合生創(chuàng)展XXXX年度天津合生·君景灣項目營銷策略總綱

天津合生·君景灣項目2012年度營銷策略總綱謹(jǐn)呈：合生創(chuàng)展天津地區(qū)公司營銷出發(fā)點回顧：堅定地做開發(fā)區(qū)品質(zhì)改善首選比肩開發(fā)區(qū)核心標(biāo)桿堅定的拔升客戶價值預(yù)期營銷大事件:以客戶活動堅持價值傳遞，把握客戶粘度8.27：項目進駐永旺展場9.12：項目進駐友誼名都展場9.24：品牌發(fā)布會召開，啟動排卡10.1起：外展暖場活動持續(xù)每周末進行10.5起：北京體驗之旅持續(xù)每周進行10.12：項目進駐外灘樂購展場11.19起：連續(xù)舉辦四場產(chǎn)品說明會12.3：舉辦樣板間開放暨客戶升級活動12.10：舉辦大客戶專場咨詢會12.14：在酒店啟動內(nèi)部價格咨詢12.17：銷售中心正式亮相品牌發(fā)布會建立品牌認(rèn)知話題性溝通和北京品牌體驗之旅持續(xù)拉動客戶價值預(yù)期產(chǎn)品說明會深度解析，拔升價值預(yù)期排卡客戶量升級客戶量內(nèi)認(rèn)到場量8324客戶儲備量實現(xiàn)：針對客戶類型，精準(zhǔn)鎖定渠道，持續(xù)形成客戶補量渠道支持實現(xiàn)排卡437張升級客戶83組塘沽進城型客戶工作緣客戶開發(fā)區(qū)高端改善型客戶15000140001300012000110001000016000客戶心理價格預(yù)期項目亮相，市場正常，客戶價格預(yù)期建立在15000-16000之間宏觀市場溫度驟降，客戶價格預(yù)期持續(xù)走低周邊競品頻繁降價客戶心理預(yù)期下降客戶心理價格預(yù)期：市場環(huán)境驟降，客戶心理價格持續(xù)被拉低項目入市時機：亮相時間晚于預(yù)設(shè)面對20122011年營銷工作收獲的基礎(chǔ)：品牌進駐濱海的影響力項目比肩開發(fā)區(qū)核心項目的價值預(yù)期濱海成熟客戶的持續(xù)關(guān)注堅定的信心迎接2012住宅單價：13500元/平米起LOFT：實現(xiàn)均價16000元/平米全年實現(xiàn)總銷售額：8億2012目標(biāo)：天津整體市場2011年第四季度進入速凍期”成交量跌幅近50%2012外部環(huán)境：50%10月成交面積74.5萬平米，較9月份環(huán)比下跌19%11月成交面積45.3萬平米，較10月份環(huán)比下跌39%12月份成交面積46.5萬平米，連續(xù)兩個月維持在旺勢成交量50%的低迷水平濱海新區(qū)作為樓市重災(zāi)區(qū)，2011年度較天津整體情況出現(xiàn)明顯的價格回落趨勢，價格下跌5%2012外部環(huán)境：成交均價呈現(xiàn)緩慢下跌趨勢，較年初，成交均價下跌5%。從7月份后濱海市場成交量自7月以來持續(xù)下降，11月環(huán)比下降27%10月成交面積11萬平米，較9月份環(huán)比下跌11%11月成交面積7.9萬平米，較10月份環(huán)比下跌28%12月份成交面積10萬平米，在價格有明顯回調(diào)之后成交量有所回升價量2012外部環(huán)境：觀察2011年度濱海各板板塊成交動態(tài)態(tài)，僅有上北北、生態(tài)城局局部發(fā)力，而而從價格走勢勢上來看，降降價成為主旋旋律。中新生態(tài)城北塘上北時尚廣場MSD胡家園上北、生態(tài)城城為業(yè)績貢獻獻主力，其他各板塊不不足10萬㎡降價成為主基基調(diào)，MSD外其他各板塊塊淪為同一平平臺量：價典型項目：萬萬通生態(tài)城新新新家園典型項目：遠(yuǎn)遠(yuǎn)洋城典型項目：融融創(chuàng)君瀾典型項目：首首創(chuàng)國際城板塊競爭格局局：MSD板塊：泰達時尚板塊塊：2011年出貨量：13萬㎡價：8500-9500元/㎡出貨量：6.5萬㎡價：17000-18000元/㎡響螺灣于家堡典型項目：寶龍典型項目：中惠熙元廣場場競品項目板塊體量（m2）推盤周期均價實現(xiàn)（元/m2）主力面積10-12月周去化速度（套）已售貨量

