商業(yè)項(xiàng)目調(diào)研及市場(chǎng)定位報(bào)告

2008年武漢市漢正街商業(yè)項(xiàng)目商圈調(diào)研及市場(chǎng)定位報(bào)告2008年1月19日緣起：漢正街的歷史、現(xiàn)在、未來十里帆檣依市立萬家燈火徹宵明

漢正街的由來

漢正街，乃古漢口之正街。16世紀(jì)明成化年間漢水改道后，長(zhǎng)江漢江交匯處，尤其是沿漢江（又稱漢水襄河）一帶地域逐漸成為漢口商業(yè)的中心地帶；清初，漢水沿江碼頭形成以北岸為主的“八碼頭臨一帶河”的態(tài)勢(shì)，“四海九州之物不踵而走，特形異物，來自遠(yuǎn)方者，旁隘露積”；清康熙年間（1662---1722）此地因設(shè)立漢口巡檢司而成為漢口鎮(zhèn)的正街，又稱“官街”，沿街店鋪林立，八方商賈云集，街情民風(fēng)淳厚。

漢正街市場(chǎng)西段以糧、油、棉、什業(yè)居多，東段以藥材、參燕、金銀、票號(hào)、典當(dāng)為主，中段最為繁榮，密布百貨、布匹、山珍、海味、紙張等大小商鋪。清同治三年（1864年），漢陽郡守鐘謙鈞等修筑漢口堡，沿堡辟出玉帶、居仁、由義、循禮、大智、通濟(jì)等八座堡門，外有深壕環(huán)繞，橋梁相連，既便于布防守衛(wèi)，又可抵御洪水。清道光14年修建的保壽石喬現(xiàn)仍存原處，它是石喬口之為"石喬口"，而非"橋口"的唯一歷史見證。歷史的見證-青石板

17世紀(jì)初，漢正街不過幾百米長(zhǎng)，商業(yè)的復(fù)興與繁榮推動(dòng)了市場(chǎng)與街道的拓展。其時(shí)，漢正街楊家河至五彩巷之間有河街，大通巷以下有后街，升基巷以下有夾街，夾街以下至集家嘴之間又有小夾街。眾多小街小巷以漢正街為主脈，縱橫連接，組成了新興的漢口沿河商業(yè)區(qū)。據(jù)清道光年間統(tǒng)計(jì)，這片形如臥帚的商業(yè)鬧市，稱之為街的有32條，巷有64條。漢水碼頭水運(yùn)的繁榮帶動(dòng)了武昌、漢陽港埠隨之興旺，漢正街的商貿(mào)市場(chǎng)由碼頭發(fā)展到河街，又由河街發(fā)展到正街，推動(dòng)武漢市場(chǎng)向縱深發(fā)展。

乾隆四年（1739年），漢正街上自橋口，下至接駕嘴（集家嘴）鋪設(shè)了條石路面，在漢正街的泉隆巷，至今還保留著青石板路面的古樸風(fēng)貌。雖然現(xiàn)在路面大多已換成了水泥路和混凝土路面，但這些古風(fēng)古韻的青石板作為漢正街的歷史見證仍深深刻在老武漢人的記憶中。

明末崇禎年間，一批來自河南懷慶府的藥農(nóng)在橋口“保壽橋”附近的一條偏僻小巷居住下來，就地出售中藥材。久而久之便形成了“幫口”，人稱“懷幫”、即漢口最早的藥幫，這條無名小巷也因此得名“藥幫巷”。隨著漢口市區(qū)日漸發(fā)展，一條偏僻小巷發(fā)展到“藥幫大巷”“藥幫二巷”“藥幫三巷”。

藥幫巷由來

現(xiàn)在，“藥幫大巷”已名為“藥幫一巷”，也就是在這條巷道里，還僅存著一條漢正街上最早的青石板路，實(shí)屬珍貴。

漢正街歷來就是“導(dǎo)財(cái)運(yùn)貨，貿(mào)遷有無”的水陸商埠，市場(chǎng)上“萬商云集，商品爭(zhēng)流”，這里不僅是商品的集散地，也是八方商賈貿(mào)易、居聚之地，正所謂“瓦屋竹樓千萬戶，本鄉(xiāng)人少異鄉(xiāng)多”。它造就了古漢正街兼容我國(guó)南北傳統(tǒng)建筑和歐洲建筑手法的獨(dú)特建筑個(gè)性。

山陜會(huì)館，又稱西關(guān)帝廟。其規(guī)模在漢口會(huì)館中"雅冠眾構(gòu)"，它是商業(yè)團(tuán)體的議事之地，外觀為三進(jìn)三出，西有北方民居風(fēng)格的四合院，其內(nèi)部裝飾卻是南方特色。

古建筑見證繁華舊貌

淮鹽巷雕花過街樓是吸取歐洲聯(lián)排式房屋的典型建筑，它全長(zhǎng)194米，一橋橫跨街面，將街兩邊的樓連接起來，既不阻礙街面人來人往，又方便了商業(yè)團(tuán)體經(jīng)商議事。在樓的內(nèi)部裝飾和欄桿、房檐、窗棱各處，又積聚了民族特色的雕花技藝。古漢正街店鋪臨街而建，多為假兩層樓式，白瓦灰墻，古樸別致。門面有全敞式、半敞式、內(nèi)敞外窄式，交錯(cuò)穿插，風(fēng)格各異。夾街背巷的鋪面則多用木板木樁架起紅漆橫梁，梁上雕龍飾鳳，極富民族特色。

老字號(hào)打造"金招牌"

清道光末年，漢正街涌現(xiàn)出一大批著名的老字號(hào)。"葉開泰"、"蘇恒泰"、"謙祥益""汪玉霞"、"藍(lán)田寶"都有口皆碑。這些老字號(hào)浸潤(rùn)著老漢口百年的歷史文化，現(xiàn)在回味起來，仍讓人咀嚼到歷史文化的余香。

