地產(chǎn)公司管理系統(tǒng)合約管理系統(tǒng)與造價(jià)控制

實(shí)用文案地產(chǎn)公司合約管理與造價(jià)控制建安造價(jià)管理廣義的講就是為確定合理的造價(jià)所采用的一切計(jì)劃、 組織、實(shí)施的措施的總和； 狹義的講就是建安造價(jià)的確定。房地產(chǎn)公司的建安工程造價(jià)就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中建筑工程與安裝工程的費(fèi)用。 它是除地價(jià)外， 占地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總投資金額最大，變化最多，造價(jià)形成時(shí)間最長(zhǎng)，相對(duì)難于控制的一部分。探討這個(gè)問(wèn)題，對(duì)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司來(lái)說(shuō)，有重要意義。地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的造價(jià)管理對(duì)合作單位以合約管理為主，對(duì)公司內(nèi)部以流程管理為主。合約管理以合同是否簽訂為界， 簽訂前工作重點(diǎn)圍繞招投標(biāo)及相關(guān)工作展開(kāi) （包括合約模式的選擇、 報(bào)價(jià)模式的選擇）。合同簽訂后管理重點(diǎn)為變更管理（包括工程變更、合計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證、工程指令的管理） 。同時(shí)，為了提高造價(jià)控制的有效性，開(kāi)發(fā)企業(yè)還應(yīng)該做好控制估算，及時(shí)調(diào)整預(yù)算、對(duì)項(xiàng)目預(yù)計(jì)最終成本做動(dòng)態(tài)跟蹤。對(duì)超預(yù)算的項(xiàng)目分析原因，及時(shí)提供糾偏措施。地產(chǎn)公司建安造價(jià)控制及合約管理發(fā)展及現(xiàn)狀1.1. 我工程造價(jià)管理發(fā)展歷程新中國(guó)成立后，國(guó)家在1950-1957年全面引進(jìn)、消化和吸收前蘇聯(lián)工程造價(jià)管理模式：在隨后的二三十年中，一方面采用在基本建設(shè)工程的各個(gè)不同階段分別編制項(xiàng)目估算、設(shè)計(jì)概算與設(shè)計(jì)預(yù)算、施工預(yù)算的方法，進(jìn)行投資管理；另一方面參照蘇聯(lián)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的模式由政府部門(mén)制定的定額和費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，作為項(xiàng)目工程造價(jià)計(jì)算依據(jù)。各部委及地方政府先后頒布了相關(guān)行業(yè)或地區(qū)的工程定額，包括：施工定額、概算定額、預(yù)算定額及費(fèi)用定額等。建設(shè)單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位、都以定額作為確認(rèn)工程造價(jià)的依據(jù)。定額：即在合理的勞動(dòng)組織和合理地使用材料和機(jī)械的條件下，完成單位合格產(chǎn)品所需消耗的資源數(shù)量的社會(huì)平均值。工程造價(jià)的定額管理大致經(jīng)歷三個(gè)階段：第一階段：新中國(guó)成立到改革開(kāi)放前的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)階段。由于政府是建設(shè)工程的投資者，也是項(xiàng)目的建設(shè)的管理和實(shí)施者，投資單位、建設(shè)單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位，都是由政府指令決定的。建筑企業(yè)通過(guò)上級(jí)指令性計(jì)劃獲取任務(wù)分配。按設(shè)計(jì)圖紙計(jì)算工程量、按定額計(jì)算費(fèi)用，是當(dāng)時(shí)工程造價(jià)管理的主要工作內(nèi)容。工程變更發(fā)生的費(fèi)用通常在結(jié)算時(shí)一并按定額計(jì)算、調(diào)整。按定額計(jì)價(jià)時(shí)單位工程造價(jià)由直接工程費(fèi)、間接費(fèi)、利潤(rùn)、稅金構(gòu)成。計(jì)價(jià)時(shí)先計(jì)算直接費(fèi),再以直接費(fèi)(或其中的人工費(fèi))為基數(shù)計(jì)算各項(xiàng)費(fèi)用、利潤(rùn)、稅金,匯總為單位工程造價(jià)。工程量計(jì)算、材料價(jià)格、定額單價(jià)、費(fèi)用計(jì)取全部都要符合定額規(guī)定，任何單位和個(gè)人都不能隨意修改其中內(nèi)容（即使建設(shè)雙方已經(jīng)達(dá)成收費(fèi)意向）。在該階段如施工中使用了新產(chǎn)品、新工藝，而定額沒(méi)有對(duì)應(yīng)子目，這些無(wú)量無(wú)價(jià)材料的價(jià)格和用量確認(rèn)，都需向定額管理部門(mén)申請(qǐng)補(bǔ)充單價(jià)、補(bǔ)充定額，且只有在補(bǔ)充定額得到批復(fù)通過(guò)的情況下，才能在實(shí)際工程結(jié)算中做為調(diào)整工程造價(jià)有效依據(jù)。而補(bǔ)充定額的批復(fù)或頒布往往需要一年或更多的時(shí)間。如建設(shè)單位和施工單位對(duì)新材料的價(jià)標(biāo)準(zhǔn)文檔實(shí)用文案格、消耗量未達(dá)成不一致，則更是需要定額管理部門(mén)協(xié)調(diào)、仲裁。由于定額及補(bǔ)充定額的滯后性，嚴(yán)重的阻礙了建筑工程中新建筑材料、新施工工藝的使用和推廣。定額是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代的產(chǎn)物，這種量?jī)r(jià)合一、工程造價(jià)靜態(tài)管理的模式，但在當(dāng)時(shí)特定的歷史條件為工程建設(shè)雙方確定及建筑安裝工程造價(jià)確立了統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。定額管理模式還在大躍進(jìn)時(shí)期及文革中，或被取消，或被替代，取而代之以實(shí)報(bào)實(shí)銷(xiāo)的工程造價(jià)確認(rèn)方式。而實(shí)報(bào)實(shí)銷(xiāo)的管理方式，會(huì)導(dǎo)致工程造價(jià)嚴(yán)重失控，給國(guó)家財(cái)政帶來(lái)極大負(fù)擔(dān)，在大躍進(jìn)后的困難時(shí)期及文革結(jié)束后又恢復(fù)了定額管理模式.第二階段：文革后， 1979年國(guó)家重新頒發(fā)了《建筑安裝工程統(tǒng)一勞動(dòng)定額》 。1986年修訂頒發(fā)了《建筑安裝工程統(tǒng)一勞動(dòng)定額》。1995年，建設(shè)部又頒發(fā)了《全國(guó)統(tǒng)一建筑工程基礎(chǔ)定額》 。這個(gè)時(shí)期，全國(guó)各地區(qū)、各部門(mén)根據(jù)當(dāng)?shù)氐牟牧蟽r(jià)格、人工工資類(lèi)別、施工企業(yè)工效水平不同、材料的運(yùn)輸距離遠(yuǎn)近不同等重新修訂了省市和行業(yè)各類(lèi)建筑安裝工程定額，使定額體系管理更加完善和規(guī)范。同時(shí)，由于社會(huì)主義市場(chǎng)化進(jìn)程不斷推進(jìn)，材料價(jià)格開(kāi)始出現(xiàn)了較大幅度的波動(dòng)。同時(shí)也由于投資主體逐步多元化（從單一的國(guó)家投資轉(zhuǎn)向國(guó)家、集體、私企投資）。建設(shè)工程就需要市場(chǎng)化定價(jià)、所有制形式不一致的企業(yè)則需要獨(dú)立的成本核算。新材料、新工藝的使用也使得定額顯示出滯后性。為了適應(yīng)上述變化，基于定額及相關(guān)配套文件上的造價(jià)管理也出現(xiàn)了一些新的規(guī)定。比如：建筑材料的定額價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)格不一致時(shí)，允許材料價(jià)格調(diào)整。最先是材料價(jià)格按定額管理部門(mén)定期頒布的浮動(dòng)系數(shù)調(diào)整；后來(lái)改成六大（鋼材、水泥、木材、砂石料、磚、）按實(shí)際使用數(shù)量、信息價(jià)格調(diào)整，其他地方材料按系數(shù)調(diào)整；九十年代，隨著計(jì)算機(jī)及預(yù)算軟件的普及，最后演變成幾乎所有材料都可以按信息價(jià)格調(diào)整。價(jià)格浮動(dòng)系數(shù)從不定期的幾年發(fā)布一次，到信息價(jià)調(diào)整按季、按月頒布調(diào)整。但不同地區(qū)、不同行業(yè)、不同階段得造價(jià)調(diào)整的范圍和調(diào)整方式也是不盡相同的。比如：陜西省93定額相關(guān)文件規(guī)定：按信息價(jià)調(diào)整的材料差價(jià)，不能計(jì)取其他直接費(fèi)、間接費(fèi)、利潤(rùn)。只能計(jì)取稅金。而北京市96定額配套文件規(guī)定：材料按信息價(jià)計(jì)算，可以直接參加取費(fèi)。在該階段，建筑企業(yè)開(kāi)始通過(guò)投標(biāo)獲取建設(shè)任務(wù)。施工單位為了獲取任務(wù)，在投標(biāo)報(bào)價(jià)中，也按適用的定額規(guī)定，對(duì)取費(fèi)（主要是企業(yè)間接費(fèi)、企業(yè)利潤(rùn)）進(jìn)行一定幅度的向下浮動(dòng)，以獲取報(bào)價(jià)優(yōu)勢(shì)。該階段末期定額計(jì)價(jià)的特點(diǎn)是：定額量、市場(chǎng)價(jià)、競(jìng)爭(zhēng)費(fèi)。由工程造價(jià)靜態(tài)管理開(kāi)始逐步發(fā)展到動(dòng)態(tài)管理。但就實(shí)質(zhì)而言，仍屬計(jì)劃經(jīng)濟(jì)管理模式。第三階段：建設(shè)部推行清單計(jì)價(jià)。 2001年，中國(guó)加入 WTO。為了與國(guó)際接軌，建設(shè)部加快了建筑市場(chǎng)的立法建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)文檔實(shí)用文案及建筑領(lǐng)域的體制改革，先后頒布了《建設(shè)工程工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)范》，使建筑施工企業(yè)的計(jì)價(jià)方式與國(guó)際通常做法相似。這標(biāo)志著建筑業(yè)市場(chǎng)對(duì)世界開(kāi)放，也為施工企業(yè)走出國(guó)門(mén)創(chuàng)造條件。為了與國(guó)際市場(chǎng)接軌，建設(shè)部加快的建設(shè)領(lǐng)域的配套體制改革，于1996年頒布《工程造價(jià)咨詢(xún)單位資質(zhì)管理辦法》（試行）的實(shí)施細(xì)則，開(kāi)始對(duì)工程造價(jià)咨詢(xún)單位實(shí)施資質(zhì)等級(jí)管理；同年頒布了《造價(jià)工程師執(zhí)業(yè)資格制度暫行規(guī)定》，對(duì)造價(jià)工程師實(shí)施執(zhí)業(yè)資格注冊(cè)管理，《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于清理整頓經(jīng)濟(jì)鑒證類(lèi)社會(huì)中介機(jī)構(gòu)的通知》（國(guó)辦發(fā)[1999]92號(hào)）明確要求造價(jià)咨詢(xún)公司與政府、事業(yè)單位、設(shè)計(jì)院、脫鉤，成為獨(dú)立的中介機(jī)構(gòu)。隨后，又在2000年頒布了第 74號(hào)令《工程造價(jià)咨詢(xún)單位管理辦法》 、2006年頒布了第 74號(hào)令《工程造價(jià)咨詢(xún)單位管理辦法》，2006年頒布了第 150號(hào)令《注冊(cè)造價(jià)工程師管理辦法》對(duì)建筑市場(chǎng)的參與主體的造價(jià)咨詢(xún)公司的資質(zhì)等級(jí)、工作范圍、職責(zé)范圍、權(quán)利、義務(wù)等內(nèi)容進(jìn)行了規(guī)定。隨著上述法規(guī)的頒布，造價(jià)咨詢(xún)公司有了較大的發(fā)展空間。一方面：根據(jù)《招標(biāo)法》要求清單招標(biāo)，要求有造價(jià)資格的單位出具清單。另一方面：隨著地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模的不斷擴(kuò)大， 以及建筑行業(yè)內(nèi)涉及的專(zhuān)業(yè)越來(lái)越多， 專(zhuān)業(yè)化程度越來(lái)越高， 地產(chǎn)公司也需要大量專(zhuān)業(yè)化中介公司，給與專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)。而國(guó)內(nèi)多數(shù)造價(jià)咨詢(xún)公司的人員能力還需要快速、全面提升專(zhuān)業(yè)，以適應(yīng)建筑領(lǐng)域的變革和市場(chǎng)需求。在該階段，定額管理部門(mén)頒布的定額及其配套使用文件，僅做為企業(yè)報(bào)價(jià)的參考，企業(yè)可以根據(jù)企業(yè)定額、市場(chǎng)價(jià)格、項(xiàng)目特點(diǎn)、招標(biāo)文件中的合約條件，自主報(bào)價(jià)。為了規(guī)范市場(chǎng)、防止不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)， 《招投標(biāo)法》第三十三條規(guī)定投標(biāo)人不得以低于成本的報(bào)價(jià)競(jìng)標(biāo)。為了防止不正當(dāng)?shù)蛢r(jià)競(jìng)爭(zhēng)，各地定額管理部門(mén)對(duì)標(biāo)底，以及投標(biāo)報(bào)價(jià)、評(píng)標(biāo)辦法都指定了一定限制措施。