：30——45歲之間間；家庭構(gòu)構(gòu)成：：已婚婚并有有兒女女，子子女在在學(xué)收入狀狀況：：投資資收益益購(gòu)房動(dòng)動(dòng)機(jī)：：投資資置業(yè)類類型：：多次次置業(yè)業(yè)關(guān)注注點(diǎn)點(diǎn)：區(qū)區(qū)位、、價(jià)格格、環(huán)環(huán)境、、升值值潛力力個(gè)性觀觀點(diǎn)：：看中中便下下手，，雷厲厲風(fēng)行行3）目標(biāo)標(biāo)客群群特征征分析析--步行街街21【步行街部分目標(biāo)客客戶】●本地外出出務(wù)工人員員適應(yīng)人群：：祖籍萬山山區(qū)，但長(zhǎng)長(zhǎng)時(shí)間在以以外區(qū)域（（廣州、深深圳）發(fā)展展年齡區(qū)間：：25—40歲之之間間；；收入入狀狀況況：：收收入入預(yù)預(yù)期期穩(wěn)穩(wěn)定定，，月月收收入入在在2000——3000元購(gòu)房房動(dòng)動(dòng)機(jī)機(jī)：：獲獲得得歸歸屬屬感感，，顯顯示示在在外外發(fā)發(fā)展展的的成成就就或或?yàn)闉樵谠诒颈镜氐赜H親人人置置業(yè)業(yè)置業(yè)業(yè)類類型型：：屬屬于于一一次次或或二二次次置置業(yè)業(yè)關(guān)注注點(diǎn)點(diǎn)：：環(huán)環(huán)境境、、物物業(yè)業(yè)管管理理個(gè)性性觀觀點(diǎn)點(diǎn)：：對(duì)對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目目檔檔次次和和產(chǎn)產(chǎn)品品品品質(zhì)質(zhì)要要求求較較高高3）目目標(biāo)標(biāo)客客群群特特征征分分析析--步行行街街22【目目標(biāo)標(biāo)客客戶戶共共性性特特征征】】在本本區(qū)區(qū)域域?qū)賹儆谟诟吒呤帐杖肴肴巳巳喝海?，且且多多次次置置業(yè)業(yè)社會(huì)會(huì)地地位位較較高高，，但但不不過過分分張張揚(yáng)揚(yáng)注重重升升值值潛潛力力3）目目標(biāo)標(biāo)客客群群特特征征分分析析--步行街23【農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)部分目標(biāo)客客戶】●經(jīng)營(yíng)者適應(yīng)人群：：祖籍萬山山區(qū)，長(zhǎng)時(shí)時(shí)間在農(nóng)貿(mào)貿(mào)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)者年齡區(qū)間：：25—40歲之間；收入狀況：：收入預(yù)期期穩(wěn)定購(gòu)房動(dòng)機(jī)：：置業(yè)、投投資置業(yè)類型：：屬于一次次或二次置置業(yè)關(guān)注點(diǎn)點(diǎn)：環(huán)境、、物業(yè)管理理、價(jià)格個(gè)性觀點(diǎn)：：自信、果果敢3）目標(biāo)客群群特征分析析--農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)24【目標(biāo)客戶戶共性特征征】對(duì)本區(qū)域、、本市場(chǎng)的的認(rèn)可；3）目標(biāo)客群群特征分析析--農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)喜歡好東西西識(shí)貨！注重實(shí)惠??！25【負(fù)二樓部分目標(biāo)客客戶】●休閑娛樂樂經(jīng)營(yíng)者適應(yīng)人群：：長(zhǎng)時(shí)間從從事娛樂休休閑經(jīng)營(yíng)者者年齡區(qū)間：：25—40歲之間；收入狀況：：月收入上上萬元購(gòu)房動(dòng)機(jī)：：置業(yè)、投投資置業(yè)類型：：屬于一次次或二次置置業(yè)關(guān)注點(diǎn)點(diǎn)：環(huán)境、、物業(yè)管理理、價(jià)格個(gè)性觀點(diǎn)：：大膽3）目標(biāo)客群群特征分析析--負(fù)二樓263）目標(biāo)客群群特征分析析--住宅【住宅市場(chǎng)部分目標(biāo)客客戶】適應(yīng)人群：：居住在萬萬山的中、、高收入階階層收入狀況：：家庭存款款5萬元以上購(gòu)房動(dòng)機(jī)：：自住、投投資關(guān)注點(diǎn)點(diǎn)：開發(fā)發(fā)商的市場(chǎng)場(chǎng)口碑、品品牌信譽(yù)度度、環(huán)境個(gè)性觀點(diǎn)：：能接受新新鮮事物，，喜歡安全全、舒適的的居住感覺覺27【目標(biāo)客戶戶共性特征征】對(duì)本區(qū)域、、本產(chǎn)品的的認(rèn)可；可以滿足其其對(duì)新鮮事事物的追捧捧，對(duì)純凈凈生活空間間的苛求；；可以滿足其其對(duì)居住環(huán)環(huán)境、居家家理念更換換的需求；；可以滿足其其對(duì)人生價(jià)價(jià)值、社會(huì)會(huì)地位、身身份體現(xiàn)的的需求；可以滿足其其對(duì)生活品品質(zhì)、品味味的需求；；可以滿足其其為培養(yǎng)子子女健康成成長(zhǎng)的需求求。