某商業(yè)城營(yíng)銷推廣策劃文件

——報(bào)告思路——找到商鋪滯銷核心問題前期營(yíng)銷工作分析總結(jié)（2009年11月-2010年11月）一、政策分析二、競(jìng)爭(zhēng)分析三、營(yíng)銷分析四、總結(jié)商業(yè)定位及核心策略化整為零·集散為整·主題規(guī)劃有效的推廣戰(zhàn)略以銷售+年關(guān)為推廣節(jié)點(diǎn)解決問題六大策略+強(qiáng)勢(shì)推廣=破冰一、商業(yè)定位二、六大核心策略一、營(yíng)銷總控二、招商計(jì)劃實(shí)施三、現(xiàn)場(chǎng)包裝四、媒體推廣壹一、政策分析二、競(jìng)爭(zhēng)分析三、營(yíng)銷分析四、總結(jié)找到商鋪滯銷核心問題營(yíng)銷企劃工作分析總結(jié)

(2009年11月-2010年11月）、政策分析2008年金融危機(jī)，2008年年末房地產(chǎn)市場(chǎng)開始回暖，本案于2009年10月拿下的項(xiàng)目地塊,2009年是房地產(chǎn)市場(chǎng)熱銷的高峰期，且當(dāng)時(shí)貸款政策較寬松；2010年,國(guó)家打壓房地產(chǎn)的新政陸續(xù)出臺(tái),首付額度增加，信貸利率增加，導(dǎo)致對(duì)雙溝當(dāng)?shù)叵M(fèi)者持幣觀望，有甚者拿不出首付款；2010年3到4月份的新政中取消了外地人的房貸條件，如不滿足“持營(yíng)業(yè)執(zhí)照且納稅一年以上”“有社會(huì)保險(xiǎn)繳納一年以上證明”其一的客戶，則不可貸款，必須100%付全款，限制了外地投資客,這一政策對(duì)本案銷售都有一定的影響。2010年國(guó)家打壓房地產(chǎn)新政陸續(xù)出臺(tái)，影響銷售二、競(jìng)爭(zhēng)分析雙溝市場(chǎng)三大樓盤與本案競(jìng)爭(zhēng)解析：鳳凰花園、盛世華庭、雙溝名都。（表一）開發(fā)商地段開盤時(shí)間商鋪總面積總盤比例去化率銷售組合方式均價(jià)面積總價(jià)鳳凰花園鵬程中心成熟地段09.12近3萬(wàn)㎡25%70%一二三層聯(lián)賣2400元/㎡100㎡左右24萬(wàn)盛世華庭眼程09年初1.5萬(wàn)㎡23%90%一二層聯(lián)賣2200元/㎡200㎡左右44萬(wàn)雙溝名都金利5000㎡6%80%一二層聯(lián)賣2700元/平米50㎡5.6米層高13.5萬(wàn)本案恒基進(jìn)鎮(zhèn)入口處2010.63.3萬(wàn)㎡37%6%一二層聯(lián)賣一二三層聯(lián)賣1F：3500元/㎡2F：1500元/㎡3F：1400元/㎡1F：約50㎡2F：約100㎡3F：約100㎡1、2聯(lián)賣32.5萬(wàn)1、2、3F聯(lián)賣46.5萬(wàn)總計(jì)8.3萬(wàn)㎡2330元/㎡本案商鋪退訂原因組數(shù)比例對(duì)市場(chǎng)前景擔(dān)憂814%認(rèn)為房?jī)r(jià)過高4071%對(duì)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不滿意712%外地戶口辦理不到按揭13%（表二）56組商鋪退訂客戶分析A、從表一、二中分析本案商業(yè)滯銷原因1、供大于求：目前市場(chǎng)共推出商業(yè)體量約8.3萬(wàn)㎡，雙溝總?cè)丝?萬(wàn)人，市場(chǎng)供應(yīng)總量過大，現(xiàn)有客源難以消化如此大體量商業(yè)，供>求，供求比例嚴(yán)重失衡——根本原因。2、本案體量大：本案商業(yè)體量相對(duì)過大，去化難度更大。3、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手提前搶占客源：競(jìng)爭(zhēng)樓盤在售產(chǎn)品面世早，去化時(shí)間長(zhǎng)，過早的分化本案客源，且商鋪總體量供應(yīng)相對(duì)較少。4、單價(jià)高：本案商鋪單價(jià)過高，高達(dá)71%的客戶因定價(jià)過高而退訂，市場(chǎng)客戶的消費(fèi)能力難以支撐。5、投資信心不足：雙溝百姓對(duì)我們江淮商城市場(chǎng)能否形成持觀望態(tài)度，直接導(dǎo)致他們不敢輕易做出購(gòu)買決定。小結(jié)B、從表一、二中分析本案商業(yè)產(chǎn)品利好1、開發(fā)商實(shí)力本案開發(fā)商為恒基地產(chǎn)有限公司，有實(shí)力開發(fā)運(yùn)營(yíng)，品牌運(yùn)營(yíng)。2、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)優(yōu)勢(shì)本案為商住聯(lián)體產(chǎn)品，競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品為商業(yè)、住宅分體產(chǎn)品。3、住宅價(jià)格市場(chǎng)接受度高本案住宅單價(jià)相對(duì)較低，鄉(xiāng)鎮(zhèn)拆遷戶較多，對(duì)住宅市場(chǎng)的剛性需求較旺，低價(jià)格是主導(dǎo)。4、全框架高抗震名邸本案是雙溝唯一的全框架結(jié)構(gòu)的高品質(zhì)樓盤，產(chǎn)品質(zhì)量有保證。三、營(yíng)銷企劃分析（一）銷售分析表2-1產(chǎn)品定位90000平米簡(jiǎn)歐風(fēng)情商住名城商鋪定位農(nóng)資建材商城推盤期一期二期沿街住宅（套）商鋪（套）住宅商鋪推出已售銷售率推出已售銷售率推出已售銷售率推出已售銷售率沿恒基大道8484100%841315%4040100%121083%沿淮海路4242100%4012.5%3333100%00沿江淮路4242100%4412%800%00沿寧徐路00100%0000100%311135%累積168168100%16815817390%43銷售進(jìn)度表沿街樓棟號(hào)房型面積可售（套）已售（套）價(jià)格開盤時(shí)間恒基大道一期住9、10、11、16北、17北、18北住三室兩廳一衛(wèi)住8161.72住0住84住2F：14983F：13985.9鋪9、10、11、（16、17、18北）鋪三間三層連體其他單間鋪4211.49鋪71鋪13鋪3588/36885.9二期住12、13、14住三室兩廳一衛(wèi)住3901.8住0住40住2F：15788.21鋪12、13、14鋪單間鋪1764.92鋪28鋪10鋪3F：145810.23三期住7、8住三室兩廳一衛(wèi)住2341.7住24住0住未公開未開盤鋪7、8鋪一間三層連體其他單間鋪1203.73鋪23鋪0鋪未公開未開盤淮海路一期住3、4、5住三室兩廳一衛(wèi)住4088.1住0住42住2F：14983F：13985.9鋪3、4、5鋪一間三層連體其他單間鋪1996.18鋪39鋪1鋪34885.9二期住1、2、6住三室兩廳一衛(wèi)住3244.85住0住33住2F：15583F：14388.21鋪1、2、6、21鋪21號(hào)樓是一二層整棟另一間三層連體其他單間鋪2506.15鋪36+1鋪0鋪未公開未開盤江淮路一期住16、17、18南住三室兩廳一衛(wèi)住4073.62住0住42住2F：14983F：13985.9鋪（16、17、18）南鋪兩間三層連體其他單間鋪2