中原江蘇鹽城市金輝城住宅項(xiàng)目營(yíng)銷策劃建議

2011年鹽城市金輝城營(yíng)銷策劃建議南京中原地產(chǎn)2011年5月新政走勢(shì)分析及預(yù)判房地產(chǎn)新政走勢(shì)分析新國(guó)八條政策解析未來(lái)走勢(shì)預(yù)測(cè)本部分?jǐn)?shù)據(jù)來(lái)源：南京中原DRC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)房地產(chǎn)新政走勢(shì)解析2010年是中國(guó)樓市的調(diào)控年，抑制性的政策頻繁出臺(tái)。但市場(chǎng)并沒(méi)有出現(xiàn)政府預(yù)料中的走勢(shì)。2010年全國(guó)主要大中城市新房成交量多數(shù)呈現(xiàn)萎縮，但多數(shù)城市房?jī)r(jià)仍在快速上漲中。新政的壓力之下，各大中城市的成交量出現(xiàn)了明顯的萎縮，但價(jià)格依然堅(jiān)挺保持快速上漲。房地產(chǎn)新政走勢(shì)解析各個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)并沒(méi)有出現(xiàn)預(yù)料之中的下跌，甚至在下半年個(gè)別城市還出現(xiàn)上漲的態(tài)勢(shì)。這使得政府近一年的樓市調(diào)控陷入僵局，因此政府在2011年初出臺(tái)更加嚴(yán)厲的第三輪調(diào)控以抑制房?jī)r(jià)上漲。各個(gè)城市房?jī)r(jià)的快速上漲使得前兩輪調(diào)控徹底落空，因此在2011年伊始政府出臺(tái)更加嚴(yán)厲的“新國(guó)八條”“新國(guó)八條”政策解讀第三輪調(diào)控明顯是前兩次調(diào)控的升級(jí)版，不但在金融領(lǐng)域出臺(tái)“限貸”、收緊銀根、加息等手段調(diào)控樓市，而且還通過(guò)行政手段限制購(gòu)房者購(gòu)房，樓市調(diào)控前所未有的嚴(yán)厲。南京中原房地產(chǎn)營(yíng)銷顧問(wèn)有限公司

2011年1月26日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究部署進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作。會(huì)議確定了8項(xiàng)調(diào)控措施(簡(jiǎn)稱“國(guó)八條”)。此次推出的“國(guó)八條”，可視為2010年兩次調(diào)控政策的延續(xù)，各界猜測(cè)已久的“第三輪調(diào)控”終于來(lái)臨。而涉及范圍更廣、程度更為嚴(yán)格的全國(guó)版限購(gòu)令標(biāo)準(zhǔn)的頒布將使成交短期內(nèi)再陷低迷?！靶聡?guó)八條”政策解讀南京中原房地產(chǎn)營(yíng)銷顧問(wèn)有限公司【中原觀點(diǎn)一】2011年政策出臺(tái)時(shí)點(diǎn)提前

通過(guò)對(duì)比分析歷年房地產(chǎn)調(diào)控政策可以看出，房地產(chǎn)政策一般在春節(jié)后的兩會(huì)前后出臺(tái)，但本輪調(diào)控是在前兩輪嚴(yán)政的前提下，于春節(jié)前一周出臺(tái)，實(shí)屬少見。究其原因，第三輪調(diào)控的啟動(dòng)時(shí)點(diǎn)和近期房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)有直接的關(guān)聯(lián)。新政的提前出臺(tái)，對(duì)各界期望較大的年后小陽(yáng)春將造成不小的打擊。需求加速釋放年末樓市強(qiáng)勁反彈—中原地產(chǎn)-二手住宅市場(chǎng)月報(bào)【2010年12月】市場(chǎng)熱度不減調(diào)控將成常態(tài)-中原地產(chǎn)-新建住宅市場(chǎng)月報(bào)【2010年12月】

從去年以來(lái)的調(diào)控歷程來(lái)看，調(diào)控時(shí)間間隔與政策影響持續(xù)時(shí)間均越來(lái)越短，“二次調(diào)控”距“第一次調(diào)控”5個(gè)月時(shí)間，而本輪調(diào)控距離上次調(diào)控出臺(tái)僅4個(gè)月時(shí)間，時(shí)間間距更短。

