投資拓展試題

投資拓展中心試題庫一、填空題土地閑置是指國有建設(shè)用地使用權(quán)人超過國有建設(shè)用地使用權(quán)有償使用合同或者劃撥決定書約定、規(guī)定的動工開發(fā)日期滿二年未動工開發(fā)的國有建設(shè)用地。已動工開發(fā)但開發(fā)建設(shè)用地面積占應(yīng)動工開發(fā)建設(shè)用地總面積不足三分之二或者已投資額占總投資額不足百分之二十五 ，中止開發(fā)建設(shè)滿一年的國有建設(shè)用地，也可以認定為閑置土地。結(jié)合市場情況，在滿足預(yù)售條件的前提下，實現(xiàn)開盤爆量 最大化，縮短現(xiàn)金流歸零周期。項目無證開工，無證施工，存在被責(zé)令停工、整改及被處以工程造價1%以上2%以下的罰款。工業(yè)土地變性項目，因時間周期的風(fēng)險、規(guī)劃指標風(fēng)險，一般周期較長，且一般均要求變性收儲后重新掛牌出讓，我方在進行收購。一般為國有資產(chǎn)處置，需要經(jīng)國企上級主管部門審批，必須進行資產(chǎn)評估，走產(chǎn)權(quán)交易所掛牌手續(xù)，周期較長，具有不確定性。合作開發(fā)項目，如遇到合作方占股較高，則要求第一合作方將股權(quán)質(zhì)押我司，避免合作方將股權(quán)轉(zhuǎn)讓或設(shè)定其他權(quán)利負擔(dān)；第二，合作方在股東會表決權(quán)中占有不高于30%的表決權(quán)，并在董事會不占席位或占據(jù)席位不高于三分之一；第三，明確合作方不參與項目公司經(jīng)營管理；第四，合作方需承諾為我公司一致行動人開展并購貸款必須符合《商業(yè)銀行并購貸款風(fēng)險管理指引》的原則和條件，并購貸款投向房地產(chǎn)開發(fā)土地并購或房地產(chǎn)開發(fā)土地項目公司股權(quán)并購的，應(yīng)當(dāng)按照穿透原則管理，擬并購?fù)恋仨椖繎?yīng)該完成在建工程開發(fā)投資總額的25%以上。并購貸款，按照穿透原則評估并購貸款業(yè)務(wù)的合規(guī)性，嚴格遵守房地產(chǎn)開發(fā)大類貸款的監(jiān)管要求，對“四證不全”房地產(chǎn)項目不得發(fā)放任何形式的貸款10、銀行對房產(chǎn)開發(fā)貸款，也有著比較嚴格的要求，需要滿足“四三二”的規(guī)定。地產(chǎn)開發(fā)項目需要有《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程開工許可證》。2015年9月根據(jù)國務(wù)院印發(fā)的《關(guān)于調(diào)整和完善固定資產(chǎn)投資項目資本金制度的通知》，保障性住房和普通住房項目維持20%的資本金比例不變，其他項目由30%降至25%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)不低于二級，三級和四級資質(zhì)的開發(fā)商不能獲得房產(chǎn)開發(fā)貸款。11、通常說的“五證”包括：《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》12、現(xiàn)階段，土地的取得有劃撥和轉(zhuǎn)讓兩種方式。13、土地出讓金是指各級政府土地管理部門將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，按規(guī)定向受讓人收取的土地出讓的全部價款（指土地出讓的交易總額），或土地使用期滿，土地使用者需要續(xù)期而向土地管理部門繳納的續(xù)期土地出讓價款，或原通過行政劃撥獲得土地使用權(quán)的土地使用者，將土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價入股和投資，按規(guī)定補交的土地出讓價款。14、土地收益金是指土地使用者將其所使用的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（含連同地面建筑物一同轉(zhuǎn)讓）給第三者時，就其轉(zhuǎn)讓土地交易額按規(guī)定比例向財政部門繳納的價款，或土地使用者將其所使用的土地使用權(quán)出租（含連同地面建筑物一同出租）給其他使用者時，就其所獲得的租金收入按規(guī)定比例向財政部門繳納的價款。15、印花稅是對經(jīng)濟活動和經(jīng)濟交往中書立、領(lǐng)受憑證征收的一種稅。它是一種兼有行為性質(zhì)的憑證稅，具有征收面廣、稅負輕、由納稅人自行購買并粘貼印花稅票完成納稅義務(wù)等特點。16、契稅是指房屋所有權(quán)發(fā)生變更時，就當(dāng)事人所訂契約按房價的一定比例向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一次性稅收。它是對房地產(chǎn)權(quán)變動征收的一種專門稅種。17、《商品房預(yù)售許可證》是市、縣、人民政府房地產(chǎn)管理部門向房地產(chǎn)開發(fā)公司頒發(fā)的一項證書，用以證明列入證書范圍內(nèi)的正在建設(shè)中的房屋已經(jīng)可以預(yù)先出售繼承。18、居住區(qū)用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共綠地等四項用地的總稱。