葉開泰藥店有300年歷史。據(jù)載，其始址為古漢正街鮑家巷口開設(shè)的葉開泰藥室，后更名為葉開泰藥鋪。葉開泰以"修合雖無人見，存心自有天知"為信條，其藥品研制十分精細(xì)規(guī)范。驢皮阿膠、龜板阿膠取材只選黑驢皮、龜膠板，所有原料都選用最上等的藥材。當(dāng)時(shí)有句俗語說：葉開泰---藥（要）面子。相傳葉開泰藥鋪周街曾發(fā)大火，唯葉開泰絲毫無損，遂被人們譽(yù)為"神藥"。民間流傳這樣一句話：葉開泰的藥---吃死人都是好的。建國(guó)后，葉開泰藥鋪改造發(fā)展為武漢健民制藥廠。"蘇恒泰"是制傘老店，其創(chuàng)業(yè)人蘇文受原以修傘為生，后積銀30兩，開設(shè)了蘇恒泰傘店，專制油紙傘。蘇恒泰寧可少產(chǎn)，絕不以次充優(yōu)，因而成為深受人們喜愛的老傘店。其講求質(zhì)量、價(jià)廉耐用的盛譽(yù)至今仍在市場(chǎng)上流傳。舊時(shí)，在江漢平原一帶還流傳著這樣的風(fēng)俗：女兒出嫁買紅藍(lán)蘇恒泰傘各一把，男持紅、女持藍(lán)，以喻"紅男綠女，婚姻美滿"之意。

漢正街的商人還都非常重視品牌的保護(hù)，不僅選用堅(jiān)固磚石或上等木材，還在牌號(hào)字上貼金堆沙做字，并不惜重金聘請(qǐng)當(dāng)時(shí)名人或書法家題寫。民國(guó)初年漢正街老大興酒樓招牌即為夏口知縣侯祖畬手題。

第二次鴉片戰(zhàn)爭(zhēng)后，漢口開埠，漢口商業(yè)中心向長(zhǎng)江沿岸轉(zhuǎn)移，漢正街開始衰落。

1911年辛亥革命時(shí)，馮國(guó)璋火攻漢口，漢正街多數(shù)老建筑付之一炬?？箲?zhàn)時(shí)期又淪為難民區(qū)，被嚴(yán)重?fù)p毀。1949年后漢正街多次改造。漢正街的衰落

