上海陸家嘴浦江映象項目營銷報告

浦江映象營銷報告策源機構(gòu)城市映象之旅……項目定位回顧項目所在區(qū)域標示性不強，不具備高尚地段認同度，為提升售價制造了極大障礙與大區(qū)域其他競品相比，沒有明顯優(yōu)勢項目南側(cè)為舊廠房老式公房，整體感覺不協(xié)調(diào)地塊規(guī)模小，地塊不規(guī)則狀，整體規(guī)劃設(shè)計受制約張家浜的景觀僅北向建筑可見，緊靠峨山路并無景觀資源部分南向視野被老廠房所遮擋，不利于小區(qū)整體形象瓶頸中庸小環(huán)境不佳定位回顧項目分析如果還僅僅說塘橋，我們無法突破價格瓶頸

重新定義塘橋，

我們的整體營銷策略目標就是要跳脫塘橋

定位回顧策略思考陸家嘴南，ARTDECO江畔觀邸定位回顧策略目標策略任務(wù)：借勢，偷換區(qū)域概念，尋找適當?shù)漠a(chǎn)品標簽行銷目標：樹立區(qū)域價格標竿包裝任務(wù)：打造適合產(chǎn)品氣質(zhì)的傳達形象，有效提升產(chǎn)品地位。銷售執(zhí)行：制定有效的銷售策略，實現(xiàn)快速去劃，引起熱銷效應(yīng)。形象跳脫價格跳脫地段跳脫執(zhí)行跳脫+推廣準備市場排摸銷售準備映象回顧售樓處、樣板房、看房通道完工2008-2009整體形勢預(yù)判銷講的編寫業(yè)務(wù)員培訓(xùn)報告索引市場現(xiàn)狀分析整體營銷策略分階段執(zhí)行策略媒體執(zhí)行計劃報告索引市場現(xiàn)狀分析整體營銷策略分階段執(zhí)行策略媒體執(zhí)行計劃宏觀市場環(huán)境分析公寓市場分析競爭市場分析項目定價建議宏觀市場環(huán)境【歷年階段性政策走勢】98-03年購房退稅政策94-02年藍印戶口政策契稅減免政策[1997-2003]前期優(yōu)惠政策減除四次加息期房限轉(zhuǎn)限外政策[2004-2006]70.90新政頒布提高公積金貸款額度1年內(nèi)6次加息土地增值稅、閑置稅等出臺[2007-今后]鼓勵買房抑制投資市場雙軌制政策調(diào)整力度不斷加大，調(diào)控趨向細節(jié)化政策導(dǎo)向：保障中低收入者的住房需求而中高端市場客源則受到加息及2套房貸影響較大樓市整體走勢勘緊，客戶觀望情緒加劇，市場發(fā)生轉(zhuǎn)變【近期市場走走勢】打折降價風(fēng)波波越演越烈現(xiàn)象一房產(chǎn)大鱷”萬萬科“在全國國范圍上演的的打折風(fēng)暴元宵節(jié)即將在在上海對旗下下的10個樓樓盤進行95折銷售打折后，萬科科1月份全國國銷量僅為12月份的30％新項目推遲上上市時間現(xiàn)象二1月份上海僅僅4個項目開開盤預(yù)售一些原本打算算上市的項目目拖延了預(yù)售售申請時間一、二手房價價格下降現(xiàn)象三上海二手房價價格下降1.2％，成交交量環(huán)比下降降11％上海一手房新新開個案均采采取低開策略略，開盤價格格低于周邊行行情區(qū)域項目開盤價格周邊行情長寧長寧馥邦2200025000-30000普陀達安春之聲1400017000-18000浦東浦發(fā)博園11000-12000170000-18000靜安達安錦園3000035000以上黃浦黃浦新苑二期2700030000以上“降價、打折折”重歸樓市市，風(fēng)潮蔓延延“量、價”開開始松動，并并呈下跌走勢勢市場進入調(diào)整整期，低迷狀狀態(tài)開始呈現(xiàn)現(xiàn)宏觀市場環(huán)境境公寓市場分析析【上海公寓市市場】2007年上上海公寓市場場供需走勢分分析「第一階段：：一季度傳統(tǒng)統(tǒng)冷淡期」供應(yīng)、成交量量都較少，成成交量在330萬㎡上下下成交價格維持持在9000元/㎡線下下「第二階段：：二、三季度度迅速上漲期期」成交量不斷增增加，季度成成交量維持在在580萬方方上下成交價格徘徊徊在萬元水平平下附近中心樓市的樓樓盤供不應(yīng)求求，價格走勢勢強勁「第三階段：：四季度回落落期」成交量回落將將近1/3量量體，僅430萬方成交價格首次次出現(xiàn)400元的下滑多重因素影響響樓市成交量量價齊降市場供求發(fā)生生逆轉(zhuǎn)，價格格首次出現(xiàn)下下降市場“拐點””是否出現(xiàn)？？