19、綠化率是指項目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠化面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。20、建筑密度是指在居住區(qū)用地內(nèi)各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用地的比率（%），它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。21、項目在土增稅清繳環(huán)節(jié)，當(dāng)增值額與扣除項金額的比率為120%時，相應(yīng)的稅率為50%,速算扣除系數(shù)”。22、已動工開發(fā)但開發(fā)建設(shè)用地面積占應(yīng)動工開發(fā)建設(shè)用地總面積不足三分之一或者已投資額占總投資額不足25%,中止開發(fā)建設(shè)滿一年的國有建設(shè)用地，也可以認定為閑置土地。23、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，未達到25%投資額的法定轉(zhuǎn)讓條件，不允許辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)。24、規(guī)劃設(shè)計條件有效期一般為2年，拿到設(shè)計條件的時候應(yīng)首先查看是否過期。25、在計算土增稅環(huán)節(jié)，可扣除項目加計扣除比例為20%。26、市、縣人民政府土地行政主管部門發(fā)布招標公告,邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ墓?、法人和其他組織參加國有土地使用權(quán)投標,根據(jù)投標結(jié)果確定土地使用者的行為,這種土地使用權(quán)的出讓方式為招標出讓。27、房地產(chǎn)測算環(huán)節(jié)中，開發(fā)商承擔(dān)最大的三項稅費為增值稅、土增稅、所得稅。28、眾多交易模式中，直接股權(quán)轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓是一種稅負轉(zhuǎn)嫁交易，導(dǎo)致購買方稅負增加。而要購買方后續(xù)進行稅務(wù)籌劃，主要通過合并與成本加成來解決。29、股權(quán)轉(zhuǎn)讓方，涉及的印花稅稅率為萬分之五。在區(qū)分股權(quán)收購與增資入股兩種概念時，通過股權(quán)對價款支付給股權(quán)轉(zhuǎn)讓方，項目公司注冊資本不變，資金流向合作方的方式為股權(quán)收購。某公司注冊資本1000萬（實繳500萬），競買拍得某地塊，取得國土證。土地款10000萬，契稅1500萬，已全部繳清并取得合法票據(jù)，付工程款2000萬，現(xiàn)帳上為現(xiàn)金余額為200萬。問：公司債務(wù)多少13200萬元。32、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓哪些稅費轉(zhuǎn)讓費、土地增值稅、增值稅及其附加（附加稅:教育費、城建稅）所得稅、印花稅應(yīng)由轉(zhuǎn)讓方承擔(dān)，哪些稅費契稅、印花稅應(yīng)由受讓方承擔(dān)。二、單選題1、在股權(quán)合作項目中，能實現(xiàn)絕對控制權(quán)最小占比應(yīng)為（A）A、67.5%B、50%C、70%D、90%2、在股權(quán)合作項目中，作為上市公司要約收購線的股權(quán)占比為（B）A、40%B、30%C、20%D、10%3、在投資項目財務(wù)測算中IRR的解釋為（A）A、內(nèi)部收益率B、現(xiàn)金流入凈現(xiàn)值C、利潤率D、凈資產(chǎn)收益率4、項目自有資金匯報率的計算方式是（A）A、凈利潤/自有資金峰值B、毛利潤/自有資金峰值C、凈利潤/項目總投資額D、毛利潤/項目總投資額5、ROE的解釋為（B）人、內(nèi)部收益率B、凈資產(chǎn)收益率C、利潤率D、現(xiàn)金流入凈現(xiàn)值6、投資項目在財務(wù)測算當(dāng)中，三費包含（A）A、管理費用、營銷費用、財務(wù)費用8、成本費用、管理費用、營銷費用（成本費用、財務(wù)費用、營銷費用口、成本費用、管理費用、財務(wù)費用7、投資指標中的投資杠桿是（A）的比值A(chǔ)、土地投資額/總貨值B、土地投資額/開發(fā)投資額C、開發(fā)投資額/總貨值口、自有資金投資額/開發(fā)投資額8、公司運營要求的高周轉(zhuǎn)指標為（A）A、3/6/9（開盤/開工/現(xiàn)金流回正）B、2/4/8（開盤/開工/現(xiàn)金流回正）C、1/3/5（開盤/開工/現(xiàn)金流回正）D、6/9/12（開盤/開工/現(xiàn)金流回正）9、A地塊為100畝，容積率為1.3,請問計容面積為（A）A、86661平米B、130000平米C、96000平米D、12000平米10、國有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓項目，需（0進入掛牌出讓A、國土資源局B、國資委C、國有產(chǎn)權(quán)交易所D、住建部11、容積率是建筑總面積與（B）的比。