3）目標(biāo)客群特特征分析—住宅通過本項(xiàng)目目目標(biāo)客群共性性特征，我們們將進(jìn)一步設(shè)設(shè)定本項(xiàng)目的的營(yíng)銷策略方方案。281）項(xiàng)目的5張王牌2）項(xiàng)目定位位3）項(xiàng)目營(yíng)銷銷策略4）銷售策略略PART2——策略Strategies291）項(xiàng)目的5張王牌實(shí)力開發(fā)商萬萬山山政府規(guī)劃第第一大盤清清朗化化外形元素超超高性性價(jià)比（高品品質(zhì)、高升值值潛力、優(yōu)惠惠價(jià)格)經(jīng)典戶戶型、、物管管302）項(xiàng)目目定位位【屬性性定位位與市市場(chǎng)定定位】】項(xiàng)目屬屬性定定位，，即USP銷售主主張，，就好好比一一件價(jià)價(jià)值連連城的的物品品、珍珍品,是需要要人們們對(duì)其其賦予予一種種內(nèi)涵涵，將將一種種獨(dú)特特的、、與眾眾不同同的東東西融融入其其中，，樓盤盤也同同樣如如此，，就懷懷化整整個(gè)房房地產(chǎn)產(chǎn)界為為例，，每個(gè)個(gè)樓盤盤都有有自身身的特特色如如：世世紀(jì)花花園——懷化本土的的第一一個(gè)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化化社區(qū)區(qū)；龍龍泉雅雅苑——懷化本土第第一個(gè)個(gè)細(xì)分分市場(chǎng)場(chǎng)的先先導(dǎo)者者；湘湘渝世世家——以差異異化手手段切切市，，創(chuàng)造造當(dāng)年年度前前所的的銷售售速度度；紫紫園——2007上半年年市場(chǎng)場(chǎng)的唯唯一性性；天天龍御御園——新生活活示范范豪宅宅，每每一個(gè)個(gè)樓盤盤都有有它獨(dú)獨(dú)特的的銷售售主張張。綜合前前面的的分析析、周周邊配配套情情況、、SWOT.分析，，我們們認(rèn)為為本項(xiàng)項(xiàng)目之之市場(chǎng)場(chǎng)屬性性定位位可以以概括括為：：312）項(xiàng)目目定位位--步行街街【屬性性定位位與市市場(chǎng)定定位】】萬山首首個(gè)商商業(yè)情情景步步行街街城市的的投資型型唯一性性322）項(xiàng)目目定位位--農(nóng)貿(mào)市市場(chǎng)【屬性性定位位與市市場(chǎng)定定位】】萬山新新農(nóng)農(nóng)貿(mào)貿(mào)市場(chǎng)場(chǎng)城市的的投資型型、產(chǎn)品說說明與舊形形成對(duì)比比33【屬屬性性定定位位與與市市場(chǎng)場(chǎng)定定位位】】總體體商商業(yè)業(yè)市市場(chǎng)場(chǎng)定定位位描描述述:滿足足中中高高收收入入人人群群的的高高檔檔投投資資城城市市商商業(yè)業(yè)綜綜合合體體2）項(xiàng)項(xiàng)目目定定位位342）項(xiàng)項(xiàng)目目定定位位--商業(yè)業(yè)【主打打廣廣告告語語定定位位】一間好旺鋪百百年搖錢錢樹——我的財(cái)富天堂堂352）項(xiàng)目定位位--住宅萬山性價(jià)價(jià)比最高的的經(jīng)典生生態(tài)態(tài)社區(qū)城市的經(jīng)典戶型、、物管實(shí)惠豐富的、生生態(tài)的362）項(xiàng)目定位位--住宅【屬性定位與與市場(chǎng)定位位】市場(chǎng)定位描描述:滿足中高收收入人群的的高檔生態(tài)態(tài)人居社區(qū)區(qū)372）項(xiàng)目定位位--住宅【主打廣告語語定位】一個(gè)城市的的居住夢(mèng)想想——我的幸福天天堂382）項(xiàng)目定位位1.體現(xiàn)項(xiàng)目的的商業(yè)投資資，住宅以以及項(xiàng)目整整體的建筑筑風(fēng)格、園園林主題、、規(guī)模和檔檔次；2.強(qiáng)調(diào)創(chuàng)意、、氣派、響響亮和具有有特色；3.有利于項(xiàng)目目VI識(shí)別系統(tǒng)的的實(shí)施；4.體現(xiàn)獨(dú)特、、易記、好好聽、朗朗朗上口、充充滿想象的的特點(diǎn)?！久瓌t則】萬山新農(nóng)貿(mào)貿(mào)市場(chǎng)萬山商業(yè)步步行街錦繡皇城393）項(xiàng)目營(yíng)銷銷策略【營(yíng)銷推廣目目標(biāo)】銷售增長(zhǎng)通過項(xiàng)目市場(chǎng)場(chǎng)進(jìn)入“高起起點(diǎn)”、產(chǎn)品品推廣“差異異化”的傳傳播策略，贏贏得市場(chǎng)先機(jī)，提提升項(xiàng)目品牌牌價(jià)值，充分分實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目潛潛在價(jià)值最大大化，使項(xiàng)目目獲得銷售最大大收益。市場(chǎng)拓展通過項(xiàng)目定調(diào)調(diào)、推廣定位位、銷售定時(shí)時(shí)三位一體的的整合營(yíng)銷塑塑造項(xiàng)目及品品牌“特性”，，在實(shí)現(xiàn)銷售售預(yù)期的同時(shí)時(shí)，充分拓展展市場(chǎng)資源，，開發(fā)產(chǎn)品銷銷售和推廣渠 品牌塑造通過營(yíng)銷推廣傳播工作，樹立項(xiàng)目品牌、開發(fā)商品牌，增強(qiáng)市場(chǎng)認(rèn)知度和美譽(yù)度。