比如：有些地方規(guī)定按定額編制后，造價(jià)降低 5%，商務(wù)標(biāo)得分最高，低于 10%為廢標(biāo)；高于 3%為廢標(biāo)。有些省市還規(guī)定了材料的最低控制線，以及費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的最低控制線。當(dāng)?shù)卣顿Y項(xiàng)目，由于大家按建設(shè)單位提供的統(tǒng)一工程量清單，按定額計(jì)算費(fèi)用，按材料最低控制線組價(jià)，最后投標(biāo)報(bào)價(jià)一致，曾經(jīng)一度只好抽簽選擇中標(biāo)單位。由此，建筑市場(chǎng)隨著投資主體多元化，投標(biāo)報(bào)價(jià)市場(chǎng)化，工程造價(jià)從過(guò)去帶有強(qiáng)制性、行政法定性色彩濃郁的定額計(jì)價(jià)模式，逐漸轉(zhuǎn)化為企業(yè)可以根據(jù)自身實(shí)際情況及市場(chǎng)需求，選擇靈活的造價(jià)確認(rèn)形式：包括固定合同總價(jià)、固定合同單價(jià)、固定費(fèi)率、稅金加酬金等多種方式。由此，也帶來(lái)了地產(chǎn)投資主體（地產(chǎn)公司）如何主動(dòng)選擇造價(jià)確認(rèn)形式的探討。1.2. 當(dāng)前合同管理的現(xiàn)狀計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，工程建設(shè)任務(wù)是由計(jì)劃指令下達(dá)，同時(shí)成立工程指揮部負(fù)責(zé)工程計(jì)劃及實(shí)施，項(xiàng)目完成后撤銷(xiāo)。建設(shè)單位和施工單位只需簽訂格式和內(nèi)容非常簡(jiǎn)單的施工協(xié)議書(shū)。建設(shè)銀行作為國(guó)家的建設(shè)項(xiàng)目的投資執(zhí)行者，在一定程度上擔(dān)負(fù)起：監(jiān)控國(guó)家資金的合理流向的職責(zé)。隨著造價(jià)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)的改制、剝離，建設(shè)銀行的該項(xiàng)職能標(biāo)準(zhǔn)文檔實(shí)用文案也在逐漸淡化。工程合同是隨著市場(chǎng)化進(jìn)程和工程造價(jià)動(dòng)態(tài)管理而興起和不斷改進(jìn)，以及《中華人民共和國(guó)建筑法》（1998年3月1日起施行）、《中華人民共和國(guó)合同法》（自1999年10月1１日起施行）、《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》（2000年1月1日起施行）等相關(guān)配套法律不斷頒布實(shí)施，逐漸被接受、重視，目前工程合同還處于逐步發(fā)展完善過(guò)程中在我國(guó)地產(chǎn)商目前常用的合同體系有三套:第一類(lèi)是以 FIDIC、JCT為代表，像國(guó)外的威寧謝、偉力信、利比等外資背景的測(cè)量師行基本采用的是這兩個(gè)合同模板（由于 FIDIC與JCT適用條件、合同內(nèi)主要內(nèi)容基本一致，以下只以 FIDIC為例）。FIDIC條款在我國(guó)建設(shè)上的使用，始于八十年代中期的世行貸款項(xiàng)目及大型國(guó)際項(xiàng)目。 由于其具有條款嚴(yán)密、 非常強(qiáng)的系統(tǒng)性和可操作性，工程建設(shè)各方（建設(shè)單位、監(jiān)理工程師、承包商）風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任明確、權(quán)利義務(wù)公平的特點(diǎn)，使用范圍逐步擴(kuò)大。又因?yàn)?FIDIC適用的法律環(huán)境、社會(huì)環(huán)境與國(guó)內(nèi)有較大差別，國(guó)內(nèi)企業(yè)在適用 FIDIC條款的時(shí)候，會(huì)對(duì)其條款內(nèi)容的約定做較大的修改， 使其盡可能的適應(yīng)投資管理方的實(shí)際需要。 或者說(shuō)，除有明確合約藍(lán)本要求的國(guó)際金融組織及外國(guó)政府貸款建設(shè)工程項(xiàng)目 （如魯布革水電站、二灘水電站、小浪底工程等都普遍采用了 FIDIC合同)，其他采用 FIDIC條款合同已經(jīng)逐漸演變變成下面第三類(lèi)合同。第二類(lèi)就是國(guó)家2007年標(biāo)準(zhǔn)施工招標(biāo)文件，以下簡(jiǎn)稱(chēng)“國(guó)家范本”。建設(shè)部于91年、99年，2007年多次頒布了合同范本，從99版的國(guó)家范本開(kāi)始，引進(jìn)FIDIC條款，91年的范本模式做了較大調(diào)整,將范本的組成參照FIDIC合同，分成協(xié)議書(shū)、通用條款、專(zhuān)用條款。2007年版結(jié)合建設(shè)部推廣的《建設(shè)工程工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)范》,對(duì)合同中的清單報(bào)價(jià)的格式及計(jì)價(jià)內(nèi)容做了規(guī)定。從格式和組成來(lái)講，國(guó)家范本已經(jīng)和FIDIC越來(lái)越接近了。但就具體內(nèi)容上來(lái)講，“國(guó)家范本”仍較為簡(jiǎn)略。在工程實(shí)際工作中，如合同雙方發(fā)生爭(zhēng)議，其條款操作性還不能充分滿足工程實(shí)際需求。國(guó)家范本與FIDIC合同，其實(shí)都是合同的通用條款，而體現(xiàn)合同個(gè)性化是靠合同的專(zhuān)用條款的針對(duì)性約定。國(guó)家范本與FIDIC合同通用條款的差別詳見(jiàn)第二章。第三類(lèi)就是以中海、萬(wàn)科等實(shí)力雄厚的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為代表，提出的結(jié)合了部分 FIDIC條款，又結(jié)合了國(guó)內(nèi)、企業(yè)、項(xiàng)目的實(shí)際情況，對(duì)合同的內(nèi)容作了較大修改。一方面完整的保留了 FIDIC條款的框架，一方面對(duì) FIDIC條款的內(nèi)容的描述做了結(jié)合工程和企業(yè)實(shí)際的修改。對(duì) FIDIC條款修改及補(bǔ)充內(nèi)容詳見(jiàn)第四章。有些開(kāi)發(fā)企業(yè)在合同條款里會(huì)明確要求， 造價(jià)的確認(rèn)必須通過(guò)： 基建項(xiàng)目竣工決算審計(jì)或建設(shè)項(xiàng)目結(jié)算審核。 決算審計(jì)、結(jié)算審核兩者的區(qū)別是：首先，審計(jì)分：審計(jì)分國(guó)家（政府）審計(jì)、內(nèi)部審計(jì)、社會(huì)審計(jì)。政府投資項(xiàng)目的審計(jì)多指國(guó)家（政府）審計(jì)。標(biāo)準(zhǔn)文檔實(shí)用文案地產(chǎn)公司隨著公司規(guī)模的擴(kuò)大，企業(yè)自發(fā)的內(nèi)部的審計(jì)、社會(huì)審計(jì)也必將越來(lái)越多的廣泛采用?！秲?nèi)部審計(jì)基本準(zhǔn)則》（2003年6月1日起施行）中對(duì)內(nèi)部審計(jì)的定義是： “內(nèi)部審計(jì)是指組織內(nèi)部的一種獨(dú)立客觀的監(jiān)督和評(píng)價(jià)活動(dòng)，它通過(guò)審查和評(píng)價(jià)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)及內(nèi)部控制的適當(dāng)性、合法性和有效性來(lái)促進(jìn)組織目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。”社會(huì)審計(jì)屬于一種民間性質(zhì)的審計(jì)， 是由符合資格的社會(huì)審計(jì)機(jī)構(gòu)和人員所辦理的審計(jì)查證業(yè)務(wù)， 實(shí)行有償服務(wù)，自收自支，獨(dú)立核算。竣工決算審計(jì)（政府審計(jì)）依據(jù)《中華人民共和國(guó)審計(jì)法》 、《中華人民共和國(guó)審計(jì)法實(shí)施細(xì)則》進(jìn)行，主要審查概(預(yù))算在執(zhí)行中是否超支，超支原因，有無(wú)隱匿資金;隱瞞或截留基建收人和投資包干結(jié)余、以及以投資包干結(jié)余名義分基建投資之類(lèi)的違紀(jì)行為等等。審計(jì)對(duì)象是基建項(xiàng)目的資金運(yùn)用是否合法?！吨腥A人民共和國(guó)審計(jì)法》第二十二條規(guī)定： 審計(jì)機(jī)關(guān)對(duì)政府投資和以政府投資為主的建設(shè)項(xiàng)目的預(yù)算執(zhí)行情況和決算， 進(jìn)行審計(jì)監(jiān)督。 政府審計(jì)對(duì)建設(shè)單位的審計(jì)意見(jiàn)不等同于建設(shè)單位對(duì)施工單位的結(jié)算意見(jiàn)。工程結(jié)算審核主要是根據(jù)國(guó)家有關(guān)法規(guī)和政策、 承包合同、施工過(guò)程中雙方簽署的各種技術(shù)文件資料， 給出符合施工實(shí)際的竣工造價(jià)意見(jiàn)。一般由投資方（開(kāi)發(fā)企業(yè)）出資委托，工程造價(jià)審核單位僅對(duì)工程造價(jià)的合理性出具審核意見(jiàn)。施工單位、投資方（開(kāi)發(fā)企業(yè)） 、工程造價(jià)審核單位三方確認(rèn)后，其工程結(jié)算審核結(jié)果可作為雙方結(jié)算的依據(jù)。1.3.公司不同的合約管理方式：根據(jù)企業(yè)大小規(guī)模不同、企業(yè)發(fā)展的成熟度不同、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)速度的要求不同、資金實(shí)力不同的企業(yè)會(huì)選擇的不同的造價(jià)管理模式：快速開(kāi)發(fā)企業(yè)（比如拿地一年內(nèi)開(kāi)盤(pán)）為了節(jié)約招投標(biāo)時(shí)間（開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總包單位招標(biāo)項(xiàng)目，完成招投標(biāo)工作并簽訂施工合同需要施工圖紙完成后 3個(gè)月左右），項(xiàng)目經(jīng)常在施工圖正在設(shè)計(jì)階段，就需要完成總包單位的招標(biāo)工作。其造價(jià)控制常用模式有：限額設(shè)計(jì)及設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化（產(chǎn)品高度同質(zhì)化，確保產(chǎn)品單價(jià)基本穩(wěn)定） ，總包單位費(fèi)率招標(biāo)（確保快速開(kāi)發(fā)） ，公司要求先算后施工，但多數(shù)項(xiàng)目是邊設(shè)計(jì)邊施工邊算賬。優(yōu)點(diǎn)：開(kāi)發(fā)速度快缺點(diǎn)：后期核對(duì)預(yù)算、結(jié)算工作量大，招標(biāo)工作沒(méi)有最大限度的合理降低工程造價(jià)。如果處理不好，容易造價(jià)失控。同時(shí)，產(chǎn)品高度同質(zhì)化，會(huì)影響產(chǎn)品本土化以及產(chǎn)品線延伸。集團(tuán)施工管理經(jīng)驗(yàn)足，土建安裝材料設(shè)備開(kāi)發(fā)成本管理極細(xì)（基本所有材料都統(tǒng)一采購(gòu)，含砂子、石子、砌塊、水泥, 甚至有些公司在采購(gòu)商品混凝土的時(shí)候會(huì)參與砂石料、水泥的采購(gòu)供應(yīng)） ，集團(tuán)統(tǒng)一由發(fā)展管理部負(fù)責(zé)項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)文檔實(shí)用文案目的進(jìn)度、成本監(jiān)控等；優(yōu)點(diǎn)：集團(tuán)控制力度增加，建安成本控制工作做的相當(dāng)出色。缺點(diǎn)：集團(tuán)下屬的工程部或項(xiàng)目部管理效率降低，事無(wú)巨細(xì)均要等候上級(jí)集團(tuán)意見(jiàn)。招標(biāo)采購(gòu)、和約管理人員增加。資金實(shí)力雄厚，產(chǎn)品差異化大，對(duì)利潤(rùn)率有一定要求，但對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)模、開(kāi)發(fā)速度沒(méi)有嚴(yán)格要求的企業(yè)（拿地到項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)一般在 18個(gè)月到24個(gè)月之間），會(huì)在項(xiàng)目初設(shè)階段，根據(jù)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算目標(biāo)成本。目標(biāo)成本在審批通過(guò)后，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段的招投標(biāo)工作， 都會(huì)與目標(biāo)成本對(duì)比， 發(fā)生偏差時(shí)，及時(shí)調(diào)整設(shè)計(jì)或上報(bào)調(diào)整目標(biāo)成本?？偘鼏挝还こ虈?yán)格按照招標(biāo)流程，一般采用總價(jià)包干合同。變更同期審核。優(yōu)點(diǎn)：流程規(guī)范，預(yù)算控制效果較好，結(jié)算工作量小。 （變更工作量與施工圖紙完善程度有關(guān)） 。缺點(diǎn)：開(kāi)發(fā)速度慢，適用條件高。招標(biāo)階段工作量大。材料采購(gòu)引入“戰(zhàn)略供應(yīng)商概念”，建立集團(tuán)統(tǒng)一的采購(gòu)模式，多數(shù)材料、設(shè)備、產(chǎn)品有戰(zhàn)略供應(yīng)商提供，價(jià)格統(tǒng)一，質(zhì)量品質(zhì)有保障、訂購(gòu)速度快。優(yōu)點(diǎn)：質(zhì)量品質(zhì)有保障、前期采購(gòu)招標(biāo)工作少、下單速度快。