215.31鋪43鋪1鋪34885.9二期住23、24住三室兩廳一衛(wèi)住680.72住8住0住未公開未開盤鋪23、24鋪兩層聯(lián)體鋪2788.64鋪12鋪0鋪未公開未開盤寧徐路二期鋪19鋪三層全是商業(yè)鋪2574.35鋪22鋪9鋪1F：40882F：16883F：158810.23三期住住住住住住鋪20鋪三層全是商業(yè)鋪2642.93鋪25鋪0鋪未公開未開盤表2-2（二）工期期分析一期工期進(jìn)度表二期工期進(jìn)度表開工時(shí)間2009.12.25開工時(shí)間2010年4月開工地段淮海路、恒基大道、江淮路4、5、10、11、16南北、17南北、18南北共10棟樓開工地段淮海路、恒基大道1、2、3、6、9、13、14共7棟樓目前工程進(jìn)度內(nèi)墻面刷白、門窗安裝，外路面整平目前工程進(jìn)度接近封頂竣工時(shí)間2010年12月初竣工時(shí)間2011年3月底交房時(shí)間2010年12月底交房時(shí)間2011年4月底（三）媒體體分析媒介推廣方式促成人數(shù)所占的比例DM102人37%SP6人2%戶外看板5人2%橫幅2人1%現(xiàn)場(chǎng)包裝52人19%口碑108人39%A、從以上表表格的營(yíng)銷銷中分析商商鋪滯銷原原因：1、農(nóng)資建材材街的定位位狹礙前期定位為為農(nóng)資建材材一條街有有一定合理理性。但是是偏于狹礙礙。整個(gè)雙雙溝鎮(zhèn)的農(nóng)農(nóng)資建材不不足以完全全消化江淮淮商城的商商鋪。2、產(chǎn)品依分分布地段不不同而去化化不均恒基大道與與寧徐路相相對(duì)地段較較好的位置置去化速度度快，淮海海路與江淮淮路地段稍稍偏，去化化速度緩慢慢3、工程進(jìn)度度緩慢江淮商城至至2009年12月25日奠基動(dòng)工工，一期2010年年底竣工工，二期明明年3月竣工。因因工程進(jìn)度度滯后,潛在客戶沒沒有看到商商業(yè)氛圍，，已給銷售售帶來一定定影響。小結(jié)B、從以上表表格中分析析營(yíng)銷利好好1、商住名城城定位準(zhǔn)確確定位切合產(chǎn)產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，，與市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)有力區(qū)區(qū)隔，且550000平方的住宅宅體量，516戶住宅，近近2000人口為固定定消費(fèi)群體體，支撐商商業(yè)運(yùn)營(yíng)。。2、羊群效應(yīng)應(yīng)，住宅持持續(xù)熱銷已購(gòu)客戶中中39%為口碑營(yíng)銷銷下單，利利用老客戶戶良好的口口碑宣傳，，以住宅為為依托，帶帶動(dòng)商業(yè)銷銷售。3、10.23開盤捆綁銷銷售切實(shí)可可行推廣地段寧寧徐路地段段較好，推推廣的產(chǎn)品品為商業(yè)三三層聯(lián)賣，，且一、二二層單價(jià)相相當(dāng)于住宅宅價(jià)格，總總價(jià)低，市市場(chǎng)接受度度高。4、企劃推廣廣一矢中的的，切實(shí)有有效本案已購(gòu)客客戶中有37%是通過DM派發(fā)下單，，19%是通過現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)包裝下單單。56%的概率是通通過有效的的媒體投放放渠道達(dá)成成銷售。四、總結(jié)1、新政打壓壓2、競(jìng)爭(zhēng)體量量供大于求求——根本原因3、本案商鋪鋪價(jià)格過高高4、客戶投資資信心不足足5、商業(yè)定位位狹隘6、工程進(jìn)度度緩慢（一）商鋪鋪滯銷原因因總結(jié)（二）產(chǎn)品品營(yíng)銷利好好總結(jié)1、實(shí)力開發(fā)發(fā)商投資開開發(fā)樹品牌牌2、以高品質(zhì)質(zhì)產(chǎn)品為基基礎(chǔ)3、商住產(chǎn)品品定位準(zhǔn)確確是前提4、良好的口口碑營(yíng)銷是是關(guān)鍵5、聯(lián)體捆綁綁銷售策略略大賣為導(dǎo)導(dǎo)向6、有效的媒媒體推廣促促進(jìn)銷售內(nèi)靠外聯(lián)，，揚(yáng)長(zhǎng)避短短找準(zhǔn)方向，，穩(wěn)扎穩(wěn)打打商業(yè)定位核心策略準(zhǔn)確定位·化整為零·主題規(guī)劃·合作加盟貳（一）產(chǎn)品品定位（二）形象象定位（三）客戶戶定位ALLNEW一、準(zhǔn)確的的商業(yè)定位位知己，方可可行；知彼彼，方可立立，知己知知彼，方可可遁無(wú)形前期商業(yè)定定位單一，，狹隘。江淮商城3.5萬(wàn)方的商業(yè)業(yè)體量，與與雙溝農(nóng)資資、建材有有限的市場(chǎng)場(chǎng)容量形成成強(qiáng)烈的對(duì)對(duì)抗，定位位產(chǎn)業(yè)不足足以支撐在在整個(gè)商業(yè)業(yè)體量，且且狹隘的定定位會(huì)讓有有其它自營(yíng)營(yíng)投資的客客戶望而卻卻步，使客客戶信心不不足，影響響銷售。規(guī)劃不合理理，商業(yè)氣氣候不足本項(xiàng)目地處處雙溝鎮(zhèn)入入鎮(zhèn)地段，，雖然恒基基大道為重重點(diǎn)打造的的商業(yè)步行行街，但與與目前已形形成商業(yè)氣氣候的集群群地區(qū)相比比，地段相相對(duì)較偏，，商業(yè)氛圍圍不足，后后期銷售面面臨越來越越大的壓力力，項(xiàng)目要要成功熱銷銷，商業(yè)產(chǎn)產(chǎn)品形態(tài)必必須重新規(guī)規(guī)整，才能能盤活。（一）產(chǎn)品品定位思路闡述農(nóng)資、建材材市場(chǎng)不足足以支撐近近3.5萬(wàn)商業(yè)前期銷售面面臨瓶頸，，后期壓力力較大地段較偏，，商業(yè)氛圍圍不足……HOW怎么辦雖然農(nóng)資、、建材產(chǎn)業(yè)業(yè)不足以支支撐大商業(yè)業(yè)體量，但但還是有它它的市場(chǎng)容容量所在；；同時(shí)，雙雙溝政府打打造農(nóng)資建建材產(chǎn)業(yè)，，有它對(duì)于于雙溝經(jīng)濟(jì)濟(jì)建設(shè)的戰(zhàn)戰(zhàn)略意義；；因此，面面對(duì)前期營(yíng)營(yíng)銷面臨的的難題，我我們?cè)诜治鑫觥⑻釤?、、融合的基基礎(chǔ)上，特特建議：延伸前期定定位既在原來農(nóng)農(nóng)資建材城城的定位基基礎(chǔ)上，延延伸相關(guān)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，作為為大商業(yè)的的支撐。既既豐富了農(nóng)農(nóng)資建材的的配套，又又?jǐn)U展了業(yè)業(yè)態(tài)，有利利于相互帶帶動(dòng)，做旺旺市場(chǎng)，促促成項(xiàng)目的的成功銷售售。