復(fù)蘇期上漲期回落期？慘淡期【浦東公寓市市場】單位：萬㎡，元/㎡2007年浦東公寓市場場供需走勢分分析單位：萬㎡，元/㎡2006年浦東公寓市場場供需走勢分分析價格上漲卻帶帶來了需求量量的減少（幾乎與2005年市場場調(diào)控時的量量體一樣）目前市場再次次進入調(diào)整期期，客戶觀望望情緒再次蔓蔓延公寓市場分析析競爭市場分析析【一手房市場場分析】2007.72007.82007.92007.102007.112007.12香梅花園供應(yīng)面積0001957600成交面積918115854103166511568成交均價221281676020714253882667330833大唐國際供應(yīng)面積055567226000成交面積004416270717611593成交均價-

-18142176671799817685錦繡華城供應(yīng)面積0890120757000成交面積1585612834756013461002430成交均價129111475917337193111798721062中央公寓供應(yīng)面積000000成交面積174067301431430成交均價1900719776-1715317153-久陽濱江供應(yīng)面積000000成交面積13915675821700成交均價10000243182514125302--靠近小陸家嘴嘴附近（久陽陽濱江公寓、、濱江蘭庭））由于地段位位置較好（靠靠近濱江），，其裝修房價價格位于22000-30000元元/㎡（含2000元/㎡的裝修標標準）世紀公園板塊塊品質(zhì)最高的的項目（香梅梅花園）由于于為精裝小戶戶型產(chǎn)品，其其目前成交價價格27000元/㎡左左右（含3000元/㎡㎡的裝修標準準）其他個案，如如（大唐國際際公寓、陸家家嘴中央公寓寓、大華錦繡繡華城）售價價目前位于17000-18000元/㎡左右右由于塘橋板塊塊自身在售個個案無，故競競爭市場擴大大到“濱江及及世紀公園板板塊”競爭市場分析析【周邊在售個個案的最新價價格走勢】原先價格（元/㎡）目前報價（元/㎡）折扣率錦繡華城1800016000/金色雅筑18000-2000016000-17000/浦發(fā)博園12500-1300011000-12000/萬科樓盤全系95折濱江蘭庭25000-30000一次性可談?wù)劭廴屎愫訛I城32000一次性99折尚東國際18000-21000100-200元/㎡折扣周邊市場的價價格現(xiàn)狀價格普遍存在在下降的走勢勢，本項目周周邊的一些樓樓盤降價成風(fēng)風(fēng)，有將近2000元/㎡的下浮空空間。周邊豪宅項目目通過電話問問訊之后，即即可得到99折或更多折折扣點數(shù)，在在以往市場中中未曾出現(xiàn)過過該類現(xiàn)象。。隨著萬科知名名企業(yè)的帶頭頭降價風(fēng)潮，，未來浦東區(qū)區(qū)域樓盤的價價格存在較大大的下浮走勢勢。