403）項(xiàng)項(xiàng)目目營(yíng)營(yíng)銷銷策策略略【營(yíng)銷銷推推廣廣原原則則】統(tǒng)一一性性原原則則持續(xù)續(xù)性性原原則則互動(dòng)動(dòng)性性原原則則“創(chuàng)新”主題原原則效益最大化原則以“地產(chǎn)創(chuàng)創(chuàng)新”、“新時(shí)代代運(yùn)動(dòng)動(dòng)”為推廣廣原則則塑造造進(jìn)行行項(xiàng)目目差異異宣傳傳在推廣廣宣傳傳活動(dòng)動(dòng)中始始終保保持與與消費(fèi)費(fèi)者的的溝通通與交交流推廣過過程中中的任任何步步驟、、環(huán)節(jié)節(jié)都保保持與與產(chǎn)品品特色色和推推廣主主題高高度統(tǒng)統(tǒng)一將產(chǎn)品品特色色延伸伸而出出的推推廣主主題進(jìn)進(jìn)行持持續(xù)有有效的的活動(dòng)動(dòng)推廣廣和廣廣告宣宣傳413）項(xiàng)目目營(yíng)銷銷策略略【營(yíng)銷推推廣策策略】高姿態(tài)態(tài)入市市，引引入地地產(chǎn)發(fā)發(fā)展新新理念念項(xiàng)目高高調(diào)宣宣傳的的入市市，有有利于于消費(fèi)費(fèi)者認(rèn)認(rèn)同項(xiàng)項(xiàng)目品品質(zhì)界界定項(xiàng)項(xiàng)目身身份，，為產(chǎn)產(chǎn)品入入市和和銷售售價(jià)格格打下下伏筆筆；提升項(xiàng)項(xiàng)目考考評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)——利用一一、二二、三三線城城市的的商業(yè)業(yè)、住住宅標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)區(qū)區(qū)分市市場(chǎng)其其他項(xiàng)項(xiàng)目，，以利利于提提升項(xiàng)項(xiàng)目市市場(chǎng)形形象；；以“地產(chǎn)創(chuàng)創(chuàng)新”的開發(fā)發(fā)思路路引起起市場(chǎng)場(chǎng)關(guān)注注，以以“新生活活運(yùn)動(dòng)動(dòng)”塑造產(chǎn)產(chǎn)品差差異。。423）項(xiàng)目目營(yíng)銷銷策略略【營(yíng)銷推推廣策策略】整合資資源，，逐步步提升升根據(jù)開開發(fā)、、銷售售的不不同階階段合合理釋釋放項(xiàng)項(xiàng)目資資源優(yōu)優(yōu)勢(shì)，，在保保持市市場(chǎng)溫溫度的的同時(shí)時(shí)不斷斷積累累消費(fèi)費(fèi)者心心中的的價(jià)值值認(rèn)同同。通過對(duì)對(duì)產(chǎn)品品入市市時(shí)機(jī)機(jī)的選選擇和和不同同階段段資源源釋放放的控控制，，不斷斷進(jìn)行行價(jià)格格調(diào)整整，提提高產(chǎn)產(chǎn)品獲獲利值值。433）項(xiàng)目目營(yíng)銷銷策略略【營(yíng)銷推推廣策策略】活動(dòng)為為主廣廣告為為輔圍繞項(xiàng)項(xiàng)目工工程和和銷售售時(shí)間間節(jié)點(diǎn)點(diǎn)，根根據(jù)項(xiàng)項(xiàng)目賣賣點(diǎn)開開展活活動(dòng)營(yíng)營(yíng)銷，，增強(qiáng)強(qiáng)推廣廣的目目的性性和有有效性性；廣告作作為輔輔助手手段，，針對(duì)對(duì)不同同的節(jié)節(jié)點(diǎn)，，做策策略性性、配配合性性、告告知性性投放放。443）項(xiàng)目目營(yíng)銷銷策略略【營(yíng)銷推推廣策策略】推、銷銷結(jié)合合，直直投為為主推廣與與銷售售緊密密結(jié)合合——根根據(jù)不不同銷銷售時(shí)時(shí)機(jī)選選擇不不同目目標(biāo)客客群設(shè)設(shè)計(jì)促銷銷活動(dòng)動(dòng)方案案，并并以直直投的的推廣廣形式式將項(xiàng)項(xiàng)目資資料和和活動(dòng)動(dòng)信息息傳遞給目目標(biāo)受受眾。。充分利利用口口碑營(yíng)營(yíng)銷做好新新老客客戶服服務(wù)，，憑借借良好好的客客戶維維護(hù)，，挖掘掘老客客戶的的市場(chǎng)場(chǎng)潛力。454）銷售售策略略【價(jià)格策策略】為保持持項(xiàng)目目的較較高形形象和和公司司利益益，本本項(xiàng)目目總體體價(jià)格格策略略是“平”開高走走，分分階段段的進(jìn)進(jìn)行銷銷售提提價(jià)。。具體價(jià)價(jià)格策策略待待進(jìn)一一步根根據(jù)市市場(chǎng)調(diào)調(diào)查與與開發(fā)發(fā)商討討論制制定??！464）銷售售策略略【入市時(shí)時(shí)機(jī)選選擇】入市時(shí)時(shí)機(jī)與與方式式把握握得好好，才才能產(chǎn)產(chǎn)生銷銷售開開局，，而““良好好的開開端是是成功功的一一半””，故故何時(shí)時(shí)入市市，怎怎樣入入市值值得慎慎重思思考與與布置置，故故應(yīng)遵遵循下下列原原則：：A、不不匆忙忙入市市：即即準(zhǔn)備備不充充分不不急于于入市市我們們要避避免為為一個(gè)個(gè)特定定的時(shí)時(shí)間入入市，，為某某種偏偏好入入市，，或?yàn)闉槿胧惺卸肴胧小?。