農(nóng)資建材商商城農(nóng)資建材街街電子產(chǎn)品街街+酒店汽貿(mào)街街+……主題商業(yè)綜綜合體通過前面分分析、總結(jié)結(jié)，建議將將江淮商城城商鋪定位位為：集農(nóng)資建材材、酒店汽汽貿(mào)、電子子產(chǎn)品、小小吃百貨、、女性潮品品、文體教教育等于一一體的主題商業(yè)綜綜合體解讀：主題題商業(yè)業(yè)綜綜合合體體概念念在在雙雙溝溝是是第第一一次次提提出出，，極極大大豐豐富富雙雙溝溝商商業(yè)業(yè)形形態(tài)態(tài)，，提提升升雙雙溝溝商商業(yè)業(yè)能能級(jí)級(jí)，，有有利利于于城城市市商商業(yè)業(yè)模模式式的的創(chuàng)創(chuàng)新新和和發(fā)發(fā)展展；；主題題商業(yè)業(yè)綜綜合合體體的整整體體規(guī)規(guī)劃劃定定位位有有利利于于拓拓展展前前期期定定位位內(nèi)內(nèi)涵涵；；整體體規(guī)規(guī)劃劃，，特特色色定定位位，，有有利利于于商商業(yè)業(yè)整整體體形形象象的的提提升升。。（二二））形形象象定定位位從““主主題題商商業(yè)業(yè)綜綜合合體體””規(guī)規(guī)劃劃，，定定位位江江淮淮商商城城商商業(yè)業(yè)形形象象為為：：雙溝溝首首個(gè)個(gè)·大型型主主題題商商業(yè)業(yè)綜綜合合街街區(qū)區(qū)江淮淮商商城城商商業(yè)業(yè)推推廣廣思思路路為為，，先先進(jìn)進(jìn)行行商商業(yè)業(yè)整整體體包包裝裝，，塑塑造造商商業(yè)業(yè)整整體體鮮鮮明明而而又又有有特特色色的的形形象象，，再再化化整整為為零零，，分分區(qū)區(qū)分分街街進(jìn)進(jìn)行行包包裝裝推推廣廣（（例例如如江江淮淮商商城城·農(nóng)資資建建材材街街、、江江淮淮商商城城·酒店店汽汽貿(mào)貿(mào)街街等等）），，這這種種針針對(duì)對(duì)性性強(qiáng)強(qiáng)、、形形象象突突出出、、組組合合拳拳出出擊擊的的打打法法，，有有利利于于快快速速去去化化。。（一一））、、前前期期客客戶戶分分析析一、、客客戶戶定定位位職業(yè)分析：職業(yè)組數(shù)比例農(nóng)民15456%私營(yíng)業(yè)主4215%公司職員7728%其他21%區(qū)域分析：雙溝鎮(zhèn)12646%草灣村5821%陳澗莊4416%楊莊3613%外地114%職業(yè)分析：職業(yè)組數(shù)比例私營(yíng)業(yè)主1953%公司職員1130%老師13%自由職業(yè)514%區(qū)域分析：項(xiàng)目附近822%拆遷戶38%周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)38%鄉(xiāng)下514%街道1542%外地26%意向分析：投資客75%自營(yíng)業(yè)主25%商、、住住已已購(gòu)購(gòu)客客戶戶分分析析：：36組已已購(gòu)購(gòu)商商鋪鋪客客戶戶分分析析：：從客客戶戶職職業(yè)業(yè)、、區(qū)區(qū)域域分分析析中中得得出出：：1、前期期商商住住成成交交客客戶戶以以農(nóng)農(nóng)民民、、公公司司職職員員為為主主；；區(qū)區(qū)域域則則以以鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)（（包包括括草草灣灣村村、、陳陳澗澗莊莊、、楊楊莊莊））和和本本鎮(zhèn)鎮(zhèn)客客戶戶為為主主；；2、商鋪成交客戶戶則以私營(yíng)業(yè)業(yè)主、公司職職員為主；區(qū)區(qū)域則以雙溝溝本鎮(zhèn)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)客戶（包括括鎮(zhèn)上和鄉(xiāng)下下客戶）為主主；成交意意向則主要以以投資為主。。3、由鄉(xiāng)鎮(zhèn)棚戶拆遷帶來來的剛性需求求將十分巨大大，將來會(huì)成為為我們住宅、、商業(yè)客源的的一個(gè)重要組組成部份。（二）、未來來商業(yè)客戶定定位通過前期客戶戶分析和對(duì)商商業(yè)整體重新新規(guī)劃定位，，以下客戶將將成為本案客客戶構(gòu)成?！八拇罂蛻羧θΑ彼拇罂蛻羧﹄p溝客戶（私營(yíng)業(yè)主、、公司職員、、拆遷農(nóng)民等等）其它鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶務(wù)工返鄉(xiāng)人員員外來招商客戶A、客戶圈一：：雙溝客戶Ⅰ、拆遷客大量的舊城改改造將形成一一批拆遷客，，成為本案商商業(yè)客戶的重重要組成部份份。這部分客客戶購(gòu)買力強(qiáng)強(qiáng)，出手快，，注重投資前前景，非理性性的跟風(fēng)心理理較重。Ⅱ、私營(yíng)業(yè)主這部份私營(yíng)業(yè)業(yè)主有較豐富富的經(jīng)商頭腦腦，期待新的的商業(yè)機(jī)遇將將生意做得更更大賺更多的的錢；理性判判斷，看中機(jī)機(jī)會(huì)果斷下手手，有一定的的跟群心理。。Ⅲ、雙溝酒廠職職工酒廠職工收入入較好，有較較靈敏的投資資經(jīng)商嗅覺，，一般考慮周周詳，對(duì)項(xiàng)目目十分了解判判斷能獲利會(huì)會(huì)出手買鋪。。推廣策略：品牌宣傳的獨(dú)獨(dú)到作用，以以及“羊群效效應(yīng)”的作用用可以很好的的發(fā)揮；以““小恩小惠””的推廣手段段吸引這部份份客戶持續(xù)關(guān)關(guān)注和客群帶帶動(dòng)。B、客戶圈二：：其它鄉(xiāng)鎮(zhèn)客客戶特點(diǎn)：從前期購(gòu)買分分析，我們可可以看到鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)客戶是重要要組成部份。。這部份客戶戶主要以投資資為主，手上上有閑錢，找找準(zhǔn)投資機(jī)會(huì)會(huì)下手；容易易陷入信息不不對(duì)稱，如宣宣傳到位，突突破口較大。。C、客戶圈三：：務(wù)工返鄉(xiāng)客客戶雙溝鎮(zhèn)外出務(wù)務(wù)工人數(shù)1.6萬(wàn)，20-35歲，職業(yè)：企企業(yè)職員約0.8萬(wàn)人，民工約約0.5萬(wàn)人，自由職職業(yè)0.3萬(wàn)人。特點(diǎn)：這部份客戶有有著充裕的資資金，購(gòu)買力力強(qiáng)，重投資資前景，有前前瞻性眼光，，新投資機(jī)會(huì)會(huì)比較能引起起他們興趣和和關(guān)注，親朋朋好友的口碑碑宣傳是購(gòu)鋪鋪心理主導(dǎo)。。推廣對(duì)策：利用返鄉(xiāng)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)，重點(diǎn)宣傳傳，再結(jié)合優(yōu)優(yōu)惠促銷措施施，一舉突破破；突出宣傳傳項(xiàng)目投資前前景和回報(bào)，，以新的商業(yè)業(yè)機(jī)會(huì)和創(chuàng)富富模式吸引他他們關(guān)注。D、客戶圈四：：外地整體招招商客戶思路：由于整體商業(yè)業(yè)體量較大，，市場(chǎng)購(gòu)買人人數(shù)和購(gòu)買力力有限，必須須開拓一部份份整體商業(yè)，，以去化存量量。這部份客客戶主要是賓賓館、商超等等整體招租商商業(yè)客戶。特點(diǎn)：他們關(guān)注商業(yè)業(yè)未來前景，，商業(yè)商圈價(jià)價(jià)值的考量比比較慎重；利利潤(rùn)回報(bào)周期期的考核也很很理性。同時(shí)時(shí)，面對(duì)商業(yè)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的日趨趨激烈，愿意意嘗試到基層層投資，對(duì)新新的商業(yè)形式式也很有獨(dú)道道眼光。