周邊個案降價價成風(fēng)，市場場走低現(xiàn)象顯顯現(xiàn)競爭市場分析析【二手房市場場分析】區(qū)域項目名稱面積（m2）單價(元/m2)備注塘橋區(qū)域華豐大廈6713000/上海早晨18514800/東方城市花園（二期）12017500-18500含5-10萬裝修14718400東方城市花園113-13320300-22100東方路環(huán)龍路12217450/錦繡天地14319580/貴龍園12416000-17000免營業(yè)稅盛逸公寓13817100-17500/塘橋區(qū)域二手房均價：16000-19000元/㎡濱江區(qū)域菊園13524750/9022000/世茂濱江13528000/23729000/濱江板塊二手房均價：25000-30000元/㎡世紀公園區(qū)域上海綠城135-13821000-22500含20萬裝修11221000-24800/香梅三期113-12022120-23750含2000元裝修13124500-26500/世紀公園板塊二手房均價：23000-25000元/㎡二手房市場持持續(xù)低迷，有有價無市現(xiàn)象象充斥市場塘橋板塊二手手房市場掛牌牌量較多，且且次新房房源源較多且16000-19000元/㎡的的價格較為平平易近人，且且均為現(xiàn)房入入住二手房市場以以其適當?shù)膬r價格及現(xiàn)房的的優(yōu)勢對于本本項目的沖擊擊較大市場面小結(jié)08年市場預(yù)預(yù)判[上半年]：市場進入調(diào)調(diào)整期，預(yù)計計3月份前難難以走出低谷谷狀態(tài)[下半年]：市場逐步回回暖，但不會會出現(xiàn)暴漲行行情，量價平平穩(wěn)階段A競爭市場預(yù)判判B[板塊內(nèi)部]：無在售項目目進行參考對對比[周邊新房]：市場發(fā)生逆逆轉(zhuǎn)，需求及及價格下跌[周邊二手房房]：次新房源多，，價格及交房房時間存在利利好，競爭激激烈C對于本項目的的啟示08年上半年年市場波動較較大，對于本本項目入市有有一定的市場場風(fēng)險競爭壓力來自自于次新房市市場，本項目目定價尤為關(guān)關(guān)鍵本項目定價建建議周邊競爭市場場成交價格———一手手房市場價格格A目前周邊其他他競爭個案，，如（大唐國國際公寓、陸陸家嘴中央公公寓、大華錦錦繡華城）售售價目前位于于17000-18000元/㎡左左右。而較之本項目目來說，本項項目的地段位位置以及便捷捷的出行方式式及塘橋板塊塊自身的生活活便利性，均均優(yōu)于上述項項目，故本項項目定價應(yīng)高高于該價格線線，即本項項目價格>17000-18000元/㎡。[結(jié)論一]本項目的價格格底線：17000-18000元元/㎡項目名稱毛坯價格二房三房面積（㎡）總價（萬元）面積（㎡）總價（萬元）香梅花園2400090216//大唐國際1750093163127-167222-292錦繡華城1950097190123240上海綠城22000122268125-166275-365濱江蘭庭22000//139-163307-358總價控制計算算法——倒倒推本項目目價格B本項目定價建建議小2房總價大2房總價標準3房總價大3房總價參照項目160-220萬270萬220-270萬290-365萬本項目面積98-105123-132123-130151價格倒推2R：19000-21000元/㎡3R：19000-24000元/㎡19000-21000元/㎡[結(jié)論二]本項目的合理理均價應(yīng)當在在：19000—21000元/㎡即合理論證了了[結(jié)論一]本項目價格格必須>17000-18000元/㎡㎡[競爭市場在在售個案成交交總價范圍][倒推本項目目的毛坯價格格]本項目定價建建議周邊可參考項項目二手房價價格透視C第一陣營價格格－浦東濱江江板塊第二陣營價格格－世紀公園園板塊毛坯價格在25000-30000以世茂濱江江、菊園為代代表毛坯公寓價格格在23000-25000，以綠綠城、香梅為為代表毛坯公寓價格格在16000-19000，以東東方城市花園園為代表擁有地段和產(chǎn)產(chǎn)品的雙重優(yōu)優(yōu)勢地段略遜，產(chǎn)產(chǎn)品力佳合理的性價比比第三陣營價格格－塘橋板塊塊[結(jié)論三]本項目位于第第二及第三陣陣營中間