人、基底總面積B、建筑用地面積C、居住區(qū)用地面積D、使用面積12、集體土地：是指（D）所有的土地。A、農(nóng)民集體B、城鎮(zhèn)集體C、城鄉(xiāng)集體D、農(nóng)村集體13、下列用地符合國家規(guī)定土地使用年限50年的為（A）A、文化用地B、娛樂用地C、居住用地D、商業(yè)用地14、下列口）屬于通常說的具備使用條件的熟地A、空間地8、三通一平C、田地D、未開墾地15、土地使用權(quán)出讓最高年限由《）規(guī)定A、省級人民政府B、市級人民政府C、國務(wù)院D、視情況由以上政府機關(guān)決定16、土地使用權(quán)出讓，可以采?。―）的方式A、拍賣B、招標以雙方協(xié)議D、以上所有方式17、土地使用權(quán)出讓，必須符合（D）A、土地利用總體規(guī)劃B、城市規(guī)劃以年度建設(shè)用地計劃D、以上都包括18、土地使用權(quán)劃撥，是指（A）依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。A、縣級以上人民政府B、市級以上人民政府C、區(qū)級以上人民政府D、省級以上人民政府19、以出讓方式取得土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)的，超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金（B）的土地閑置費。A、百分之二十以上B、百分之二十以下C、百分之三十以上D、百分之三十以下20、以下房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓（D）A、司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的B、依法收回土地使用權(quán)的以權(quán)屬有爭議的D、以上均不得轉(zhuǎn)讓21、規(guī)劃條件的時效性是幾年？（8）A、1年B、2年C、3年D、4年22、作為判斷項目絕對紅線指標是（B）A、地塊風(fēng)險點B、法務(wù)風(fēng)險點C、交流路徑存在的紕漏D、市場風(fēng)險23、土地閑置是指國有建設(shè)用地使用權(quán)人超過國有建設(shè)用地使用權(quán)有償使用合同或者劃撥決定書約定、規(guī)定的動工開發(fā)日期滿（人）年未動工開發(fā)的國有建設(shè)用地。A、1年B、2年C、3年D、4年24、關(guān)于大數(shù)據(jù)分析方法描述正確的是？（B）A、比傳統(tǒng)分析方法更準確；B、比傳統(tǒng)分析方法更快速；C、比傳統(tǒng)分析方法更關(guān)注因果關(guān)系；D、比傳統(tǒng)分析方法更關(guān)注抽樣分析。25、百度地圖熱力圖數(shù)據(jù)不能研究以下哪些點？(D)A、日夜間人口流動潮汐；B、城市內(nèi)人口聚集度；C、職住空間；D、城市老幼人口分布。26、2016年5月1日起，營改增試點全面推開，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)納入試點范圍，按新的增值稅稅率，建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)適用(人)稅率。A、11%B、17%C、6%D、13%27、國有土地使用權(quán)出讓過程中，契稅稅率按照(A)征收。A、3%-5%B、7%-10%C、2%D、6%28、為了實現(xiàn)土地款的加計扣除，或者實現(xiàn)降低土地增值稅的跳點，可以采用(D)交易方式。A、股權(quán)收購8、小股操盤C、間接持股D、在建工程轉(zhuǎn)讓29、股權(quán)收購過程中，受讓方(收購方)需要向稅務(wù)部門繳納的稅費包含(C)。A、增值稅(含附加稅)B、土地增值稅(契稅D、所得稅30、土地投資拓展階段，以下(C)方面是成本關(guān)注重點。人、稅務(wù)處理不合規(guī)B、公司設(shè)內(nèi)外賬的問題C、水、電、暖、燃氣接口費D、土地出讓金票據(jù)是否合規(guī)31、支付給目標公司一部分資金，項目公司注冊資本增加，資金流向項目公司的股權(quán)并購方式為(D)。A、間接持股B、資產(chǎn)收購C、股權(quán)收購D、增資入股32、在前期土地踏勘過程中，投資人員應(yīng)該關(guān)注以下哪點重大設(shè)計風(fēng)(B)人、苗木植被B、地震斷裂帶C、地勢低洼D、緊鄰河流33、地塊內(nèi)涉及(D)會對開發(fā)周期及后期設(shè)計產(chǎn)生重大影響。A、低矮灌木B、墻體圍擋C、臨時建筑口、歷史建筑34、以下為股權(quán)收購的土地風(fēng)險(D)。A、章程是否有限制股權(quán)轉(zhuǎn)讓B、是否國有股權(quán)或外資股權(quán)C、原股東出資是否到位D、土地是否存在閑置、抵押、查封、租賃等權(quán)利瑕疵35、以下為股權(quán)收購的股權(quán)風(fēng)險(D)。A、土地權(quán)屬來源合法B、是否存在對外借款及欠稅C、用地手續(xù)是否合法D、章程是否有限制股權(quán)轉(zhuǎn)讓36、以下為股權(quán)收購的債權(quán)風(fēng)險(B)。