漢正街的復(fù)興興1982年，漢正街在在全國(guó)首開先先河允許個(gè)體體經(jīng)營(yíng)，之后后迅速成為全全國(guó)規(guī)模最大大、交易量也也最大的“天天下第一街””。1988年初開始的一一期改造，實(shí)實(shí)際拆遷2.74公頃，市場(chǎng)經(jīng)經(jīng)營(yíng)面積擴(kuò)大大了1萬多平方米；；1991年的二期改造造市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)面積又增加加了3.5萬余平方米；；1993年8月第三期改造造啟動(dòng)，面積積超過100萬平方米。三三期工程1998年完成，基本本奠定了目前前漢正街以室室內(nèi)市場(chǎng)為主主的經(jīng)營(yíng)格局局。據(jù)武漢市漢正正街市場(chǎng)管委委會(huì)統(tǒng)計(jì)：以以服裝、鞋帽帽、面料、小小商品為主要要內(nèi)容的漢正正街，目前日日均客流量達(dá)達(dá)20萬人次。以每每天經(jīng)營(yíng)10小時(shí)計(jì)，每眨眨一下眼，就就有1370元的商品流向向全國(guó)。漢正正街市場(chǎng)平均均每天的商品品售出額為4931.5萬元，相當(dāng)武武漢市最大最最好的百貨商商場(chǎng)武漢廣場(chǎng)場(chǎng)9天的銷售量。。從經(jīng)營(yíng)單一的的小百貨，發(fā)發(fā)展到服裝、、副食、家電電、鞋類、塑塑料、文化用用品等10個(gè)專業(yè)大類10萬多個(gè)品種，，漢正街的商商品不僅輻射射河南、河北北、山西、陜陜西、四川等等華中、華西西12省市，而且延延伸到海外市市場(chǎng)，業(yè)界權(quán)權(quán)威人士透露露，聯(lián)合國(guó)采采購(gòu)信息中心心已在漢正街街設(shè)立了其在在中國(guó)的第二二個(gè)采購(gòu)點(diǎn)。。伴隨漢正街進(jìn)進(jìn)入快速發(fā)展展期，1982年商品銷售額額為1600萬元的漢正街街，第二年激激增至1.42億元，1991年躍升為8.5億元。1999年，漢正街市市場(chǎng)銷售額突突破百億元，，2004年又改寫為為200億元，年上上繳稅收超超過億元以以上。漢正街的尷尷尬經(jīng)過了上世世紀(jì)80年代的高速速發(fā)展和90年代中前期期的極度輝輝煌后，隨隨著浙江義義烏小商品品市場(chǎng)、柯柯橋輕紡市市場(chǎng)等異軍軍突起，漢漢正街開始始走下坡路路。漢正街街市場(chǎng)規(guī)模模擴(kuò)大了6倍，稅收增增速卻從31%降到了10.2%，交易額從從全國(guó)十大大小商品批批發(fā)市場(chǎng)的的前三位降降到了第七七位。近兩年，漢漢正街個(gè)體體經(jīng)營(yíng)戶數(shù)數(shù)量每年以以10%左右的速度度遞減。漢漢正街第一一代103名小老板中中，目前只只留下不到到10個(gè)?！疤煜孪碌谝唤帧薄钡拿婪Q曾曾被“水貨貨第一街””的惡名所所取代。大大多數(shù)武漢漢人已經(jīng)不不去漢正街街了，甚至至有武漢人人說已經(jīng)10年沒去過了了。當(dāng)初打打年貨必到到漢正街的的習(xí)慣也慢慢慢地被到到大商場(chǎng)、、大超市購(gòu)購(gòu)物所取代代了。現(xiàn)在的漢正街，輻射范圍圍已經(jīng)從500多個(gè)縣減少少到100多個(gè)縣，年年銷售額僅僅有200多億元，不不到義烏小小商品市場(chǎng)場(chǎng)的一半。。２００２年年，還沉浸浸在“天下下第一”夢(mèng)夢(mèng)中的武漢漢人被突然然驚醒。這這個(gè)由中國(guó)國(guó)市場(chǎng)學(xué)會(huì)會(huì)調(diào)查后作作出的排名名是，漢正正街的綜合合排名位居居全國(guó)小商商品市場(chǎng)的的第８位。。在武漢，漢漢正街的商商品以便宜宜著稱。在在這里甚至至可以１００元買３條條牛仔褲；；１５元買買一件“羊羊毛絨大衣衣”；磁帶帶價(jià)是１元元１盒；臺(tái)臺(tái)燈１０元元兩個(gè)。有人反思漢漢正街的發(fā)發(fā)展?fàn)顩r時(shí)時(shí)，總結(jié)說說，近１００年里，漢漢正街沒有有出一個(gè)大大企業(yè)家，，沒有產(chǎn)生生一個(gè)名牌牌產(chǎn)品，沒沒有造就一一家大企業(yè)業(yè)。漢正街規(guī)劃劃規(guī)劃范圍根據(jù)武漢市市城市總體體規(guī)劃要求求,漢正街的規(guī)規(guī)劃主要分分為舊城風(fēng)風(fēng)貌區(qū)和核核心保護(hù)區(qū)區(qū)。漢正街舊城城風(fēng)貌區(qū)漢正街舊城城風(fēng)貌區(qū)的的保護(hù)項(xiàng)目目的范圍為為：北抵長(zhǎng)長(zhǎng)堤街，南南至漢江，，西起硚口口路，東至至規(guī)劃的友友誼路延長(zhǎng)長(zhǎng)線的區(qū)域域，面積為為1.37平方公里。。據(jù)介紹，，該范圍內(nèi)內(nèi)保存較好好的遺跡有有大泉隆巷巷民居，淮淮鹽巷及淮淮鹽局、鹽鹽淮公所，，藥幫巷的的青石板路路，新安書書院，紅十十字會(huì)等。。核心保護(hù)區(qū)區(qū)核心保護(hù)區(qū)區(qū)的范圍為為：東起天天成里，西西至九如巷巷，南臨大大夾街，北北抵長(zhǎng)堤街街，占地約約100畝。該區(qū)域域尚未開發(fā)發(fā)，歷史遺遺跡較集中中。規(guī)劃在在次范圍維維修及重建建漢正街著著名的歷史史建筑物。。