即價格區(qū)間：：17000元/㎡<本項目<23000元/㎡加之本項目為為新盤，價格格理應(yīng)高于周周邊二手房價價格故均價應(yīng)位于于：20000元/㎡競爭市場分析析價格基準在17000－－18000產(chǎn)品總價倒退退合理價格在19000－－21000二手房價格透透視項目毛坯均價價：21000元/㎡合理價格在20000－－21000最終價格推導(dǎo)導(dǎo)D本項目定價建建議報告索引市場現(xiàn)狀分析析整體營銷策略略分階段執(zhí)行策策略媒體執(zhí)行計劃劃營銷策略總體思考多變的市場形形勢，決定了了思路的轉(zhuǎn)變變！利潤風(fēng)險尋求平衡一次性4棟樓樓推向市場：：優(yōu)勢房源比較充足足，有利于提提高成交率；；入市價格可一一次性到位，，實現(xiàn)利潤最最大化；威脅沒有價格調(diào)整整的余地，抗抗市場風(fēng)險能能力低；有可能無限制制拉長銷售周周期；營銷策略營銷難點區(qū)域價值低估估客戶積累時間間較短媒體投放有限限推廣銷售執(zhí)行保證快速有效效的實現(xiàn)一定定的資金回籠籠量；跳脫板塊現(xiàn)有有價值的成交交價格；通過前期定位位有效的擺脫脫固有區(qū)域概概念。尋找最為恰當當?shù)那腥朦c，，塑造樓盤的的高端性針對市場濃厚厚的觀望情緒緒，有策略性性制定銷售說說辭；采用特殊創(chuàng)新新的報價方法法，實現(xiàn)利潤潤最大化目標標；保證開盤當日日一定的沖量量去化，降低低后期銷售的的風(fēng)險性。推案節(jié)奏銷控策略入市節(jié)點營銷策略執(zhí)行策略營銷策略推案時機開盤時間：春季氣候宜人人，是傳統(tǒng)的的銷售旺季；；項目預(yù)計在3月上旬正式式對外公開，，需要一定時時間進行客戶戶累積；根據(jù)整體市場場走勢,及時時調(diào)整開盤時時間;看房通道及樣樣板房等基本本銷售條件都都已成熟。?9月進入第二二強銷營銷策略推案節(jié)點123456789101112３月？日售樓處接待1.看房通道道開放；2.樣板房開開放暫定4月12日正式開盤5月進入持續(xù)續(xù)銷售期西通道開放1.綠化完工工；2.大堂裝修修完成；1.看房通道道于5月底拆拆除2.西通道建建設(shè)中階段執(zhí)行推廣目標第二強銷及持持續(xù)期持續(xù)期第一強銷導(dǎo)入期迅速打開本案知名度，擴大區(qū)域市場影響力塑造區(qū)域江景府邸經(jīng)典形象，營造火爆開盤及實現(xiàn)快速去劃成為區(qū)域標桿，提升項目形象突出本案的稀缺性，提升項目價值，進一步擴大客源覆蓋面，吸引投資性客戶。123456789101112營銷策略實戰(zhàn)計劃業(yè)務(wù)人員進場樣板房公開一次強銷1112持續(xù)目標客戶價格目標銷量目標區(qū)域客全市性客戶二次強銷投資客210002200023000245*40%245*20%245*30%13592467810111290%22000營銷策略房源銷控整體原則：保證房源去化化的均衡樓層的均衡性性房型的均衡性性景觀的均衡性性保證價格的上上升的空間將4棟樓房源源整體考慮，，配合銷售目目標，挑選出出最為適當?shù)牡姆吭醋鳛槭资着_盤房源源。營銷策略房源銷控樓號房號房型面積套數(shù)1#1A3房2廳2衛(wèi)147351B2房2廳2衛(wèi)11812#2A2房2廳2衛(wèi)115342B2房2廳1衛(wèi)105362C1房2廳1衛(wèi)8613#3A2房2廳2衛(wèi)13243B3房2廳2衛(wèi)154524#4A3房2廳2衛(wèi)135564B2房2廳1衛(wèi)11026匯總——245房型面積套數(shù)占比1房2廳1衛(wèi)86110.40%2房2廳2衛(wèi)115343913.90%15.90%13241.60%11810.40%2房2廳1衛(wèi)105366214.70%25.30%1102610.60%3房2廳2衛(wèi)1355614322.90%58.40%147-1548735.50%匯總