缺點(diǎn)：合同數(shù)量巨大，管理工作量增加，且由于多種原因，采購(gòu)價(jià)格未必是最優(yōu)價(jià)格。FIDIC合同與國(guó)家范本合同的區(qū)別2.1.FIDIC合同簡(jiǎn)單介紹FIDIC是國(guó)際上廣泛使用的合同格式， 也經(jīng)歷了一百多年的演變過(guò)程。 1999年最新的FIDIC合同文本為：《施工合同條件》、《永久設(shè)備、設(shè)計(jì)與建造合同條件》 、《EPC交鑰匙項(xiàng)目合同條件》和《簡(jiǎn)明合同格式》四種文本?！妒┕ず贤瑮l件》、是單價(jià)包干合同，推薦用于由雇主設(shè)計(jì)的、或由其代表——工程師設(shè)計(jì)的房屋建筑或工程。在這種合同形式下，承包商一般都按照雇主提供的設(shè)計(jì)施工。但工程中的某些土木、機(jī)械、電力和 /或建造工程也可能由承包商設(shè)計(jì)。《永久設(shè)備、設(shè)計(jì)與建造合同條件》推薦用于電力和 /或機(jī)械設(shè)備的提供。提供、以及房屋建筑或工程的設(shè)計(jì)和實(shí)施。在這種合同形式下，一般都是由承包商按照雇主的要求設(shè)計(jì)、制造、安裝永久設(shè)備 (可能包括由土木、機(jī)械、電力、和 /或建造工程的任何組合形式 )。是含設(shè)計(jì)的總價(jià)包干合同。標(biāo)準(zhǔn)文檔實(shí)用文案EPC交鑰匙項(xiàng)目合同條件》是由承包商實(shí)施所有的設(shè)計(jì)、采購(gòu)和建造工作：即在“交鑰匙”時(shí)，提供一個(gè)配備完整、可以運(yùn)行的設(shè)施（如工廠）。承包商完全負(fù)責(zé)項(xiàng)目的規(guī)劃、可行性研究、設(shè)計(jì)和施工，雇主基本不參與工作。是總價(jià)包干合同。《簡(jiǎn)明合同格式》適用于投資金額相對(duì)較小或工期較短的房屋工程和土木工程，它提供了五種價(jià)格模式：①純包干合同價(jià)格②附費(fèi)率表的包干合同價(jià)格③附工程量表的包干合同價(jià)格④附工程量表的重新測(cè)量合同價(jià)格⑤費(fèi)用補(bǔ)償形式的合同價(jià)格。對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)、商品房開(kāi)發(fā)的總包合同，推薦使用第一種合同《施工合同條件》 。因此，F(xiàn)IDIC條件（或稱(chēng)FIDIC條款）被認(rèn)為是固定單價(jià)（單價(jià)包干）合同。在下文中 FIDIC條件均指《施工合同條件》 。FIDIC對(duì)合同雙方的權(quán)利、義務(wù)、責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)更為平衡。 比如：招標(biāo)方提供工程量清單， 并對(duì)工程量清單的準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)，投標(biāo)方對(duì)工程單價(jià)的準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)。2.2. 國(guó)家范本介紹國(guó)家范本，格式內(nèi)容基本模仿了《施工合同條件》 ，但23．2條對(duì)合同價(jià)款的認(rèn)定，規(guī)定了三種方式（ 1）固定價(jià)格合同。（2）可調(diào)價(jià)格合同。（3）成本加酬金合同。由于三種定價(jià)模式的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)范圍及價(jià)格確認(rèn)方式是有很大區(qū)別的。 國(guó)家范本不可避免的會(huì)出現(xiàn)為了增加合同適用性，必然減少針對(duì)性的描述。2.3. FIDIC條款與國(guó)家范本提供格式只是合同的通用條款部分，描述的是項(xiàng)目的共性問(wèn)題的處理、解決方法，責(zé)任權(quán)利劃分。而針對(duì)項(xiàng)目的個(gè)性?xún)?nèi)容，應(yīng)在合同的專(zhuān)用條款內(nèi)解決。因此專(zhuān)用條款的格式內(nèi)容，才是真正體現(xiàn)了是一個(gè)公司的合同管理能力、造價(jià)管理能力。專(zhuān)用條款內(nèi)的工程范圍、計(jì)量原則、施工規(guī)范，體現(xiàn)是企業(yè)的現(xiàn)場(chǎng)管理水平、和約體系的計(jì)劃能力、造價(jià)控制能力、設(shè)計(jì)水平。2.4. FIDIC條款與國(guó)家范本的使用比較： FIDIC條款是固定單價(jià)合同。而國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商更愿意選擇固定總價(jià)合同。 FIDICl 里“固定單價(jià)”必然意味著“工程量按實(shí)計(jì)算”是可調(diào)的，而“固定總價(jià)”意味著工程量及單價(jià)都是不調(diào)整的，只能對(duì)合同約定包干風(fēng)險(xiǎn)外的費(fèi)用進(jìn)行調(diào)整。而在國(guó)家范本通用條款里，都無(wú)法找到具體的、確定的定義和描述而在造價(jià)確認(rèn)方面。同時(shí) FIDIC合同的單價(jià)包干，意味著竣工工程量按圖紙實(shí)際計(jì)量，同時(shí)，如果工程量變化超過(guò)一定幅度以后(比如工程量變化導(dǎo)致合同總價(jià)變化超過(guò) 1%，單項(xiàng)工程工程量變化超過(guò)該項(xiàng)工程量 25%，)單價(jià)將按合同約定調(diào)整。而實(shí)際使用中，開(kāi)發(fā)商更喜歡采用總價(jià)包干，轉(zhuǎn)嫁工程量計(jì)算誤差風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，如果合同約定按竣工圖計(jì)算工程量， 即使發(fā)現(xiàn)竣工工程量與招標(biāo)清單數(shù)量發(fā)生較大幅度的調(diào)整， 也很少約定單價(jià)調(diào)整及價(jià)格調(diào)整方式。 FIDIC條款通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)選擇優(yōu)質(zhì)施工企業(yè)。國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商喜歡邀請(qǐng)招標(biāo)、或者加入議標(biāo)程序。標(biāo)準(zhǔn)文檔實(shí)用文案 FIDIC條款監(jiān)理工程師為管理核心，提倡對(duì)工程師獨(dú)立授權(quán)，讓其獨(dú)立公正的工作。在國(guó)內(nèi)由于對(duì)監(jiān)理方/咨詢(xún)顧問(wèn)的信任與授權(quán)均不夠 ,很難充分發(fā)揮工程師的作用。比如對(duì)監(jiān)理工程師權(quán)利的限定。在FIDIC合同在國(guó)內(nèi)使用過(guò)程中，監(jiān)理工程師的權(quán)利相當(dāng)一部分都?xì)w于建設(shè)單位（比如：分包單位的指定與認(rèn)可、發(fā)出開(kāi)工通知、非承包商原定的停工后果確認(rèn)、工程款支付批核、竣工時(shí)間的延長(zhǎng)等） ，而在 FIDIC合同中，該權(quán)利均屬第三方獨(dú)立的監(jiān)理工程師所有。 FIDIC的法律環(huán)境是：英美法律體系是普通法法系：以判例法為主要表現(xiàn)形式。我法律體系是大陸法法系: 其法律以成文法即制定法的方式存在。也就是在英美，同樣的情況有過(guò)判例以后，判例就成為法律條款，類(lèi)似案例可以引用過(guò)往案例，要求的到同樣的判罰結(jié)果。而在我國(guó)，法官有較大的度量權(quán)，出于對(duì)成文法律的理解不同，同一個(gè)案子在不同的法院，在不同的時(shí)期，可能得到不同的判罰結(jié)果。所以，國(guó)內(nèi)類(lèi)似案例的判罰，不能做為下一案例判罰結(jié)果的推論基礎(chǔ)。 FIDIC條款里，有明確針對(duì)開(kāi)發(fā)商指定分包商的分包條款，并且在第 59條約定：總承包商若沒(méi)有以合理理由反對(duì)指定分包商成為其分包商， 其應(yīng)就指定分包商的違約向業(yè)主承擔(dān)責(zé)任。 而國(guó)家范本第十一條38款只約定了承包商可以發(fā)包人同意的情況下分包工程。并沒(méi)有明確開(kāi)發(fā)商是否可以指定分包。在地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的實(shí)際操作中，由開(kāi)發(fā)商指定分包商的情況屢見(jiàn)不鮮。而在現(xiàn)行的法律法規(guī)中，均明示發(fā)包人不得指定分包。與指定分包相關(guān)內(nèi)容詳 6.1節(jié) FIDIC條款對(duì)施工過(guò)程可能發(fā)生的各種情況預(yù)計(jì)較多，思路是樹(shù)狀結(jié)構(gòu)（工程施工過(guò)程中有幾種可能，然后每種可能有不同的幾種處理方式） 而國(guó)家范本對(duì)正?？⒐を?yàn)收程序預(yù)計(jì)較多， 思路多為線狀結(jié)構(gòu)。如竣工驗(yàn)收 FIDIC條款相關(guān)約定：① 竣工試驗(yàn)獲得通過(guò)；② 完成合同規(guī)定的接收要求竣工所需要的全部工作；③ 任何對(duì)工程或分項(xiàng)工程預(yù)期使用目的沒(méi)有實(shí)質(zhì)性影響的少量收尾工作和缺陷 （直到或當(dāng)收尾工作和缺陷修補(bǔ)完成時(shí)），④ 雇主未頒發(fā)接收證書(shū)前，雇主不得使用該部分工程（除合同規(guī)定外） 。如雇主使用任何部分應(yīng)視為從開(kāi)始使用的日期起已被接收，承包商應(yīng)從此日起不再承擔(dān)該部分的照管責(zé)任，應(yīng)轉(zhuǎn)由雇主負(fù)責(zé)，如承包商提出要求，工程師應(yīng)頒發(fā)該部分的接收證書(shū)。⑤未驗(yàn)收合格，需重新驗(yàn)收至驗(yàn)收合格。未驗(yàn)收合格，使雇主實(shí)質(zhì)上喪失了工程或分項(xiàng)工程的整個(gè)利益時(shí)，雇主拒收工程或分項(xiàng)工程。未驗(yàn)收合格，雇主要求驗(yàn)收，承包商應(yīng)繼續(xù)履行合同規(guī)定的所有其他義務(wù)，但合同價(jià)格應(yīng)予減少，減少的金額足以彌補(bǔ)此項(xiàng)試驗(yàn)未通過(guò)的后果給雇主帶來(lái)的價(jià)值損失。⑥工程師在收到承包商的竣工驗(yàn)收申請(qǐng)，安排竣工驗(yàn)收，如拒絕申請(qǐng)，應(yīng)說(shuō)明理由。如果既未頒發(fā)接收證書(shū)，又未拒絕承包商的申請(qǐng)，而工程或分項(xiàng)工程（視情況而定）實(shí)質(zhì)上符合合同規(guī)定，接收證書(shū)應(yīng)視為已標(biāo)準(zhǔn)文檔實(shí)用文案在上述規(guī)定期限的最后一日頒發(fā)。⑦工程師頒發(fā)部分工程的接收證書(shū)后，應(yīng)使承包商能遲早采取可能必要的步驟，進(jìn)行任何尚未完成的竣工試驗(yàn)。部分工程（不是分項(xiàng)工程）的接收證書(shū)，此后工程剩余部分的竣工誤期損害賠償費(fèi)應(yīng)予減少。如果由于雇主接收和（或）使用部分工程，導(dǎo)致承包商增加費(fèi)用，承包商應(yīng)通知工程是，并提交因此增加的費(fèi)用（含利潤(rùn)）。工程師收到該通知后，相關(guān)條款，對(duì)此項(xiàng)費(fèi)用和利潤(rùn)，進(jìn)行商定或確定。⑧如果承包商不當(dāng)?shù)匮诱`了竣工試驗(yàn)，工程師可通知承包商，要求在接到通知后21天內(nèi)進(jìn)行竣工試驗(yàn)。如果承包商未在規(guī)定的21天內(nèi)進(jìn)行竣工試驗(yàn)，雇主人員可自行進(jìn)行這些試驗(yàn)，試驗(yàn)的風(fēng)險(xiǎn)和費(fèi)用應(yīng)由承包商承擔(dān)。這些竣工試驗(yàn)均應(yīng)被視為是承包商在場(chǎng)時(shí)進(jìn)行的，試驗(yàn)結(jié)果應(yīng)作為準(zhǔn)確，予以認(rèn)可。國(guó)家范本工程竣工約定為：承包人必須按照協(xié)議書(shū)約定的竣工日期或工程師同意順延的工期竣工。因承包人原因不能按照協(xié)議書(shū)約定的竣工日期或工程師同意順延的工期竣工的，承包人承擔(dān)違約責(zé)任。施工中發(fā)包人如需提前竣工，雙方協(xié)商一致后應(yīng)簽訂提前竣工協(xié)議，作為合同文件組成部分。提前竣工協(xié)議應(yīng)包括承包人為保證工程質(zhì)量和安全采取的措施、發(fā)包人為提前竣工提供的條件以及提前竣工所需的追加合同價(jià)款等內(nèi)容3. 多種合同價(jià)款確認(rèn)方式的優(yōu)劣比較在1999版建設(shè)部頒布的建設(shè)工程施工合同（示范文本） 23.2條款中，指出有三種確定合同價(jià)款的方式，雙方可在專(zhuān)用條款內(nèi)約定采用其中一種： （1）固定價(jià)格合同。（2）可調(diào)價(jià)格合同。（3）成本加酬金合同。而具體計(jì)算方法，應(yīng)按雙方應(yīng)在專(zhuān)用條款中約定。上述三種確定合同價(jià)款的方式，在實(shí)踐中表現(xiàn)為四種包干形式：3.1. 總價(jià)包干：總價(jià)合同是指支付承包方的款項(xiàng)在合同中是一個(gè)“規(guī)定的金額”即總價(jià)?？們r(jià)合同的主要特征：一是價(jià)格根據(jù)確定的由承包方實(shí)施的全部任務(wù)， 按承包方在投標(biāo)報(bào)價(jià)中提出的總價(jià)確定 ;二是實(shí)施工程范圍、 工程性質(zhì)、質(zhì)量技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)在事先明確商定。采用這種合同，合同總價(jià)只有在設(shè)計(jì)和工程范圍有所變更的情況下才能隨之做相應(yīng)的變更，除此之外，合同總價(jià)是不能變動(dòng)的。因此，作為合同價(jià)格計(jì)算依據(jù)的圖紙及規(guī)定、規(guī)范應(yīng)對(duì)工程作出詳盡的描述，一般在施工圖設(shè)計(jì)階段，施工詳圖己完成的情況下。