規(guī)規(guī)劃還明明確舊城風(fēng)風(fēng)貌區(qū)為主主要反映城城市形態(tài)上上的歷史演演變和城市市傳統(tǒng)風(fēng)貌貌的區(qū)域，，該規(guī)劃明明確為四片片區(qū)域。包包括漢口漢漢正街傳統(tǒng)統(tǒng)商貿(mào)風(fēng)貌貌區(qū)。漢正街“二二次創(chuàng)業(yè)””2003年8月，沉寂許許久的漢正街，吹響了““二次創(chuàng)業(yè)業(yè)”的號(hào)角角。漢正街市場(chǎng)管委會(huì)會(huì)主任靳遠(yuǎn)遠(yuǎn)濤表示，，漢正街原址將變成成“核”，，成為集購(gòu)購(gòu)物、會(huì)展展、商務(wù)、、旅游、文文化休閑為為一體的商商貿(mào)旅游區(qū)區(qū)，“兩頭頭”(產(chǎn)業(yè)基地和和物流園區(qū)區(qū))則剝離在外外。隨后，地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)起起云涌。漢正街上的傳統(tǒng)勢(shì)勢(shì)力江浙資資本，再次次主導(dǎo)了這這出“地產(chǎn)產(chǎn)大戲”。。2006年起，投資資16億元的漢正街第一大道、、投資超過過10億元的春江江電力商城城、漢正街品牌服飾批批發(fā)廣場(chǎng)相相繼開業(yè)，，漢正街會(huì)展中心、、漢正街明清商業(yè)文文化街等15個(gè)重點(diǎn)功能能區(qū)建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目也已經(jīng)經(jīng)提上日程程。按照漢正街市場(chǎng)管委會(huì)會(huì)的規(guī)劃，，漢正街的小商品將將逐漸“登登堂入室””，告別街街邊小店。。商貿(mào)旅游是是漢正街打出的另一一張牌。根根據(jù)規(guī)劃，，在漢正街老街長(zhǎng)堤街街、大夾街街、九如巷巷、天成里里之間，將將修建一條條明清風(fēng)格格的“漢正街明清商業(yè)文文化風(fēng)貌區(qū)區(qū)”，重建建300多年前的歷歷史古廟關(guān)關(guān)帝廟、藥藥王廟，恢恢復(fù)“謙祥祥益”、““葉開泰””、“汪玉玉霞”等百百年老字號(hào)號(hào)。蝸居于漢正街內(nèi)的工廠和和手工作坊坊，也逐漸漸向遠(yuǎn)城區(qū)區(qū)和外地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移。漢正街的工廠，紛紛紛移師武漢郊區(qū)的蔡甸甸、東西湖湖區(qū)，甚至至漢川市。。漢正街所在的硚口口區(qū)區(qū)長(zhǎng)胡胡勤華表示示：“我們們規(guī)劃將產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基地和和物流園區(qū)區(qū)剝離在外外，把現(xiàn)有有市場(chǎng)建成成商貿(mào)旅游游區(qū)，讓漢正街發(fā)展徹底擺擺脫束縛。?！睗h正街市場(chǎng)管委會(huì)會(huì)的規(guī)劃在漢正街論壇上，郎郎咸平給漢正街潑了盆冷水水?！皾h正街提出做大做做強(qiáng)，但在在競(jìng)爭(zhēng)中并并未占據(jù)優(yōu)優(yōu)勢(shì)。”對(duì)于工廠外外移，一些些商戶心中中也是意見見頗多。漢正街工廠大量遷遷入的漢川川市，雖與與武漢距離僅為幾幾十公里，，但“路上上要經(jīng)過兩兩個(gè)收費(fèi)站站”。漢正街最早的103名個(gè)體戶之之一的楊占占芬，被稱稱為“玩具具大王”。。她給記者者算了一筆筆賬：如果果有一家服裝加工企業(yè)，，工廠在漢漢川，市場(chǎng)場(chǎng)在漢正街，買輛車也也得15萬，每年養(yǎng)養(yǎng)車的費(fèi)用用，就得4萬元。雇一一個(gè)司機(jī)，，每年最少少需要兩萬萬元?！?0多萬元的費(fèi)費(fèi)用，漢正街上的大多數(shù)數(shù)商戶是承承受不起的的?！倍袇^(qū)內(nèi)的的工業(yè)園，，雖然租金金只有5元每平方米米，但“年年納稅50萬元以上””的準(zhǔn)入門門檻，對(duì)于于漢正街的商戶來說說，顯然過過高。而之前大張張旗鼓的地地產(chǎn)手筆，，在商戶看看來，至少少目前還遠(yuǎn)遠(yuǎn)算不上成成功。目前，漢正街70%為中低端產(chǎn)產(chǎn)品，主要要面向農(nóng)村村市場(chǎng)。有有商戶向記記者表示，，原來的老老客戶，看看到裝修氣氣派的新店店，“以為為價(jià)格會(huì)很很貴，不敢敢進(jìn)門”。。路徑爭(zhēng)論相反，傳統(tǒng)統(tǒng)的服裝市場(chǎng)大夾街街等，依然然生意火爆爆。困境之下，，漢正街如何突圍？？著名經(jīng)濟(jì)學(xué)學(xué)家鐘朋榮榮認(rèn)為，孤孤立地進(jìn)行行建設(shè)，注注定是要失失敗的。相相比于漢正街，義烏的成成功，不是是“房子建建得有多高高”，而是是有一個(gè)““開明的政政府”和一一批“能干干的商人””。這一點(diǎn)得到到了郎咸平平的認(rèn)同，，“政府不不要做成大大商販，而而是提供一一個(gè)公共服服務(wù)平臺(tái)。?！蹦壳埃x烏烏小商品城城、柯橋輕輕紡城均已已經(jīng)上市。。鐘朋榮呼呼吁，盡快快推動(dòng)漢正街上市，并籌籌集資金，，組建漢正街產(chǎn)業(yè)投資基基金。記者了解，，成立于1998年的武漢漢正街市場(chǎng)股份有有限公司，，其上市之之路仍處于于起步階段段。