但本輪調(diào)控政策內(nèi)容和前兩次相比，政策嚴(yán)厲程度更大、涉及范圍更廣，預(yù)計(jì)對(duì)市場(chǎng)影響持續(xù)時(shí)間將更長(zhǎng)?！靶聡?guó)八條”政策解讀南京中原房地產(chǎn)營(yíng)銷顧問(wèn)有限公司【中原觀點(diǎn)二】新招疊出舊式再度升級(jí)本輪調(diào)控政策和前兩輪相比，在各項(xiàng)政策升級(jí)加強(qiáng)的情況下，政策新招亦不斷推出。本輪調(diào)控政策有以下三方面為首次提出：（1）首次要求地方政府公布調(diào)控目標(biāo)，提出2011年各城市人民政府要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長(zhǎng)速度和居民住房支付能力,合理確定本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo),并于一季度向社會(huì)公布。中央政府把調(diào)控的目標(biāo)再次踢給了地方政府，各地根據(jù)各自情況制定目標(biāo)，并制定后續(xù)的各項(xiàng)細(xì)則。（2）首次規(guī)定須說(shuō)明拍地資金來(lái)源，加強(qiáng)對(duì)企業(yè)土地市場(chǎng)準(zhǔn)入資格和資金來(lái)源的審查,參加土地競(jìng)買的單位或個(gè)人,必須說(shuō)明資金來(lái)源并提供相應(yīng)證明。對(duì)企業(yè)的資金要求大大提高。（3）保障房覆蓋范圍首次擴(kuò)大到“建制鎮(zhèn)”。然而，在保障房供應(yīng)總量沒(méi)有增加的情況下，保障房覆蓋范圍的擴(kuò)大，那么原來(lái)城市的保障房建設(shè)將存在被壓縮的可能性。后期，保障房供應(yīng)總量是否會(huì)在1000萬(wàn)套的基礎(chǔ)上增加，仍有待觀察。“新國(guó)八條”政策解讀南京中原房地產(chǎn)營(yíng)銷顧問(wèn)有限公司【中原觀點(diǎn)二】新招疊出舊式再度升級(jí)同時(shí)，為抑制需求、打擊投機(jī)，針對(duì)消費(fèi)者購(gòu)買行為的政策大大加強(qiáng)。如（1）二套房首付比例提至6成；