采用固定總價(jià)合同，承包方要承擔(dān)實(shí)物工程量、工程單價(jià)、地質(zhì)條件、氣候和其他一切客觀因素造成虧損的風(fēng)險(xiǎn)。 在合同執(zhí)行過(guò)程中， 承發(fā)包雙方均不能因?yàn)楣こ塘俊?設(shè)備、材料價(jià)格、工資等變動(dòng)和地質(zhì)條件惡劣、氣候惡劣等理由，提出對(duì)合同總價(jià)調(diào)值的要求，因此承包方要在投標(biāo)時(shí)對(duì)一切費(fèi)用的上升因素做出估計(jì)并包含在投標(biāo)報(bào)價(jià)之中。因此，這種形式的合同適用于工期較短 (一般不超過(guò)一年 )，對(duì)最終產(chǎn)品的要求又非常明確的工程項(xiàng)目，這就標(biāo)準(zhǔn)文檔實(shí)用文案要求項(xiàng)目的內(nèi)涵清楚，項(xiàng)目設(shè)計(jì)圖紙完整齊全，項(xiàng)目工作范圍及工程量計(jì)算依據(jù)確切。固定總價(jià)合同適用于以下情況：工程量小、工期短、估計(jì)在施工過(guò)程中環(huán)境因素變化小，工程條件穩(wěn)定并合理；工程設(shè)計(jì)詳細(xì)，圖紙完整、清楚，工程任務(wù)和范圍明確；工程結(jié)構(gòu)和技術(shù)簡(jiǎn)單，風(fēng)險(xiǎn)??；投標(biāo)期相對(duì)寬裕，承包商可以有充足的時(shí)間詳細(xì)考察現(xiàn)場(chǎng)、復(fù)核工程量，分析招標(biāo)文件，擬定施工計(jì)劃。總價(jià)包干合同的價(jià)格組成明細(xì)，并不是合同的必須內(nèi)容。價(jià)格組成明細(xì)僅是為了變更發(fā)生時(shí)， ，做為計(jì)算變更價(jià)格的依據(jù)。3.2. 費(fèi)率包干費(fèi)率包干合同一般是按照當(dāng)?shù)囟~計(jì)算直接費(fèi)， 其中工程量按定額的計(jì)量原則計(jì)算， 單價(jià)按定額的用量乘以當(dāng)?shù)氐男畔r(jià)（信息價(jià)一般略高于市場(chǎng)采購(gòu)價(jià)） 。合同會(huì)約定一個(gè)固定費(fèi)率做為間接費(fèi)、利潤(rùn)、稅金的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。如果這個(gè)費(fèi)率是招標(biāo)得到的，一般會(huì)低于費(fèi)用定額規(guī)定的費(fèi)率，但是在多數(shù)城市的費(fèi)率定額中文明施工、稅金、勞動(dòng)保險(xiǎn)等是不允許競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)惠的，能優(yōu)惠部分為管理費(fèi)、利潤(rùn)。費(fèi)率包干合同其性質(zhì)類(lèi)似于成本加固定酬金合同，只是酬金以固定費(fèi)率計(jì)算，直接費(fèi)按定額計(jì)算。費(fèi)率包干造價(jià)控制效果弱，但是招標(biāo)程序簡(jiǎn)單，效率高，在項(xiàng)目不大，施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)不完善（按圖紙包干將會(huì)出現(xiàn)大量變更），但對(duì)時(shí)間要求較為嚴(yán)格的時(shí)候，仍被廣泛的使用。費(fèi)率包干一般采用定額計(jì)算工程直接費(fèi)，按包干費(fèi)率計(jì)算間接費(fèi)、利潤(rùn)、稅金。3.3. 單價(jià)包干單價(jià)包干合同是指單價(jià)合同即在整個(gè)合同期間執(zhí)行同一合同單價(jià)， 而工程量則按實(shí)際完成的數(shù)量結(jié)算， 也就是量變價(jià)不變合同。 FIDIC合同以及通常情況下的“清單報(bào)價(jià)”合同都指的是單價(jià)包干合同。工程量清單一般由開(kāi)發(fā)企業(yè)在招標(biāo)文件中提供， 作為承包商計(jì)算報(bào)價(jià)的依據(jù)。 工程量清單由開(kāi)發(fā)企業(yè)委托有資質(zhì)的中介咨詢(xún)機(jī)構(gòu)提供（開(kāi)發(fā)企業(yè)有技術(shù)力量的也可以自行編制） 。合同總價(jià)為給定的分項(xiàng)工程量計(jì)算單價(jià)乘以工程量匯總為總價(jià)。 工程量清單就是對(duì)合同規(guī)定要實(shí)施的工程全部項(xiàng)目和內(nèi)容按工程部位、 性質(zhì)等列在一系列表內(nèi)。每個(gè)表中既有工程部位和該部位需實(shí)施的各個(gè)項(xiàng)目，又有每個(gè)項(xiàng)目的工程量和計(jì)價(jià)要求，以及每個(gè)項(xiàng)目的報(bào)價(jià)和每個(gè)表的總計(jì)等。工程量清單招標(biāo)方式， 給各投標(biāo)單位的工程量由招標(biāo)方統(tǒng)一提供清單， 避免了預(yù)算工作的重復(fù)性和計(jì)算工程量的矛盾?？s短招標(biāo)周期、避免重復(fù)勞動(dòng)：同時(shí)縮短招標(biāo)時(shí)間、提高功效，并消除因工程量不統(tǒng)一而引起的在標(biāo)價(jià)上的誤差，可以從細(xì)節(jié)上衡量投標(biāo)企業(yè)的作價(jià)水平及其合理性，有利于正確評(píng)標(biāo)。標(biāo)準(zhǔn)文檔實(shí)用文案投標(biāo)單位承擔(dān)單價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，業(yè)主承擔(dān)工程量風(fēng)險(xiǎn)。是較為公平的包干模式。單價(jià)包干一般采用清單計(jì)價(jià)模式。3.4. 成本加固定酬金 : 較少采用成本加固定酬金合同這是根據(jù)雙方協(xié)議，工程無(wú)論成本多少，其承包商的人工、材料、機(jī)械等直接費(fèi)全部按實(shí)報(bào)銷(xiāo)，然后再給予承包商一筆固定的費(fèi)用，作為承包商的酬金。這種合同形式主要適用于工程內(nèi)容及其技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)尚未確定， 投標(biāo)報(bào)價(jià)的依據(jù)尚不充分的情況下， 發(fā)包方因工期要求緊迫，必須發(fā)包的工程 ;或者發(fā)包方與承包方之間具有高度的信任，承包方在某些方面具有獨(dú)特的技術(shù)、特長(zhǎng)和經(jīng)驗(yàn)的工程。以這種形式簽定的建設(shè)施工合同，有兩個(gè)明顯缺點(diǎn)：一是發(fā)包方對(duì)工程總價(jià)不能實(shí)施實(shí)際的控制：二是承包方對(duì)降低成本也不大感興趣。主要使用在下列情況中：需要立即開(kāi)展的項(xiàng)目——如救災(zāi)項(xiàng)目。特殊技術(shù)的工程項(xiàng)目——如有技術(shù)壁壘、。風(fēng)險(xiǎn)很大的項(xiàng)目——如采用創(chuàng)新工藝，雙方對(duì)這個(gè)工藝都沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)借鑒。如使用材料價(jià)格短期內(nèi)波動(dòng)巨大，且無(wú)法估計(jì)價(jià)格走勢(shì)。這類(lèi)合同中，業(yè)主承擔(dān)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的一切費(fèi)用，因此也就承擔(dān)了項(xiàng)目的全部風(fēng)險(xiǎn)。因此，這種合同形式在建設(shè)工程中較少采用。3.5. 清單計(jì)價(jià)形式和定額計(jì)價(jià)形式的區(qū)別清單計(jì)價(jià)形式和定額計(jì)價(jià)形式表面上的區(qū)別是：定額計(jì)價(jià)形式：是以地區(qū)定額或行業(yè)定額及其費(fèi)用定額、信息價(jià)為基礎(chǔ)，計(jì)算得到的考慮到市場(chǎng)價(jià)格差異的工程價(jià)格。工程量按定額規(guī)則計(jì)算，一般工程量由施工單位、投標(biāo)單位計(jì)算。清單計(jì)價(jià)是形式： 是以《建設(shè)工程工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)范》 為基礎(chǔ)，工程量一般由發(fā)標(biāo)單位提供， 施工單位（或投標(biāo)單位）參考定額用量、市場(chǎng)價(jià)格、企業(yè)自身特點(diǎn)以及招標(biāo)文件提供的商務(wù)條款下填報(bào)工程單價(jià)，和工程價(jià)格。兩者實(shí)質(zhì)的區(qū)別是： 前者的定價(jià)依據(jù)是定額管理部分頒布的與造價(jià)相關(guān)的各種文件， 得到的是社會(huì)平均消耗水平的工程造價(jià)，而清單計(jì)價(jià)形式是要求充分體現(xiàn)企業(yè)實(shí)力和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的報(bào)價(jià)。在實(shí)際使用中，由于清單的子目綜合程度比定額子目高，綜合度高的子目比拆開(kāi)的子目報(bào)價(jià)低。同時(shí)，由于子目綜合度高，子目少，結(jié)算的工作量也會(huì)相應(yīng)減少一些。由于定額經(jīng)歷過(guò) 50多年的發(fā)展、完善，整個(gè)體系較為完善（當(dāng)然，不同地區(qū)的定額編制水平也是多少有些標(biāo)準(zhǔn)文檔實(shí)用文案區(qū)別），哪些費(fèi)用（尤其是行政事業(yè)性收費(fèi)）定額里已經(jīng)包含，哪些沒(méi)有包含，一般都有比較明確的說(shuō)明。也就是說(shuō)，外地開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)入一個(gè)新的城市，由于對(duì)定額的理解不如本地企業(yè)，所以用定額計(jì)價(jià)形式相對(duì)會(huì)被動(dòng)一些。而清單大面積推廣使用時(shí)間短（不足10年），國(guó)家清單也還處于不斷完善階段。由于清單工程內(nèi)容描述不夠清晰，往往需要招投標(biāo)雙方對(duì)工程施工技術(shù)、工程驗(yàn)收規(guī)范、地方法規(guī)進(jìn)行充分了解和消化，才能更好的發(fā)揮清單費(fèi)用包干的特點(diǎn)。。費(fèi)率包干的項(xiàng)目建議采用定額計(jì)價(jià)形式。費(fèi)率包干是建立在工程直接費(fèi)套用定額， 工程間接費(fèi)、利潤(rùn)、稅金在工程直接費(fèi)的基礎(chǔ)上， 按優(yōu)惠費(fèi)率計(jì)算。因此，套用定額是所有費(fèi)用的計(jì)算基礎(chǔ)。即使采用清單形式，也不過(guò)是多一個(gè)清單按定額組價(jià)，清單按定額取費(fèi)的過(guò)程?？們r(jià)包干、單價(jià)包干項(xiàng)目建議采用清單形式。采用清單形式，一方面投標(biāo)單位可以充分競(jìng)爭(zhēng)，另一方面，清單形式子目綜合程度高，發(fā)標(biāo)單位對(duì)工作內(nèi)容、工作范圍的描述也有較大的靈活性。另外：由于清單計(jì)價(jià)規(guī)范約定內(nèi)容少，發(fā)包單位有大的操作空間。同時(shí)，如果發(fā)包單位的描述不準(zhǔn)確的話，也會(huì)給施工單位留下較大的索賠空間。因此，采用清單計(jì)價(jià)形式，對(duì)工程范圍、工作內(nèi)容的描述一定要盡量完整。3.6. 需要說(shuō)明的是：在99版建設(shè)部施工合同范本中，明示：“固定價(jià)格合同。雙方在專(zhuān)用條款內(nèi)約定合同價(jià)款包含的風(fēng)險(xiǎn)范圍和風(fēng)險(xiǎn)費(fèi)用的計(jì)算方法，在約定的風(fēng)險(xiǎn)范圍內(nèi)合同價(jià)款不再調(diào)整。風(fēng)險(xiǎn)范圍以外的合同價(jià)款調(diào)整方法，應(yīng)當(dāng)在專(zhuān)用條款內(nèi)約定?！币簿褪钦f(shuō)：即使是固定價(jià)格合同（或總價(jià)包干合同）也是可調(diào)整總價(jià)合同，只是在合同約定包干范圍內(nèi)的總價(jià)固定，包干范圍外的風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生時(shí)，還是要調(diào)整的。這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)，可能是材料價(jià)格波動(dòng)，也可能是圖紙變化，還可能是自然氣候。風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生時(shí)，是否會(huì)導(dǎo)致總價(jià)變化，要根據(jù)合同約定執(zhí)行。因此，認(rèn)為總價(jià)包干或者固定價(jià)格合同，就是不論合同如何約定，只要是總價(jià)包干，就應(yīng)該是無(wú)論發(fā)生什么變化，價(jià)格都不調(diào)整的合同，是錯(cuò)誤的。由于項(xiàng)目本身具有的投入金額大、建設(shè)周期長(zhǎng)、建設(shè)過(guò)程復(fù)雜、造價(jià)變化因素眾多等特點(diǎn)，完全的徹底的總價(jià)包干項(xiàng)目很難遇到。價(jià)格調(diào)整必須有完善的變更批準(zhǔn)手續(xù)。（變更流程請(qǐng)看7.3節(jié)）地產(chǎn)公司應(yīng)對(duì)變更的審批權(quán)限做出明確的限定，杜絕隨意變更、有預(yù)謀的惡意變更。3.7. 根據(jù)不同的建設(shè)階段，建議采用的合約模式組合為了有效的控制造價(jià)，在可能的條件下，建議有盡量使用總價(jià)包干合同。但由于總價(jià)包干合同在合同簽訂前標(biāo)準(zhǔn)文檔實(shí)用文案需要明確項(xiàng)目的工作范圍、工作內(nèi)容、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)規(guī)范、材料規(guī)格型號(hào)技術(shù)指標(biāo)、開(kāi)竣工時(shí)間、進(jìn)度安排、施工企業(yè)責(zé)任和義務(wù)、總包單位與分包單位的責(zé)任邊界、風(fēng)險(xiǎn)分?jǐn)偟?。