某公司上半年營銷執(zhí)行報告提案

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2006年度上半年大上海城步行街營銷策劃報告

《兔脫計劃》

2006年2月20日

以客觀市場分析為依據(jù);以開發(fā)商的需求為前提;以我們專業(yè)知識為基礎.通過整合各方面的優(yōu)勢資源，制定切實可行的推廣策略和銷售策略，完成銷售目標，最終實現(xiàn)大上海城步行街項目的全面勝利。本報告的出發(fā)點:為什么實施兔脫計劃？

對于操作大型商業(yè)項目而言，安全，快速回籠資金并實現(xiàn)合理的利潤是第一性的；為了實現(xiàn)合理的利潤、快速回籠資金、規(guī)避風險：——啟動“兔脫計劃”

集中優(yōu)勢產品奪取市場，快速回籠資金；回歸理性的價格，營造高性價比產品；針對金街銷售，執(zhí)行自營特區(qū)策略搶占市場；針對北區(qū)銷售，執(zhí)行10年返租，10年原價回購，3年租金一次性返還策略。如何實施兔脫計劃？市場分析價格制定面積分割自營策略返租策略銷售目標銷售通路本報告將就以下幾個問題展開著重討論第一篇：市場定位篇——鄭州的商業(yè)地產市場如何？關鍵詞:市場容量市場消化量銷售價格劃鋪策略第一部分:市場分析鄭州商業(yè)房地產市場的供求變化前三年鄭州商業(yè)房地產供需關系回顧2006年鄭州商業(yè)房地產供應量VS需求量2006年其他影響鄭州商業(yè)房地產供需變化因素分析本案所占市場份額分析如何跑贏市場的策略性總結前三年鄭州商業(yè)房地產供需關系回顧年份2003年增幅2004年增幅2005年增幅商業(yè)投資（億元）

3.911.7%13.26240%1728.21%供應量體（萬㎡）

28.9110.8%3521.07%78.8125%銷售面積（萬㎡）

28.0913%39.6241.05%44.4612.22%銷售金額（億元）14.55——24.03——27.85——空置面積（萬㎡）12.5184.09%55340%————空置率24.7%——21.6%——————2004年的商業(yè)投資巨增，造成2005年市場供應量的大增，而且2005年的供應量體遠大于銷售面積說明市場進入了供大于求的狀態(tài)。之前則供應量體與銷售面積相當并且雙雙增長說明市場處于良性的購銷兩旺的健康狀態(tài)，但是拐點已經在2005年產生，市場進入買方市場?？罩妹娣e絕對值大幅增加，空置率20%以上高位運行，說明鄭州整個商業(yè)發(fā)展處于飽和狀態(tài)，一旦經濟波動，商業(yè)將處于殘酷的淘汰期，從而影響商業(yè)房地產的銷售。第一部部分:市場場分析析（續(xù)續(xù)）2006年年鄭州商業(yè)房地產供應量VS需求量量樓盤名稱建業(yè)置地廣場方圓創(chuàng)世裕鴻商業(yè)廣場永達國際廣場天旺廣場寶龍城市廣場合計產品定位家居、建材市場區(qū)域商業(yè)中心區(qū)域商業(yè)中心傳統(tǒng)百貨區(qū)域商業(yè)中心、超市新區(qū)商業(yè)中心——商業(yè)量體25萬㎡4萬㎡17萬㎡5.5萬㎡3.8萬㎡25萬㎡80.3萬㎡正在銷銷售的的項目目及體體量樓盤名稱大上海城紅場紫荊城紫燕華庭百盛天隆服裝城天榮服裝城小商品城合計商業(yè)量體81500㎡10000㎡16000㎡12000㎡20000㎡72000㎡15000㎡30000㎡256500㎡2006年年將要要新開開項目目及體體量兩項合合計達達1059500M2，2006年的市市場供供應量量體至至少100萬方方以上上。比比2005年又又增長長了34.45%。。如果果再加加上鄭鄭州市市各區(qū)區(qū)社區(qū)區(qū)型商商業(yè)超超過20萬萬平方方米的的體量量，供供應量量將達達120萬萬方以以上。。