（m2）剩余存量

（m2）萬科海港城泰達時尚板塊37萬目前剩余二期尾房，以優(yōu)惠房促進銷售10500（特價房8900）90、1153~514萬23萬中交啟航嘉園11萬地價便宜，走量為主9000，團購可至750065、90、12152.18萬8.8萬津濱藏錦MSD板塊6.6萬津濱濱海國際二期，地價便宜，不著急回款洋房16500，優(yōu)惠最大可達14000洋房110-160，高層101、1400~21.19萬（住宅部分）4.75萬萬東壹區(qū)11.9萬地價便宜，后期還有大量土地，走量為主9500，優(yōu)惠可達870077、88、1133~50.7萬11.2萬2012外部環(huán)境：聚焦板塊競爭爭格局，各項項目地價便宜宜，且前期已已有利潤回款款，因此第四四季度采取以以價換量策略略，走量為主主，將近20%價格跌幅拉低低區(qū)域認(rèn)知機會探尋——項目自身逐漸漸成熟，展示示條件隨之豐豐盈2、精裝樣板間亮亮相年末，匹配項目高端端調(diào)性。會所前廣場仙仙女水法雕塑塑堂皇大氣的會會所內(nèi)場典雅的洽談區(qū)區(qū)1、濱海首個1500平米業(yè)主私享享高端會所交付使用，兌兌現(xiàn)項目高端端調(diào)性，贏得得銷售端主場場作戰(zhàn)機會。。八角窗270度八角窗戶戶吊頂通高門高檔進口壁紙紙機會探尋——項目檔次項目產(chǎn)品形式主流戶型（m2）單價（萬/m2）明年存量準(zhǔn)豪宅萬通華府29層高層兩室169，三室200-3002.351.5萬柏翠園小高層三室170-200，四室200-3002.352.6萬中高端公園6號29層、30層高層兩室80-114三室141-1461.50.4萬津濱藏錦洋房+小高三室140-150高層1.35洋房1.54.75萬剛需海港城高層兩室90，三室115、12818萬東壹區(qū)洋房+高層高層77-113洋房150高層1.1-1.2洋房1.4-1.511.2萬智諦山高層一室67，兩室76-91，三室104、1121.0510萬缺失本項目主力供供應(yīng)：153平米奢適型三三居產(chǎn)品（占占住宅總配比比的68%，全盤的39%），對應(yīng)成熟客群群高端改善需需求，補缺市市場空白開發(fā)區(qū)中高端端品質(zhì)改善型型項目多為尾尾盤供應(yīng)，未未來存在市場場空白機會探尋——清晰的客戶群群體持續(xù)關(guān)注注品質(zhì)改善型客戶剪影來源：開發(fā)區(qū)區(qū)二、三、四四大街年齡：35-45購房關(guān)鍵點：：必須在開發(fā)區(qū)區(qū)、認(rèn)品牌開開發(fā)商。注重重社區(qū)環(huán)境來源：開發(fā)區(qū)區(qū)/塘沽沽職業(yè)業(yè)：：私私營營業(yè)業(yè)主主及及高高公公積積金金人人群群年齡齡：：35-50購房房關(guān)關(guān)鍵鍵點點：：產(chǎn)品品要要有有升升值值空空間間、、現(xiàn)現(xiàn)在在是是出出手手時時機機、、注注重重稀稀缺缺性性資產(chǎn)產(chǎn)沉沉淀淀型型客戶戶剪剪影影來源源：：塘塘沽沽職業(yè)業(yè)：：天天津津港港和和保保稅稅區(qū)區(qū)企企業(yè)業(yè)購房關(guān)關(guān)鍵點點：離工作作單位位近、、社區(qū)區(qū)配套套豐富富、精精裝直直接入入住工作改改善型型客戶剪剪影三大主主要客客戶類類型：：回顧2011：首年亮相相試水，建建立品質(zhì)盤盤認(rèn)知面對2012：挑戰(zhàn)之一：：市場持續(xù)續(xù)低迷，進進入低谷盤盤整期挑戰(zhàn)之二：：周邊以剛剛需產(chǎn)品為為供應(yīng)主力力，優(yōu)惠頻頻出，拉低低區(qū)域價值值認(rèn)知機會探尋：：機遇一：項項目在成熟熟——豪華會所兌兌現(xiàn)，復(fù)合合產(chǎn)品線上上馬，大盤盤形象支撐撐強化機遇二：開開發(fā)區(qū)品質(zhì)質(zhì)改善型產(chǎn)產(chǎn)品存在空空白