江漢路商圈圈地圖萬達(dá)廣場(chǎng)江漢路商圈圈、漢正街街商圈漢正街商圈圈地圖漢正街商圈圈（一）江漢漢路、漢正正街商圈簡(jiǎn)介江漢路商圈圈簡(jiǎn)介大洋百貨（（江漢路店店）2004.9萬達(dá)廣場(chǎng)民眾樂園從歆生路到到步行街，，江漢路走走過了近百百年的繁華華。2000年2月底步行街街的開街，，更是使老老街煥發(fā)出出新的活力力,和武廣商圈圈、中南路路商圈相比比，江漢路路商圈的商商戶分布密密度更高，，商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)更為激烈烈，由于百百年歷史的的沉淀，江江漢路成為為購(gòu)物和旅旅游的最佳佳結(jié)合地，，有著其他他商圈無與與倫比的優(yōu)優(yōu)勢(shì)。此時(shí)的步行行街更是匯匯聚了眾多多大型百貨貨類購(gòu)物商商場(chǎng)（佳麗麗廣場(chǎng)、王王府井）。。萬達(dá)廣場(chǎng)場(chǎng)在2004年進(jìn)筑江漢漢路商圈，，占地面積積約4萬平方米，，總建筑面面積約14萬平方米，，引入沃爾爾瑪、萬達(dá)達(dá)國(guó)際影城城、大洋百百貨等主力力店?，F(xiàn)期期更有民眾眾樂園作為為時(shí)尚購(gòu)物物廣場(chǎng)的進(jìn)進(jìn)入，有力力的增加了了江漢路的的商業(yè)氣息息。漢正街商圈圈簡(jiǎn)介漢正街作為為華中地區(qū)區(qū)小商品的的聚集地，，至今已有有500的歷史，是是漢口歷史史上最早的的中心街道道，是萬商商云集、商商品爭(zhēng)流之之地。長(zhǎng)江江最大的支支流漢水，，發(fā)源于陜陜西省，由由此注入長(zhǎng)長(zhǎng)江，在很很早以前，，陜西省的的商人就乘乘船順流而而下，將貨貨物販運(yùn)于于漢正街中中轉(zhuǎn)。漢正正街最初是是由貨物集集散批發(fā)而而發(fā)展起來來的。漢口口之名可以以說是因陜陜西商販而而得名，即即漢水入長(zhǎng)長(zhǎng)江口。而而漢口的繁繁盛，與漢漢正街分不不開。漢正街區(qū)域域圖（二）商圈圈各大商場(chǎng)場(chǎng)介紹及業(yè)態(tài)分布<1>萬達(dá)廣場(chǎng)開業(yè)日電話：82810828地點(diǎn)點(diǎn)：：武漢漢市市江江漢漢區(qū)區(qū)交交通通路路1號(hào)優(yōu)勢(shì)勢(shì)：：地段、以以及五家家主力店店的入住住。參數(shù)分析析：營(yíng)業(yè)面積積：130000㎡㎡攤位：約約900個(gè)租賃體系系：商鋪形形式收銀體系系：自行行收銀經(jīng)營(yíng)范圍圍：小商品品、飾品品等樓層管理理人員：每層4-6人（負(fù)責(zé)1接待1保安4清潔8-10）第個(gè)個(gè)市場(chǎng)1<2>大洋百貨貨(江漢路店店)開業(yè)日電話：82458888地點(diǎn)：武漢市江江漢區(qū)中中山大道道756號(hào)優(yōu)勢(shì)：地地段、人人氣、商商品定位位結(jié)構(gòu)參數(shù)分析析：營(yíng)業(yè)面積積：約55000㎡租賃體系系：物業(yè)業(yè)為萬達(dá)達(dá)集團(tuán)，，承租形形式收銀體系系：統(tǒng)一收收銀經(jīng)營(yíng)范圍圍：百貨類類樓層管理理人員：每層3人每層層設(shè)置一一個(gè)咨詢?cè)兣_(tái)（電電梯口））（負(fù)責(zé)1接待6開票2工程1保安7清潔5）2第個(gè)個(gè)市場(chǎng)業(yè)種業(yè)態(tài)態(tài)分布表表—大洋百貨貨樓層分類物品細(xì)分7F餐廳名店街名品特賣場(chǎng)、斗牛士西餐廳6F溫馨生活館嬰兒兒童用品、家居、按摩器材5F運(yùn)動(dòng)休閑館運(yùn)動(dòng)服飾、休閑服飾、量販服飾4F紳士名品館男裝用品3F都市儷人館淑女裝、女包、內(nèi)衣2F時(shí)尚名媛館少女裝、流行表、SPA美體1F國(guó)際名品館國(guó)際時(shí)裝、化妝品、珠寶、名表負(fù)1F娛樂美食館湯姆熊娛樂世界、美食館萬達(dá)廣場(chǎng)場(chǎng)A區(qū)平面圖圖（即大大洋百貨貨）業(yè)種業(yè)態(tài)態(tài)分布表表—萬達(dá)廣場(chǎng)場(chǎng)B區(qū)萬達(dá)廣場(chǎng)場(chǎng)C區(qū)平面圖圖<3>王府井開業(yè)日：：電話：82702228地點(diǎn)：漢口中山山大道608號(hào)優(yōu)勢(shì)：地地段、人人氣參數(shù)分析析：建筑面積積：約35000㎡㎡經(jīng)營(yíng)面積積：約23000㎡㎡租賃體系系：承租收銀體系系：統(tǒng)一一收銀經(jīng)營(yíng)范圍圍：百貨類類工作人員員：32人（負(fù)責(zé)1接待2開票2企劃2工程3保安12清潔10）3第個(gè)個(gè)市場(chǎng)業(yè)種業(yè)態(tài)態(tài)分布表表—王府井樓層分類物品細(xì)分6F美食廣場(chǎng)名品特賣場(chǎng)、斗牛士西餐廳5F甜蜜生活館運(yùn)動(dòng)服飾、休閑服飾、量販服飾4F紳士名品館男裝用品3F名媛館淑女裝、女包、內(nèi)衣2F流行少淑館少女裝、流行表、SPA美體1F時(shí)尚名品館國(guó)際時(shí)裝、化妝品、珠寶、名表負(fù)1F停車場(chǎng)<4>新民眾樂樂園開業(yè)日：：2004.9電話：85530108地點(diǎn)：漢口中山山大道608號(hào)優(yōu)勢(shì)