在不考考慮價價格變變動等等其他他因素素的情情況下下，假假設銷銷售面面積也也比2005年年同比比增長長34.45%，則則仍有有46.18萬萬方的的差額額。因此，2006年是鄭鄭州商鋪鋪的大年年，市場場供求關關系失衡衡，供大大于求已已成定局局。2006年其他他影響鄭州商業(yè)房地產供需變化因素分分析經濟形勢勢分析：：宏觀經經濟形勢勢保持穩(wěn)穩(wěn)定，但但經濟增增長模式式在改變變，固定定資產投投資帶動動經濟增增長不再再是主要要手段。。政策風險險分析：：人民幣幣升值已已成必然然，中央央為了保保持經濟濟穩(wěn)定，，不重蹈蹈東南亞亞金融風風暴覆轍轍，必然然加強對對房地產產業(yè)的控控制，至至少2006年年不會出出現(xiàn)政策策松動跡跡象,并并有可能能會加強強。2006年鄭州商商業(yè)地產產原有的的返租銷銷售矛盾盾、招商商問題逐逐漸暴露露，一方方面會打打擊市場場投資者者的信心心，另一一方面可可能會造造成政策策緊縮，，取消此此類政策策。銀根支持持分析：：2006年是是金融業(yè)業(yè)即將對對外開放放的一年年，銀行行為了減減少不良良資產，，勢必壓壓縮對房房地產業(yè)業(yè)的銀根根支持，，這從2005年央行行建議取取消預售售制度可可見一斑斑。總體而言言市場在在上述幾幾個方面面不利于于開發(fā)商商，尤其其是政策策的風險險最大，，應及時時做好應應對手段段。第一部分分:市場場分析（（續(xù)）本案所占占市場份額分析市場推案量項目推案量推案比市場成交量項目成交量成交比2005年788000㎡45668㎡5.79%27.85億3.6億12.92%2006年1059500㎡81500㎡7.69%約32億9.54億29.81%2005年本案案總銷售售金額3.6億億元，占占市場成成交量的的13%，取得得這樣的的成績是是通過經經過近10個月月的蓄水水，約一一千五百百萬廣告告費投入入而取得得的。2006年本案案的較低低的推案案比和較較高的成成交比，，反映了了本案不不但處于于一個競競爭激烈烈的市場場中，而而且要奪奪取三分分之一的的市場資資金，遠遠超正常常的龍頭頭領先企企業(yè)所能能占據(jù)的的20%極限份額額，其難難度可想想而知。。2006年的銷銷售難度度遠大于于2005年，，其風險險遠大于于機遇。。2006年的32億市場成成交量按按平穩(wěn)市市場的樂樂觀估計計推算。。如何跑贏市場的策略性性總結開發(fā)商的的三大目目標：實實現(xiàn)利潤潤、快速速回籠資資金、規(guī)規(guī)避風險險。在如如此競爭爭激烈的的市場環(huán)環(huán)境下，，開發(fā)商商只有先先快速回回籠資金金、規(guī)避避風險，，才能實實現(xiàn)利潤潤。我們的目目標就是是找到市市場客觀觀條件下下的開發(fā)發(fā)商利益益平衡點點，保證證開發(fā)商商的利益益得以實實現(xiàn)。第一部分分:市場場分析（（續(xù)）第一部分分:市場場分析（（續(xù)）結合2006年年市場推推案量,鄭州市市商業(yè)地地產成交交量,形形成市場場容量、、流速、、流量、、成交量量之間的的關系，，市場容容量是相相對固定定的常量量，成交交量是變變量，根根據(jù)流速速、流量量變化而而在一定定時間內內的發(fā)生生變化的的變數(shù)，，要提高高成交量量，就必必須A、加快流速速B、增加流量量流速(量量)成交量如何跑贏市場的策略性性總結如何跑贏贏市場，，貫徹上上述意圖圖？我們認為為需要抓抓住合理理的時機機、執(zhí)行行靈活的的價格策策略、運運用完善善的營銷銷計劃才才能貫徹徹上述意意圖。以市場為為導向，，提供市市場所能能接受的的產品、、總價，，滿足最最大群體體客戶的的需求，，從而占占領市場場最大的的份額。。第一部分分:市場場分析（（續(xù)）如何跑贏市場的策略性性總結應對策略略考慮如如下：1、快速速去化策策略，以以合理的的價格快快速搶占占市場；；2、價格格應適應應市場平平均水平平，高于于市場平平均水平平的價格格只會增增加銷售售抗性，，對發(fā)展展商的后后期返租租壓力巨巨大。