機遇三：清清晰的品質(zhì)質(zhì)客戶關(guān)注注度不減品質(zhì)力強化化，對位成成熟買家的的改善需求求競爭占位——開發(fā)區(qū)品質(zhì)質(zhì)改善唯一一之選價格產(chǎn)品挑戰(zhàn)者領(lǐng)導(dǎo)者跟隨者補缺者本案做品質(zhì)改善善型產(chǎn)品的的補缺者開發(fā)區(qū)地段段優(yōu)勢下的的中高端品品質(zhì)改善型型產(chǎn)品稀缺缺純粹大戶+精裝品質(zhì)+極致園林，，開發(fā)區(qū)絕絕無僅有上限下限萬科·柏翠園本案東壹區(qū)、、海港城城核心價值值梳理：：毗鄰時尚尚中心、、純大戶戶社區(qū)3萬平米園園林、精精裝豪宅專家家從項目屬屬性，看看我們的的價值點點梳理從市場競競爭，看看我們的的價值點點梳理3萬平米集集中園林林豪宅專家家物業(yè)精裝核心價值值梳理：：BenefitAdvantageFeature本身屬性性：城市市價值、、純大戶戶型社區(qū)區(qū)、精裝裝修、極極致園林林、品牌牌相對于競競爭對手手的優(yōu)勢勢：多元元配套、、三居起起步、集集中園林林、豪宅宅精裝、、品牌物物管客戶價值值：毗鄰多元元配套：：便捷、、繽紛的的時尚生生活純粹定位位：圈層層的純粹粹集中園林林：暢想想自然的的健康與與悠然豪宅精裝裝：對位位上升人人士的審審美品位位品牌物管管：尊貴貴的服務(wù)務(wù)體驗以以及資產(chǎn)產(chǎn)安全一種坐享享時尚活力力中心的的品質(zhì)優(yōu)雅雅生活濱海核心心優(yōu)質(zhì)生生活高地地合生君景景灣【純大戶社社區(qū)】·【精裝】·【園林】【城市】·【品牌】價值背書書線上主訴訴求住宅客戶戶定位——工作緣客客戶：自自由切換換工作和和便利生生活改善客戶戶：對居居住品質(zhì)質(zhì)的不斷斷追求進城客戶戶：開發(fā)發(fā)區(qū)的追追逐夢想想明確的城城市標(biāo)簽簽·便捷的生生活配套套舒適的生生活空間間和品質(zhì)質(zhì)體驗客戶價值值需求成熟買家家濱海公寓寓市場盤盤點——從濱海整整個市場場來看，，響螺灣灣板塊2012年面臨公公寓產(chǎn)品品井噴式式供應(yīng)，，供應(yīng)面面積達28萬平方米米，套數(shù)超超過5000套，總價在在49萬-104萬區(qū)間段段，會極極大分流流本項目目的投資資和資產(chǎn)產(chǎn)沉淀型型客戶。。另：于家家堡板塊塊有寶龍龍國際中中心項目目公寓產(chǎn)產(chǎn)品在售售，2011年去化0.65萬平米，，預(yù)計在在2012年的供應(yīng)應(yīng)面積為為2.75萬平米。。LOFT針對性市市場盤點點——區(qū)域分布樓座分布總戶數(shù)主力面積對外報價loft消化情況濱海國泰大廈響螺灣A/3-37層350130-300㎡11000元/㎡40套中惠熙元響螺灣1#/13-31層59445-55㎡16500元/㎡1套海昌中心響螺灣2-24層32060-120㎡12000-15000元/㎡未售潤德匯響螺灣輔樓/3-5層15180-900㎡12000元/㎡未售市場在售售loft產(chǎn)品僅有有兩個項項目，其其中國泰泰大廈的的loft是寫字樓樓產(chǎn)品，，作為區(qū)區(qū)域市場場領(lǐng)跑者者11個月去化化40套（包括大大客戶購購買），，中惠熙熙元廣場場的loft公寓產(chǎn)品品由于單單價沖破破區(qū)域天天花板，，開盤僅僅售出一一套。LOFT競爭策略略——于家堡響螺灣泰達時尚中心心同類型產(chǎn)產(chǎn)品聚集集在新興興商務(wù)板板塊。