上述工作?xì)致而繁雜。因此在實(shí)際工作中，我們通常結(jié)合其他合約方式，綜合使用。同時(shí)，在工期緊張的條件下，單價(jià)包干合同也是經(jīng)常采用的一種方式。 項(xiàng)目開(kāi)始前的：場(chǎng)地平整、圍墻砌筑、臨時(shí)水電等設(shè)施合同簽訂時(shí)：工程做法明確，工程量可按圖紙計(jì)量（或雖無(wú)法準(zhǔn)確計(jì)量，但總量是確定的，比如現(xiàn)有場(chǎng)地內(nèi)垃圾清運(yùn)）的宜用總價(jià)包干。比如圍墻、變電設(shè)備安裝。工程做法明確，工程量無(wú)法準(zhǔn)確計(jì)量的采用單價(jià)包干。比如：場(chǎng)地清淤，土方采購(gòu)。 售樓處售樓處由于工程量相對(duì)較小，工期緊，為了體現(xiàn)展示效果，設(shè)計(jì)相對(duì)復(fù)雜，招標(biāo)時(shí)圖紙完整度差，因此，建議使用單價(jià)包干合同或費(fèi)率包干合同。 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目正式建設(shè)：建議盡量采用總價(jià)包干合同，并對(duì)合同范圍內(nèi)不確定項(xiàng)目采用暫定單價(jià)、暫列金額等形式 變更較多的園林景觀工程：建議采用單價(jià)包干合同，工程量按竣工圖結(jié)算。4. 4.1. 合約構(gòu)架原則由于開(kāi)發(fā)企業(yè)直接指定的分包單位越多，合約關(guān)系越復(fù)雜，合同管理的內(nèi)容越多，合同邊界也越多，相關(guān)利益方的糾紛也會(huì)隨之增長(zhǎng)，所以，應(yīng)簡(jiǎn)化合約關(guān)系，盡量減少指定分包單位數(shù)量， 對(duì)于能在總包合同中約定的，完全可以由總包單位承擔(dān)的工作內(nèi)容，應(yīng)全部由總包單位承擔(dān)。同時(shí)，由于專(zhuān)業(yè)化施工和行業(yè)分工，一個(gè)項(xiàng)目必然會(huì)有一個(gè)總包、若干個(gè)分包出現(xiàn)。為了使總包合同合理有序執(zhí)行，明確總包、分包責(zé)任范圍，必須在總包的招標(biāo)文件中， 應(yīng)對(duì)開(kāi)發(fā)商指定的分包工程做出規(guī)劃。 對(duì)于少量不能確定是否由總包完成的工作，可標(biāo)明該工作內(nèi)容為可選擇項(xiàng)目（即開(kāi)發(fā)商可以選擇施工單位可以是總包，也可以是專(zhuān)業(yè)分包） 。4.2. 合同文件組成及與招標(biāo)文件的關(guān)系簡(jiǎn)單的說(shuō)，通過(guò)招投標(biāo)選取的施工單位，合同條款采用 FIDIC模式的合同文件的組成為： 招標(biāo)文件 + 投標(biāo)單位的回標(biāo)文件 + 招標(biāo)過(guò)程中的往來(lái)函件。也就是說(shuō)，合同文件并非是招標(biāo)確定中標(biāo)單位后才編制的一個(gè)新文件，合同是在招標(biāo)文件中就已經(jīng)約定了合同條款、工程范圍、質(zhì)量要求等，結(jié)合回標(biāo)文件的報(bào)價(jià)及施工組織等、還包括了在投標(biāo)及定標(biāo)過(guò)程中的澄清文件、會(huì)議紀(jì)要、施工單位答辯等。合同文件是整個(gè)招標(biāo)、定標(biāo)過(guò)程所有有效文件的集合。標(biāo)準(zhǔn)文檔實(shí)用文案由于投標(biāo)單位（施工單位）需要根據(jù)招標(biāo)文件內(nèi)約定的商務(wù)條款進(jìn)行綜合單價(jià)的組價(jià)、報(bào)價(jià)。對(duì)報(bào)價(jià)有影響的主要合同條款包括：承包范圍，分包和總包的工作職責(zé)界限、質(zhì)量要求、甲方付款比例、付款時(shí)間、工程量確認(rèn)方式、工期、合同價(jià)格調(diào)整前提條件、結(jié)算方式、保留金比例、質(zhì)量保證要求、施工單位承擔(dān)的工程風(fēng)險(xiǎn)范圍、爭(zhēng)議解決方式、保險(xiǎn)繳納責(zé)任等。而上述內(nèi)容在合同通用條件及專(zhuān)用條件中都應(yīng)該有詳細(xì)描述。4.2.1.招標(biāo)文件的組成為（樣例）：一、投標(biāo)須知及附錄附錄‘一’–授權(quán)委托書(shū)(樣本)附錄‘二’–履約保函(樣本)附錄‘三’–投標(biāo)保函(樣本)附錄‘四’–中標(biāo)通知書(shū)(樣本)附錄‘五’–接收證書(shū)(樣本)附錄‘六’–對(duì)投標(biāo)人的資格要求二、投標(biāo)函及投標(biāo)函附錄三、合同協(xié)議書(shū)四、合同通用條件五、合同專(zhuān)用條件六、售后服務(wù)及工程質(zhì)量保修書(shū)七、工程規(guī)范及附錄附錄‘一’–工程范圍及合同劃分附錄‘二’–開(kāi)辦項(xiàng)目責(zé)任分工附錄‘三’–現(xiàn)場(chǎng)狀況及工程進(jìn)度要求附錄‘四’–物料訂供貨計(jì)劃表(樣本)附錄‘五’–物料進(jìn)場(chǎng)驗(yàn)收單(樣本)附錄‘六’–甲供材料及甲指乙供材料清單附錄‘七’–工程變更洽商單(樣本)附錄‘八’–甲供及指定供應(yīng)(分包)材料的結(jié)算辦法八、招標(biāo)圖紙目錄九、招標(biāo)圖紙(分開(kāi)裝訂)十、招標(biāo)圖紙疑問(wèn)卷及回復(fù)：工程量清單編制中，對(duì)圖紙的內(nèi)容的澄清標(biāo)準(zhǔn)文檔實(shí)用文案十一、 計(jì)量計(jì)價(jià)原則十二、 工程量清單、附錄及投標(biāo)總計(jì) 合同文件的組成：一、 合同協(xié)議書(shū)二、 中標(biāo)通知書(shū)三、 投標(biāo)函及投標(biāo)函附錄四、 投標(biāo)疑問(wèn)卷及回復(fù)：施工單位在投標(biāo)過(guò)程中，對(duì)招標(biāo)文件、圖紙、工程量清單提出的疑問(wèn)及得到的書(shū)面回復(fù)五、往來(lái)函件：包括開(kāi)標(biāo)后的投標(biāo)內(nèi)容的澄清及承諾、與該合同相關(guān)的會(huì)議紀(jì)要、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人答疑會(huì)紀(jì)要、等六、合同通用條件七、合同專(zhuān)用條件八、售后服務(wù)及工程質(zhì)量保修書(shū)九、工程規(guī)范及附錄附錄‘一’–工程范圍及合同劃分附錄‘二’–開(kāi)辦項(xiàng)目責(zé)任分工附錄‘三’–現(xiàn)場(chǎng)狀況及工程進(jìn)度要求附錄‘四’–物料訂供貨計(jì)劃表(樣本)附錄‘五’–物料進(jìn)場(chǎng)驗(yàn)收單(樣本)附錄‘六’–甲供材料及甲指乙供材料清單附錄‘七’–工程變更洽商單(樣本)附錄‘八’–甲供及指定供應(yīng)(分包)材料的結(jié)算辦法十、招標(biāo)圖紙目錄十一、招標(biāo)圖紙疑問(wèn)卷及回復(fù)十二、招標(biāo)圖紙（分開(kāi)裝訂）十三、計(jì)量計(jì)價(jià)原則十四、工程量清單、附錄及投標(biāo)總計(jì)十五、投標(biāo)須知及附錄附錄‘一’–授權(quán)委托書(shū)標(biāo)準(zhǔn)文檔實(shí)用文案附錄‘二’ –履約保函附錄‘三’ –投標(biāo)保函附錄‘四’ –對(duì)投標(biāo)人的資格證書(shū)附錄‘五’ –接收證書(shū)(樣本)4.3.合約邊界劃分通過(guò)劃分合約邊界，明確工作范圍，責(zé)任范圍，報(bào)價(jià)范圍，確保項(xiàng)目管理按計(jì)劃、有目標(biāo)、有序施行。既應(yīng)避免責(zé)任空缺，還應(yīng)避免責(zé)任重疊，責(zé)任重疊導(dǎo)致費(fèi)用升高（責(zé)任單位都會(huì)對(duì)自己的負(fù)責(zé)內(nèi)容收取費(fèi)用），出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)又相互推諉責(zé)任。比如進(jìn)度款核定，監(jiān)理只負(fù)責(zé)形象進(jìn)度及質(zhì)量確認(rèn)，但不負(fù)責(zé)具體工程數(shù)量確認(rèn)，及付款金額之確認(rèn)。造價(jià)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)進(jìn)度款的審核，提供付款意見(jiàn)。比如：總包單位對(duì)分包單位有照管責(zé)任，總包單位收取總包單位管理費(fèi)（有些FIDIC合同文件也稱(chēng)照管費(fèi)）。分包單位要服從總包單位的現(xiàn)場(chǎng)工作協(xié)調(diào)及管理，遵守總包單位的現(xiàn)場(chǎng)管理制度?？偘鼏挝粚?duì)分包單位的照管責(zé)任應(yīng)理解為：總包單位應(yīng)承擔(dān)對(duì)分包單位的服務(wù)、管理、協(xié)調(diào)、溝通責(zé)任，并對(duì)分包單位工程的施工進(jìn)度、施工質(zhì)量、工程款支付使用承擔(dān)管理責(zé)任。比如：總包單位對(duì)現(xiàn)場(chǎng)的照管責(zé)任還包括：現(xiàn)場(chǎng)臨時(shí)道路的接受和建造維修、為分包單位提供塔吊及共享腳手架等?？偘鼏挝坏哪_手架分包單位可以免費(fèi)使用，分包單位的專(zhuān)業(yè)腳手架分包單位自己負(fù)責(zé)。比如：有些需要明確總包單位和分包單位界面：比如總包單位承擔(dān)混凝土構(gòu)件內(nèi)的打孔預(yù)埋及恢復(fù)工作，但需分包單位事先提供預(yù)埋件孔位圖紙及預(yù)埋件。分包單位負(fù)責(zé)砌體內(nèi)的打孔預(yù)埋及恢復(fù)工作。比如總包單位負(fù)責(zé)提供分包單位臨時(shí)水電的接駁點(diǎn)至每層樓，分包單位負(fù)責(zé)從接駁點(diǎn)接至工作面，同時(shí)總包單位可掛表計(jì)量收取水電費(fèi)。對(duì)于各個(gè)分包單位與總包單位之間的收口、邊界部位明確各自責(zé)任范圍（鋁合金門(mén)窗洞口嵌縫粉刷、戶(hù)門(mén)門(mén)框塞縫、門(mén)套側(cè)面粉刷、電氣開(kāi)關(guān)面板的填縫，上述工作量是總包單位還是分包單位承擔(dān)、室外踏步基層面層工作量是總包單位還是園林承擔(dān)等等）比如：分包單位供應(yīng)合同中，對(duì)卸車(chē)費(fèi)的承擔(dān)，卸車(chē)地點(diǎn)的約定、現(xiàn)場(chǎng)二次搬運(yùn)費(fèi)的承擔(dān)、現(xiàn)場(chǎng)物料貯存費(fèi)用的承擔(dān)應(yīng)有明確說(shuō)明。比如：總包、分包與市政項(xiàng)目的駁接位置，市政施工到市政井前，還是市政計(jì)量表前，是否含表。4.4. 合同格式本文的選用備案合同：必須采用招標(biāo)管理部門(mén)提供的格式合同，也就是地方招標(biāo)管理部門(mén)根據(jù)建設(shè)部的合同范本，結(jié)合本地實(shí)際情況，編制的適用于當(dāng)?shù)氐母袷胶贤?biāo)準(zhǔn)文檔實(shí)用文案壟斷行業(yè)承包合同：壟斷行業(yè)規(guī)定必須采用的企業(yè)合同格式文本。其他合同：不建議選用建設(shè)部提供的格式文本。原因：合同稍顯簡(jiǎn)略。合同條款操作性不夠強(qiáng)，產(chǎn)生糾紛時(shí)，會(huì)發(fā)生找不到協(xié)商解決、及處理依據(jù)。建議選用造價(jià)咨詢(xún)公司推薦的、或集團(tuán)內(nèi)已經(jīng)使用多次，實(shí)踐證明可行的文本。合同文本條款較多，應(yīng)事先組織公司內(nèi)部員工學(xué)習(xí)，對(duì)重要的總包合同，在招標(biāo)過(guò)程中，同時(shí)，尤其總包合同，是還應(yīng)組織向投標(biāo)單位交底。應(yīng)選擇合同條款詳細(xì)、責(zé)任劃分明確、執(zhí)行條款明晰——合同寧繁勿簡(jiǎn)、編制合同麻煩一點(diǎn)，盡量減少執(zhí)行合同中出現(xiàn)糾紛，卻找不到適用條款。合同按不同的工程內(nèi)容、不同的責(zé)任范圍，涉及權(quán)益單位數(shù)量不同，合同模板至少應(yīng)分為：1）工程總包施工合同:施工合同，由開(kāi)發(fā)商和總包簽署的雙方合同；2）指定供應(yīng)分包合同：供應(yīng)合同，建議由總包和供應(yīng)商簽訂合同，開(kāi)發(fā)商做鑒證的三方合同；3）設(shè)計(jì)、供應(yīng)及安裝分包合同：含設(shè)計(jì)、供應(yīng)內(nèi)容的施工合同，建議為由總包和供應(yīng)商簽訂合同，開(kāi)發(fā)商做鑒證的三方合同；4）指定分包合同（或?qū)I(yè)分包）：施工合同，建議為由總包和供應(yīng)商簽訂合同，開(kāi)發(fā)商做鑒證的三方合同；5）獨(dú)立承包合同:開(kāi)發(fā)商與分包直接簽署的施工合同。適用于總包單位管理相對(duì)較弱的室外市政給排水工程、燃?xì)?、電信、電力、園林工程。同時(shí)，由于電梯的特殊性，部分電梯安裝企業(yè)為了避免工程后期總包單位垂直腳手架拆除后將電梯當(dāng)作垂直運(yùn)輸工具，會(huì)要求電梯安裝合同為獨(dú)立合同。4.5. 總包合同專(zhuān)用條款中應(yīng)明確的包干范圍： 接受并維護(hù)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況的費(fèi)用： 包括接收現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)地地貌、 接收由現(xiàn)有其它承包商施工之工地及其它的臨時(shí)設(shè)施，如施工用水電的接駁點(diǎn)、臨時(shí)排水系統(tǒng)、臨時(shí)道路、圍板等；接收由其他承包商已經(jīng)施工完成之基坑、護(hù)坡及地基處理現(xiàn)狀、與市政系統(tǒng)接駁之有關(guān)工程，并對(duì)其與本工程間的界面的符合性呈交問(wèn)題報(bào)告；對(duì)鄰近建筑物之保護(hù)及監(jiān)察，對(duì)本工程、相鄰建筑物、道路等的沉降觀測(cè)施工電、水和燃?xì)獾仁褂镁S護(hù)、解決現(xiàn)場(chǎng)擾民及民擾調(diào)停、本工程施工相關(guān)之事項(xiàng)，如環(huán)境清理、市容維護(hù)、交通、卸土等工作；負(fù)責(zé)保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)內(nèi)樁點(diǎn)、 高程及沉降觀測(cè)點(diǎn)； 負(fù)責(zé)于施工現(xiàn)場(chǎng)內(nèi)樹(shù)木及地下已有管線 (如有)之保護(hù)及承擔(dān)其費(fèi)用臨時(shí)道路、出入口及市政基建設(shè)施； 完成圖紙確定內(nèi)容的費(fèi)用： 承包商須承擔(dān)完成圖紙內(nèi)容所需任何與中華人民共和國(guó)境內(nèi)之業(yè)務(wù)及建設(shè)項(xiàng)目直接或間接有關(guān)的一切稅項(xiàng)、費(fèi)用或收費(fèi)。