A、土地權(quán)屬來源合法B、是否存在對外擔(dān)保(物保、人保)C、用地手續(xù)是否合法D、章程是否有限制股權(quán)轉(zhuǎn)讓37、在盡職調(diào)查階段，收并購業(yè)務(wù)不需要關(guān)注的是(B)人、稅務(wù)處理是否合規(guī)8、項目未來產(chǎn)品定價合理性C、購買工程發(fā)票，虛列成本D、在建項目工程款未付問題38、在建工程轉(zhuǎn)讓項目推進過程中，涉稅方面描述錯誤的是。)A、過程中會涉及土地增值稅B、要確定企業(yè)所得稅有誰承擔(dān)C、會涉及契稅、印花稅D、股權(quán)溢價部分所得稅39、項目初步測算環(huán)節(jié)，應(yīng)根據(jù)已獲取的規(guī)劃設(shè)計條件，測算地塊的最大建筑容量，下面描述錯誤的是(D)A、建筑容量)貨值需求時，能算過來賬，才能進入下一步工作B、建筑容量)貨值需求時，算不過來賬，需繼續(xù)溝通，降低交易對價C、建筑容量〈貨值需求，算不過來賬，則繼續(xù)推敲或放棄D、建筑容量)貨值需求時，算不過來賬，也可直接推進投決會40、在建工程轉(zhuǎn)讓的交易模式，存在的缺點是(B)A、不承擔(dān)原公司債務(wù)、法務(wù)B、原有項目已取得的各項審批、開發(fā)手續(xù)需進行變更，手續(xù)繁雜C、出售時所多支付的成本能作為土地增值稅扣除項目D、完成投資總額的45%41、項目分立過程中，描述錯誤的是(C)A、分立程序復(fù)雜，時間比較長：公告，工商，銀行資信，合同，勞動關(guān)系等B、若符合特殊性稅務(wù)處理條件，免征企業(yè)所得稅，但股權(quán)轉(zhuǎn)讓時受到12個月限制C、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分立時不符合土地增值稅免稅政策，不需要交納土地增值稅D、要關(guān)注分立出來的土地是否有單獨土地證42、股權(quán)并購過程中，對目標公司的考量，哪個方面較為有利(B)A、存續(xù)時間久B、業(yè)態(tài)單一C、債權(quán)債務(wù)復(fù)雜D、訴訟較多43、(C)只是目標公司股東發(fā)生變化，但并不導(dǎo)致目標公司債權(quán)債務(wù)主體變更，權(quán)利義務(wù)的載體仍然是該目標公司。A、在建工程轉(zhuǎn)讓B、法拍C、股權(quán)收購D、分立44、關(guān)于土地閑置，描述錯誤的是(C)A、已動工開發(fā)但開發(fā)建設(shè)用地面積占應(yīng)動工開發(fā)建設(shè)用地總面積不足三分之一8、已投資額占總投資額不足25%，中止開發(fā)建設(shè)滿一年的國有建設(shè)用地(已投資額占總投資額不足25%，中止開發(fā)建設(shè)滿三年的國有建設(shè)用地D、超過國有建設(shè)用地使用權(quán)有償使用合同或者劃撥決定書約定、規(guī)定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的國有建設(shè)用地45、下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓是(C)A、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的B、依法收回土地使用權(quán)的C、共有房地產(chǎn)，經(jīng)其他共有人書面同意的口、權(quán)屬有爭議的46、投決會項目至少需要（0名投委表決同意獲取，方可過會。A、2B、3C、4D、547、投資決策會委員的關(guān)注方向不包括以下哪個方面（B）人.、戰(zhàn)略及運營B.、物業(yè)C、土地市場及營銷去化D、資金及收益48、投資決策會委員應(yīng)行使以下哪些權(quán)利（D）A、研討批準項目可行性報告，確定投資方案B、確定項目經(jīng)濟指標C、確定項目交易原則D、以上全部49、凡上報投決會項目，需提前（B）天將投決會報告上報至集團投資拓展中心A、4B、3C、2D、150、在投資決策會報告中，不包括以下哪方面的內(nèi)容（人）A、所處區(qū)域農(nóng)民工工資預(yù)儲金8、項目案例卡C、所處區(qū)域預(yù)售監(jiān)管資金政策D、現(xiàn)金流量圖51、中華人民共和國實行土地社會主義公有制，即全民所有制和（C）A、國家所有制B、私有制C、勞動群眾集體所有制D、以上均不正確52、城市市區(qū)的土地屬于（口）所有A、使用者B、集體C、個人D、國家53、國家為了公共利益的需要，可以依法對集體所有的土地實行（B）A、征用B、征收或征用C、收購D、購買54、國家所有的土地所有權(quán)由（B）代表國家行使A、基層人民政府B、國務(wù)院C、省級以上人民政府D、國土資源部55、農(nóng)村集體所有的土地由本集體經(jīng)濟組織的成員承包經(jīng)營，從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)。土地承包期限為（A）A、30年B、40年C、50年D、60年56、（C）土地利用總體規(guī)劃應(yīng)當(dāng)劃定土地利用區(qū)，根據(jù)土地使用條件，確定每一塊土地的用途，并予以公告。A、縣級以上B、縣級C、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）D、縣級和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）57、國家實行占用耕地補償制度。