商商務(wù)屬性性強烈，，但需長長時間兌兌現(xiàn)本項目LOFT依托于區(qū)區(qū)域成熟熟度和項項目整體體價值在居住屬屬性上占占據(jù)明顯顯優(yōu)勢跳脫單純純的產(chǎn)品品線競爭爭，發(fā)揮揮區(qū)域和和大盤優(yōu)優(yōu)勢，做做開發(fā)區(qū)區(qū)核心板板塊的公公寓標(biāo)桿桿核心價值值梳理：：BenefitAdvantageFeature本身屬性性：城市市價值、、品質(zhì)住住區(qū)復(fù)合合大盤、、附贈空空間、精精裝修、、品牌相對于競競爭對手手的優(yōu)勢勢：毗鄰鄰天津港港、多元元配套、、品質(zhì)大大盤、品品牌物管管客戶價值值：毗鄰港口口商務(wù)核核心：更更便捷的的商務(wù)機機會毗鄰多元元配套：：便捷、、繽紛的的時尚生生活品質(zhì)大盤盤：高端端圈層的的身份標(biāo)標(biāo)簽附贈空間間：更自自由的自自我空間間實現(xiàn)品牌物管管：尊貴貴的服務(wù)務(wù)體驗以以及資產(chǎn)產(chǎn)安全離生活配配套更近近離辦公中中樞更近近更安全的的升值保保障LOFT定位——濱海核心心·時尚財智智生活這里可以以住，有有最時尚尚的生活活這里可以以辦公，，離報關(guān)關(guān)行只有有5分鐘這里同樣樣可以投投資，有有品牌開開發(fā)商，，才是最最優(yōu)的資資產(chǎn)LOFT客戶定位位——基于居住住屬性，，本項目loft產(chǎn)品會自自然牽引引周邊地地緣，如如天津港港、渤海海油、保保稅區(qū)工工作客戶戶就近置置業(yè)、也也會吸引引一部分分進入型型人口“過渡型居居住”。基于資產(chǎn)產(chǎn)安全屬屬性，本項目loft會吸引開開發(fā)區(qū)財財富實力力人群做做資產(chǎn)處處置安排排?；趶?fù)合合屬性（開發(fā)商商保障、、大盤價價值），，會有一部部分投資資兼辦公公自用客客戶選擇擇?？蛻魜碓纯蛻裘枋鲫P(guān)注點核心客戶工作在周邊（開發(fā)區(qū)、天津港、保稅區(qū)），開發(fā)區(qū)租房住工作于天津港內(nèi)部或者在開發(fā)區(qū)工作，但居住在其它區(qū)域，需要過渡型居所，或者父母給孩子買婚房生活配套產(chǎn)品品質(zhì)便捷交通總價控制重要客戶開發(fā)區(qū)、塘沽財富實力人群私營業(yè)主、高公積金人群，手中有一部分閑置資金，關(guān)注市場供應(yīng)，看中本項目居住屬性和周邊工作相關(guān)，有出手理由地段、配套社區(qū)環(huán)境產(chǎn)品品質(zhì)邊緣客戶與天津港有業(yè)務(wù)關(guān)系的人、外埠進入開發(fā)區(qū)工作的私營業(yè)主與開發(fā)區(qū)有工作往來，看中本項目的升值空間，暫時是投資打算，也可做小型辦公場所使用便捷交通開發(fā)商品質(zhì)社區(qū)環(huán)境工作緣居居住型資產(chǎn)處置置型小型辦公公兼投資資型基于明確確項目整整體定位位“濱海核核心優(yōu)質(zhì)質(zhì)生活高高地”2012全年營銷銷策略安安排營銷階段段劃分：：2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月Loft樣板間具備展示條件實樓樣板間具備展示條件客戶策略高端產(chǎn)品復(fù)合大盤現(xiàn)場體驗品牌紅利2012年度1/9#開盤加推8#加推loftA加推loftB加推2#114戶型銷售階段蓄水期開盤強銷期集中加推期順銷期主訴價值前期老客戶著著力維系聚焦首開瘋狂攬客持續(xù)儲客沖量任務(wù)老帶新與攬新并行客戶答謝客戶牽引改善唯一之選選高端體驗感受受復(fù)合產(chǎn)品線大大盤價值品牌、感恩加推7#營銷關(guān)鍵舉措措：1、樹形象：承接首年形象象，快速對位位成熟客戶改改善需求，跳跳脫藍(lán)海競爭爭2、精活動：“君景灣·生活之美”貫貫穿全年價值值體驗主題3、重體驗：內(nèi)外場關(guān)鍵包包裝，讓客戶戶在案場感受受知曉項目熱熱度、感受空空間魅力、暢暢想圈層生活活4、挖渠道：針對性渠道精精準(zhǔn)營銷，小小花費，大收收獲關(guān)鍵舉措一：：清晰的高端端形象，快速速聚焦成熟客客戶改善需求求居于城，收收藏繁華盛盛景年度推廣主主題2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月推廣訴求塑區(qū)域、拔調(diào)性復(fù)合大盤現(xiàn)場體驗品牌紅利2012年度2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月Loft樣板間具備展示條件實樓樣板間具備展示條件2012年度1/9#開盤加推8#加推loftA加推loftB加推2#蓄水期開盤強銷期集中加推期順銷期區(qū)域炒作季季產(chǎn)品體驗季季優(yōu)質(zhì)生活大大賞季品牌感恩季季主訴求營銷事件跟黨走，配合開發(fā)區(qū)區(qū)管委會做做一本軟性性的政府宣宣傳讀物，宣傳開發(fā)區(qū)區(qū)的品質(zhì)生生活和產(chǎn)業(yè)業(yè)配套。