245100.00%主力面積為147-153平方米，，占到整體房房源的60%二房與三房分分布比較集中中；同種房型具有有較大的樓層層及景觀差異異。3號樓營銷策略房源銷控1號樓2號樓4號樓首批公開房源源：希望每棟樓、、每種房型能能相對均衡的的去化，因此此首批房源兼兼顧了每樓棟棟中的房型；；首批房源選取取每棟樓、每每種房型相對對中下質(zhì)量的的房源，這類類房源更能體體現(xiàn)出價格優(yōu)優(yōu)勢，利于沖沖量；能通過首批房房源的去化，，而剩余質(zhì)量量較高的房源源，同時兼顧顧房型的配備備，利于后期期的價格調(diào)整整和正盤的均均衡快速去化化。11號樓離小區(qū)出口近近，出行很方方便該樓是正南正正北方向，采采光和日照極極好。兩梯兩戶，兩兩個電梯分開開，基本上是是準一梯一戶戶的配置，私私密性高西側(cè)臨近張家浜，，兩面都可看看到張家浜水水景該樓高層（約約10層以上上）可以向西西望見黃浦江江江景。視野受到老廠廠房影響項目現(xiàn)狀房源分析1#1A3房2廳2衛(wèi)14735套1B2房2廳1衛(wèi)1181套2號樓南面對著峨山山路，向下望望景觀差該樓東面是東東星工業(yè)園區(qū)區(qū)，環(huán)境和視視野都不太好好兩戶都是兩房房設(shè)計，得房房率會相對偏偏低張家浜水景被被一號樓阻擋擋，只有西側(cè)側(cè)部分房源可可以看到張家家浜。一樓門廳空間間較小，樓棟棟檔次受到一一定影響。2項目現(xiàn)狀房源分析2#2A2房2廳2衛(wèi)11534套2B2房2廳1衛(wèi)10536套2C1房2廳1衛(wèi)861套33號樓北側(cè)和和西側(cè)臨近張張家浜，兩面都可看到到張家浜水景景南面是小區(qū)的的中心景觀，，向下望景觀觀條件良好一樓門廳有兩兩層挑空，大大氣，盡顯尊尊貴感兩梯兩戶，兩兩個電梯分開開，基本上是是準一梯一戶戶的配置，私私密性高項目現(xiàn)狀房源分析3#3A2房2廳2衛(wèi)1324套3B3房2廳2衛(wèi)15452套項目現(xiàn)狀房源分析44號樓臨近張家浜，，兩面都可看看到張家浜水水景該樓是南偏西西，高區(qū)樓層層可以向西看看到黃埔江景景觀南面是小區(qū)的的中心景觀，，向下望景觀觀好一樓門廳有兩兩層挑空，大大氣，盡顯尊尊貴感視野受到老廠廠房影響4#4A3房2廳2衛(wèi)13556套4B2房2廳1衛(wèi)11026套營銷策略媒體策略體量小\媒體體投放有限市場轟動效應(yīng)應(yīng)大眾媒體直投類媒體短期戶外媒體體新聞晨報租售情報第一財經(jīng)Sp活動巡展夾報短信報告索引市場現(xiàn)狀分析析整體營銷策略略分階段執(zhí)行策策略媒體執(zhí)行計劃劃營銷策略實戰(zhàn)計劃業(yè)務(wù)人員進場樣板房公開一次強銷1112持續(xù)來人數(shù)量意向客戶主訴求點600組1050組二次強銷2350組250組350組450組整體形象、地地段分賣點：生活活配套、江景景、建筑品質(zhì)質(zhì)、建筑風(fēng)格格等稀缺性、熱銷銷信息1359246781011121550組150組階段執(zhí)行業(yè)務(wù)篇重大工作節(jié)點點：案前準備工作作開盤方案準備備業(yè)務(wù)員培訓(xùn)階段工作目標標：業(yè)務(wù)培訓(xùn)及考考核完成銷售道具到位位業(yè)務(wù)流程及現(xiàn)現(xiàn)場演練達到到熟練135924678101112階段執(zhí)行廣告篇工作重點：媒體計劃確認認，實戰(zhàn)稿調(diào)調(diào)整、確認?！