非農(nóng)建設(shè)經(jīng)批準占用耕地的，按照（C）的原則，由占用耕地的單位負責(zé)開墾與所占用耕地數(shù)量相當(dāng)?shù)母亍、誰占用、誰開墾B、誰開墾、誰受益C、占多少、墾多少D、誰占用、誰負責(zé)58、出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前（B）申請續(xù)期。除根據(jù)社會公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準。A、6個月B、1年C、15個月D、2年59、土地使用者應(yīng)在簽訂土地使用權(quán)出讓合同后口）內(nèi)，支付全部土地使用權(quán)出讓金。A、30日B、60日C、90日D、120日60、資產(chǎn)負債表是指反映公司在某一特定日期即月末、年末財務(wù)狀況的會計報表。所反映的財務(wù)狀況具體是指哪方面內(nèi)容?A、公司全部資產(chǎn)、負債和損益B、公司全部資產(chǎn)、負債和資金變動C、公司全部資產(chǎn)、負債和收益分配D、公司全部資產(chǎn)、負債和所有者權(quán)益61、有限責(zé)任公司不同于合伙企業(yè)的特點之一是（B）A、以營利為目的B、具有法人資格C、有獨立的名稱D、獨立對外簽訂合同62、下列選項中，關(guān)于公司的年度檢驗，正確的有（D）。A、公司登記機關(guān)應(yīng)于每年3月1日至6月1日對公司進行年度檢驗B、公司在接受年度檢驗時，應(yīng)當(dāng)提交《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》正本C、設(shè)立分公司的公司提交的年度檢驗材料與其他公司相同D、公司應(yīng)當(dāng)繳納的年度檢驗費為50元63、房地產(chǎn)企業(yè)的不涉及稅種為（B）A、所得稅B、消費稅C、營業(yè)稅D、城市維護建設(shè)稅及附加64、（D）不是影響房地產(chǎn)價格的一般因素。A、土地成本B、人口狀況C、經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩rD、人文環(huán)境65、土地使用權(quán)出讓合同，由市、縣人民政府（A）與土地使用者簽訂A、土地管理部門B、開發(fā)區(qū)管委會C、建設(shè)管理部門D、規(guī)劃管理部門66、國有土地使用權(quán)出讓的地塊、用途、年限和其他條件，由市、縣。）管理部門擬定方案。A、土地B、房產(chǎn)C、土地和規(guī)劃D、土地管理部門會同規(guī)劃、建設(shè)、房產(chǎn)67、某地塊面積為400平方米，建筑密度為50%，地上建筑物為5層，每層建筑面積均相等，容積率為(C)。A、1.5B、2.0C、2.5D、3.068、房地產(chǎn)最重要的一個特性是(A)A、位置的固定性或不可移動性B、依賴性(相互影響性D、不一致性69、正常情況下某宗房地產(chǎn)經(jīng)濟壽命結(jié)束的標志是(C)A、不再產(chǎn)生收益B、不再發(fā)生成本(成本等于效益D、效益超過成本70、股權(quán)收購的特點：(A)A、風(fēng)險高、稅負低、過戶周期短、轉(zhuǎn)讓限制少；B、風(fēng)險低、稅負高、過戶周期短、轉(zhuǎn)讓限制少；C、風(fēng)險高、稅負低、過戶周期長、轉(zhuǎn)讓限制多；D、風(fēng)險低、稅負高、過戶周期長、轉(zhuǎn)讓限制多。71、股權(quán)收購后項目公司會產(chǎn)生哪些變化：（A）A、股東變化；B、債權(quán)債務(wù)承擔(dān)主體變化；C、注冊資本變化；口、項目公司合同履行主體變化72、甲公司名下持有人項目，股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議中的股權(quán)轉(zhuǎn)讓方主體是：（B）；人、項目公司；8、項目公司工商登記股東；（項目公司法定代表人；口、項目公司的關(guān)聯(lián)公司。三、多選題1、都有哪些途徑可以獲取項目信息？（ABCD）A、政府及關(guān)聯(lián)單位8、金融機構(gòu)C、公開渠道D、掃街2、下列屬于地塊不利因素的有哪些？（ABCD）A、機場B、火葬場C、化工廠D、制藥廠3、影響施工條件的不利因素有哪些？（ABC）A、坡度B、水面C、高壓線D、周邊退線要求4、屬于地塊排查重大風(fēng)險點的要素有哪些？（ABCD）A、地下采空區(qū)B、地下礦藏區(qū)C、重大歷史遺跡埋葬區(qū)D、不良地質(zhì)5、屬于地上附著物的有哪些？（ABD）人、青苗B、廠房C、地塊外加油站D、房屋6、對于收并購項目，開展盡調(diào)的部門有哪些？（ACD）人、成本招采中心B、審計中心C、營銷中心D、法務(wù)中心7、集團層面主要從哪幾個方面篩選項目？（人86）人、戰(zhàn)略層面B、市場層面C、資金節(jié)點D、合作路徑8、用于做城市市場趨勢判斷重要指標是什么？（ABC）A、近五年的土地供應(yīng)量8、成交價格C、近五年的住宅成交量D、產(chǎn)品形態(tài)9、在收并購案例中，項目地主方存在政治風(fēng)險的因素有哪些？（ABC）A、貪污B、行賄C、涉黑D、有重大疾病10、涉及到土地變性的項目，會存在哪些風(fēng)險？