推廣對(duì)策：聘請(qǐng)專業(yè)的運(yùn)運(yùn)營(yíng)商統(tǒng)一招招租、經(jīng)營(yíng)和和管理，同時(shí)時(shí)，利用他們們的獨(dú)特資源源，對(duì)口招商商；塑造項(xiàng)目目獨(dú)特商業(yè)價(jià)價(jià)值和前景，，以切實(shí)可行行的優(yōu)惠政策策比如前期免免租等方式吸吸引這部份客客戶進(jìn)駐。殺傷力強(qiáng)的針針對(duì)推廣找準(zhǔn)客戶圈牢牢抓住客戶戶需求心理一舉突破，100%至勝合理的推廣節(jié)節(jié)奏完美殺客“五五步曲”第一步：第二步：第三步：第四步步：第五步步：總結(jié)二、六六大核核心策策略百種業(yè)業(yè)態(tài)·專業(yè)規(guī)規(guī)劃·五街一體體·七大主主題·實(shí)力加加盟·合作共共贏科學(xué)·整體·有效策略一一：專專業(yè)規(guī)規(guī)劃策略二二：合合作共共贏策略三三：打打政府府牌策略四四：捆捆綁銷銷售策略五五：加加大優(yōu)優(yōu)惠策略六六：投投資回回報(bào)引爆江江淮商商圈IDEA策略一一：專業(yè)規(guī)規(guī)劃七大主題商商業(yè)街街統(tǒng)一一規(guī)劃劃運(yùn)營(yíng)營(yíng)寶麗新新街：：149家東東大街街：81家寧寧徐徐路：：76家建建設(shè)設(shè)路：：55家規(guī)劃依依據(jù)：：百種業(yè)業(yè)態(tài)·專業(yè)規(guī)規(guī)劃五街一體體·七大主主題業(yè)態(tài)定定位：：恒基基大道道——潮流女女人街街/休閑美美食街街目標(biāo)市市場(chǎng)定定位：：女性時(shí)時(shí)尚用用品、、高檔檔美食食餐飲飲、娛娛樂休休閑、、大型型商超超等定位思思路：：恒基大大道兩兩側(cè)共共推出出145套（聯(lián)聯(lián)體合合一））商鋪鋪，目目前推推出122套，約約占總總體量量的2/5，目前前已售售23套。雖雖然地地段相相對(duì)較較好，，但因因體量量大，，必會(huì)會(huì)導(dǎo)致致銷售售周期期較長(zhǎng)長(zhǎng)通過過上表表數(shù)據(jù)據(jù)顯示示，女女性時(shí)時(shí)尚品品店及及時(shí)尚尚餐飲飲等已已在經(jīng)經(jīng)營(yíng)商商家及及潛在在商家家共計(jì)計(jì)186家，因因而把把主流流消費(fèi)費(fèi)群體體所需需求的的業(yè)態(tài)產(chǎn)產(chǎn)品集集中于此街街，利利于快快速形形成商商業(yè)氣氣候以以及樓樓盤整整體形形象的的提升升；恒恒基大大道是是政府府重點(diǎn)點(diǎn)打造造的景景觀大大道，，有政府保保駕護(hù)護(hù)航，，因?yàn)楸颈景缚煽山枇αΠl(fā)力力，高高打政政府牌牌，招招商引引資，，必定定會(huì)吸吸引大大量投投資自自營(yíng)商商家。。主題特特色：：針對(duì)女女性主主流消消費(fèi)群群體的的時(shí)尚尚、購(gòu)購(gòu)物、、休閑閑場(chǎng)所所業(yè)態(tài)定定位：：寧徐徐路——酒店、、汽車車美容容街寧徐路路（19、20共56套）定定位為為餐飲飲、酒酒店、、汽車車美容容貿(mào)易易一條條街，，對(duì)面面是雙雙溝酒酒廠，，酒廠廠客源源豐富富。業(yè)態(tài)定定位：：淮海海路——農(nóng)資建建材街街淮海路路（1、2、3、4、5、6共76+1套）定定位為為農(nóng)資資建材材一條條街（（建材材、電電器、、器械械、家家具、、水暖暖、農(nóng)農(nóng)產(chǎn)品品等）），這這條街街相對(duì)對(duì)恒基基大道道比較較偏靜靜。業(yè)態(tài)定定位：：教育育路——文化、、體育育街教育路路（27、28#月20套）定定位為為文具具用品品、小小百貨貨一條條街，，教育育路是是雙溝溝中學(xué)學(xué)必經(jīng)經(jīng)之路路，學(xué)學(xué)生客客源豐豐富。。業(yè)態(tài)定定位：：江淮淮路——電子產(chǎn)產(chǎn)品街街/餐飲百百貨街街江淮路路（16南、17南、18南、23、24共68套）定定位為為美食食（大大排檔檔）、、小百百貨一一條街街，這這條路路的西西頭是是塊大大空地地，并并且這這條路路位于于小區(qū)區(qū)純住住宅區(qū)區(qū)與商商住區(qū)區(qū)交界界處，，人流流量密密集。。通過上表商商業(yè)業(yè)態(tài)分分布數(shù)據(jù)顯顯示：目前自營(yíng)商商家334組，租鋪經(jīng)經(jīng)營(yíng)的60家，自家商商鋪經(jīng)營(yíng)的的274家；潛在商商家68組，長(zhǎng)線商商家54組，共計(jì)456組。其中274家自鋪經(jīng)營(yíng)營(yíng)商家，再再去買鋪?zhàn)宰誀I(yíng)的概率率會(huì)非常小小，但是買買鋪投資的的概率還是是可觀的，，這就需要要本案的大大力引導(dǎo)和和優(yōu)惠支持持吸引其購(gòu)購(gòu)鋪；租鋪經(jīng)營(yíng)商商家與潛在在商家共計(jì)計(jì)的128組，是本案案要從根本本挖掘、全全力牽引的的商家；又因本案的的推廣戰(zhàn)線線較長(zhǎng)，因因此長(zhǎng)線商商家的54組同時(shí)需要要本案的跟跟進(jìn)與引導(dǎo)導(dǎo)，為后續(xù)續(xù)開盤房源源進(jìn)行遠(yuǎn)期期蓄水。值得深思（（Ⅰ）雙溝總?cè)丝诳冢?萬(wàn)人外出務(wù)工人人口：1.6萬(wàn)人雙溝鎮(zhèn)總商商家：456組，自營(yíng)商商家334組。本案商鋪體體量：3.5萬(wàn)方商鋪約約360套，其中大大部分為兩兩層聯(lián)體和和三層聯(lián)體體，按照單單層計(jì)算，，約500套?？蛻艄戏郑海焊?jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)場(chǎng)未來將推推出2.7萬(wàn)方的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)體量，加加上本案，，共計(jì)約6.2萬(wàn)方。問題：如此大的體體量，雙溝溝本地市場(chǎng)場(chǎng)是否足夠夠消化？解決：供，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大大于求。招招外來商客客入駐本案案，勢(shì)在必必行。新問題：誰(shuí)來招商？？值得深思（（Ⅱ）問題：7條主題商業(yè)業(yè)街的專業(yè)業(yè)規(guī)劃，如如何著手，，如何運(yùn)營(yíng)營(yíng)？解決：勢(shì)必需要有有實(shí)力，有有運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)的專業(yè)招招商團(tuán)隊(duì)來來整體包裝裝運(yùn)營(yíng)。新問題：誰(shuí)來招商？？誰(shuí)來做招商？