，F(xiàn)場包裝調(diào)調(diào)整。媒體渠道現(xiàn)場包裝戶外看板135924678101112階段執(zhí)行廣告篇工作重點：銷售道具及開開盤SP準備備媒體計計劃及及策略略制定定媒體渠渠道現(xiàn)場包包裝銷售道道具戶外媒媒體135924678101112推廣執(zhí)行Sp活動時間：：3月月18日周周二））活動目目的：：通過五五星級級品質(zhì)質(zhì)會場場、高高格調(diào)調(diào)環(huán)境境設(shè)計計、專專業(yè)人人士點點評高規(guī)格格亮相相于媒體體及優(yōu)優(yōu)質(zhì)客客戶群群，建建立樓樓盤在在媒體體中的的形象象并進進一步步宣傳推推廣；通通過優(yōu)優(yōu)質(zhì)客客戶親親身體體驗進進一步步促進進成交交及建建立口碑效效應(yīng)進行圈層營營銷。新品發(fā)發(fā)布會會，品品牌宣宣傳、、優(yōu)質(zhì)質(zhì)客戶戶擊破破并口口碑聯(lián)聯(lián)動！！階段執(zhí)行廣告篇現(xiàn)場表表現(xiàn)：：指示示牌135924678101112階段執(zhí)行廣告篇現(xiàn)場表表現(xiàn)：：停車車指示示牌135924678101112階段執(zhí)行業(yè)務(wù)篇重大工工作節(jié)節(jié)點：：正式對對外公公開達成案案前客客戶積積累目目標客戶意意向及及價格格試探探完成成開盤方方案準準備階段工工作目目標：：來人目目標：：600組組意向客客戶：：100組組銷售目目標：：開盤當當日成成交50套套階段目目標90套套報價策策略：：通過““報價價格范范圍，，不報報均價價”的的策略略詢價價135924678101112階段執(zhí)行推廣篇主攻賣賣點：：泛江濱濱板塊塊概念念操作作、產(chǎn)產(chǎn)品整整體形形象傳傳達重點客客戶：：開拓全全市性性客戶戶，重重點積積累浦浦東區(qū)區(qū)域客客戶135924678101112推廣執(zhí)行Sp活動睦鄰有有禮時間：：開盤盤當天天活動對對象：：凡購買買浦江江映象象任意意房型型的客客戶（（業(yè)主主），，在完完成網(wǎng)網(wǎng)上簽簽約、、確認認首付付到帳帳后，，即成成為活活動的的對象象。活動時時間：：自項目目開盤盤日起起，95％％以上上房源源銷售售完成成止。。對于于客戶戶而言言，購購房介介紹活活動自自拿到到“購購房優(yōu)優(yōu)惠券券”兩兩個月月內(nèi)有有效。。推廣執(zhí)行Sp活動睦鄰有有禮活動內(nèi)內(nèi)容：：凡浦江江映象象業(yè)主主，完完成網(wǎng)網(wǎng)上簽簽約時時，即即可獲獲得““您的的鄰居居，您您選擇擇”禮禮包。?；顒蛹毤殑t：：一套房房源提提供一一個““您的的鄰居居，您您選擇擇”禮禮包，，不因因購買買人數(shù)數(shù)量增增加而而增加加；同一客客戶同同時購購買多多套房房源時時，僅僅可同同時獲獲得一一個““您的的鄰居居，您您選擇擇”禮禮包；；新客戶戶首次次來訪訪時，，需明明確介介紹人人姓名名，業(yè)業(yè)務(wù)員員做好好記錄錄，作作為未未來認認定老老客戶戶的憑憑證；；新客戶戶購買買時，，需提提供介介紹人人持有有的““購房房優(yōu)惠惠券””活動動手冊冊，作作為禮禮品兌兌現(xiàn)的的依據(jù)據(jù)?！