在銷銷售策策略不不明確確，市市場(chǎng)動(dòng)動(dòng)向不不把握握，銷銷售工工具不不齊備備，內(nèi)內(nèi)外包包裝不不到位位的情情況下下入市市，銷銷售前前景將將是暗暗淡的的。B、無無造勢(shì)勢(shì)不入入市：：在現(xiàn)現(xiàn)階段段萬山山市房房地產(chǎn)產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)勢(shì)越來來越趨趨于理理性化化的時(shí)時(shí)候。?！盁o無造勢(shì)勢(shì)即無無市場(chǎng)場(chǎng)”，，故入入市準(zhǔn)準(zhǔn)備時(shí)時(shí)間再再短也也不能能忽視視造勢(shì)勢(shì)，而而且還還要費(fèi)費(fèi)盡心心機(jī)造造好勢(shì)勢(shì)。不不造勢(shì)勢(shì)或造造勢(shì)不不佳，，入市市極易易造成成銷售售“死死火””。C、銷銷售旺旺季入入市：：本項(xiàng)項(xiàng)目選選擇6月底入市是是合適適的，，前期期誠(chéng)意意認(rèn)購(gòu)購(gòu)期間間選擇擇4月。D、有有控制制地入入市：：即根根據(jù)工工程進(jìn)進(jìn)度、、消費(fèi)費(fèi)者心心理、、配合合價(jià)格格策略略、銷銷售導(dǎo)導(dǎo)向等等，分分期、、分批批、有有調(diào)整整地向向市場(chǎng)場(chǎng)推出出產(chǎn)品品，避避免蜂蜂擁上上市，，好房房搶盡盡，劣劣房積積存。。474）銷售售策略略【銷售控控制】修正定定價(jià)策策略；；促進(jìn)進(jìn)位置置較差差的房房源銷銷售，，同時(shí)時(shí)使好好位置置的房房源價(jià)價(jià)值最最大化化；銷銷控策策略結(jié)結(jié)合價(jià)價(jià)格手手段應(yīng)應(yīng)用達(dá)達(dá)到充充分挖挖掘項(xiàng)項(xiàng)目?jī)r(jià)價(jià)值的的目的的。在銷售售前期期，以以少量量的優(yōu)優(yōu)勢(shì)房房源帶帶動(dòng)相相對(duì)劣劣勢(shì)房房源的的銷售售，后后期以以較大大量的的優(yōu)勢(shì)勢(shì)房源源來配配合價(jià)價(jià)格的的提升升，實(shí)實(shí)現(xiàn)優(yōu)優(yōu)劣勢(shì)勢(shì)房源源銷售售節(jié)奏奏的控控制，，做到到項(xiàng)目目收益益最大大化；；房源銷控控的目的的：銷控原則則：484）銷售策策略【促銷手段段建議】業(yè)主聯(lián)誼誼會(huì)直銷巡展會(huì)、、外展場(chǎng)場(chǎng)團(tuán)購(gòu)★個(gè)性促促銷針對(duì)目標(biāo)標(biāo)客群分分別涉及及的：“新婚套套餐”“夕陽紅紅套餐””“分期付付款套餐餐”“裝修按按揭套餐餐”………………………………………等等等等等精準(zhǔn)，但但又能適適應(yīng)市場(chǎng)場(chǎng)變換的的個(gè)性化化營(yíng)銷模模式的應(yīng)應(yīng)用，足足以確保保應(yīng)付各各類市場(chǎng)場(chǎng)環(huán)境491)營(yíng)銷推廣廣階段劃劃分2)銷售準(zhǔn)備備期3）內(nèi)部部認(rèn)購(gòu)期期4)強(qiáng)銷期5）品牌牌延伸期期PART3———戰(zhàn)術(shù)Tactics501）營(yíng)銷推廣廣階段劃劃分【工程推出出計(jì)劃】階段時(shí)間推出單位工程進(jìn)度廣告費(fèi)用銷售準(zhǔn)備期3個(gè)月（09.3—09.5）——完成拆遷15.5萬內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期約2個(gè)月（09.6—09.7）推出步行街和農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)工程進(jìn)度農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)蓋板7.26萬強(qiáng)銷期5個(gè)月（09.8—09.12）全部推出主體工程完成1∕32.86萬延續(xù)期4個(gè)月（10.1—）基本封頂、現(xiàn)房2.86萬費(fèi)用預(yù)算：28.48萬元不可預(yù)見費(fèi)用包括條幅、平時(shí)政府公關(guān)等4萬元511）營(yíng)銷推廣階段段劃分2009.06內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期強(qiáng)銷期銷售準(zhǔn)備期延續(xù)期2009.042010.012009.08項(xiàng)目開盤開卡客戶聯(lián)誼會(huì)產(chǎn)品推介會(huì)52練好內(nèi)功、完完善物料；階段性市場(chǎng)目目標(biāo)：階段性銷售目目標(biāo)：2）銷售準(zhǔn)備期期（2009.3－2009.5）進(jìn)行客戶積累累，為內(nèi)部認(rèn)認(rèn)購(gòu)進(jìn)行準(zhǔn)備備；53一間好旺鋪百百年搖搖錢樹4月3日財(cái)富巨子全全城火熱招募募營(yíng)銷推廣方式式：本階段的推廣廣工作重點(diǎn)落落實(shí)在現(xiàn)場(chǎng)環(huán)環(huán)境包裝和視視覺傳播上，，完善銷售中中心的包裝，，建立健全銷銷售道具，啟啟動(dòng)戶外廣告告和戶外引導(dǎo)導(dǎo)系統(tǒng)，鎖定定視覺引導(dǎo)。。