以“真人圖圖書館”形形式收集產(chǎn)產(chǎn)業(yè)代表的的影響力和和采邀本項項目客群語語錄?；顒觿咏M織織渠道道客群群政府府公公關(guān)關(guān)：濱濱海海委委、、開開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)管管委委會會等等機機關(guān)關(guān)單單位位以““真真人人圖圖書書館館””獻獻禮禮政政府府，，征征集集語語錄錄、、編編輯輯出出品品的的過過程程邀邀請請開開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)相相關(guān)關(guān)領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)參參與與相相關(guān)關(guān)活活動動，，項項目目與與政政府府形形成成雙雙贏贏。。“開開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)=最成成熟熟居居住住區(qū)區(qū)””概概念念傳傳播播緊靠靠開開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)，，炒炒作作區(qū)區(qū)域域的的成成熟熟兌兌現(xiàn)現(xiàn)，，進進行行項項目目先先天天價價值值的的拉拉升升。。加推推7#講區(qū)區(qū)域域2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月Loft樣板間具備展示條件實樓樣板間具備展示條件2012年度1/9#開盤加推8#加推loftA加推loftB加推2#蓄水期開盤強銷期集中加推期順銷期產(chǎn)品品體體驗驗季季優(yōu)質(zhì)質(zhì)生生活活大大賞賞季季品牌牌感感恩恩季季主訴求和濱海愛心心社合作，拉拉通渤海海油（愛愛心社主主辦方）））等企企業(yè)，擴擴大項目目影響力力營銷事件活動組織渠道客群征集2012濱海笑臉臉的活動，，以項目目名義走走近陽光光家園助助老，泰泰達心血血管醫(yī)院院的病兒兒，給予予幫助，，采集笑笑臉，以以有獎評評選收口口；精神神堡壘征征名大賽賽外場-內(nèi)場，高高端生活活價值體體驗之旅旅設(shè)定1、完善現(xiàn)現(xiàn)場展示示，增設(shè)設(shè)一些““影音室室”、““園林投投影沙盤盤”這樣樣的高質(zhì)質(zhì)感體驗驗工具，，增加項項目高端端價值的的觸及點點；2、完善地地界包裝裝，以精精神堡壘壘征集設(shè)設(shè)計方案案來吸引引關(guān)注度度。走進企業(yè)業(yè)、社區(qū)區(qū)：重點拉拉通渤海海油、天天津港等等企業(yè)，，建立和和高產(chǎn)社社區(qū)的較較好互動動區(qū)域炒作作季加推7#講產(chǎn)品2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月Loft樣板間具備展示條件實樓樣板間具備展示條件2012年度1/9#開盤加推8#加推loftA加推loftB加推2#蓄水期開盤強銷期集中加推期順銷期優(yōu)質(zhì)生活活大賞產(chǎn)品體驗驗季區(qū)域炒作作季品牌感恩恩季主訴求打造主題題樣板間間（風(fēng)格格或者品品牌為引引），拔拔升loft調(diào)性；導(dǎo)導(dǎo)入車友友會、銀銀行VIP客戶、雜雜志會員員等高端端客群，，用活會會所，營營造圈層層。