A段執(zhí)行廣告篇工作重重點：：開盤SP活活動準準備大眾媒媒體硬硬廣及及網(wǎng)絡(luò)絡(luò)進行行系列列炒作作注重媒媒體形形式的的創(chuàng)新新媒體渠渠道大眾媒媒體的的全面面及高高密度度投放放：硬硬廣、、軟文文、網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)推推廣現(xiàn)場包包裝短信群群發(fā)戶外媒媒體135924678101112階段執(zhí)行廣告篇廣告主主題陸家嘴嘴南，，江景景觀邸邸演繹上上海記記憶中中的致致奢生生活浦江印印象，，以ArtDeco風(fēng)風(fēng)情，，于浦東東南路路、峨峨山路路交匯匯處優(yōu)優(yōu)雅呈呈現(xiàn)，，連接世世博會會、八八佰伴伴、陸陸家嘴嘴等重重要區(qū)區(qū)域，，張揚揚商圈圈、小小陸家家嘴商商圈、、塘橋橋商圈圈等浦浦東鼎鼎盛商商業(yè)薈薈萃之之地，，為您您描繪繪都會會生活活的繁繁華盛盛宴；；軌道交交通4號線線毗鄰鄰而臥臥，大大橋、、隧道道、渡渡口及及多條條公交交線路路，讓讓您的的出行行更加加方便便、快快捷；；同時，，張家浜浜、黃黃浦江江在此此環(huán)繞繞而過過，讓讓您在在盡享享上海海繁華華的同同時，，重拾拾城市市記憶憶中的的百年年風(fēng)華華。軟文內(nèi)內(nèi)容135924678101112階段執(zhí)行廣告篇廣告表表現(xiàn)：：135924678101112階段執(zhí)行廣告篇135924678101112報廣主主題浦江，，今日日沸騰騰因為所所有愛愛生活活的人人，因為在在歷史史傳承承中展展現(xiàn)的的美，，因為在生活活變遷中不不曾放棄的的優(yōu)雅，浦江，發(fā)源源夢想，造造就傳奇，，匯為這座座城市不朽朽的標志；；映像，根植植浦江，直直達顛峰，，鑄就生生生不息的生生活史詩；；今日，浦江江為你沸騰騰！報廣內(nèi)容階段執(zhí)行廣告篇廣告表現(xiàn)：：135924678101112階段執(zhí)行業(yè)務(wù)篇重大工作節(jié)節(jié)點：強銷期工作作安排，推推動項目維維持穩(wěn)定快快速銷售階段工作目目標：來人目標：：450組組意向客戶：：100組組銷售目標：：50套報價策略：：通過銷售情情況，隨時時調(diào)整銷售售價格，拉拉動價格穩(wěn)穩(wěn)步提升135924678101112階段執(zhí)行推廣篇主攻賣點：：產(chǎn)品精品形形象建立，，熱銷信息息炒作重點客戶：：全市性客戶戶重點為四號號線軌道交交通沿線客客戶陸家嘴及外外灘商務(wù)圈圈客戶浦西市區(qū)外外延客戶135924678101112階段執(zhí)行廣告篇工作重點：：開盤SP活活動報紙、雜志志、戶外等等持續(xù)媒體渠道大眾媒體硬硬廣網(wǎng)絡(luò)推廣現(xiàn)場包裝短信群發(fā)戶外媒體135924678101112階段執(zhí)行廣告篇135924678101112廣告主題臨江而居，，于陸家嘴南南，館藏城城市的上流流生活浦江印象，，張家浜、、黃浦江在在此環(huán)繞而而過，以ArtDeco風(fēng)情華彩彩羨世，成就上流生生活的非凡凡境界。連接世博會會、八佰伴伴、陸家嘴嘴等重要區(qū)區(qū)域，張揚揚商圈、小小陸家嘴商商圈、塘橋橋商圈等浦浦東鼎盛商商業(yè)薈萃之之地，為您您描繪都會會生活的繁繁華盛宴；；軌道交通4號線毗鄰鄰而臥，大大橋、隧道道、渡口及及多條公交交線路，讓讓您的出行行更加方便便、快捷。。軟文內(nèi)容階段執(zhí)行廣告篇報廣表現(xiàn)：：135924678101112階段執(zhí)行業(yè)務(wù)篇重大工作節(jié)節(jié)點：10月房展展會準備階段工作目目標：來人目標：：500組組意向客戶：：100組組階段銷售目目標：50套說辭重點提高客戶對對下半年房房價的預(yù)期期135924678101112階段執(zhí)行推廣篇主攻賣點：：細分項目賣賣點重點客戶：：全市性客戶戶重點為四號號線軌道交交通沿線客客戶陸家嘴及外外灘商務(wù)圈圈客戶浦西市區(qū)外外延客戶加強老客戶戶的維護工工作135924678101112階段執(zhí)行廣告篇工作重點：：重點渲染熱熱銷業(yè)績廣告畫面調(diào)調(diào)整媒體渠道樓體巨幅大眾媒體軟軟文短信群發(fā)135924678101112階段執(zhí)行廣告篇報廣主題（分賣點））閱盡浮華，，品味陸家家嘴南都市市生活（地段、交交通）現(xiàn)場媒體熱熱銷傳達，，銷售物料全全面展現(xiàn)，，信息轟炸促促進去化，，公關(guān)巡展擴擴大影響。。