推廣主題2）銷售準(zhǔn)備期期（2009.3－2009.5）54階段工作內(nèi)容1、完善現(xiàn)場(chǎng)包包裝：?戶外：包括廣告牌、、燈箱、指引引牌、條幅、、道旗。目的：營(yíng)造現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)熱銷氣氛氛，提供指引引，使客戶順順利到達(dá)銷售售現(xiàn)場(chǎng)。位置：重點(diǎn)區(qū)區(qū)域設(shè)置在汽汽車站、萬山山往銅仁、懷懷化的交通要要塞，來營(yíng)造造現(xiàn)場(chǎng)的氛圍圍，實(shí)現(xiàn)區(qū)域域視覺控制。。2）銷售準(zhǔn)備期期（2009.3－2009.5）?施工現(xiàn)場(chǎng)：雖然農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)場(chǎng)完成拆遷，，但前面樓體體并沒有完成成拆遷，可展示面并不不強(qiáng)，不建議議現(xiàn)在做圍墻墻廣告；552、建立、健全全銷售道具：：簡(jiǎn)易單頁(yè)、海海報(bào)客戶通訊戶型、規(guī)劃圖圖冊(cè)銷售現(xiàn)場(chǎng)用品品–名片、手提袋袋、銷售單據(jù)據(jù)等沙盤：展示區(qū)區(qū)域規(guī)劃和未未來生活遠(yuǎn)景景，使現(xiàn)場(chǎng)銷銷售更具說服服力。效果圖：全區(qū)區(qū)鳥瞰圖、園園林效果圖、、建筑單體效效果圖A、銷售道具：：階段工作內(nèi)容2）銷售準(zhǔn)備期期（2009.3－2009.5）562、建立、健全全銷售道具：：售樓處展板：：依客戶引導(dǎo)導(dǎo)之需求，進(jìn)進(jìn)行更新現(xiàn)場(chǎng)帶看動(dòng)線線之指示、指指標(biāo)系統(tǒng)設(shè)計(jì)計(jì)銷售現(xiàn)場(chǎng)之旗旗幟、橫幅、、POP等客戶贈(zèng)品之LOGO畫面設(shè)計(jì)B、宣傳用品：：階段工作內(nèi)容2）銷售準(zhǔn)備期期（2009.3－2009.5）573、媒體組合：：媒體安排1、戶外廣告主要運(yùn)用進(jìn)出出城市高速路路邊的T型廣告牌，，在城市主主要目標(biāo)人人群聚集區(qū)區(qū)域設(shè)置大型型戶外看板板和戶外燈燈箱。2、大眾媒體主要采用新新聞海報(bào)形形式發(fā)布，，進(jìn)行活動(dòng)告知。。3、直投進(jìn)行活動(dòng)告告之階段工作內(nèi)容2）銷售準(zhǔn)備備期（2009.3－2009.5）58部分費(fèi)用預(yù)預(yù)算：2）銷售準(zhǔn)備備期（2009.3－2009.5）投放類型載體投入量主訴求（或方式）費(fèi)用預(yù)算電媒電視臺(tái)時(shí)每日滾動(dòng)4次產(chǎn)品特性賣點(diǎn)訴求3千∕月平媒戶外噴繪（縣內(nèi)）3塊產(chǎn)品特性賣點(diǎn)訴求和品牌闡述5萬∕年汽車4輛穿行縣城的原則，主品牌訴求3000元∕年∕臺(tái)計(jì)：1.2萬元道旗、燈箱200個(gè)項(xiàng)目周邊500范圍內(nèi)，吸引和引導(dǎo)客戶50元∕個(gè)

計(jì)：1萬元指示牌3個(gè)售樓處外面及附近當(dāng)?shù)揽?000元∕個(gè)

計(jì)：0.6萬元海報(bào)2萬份投放于本地及各鄉(xiāng)鎮(zhèn)0.5元∕份

計(jì)：1萬元手提袋2000份產(chǎn)品特性賣點(diǎn)訴求2元∕份

計(jì)：0.4萬元戶型、規(guī)劃單張、算價(jià)單總數(shù)10000份0.4元∕份

計(jì)：0.4萬元水杯5000個(gè)產(chǎn)品特性賣點(diǎn)訴求0.4元∕份

計(jì)：1千元三維DVD光碟1分鐘制作2000張完美的演繹產(chǎn)品的設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)、豐滿產(chǎn)品內(nèi)涵、展示產(chǎn)品形象，現(xiàn)場(chǎng)銷售促進(jìn)制作費(fèi)用500每秒計(jì)3萬元短信整個(gè)項(xiàng)目時(shí)期10萬條0.5萬元費(fèi)用：13.5萬（未包括售樓部包裝費(fèi)用）公關(guān)費(fèi)用：2萬59樹立品牌形形象，打造造品牌聯(lián)想想，調(diào)節(jié)市市場(chǎng)熱度和和品牌知名名度，擴(kuò)大大社會(huì)認(rèn)知知度。階段性市場(chǎng)場(chǎng)目標(biāo)：階段性銷售售目標(biāo)：展開內(nèi)部認(rèn)認(rèn)購(gòu)3）內(nèi)部認(rèn)購(gòu)購(gòu)期（2009.6－2009.7）60推廣方式：：以持續(xù)性活活動(dòng)帶動(dòng)項(xiàng)項(xiàng)目宣傳，，以立體的廣告攻勢(shì)勢(shì)，全方位的進(jìn)行品牌牌傳播。