（AB）A、時間周期不確定B、規(guī)劃指標風(fēng)險C、拆遷難度大D、涉及訴訟11、并購業(yè)務(wù)盡調(diào)包括（ABCD）A、公司法定代表人變更未辦理相關(guān)登記B、公司設(shè)立程序不規(guī)范C、轉(zhuǎn)股未辦理工商變更登記D、對公司出資中個人股東的巨額出資來源無法合理合法說明12、下面選項為預(yù)售條件的是（ABC）A、已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；B、持有建設(shè)工程規(guī)劃和施工許可證；C、按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期?？?、已通過竣工驗收13、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，指土地使用者通過（人86口）的方式將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。A、出售B、交換C、贈與D、繼承14、下列屬于非法定規(guī)劃的是（AB）A、概念規(guī)劃B、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃C、總體規(guī)劃D、控制性詳細規(guī)劃15、我們通常說的“三規(guī)合一”包括（ABC）人、戰(zhàn)略規(guī)劃B、概念規(guī)劃C、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃D、總體規(guī)劃16、目前我司采用的產(chǎn)業(yè)勾地基本方式包括（ABCD）人、自有產(chǎn)業(yè)B、產(chǎn)業(yè)合作C、資源合作D、品牌拓展17、土地價格200萬/畝，容積率2.0，我司開發(fā)總成本（樓面價、稅、建安成本）概算約為（A）A、4224.98/平米B、6249.98/平米C、3699.99/平米D、5199.98/平米18、下列選項土地使用年限標注正確的包括（ACD）A、居住用地70年B、工業(yè)用地40年C、旅游用地40年D、綜合用地50年19、七通一平除包括基本建設(shè)中前期工作的通道路、電通、排水通、煤氣管通及平整土地等的基礎(chǔ)建設(shè)外，還包括（ABC）。人、自來水通B、排洪通C、電訊通D、光纜通20、以下屬于政府投資項目投資管理模式的為（ABCD）A、代建B、BOTC、BTD、PPP21、如果有某城市一段時間內(nèi)美團外賣的，訂餐時間點、訂餐點位置、送餐點位置、送餐路線及時間，訂餐種類金額等數(shù)據(jù)，可以分析什么？（ABCD）A、城市交通狀況；B、人群消費能力及分布；C、加班人群分布D、職住空間22、如果要研究某城市各區(qū)域住房需求差異，可以直接研究那些數(shù)據(jù)？（AB）A、鏈家網(wǎng)各區(qū)域二手房源帶看數(shù)差異；B、百度熱力圖各區(qū)域不同時間熱力值差異；C、房天下各區(qū)域小區(qū)二手房掛牌數(shù)差異；D、各區(qū)域微信朋友圈信息發(fā)布量差異。23、以下說法正確的是？（ACD）A、騰訊以微信定位得到的城市人口遷入數(shù)據(jù)比官方公布的更準確；B、騰訊以微信定位得到的城市人口遷入數(shù)據(jù)絕對準確；C、高德導(dǎo)航距離比直線距離更能表達交通便利程度；D、高德導(dǎo)航時間比導(dǎo)航距離更能表達交通便利程度。24、國內(nèi)投資拓展拿地的方式上，一級土地市場拿地的方式有（ABCD）A、招拍掛B、城市更新C、勾地D、一二級聯(lián)動2、住房開發(fā)貸款申請的條件是（ACD）A、借款人已取得包括施工證的四證8、完成投資總額15%以上C、開發(fā)商須對建設(shè)的房地產(chǎn)進行保險，且第一受益人為貸款銀行D、擁有二級以上資質(zhì)證書25、項目在跟進過程中，在貨值初步測算階段，同一條件下，有不同的產(chǎn)品組合，根據(jù)需求甄選出_A或巴的方案。A、出貨值最大化B、去化速度最快C、品質(zhì)最高端化D、產(chǎn)品最多樣化26、規(guī)劃設(shè)計條件是國有土地出讓合同的重要組成部分，主要指標有： 以及配套建設(shè)標準等。ABCDEA、地塊位置 B、地塊面積C、使用性質(zhì)D、建筑限高 E、開發(fā)強度27、地塊內(nèi)或周邊有等設(shè)施，會嚴重降低土地的價值。CDEFA、大型商超 B、學(xué)校密布C、高壓線D、機場噪聲控制區(qū) E、化工廠 F、信號基站或鐵路28、投資拓展工作的推進過程中要結(jié)合。ABCDA、出讓方訴求 B、公司戰(zhàn)略C、公司階段性資金狀況 D、競爭對手談判進度29、收并購項目在前期梳理股權(quán)架構(gòu)階段，可借助以下那些搜索引擎。ABCA、國家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng) B、天眼查C、企查查 D、百度文庫30、股權(quán)并購中股權(quán)溢價的所得稅為溢價部分的。ADA、個人股東20% B、個人股東25%C、法人股東20% D、法人股東25%31、股權(quán)收購過程中，出讓方（賣方）需要向稅務(wù)部門繳納的稅費包含。ABDA、增值稅（含附加稅） B、土地增值稅（契稅D、所得稅32、房地產(chǎn)公司收并購業(yè)務(wù)關(guān)注點為。