3、加強強營銷策策劃策略略的的制制定，采采取多種種手段，，針對不不同產品品實施不不同的銷銷售策略略，搶占占市場，，先發(fā)制制人。4、產品品具有多多樣性，，鋪位的的調整劃劃分要靈靈活。5、金街街與北區(qū)區(qū)在上半半年同步步進行銷銷售第一部分分:市場場分析（（續(xù)）第二部分分：產品品定位營銷中心心市場數(shù)數(shù)據(jù)反映映：就成交鋪鋪位面積積及總價價的配比比情況來來看，面面積在20㎡以以下、總總價在24萬以以下的成成交比例例最大，，居市場場主導地地位，說說明此類類商鋪最最受市場場關注，，這一來來與鄭州州市本地地人的投投資實力力有關，，另一方方面也與與低總價價、小面面積的低低風險、、投資門門檻低的的特點相相關，因因此在目目前的市市場行情情下，此此類產品品最受關關注。100萬以上客客戶多為為自營客客戶，由由于本案案限制自自營，因因此高總總價客戶戶比例過過低。面積范圍6－8㎡9－12㎡13－15㎡16－20㎡21－50㎡51㎡以上所占比例19％35％22％12％5％7％總價范圍7－9萬9.1－15萬15.1－18萬18.1－24萬24.1－100萬101萬以上所占比例19％35％22％12％5％7％第二部分分：產品品定位（（續(xù)）展示中心心鋪位面面積劃分分建議建議采用用“非字字型”的的形狀來來進行劃劃分，將將一、二二、三層層劃分小小面積商商鋪，而而四、五五、六層層由于其其產品特特性不具具有市場場競爭力力，與其其化大力力氣進行行市場推推廣而效效果不好好，暫時時劃分成成小面積積商鋪作作為公司司的自留留物業(yè)進進行處置置，以便便于根據(jù)據(jù)市場以以及1-3層的的銷售情情況再進進行處置置。具體建議議：☆將將一、二二、三層層劃分成成面積在在5－20㎡（（建筑面面積）之之間的小小鋪；第二部分分：產品品定位（（續(xù)）在金街西西部的工工程條件件允許下下的前提提下建議議如下：：金街西部部鋪位面面積劃分分建議由于金街街西部與與金街東東部在工工程上是是一個有有機的整整體，共共同構成成了金街街整個商商業(yè)步行行街，因因此金街街西部的的鋪位面面積劃分分建議與與金街東東部相延延續(xù)，讓讓有機的的整體完完美統(tǒng)一一。具體建議議：☆地下下一層分分割成面面積控制制在20－30㎡之間間的中鋪鋪；☆

一、、二層分分割成面面積在30－50㎡之之間的中中鋪和面面積在60㎡左左右的大大鋪，以以便于獨獨立自營營；☆三三層分割割成面積積在5－－20㎡㎡的小鋪鋪；☆四、、五層劃劃分成小小面積商商鋪暫時時作為公公司的自自留物業(yè)業(yè)進行處處置，以以便于根根據(jù)市場場的銷售售情況再再進行處處置；☆

注：：以上面面積均為為建筑面面積?？蛻羧嚎蛻羧嚎蛻羧嚎蛻羧嚎蛻羧嚎蛻羧嚎蛻羧轰N售價格格銷售價格格銷售價格格銷售價格格銷售價格格銷售價格格價格從上表我我們可以以形象的的看出銷銷售價格格與客戶戶群的關關系,在在保證合合理的利利潤前提提下，銷銷售價格格越低，，客戶群群越多，，反之，，當銷售售價格越越高，客客戶群越越少，二二者成反反比關系系。因此，我我們必須須制定一一個“超超高性價價比的價價格”以以保證客客戶群的的量能滿滿足本項項目銷售售目標的的實現(xiàn)。。銷售價格格與客戶戶群的關關系：低高多少第二部分分：產品品定位（（續(xù)）價格策略略市場價格格數(shù)據(jù)表表現(xiàn)：金街東部銷售率均價銷售周期1F42.96%2500010個月蓄水、10個月銷售2F31.15%2800010個月蓄水、10個月銷售3F69.74%11800一個半月銷售上述的銷銷售現(xiàn)狀狀表明1、2F的銷售價價格偏高高與市場場預期，，明顯去去化速度度緩慢。。結論價格似水水，即能能載舟，，亦能覆覆舟。以市場為為導向，，采取快快速去化化策略，，以合理理的價格格快速搶搶占市場場；商鋪的價價格受制制于商鋪鋪的產租租率。