策略二：合作共贏通過引入專專業(yè)運(yùn)營(yíng)商商，完善項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)運(yùn)運(yùn)作體系---七大主題規(guī)規(guī)劃如果實(shí)行單單一的銷售售策略，而而在沒有后后期的招商商管理和規(guī)規(guī)劃跟進(jìn)的的情況下，，銷售將面面臨難以承承擔(dān)的壓力力，同時(shí)在在客觀上無(wú)無(wú)法具體執(zhí)執(zhí)行項(xiàng)目前前期定位和和業(yè)態(tài)具體體規(guī)劃，如如切實(shí)可行行的主題街街因非專業(yè)業(yè)的運(yùn)營(yíng)和和管理而枉枉費(fèi)，一切切規(guī)劃將前前功盡棄，，因此引入入專業(yè)運(yùn)營(yíng)營(yíng)商勢(shì)在必必行！通過招商引引入品牌商商家，推動(dòng)動(dòng)商鋪項(xiàng)目目的銷售項(xiàng)目通過實(shí)實(shí)質(zhì)招商策策略，通過過對(duì)市場(chǎng)知知名商家和和主力業(yè)態(tài)態(tài)的專向?qū)?dǎo)入，將更更好地提高高項(xiàng)目的整整體市場(chǎng)吸吸引力，進(jìn)進(jìn)一步促進(jìn)進(jìn)經(jīng)營(yíng)者和和投資者對(duì)對(duì)本項(xiàng)目市市場(chǎng)的發(fā)展展前景信心心和項(xiàng)目投投資價(jià)值預(yù)預(yù)期的信心心。開發(fā)商運(yùn)營(yíng)商客戶業(yè)主房?jī)r(jià)上揚(yáng)，，賣給客戶戶租給開發(fā)商商合作：委托托招商租賃賃新客戶返租給新客客戶三年租金招租、招商商，盤活商商業(yè)招商得以實(shí)現(xiàn)的支撐點(diǎn)？策略三：打打政府牌利好于雙溝溝鎮(zhèn)政府及及居民江淮商城開開創(chuàng)新的商商業(yè)模式，，引進(jìn)外地地招商項(xiàng)目目，一則將將衍生出更更多的就業(yè)業(yè)機(jī)會(huì)，有有利于當(dāng)?shù)氐鼐用裣M(fèi)費(fèi)水平的提提高；二則則人均GDP的增加，政政府打造的的景觀大道道恒基大道道形成商業(yè)業(yè)氣候，更更助于提升升政府形象象和政績(jī)。。因此，對(duì)對(duì)于招商項(xiàng)項(xiàng)目的順利利引進(jìn)，更更寄望與當(dāng)當(dāng)?shù)卣牡拇罅Ψ龀殖?，易于更更多的?yōu)惠惠政策。（一）政府府重點(diǎn)扶持持（二）工商商注冊(cè)地址址必須為江江淮商城（三）地方方稅收返還還部分，部部分稅收減減免商鋪已購(gòu)客客戶中25%用于自營(yíng)。。政府將商商鋪運(yùn)營(yíng)上上繳稅收的的部分用于于返還自主主創(chuàng)業(yè)商家家和投資商商家，對(duì)于于家庭較困困難卻想自自主創(chuàng)業(yè)的的客戶，政政府應(yīng)給予予一定的扶扶持、保障障優(yōu)惠政策策，減免部部分稅收，，以此鼓勵(lì)勵(lì)創(chuàng)業(yè)。凡是購(gòu)買江江淮商城商商鋪的自營(yíng)營(yíng)客戶、返返租后二次次招租客戶戶，必須進(jìn)進(jìn)行工商許許可注冊(cè)，，充分響應(yīng)應(yīng)政府號(hào)召召。但是所所有商鋪的的工商注冊(cè)冊(cè)地址，必必須統(tǒng)一為為江淮商城城，便于政政府的檢查查和開發(fā)商商的統(tǒng)一管管理策略四：：捆綁銷銷售通過二期期寧徐路路開盤，，三層聯(lián)聯(lián)體商鋪鋪捆綁銷銷售一次次銷售19套商鋪，，證明商商業(yè)聯(lián)體體捆綁銷銷售策略略完全切切實(shí)可行行。分析析原因，，價(jià)格吸吸引力，，三層聯(lián)聯(lián)體的總總價(jià)（1F：4088，2F：1688，3F：1588）較低，，二、三三層的單單體價(jià)格格與住宅宅價(jià)格相相當(dāng)，客客戶一層層可自營(yíng)營(yíng)可返租租，二三三層可作作為住宅宅，換言言之，三三層商業(yè)業(yè)的聯(lián)體體，從價(jià)價(jià)格和業(yè)業(yè)態(tài)分割割看，亦亦可看做做為商住住的捆綁綁銷售。。（一）商商鋪一、、二層聯(lián)聯(lián)體捆綁綁（二）商商、住捆捆綁銷售售策略五：：優(yōu)惠政政策一次性發(fā)發(fā)放經(jīng)營(yíng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)金金扶持政政策6000元風(fēng)險(xiǎn)金金即買即即給此優(yōu)惠政政策支持持各種業(yè)業(yè)態(tài)購(gòu)買買的客戶戶，亦是是在總房房款中扣扣除金額額，建立立在“策策略二””返租優(yōu)優(yōu)惠策略略基礎(chǔ)上上的第二二大優(yōu)惠惠策略。。目的是是大幅度度的優(yōu)惠惠有利于于招商項(xiàng)項(xiàng)目的引引進(jìn)和商商鋪體量量的快速速去化。。享受3年零風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)鉆石合合同：客客戶購(gòu)買買的商業(yè)業(yè)，實(shí)行行返租政政策，以每平方方米10元的價(jià)格格返租，，3年返租優(yōu)優(yōu)惠直接接從總房房?jī)r(jià)中扣扣除，約約12%的返租租租金。如購(gòu)買50平方的商商鋪：現(xiàn)房款=原房款-50平方米*10元/每平方*36個(gè)月。3年內(nèi)返租租商鋪歸歸開發(fā)商商統(tǒng)一經(jīng)經(jīng)營(yíng)管理理。例：返租租利好：房?jī)r(jià)上揚(yáng)揚(yáng)，羊毛毛出在羊羊身上，，返租價(jià)價(jià)為價(jià)格格上漲的的差價(jià)平平均月租租金的超超高金額額，多購(gòu)購(gòu)多返，，著實(shí)會(huì)會(huì)讓消費(fèi)費(fèi)者心動(dòng)動(dòng)投資；；房?jī)r(jià)上揚(yáng)揚(yáng)，給已已購(gòu)來客客戶帶來來的心理理感受是是，江淮淮商城的的商鋪增增值快，，口碑宣宣傳，利利于下單單；給市市場(chǎng)施壓壓，物價(jià)價(jià)持續(xù)上上漲，人人民幣貶貶值，存存錢不如如投資置置業(yè)；若客戶用用于自營(yíng)營(yíng)，則差差價(jià)開發(fā)發(fā)商所得得盈利。。招商返租租計(jì)劃可可行性分分析。商鋪已購(gòu)購(gòu)客戶分分析中，，投資客客戶占75%，說明大大多購(gòu)鋪鋪客戶以以租賃投投資為主主。一年免租租對(duì)整體招招租商家家實(shí)行減減免一年年租金的的優(yōu)惠政政策，第第二年開開始收租租。以強(qiáng)強(qiáng)有力的的租金減減免優(yōu)惠惠吸引商商家入駐駐經(jīng)營(yíng)，，最終目目的是盡盡快、盡盡早的形形成商業(yè)業(yè)氣候，，給客戶戶充分的的信心購(gòu)購(gòu)鋪運(yùn)營(yíng)營(yíng)。年限經(jīng)營(yíng)起止期限租金標(biāo)準(zhǔn)備注第一年2010.3.10.—2011.3.910元/月·m2此期間商鋪?zhàn)饨鸺追矫馐盏诙?011.3.10—2012.3.910元/月·m2此期間商鋪?zhàn)饨鹩杉追饺~收取第三年2012年3月10日至2013年3月9日12元/月·m2此期間商鋪?zhàn)饨鹩杉追饺~收取租賃客戶戶需交納納租房押押金￥10000元，如租租賃運(yùn)營(yíng)營(yíng)期間對(duì)對(duì)商鋪有有損壞，，或中途途停止運(yùn)運(yùn)營(yíng)的商商家，開開發(fā)商則則從押金金中扣除除相應(yīng)資資金。