營銷事件活動組織渠道客群“以主題題loft”樣板間間開放嫁嫁接高端端品牌，，坐實項項目調(diào)性性與名家、、名車、、名牌、、名酒嫁嫁接，以以展覽等等暖場活活動營造造項目圈圈層以“主題題loft樣板間開開放”為為引爆點點，開啟啟濱海優(yōu)優(yōu)質(zhì)生活活大賞系系活動，，嫁接名名品，名名牌，舉舉辦高頻頻次、高高規(guī)格的的暖場活活動。找關(guān)系：：數(shù)據(jù)庫庫和第三三方資源源客群加推7#講大盤2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月Loft樣板間具備展示條件實樓樣板間具備展示條件2012年度1/9#開盤加推8#加推loftA加推loftB加推2#蓄水期開盤強銷期集中加推期順銷期品牌感恩恩季產(chǎn)品體驗驗季優(yōu)質(zhì)生活活大賞季季區(qū)域炒作作季主訴求營銷事件活動組織渠道客群大型客戶戶答謝活活動兌現(xiàn)現(xiàn)品牌開開發(fā)商紅紅利線上傳播播熱銷，，活動方方面注重重老帶新新的結(jié)果果。以年終客客戶答謝謝和品牌牌圓夢為為引，舉舉辦大型型活動，，廣邀客客戶參加加，線上上傳播熱熱銷證言言。大型音樂樂會和小小型的業(yè)業(yè)主私家家宴會老帶新：：管理成成交客群群，以老老帶新的的各種利利好促進進介紹加推7#講品牌關(guān)鍵舉措措二：““君景景灣·品質(zhì)生活活之美””貫穿全全年價值值體驗主主題歐洲藝術(shù)術(shù)文化盛盛筵區(qū)域價值值論壇合生君景景灣開啟啟國際高高端品質(zhì)質(zhì)生活系系列（“美妙妙星期六六”周周周暖場延延續(xù)主題題）一級營銷銷事件：：二級活動動：活動形式式：歐洲主題題音樂節(jié)節(jié)渠道主題題圈層活活動主題體育育文化活活動奢侈品巡巡展家居風(fēng)水水主題講講座答謝音樂樂會慈善拍賣賣會區(qū)域價值值的炒作作全年藝術(shù)術(shù)生活之之美活動動的起勢勢活動主旨旨：強化藝術(shù)術(shù)生活氛氛圍引進進渠道資資源客戶戶調(diào)動客戶戶的跟隨隨性嫁接名品品給項目目一個明明確調(diào)性性，導(dǎo)入入精致生生活氛圍圍強化品牌牌對項目目價值的的兌現(xiàn)能能力關(guān)鍵舉措措三：陣陣地包裝裝，強化化地界內(nèi)內(nèi)外差異異性完善進入入動線包包裝，強強化地界界標(biāo)識，，營造專專屬客戶戶通路形式：圍圍擋、精精神堡壘壘、導(dǎo)視視牌圍擋精神堡壘壘導(dǎo)視牌（外場））關(guān)鍵舉措措三：在在內(nèi)場，，用科技技、細(xì)節(jié)節(jié)、品質(zhì)質(zhì)打動客客戶對應(yīng)高高規(guī)格格展示示條件件，擴擴充品品質(zhì)觸觸點1、增設(shè)設(shè)影音音廳，，循環(huán)環(huán)播放放項目目宣傳傳片，，強化化印象象2、運用用聲光光電等等技術(shù)術(shù)、豐豐富展展示條條件多媒體體觸摸摸屏（（電子子樓書書）精致單單體模模型精致園園林沙沙盤3、精細(xì)細(xì)產(chǎn)品品細(xì)部部，注注重展展示（內(nèi)場場）關(guān)鍵舉舉措三三：注注重生生活品品質(zhì)和和生活活方式式的體體驗（樣板板間））樣板間間展示示生活活化、、提前前兌現(xiàn)現(xiàn)客戶戶入住住感受受背景：：在現(xiàn)現(xiàn)有樣樣板間間增加加主題題生活活軟裝裝配飾飾，以以給客客戶“造夢”，淡化化客戶戶對于于精裝裝風(fēng)格格的抗抗性。。洗手間間里的的功能能配飾飾屬于王王先生生的書書房關(guān)鍵舉舉措三三：感感性營營銷，，五星星級服服務(wù)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)提高會會所服服務(wù)規(guī)規(guī)格、、服務(wù)務(wù)人員員服務(wù)務(wù)水平平，匹匹配項項目高高端調(diào)調(diào)性停車入位進入大門落座飲品星級會所+星級服務(wù)建立貴賓式式服務(wù)體系系，營造客客戶尊崇感感?？