價價格應適適應市場場平均水水平，高高于市場場平均水水平的價價格只會會增加銷銷售抗性性，減緩緩資金回回籠速度度。保持合理理的價格格生態(tài)體體系，過過高的價價格對發(fā)發(fā)展商的的后期返返租壓力力巨大，，背負上上沉重的的包袱，，可以通通過調整整價格和和招商租租金補貼貼來減輕輕壓力。。另外開發(fā)發(fā)商還可可以通過過合理配配置可售售比例，，如適當當保留整整盤40-50%的銷售面面積作為為防御性性產品，，減輕自自身返租租壓力。。從目前前來看本本案的銷銷售面積積占整盤盤的比例例高達68.44%，比例偏偏高。建建議適當當調整。。價格策略略控制方方向開發(fā)商以以貼近市市場的價價格并保保證一定定利潤前前提下快快速去化化70%可售面面積，迅迅速回籠籠資金、、規(guī)避風風險。余余下的30%的的鋪量留留在開發(fā)發(fā)商手中中，靈活活處理、、實現(xiàn)利利潤。整個銷售售均價通通過動態(tài)態(tài)的分階階段控制制，合理理的銷控控，最終終實現(xiàn)整整體均價價。采取小塊塊推出，，分段公公布價格格，保持持產品的的新鮮感感，制造造熱銷氛氛圍。拉開差價價，制作作價格測測試標桿桿，不斷斷測試市市場，保保證開發(fā)發(fā)商的利利潤不流流失。具體細則則在價格格報告中中提供。。具體價格格策略建建議針對本項項目上海海商城剩剩余鋪位位、金街街東部、、金街西西部、展展示中心心采用不不同的價價格策略略，具體體如下：：上海商城城剩余鋪鋪位由于上海海商城已已基本實實現(xiàn)銷售售，其剩剩余鋪位位面積已已不多，，因此在在銷售金金街東部部時可借借勢銷售售。金街東部部金街東部部按現(xiàn)行行執(zhí)行的的價格策策略繼續(xù)續(xù)執(zhí)行，，在銷售售過程中中可依據(jù)據(jù)實際銷銷售情況況作適當當調整，，尤其是是2層價價格，根根據(jù)實際際銷售情情況來看看，銷售售速度相相對緩慢慢，因此此在實際際操作過過程中可可以通過過適當?shù)牡牟呗詠韥淼淦鋬r格抗抗性。金街西部部由于金街街西部是是本項目目的重點點，亮點點，金街街西部的的價格定定位直接接影響到到其銷售售速度，，由于金金街東部部的價格格一層、、二層倒倒置，導導致目前前金街東東部銷售售難度加加大，為為了避免免出現(xiàn)金金街東部部價格定定位的偏偏差，金金街西部部價格應應該采取取一層與與二層價價格相近近或略高高的價格格定位策策略。北區(qū)展示中中心由于北區(qū)產產品都屬于于弱勢產品品，因此我我們必須通通過策略以以及價格優(yōu)優(yōu)勢進行取取勝，突現(xiàn)現(xiàn)高性價比比，以快速速搶占市場場份額。總體均價控控制體系注:1、數(shù)據(jù)由由營銷中心心提供，有有效期截止止２００６６年２月１１８日。2、未售上上海商城的的底價按原原報價優(yōu)惠惠1000元/平米米，未售金金街東部底底價按現(xiàn)報報價優(yōu)惠92折。3、金街西西部地下一一層與時尚尚底廊街操操作方式相相同。4、金街西西部1、2F按實鋪銷售售后，需考考慮經營裝裝修。區(qū)域一區(qū)二區(qū)三區(qū)全盤總計上海商城金街東部金街西部展示中心已售未售已售未售銷售面積21127.425329.655944.2210705.842110025917.3890124.51總銷金額317624582790920061040016282367712513534200002846429721375552439均價15034148401749622116167501098315263第二篇:企企劃推廣篇篇——我們如何應應對激烈的的市場競爭爭？關鍵詞:自營特區(qū)返租策略北區(qū)推廣案案名:大上海展示示中心北區(qū)推廣理理念：旗艦店聚集集地企劃推廣篇篇——北區(qū)營銷推推廣創(chuàng)造更多的的成功投資資模式，給給投資者一一個方向性性與確定性性的想象空空間，由此此轉化為對對本項目明明天的想象象。