包括但不限企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)及教育費(fèi)附加、增值稅；外地企業(yè)進(jìn)入工程所在地之施工管理費(fèi)； 進(jìn)口設(shè)備/材料之相關(guān)一切費(fèi)用；政府機(jī)構(gòu)所收取的各種政府收費(fèi)及基金如渣土消納、馬路代掃、污水排放費(fèi)用、招標(biāo)辦公室要求中標(biāo)之投標(biāo)人所需交納的費(fèi)用、環(huán)境監(jiān)測(cè)費(fèi)、土壤檢驗(yàn)費(fèi)及氣象觀測(cè)費(fèi)等收費(fèi)；在中華人民共和國(guó)執(zhí)行工作獲得標(biāo)準(zhǔn)文檔實(shí)用文案所需之資質(zhì)、許可證的費(fèi)用；其它一切國(guó)家及地方市政府現(xiàn)行法例所規(guī)定之稅收及費(fèi)用?？⒐D紙編制費(fèi)及報(bào)審費(fèi)；承包商人員的保險(xiǎn)費(fèi)承包商須負(fù)責(zé)相關(guān)設(shè)計(jì)及圖紙，包含加工詳圖、大樣圖、安裝圖等，圖上應(yīng)詳細(xì)顯示有關(guān)尺寸、位置、安裝方法、飾料等的全部資料。 按技術(shù)規(guī)范及技術(shù)要求施工的費(fèi)用：全部材料 /設(shè)備和施工工藝須符合規(guī)范、良好的慣例及當(dāng)局質(zhì)監(jiān)部門(mén)界定的合格標(biāo)準(zhǔn)。除非工程師有特別的指示，承包商應(yīng)按照其中要求最嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。本工程質(zhì)量監(jiān)督按國(guó)家及工程所在地的有關(guān)建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督的條例和規(guī)定執(zhí)行。 本工程質(zhì)量須達(dá)到合同規(guī)范要求的水平且不低于國(guó)家現(xiàn)行的工程質(zhì)量規(guī)定及各專(zhuān)業(yè)工程檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)的合格等級(jí)。 用于本工程的所有物料必須符合工程規(guī)范之技術(shù)規(guī)范所要求的標(biāo)準(zhǔn)。技術(shù)規(guī)范包括列于本合同內(nèi)的“技術(shù)規(guī)范” 、法律的要求、國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)等。當(dāng)任何材料或設(shè)備選擇已獲得工程師批準(zhǔn)時(shí)，承包商應(yīng)從同一位制造商處取得全部所需的數(shù)量。當(dāng)工程需要大量材料時(shí)，承包商應(yīng)確保制造商能夠一次便完成材料供應(yīng)，當(dāng)材料是利用連續(xù)性生產(chǎn)線生產(chǎn)時(shí)，則應(yīng)確保在制造過(guò)程中材料的裝飾及顏色等質(zhì)素維持不變。 永久性工程所用的一切物料必須是全新的及質(zhì)素優(yōu)良的。對(duì)于物料是否達(dá)到指定的質(zhì)量和是否適用于工程，開(kāi)發(fā)企業(yè)代表是最終之鑒定人。承包商所提供的物料及設(shè)備均應(yīng)適合于當(dāng)?shù)氐奶鞖馐褂眉氨ＷC能按技術(shù)規(guī)范要求于酷熱及嚴(yán)寒天氣下正常運(yùn)作。4.6. 甲方指定分包單位、甲供材料以及甲指乙供材料的適用前提上述甲方指定分包單位應(yīng)限于：涉及觀感的項(xiàng)目：如外墻磚采購(gòu)、石材采購(gòu)。該類(lèi)產(chǎn)品顏色、色差、材料品質(zhì)、難以用規(guī)范統(tǒng)一及行業(yè)技術(shù)約定的、而上述指標(biāo)對(duì)對(duì)工程質(zhì)量及裝飾效果又特別重要、且不同的顏色、色差、品質(zhì)導(dǎo)致的材料價(jià)格差特別巨大，必須由甲方控制質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。必須專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)的項(xiàng)目： 如鋁合金門(mén)窗幕墻、 公共區(qū)域精裝修、 外墻保溫、夜景泛光照明、智能化系統(tǒng)、電梯。行業(yè)管理要求：消防報(bào)警系統(tǒng)、市政給水工程、人防設(shè)備、電視、電話、電信、燃?xì)獾裙こ?。總包單位招?biāo)時(shí)尚未有具體質(zhì)量要求的項(xiàng)目：如陽(yáng)臺(tái)欄桿、室外欄桿。物價(jià)波動(dòng)較大時(shí)，為了減少漲價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，開(kāi)發(fā)企業(yè)采購(gòu)的材料：比如鋼材、電纜。集團(tuán)已簽訂供應(yīng)戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系的項(xiàng)目：每個(gè)公司會(huì)有不同。常見(jiàn)戰(zhàn)略合作伙伴涉及：電梯、配電箱、開(kāi)關(guān)面板、管材、線纜、外墻磚、入戶(hù)門(mén)、門(mén)鎖、空調(diào)設(shè)備等。4.7. 材料單價(jià)調(diào)整（暫定供應(yīng)單價(jià)）方式：對(duì)甲供材料或甲指乙供材料。乙供材料時(shí)，開(kāi)發(fā)企業(yè)在任何時(shí)候不參與確定材料供應(yīng)單價(jià)，承包商須按工程規(guī)范、設(shè)計(jì)圖紙等要求采購(gòu)供應(yīng)令開(kāi)發(fā)企業(yè)/工程師滿意的合格產(chǎn)品。 惟上述之開(kāi)發(fā)企業(yè)的不參與指定品牌 /廠家及確定供應(yīng)單價(jià)并非指開(kāi)發(fā)企業(yè)/工程師按規(guī)范 /設(shè)計(jì)要求進(jìn)行物料的審批，且開(kāi)發(fā)企業(yè) /工程師的該等審批、同意在任何情況下都不標(biāo)準(zhǔn)文檔實(shí)用文案會(huì)減免承包商的于合同中規(guī)定的義務(wù)及責(zé)任。乙供材料項(xiàng)目的單價(jià)為固定單價(jià)。如非必須，應(yīng)盡量采用乙供材料。甲供材料時(shí)，開(kāi)發(fā)企業(yè)直接與物料供貨商簽訂采購(gòu)供應(yīng)合同， 并由供貨商供貨到現(xiàn)場(chǎng)地面承包商指定并由開(kāi)發(fā)企業(yè)/工程師許可的位置 (必要時(shí)由現(xiàn)場(chǎng)可用的設(shè)備參與卸貨 )。在招標(biāo)時(shí)，甲供材料的供應(yīng)價(jià)格以“暫定供應(yīng)單價(jià)”暫時(shí)計(jì)入項(xiàng)目單價(jià)及合同價(jià)格，項(xiàng)目單價(jià)的組成按計(jì)價(jià)規(guī)則執(zhí)行，待期中付款或結(jié)算時(shí)相關(guān)費(fèi)用由合同價(jià)格內(nèi)扣除。合同中應(yīng)約定實(shí)際供應(yīng)價(jià)格與“暫定供應(yīng)單價(jià)”不一致時(shí)，價(jià)格調(diào)整計(jì)算公式。由于價(jià)格不一致，會(huì)導(dǎo)致?lián)p耗費(fèi)用、管理費(fèi)用、利潤(rùn)等的調(diào)整，所以，不能直接用供應(yīng)價(jià)格與暫定供應(yīng)單價(jià)直接做替換。這點(diǎn)應(yīng)特別注意。同時(shí)，施工損耗是增加供應(yīng)量，還是調(diào)整材料單價(jià)，一定要在合同中明確。甲指乙供是指，對(duì)于簽約時(shí)未確定的物料，在施工過(guò)程中開(kāi)發(fā)企業(yè)確定產(chǎn)品 /供應(yīng)商并指定價(jià)格，或開(kāi)發(fā)企業(yè)批準(zhǔn)承包商提供的產(chǎn)品/供應(yīng)商及價(jià)格，并由承包商與供應(yīng)商簽約訂購(gòu)。注意事項(xiàng)與甲供材料相同。甲指乙供材料，在實(shí)際使用中，如開(kāi)發(fā)企業(yè)指定的是唯一品牌且又指定了產(chǎn)品價(jià)格，則相關(guān)利益方協(xié)調(diào)難度大，責(zé)、權(quán)、利關(guān)系復(fù)雜，應(yīng)盡量少采用。一般應(yīng)以在招標(biāo)文件中，開(kāi)發(fā)企業(yè)指定若干同檔次品牌，施工單位自由選擇品牌并報(bào)價(jià)為好。4.8. 施工項(xiàng)目的調(diào)整方式：暫定金額（或稱(chēng)暫列金額）：所涵蓋的工作是一些在投標(biāo)時(shí)未能完全預(yù)見(jiàn)、規(guī)定或詳細(xì)說(shuō)明的工作，但不包括指定分包單位工程。此部分的工作包括于工程范圍內(nèi)，此部分的工作所需時(shí)間亦包括于合同工期內(nèi)，惟有關(guān)的款項(xiàng)僅為暫定。 在合同執(zhí)行中須按開(kāi)發(fā)企業(yè)的指示而部分或全部使用， 或倘若不需要時(shí)從合同價(jià)格內(nèi)扣除。如變更預(yù)留。選擇項(xiàng)目：工程量清單內(nèi)如有部分項(xiàng)目在旁備注為選擇項(xiàng)目， 開(kāi)發(fā)企業(yè)代表有權(quán)在工程開(kāi)工后發(fā)出變更指令，確定任何一項(xiàng)或多項(xiàng)選擇項(xiàng)目是否由承包商或其它單位承造。 若開(kāi)發(fā)企業(yè)代表發(fā)出上述指示， 確定有關(guān)選擇項(xiàng)目不交由承包商承造時(shí)，則有關(guān)項(xiàng)目的報(bào)價(jià)將全數(shù)扣除，承包商不能為此做出任何索賠 .采購(gòu)合同應(yīng)采用單價(jià)合同： 采購(gòu)數(shù)量可根據(jù)施工情況， 及時(shí)調(diào)整并采購(gòu)合同中約定： 施工單位提供供料計(jì)劃，造價(jià)咨詢(xún)公司核對(duì)使用數(shù)量，如果供應(yīng)數(shù)量偏少，導(dǎo)致工期延誤，施工單位承擔(dān)延期責(zé)任。如果供應(yīng)數(shù)量過(guò)多，應(yīng)在當(dāng)期付款中扣除，工程完工后的結(jié)余材料，施工單位自行消化。也就是說(shuō)：采購(gòu)合同里對(duì)采購(gòu)數(shù)量，開(kāi)發(fā)企業(yè)之做輔助性控制，按材料使用單位提供的供料計(jì)劃供應(yīng)。但如果供應(yīng)量高出施工合同的合同用量，則在施工合同當(dāng)期付款中扣除超供應(yīng)部分的價(jià)值。預(yù)估單價(jià)：對(duì)于預(yù)估工程，如：拆除工作、拆改、植筋工作。圖紙未確認(rèn)工藝：如防水尚未確定采用三元乙丙橡膠、聚酯胎、防水涂膜時(shí)，可將可能使用的工藝均要求施工單位報(bào)價(jià)。預(yù)估單價(jià)均應(yīng)在為評(píng)標(biāo)內(nèi)容。標(biāo)準(zhǔn)文檔實(shí)用文案4.9. 合同技術(shù)規(guī)范：包括工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及開(kāi)辦項(xiàng)目要求工程的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)（可以是國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的文件號(hào)，也可以是適用條款的描述） ，主要材料的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及品牌。明確的工程規(guī)范即是合理報(bào)價(jià)的基礎(chǔ)， 也是工程質(zhì)量的保證， 任何人不得隨意修改合同之技術(shù)規(guī)范及合同范圍。技術(shù)規(guī)范由設(shè)計(jì)部提供、施工技術(shù)措施及驗(yàn)收規(guī)范由工程部門(mén)提供 ,并經(jīng)過(guò)相關(guān)部門(mén)會(huì)簽同意。招標(biāo)文件中技術(shù)規(guī)范總所指定品牌應(yīng)是同檔次品牌， 所有品牌應(yīng)該是市場(chǎng)常用品牌。 同一產(chǎn)品選用廠家應(yīng)不少于三家。所有品牌檔次應(yīng)與產(chǎn)品定位一致。應(yīng)嚴(yán)格杜絕技術(shù)規(guī)范中出現(xiàn)市場(chǎng)不常用之品牌（除非是為了追求裝修效果的獨(dú)特性的及與業(yè)主接觸有特殊要求的設(shè)備產(chǎn)品：例如外墻裝飾面材、電器單雙聯(lián)開(kāi)關(guān)面板，門(mén)禁呼喚器），產(chǎn)品檔次與產(chǎn)品定位不一致的情況。4.10. 風(fēng)險(xiǎn)的承擔(dān)：保險(xiǎn)部分：建議開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)買(mǎi)工程一切險(xiǎn)（含第三者責(zé)任險(xiǎn)） 。除此以外的保險(xiǎn)由施工單位購(gòu)買(mǎi)。開(kāi)發(fā)企業(yè)可以請(qǐng)保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)公司提供多家保險(xiǎn)公司報(bào)價(jià)，并通過(guò)調(diào)整免賠額金額，降低保險(xiǎn)費(fèi)用。