ABCA、法人股東和自然人股東區(qū)分、公司類型B、股權(quán)溢價如何處理（含居間費等）C、交易稅費由誰承擔(dān)D、土地公告掛牌時間33、哪一種情形會構(gòu)成閑置土地：。ABCDA、按照規(guī)定動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)；B、已動工開發(fā)但建設(shè)用地面積占應(yīng)動工開發(fā)建設(shè)用地總面積不足三分之一；C、已動工開發(fā)但已投資額占總投資不足25%；D、中止開發(fā)建設(shè)滿一年的國有建設(shè)用地。34、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓過程中下列哪種情形會影響土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓過戶：ABCDA、未繳納全部土地出讓金且未取得土地使用權(quán)證；B、投資開發(fā)額未達到25%；C、土地存在抵押；D、土地被法院查封；35、股權(quán)收購和增資入股兩種收購方式的區(qū)別在于：BCDA、交易價款不同;B、交易款項收取主體不同;C、所得稅不同；口、目標公司注冊資本不同。36、如何防范股權(quán)收購中項目公司的負債風(fēng)險：ABCD;A、盡職調(diào)查； B、約定債務(wù)清單及明細；（預(yù)留一定比例尾款； D、交易對方提供有效擔(dān)保。四、判斷題1、在收并購項目中，制定交易路徑支付資金的第一要素是保障資金安全。（—），2、在收并購項目中，土地閑置問題不作為重點排查風(fēng)險考慮。（一）X3、在新進入?yún)^(qū)域的市場調(diào)研中，需重點監(jiān)測TOP房企的拿地方式及數(shù)量（）V4、在城市研究中，政策分析不包括棚改政策（）XTOC\o"1-5"\h\z投資工作要堅守風(fēng)控底線，堅持高周轉(zhuǎn)原則。（ ）V如果目標地塊在軍事設(shè)施規(guī)定的限建區(qū)、禁建區(qū)，直接影響項目可行性判斷。（ ）V設(shè)計條件的重要指標包含但不限于容積率、限高、退讓、公配要求限購政策等。（ ）X資金監(jiān)管政策不作為公司進入新區(qū)域的重點審核指標。（ ）X影響項目利潤指標的因素包含但不限于售價、規(guī)劃方案、去化速度。（ ）V10、考察地塊過程中，排查地塊風(fēng)險要充分考慮噪音污染、視覺污染、心里忌諱等多重因素。（ ）V11、劃撥是指國家將土地?zé)o償劃撥給使用人使用，劃撥出讓的土地由于未向國家交納土地出讓金，不允許作開發(fā)利用。（―），12、出讓是指與國家簽訂土地出讓合同，交納土地出讓金獲得國有土地使用權(quán)的方式，目前的房地產(chǎn)開發(fā)都屬于這種方式（—）*（經(jīng)濟適用房除外）為了更快的收回成本，回籠資金，實現(xiàn)贏利，開發(fā)商通常在建筑階段采用項目預(yù)售的方式對物業(yè)進行銷售。（―）V土地使用權(quán)出讓，指國家以協(xié)議、招標、拍賣的方式將土地所有權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。（―）V產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是圍繞著微笑曲線，構(gòu)建的產(chǎn)業(yè)價值鏈一體化平臺，以產(chǎn)業(yè)為依托，地產(chǎn)為載體，實現(xiàn)土地的整體開發(fā)與運營。以獨棟寫字樓、高層辦公樓、標準化廠房、中試研發(fā)樓為開發(fā)對象，整合自然資源、社會資源、經(jīng)濟資源等，打造產(chǎn)、學(xué)、研產(chǎn)業(yè)集群，幫助政府改善區(qū)域環(huán)境、提升區(qū)域競爭力；幫助企業(yè)提升企業(yè)形象、提高企業(yè)發(fā)展力的新型產(chǎn)業(yè)形式。（—）V產(chǎn)業(yè)規(guī)劃是指綜合運用各種理論分析工具，從當(dāng)?shù)貙嶋H情況出發(fā)，充分考慮國際國內(nèi)及區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢，對當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展的定位、產(chǎn)業(yè)體系、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)鏈、發(fā)展重點、發(fā)展步驟、空間布局、經(jīng)濟社會環(huán)境影響、實施方案等作出的科學(xué)規(guī)劃。（ ）V開發(fā)策略是以科學(xué)規(guī)劃體系為依據(jù)，在開發(fā)時序、資源導(dǎo)入、空間布局、產(chǎn)品落位等方面的合理的、前瞻的、具體的謀劃。（―）V18、實用率是套內(nèi)建筑面積和住宅面積之比，小于使用率。（―）二（大于使用率）住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理間距內(nèi)的用地，不含宅間綠地和宅間小路等的總稱。（―）X（包含宅間綠地和宅間小路）土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)、取得增值性收入的單位和個人所征收的一種稅。