關于北區(qū)營營銷推廣思思考10年返租租，10年原價回購購，前3年租金一次次性返還根據(jù)市場分分析，市場場競爭激烈烈；就北區(qū)子項項目而言，，弱勢性產產品，必須須通過強勢勢的策略來來淡化產品品的劣勢；；根據(jù)銷售中中心階段統(tǒng)統(tǒng)計，約有有18%的的客戶對返返租期太短短，返租比比例較低產產生抗性；；關于北區(qū)營營銷推廣策策略關于返租銷銷售：為什么返租租10年？？展示中心定定位為大型型旗艦店聚聚集地，大大型店租期期都較長，，一般為10年，如如果設5年年，許多大大商家不愿愿進駐，無無法保證租租金的回報報，而且5年后必會會產生所有有者與經營營者的矛盾盾。另外，10年是商業(yè)業(yè)貸款的最最長期限，，10年100％的回報讓讓客戶幾乎乎無月供得得鋪，更易易被客戶接接受。關于返租銷銷售：10年原價回回購的可行行性人民幣升值值物價指數(shù)上上漲中國經濟的的高速發(fā)展展土地稀缺性性導致地塊塊升值勢在在必行，10年的運運營，租金金升值不可可估量，想想回購也難難，但客戶戶可體驗到到市場信心心與實力，，更有保障障。假設10年后甲方不不想回購，，則可通過過當時的市市場再委托托進行二手手房買賣，，通過一年時間市場去化。售價比較199520002005北京王府井圈5萬/平米左右8-24萬/平米12-35萬/平米上海南京路商圈6萬/平米左右10-30/平米15-50萬/平米溫州大南門商圈1.5-2萬/平米4-6萬/平米10-18萬/平米鄭州火車站商圈0.3-0.5萬/平米3-5萬/平米5-10萬/平米租金比較(/平米·月)199520002005北京王府井圈300－600450-1300500-2500上海南京路商圈450-700600-2000800-3200溫州大南門商圈200-500400-800500-1000鄭州火車站商圈30-50100-400500-1000關于返租銷銷售：前3年租金一一次性返還還3年租金24％一次次性返還，，使客戶能能以26％％的投入獲獲得100％的資本本，是極大大的刺激。。表面上看，，前期少回回收了24％資金，，但展示中中心8月竣竣工，按揭揭即可放款款，而且我我們可以通通過優(yōu)惠杠杠桿的調節(jié)節(jié)鼓勵客戶戶一次性付付款。核心競爭力力是商業(yè)綜綜合競爭力力，是關鍵鍵的賣點,是“核按按鈕”：返租政策品牌旗艦店店低總價低首首付北區(qū)產品核核心競爭力力采用前期收收取認購金金的方式鎖鎖定客戶，，認購金2000元，簽約抵抵充1萬元總房款款。目的：為了了集中簽約約，可以控控制銷售氛氛圍，同時時給客戶制制造高性價價比的投資資產品，人人為制造熱熱銷現(xiàn)象，，達到短時時間快速回回籠資金的的需求。北區(qū)促銷策策略針對金街，，我們的思思考方向：：如何吸引大大客戶？大客戶的投投資行為是什么？企劃推廣篇篇——金街營銷推推廣金街推廣主主題：1+1=3財富定律律主題解析：：資金成本+時間成本本=租金收收入、經營營收入、轉轉讓收入合同契約+托管承諾諾=產權、、收益權、、定時處置置權首付房款+10年期期限=商鋪鋪、租金收收益、成本本收回金街推廣理理念：二七商圈金金腰帶，首首創(chuàng)雙一層層疊加步行行街金街營銷推推廣主題金街推廣名名：二七東路步步行街（需要到路名名辦辦理登登記）為始終保持持市場新鮮鮮度，建議議將“二七七東路步行行街”的的的鋪源按照照推出的先先后順序針針對相對集集中的區(qū)域域進行命名名，如紐約約區(qū)、巴黎黎區(qū)、東京京區(qū)等，讓讓市場在一一定階段始始終處于興興奮狀態(tài)，，以刺激客客戶購買，，達到逐步步實現(xiàn)銷售售的目的。。金街營銷推推廣名?關于自營特特區(qū)：為什什么允許自自營？