蛻暨M入動動線1、飲品提高高檔次，2、服務(wù)人員員動作規(guī)范范化、標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化。（服務(wù)）全面封鎖工工作緣客戶戶誠意登記客客戶居住的的老社區(qū)主要客群的的消費場所所關(guān)鍵舉措四四：針對性性渠道導(dǎo)入入依據(jù)客戶地地圖延續(xù)前前期有效渠渠道方式常規(guī)動作消費場所采采用派單+巡展擴大覆蓋面面居住區(qū)域采采用直投+巡展持久跟蹤工作單位采采用陌拜和插車車持久跟蹤采用電營+巡展直接聯(lián)通高端客群關(guān)鍵舉措四四：針對性性渠道導(dǎo)入入自選動作形式：小眾眾渠道宣傳傳+口碑傳播組組合形式：走進進團購單位位內(nèi)洽談及及活動1、讓他知道道2、帶他來形式：參觀觀樣板間、、售樓處、、活動、物物業(yè)、服務(wù)務(wù)3、讓讓他他體體驗驗團購購優(yōu)優(yōu)惠惠+老帶帶新新優(yōu)優(yōu)惠惠額度度：：團團購購可可享享兩兩個個點點優(yōu)優(yōu)惠惠4、讓讓他他買買合生生君君景景灣灣打造造針針對對天天津津港港等等大大客客戶戶的的團團購購方方案案可享享兩兩個個點點優(yōu)優(yōu)惠惠推售售安安排排：：2012年貨貨源源選選擇擇1234567８９１０ＡＢＣＤ大盤盤入入市市首首年年,以中中高高端端資資源源入入市市,建立立項項目目高高端端形形象象.故以以住住宅宅產(chǎn)產(chǎn)品品二二級級資資源源產(chǎn)產(chǎn)品品拉拉動動三三級級產(chǎn)產(chǎn)品品,實現(xiàn)現(xiàn)量量價價互互補補.少量量公公寓寓產(chǎn)產(chǎn)品品快快銷銷試試水水.樓座項目價值貢獻1#9#二級產(chǎn)品與三級產(chǎn)品,已拿到銷許,相互搭配,可有效代表項目價值7#8#二級產(chǎn)品中的優(yōu)質(zhì)貨源,可有效拔升項目價值2#三級資源中最優(yōu)資源，可搭配二級資源實現(xiàn)快銷A、B公寓產(chǎn)品二級資源，首先試水公寓產(chǎn)品推售節(jié)奏：兩兩次大節(jié)點集集中開盤，多多頻次加推，，產(chǎn)品線相互互搭配1月2月2012年營銷階段價值傳遞、蓄蓄客期持銷1-3月蓄客3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月Loft儲客客持銷銷加推推加推推、、持持銷銷首次次開開盤盤（（4月））：：走走量量產(chǎn)產(chǎn)品品，，業(yè)業(yè)績績支支撐撐四月月初初首首開開加推推（（6月））：：優(yōu)優(yōu)勢勢資資源源補補量量，，形形成成價價格格溢溢價價公寓寓開開盤盤（（7月））：：現(xiàn)現(xiàn)金金流流產(chǎn)產(chǎn)品品，，沖沖擊擊全全年年任任務(wù)務(wù)加推推（（9月））：：低低價價產(chǎn)產(chǎn)品品入入市市，，均均衡衡產(chǎn)產(chǎn)品品線線，，穩(wěn)穩(wěn)健健走走量量1#、9#開盤盤8#加推推loftA開盤盤2#加推推依據(jù)據(jù)去去化化情情況況確確定定是是否否加加推推loftB加推推（（11月））：：補補充充適適銷銷對對路路的的114戶型型產(chǎn)產(chǎn)品品7#加推推3月4月5月6月7月8月9月10月12月11月1#、9#開盤盤8#加推推LoftA開盤盤2#加推推銷售售階階段段loft公寓寓114戶型型153戶型型躍層層戶戶型型開盤盤集集中中去去化化9#，保保證證75%的去去化化率率7#加推推8#加推推補補位位優(yōu)優(yōu)勢勢資資源源，，2%的溢溢價價擠擠壓壓1#114戶型型凈凈銷銷開盤盤集集中中去去化化9#金角角，，順順銷銷用用9#銀角角帶帶動動1#金角角走走量量2#加推推均均衡衡產(chǎn)產(chǎn)品品線線7#加推推維維持持單單產(chǎn)產(chǎn)品品線線熱熱銷銷次次凈銷銷8#較高價格格入市擠擠壓1#、9#凈銷，