若若租客想想在一年年后購(gòu)買買其租賃賃的商鋪鋪，押金金則轉(zhuǎn)為為購(gòu)房定定金。策略六：投資資回報(bào)10年130%回購(gòu)計(jì)劃，投投資0風(fēng)險(xiǎn)投資者往往關(guān)關(guān)注于投資產(chǎn)產(chǎn)品的保值、、增值。回購(gòu)購(gòu)策略是給商商鋪投資者以以充分的投資資保障，增強(qiáng)強(qiáng)客戶的投資資信心，亦是是增加客戶蓄蓄水量，促進(jìn)進(jìn)商業(yè)氣候形形成的緩兵之之計(jì)。五年后返購(gòu)，，看似銷售優(yōu)優(yōu)惠戰(zhàn)線拉長(zhǎng)長(zhǎng)，開發(fā)商必必然擔(dān)心五年年后客戶真的的讓開發(fā)商回回購(gòu)，增加日日后的運(yùn)營(yíng)負(fù)負(fù)擔(dān)。試想，，現(xiàn)今通貨膨膨脹，人民幣幣貶值，固定定資產(chǎn)增值；；未來當(dāng)?shù)匦滦律丝诓粩鄶嘣黾?，外來來人口不斷涌涌入，返鄉(xiāng)客客戶自營(yíng)等，，三年不到的的時(shí)間整個(gè)江江淮商城的商商業(yè)住宅的人人氣已形成，，商鋪投資、、自營(yíng)都會(huì)穩(wěn)穩(wěn)賺不賠，五五年，只會(huì)成成為一個(gè)數(shù)字字而已。商鋪總價(jià)1-5年內(nèi)租金4%5年總收益5年后按130%回購(gòu)5年總收益150000元1年6000元30000元195000元75000元5年30000元5一、營(yíng)銷總控控二、招商計(jì)劃劃實(shí)施三、現(xiàn)場(chǎng)包裝裝四、媒體推廣廣有效的推廣戰(zhàn)戰(zhàn)略以銷售+年關(guān)為推廣節(jié)點(diǎn)有效的策略必必須以有效的執(zhí)行為為支撐GO！叄、營(yíng)銷總控（一）推盤時(shí)時(shí)間節(jié)點(diǎn)：11月12月01月02月03月恒基大道7、8棟：潮流女人街/時(shí)尚休閑美食食街江淮路23、24棟：電子/小吃百貨街寧徐路19、20棟：酒店汽貿(mào)街淮海路1、2、6、21棟：農(nóng)資建材街05月教育路：文化體育街春節(jié)二期三期制定銷售推廣廣節(jié)點(diǎn)思路：：□招商規(guī)劃以以及進(jìn)度與商商業(yè)部分銷售售之間的協(xié)調(diào)調(diào)時(shí)間；□規(guī)劃方案確確定后的客戶戶蓄水時(shí)間；；□接近2011年春節(jié)關(guān)口，，大量外出打打工返鄉(xiāng)現(xiàn)象象，是一批有有利客源；□等工期。因因工期將在2011年3月封頂，商鋪鋪于現(xiàn)房面世世。因此智帝中國(guó)國(guó)建議：二期公開時(shí)間間定在2011年01月下旬春節(jié)前前期?。ǘ┒谟嘤喾客平炙悸仿肥紫攘料?，必必須形成商業(yè)業(yè)氛圍，以靠靠近小區(qū)主入入口的恒基大大道和次入口口的江淮路商商鋪入市，臨臨恒基大道和和寧徐路的商商鋪?zhàn)顑?yōu)，遵遵循位置由優(yōu)優(yōu)帶劣的原則則，有利于后后續(xù)產(chǎn)品的銷銷售。因此先先推。主街區(qū)商鋪主題街樓棟面積推案時(shí)間恒基大道潮流女人街時(shí)尚休閑美食街7、83992.37平米二期2011.01月江淮路電子一條街小吃百貨街23/24寧徐路酒店汽貿(mào)街19、205149.08平米三期2011.03月淮海路農(nóng)資建材街1、2、6、21教育路文化體育街未定3000平米三期2011.03月后二、招商計(jì)劃劃實(shí)施招商形式：自行招商：A、客戶自行招招租。不建議：執(zhí)行繁瑣，一一、要配合主主題接的分布布業(yè)態(tài)，二、、無(wú)法保障商商家信譽(yù)，更更不利于將后后開發(fā)商對(duì)整整個(gè)商街的統(tǒng)統(tǒng)一業(yè)態(tài)規(guī)劃劃。B、開發(fā)商自行行組織招商團(tuán)團(tuán)隊(duì)，統(tǒng)一招招商。不建議：若開發(fā)商自行行組織團(tuán)隊(duì)招招商，若非運(yùn)運(yùn)營(yíng)過如此專專業(yè)的招商項(xiàng)項(xiàng)目，無(wú)招商商、運(yùn)營(yíng)、管管理經(jīng)驗(yàn)，會(huì)會(huì)導(dǎo)致前期的的規(guī)劃無(wú)法執(zhí)執(zhí)行或無(wú)法達(dá)達(dá)到預(yù)期效果果，荒廢前期期的專業(yè)規(guī)劃劃。B、委托招商：：第二部分策略略二“合作共共贏”中已深深入分析通過引入專業(yè)業(yè)運(yùn)營(yíng)商，完完善項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)營(yíng)運(yùn)作體系，，七大主題規(guī)規(guī)劃如切實(shí)可行的的主題街因非非專業(yè)的運(yùn)營(yíng)營(yíng)和管理而枉枉費(fèi)，一切規(guī)規(guī)劃將前功盡盡棄，因此引引入專業(yè)運(yùn)營(yíng)營(yíng)商勢(shì)在必行行！通過招商引入入品牌商家，，推動(dòng)商鋪項(xiàng)項(xiàng)目的銷售項(xiàng)目通過實(shí)質(zhì)質(zhì)招商策略，，通過對(duì)市場(chǎng)場(chǎng)知名商家和和主力業(yè)態(tài)的的專向?qū)?，，將更好地提提高?xiàng)目的整整體市場(chǎng)吸引引力，進(jìn)一步步促進(jìn)經(jīng)營(yíng)者者和投資者對(duì)對(duì)本項(xiàng)目市場(chǎng)場(chǎng)的發(fā)展前景景信心和項(xiàng)目目投資價(jià)值預(yù)預(yù)期的信心。。簡(jiǎn)要回顧（一）春節(jié)節(jié)前，與銷銷售緊密配配合A、宣傳建議議：現(xiàn)場(chǎng)氛圍營(yíng)營(yíng)造，現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)各個(gè)區(qū)域域廣告位的的包裝，招招商手冊(cè)，，綠化跟進(jìn)進(jìn)，商業(yè)導(dǎo)導(dǎo)視系統(tǒng)設(shè)設(shè)立，市區(qū)區(qū)商業(yè)招商商信息發(fā)布布，定點(diǎn)活活動(dòng)。