：品品牌式購(gòu)購(gòu)物時(shí)尚尚廣場(chǎng)參數(shù)分析析：建筑面積積：12000㎡㎡攤位：150個(gè)租賃體系系：付租形形式收銀體系系：自行行收銀經(jīng)營(yíng)范圍圍：小商品品、飾品品、時(shí)尚尚服飾、、娛樂樓層管理理人員：1人（負(fù)責(zé)1接待3保安5保潔）4第個(gè)個(gè)市場(chǎng)<5>漢正街品品牌服飾飾城開業(yè)日：：2007-8-28電話：85656666地點(diǎn)：大大夾街與與多福路路交匯處處優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)：處于于漢正街街中心地地段參數(shù)分析析：建筑面積積：總建筑面面積將達(dá)達(dá)30萬㎡，已已建成營(yíng)營(yíng)業(yè)面積積近12萬㎡攤位：約約2500個(gè)租賃體系系：付租形形式收銀體系系：自行行收銀經(jīng)營(yíng)范圍圍：服裝批批發(fā)為主主樓層管理理人員：每層1人（負(fù)責(zé)1接待2開票2企劃2工程3保安12清潔10）5第個(gè)個(gè)市場(chǎng)業(yè)種業(yè)態(tài)態(tài)分布表表—漢正街品品牌服飾飾城樓層分類物品細(xì)分5F精品男裝展示廳中高檔男裝（４－６家入?。?F精品男裝展示廳中檔男裝3F精品女裝展示廳淑女裝2F品牌女裝少女裝1F品牌男裝中檔負(fù)1F精品童裝中檔<6>漢正街第第一大道道開業(yè)日：：2007.5電話：85678888(售樓部））59321111(招商）地點(diǎn)：大大夾街優(yōu)優(yōu)勢(shì)：：地勢(shì)參數(shù)分析析：建筑面積積：約12500平方米攤攤位：2000個(gè)租賃體系系：付租收銀體系系：自行行收銀經(jīng)營(yíng)范圍圍：服裝批批發(fā)及零零售工作人員員：32人（負(fù)責(zé)1接待2開票2企劃2工程3保安12清潔10）6第個(gè)個(gè)市場(chǎng)漢正街第第一大道道簡(jiǎn)介漢正街第第一大道道東起大大水巷，，西至五五彩巷，，南至漢漢江沿河河大道，，北靠漢漢正街，，南北長(zhǎng)長(zhǎng)約560米，東西西寬約40至70米占地107畝，本市市場(chǎng)總建建筑規(guī)模模逾19萬平方米米，營(yíng)業(yè)業(yè)面積達(dá)達(dá)11萬余平方方米，共共有2000多家商鋪鋪，由金金座、銀銀座、紅紅寶石座座、藍(lán)寶寶石座、、翡翠座座、鉆石石座組成成，金座座為精品品品牌女女裝專營(yíng)營(yíng)區(qū)，銀銀座為精精品品牌牌男裝專專營(yíng)區(qū)，，藍(lán)寶石石座為精精品品牌牌童裝專專營(yíng)區(qū)，，紅寶石石座為漢漢派品牌牌女裝專專營(yíng)區(qū)，，市場(chǎng)以以批發(fā)為為主兼有有零售。。第一大道道金座業(yè)種業(yè)態(tài)態(tài)分布表表—漢正街第第一大道道（金座座）金座是以以精品女女裝為主主，內(nèi)衣衣為輔。。一層席席位為110個(gè)，共三三層。根根據(jù)當(dāng)天天調(diào)查，，市場(chǎng)內(nèi)內(nèi)部比較較雜亂，，衛(wèi)生情情況不太太好。業(yè)種業(yè)態(tài)態(tài)分布表表—漢正街第第一大道道（銀座座）銀座為精精品品牌牌男裝專專營(yíng)區(qū),一層席位位９９個(gè)個(gè)鋪位.業(yè)種業(yè)態(tài)態(tài)分布表表—漢正街第第一大道道（紅寶寶石座））紅寶石石是以以漢派派品牌牌女裝裝專營(yíng)營(yíng)區(qū)。。一層層席位位７７２個(gè)個(gè)鋪位位．業(yè)種業(yè)業(yè)態(tài)分分布表表—漢正街街第一一大道道（藍(lán)藍(lán)寶石石座））藍(lán)寶石石座是是以精精品品品牌童童裝專專營(yíng)區(qū)區(qū)。一一層席席位１１０７７個(gè)鋪鋪位．．業(yè)種業(yè)業(yè)態(tài)分分布表表—漢正街街第一一大道道（翡翡翠座座）翡翠座座是以以布批批為主主，一一層席席位５５３個(gè)個(gè)鋪位位．業(yè)種業(yè)業(yè)態(tài)分分布表表—漢正街街第一一大道道（鉆鉆石座座）鉆石座座是以以品牌牌男裝裝為主主，一一層席席位３３２鋪鋪位．．（三））江漢漢路、、漢正正街商商圈的營(yíng)業(yè)業(yè)時(shí)間間及各各項(xiàng)物物業(yè)收收費(fèi)各商場(chǎng)場(chǎng)營(yíng)業(yè)業(yè)時(shí)間間：名稱營(yíng)業(yè)時(shí)間十一期間營(yíng)業(yè)時(shí)間周一至周五周末萬達(dá)廣場(chǎng)10：00——22：0010：00——22：0010：00——22：30大洋百貨10：00——22：0010：00——22：3009：30——22：30新民眾樂園10：00——22：0010：00——22：3009：30——22：30王府井9：45——22：009：45——23：009：30——23：00漢正街品牌服飾城6：30——17：006：30——17：006：30——17：00第一大道6：00——18：006：00——18：006：00——18：00注：部分商場(chǎng)的營(yíng)業(yè)時(shí)間為周日至周四為一個(gè)時(shí)間段，周五、周六會(huì)延長(zhǎng)半小時(shí)左右。江漢路路商圈圈、漢漢正街街商圈圈各商場(chǎng)場(chǎng)的席席位租租金、、水電電費(fèi)及及出租租情況況：