在在整個(gè)區(qū)域域范圍內(nèi)，，制造“熱點(diǎn)”和“焦點(diǎn)”，以強(qiáng)勢(shì)勢(shì)宣傳攻勢(shì)勢(shì)吸引關(guān)注注。解讀居住理理想實(shí)實(shí)現(xiàn)居住住夢(mèng)想6月日萬山農(nóng)貿(mào)貿(mào)市場(chǎng)商商業(yè)步行街街盛大開盤盤推廣主題3）內(nèi)部認(rèn)購(gòu)購(gòu)期（2009.6－2009.7）61公關(guān)活動(dòng)1、開盤慶慶典在項(xiàng)目施工進(jìn)進(jìn)度具備開盤盤所需的環(huán)境境要求時(shí)，在項(xiàng)目現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)舉辦開盤盤儀式，正式式引爆項(xiàng)目。。以舞蹈表演作作為活動(dòng)的主主要內(nèi)容，通過時(shí)裝表演來預(yù)示示萬山的情趣趣。同時(shí)舞蹈蹈的優(yōu)雅、華美又與我們們產(chǎn)品的形象象氣質(zhì)較為吻吻合，能有效提升產(chǎn)品形形象，同時(shí)風(fēng)風(fēng)笛表演的活活動(dòng)形式，對(duì)聚攬人人氣也是非常常有幫助的。。3）內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期期（2009.6－2009.7）62媒體推廣1、電媒利用電媒重點(diǎn)點(diǎn)傳播產(chǎn)品概概念和產(chǎn)品功功能，為消費(fèi)者深深入了了解產(chǎn)產(chǎn)品提提供機(jī)機(jī)會(huì)，，構(gòu)建建產(chǎn)品品的權(quán)權(quán)威性。階段工作內(nèi)容2、戶外外延續(xù)前前期的的發(fā)布布區(qū)位位及產(chǎn)產(chǎn)品形形象主主題，，延續(xù)續(xù)媒體的的信息息提示示效應(yīng)應(yīng)，但但應(yīng)適適當(dāng)?shù)牡倪x擇擇時(shí)機(jī)機(jī)及時(shí)更更新戶戶外廣廣告畫畫面，，以保保證持持續(xù)性性視覺覺刺激。。3、直投投宣傳產(chǎn)產(chǎn)品信信息、、活動(dòng)動(dòng)信息息。3）內(nèi)部部認(rèn)購(gòu)購(gòu)期（（2009.6－2009.7）4、外展展場(chǎng)宣傳產(chǎn)產(chǎn)品信信息、、活動(dòng)動(dòng)信息息。633）內(nèi)部部認(rèn)購(gòu)購(gòu)期（（2009.6－2009.7）費(fèi)用預(yù)預(yù)算：：投放類型載體投入量主訴求（或方式）費(fèi)用預(yù)算電媒電視臺(tái)時(shí)每日滾動(dòng)4次主要訴求點(diǎn)為開盤日期，優(yōu)惠措施及方法6千平媒戶外噴繪+工地圍墻3塊產(chǎn)品特性賣點(diǎn)訴求和品牌闡述換廣告畫面0.5萬元∕次汽車4輛主要訴求點(diǎn)為開盤日期，優(yōu)惠措施及方法換廣告畫面400元∕臺(tái)計(jì)：0.16萬元道旗、燈箱200個(gè)項(xiàng)目周邊500范圍內(nèi)，吸引和引導(dǎo)客戶，主要訴求點(diǎn)為開盤日期，優(yōu)惠措施及方法換廣告畫面30元∕次計(jì)：0.6萬元印刷品海報(bào)1萬份投放于縣里及各鄉(xiāng)鎮(zhèn)0.4元∕份計(jì)：0.4萬元費(fèi)用：2.26萬公關(guān)費(fèi)用：3萬外展場(chǎng)：2萬64階段性性市場(chǎng)場(chǎng)目標(biāo)標(biāo)：階段性性銷售售目標(biāo)標(biāo)：完成60%的銷售售擴(kuò)張品品牌知知名度度，張張揚(yáng)品品牌個(gè)個(gè)性，，4）強(qiáng)銷期（（2009.8－2009.12）65推廣方式：：加強(qiáng)推廣攻攻勢(shì)，針對(duì)對(duì)目標(biāo)受眾眾，加強(qiáng)利利益點(diǎn)的宣宣傳力度，，利用開展契契合該階段段主題思想想的活動(dòng)實(shí)實(shí)現(xiàn)供需雙雙方向的信息及情感感交流。熱烈祝賀萬萬山新農(nóng)貿(mào)貿(mào)市場(chǎng)、商商業(yè)步行街街開盤勝利利完成60%銷售或者針針對(duì)性客戶戶促銷活動(dòng)動(dòng)推廣主題4）強(qiáng)銷期（（2009.8－2009.12）66公關(guān)活動(dòng)1、客客戶聯(lián)誼活活動(dòng)在前期客源源積累的條條件下，邀邀約已成交交客戶和意向客客戶，定期期在銷售現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)舉辦現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)互動(dòng)性活動(dòng)。以此來展示示項(xiàng)目銷售售熱烈、火火爆的氛圍圍，吸引社會(huì)的的關(guān)注；借助政府和和高端人群群的社交文化，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)關(guān)聯(lián)銷售售及促進(jìn)項(xiàng)項(xiàng)目的口碑碑傳播；同同時(shí)還能夠促進(jìn)社社區(qū)融合，，有利于營(yíng)營(yíng)造良好的的社區(qū)氛圍，帶動(dòng)銷銷售。