同時(shí)應(yīng)通過(guò)協(xié)商，盡量在不增加保費(fèi)的情況下擴(kuò)大保障范圍。不可抗力：保險(xiǎn)范圍內(nèi)的開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)。其余人員財(cái)產(chǎn)損失各自負(fù)擔(dān)。工期順延。不建議將不可抗力風(fēng)險(xiǎn)全部轉(zhuǎn)嫁總包單位，原因是：不可抗力風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生概率小，讓總包單位承擔(dān)，必將提高總包單位報(bào)價(jià)。且不可抗力風(fēng)險(xiǎn)一旦發(fā)生，損失巨大，總包單位也無(wú)力承擔(dān)。材料漲價(jià)風(fēng)險(xiǎn)：工期確定且工期較短的工程（一年內(nèi)） ，建議包干漲價(jià)，及材料價(jià)格上漲或下跌，均不調(diào)整總價(jià)。工期較長(zhǎng)的項(xiàng)目，可以約定幾個(gè)主要材料的價(jià)格調(diào)整方式，也可以將波動(dòng)較大的材料由甲方供應(yīng)，使施工單位免除因承擔(dān)物價(jià)大幅波動(dòng)，而造成虧損引發(fā)其他矛盾，導(dǎo)致項(xiàng)目停工。同時(shí)，如果材料價(jià)格下降，開(kāi)發(fā)企業(yè)也能節(jié)約一部分費(fèi)用。其他材料，品種繁多，且對(duì)造價(jià)影響較小，一旦調(diào)整，工作量巨大，且造價(jià)調(diào)整幅度不易控制，應(yīng)約定均不調(diào)整。4.11. 爭(zhēng)議解決方式由于訴訟實(shí)行兩審終審制；仲裁實(shí)行一裁終局制。原因：仲裁結(jié)果難以控制，仲裁之后若不滿意無(wú)法提請(qǐng)?jiān)V訟，且一裁終局制，結(jié)果不可更改。所以爭(zhēng)議解決方式最好為：協(xié)商、訴訟。訴訟法院為合同履行地。4.12.投標(biāo)保證金、履約保函、支付保函、預(yù)付款保函、墊資條款4.12.1.業(yè)主為了避免承包商棄標(biāo)等原因而蒙受損失設(shè)立了投標(biāo)保證金。所有公開(kāi)招標(biāo)的招標(biāo)文件均應(yīng)要求投標(biāo)單位提供投標(biāo)保證金。但招標(biāo)文件應(yīng)依法合理設(shè)定保證金數(shù)額，且數(shù)額不應(yīng)過(guò)大，能避免承包商輕標(biāo)準(zhǔn)文檔實(shí)用文案易棄標(biāo)即可。 提供履約保函是為合同雙方提供履約保證，備案合同一般要求總包單位提供履約保函，開(kāi)發(fā)企業(yè)提供支付保函。保函金額應(yīng)以備案合同金額為準(zhǔn)。 由于國(guó)內(nèi)分包單位施工企業(yè)實(shí)力相差較大，部分企業(yè)通過(guò)銀行開(kāi)具保函有困難，因此，對(duì)于開(kāi)發(fā)企業(yè)不需要支付預(yù)付款且合同金額較小的分包單位項(xiàng)目，可以不要求施工企業(yè)開(kāi)具履約保函。但是對(duì)于要求必須支付預(yù)付款的企業(yè)，應(yīng)要求對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供履約保函及預(yù)付款保函。 履約保函可以是銀行保函，也可以是擔(dān)保公司保函。 由于《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》 第六條 當(dāng)事人對(duì)墊資利息沒(méi)有約定，承包人請(qǐng)求支付利息的，不予支持。——也就是說(shuō)，在此《解釋》之前，墊資施工是禁止的。《解釋》頒布之后，墊資條款是有效條款。因此，如開(kāi)發(fā)商需要總包單位墊資、可以在總包合同中可以明示不提供預(yù)付款。總包合同應(yīng)約定工程款支付方式以及未提供預(yù)付款、或施工單位墊資時(shí)利息計(jì)算及支付方式。按《解釋》第六條 ，可以理解為，若無(wú)約定，即為雙方約定不計(jì)算墊資利息。建議為了更加穩(wěn)妥，如不需另計(jì)算墊資利息，還是最好在合同中明示。4.13. 指定分包工程款由總包支付還是由開(kāi)發(fā)商直接支付 總包支付指定分包商工程款優(yōu)缺點(diǎn)：主要優(yōu)點(diǎn)是總包對(duì)分包商控制能力增強(qiáng)。缺點(diǎn)總包如管理不善，將延遲對(duì)分包商支付進(jìn)度款，進(jìn)而影響施工進(jìn)度。 開(kāi)發(fā)商直接支付分包工程款優(yōu)缺點(diǎn)： 主要優(yōu)點(diǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)工程控制能力增強(qiáng)。 缺點(diǎn)弱化總包管理，增加總包協(xié)調(diào)難度。 建議：開(kāi)發(fā)商管理項(xiàng)目能力較強(qiáng)的情況下，直接支付指定分包商進(jìn)度款。為加強(qiáng)總包對(duì)項(xiàng)目的管理控制能力，分包商進(jìn)度款付款申請(qǐng)需總包簽字確認(rèn)后，開(kāi)發(fā)商才會(huì)支付分包商工程進(jìn)度款。 開(kāi)發(fā)商直接支付分包商進(jìn)度款之合同約定：可在合同內(nèi)增加總包單位委托開(kāi)發(fā)企業(yè)直接付款之不可撤銷(xiāo)委托。合約管理中需要注意的幾個(gè)方面5.1.與指定分包相關(guān)的法律條款及總分包條款的設(shè)定目前與指定分包相關(guān)的法律法規(guī)有：2004年2月3日中華人民共和國(guó)建設(shè)部令（第124號(hào)）《房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程施工分包管理辦法》第七條建設(shè)單位不得直接指定分包工程承包人。標(biāo)準(zhǔn)文檔實(shí)用文案2003年七部委 30號(hào)令《工程建設(shè)項(xiàng)目施工招標(biāo)投標(biāo)辦法》第 66條規(guī)定：“招標(biāo)人不得直接指定分包人。 ”《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》 第十二條規(guī)定發(fā)包人具有下列情形之一，造成工程質(zhì)量缺陷，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)過(guò)錯(cuò)責(zé)任： （一）提供的設(shè)計(jì)有缺陷； （二）提供或者指定購(gòu)買(mǎi)的建筑材料、建筑構(gòu)配件、設(shè)備不符合強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)； （三）直接指定分包人分包專(zhuān)業(yè)工程。《合同法》第二百七十二條 發(fā)包人可以與總承包人訂立建設(shè)工程合同，也可以分別與勘察人、設(shè)計(jì)人、施工人訂立勘察、設(shè)計(jì)、施工承包合同。發(fā)包人不得將應(yīng)當(dāng)由一個(gè)承包人完成的建設(shè)工程肢解成若干部分發(fā)包給幾個(gè)承包人。建設(shè)部99版《合同范本》 38.1款 承包人按專(zhuān)用條款的約定分包所承包的部分工程，并與分包單位簽訂分包合同。非經(jīng)發(fā)包人同意，承包人不得將承包工程的任何部分分包。1997年11月1日頒布的《建筑法》第二十九條 建筑工程總承包單位可以將承包工程中的部分工程發(fā)包給具有相應(yīng)資質(zhì)條件的分包單位； 但是，除總承包合同中約定的分包外， 必須經(jīng)建設(shè)單位認(rèn)可。 施工總承包的，建筑工程主體結(jié)構(gòu)的施工必須由總承包單位自行完成。建筑工程總承包單位按照總承包合同的約定對(duì)建設(shè)單位負(fù)責(zé)； 分包單位按照分包合同的約定對(duì)總承包單位負(fù)責(zé)。總承包單位和分包單位就分包工程對(duì)建設(shè)單位承擔(dān)連帶責(zé)任。建議開(kāi)發(fā)商指定分包合同仍由總包和指定分包直接簽署合約體系及內(nèi)部條款的設(shè)定， 既要表達(dá)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)項(xiàng)目的有效控制， 又要避免開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)過(guò)多的法律責(zé)任。 所以需要遵守國(guó)家法律、法規(guī)。就需要對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)責(zé)任、總包單位責(zé)任、分包單位責(zé)任進(jìn)行合理劃分。要將指定分包合同的管理納入總包合同管理內(nèi)。開(kāi)發(fā)企業(yè)只與總包單位簽訂總包合同。不論是開(kāi)發(fā)企業(yè)指定之分包單位，還是總包單位選用之分包單位，均與總包單位簽訂分包合同（還有少量合同是分包單位與供應(yīng)商簽訂），開(kāi)發(fā)企業(yè)在指定分包合同中只做為第三方（鑒證方）出現(xiàn)。如果開(kāi)發(fā)企業(yè)直接支付分包單位工程款，可在合同內(nèi)增加總包單位委托開(kāi)發(fā)企業(yè)直接付款之不可撤銷(xiāo)委托。需要特別合同中，可以約定開(kāi)發(fā)企業(yè)直接支付總包單位管理費(fèi)給總包單位，總包單位不得再向施工單位收取管理費(fèi)，而在實(shí)際操作中，總包單位除收取開(kāi)發(fā)企業(yè)的是施工管理費(fèi)外，還會(huì)私下對(duì)分包單位提出收費(fèi)要求。目前，對(duì)總包單位上述行為，并無(wú)很好的解決方案。也就是開(kāi)發(fā)企業(yè)只與總包單位發(fā)生法律關(guān)系，分包單位只與總包單位發(fā)生法律關(guān)系。由于總包單位相對(duì)于分包單位管理規(guī)范，抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)，更愿意協(xié)商處理糾紛。這樣可避免開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)常陷于法律糾紛。同時(shí)，總包單位的統(tǒng)一管理亦利于總包單位統(tǒng)一協(xié)調(diào)指揮，控制施工質(zhì)量、施工進(jìn)度，也減少了開(kāi)發(fā)公司現(xiàn)場(chǎng)的管理難度，減輕了工作。更重要的是，法律上并未明確甲方指定分包的合法地位。分包合同中應(yīng)明示：分包單位對(duì)總包合同完全理解，并自愿遵守總包合同中與工程管理、分包單位管理有關(guān)的規(guī)標(biāo)準(zhǔn)文檔實(shí)用文案定。分包單位就承包商對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)連帶責(zé)任。分包單位就合同義務(wù)及責(zé)任向總包單位承擔(dān)連帶責(zé)任?？偘贤瑧?yīng)明示：承包商必須接受開(kāi)發(fā)企業(yè)指定的分包單位（除非該分包單位沒(méi)有能力完成其工作） 。除非開(kāi)發(fā)企業(yè)同意，承包商不能修改分包合同條款， 承包商需將指定分包單位之管理納入其施工管理當(dāng)中， 對(duì)指定分包單位的工程質(zhì)量、進(jìn)度、行為及表現(xiàn)全面負(fù)責(zé)。鑒于開(kāi)發(fā)企業(yè)的主要義務(wù)合同中已約定，總、分包單位雙方就該分包合同的任何索賠、爭(zhēng)議、訴訟，只能向分包合同中的另一方提出，而不得向開(kāi)發(fā)企業(yè)提出。5.3. 正確認(rèn)識(shí)開(kāi)發(fā)企業(yè)的法律責(zé)任。即便合約中約定了非開(kāi)發(fā)企業(yè)責(zé)任，但絕不可以認(rèn)為因此開(kāi)發(fā)企業(yè)就沒(méi)有了法律風(fēng)險(xiǎn)。在實(shí)際操作中，還是應(yīng)該盡量避免法律糾紛，因?yàn)橐坏┰V訟，游走在法律邊緣的合同條款，能否得到法院的支持，都是未知數(shù)，從以往的案例來(lái)看，勝敗均有。且由于我國(guó)是法律體系的原因（詳見(jiàn)1.4.4）、區(qū)域的原因，以往判例不能做為今后判例的依據(jù)。所以，絕不可以掉以輕心，或自以為萬(wàn)無(wú)一失。同時(shí)，當(dāng)開(kāi)發(fā)企業(yè)深度參與到項(xiàng)目管理中，總包單位管理力度被削減，在合同內(nèi)約定的應(yīng)由總包單位承擔(dān)的責(zé)任，可能是總包單位無(wú)法獨(dú)立解決和控制的。比如：開(kāi)發(fā)企業(yè)直接采購(gòu)的材料，發(fā)生質(zhì)量問(wèn)題，需要退換貨時(shí)，必須由開(kāi)發(fā)企業(yè)牽頭解決。而在《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第十二條，明確指出開(kāi)發(fā)企業(yè)甲供材料，指定分包單位造成質(zhì)量缺陷，開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)過(guò)錯(cuò)責(zé)任。當(dāng)然，開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)過(guò)錯(cuò)責(zé)任，并不代表總包單位就不用承擔(dān)責(zé)任，總包單位仍應(yīng)承擔(dān)5.4.處理好備案合同與執(zhí)行合同之間的合約關(guān)系?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第二十一條：當(dāng)事人就同一建設(shè)工程另備案合同應(yīng)選用當(dāng)?shù)卣袠?biāo)管理部分提供的格式合同，在專(zhuān)用條款部分，應(yīng)將與執(zhí)行合同一致部分的內(nèi)容詳細(xì)列入，對(duì)于合同明示不允許出現(xiàn)的條款，應(yīng)盡量簡(jiǎn)化描述：如采用“發(fā)生時(shí)另簽補(bǔ)充協(xié)議?！辈⒃趥浒负贤性黾樱骸氨竞贤幢M事宜，雙方另簽補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同有同等效力，補(bǔ)充協(xié)議與本合同不一致時(shí)，以補(bǔ)充協(xié)議為準(zhǔn)?！