允許自營原原因：因未能自營營而放棄購購買的客戶戶約34%大客戶的投投資行為對開發(fā)商而而言，該高高額返租壓壓力已去除除對于經營管管理而言，，免除招商商壓力，業(yè)業(yè)主更渴望望做旺市場場注：自營與包租租不可一刀刀切自營運作延延伸：贈送送品品牌牌經經營營加加盟盟商商設置置“自營營培培育育金金”，東東西西部部對對比比，，通通過過折折扣扣手手段段加加強強自自營營客客戶戶的的信信心心，，同同時時作作為為促促銷銷措措施施吸吸引引客客戶戶成成交交。晚交交房房兩兩年年，，16％％租租金金折折讓讓房房價價，，兩兩年年經經營營權權生生養(yǎng)養(yǎng)熟熟，，另另可可避避稅稅。。關于于自自營營特特區(qū)區(qū)：：自自營營運運作作延延伸伸核心心競競爭爭力力是是商商業(yè)業(yè)綜綜合合競競爭爭力力，，是是關關鍵鍵的的賣賣點點,是是““核核按按鈕鈕””：：30-50平平米米可可以以自自營營的的門門面面房房業(yè)態(tài)態(tài)定定位位金街街雙雙一一層層產產品品，螞螞蟥蟥吸吸盤盤金街街產產品品核核心心競競爭爭力力1、、認購購金金1萬元元，，簽簽約約抵抵充充3萬元元總總房房款款，，每每天天增增值值500元元（使用用范范圍圍金金街街西西部部1-2層層））認購購金金1萬元元，，簽簽約約抵抵充充2萬元元總總房房款款，，（（使使用用范范圍圍金金街街西西部部負負1、3層））。。目的的：：為為了了集集中中簽簽約約，，可可以以控控制制銷銷售售氛氛圍圍。。2、、對于于大大鋪鋪及及多多購購鋪鋪的的客客戶戶，，視視情情況況可可：：首期期款款分分期期付付：：按按揭揭采采用用221策略略，，一次次性性采采用用442策策略略，，即即簽簽約約、、1月內內、、封封頂頂三三個個階階段段。。目的的：：減減輕輕客客戶戶首首付付款款壓壓力力，，達達到到快快速速簽簽約約之之目目的的。。金街街促促銷銷策策略略關鍵鍵詞詞銷售售目目標標銷售售通通路路第三三篇篇：：銷銷售售執(zhí)執(zhí)行行篇篇————我們們如如何何完完成成銷銷售售任任務務？？以快快打打慢慢,以小小帶帶大大單點突破,多點放量運動戰(zhàn)結合攻攻堅戰(zhàn)搶占入市時機機、低價入市、、形成快速實實現(xiàn)銷售，針針對競爭個案案搶奪客源。依靠小鋪帶動動人氣，實現(xiàn)現(xiàn)小鋪大鋪同同步消化。階段性主攻點點帶來人氣，，帶動其它差差異點產品的的銷售。加強區(qū)外銷售售，在周圍的的運動戰(zhàn)中搶搶奪市場份額額，與階段性性主推鋪源強強勢攻堅。第三篇：銷售售執(zhí)行篇———銷售策略按2005年年大上海城的的成交量3.6億計，占占05年鄭州州商鋪總交易易量27.85億的12.92％，，在整個鄭州州房地產交易易量中排第六六，期間有10個月的醞醞釀期及付出出了較多的廣廣告支持。假設2006年鄭州總交交易量按歷年年平均值遞增增，則約達30億，按本案05年占比，，則預計正常常增幅后成交交量約4億，，通過對產品品的策略支持持、項目參與與公司的全力力合作與努力力，我們可以以科學地設立立銷售目標。。在設立目標標之前，可以以參照售樓處處的成交數(shù)據(jù)據(jù)。第三篇：銷售售執(zhí)行篇———銷售目標區(qū)域市區(qū)鄭州市郊省內省外所占比例76.6%9.9%13%0.5%第三篇：銷售售執(zhí)行篇———銷售目標金街東部成交交客戶組成情情況來看：就金街東部客客戶組成的情情況來看，本本地人士仍占占據(jù)了非常大大的比例，處處于主導地位位，本地市場場接受度高，，相比較而言言，外省人士士共占據(jù)0.5%的比例例，仍有非常常大的潛力可可挖，預計區(qū)區(qū)域成交指數(shù)數(shù)會發(fā)生較大大變化。綜述，擬定銷銷售目標如下下：河南省內可設設定4.5億億元目標，省外國內市場場，可設定1億元的目標標，境外市場，可設設定3000萬的目標，，如要超常完成成，有可能高高企6億，則則占全年交易易量近五分之之一，且需經經過各方面的的共同努力，，如增加廣告告費等方式，，從前述市場場篇中，2006年本案案的較低的推推案比和較高高的成交比，，反映了本案案不但處于一一個競爭激烈烈的市場中，，而且要奪取取一個省會城城市五分之一一的市場資金金，其難度可可想而知。