4）強(qiáng)銷期（（2009.8－2009.12）67媒體推廣強(qiáng)化傳播手手段，全方方位刺激人人群的感官官感受，增增強(qiáng)體驗(yàn)過過程，強(qiáng)化化社會(huì)認(rèn)知知，創(chuàng)造社社會(huì)認(rèn)同。。2、戶外延續(xù)前期的的發(fā)布區(qū)位位及產(chǎn)品形形象主題，，延續(xù)媒體的信息息提示效應(yīng)應(yīng)。在重大大銷售節(jié)點(diǎn)點(diǎn)，將相關(guān)活動(dòng)信息息向社會(huì)公公示。3、直投宣傳產(chǎn)品信信息、活動(dòng)動(dòng)信息。階段工作內(nèi)容1、電媒利用電媒，，進(jìn)一步保保證產(chǎn)品信信息的全部部覆蓋4）強(qiáng)銷期（（2009.8－2009.12）68費(fèi)用預(yù)算：：4）強(qiáng)銷期（（2009.8－2009.12）投放類型載體投入量主訴求（或方式）費(fèi)用預(yù)算電媒電視臺(tái)時(shí)每日滾動(dòng)4次銷售情況和項(xiàng)目工程進(jìn)度6千平媒戶外噴繪、工地圍墻3塊銷售情況和項(xiàng)目工程進(jìn)度換廣告畫面0.5萬元∕次汽車4輛銷售情況和項(xiàng)目工程進(jìn)度換廣告畫面400元∕臺(tái)計(jì)：0.36萬元道旗、燈箱200個(gè)項(xiàng)目周邊500范圍內(nèi)，吸引和引導(dǎo)客戶，銷售情況和項(xiàng)目工程進(jìn)度換廣告畫面30元∕次計(jì)：0.6萬元印刷品海報(bào)1萬份投放于縣里及各鄉(xiāng)鎮(zhèn)0.4元∕份計(jì)：0.4萬元費(fèi)用：1.86萬公關(guān)費(fèi)用：1萬69打造品牌美譽(yù)譽(yù)度，鞏固產(chǎn)產(chǎn)品品牌形象象。階段性市場(chǎng)目目標(biāo)：階段性銷售目目標(biāo)：完成前各階段段價(jià)格高、朝朝向、采光較較差等難點(diǎn)商商鋪、戶型的的銷售；最終達(dá)成銷售售利潤(rùn)的資金金回收。5）品牌延續(xù)期期（2010.01－－項(xiàng)目完完成）70推廣方式：強(qiáng)化針對(duì)重點(diǎn)點(diǎn)目標(biāo)人群的的宣傳，擴(kuò)展展挖掘消費(fèi)潛潛力，實(shí)現(xiàn)信息傳遞的對(duì)對(duì)稱性和交流流的親切、緊緊密性，同時(shí)時(shí)以成交客戶的體驗(yàn)為傳傳播重點(diǎn)內(nèi)容容，影響潛在在客群的消費(fèi)費(fèi)選擇。最后的大餐，，賣完就絕版版！推廣主題：5）品牌延續(xù)期期（2010.01－－項(xiàng)目完完成）71攻關(guān)活動(dòng)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)試營(yíng)營(yíng)業(yè)在農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)市市場(chǎng)試營(yíng)業(yè)的的時(shí)候進(jìn)行別別開生面的趣趣味公關(guān)活動(dòng)動(dòng)；5）品牌延續(xù)期期（2010.01－－項(xiàng)目完完成）72媒體推廣增強(qiáng)公關(guān)活動(dòng)動(dòng)應(yīng)用，保持持常規(guī)推廣傳傳播力度。2、戶外延續(xù)前期的發(fā)發(fā)布區(qū)位及產(chǎn)產(chǎn)品形象主題題，延續(xù)媒體的信息提示示效應(yīng)。4、直投宣傳產(chǎn)品信息息、活動(dòng)信息息。1、電媒利用電媒進(jìn)一一步保證產(chǎn)品品信息的全部部覆蓋階段工作內(nèi)容5）品牌延續(xù)期期（2010.01－－項(xiàng)目完完成）73費(fèi)用預(yù)算：投放類型載體投入量主訴求（或方式）費(fèi)用預(yù)算電媒電視臺(tái)2各月促銷信息0.4萬元平媒戶外噴繪、工地現(xiàn)場(chǎng)3塊促銷信息換廣告畫面0.5萬元∕次汽車4輛促銷信息換廣告畫面400元∕臺(tái)計(jì)：0.16萬元道旗、燈箱200個(gè)項(xiàng)目周邊500范圍內(nèi)，吸引和引導(dǎo)客戶，促銷信息換廣告畫面30元∕次計(jì)：0.6萬元印刷品海報(bào)0.5萬份投放于縣里及各鄉(xiāng)鎮(zhèn)0.4元∕份計(jì)：0.2萬元費(fèi)用：1.86萬公關(guān)費(fèi)用：1萬5）品牌延續(xù)期期（2010.01－－項(xiàng)目完完成）74附件一：下階階段緊急文案案1、道旗萬山新農(nóng)貿(mào)市市場(chǎng)萬山商業(yè)步行行街即將將撼世登場(chǎng)！項(xiàng)目地址：官官山路和解放放路交界處財(cái)富熱線：3522788開發(fā)商：湖南南中房集團(tuán)懷懷化房地產(chǎn)開開發(fā)有限公司司營(yíng)銷策劃：深深圳全鑫地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公公司2、戶外萬山新農(nóng)貿(mào)市市場(chǎng)萬山商業(yè)步行行街即將將撼世登場(chǎng)??！