媒體渠道135924678101112海派意境，，延續(xù)城市市中的ArtDeco生活活傳奇（ArtDeco風(fēng)格）極致“江””域，在陸陸家嘴品味味窗前的最最美天際線線（江景）階段執(zhí)行業(yè)務(wù)篇階段工作目目標：推動剩余房房源成交，，最大限度度去劃尾盤盤階段工作目目標：來人目標：：800組組意向客戶：：150組組階段銷售目目標：80套135924678101112階段執(zhí)行推廣篇主攻賣點：：產(chǎn)品稀缺性性、地段升升值潛力重點客戶：：維持大眾媒媒體對全市市性客戶的的推廣；加強對投資資可及外籍籍客戶的針針對性推廣廣；老客戶的維維護及開發(fā)發(fā)135924678101112階段執(zhí)行廣告篇工作重點：：繼續(xù)深化項項目賣點優(yōu)優(yōu)勢，強化區(qū)域稀稀缺價值，，突出成熟熟生活。廣告主題：：稀缺江景都都會生生活媒體渠道維持適當?shù)牡膽敉饷襟w體投放降低大眾媒媒體的投放放密度增加直投類類媒體的投投放，如報報紙夾報等等。135924678101112報告索引市場現(xiàn)狀分分析整體營銷策策略分階段執(zhí)行行策略媒體執(zhí)行計計劃固定媒體項目數(shù)量預(yù)估總價（萬元）百分比VI及宣傳資料名片/信封/信紙

銷海/銷平

15禮品已計入SP活動現(xiàn)場表現(xiàn)看房通道、導(dǎo)示系統(tǒng)

25展板1參展模型

10合計

51變動媒體項目數(shù)量預(yù)估總價（萬元）百分比房展會1172.3％巡展3301.7％SP4454.6％引導(dǎo)旗/橫幅

3420.7％NP1516528.7％雜志/軟廣告2硬/4軟455.7％DM/夾報等5202.9％CF2套604.6％其他

132.3％合計

42908年整體體合計：480萬元元整盤費用合合計：580萬元約占總銷金金額的。0.84%THANKYOU！9、靜夜四四無鄰，，荒居舊舊業(yè)貧。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黃黃葉樹，，燈下白白頭人。。。03:23:3303:23:3303:231/5/20233:23:33AM11、以我獨沈久久，愧君相見見頻。。1月-2303:23:3303:23Jan-2305-Jan-2312、故人人江海海別，，幾度度隔山山川。。。03:23:3303:23:3303:23Thursday,January5,202313、乍乍見見翻翻疑疑夢夢，，相相悲悲各各問問年年。。。。1月月-231月月-2303:23:3303:23:33January5,202314、他鄉(xiāng)生生白發(fā)，，舊國見見青山。。。05一一月20233:23:33上午午03:23:331月-2315、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。一月233:23上上午1月-2303:23January5,202316、行動出成成果，工作作出財富。。。2023/1/53:23:3303:23:3305January202317、做前，能夠夠環(huán)視四周；；做時，你只只能或者最好好沿著以腳為為起點的射線線向前。。3:23:33上午3:23上上午03:23:331月-239、沒有失敗敗，只有暫暫時停止成成功！。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很很多多事事情情努努力