三、推廣計(jì)計(jì)劃B、傳播手段段：電視全面覆蓋短信有效鎖定戶外積極引導(dǎo)活動(dòng)深度溝通軟文有效優(yōu)化銷海、DM精準(zhǔn)到達(dá)C、推廣渠道道：推廣渠道時(shí)間節(jié)點(diǎn)推廣主題備注活動(dòng)2010年11月下旬政府機(jī)關(guān)領(lǐng)導(dǎo)參加江淮商城竣工儀式暨國(guó)際易經(jīng)風(fēng)水大師[虛靈山人]財(cái)富解碼風(fēng)水講座社會(huì)口碑2010年12月大型招商聯(lián)誼會(huì)暨老帶新優(yōu)惠活動(dòng)客群口碑（針對(duì)返鄉(xiāng)潮時(shí)期做活動(dòng)、主要是老帶新優(yōu)惠形式）促進(jìn)猶豫、意向商家盡快簽約2011年01月下旬開街儀式（開盤儀式）電視12.15-01.15電視貼片、電視滾動(dòng)字幕傳達(dá)商鋪投資信息戶外11月中旬主打投資回報(bào)概念隨著每期開街定期更新現(xiàn)場(chǎng)11月中旬現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)造商業(yè)氛圍銷海、DM等宣傳商業(yè)信息其他根據(jù)需要而定主打商業(yè)投資回報(bào)信息配合各期利于商鋪宣傳的宣傳工具（二）蓄水水期：（2010年11月-2011年01月下旬）1、推廣主題題：活動(dòng)一：社社會(huì)活動(dòng)政府機(jī)關(guān)領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)參加江江淮商城竣竣工儀式暨國(guó)際易經(jīng)經(jīng)風(fēng)水大師師[虛靈山人]財(cái)富解碼風(fēng)風(fēng)水講座3、推廣目的的：完成正式推推廣、蓄客客前的所有有準(zhǔn)備工作作。4、活動(dòng)內(nèi)容容：在江淮商城城快臨近竣竣工時(shí)，邀邀請(qǐng)相關(guān)政政府領(lǐng)導(dǎo)視視察恒基—江淮商城施施工情況，，由政府領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)們放上上最后一瓢瓢混凝土；；晚上舉行行由政府領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)提出““就行劃市市”主題茶茶會(huì)，屆時(shí)時(shí)邀請(qǐng)?zhí)撿`靈山人主講講財(cái)富解碼碼和居家風(fēng)風(fēng)水講座，，不但可以以增強(qiáng)客戶戶信心，還還可鞏固客客戶忠誠(chéng)度度，進(jìn)一步步加強(qiáng)口碑碑傳播。2、講座活動(dòng)動(dòng)地點(diǎn)：雙溝知名酒酒店活動(dòng)二：客客群口碑活活動(dòng)大型招商洽洽談會(huì)暨新老客戶戶大聯(lián)誼活動(dòng)內(nèi)容：：針對(duì)春節(jié)前前期，大量量外出打工工返鄉(xiāng)時(shí)機(jī)機(jī)，造足市市場(chǎng)聲勢(shì)，，促進(jìn)群體體效應(yīng)，通通過舉辦恒恒基-江淮商城商商業(yè)大型招招商聯(lián)誼會(huì)會(huì)，老帶新新對(duì)客戶進(jìn)進(jìn)行精密口口碑宣傳，，并且制定定相應(yīng)優(yōu)惠惠政策，來來圍繞商鋪鋪投資形式式和投資回回報(bào)提升為為話題，推推動(dòng)項(xiàng)目商商鋪銷售進(jìn)進(jìn)入高潮。。經(jīng)過這聯(lián)聯(lián)誼會(huì)還可可以有效的的促進(jìn)猶豫豫、意向商商家盡快簽簽約?；顒?dòng)地點(diǎn)：：雙溝酒店蓄水期媒體體配合：戶外+電視+項(xiàng)目地現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)包裝+售樓現(xiàn)場(chǎng)包包裝+招商手冊(cè)A、戶外看板板B、項(xiàng)目地現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)包裝2010年12月底江淮商商城一期交交房，本司司建議對(duì)未未售商鋪?zhàn)鲎鰬敉鈴V告告和門頭的的統(tǒng)一包裝裝。12月底交房商商鋪，雖然然為實(shí)景現(xiàn)現(xiàn)房，但大大部分屬于于空置狀態(tài)態(tài)，而商業(yè)業(yè)街的招商商規(guī)劃需要要一定的時(shí)時(shí)間才能達(dá)達(dá)成預(yù)期效效果，因此此商業(yè)氣候候在短時(shí)間間內(nèi)依然無(wú)無(wú)法快速形形成，客戶戶依然對(duì)商商鋪運(yùn)營(yíng)持持懷疑態(tài)度度。針對(duì)這這一迫切需需要解決的的現(xiàn)狀，本本司建議，，將未售商商鋪統(tǒng)一制制作噴繪門門頭及商業(yè)業(yè)廣告牌的的示意，刻刻意的制造造一種未來來商業(yè)運(yùn)營(yíng)營(yíng)后十分濃濃郁的商業(yè)業(yè)氛圍，給給購(gòu)鋪者直直觀的信息息，堅(jiān)定客客戶投資購(gòu)購(gòu)鋪的信心心。開盤期（開開街期）：：2011.01下旬2、推廣目的的:密集轟炸，，建立項(xiàng)目目商鋪形象象和投資價(jià)價(jià)值1、推廣主題題：3、媒體組合合:戶外廣告+現(xiàn)場(chǎng)包裝+短信+派單+直郵江淮商城潮流女人街街/電子街/小吃百貨街街盛大開盤現(xiàn)場(chǎng)包裝著著重體現(xiàn)熱熱烈、活潑潑的商業(yè)氛氛圍，展現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)目的良良好形象。?！駥?duì)外昭示部部分主要功能：：整體形象昭昭示（戶外外廣告牌））——對(duì)外傳播項(xiàng)項(xiàng)目良好形形象項(xiàng)目招商信信息昭示——招商工作的的進(jìn)展應(yīng)在在現(xiàn)場(chǎng)包裝裝上有所體體現(xiàn)●現(xiàn)場(chǎng)氛圍營(yíng)營(yíng)造恒基大道和和江淮路商商鋪招商信信息在項(xiàng)目目廣告位發(fā)發(fā)布，現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)導(dǎo)視系統(tǒng)統(tǒng)設(shè)立銷售處內(nèi)部部有關(guān)商業(yè)業(yè)宣傳信息息裱板掛起起來（三）現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)包裝建議議（四）春節(jié)節(jié)后局部開開街原則建議：：寧徐路和和淮海路上上商鋪開街街，酒店先行行，汽車美美容、農(nóng)資資建材后續(xù)續(xù)跟進(jìn)，其其他業(yè)態(tài)輔輔助。開鋪建議：：寧徐路19、20兩棟，淮海路路1、2、6、21四棟。作為后局部開開街試營(yíng)業(yè)的的區(qū)域。其他他區(qū)域作為輔輔助，逐步跟跟進(jìn)。宣傳建議：戶外廣告，定定點(diǎn)活動(dòng)，軟軟文宣傳四、媒體推廣廣預(yù)算注：以上為商商業(yè)推廣媒體體配合費(fèi)用初初步預(yù)算，具具體費(fèi)用將根根據(jù)市場(chǎng)情況況及銷售現(xiàn)狀狀進(jìn)行合理調(diào)調(diào)整及變動(dòng)，，一切價(jià)格以以實(shí)際執(zhí)行為為準(zhǔn)。