○萬山首個(gè)商商業(yè)情景步行行街○萬山新星級(jí)農(nóng)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)○高高標(biāo)準(zhǔn)高起起點(diǎn)高質(zhì)量量○配套設(shè)設(shè)施最完善、、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、、管理項(xiàng)目地址：官官山路和解放放路交界處財(cái)富熱線：3522788開發(fā)商：湖南南中房集團(tuán)懷懷化房地產(chǎn)開開發(fā)有限公司司營(yíng)銷策劃：深深圳全鑫地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公公司75附件一：下階階段緊急文案案3、車身廣告萬山新農(nóng)貿(mào)市市場(chǎng)萬山商業(yè)步行行街即將將撼世登場(chǎng)！項(xiàng)目地址：官官山路和解放放路交界處財(cái)富熱線：3522788開發(fā)商：湖南南中房集團(tuán)懷懷化房地產(chǎn)開開發(fā)有限公司司營(yíng)銷策劃：深深圳全鑫地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公公司4、單頁(yè)萬山新農(nóng)貿(mào)市市場(chǎng)萬山商業(yè)步行行街即將將撼世登場(chǎng)！！○萬山首個(gè)商商業(yè)情景步行行街○萬山新星級(jí)農(nóng)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)○高高標(biāo)準(zhǔn)高起起點(diǎn)高質(zhì)量量○配套設(shè)設(shè)施最完善、、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、、管理項(xiàng)目地址：官官山路和解放放路交界處財(cái)富熱線：3522788開發(fā)商：湖南南中房集團(tuán)懷懷化房地產(chǎn)開開發(fā)有限公司司營(yíng)銷策劃：深深圳全鑫地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公公司反面：投資優(yōu)優(yōu)勢(shì)解釋（投投資價(jià)值分析析）5、電視文案以項(xiàng)目開盤信信息為主76附件一：下階階段緊急文案案6、紙杯LOGO財(cái)富熱線：35227887、手提袋吊旗LOGO一間好旺鋪百百年搖錢錢樹項(xiàng)目地址：官官山路和解放放路交界處財(cái)富熱線：3522788開發(fā)商：湖南南中房集團(tuán)懷懷化房地產(chǎn)開開發(fā)有限公司司營(yíng)銷策劃：深深圳全鑫地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公公司77步行街：5大優(yōu)勢(shì)突顯無無限自由的財(cái)財(cái)富空間政企聯(lián)手，財(cái)財(cái)富全程護(hù)航航。萬山政府2009年重點(diǎn)招商項(xiàng)項(xiàng)目，重點(diǎn)規(guī)規(guī)劃萬山商業(yè)業(yè)航母—萬山商業(yè)情景景步行街，湖湖南知名房地地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)中房集團(tuán)懷懷化房地產(chǎn)開開發(fā)有限公司司親情打造，，強(qiáng)力打造萬萬山財(cái)富核動(dòng)動(dòng)力。純臨街商鋪，，1+1+n的交流和回報(bào)報(bào)模式。鋪鋪臨街，以以一層的價(jià)格格買聯(lián)體2層商鋪，超值值享受，全新新的投資理念念，掀起萬山山商業(yè)地產(chǎn)的的革命時(shí)代。。靈動(dòng)空間，自自由組合，隨隨心匹配?？蚣芙Y(jié)構(gòu)，每每層5.4米的層高使您您隨心所欲，，垂直樓梯連連接上、下兩兩層，并可跟跟隨項(xiàng)目及喜喜好進(jìn)行自由由分割。風(fēng)情廣場(chǎng)流動(dòng)動(dòng)醇醇商機(jī)。。最聚集人氣與與財(cái)氣的步行行街休閑娛樂樂廣場(chǎng)及花園園綠地，是人人們茶前飯后后樂于聚集的的地方。無限限商機(jī)將在這這里延展。業(yè)態(tài)為王，引引領(lǐng)萬山商業(yè)業(yè)新航向。*百貨：：珠寶、眼鏡鏡、服裝、飾飾品、鞋帽、、家居、主題題性專賣、皮皮具、箱包*品牌生生活超市：日日常生活用品品*餐餐飲飲：冷冷飲、、咖啡啡館、、酒樓樓、茶茶藝館館、美美食、、小吃吃一條條街*娛娛樂樂：卡卡拉ok廳、歌歌舞廳廳、游游戲城城、酒酒吧等等*休休閑閑：書書店、、音樂樂城、、文化化廓*服服務(wù)務(wù)：美美容美美發(fā)、、桑拿拿、洗洗衣店店、旅旅館、、攝影影沖印印、健健身、、藥店店、足足療保保健等等*修修理理：家家電維維修、、電腦腦、手手機(jī)維維修*商商務(wù)務(wù)：商商務(wù)服服務(wù)中中心、、銀行行、證證券、、基金金78—謝謝！！—9、靜夜四無無鄰，荒居居舊業(yè)貧。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨雨中中黃黃葉葉樹樹，，燈燈下下白白頭頭人人。。。。03:12:0303:12:030