物業(yè)費(fèi)

租金（元/平方）租賃合同方式

水費(fèi)

電費(fèi)

中央空調(diào)

備注萬達(dá)廣場(chǎng)（B、C區(qū)）29元150-350/平方與業(yè)主簽定物業(yè)費(fèi)包含1元

物業(yè)費(fèi)包含前期3年一簽，現(xiàn)階段與業(yè)主自行簽定新民眾樂園50（含空調(diào)）200-400/平方兩年一簽，租金1年一付物業(yè)費(fèi)包含1.3元物業(yè)費(fèi)包含

漢正街品牌服飾城無80-100/平方三年一簽，租金一年一付

全免

全免

全免現(xiàn)階段水電空調(diào)費(fèi)用全免

漢正街第一大道商鋪7.2元公寓1.8元倉(cāng)庫(kù)5.5元租金80—120/平方公推40%三年一簽，租金一年一付2.5元1.3元

物業(yè)費(fèi)包含

江漢路路商圈圈、漢漢正街街商圈圈停車場(chǎng)場(chǎng)的停停車位位及收收費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)：：名稱停車位收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)萬達(dá)廣場(chǎng)8003元/小時(shí)，新民眾樂園無地下停車場(chǎng)

王府井約8003元/小時(shí)，上不封頂包月300/包全天漢正街品牌服飾城160

1元/小時(shí)，160元/月第一大道約12003元/小時(shí)，360元/月江漢路路商圈圈、漢漢正街街商圈圈（四））江漢漢路、、漢正正街商商圈商場(chǎng)內(nèi)內(nèi)部管管理及及措施施安全及及人性性化設(shè)設(shè)施的的配置置：江漢路路商圈圈、漢漢正街街商圈圈王府井井內(nèi)部部設(shè)施施大洋百百貨樓樓層介介紹牌牌安全及及人性性化設(shè)設(shè)施的的配置置：江漢路路商圈圈、漢漢正街街商圈圈大洋百百貨內(nèi)內(nèi)部消消防設(shè)設(shè)施安全出出口及及警鈴鈴設(shè)置置安全及及人性性化設(shè)設(shè)施的的配置置：江漢路路商圈圈、漢漢正街街商圈圈地下一一層美美食城城路標(biāo)標(biāo)設(shè)置置地下停停車廠廠安全全提示示設(shè)置置地下停停車場(chǎng)場(chǎng)免費(fèi)費(fèi)停車車提示示商管人人員、、保潔潔、保保安的的配備備情況況：名稱商場(chǎng)管理人員保潔人員保安人員萬達(dá)廣場(chǎng)4人8人未看見大洋百貨1人副手6人兩班倒4-6人

3-5人新民眾樂園1人4人

未看見王府井1人4人5

漢正街品牌服飾城1人4人2-4

第一大道1人4人3-5

江漢路路商圈圈、漢漢正街街商圈圈江漢路路商圈圈、漢漢正街街商圈圈員工休休息室室的設(shè)設(shè)置：：?jiǎn)T工休休息室室一般般設(shè)置置在各各樓層層安全全出口口周邊邊，內(nèi)內(nèi)部設(shè)設(shè)施有有開水水器、、休息息座椅椅、存存放水水杯柜柜、垃垃圾桶桶。各商場(chǎng)場(chǎng)洗手手間布布局及及衛(wèi)生生情況況：名稱洗手間衛(wèi)生狀況地點(diǎn)有無保潔人員萬達(dá)廣場(chǎng)較臟安全通道旁