1#銀角封住住做特價價房搭配配8#銀角順銷銷期穩(wěn)健健走量7#銀角資源源擠壓8#金角凈銷銷作為價格格標(biāo)桿，，追求利利潤空間間，在開開盤強銷銷和集中中加推期期各實現(xiàn)現(xiàn)2套的去化化穩(wěn)健走量量伺機入市市，主力力去化60平米總價價可控型型產(chǎn)品，，依年度度目標(biāo)確確定推貨貨量的加加迭產(chǎn)品線搭搭配策略略：確保保114戶型的貨貨量充足足，小步步快跑，，153戶型持續(xù)續(xù)順銷11000（元/㎡）1050010000綠色色塊塊代表154銀角戶型型價格，，隨著資資源的提提升和樓樓盤成熟熟度的提提升，不不斷實現(xiàn)現(xiàn)溢價。。其中1#銀角作為為資源極極差產(chǎn)品品，開盤盤后即封封住，依依附整盤盤拉伸帶帶動銷售售。茶色色塊塊代表114全陽戶型型價格，，作為熱熱銷產(chǎn)品品不斷用用二三級級資源的的價格落落差互相相擠壓，，爭取最最大化的的凈銷。。藍(lán)色色塊塊代表153金角戶型型價格，，作為標(biāo)標(biāo)桿產(chǎn)品品，在開開盤較平平的價格格入世后后，逐步步拉升價價格，追追求利潤潤率的實實現(xiàn)。備注：躍躍層四居居產(chǎn)品是是本項目目的標(biāo)桿桿，高價價入市標(biāo)標(biāo)定項目目高端調(diào)調(diào)性。明星現(xiàn)金流標(biāo)桿全年價格格實現(xiàn)：：首開具具備一定定價格優(yōu)優(yōu)勢，后后期隨優(yōu)優(yōu)勢資源源的推出出，價格格緩慢拉拉升營銷總控控圖2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月Loft樣板間具備展示條件實樓樣板間具備展示條件2012年度1/9#開盤加推8#加推loftA加推loftB加推2#蓄水期開盤強銷銷期集中加推推期順銷期策略強化區(qū)域價值完美生活體驗暢想社區(qū)藍(lán)圖闡述品牌紅利形象高端改善產(chǎn)品的唯一之選生活體驗價值豐富產(chǎn)品線區(qū)域貢獻盤媒體組合網(wǎng)絡(luò)軟文、微博炒作主流報刊媒體、網(wǎng)絡(luò)全案（百度網(wǎng)盟推廣）道旗、樓宇廣告主流報刊媒體活動安排歐洲藝術(shù)文化盛筵區(qū)域價值論壇歐洲主題音樂節(jié)渠道主題圈層活動主題體育文化活動奢侈品巡展家居風(fēng)水主題講座答謝音樂會慈善拍賣會渠道Call客、短信、團購?fù)庹?、直投、巡展、短信Call客、派單、巡展、企業(yè)陌拜派單、巡展、大型活動加推7#Theends.9、靜夜四無無鄰，荒居居舊業(yè)貧。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黃葉樹樹，燈下白頭頭人。。20:07:5420:07:5420:071/5/20238:07:54PM11、以我我獨沈沈久，，愧君君相見見頻。。。1月-2320:07:5420:07Jan-2305-Jan-2312、故人人江海海別，，幾度度隔山山川。。。20:07:5520:07:5520:07Thursday,January5,202313、乍乍見見翻翻疑疑夢夢，，相相悲悲各各問問年年。。。。1月月-231月月-2320:07:5520:07:55January5,202314、他鄉(xiāng)生白發(fā)發(fā)，舊國見青青山。。05一月20238:07:55下午20:07:551月-2315、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。一月238:07下下午1月-2320:07January5,202316、行動出成成果，工作作出財富。。。2023/1/520:07:5520:07:5505January202317、做做前前，，能能夠夠環(huán)環(huán)視視四四周周；；做做時時，，你你只只能能或或者者最最好好沿沿著著以以腳腳為為起起點點的的射射線線向向前前。。。。8:07:55下午8:07下下午20:07:551