第三篇：銷售售執(zhí)行篇———銷售目標根據(jù)2005年銷售客戶戶來源統(tǒng)計分分析，結合2006年銷銷售推廣方向向，2006年我們的客客戶預計有以以下幾部分客客戶組成：本地客戶省內地市國內上海等沿沿海臺灣以及海外外其組成比例如如下：第三篇：銷售售執(zhí)行篇———銷售分解?增加二二七路路營銷銷中心心，設設立兩兩個營營銷中中心媒體通通路:大河河報、、鄭州州晚報報、DM為主戶外通通路:原有有戶外外+圍圍墻+新增增戶外外老客戶戶深挖挖、贏家會會增加直直效媒媒體:如客客戶資資料置置換、、銀行行電信信VIP帳單、、針對對區(qū)域域直投投等第三篇篇：銷銷售執(zhí)執(zhí)行篇篇———區(qū)內通通路省內地地市推推廣———執(zhí)執(zhí)行““上門門推銷銷”地地市巡巡回展展示活活動主要地地點:南陽陽、鞏鞏義、、新密密、登登封、、滎陽陽、焦焦作、、濮陽陽、、三門門峽、、周口口、駐駐馬店店等地地市縣縣（工工礦企企業(yè)比比較集集中、、效益益好的的地市市）活動方方式:人脈脈為先先+產產品說說明會會+投投資說說明會會（南陽陽模式式）第三篇篇：銷銷售執(zhí)執(zhí)行篇篇———區(qū)外通通路（省內內）國內沿沿海及其它它民間間資本本較集集在的的城市市推廣。主要地地點:以上上海為為中心心，向向長三三角輻輻射?；顒臃椒绞?投資資推介介會+網絡絡銷售售+房房展會會+不不定期期看房房團主要活活動:參加加4月月份上上海房房展會會，依依靠我我公司司的上上海資資源優(yōu)優(yōu)勢，，再整合合相關關領導導的人人脈資資源，，邀請實實力客客戶參參加大大上海海城體體驗購購房，，挖掘掘大客客戶，，通過過大上上海城城與大大上海海的結結合，，提升升大上上海城城的品品牌知知名度度。山西煤煤礦的的資金金優(yōu)勢勢。第三篇篇：銷銷售執(zhí)執(zhí)行篇篇———區(qū)外通通路（省外外）臺灣以以及海海外市市場推推廣———大大客戶戶銷售售通路路打通通主要地地點：：臺灣灣、海海外活動方方式：：利用用河南南老鄉(xiāng)鄉(xiāng)會的的名義義，組組織懇懇親團團到臺臺灣參參觀考考察或臺灣灣回鄉(xiāng)鄉(xiāng)省親親，進而而對大大上海海城進進行產產品推推介，，吸引引實力力買家家。第三篇篇：銷銷售執(zhí)執(zhí)行篇篇———區(qū)外通通路謝謝謝!9、靜夜四四無鄰，，荒居舊舊業(yè)貧。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黃葉葉樹，燈下下白頭人。。。21:11:4021:11:4021:111/5/20239:11:40PM11、以我我獨沈沈久，，愧君君相見見頻。。。1月-2321:11:4021:11Jan-2305-Jan-2312、故故人人江江海海別別，，幾幾度度隔隔山山川川。。。。21:11:4021:11:4021:11Thursday,January5,202313、乍見翻疑夢夢，相悲各問問年。。1月-231月-2321:11:4021:11:40January5,202314、他鄉(xiāng)生白發(fā)發(fā)，舊國見青青山。。05一月20239:11:40下午21:11:401月-2315、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。一月239:11下午午1月-2321:11January5,202316、行動出成果果，工作出財財富。。2023/1/521:11:4021:11:4005January202317、做做前前，，能能夠夠環(huán)環(huán)視視四四周周；；做做時時，，你你只只能能或或者者最最好好沿沿著著以以腳腳為為起起點點的的射射線線向向前前。。。。9:11:40下下午午9:11下下午午21:11:401月月-239、沒有失失敗，只只有暫時時停止成成功！。。1月-231月-