2人大洋百貨干凈倉(cāng)庫(kù)旁

1人新民眾樂園干凈安全通道旁

2人王府井干凈倉(cāng)庫(kù)旁

2人漢正街品牌服飾城設(shè)置不合理（擁擠）安全通道旁

2人第一大道干凈賣場(chǎng)角落

1人江漢路路商圈圈、漢漢正街街商圈圈（五））江漢漢路、、漢正正街商商圈十一期期間外外場(chǎng)活活動(dòng)及及促銷銷方式式十一期期間各各商圈圈外場(chǎng)場(chǎng)活動(dòng)動(dòng)：名稱商場(chǎng)內(nèi)部促銷活動(dòng)外場(chǎng)活動(dòng)萬達(dá)廣場(chǎng)以花車形式促銷折扣商品無大洋百貨滿減滿送+商品打折+特買+贈(zèng)送禮品（41頁面）蒙牛露天促銷活動(dòng)（42頁面）新民眾樂園無無王府井滿減滿送+商品打折+特買+贈(zèng)送禮品（41頁面）（頁面42）漢正街品牌服飾城在周邊社區(qū)發(fā)放代金卷（頁面44）第一大道無無十一期期間各各商圈圈商場(chǎng)場(chǎng)活動(dòng)動(dòng)照片片：王府井井商場(chǎng)場(chǎng)活動(dòng)動(dòng)大洋百百貨商商場(chǎng)活活動(dòng)榮譽(yù)卡卡辦理理方法法及活活動(dòng)規(guī)規(guī)則辦理大大洋百百貨貴貴賓卡卡,可積分分換禮禮停車券券活動(dòng)動(dòng)十一期期間各各商圈圈商場(chǎng)場(chǎng)活動(dòng)動(dòng)照片片：王府井商場(chǎng)場(chǎng)活動(dòng)十一期間各各商圈商場(chǎng)場(chǎng)活動(dòng)照片片：王府井商場(chǎng)場(chǎng)活動(dòng)大洋百貨十十一特賣活活動(dòng)十一期間各各商圈商場(chǎng)場(chǎng)活動(dòng)照片片：漢正街品牌牌服飾城活活動(dòng)（六）綜合合分析及策策略綜合分析：：客觀科學(xué)分分析：SWOT分析法項(xiàng)目江漢路商圈漢正街商圈優(yōu)勢(shì)(strengths)貨源豐富、款式新穎，對(duì)應(yīng)人群較廣歷史悠久，帶動(dòng)周遍省，集城市商業(yè)發(fā)展步伐。武漢市唯一“一站式購(gòu)物區(qū)域”百貨業(yè)態(tài)、娛樂業(yè)態(tài)，零銷業(yè)態(tài)相結(jié)合。實(shí)現(xiàn)吃喝玩樂一體化。零售商品多樣化，形成商業(yè)經(jīng)濟(jì)效應(yīng)品牌商家扎堆效應(yīng)以批發(fā)為主，價(jià)格商家競(jìng)爭(zhēng)激烈，商品折扣空間較大發(fā)展迅速、政府宣傳力度，投放力度強(qiáng)劣勢(shì)(weaknesses)租金高，商家存活空間較小競(jìng)爭(zhēng)激烈，租金較高武漢商業(yè)正走向區(qū)域性消費(fèi)，相對(duì)對(duì)應(yīng)人群比較集中。周遍城市效仿速度過快硬件設(shè)施難以滿足商家需求，導(dǎo)致購(gòu)物環(huán)境較差。體現(xiàn)于1、停車不方便2、交通不便利3、人源雜亂4、硬件設(shè)施無法滿足餐飲業(yè)態(tài)購(gòu)物環(huán)境惡，人員雜亂商業(yè)空間發(fā)展飽和，商家發(fā)展空間較小商家過多，產(chǎn)品對(duì)應(yīng)人群較少建議（一））：租金、宣傳傳、營(yíng)銷策策略租金策略：：合理收費(fèi)費(fèi)、參照當(dāng)當(dāng)?shù)厍闆r，，為長(zhǎng)期發(fā)發(fā)展考慮，，可根據(jù)商商場(chǎng)的人流流密度來調(diào)調(diào)節(jié)租金。。宣傳策略：：因步行街街地處光谷谷，周邊臨臨近學(xué)校較較多，可通通過學(xué)校來來加大步行行街的知明明度。營(yíng)銷策略：：合理利用用廣告、場(chǎng)場(chǎng)地、攤位位等資源；；企劃策略：：適時(shí)舉辦辦新穎、豐豐富的企劃劃活動(dòng)，可可考慮與學(xué)學(xué)校做聯(lián)營(yíng)營(yíng)活動(dòng)。建議（二））：實(shí)行賣場(chǎng)營(yíng)營(yíng)運(yùn)目標(biāo)管管理制度資源營(yíng)銷：：資源管理理、資源營(yíng)營(yíng)銷客戶關(guān)系：：業(yè)主客客戶場(chǎng)務(wù)管理：：保安、清清衛(wèi)、工程程、投訴、、樓管企劃劃：策劃劃、文案、、媒介、設(shè)設(shè)計(jì)商情情：自身身賣場(chǎng)、競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、、行業(yè)、媒媒體信息建議（三））：實(shí)行賣場(chǎng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)式管理理，加強(qiáng)5S[整理（SEIRI）、整頓（（SEITON）、清掃（（SEISO）、清潔（（SETKETSU）、素養(yǎng)（（SHITSUKE）]的管理理念念，使之深深入人心，，并做到業(yè)業(yè)主共同遵遵守，從而而提高商場(chǎng)場(chǎng)不管從視視覺、感觀觀的效果。。商場(chǎng)內(nèi)的導(dǎo)導(dǎo)示牌清晰晰，最好置置于在各個(gè)個(gè)商場(chǎng)各樓樓層進(jìn)出口口及電梯口口，使客戶戶在商場(chǎng)內(nèi)內(nèi)很容易找找到相應(yīng)的的商戶。創(chuàng)建商場(chǎng)自自己的網(wǎng)站站，可作為為資源向商商戶提供對(duì)對(duì)外銷售平平臺(tái)，發(fā)布布最新的促促銷活動(dòng)和和最新動(dòng)態(tài)態(tài)。說明&借鑒照片指標(biāo)名說明&注解人氣指該賣場(chǎng)一天的平均人流指數(shù)；導(dǎo)向指該賣場(chǎng)為利于顧客導(dǎo)航的識(shí)別系統(tǒng)；體貼指該賣場(chǎng)衛(wèi)生間設(shè)置的洗手設(shè)施；飲食指該賣場(chǎng)以飲食為方面而設(shè)立的消費(fèi)場(chǎng)所；休閑指該賣場(chǎng)為顧客提供休息的場(chǎng)所和綠化場(chǎng)地；公交指該賣場(chǎng)最靠近的公交站點(diǎn)的公交線路數(shù)；停車指該賣場(chǎng)能提供的車位數(shù)，包含汽車和自行車；公告牌指該賣場(chǎng)為提供產(chǎn)品或其它信息而設(shè)置的公告設(shè)施；編號(hào)指該賣場(chǎng)為便于消費(fèi)者尋找席位而設(shè)立的席位編號(hào)系統(tǒng)；活動(dòng)指該賣場(chǎng)平時(shí)舉辦各類活動(dòng)的頻繁性；電梯指該賣場(chǎng)是否設(shè)有扶梯、電梯等便利裝備；借鑒照片一一建議：優(yōu)雅雅、舒適、、清爽商場(chǎng)內(nèi)之休休息區(qū)借鑒照片二二商場(chǎng)內(nèi)外之之可視度建議：可可視度穿穿透力強(qiáng)強(qiáng)、清晰晰可見；；借鑒照片片三商場(chǎng)之安安全措施施建議：加加強(qiáng)安全全措施，，預(yù)防死死角產(chǎn)生生借鑒照片片四商場(chǎng)之導(dǎo)導(dǎo)航能力力建議：指指示牌、、席位號(hào)號(hào)碼牌、、區(qū)域劃劃分圖統(tǒng)統(tǒng)一制作作；避免讓顧顧客走彎彎路；多多指點(diǎn)迷迷津；借鑒照片片五商場(chǎng)之其其它功能能建議：其其它功能能，如殘殘疾人專專用設(shè)施施等借鑒照片片六商場(chǎng)之餐餐飲區(qū)謝謝觀看看，僅供供參考,不足之處處請(qǐng)指出出!TheEnd！9、靜夜四無無鄰，荒居居舊業(yè)貧。。。1月-231月-23Friday,January6,202310、雨中黃黃葉樹，，燈下白白頭人。。。00:36:3600:36:3600:361/6/202312:36:36AM11、以我我獨(dú)沈沈久，，愧君君相見見頻。。。1月-2300:36:3600:36Jan-2306-Jan-2312、故人江海別別，幾度隔山山川。。00:36:3600:36:3600:36Friday,January6,202313、乍見翻疑夢(mèng)夢(mèng)，相悲各問問年。。1月-231月-2300:36:3600:36:36January6,202314、他鄉(xiāng)生白白發(fā)，舊國(guó)國(guó)見青山。。。06一月月202312:36:36上上午00:36:361月-2315、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。一月月2312:36上上午午1月月-2300:36January6,202316、行動(dòng)出出成果，，工作出出財(cái)富。。。2023/1/60:36:3600:36:3606January202317、做前前，能能夠環(huán)環(huán)視四四周；；做時(shí)時(shí)，你你只能能或者者最好好沿著著以腳腳為起起點(diǎn)的的射線線向前前。。。12:36:36上上午午12:36上上午00:36:361月-239、沒沒有有失失敗敗，，只只有有暫暫時(shí)時(shí)停停止止成成功功！！。。1月月-2