眻?zhí)行合同應(yīng)在備案合同生效后，及時(shí)簽訂，做為備案合同的補(bǔ)充協(xié)議書(shū)。也可以先簽署補(bǔ)充協(xié)議，后進(jìn)行備案合同，但應(yīng)盡量保證補(bǔ)充協(xié)議的簽署日期晚于備案合同。（法律上通常后簽署的文件法律效力大于先簽署文件）。為了避免合同糾紛，備案合同的金額應(yīng)略小于執(zhí)行合同。根據(jù)2004年頒布的“最高人民法院關(guān)于審行訂立的建設(shè)工程施工合同與經(jīng)過(guò)備案的中標(biāo)合同實(shí)質(zhì)性?xún)?nèi)容不一致的，應(yīng)當(dāng)以備案的中標(biāo)合同作為結(jié)算工程價(jià)款的根據(jù)?！彼?，備案合同金額略小，既可以適當(dāng)降低總包單位的履約保證的金額（有一部合同內(nèi)容本來(lái)也不是總包單位承擔(dān)）、降低部分稅費(fèi)、還可以減少總包單位因執(zhí)行合同和備案合同內(nèi)容而提請(qǐng)?jiān)V訟的可能性。同時(shí)，備案合同中，可適當(dāng)提高工程量數(shù)額，適當(dāng)降低子目單價(jià)，從而減少施工企業(yè)希望通過(guò)訴訟謀取利益的可能標(biāo)準(zhǔn)文檔實(shí)用文案5.5. 合同約定之付款程序、變更程序應(yīng)與公司內(nèi)部流程一致比如合同約定程序中的付款之申請(qǐng)、現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)度確認(rèn)、造價(jià)咨詢(xún)公司造價(jià)審核、進(jìn)度款支付額度的確認(rèn)、進(jìn)度款支付時(shí)間，都應(yīng)與開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部流程對(duì)應(yīng)。避免因企業(yè)內(nèi)部管理制度與合同管理流程不一致造成操作混亂。5.6. 造價(jià)咨詢(xún)公司的選擇與培養(yǎng)國(guó)內(nèi)的造價(jià)咨詢(xún)公司能提供全過(guò)程造價(jià)服務(wù)的并不多。 多數(shù)公司僅能提供招標(biāo)文件中的清單編制、 標(biāo)的編制以及結(jié)算服務(wù)等工作。 而造價(jià)咨詢(xún)公司的本地化， 是必然趨勢(shì)。異地造價(jià)咨詢(xún)公司人員調(diào)配難度大，費(fèi)用高，對(duì)本地情況不熟悉。所以，應(yīng)該考察規(guī)模 20人左右（太小項(xiàng)目大了人不夠用，太大費(fèi)用高，而且服務(wù)速度不好保證） ，有規(guī)范的操作流程和復(fù)核程序，有造價(jià)工作經(jīng)驗(yàn)，技術(shù)負(fù)責(zé)人專(zhuān)業(yè)水平高、工作能力強(qiáng)，愿意學(xué)習(xí)，配合態(tài)度好的造價(jià)咨詢(xún)公司。同時(shí)應(yīng)要求造價(jià)咨詢(xún)公司按照開(kāi)發(fā)公司的要求，提供滿足開(kāi)發(fā)企業(yè)合同及造價(jià)管理的技術(shù)文件。5.7深化設(shè)計(jì)和設(shè)計(jì)變更的判斷：5.71. 深化設(shè)計(jì)：圖紙已經(jīng)滿足了政府有關(guān)設(shè)計(jì)深度的要求，還不能滿足現(xiàn)場(chǎng)施工要求的情況下，需要承包商負(fù)責(zé)的設(shè)計(jì)工作。 深化設(shè)計(jì)一般由提供專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)并承擔(dān)施工工作的承包商負(fù)責(zé)， 深化設(shè)計(jì)不發(fā)生工程造價(jià)的變更。 設(shè)計(jì)變更工程項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，凡涉及到施工圖紙內(nèi)容變化，并經(jīng)公司審批通過(guò)的變更，稱(chēng)為設(shè)計(jì)變更。設(shè)計(jì)變更不包括深化設(shè)計(jì)，而設(shè)計(jì)變更通常都會(huì)導(dǎo)致工程費(fèi)用變化。企業(yè)內(nèi)部流程管理的制定原則6.1. 公開(kāi)信息、信息共享 :6.2. 明確責(zé)任、責(zé)任義務(wù)對(duì)等：權(quán)限設(shè)置6.3. 規(guī)范操作程序：防止暗箱操作6.4. 相互監(jiān)督與流程簡(jiǎn)潔之間的平衡企業(yè)內(nèi)部管理流程示例7.1. 招標(biāo)采購(gòu)流程 投標(biāo)人的資質(zhì)管理：實(shí)地考察——合約部組織（亦可由項(xiàng)目部組織） 。 招標(biāo)文件的編制。其中：工程范圍：工程部提供；技術(shù)規(guī)范：設(shè)計(jì)部。施工技術(shù)措施及驗(yàn)收規(guī)范由工程部門(mén)提供。技術(shù)規(guī)范（含產(chǎn)品質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)）應(yīng)經(jīng)過(guò)公司相關(guān)部標(biāo)準(zhǔn)文檔實(shí)用文案門(mén)討論，公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。合同條款、招標(biāo)清單：合約部提供；招標(biāo)計(jì)劃指定、投標(biāo)人數(shù)的限定，投標(biāo)單位資格審核：合約部負(fù)責(zé)；投標(biāo)單位的選擇： 要求至少 2個(gè)部門(mén)推薦投標(biāo)單位， 每個(gè)部門(mén)推薦的投標(biāo)單位不得超過(guò)半數(shù)。 每個(gè)總包單位項(xiàng)目投標(biāo)單位應(yīng)不少于 5家，分包單位或采購(gòu)項(xiàng)目投標(biāo)單位不應(yīng)少于 3家。投標(biāo)單位應(yīng)包括以下三類(lèi)公司： 曾經(jīng)有良好合作關(guān)系的；有可查的良好工作業(yè)績(jī)的； 以及從來(lái)沒(méi)有合作過(guò)但有合作發(fā)展前景的。 以杜絕投標(biāo)單位來(lái)源單一，串標(biāo)現(xiàn)象發(fā)生。投標(biāo)單位的資格預(yù)審中，還應(yīng)對(duì)投標(biāo)單位的履約能力、履約情況、是否有訴訟、配合態(tài)度、溝通能力、對(duì)項(xiàng)目重視程度進(jìn)行評(píng)價(jià)。同時(shí)，公司還應(yīng)該建立自己的建造商 /供應(yīng)商信息庫(kù)，對(duì)建造商 /供應(yīng)商的履約能力、合作態(tài)度進(jìn)行評(píng)估。對(duì)于有過(guò)良好合作的建造商 /供應(yīng)商可以免除下一項(xiàng)目的資格預(yù)審。 對(duì)于長(zhǎng)期合作、履約能力強(qiáng)、合作態(tài)度好的建造商 /供應(yīng)商，可以簽訂長(zhǎng)期合作伙伴協(xié)議。合約部、工程部應(yīng)提供投標(biāo)單位考察報(bào)告。工程部、設(shè)計(jì)部、合約部、主管領(lǐng)導(dǎo)會(huì)簽投標(biāo)單位資格預(yù)審表。 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地考察：工程部負(fù)責(zé) 開(kāi)標(biāo)：總包單位公開(kāi)開(kāi)標(biāo)：合約部、工程部、設(shè)計(jì)部、主管領(lǐng)導(dǎo)、投標(biāo)單位參加。分包單位：合同金額 100萬(wàn)以上的公開(kāi)開(kāi)標(biāo)。合同金額 100萬(wàn)以下的可內(nèi)部開(kāi)標(biāo)：合約部、工程部、設(shè)計(jì)部參加。 評(píng)標(biāo)：技術(shù)評(píng)標(biāo)報(bào)告：工程部、設(shè)計(jì)部商務(wù)評(píng)標(biāo)報(bào)告：合約部評(píng)標(biāo)原則：合理最低總價(jià)、技術(shù)標(biāo)合理、議標(biāo)：議標(biāo)僅為條款的澄清，標(biāo)書(shū)錯(cuò)誤內(nèi)容修正，對(duì)于不平衡報(bào)價(jià)、單價(jià)偏高、偏低項(xiàng)目做出合理調(diào)整，但不得進(jìn)行投標(biāo)報(bào)價(jià)總價(jià)之修改。了簡(jiǎn)化招標(biāo)程序，杜絕反復(fù)壓價(jià)、不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)、不接受二次讓利報(bào)價(jià)。投標(biāo)單位需在投標(biāo)時(shí)，一次報(bào)價(jià)到位。廢標(biāo)原則：報(bào)價(jià)低于成本價(jià)、報(bào)價(jià)高于攔標(biāo)價(jià)、沒(méi)有完全響應(yīng)招標(biāo)文件，有保留條款、報(bào)價(jià)組成不合理且拒絕修改、嚴(yán)重的不平衡報(bào)價(jià)、技術(shù)標(biāo)不能滿足要求且拒絕修改完善。評(píng)標(biāo)報(bào)告應(yīng)包含商務(wù)部分和技術(shù)部分。商務(wù)部分由合約部提供：評(píng)標(biāo)說(shuō)明、價(jià)格投標(biāo)金額及各章節(jié)比較表、主要項(xiàng)目單價(jià)比較表（偏低、偏高表） 、各投標(biāo)單位應(yīng)提交文件或資料表、需投標(biāo)單位澄清之議標(biāo)疑問(wèn)卷。對(duì)不合理單價(jià)投標(biāo)單位、及計(jì)算錯(cuò)誤應(yīng)無(wú)條件修改（但不修改投標(biāo)總價(jià)） 。對(duì)于拒絕修改的，應(yīng)按廢標(biāo)處理。標(biāo)準(zhǔn)文檔實(shí)用文案技術(shù)部分由項(xiàng)目部負(fù)責(zé)：審核施工組織設(shè)計(jì)，對(duì)施工方案、施工工藝、施工進(jìn)度計(jì)劃比較。對(duì)于質(zhì)量、工期不能滿足招標(biāo)要求的，應(yīng)要求投標(biāo)單位在不修改投標(biāo)總價(jià)的基礎(chǔ)上，允許修改補(bǔ)充。如修改后仍不能滿足要求，應(yīng)按廢標(biāo)處理。定標(biāo)：合約部匯總評(píng)標(biāo)報(bào)告，提供建議中標(biāo)單位，總經(jīng)理批準(zhǔn)。中標(biāo)單位應(yīng)滿足在商務(wù)標(biāo)有優(yōu)勢(shì)，且技術(shù)標(biāo)符合要求。 中標(biāo)通知書(shū);中標(biāo)通知書(shū)，是指招標(biāo)人在確定中標(biāo)人后向中標(biāo)人發(fā)出的通知其中標(biāo)的書(shū)面憑證。 由于合同正是簽署前， 可能會(huì)需要一定的時(shí)間整理招投標(biāo)過(guò)程中的往來(lái)函件、 裝訂合同及合同方分別蓋章。 因此，中標(biāo)單位在合同簽署完成前，可根據(jù)開(kāi)發(fā)商發(fā)出的中標(biāo)通知書(shū)，進(jìn)行開(kāi)工準(zhǔn)備等工作。商務(wù)談判應(yīng)在中標(biāo)通知書(shū)發(fā)出前完成。合同之中標(biāo)通知書(shū)由總經(jīng)理簽發(fā)。 對(duì)于合同金額較小之中標(biāo)通知書(shū)可由總經(jīng)理書(shū)面委托由主管領(lǐng)導(dǎo) （如主管的公司副總）簽發(fā)。 備案合同的準(zhǔn)備、及備案：備案金額小于執(zhí)行合同。備案條款中與執(zhí)行合同不一致的條款應(yīng)盡量簡(jiǎn)略。注明：如發(fā)生時(shí)，雙發(fā)協(xié)商，另簽補(bǔ)充協(xié)議。備案合同應(yīng)明示 :未盡事宜另簽補(bǔ)充協(xié)議 合同簽訂簡(jiǎn)易招標(biāo)/免招標(biāo)流程適用范圍：燃?xì)狻⒔o水、電力等市政工程及設(shè)計(jì)，因技術(shù)壟斷而導(dǎo)致市場(chǎng)上的產(chǎn)品稀缺等，或其他不宜采取邀請(qǐng)招標(biāo)形式的招標(biāo)項(xiàng)目，經(jīng)公司總經(jīng)理批準(zhǔn)同意，可采用簡(jiǎn)易招標(biāo)或者免招標(biāo)方式。簡(jiǎn)易招標(biāo)申請(qǐng)或免標(biāo)申請(qǐng)：工程部提議、合約部、主管領(lǐng)導(dǎo)會(huì)簽、總經(jīng)理批準(zhǔn)簡(jiǎn)易招標(biāo)：流程同邀請(qǐng)招標(biāo)，投標(biāo)單位可以小于等于 3個(gè)。除非必須，不應(yīng)申請(qǐng)免招標(biāo)。7.2. 合同款支付流程合同款是否按合同約定支付，涉及到公司形象及公司口碑。因此，如公司有資金困難，則在合同里應(yīng)明示按節(jié)點(diǎn)付款，或指定付款時(shí)間（延長(zhǎng)后的）。如無(wú)正當(dāng)理由，不得拖延付款時(shí)間。 工程進(jìn)度款工程進(jìn)度款申請(qǐng)：由施工單位提報(bào)形象進(jìn)度，工程款支付申請(qǐng)，進(jìn)度款明細(xì)。每月在規(guī)定日期內(nèi)報(bào)合約部標(biāo)準(zhǔn)文檔實(shí)用文案和工程部?，F(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)進(jìn)度：合約部在收到上述文件后，組織工程部、監(jiān)理、申請(qǐng)單位、造價(jià)咨詢(xún)公司現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)進(jìn)度。支付建議：造價(jià)咨詢(xún)公司根據(jù)簽認(rèn)后的文件提供付款建議。 總包單位工程應(yīng)在 7個(gè)工作日內(nèi)提供書(shū)面 《付款估值建議書(shū)》，分包單位工程應(yīng)在 5個(gè)工作日內(nèi)提供書(shū)面《付款估值建議書(shū)》 。合約主管應(yīng)根據(jù)支付建議，填寫(xiě)《付款申報(bào)單》 ，由合約部經(jīng)理、工程部經(jīng)理、主管領(lǐng)導(dǎo)、財(cái)務(wù)經(jīng)理會(huì)簽、總