土地增值稅的課稅對象是有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)所取得的增值額。土地增值稅的計稅依據(jù)是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。（一）V股權(quán)收購流程中最終目的為控制出讓方名下資產(chǎn)，應(yīng)將重點放在資產(chǎn)評估價值上，不需要了解對方資產(chǎn)負債情況和法務(wù)訴訟問題（—）二房企之間轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)最大的問題不是稅的問題，而是能否符合25%投資條件，能否順利過戶問題。（一）V轉(zhuǎn)讓未開發(fā)的土地和已開發(fā)的項目交稅完全不同，尤其是增值稅和土地增值稅差異很大。（）V法拍項目相當(dāng)于一種資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，合作方涉及繳納土地增值稅、增值稅、企業(yè)所得稅及印花稅等。（—）V項目公司支付交易價款且土地使用權(quán)登記變更至項目公司前，合作方不需向項目公司提供等額合法的增值稅專用發(fā)票。（―）二26、收并購業(yè)務(wù)中，取得的增值稅專用發(fā)票可以全部作為有票成本處理。（―）V土地出讓金票據(jù)不合規(guī)、關(guān)聯(lián)方往來無合同且長期未償還、土地抵押借款本金和利息未償還等均是收并購業(yè)務(wù)關(guān)注點。（―）V投資拓展過程中，投拓人員要注意項目用地性質(zhì)、容積率、車位配比、公建配套、裝配式等規(guī)劃條件要求，需重點注意項目有無保障房、代征綠地、代征市政路要求。（ ）V關(guān)注公維基金是業(yè)主繳納還是開發(fā)商繳納，繳納費用標準不一，但一般都是按照售價的15%繳納。（—）X我國法律規(guī)定外資企業(yè)股權(quán)變更必須由原審批單位重新審批，房地產(chǎn)項目開發(fā)變更主體必須經(jīng)過批準并辦理變更手續(xù)。（一）V31、盡職調(diào)查包括法務(wù)盡職調(diào)查和財務(wù)盡職調(diào)查，與其他業(yè)務(wù)部門無關(guān)。（一）二32、合作項目中，合作方的債權(quán)債務(wù)問題不會對項目開發(fā)產(chǎn)生影響。（）上如轉(zhuǎn)讓方和受讓方約定的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價格低于政府規(guī)定的基準地價，則政府主管部門就該土地使用權(quán)的受讓享有優(yōu)先購買權(quán)。（—）V通過法院拍賣的方式獲取的房地產(chǎn)項目僅憑法院開具的轉(zhuǎn)讓款收據(jù)、確權(quán)裁定、協(xié)助執(zhí)行通知書可直接辦理土地使用權(quán)或房產(chǎn)的過戶手續(xù)。（―）二35、通過法院拍賣方式可以完全隔離項目地塊的權(quán)利瑕疵及遺留糾紛。（―）X36、通過政府招拍掛方式獲取的土地，按照政府規(guī)定的規(guī)劃條件開發(fā)報建仍可能存在因違反林業(yè)規(guī)劃、水利設(shè)施退線距離、軍事設(shè)施設(shè)備退線距離等相關(guān)規(guī)定而被責(zé)令停工、暫緩或暫停辦理報建手續(xù)等影響項目開發(fā)的風(fēng)險。（—）V五、簡答題1、在判斷城市進入階段，影響項目實現(xiàn)“高周轉(zhuǎn)”的因素有哪些？2、在投資測算環(huán)節(jié)，若毛利潤額與凈利潤額相差較大的影響因素是什么？影響項目凈利潤率的指標因素有哪些？3、70畝純住宅地塊項目，容積率為3.0，單戶型面積約100平米，車位配比面積為1:1，小區(qū)人車分流，請預(yù)估地下建面？4、收并購業(yè)務(wù)中，關(guān)注的風(fēng)險因素有哪些？5、招拍掛流程中，關(guān)注的因素有哪些？6、在投資測算環(huán)節(jié)，有什么因素可以提升現(xiàn)金流回正時間？7、國有股權(quán)轉(zhuǎn)讓過程中，需注意什么因素？請簡述操作流程？8、項目背景：出讓方于2010年取得成都青白江區(qū)域44畝住宅項目，項目開發(fā)投資強度已達25%，出讓方可通過在建工程轉(zhuǎn)讓該項目地塊。目前，項目存在銀行土地抵押貸款約9000萬元，同時支付其它企業(yè)借款約1500萬元，同時需要繳納1800萬元城市建設(shè)配套費。在與對方后續(xù)談判中，還有其它什么方案可以采用？9、蘇北某市開發(fā)區(qū)A、B兩塊住宅用地，A地塊占地177.9畝，B地塊151.8畝，容積率均為2.2，土地方已經(jīng)取得土地證，于2011年拿證，現(xiàn)為凈地，未開發(fā)。土地支付憑證顯示土地獲取成本為73萬元/畝（含稅費），100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓，股權(quán)交易對價為6.5億元，約合197萬元/畝。目前區(qū)域售價僅為4000元/平米，經(jīng)反復(fù)溝通，出讓方同意剝離新設(shè)（項目評估價為150萬元/畝），之后我司收購對方新公司。1）此次交易存在那些不確定因素？2）若資產(chǎn)