項(xiàng)目位置公司報(bào)價(jià)數(shù)量說明小計(jì)電視雙溝電視臺(tái)3000元/月1個(gè)月12月15日—1月15日電視貼片商業(yè)推廣策略3000元短信泗洪移動(dòng)、聯(lián)通用戶0.05元/條5萬(wàn)條5萬(wàn)條起發(fā)2500元彩虹門主題茶會(huì)暨財(cái)富解碼現(xiàn)場(chǎng)、售樓處大門口280元/天/個(gè)2個(gè)價(jià)格含彩虹門兩旁立柱560元?dú)錃馇虿屎玳T兩側(cè)250元/天/個(gè)4個(gè)價(jià)格含氫氣球下條幅1000元彩旗（詳見我司提供的彩旗位置示意圖）16元/面100面*（高）1600元橫幅工地及跨街6.5元/米20條15米*20條=300米1950元橫幅安裝費(fèi)10元/條200元戶外看板畫面更新高速路口、泗河路口、售樓處三塊26元/平米含安裝費(fèi)213平米6.4米*10.4米*2塊、6.4米*12.4米5538元聯(lián)誼會(huì)禮品掛歷11元/本2000本40CM*60CM（12頁(yè)）250g銅版紙覆膜22000元聯(lián)誼會(huì)禮品對(duì)聯(lián)2.8元/幅5000幅三合一豎幅1.05米*22cm橫幅60cm*22cm14000元X展架售樓處、會(huì)場(chǎng)70元/個(gè)2個(gè)0.78米*2米（高）140元會(huì)場(chǎng)租賃雙溝大酒店3000元/天一個(gè)政府主題報(bào)告暨財(cái)富解碼3000元合計(jì)55488元智者無(wú)畏眾眾智成城城謝謝！神圣的工工作在每每個(gè)人的的日常事事務(wù)里，，理想的的前途在在于一點(diǎn)點(diǎn)一滴做做起。創(chuàng)造性模模仿不是是人云亦亦云，而而是超越越和再創(chuàng)創(chuàng)造。逆境給給人寶寶貴的的磨練練機(jī)會(huì)會(huì)。只只有經(jīng)經(jīng)得起起環(huán)境境考驗(yàn)驗(yàn)的人人，才才能算算是真真正的的強(qiáng)者者。21:2121:2121:21:1721:21:17所謂天天才，，只不不過是是把別別人喝喝咖啡啡的功功夫都都用在在工作作上了了。強(qiáng)烈的的欲望望也是是非常常重要要的。。人需需要有有強(qiáng)大大的動(dòng)動(dòng)力才才能在在好的的職業(yè)業(yè)中獲獲得成成功。。你必必須在在心中中有非非分之之想，，你必必須盡盡力抓抓住那那個(gè)機(jī)機(jī)會(huì)。?；茧y可可以試試驗(yàn)一一個(gè)人人的品品格，，非常常的境境遇方方才可可以顯顯出非非常的的氣節(jié)節(jié);風(fēng)平浪浪靜的的海面面，所所有的的船只只都可可以并并驅(qū)競(jìng)競(jìng)勝。。命運(yùn)運(yùn)的鐵鐵拳擊擊中要要害的的時(shí)候候，只只有大大勇大大智的的人才才能夠夠處之之泰然然。不放過過任何何細(xì)節(jié)節(jié)。1月-231月-231月-231月-23惟一持持久的的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)勢(shì)，就就是比比你的的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手手學(xué)習(xí)習(xí)得更更快的的能力力。把你的的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手手視為為對(duì)手手而非非敵人人，將將會(huì)更更有益益。一旦做做出決決定就就不要要拖延延。任任何事事情想想到就就去做做!立即行行動(dòng)!如果通通用公公司不不能在在某一一個(gè)領(lǐng)領(lǐng)域坐坐到第第一或或者第第二把把交椅椅，通通用公公司就就會(huì)把把它在在這個(gè)個(gè)領(lǐng)域域的生生意買買掉或或退出出這個(gè)個(gè)領(lǐng)域域。我的宗旨一向向是逐步穩(wěn)健健發(fā)展，既不不要靠聳人聽聽聞的利潤(rùn)，，也不要在市市場(chǎng)不景氣時(shí)時(shí)，突然有資資金周轉(zhuǎn)不靈靈的威脅。05-1月-2321:21:17在艱難時(shí)期，，企業(yè)要想獲獲得生存下去去的機(jī)會(huì)，唯唯一的辦法就就是保持一種種始終面向外外界的姿態(tài)。。若想長(zhǎng)期生生存，僅有的的途徑就是要要使人人竭盡盡全力，千方方百計(jì)讓下一一代產(chǎn)品進(jìn)入入用戶家中。。時(shí)間是一個(gè)偉偉大的作者，，它會(huì)給每個(gè)個(gè)人寫出完美美的結(jié)局來。。自始自終把人人放在第一位位，尊重員工工是成功的關(guān)關(guān)鍵。讓流流程程說說話話，，流流程程是是將將說說轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化化為為做做的的惟惟一一出出路路。。1月月-231月月-2321:21:18在一一個(gè)個(gè)崇崇高高的的目目的的支支持持下下，，不不停停地地工工作作，，即即使使慢慢，，也也一一定定會(huì)會(huì)獲獲得得成成功功。。微軟軟離離破破產(chǎn)產(chǎn)永永遠(yuǎn)遠(yuǎn)只只有有18個(gè)月月。。堅(jiān)持是是一種種智慧慧，固固執(zhí)是是一種種死板板。1月-231月-23命運(yùn)是是一件件很不不可思思議的的東西西。雖雖人各各有志志，但但往往往在實(shí)實(shí)現(xiàn)理理想時(shí)時(shí)，會(huì)會(huì)遭遇遇到許許多困困難，，反而而會(huì)使使自己己走向向與志志趣相相反的的路，，而一一舉成成功。。一個(gè)管管理者者如果果不了了解其其下屬屬的工工作，，那他他就無(wú)無(wú)法有有效地地管理理他們們。人們所認(rèn)識(shí)識(shí)到的是成成功者往往往經(jīng)歷了更更多的失敗敗，只是他他們從失敗敗中站起來來并繼續(xù)向向前。21:21:1821:211月-23等待。我將將要在這三三塊基石上上建立我成成功的金字字塔。千方百計(jì)請(qǐng)請(qǐng)一個(gè)高招招的專家醫(yī)醫(yī)生，還不不如請(qǐng)一個(gè)個(gè)隨叫隨到到且價(jià)格便便宜的江湖湖郎中。是員工養(yǎng)活活了公司。。2023/1/521:21能用他人智智慧去完成成自己工作作的人是偉偉大的。不滿足讓客客戶滿意，，要追求讓讓客戶感動(dòng)動(dòng)，創(chuàng)造客客戶終身價(jià)價(jià)值。新經(jīng)濟(jì)時(shí)代代，不是大大魚吃小魚魚，而是快快魚吃慢魚魚。路是腳踏出來來的，歷史是是人寫出來的的。人的每一一步行動(dòng)都在在書寫自己的的歷史。05一月20239:21下下午1月-23差錯(cuò)發(fā)生在細(xì)細(xì)節(jié)，成功取取決于系統(tǒng)。。速度就是一切切，它是競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)不可或缺的的因素。管得少少，就就是管管得好好。05一一月月2023命運(yùn)本本來就就不公公平所所以我我要改改變命命運(yùn)。。投機(jī)機(jī)取取巧巧的的人人。。9:21:18下下午午21:21:18質(zhì)量量是是維維護(hù)護(hù)顧顧客客忠忠誠(chéng)誠(chéng)的的最最好好保保證證。。最好的CEO是構(gòu)建他他們的團(tuán)團(tuán)隊(duì)來達(dá)達(dá)成夢(mèng)想想，即便便是邁克克爾·喬丹也需需要隊(duì)友友來一起起打比賽賽。2023/1/521:211月-23在這個(gè)世世界上，，沒有人人能使你你倒下。。如果你你自己的的信念還還站立的的話。一個(gè)人要要發(fā)現(xiàn)卓卓有成效效的真理理，需要要千百萬(wàn)萬(wàn)個(gè)人在在失敗的的探索和和悲慘的的錯(cuò)誤中中毀掉自自己的生生命。1月-2321:21:18感情投資資是在所所有投資資中，花花費(fèi)最少少，回報(bào)報(bào)率最高高的投資資。壯士臨陣決決死哪管些些許傷痕，