（2）購(gòu)買不足5年住房轉(zhuǎn)手全額征稅；

（3）“限購(gòu)令”推向全國(guó)，居民將不得購(gòu)買第三套房。“新國(guó)八條”政策解讀南京中原原房地產(chǎn)產(chǎn)營(yíng)銷顧顧問(wèn)有限限公司【中原觀點(diǎn)點(diǎn)三】限購(gòu)升級(jí)級(jí)成交交或陷低低新政提出全全國(guó)范圍內(nèi)內(nèi)統(tǒng)一的限限購(gòu)令標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，使限購(gòu)購(gòu)令在范圍圍上更廣，，在程度上上更為嚴(yán)格格。（1）限購(gòu)令擴(kuò)擴(kuò)展至全國(guó)國(guó)范圍自去年由北北京最早實(shí)實(shí)行的“限購(gòu)”政策已經(jīng)在在全國(guó)20多個(gè)城市實(shí)實(shí)施。本次次從“房?jī)r(jià)上漲過(guò)過(guò)快的城市市”擴(kuò)展到“各直轄市、、計(jì)劃單列列市、省會(huì)會(huì)城市和房房?jī)r(jià)過(guò)高、、上漲過(guò)快快的城市”。目前來(lái)看看這些城市市中很大部部分已實(shí)行行限購(gòu)，預(yù)預(yù)計(jì)后市仍仍將有較多多的城市加加入限購(gòu)行行列。但是是限購(gòu)政策策的繼續(xù)收收緊可能使使得市場(chǎng)成成交量出現(xiàn)現(xiàn)明顯的下下調(diào)。（2）限購(gòu)令擴(kuò)擴(kuò)展至存量量房，停購(gòu)購(gòu)第三套住住房目前已出臺(tái)臺(tái)限購(gòu)令的的城市，限限購(gòu)細(xì)則大大多為不考考慮存量的的基礎(chǔ)上可可再新購(gòu)一一套住房。。而此次限限購(gòu)令考慮慮了存量房房，規(guī)定當(dāng)當(dāng)?shù)貞艏泳用裢Ｙ?gòu)第第三套住房房，可提供供納稅證明明的非當(dāng)?shù)氐貞艏用衩裢Ｙ?gòu)第二二套住房，，不可提供供納稅證明明的非當(dāng)?shù)氐貞艏用衩癫豢少?gòu)住住房。即“原則上對(duì)已已有1套住房的當(dāng)當(dāng)?shù)貞艏泳用窦彝?、、能夠提供供?dāng)?shù)匾欢ǘ晗藜{稅稅證明或社社會(huì)保險(xiǎn)繳繳納證明的的非當(dāng)?shù)貞魬艏用窦壹彝?，限?gòu)購(gòu)1套住房；對(duì)對(duì)已擁有2套及以上住住房的當(dāng)?shù)氐貞艏用衩窦彝?、擁?yè)碛?套及以上住住房的非當(dāng)當(dāng)?shù)貞艏泳用窦彝ァ?、無(wú)法提供供一定年限限當(dāng)?shù)丶{稅稅證明或社社會(huì)保險(xiǎn)繳繳納證明的的非當(dāng)?shù)貞魬艏用窦壹彝ィ瑫和ＭＴ诒拘姓^(qū)域內(nèi)向向其售房。?！薄靶聡?guó)八條條”政策解解讀南京中原房房地產(chǎn)營(yíng)銷銷顧問(wèn)有限限公司【中原觀點(diǎn)三三】限購(gòu)升級(jí)成成交或陷陷低此舉使限購(gòu)購(gòu)更為徹底底，限購(gòu)力力度比去年年9月出臺(tái)的“限購(gòu)令”更為嚴(yán)厲，，表現(xiàn)在涵涵蓋“存量”以及嚴(yán)格區(qū)區(qū)分“戶籍”。預(yù)計(jì)對(duì)市市場(chǎng)的成交交將造成直直接的影響響，預(yù)計(jì)后后期成交量量將急速回回落。本輪輪全國(guó)統(tǒng)一一標(biāo)準(zhǔn)的限限購(gòu)令將對(duì)對(duì)市場(chǎng)需求求產(chǎn)生較為為直接的影影響，對(duì)市市場(chǎng)的影響響程度將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超前兩輪輪。原本傳傳統(tǒng)的春節(jié)節(jié)銷售淡季季加上第三三輪新政，，2011年春節(jié)后成交或?qū)⒊沙蔀闅v史新新低。“新國(guó)八條條”政策解解讀南京中原房房地產(chǎn)營(yíng)銷銷顧問(wèn)有限限公司南京中原房房地產(chǎn)營(yíng)銷銷顧問(wèn)有限限公司這一次國(guó)八八條限購(gòu)令令的強(qiáng)制措措施，與以以往有本質(zhì)質(zhì)區(qū)別。這這中一刀切切的做法，，直接將一一部分人劃劃出了房地地產(chǎn)市場(chǎng)。。而恰好正正是這一群群人，也是是購(gòu)房群體體的主力軍軍。這就就等于直接接減少了市市場(chǎng)需求方方的人群規(guī)規(guī)模，這勢(shì)勢(shì)必將對(duì)房房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)產(chǎn)生重大大影響。本次調(diào)控，對(duì)對(duì)于剛性需求求的影響并會(huì)會(huì)很大。無(wú)論論是限購(gòu)、還還是二套房的的首付增加利利率升高，對(duì)對(duì)于剛性需求求群體而言，，都是非影響響群體。但在在有關(guān)外地戶戶籍購(gòu)房的限限制上，仍不不可避免的對(duì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生一一定影響。營(yíng)業(yè)稅的全額額增收，以及及在貸款方面面的限制等方方面因素，對(duì)對(duì)二手市場(chǎng)的的影響深遠(yuǎn)。。同時(shí)由于政政策調(diào)控頻繁繁而嚴(yán)厲，樓樓市觀望情緒緒再次蔓延。。二手房掛牌牌價(jià)過(guò)高則無(wú)無(wú)人問(wèn)津，過(guò)過(guò)低則賣主寧寧可轉(zhuǎn)而出租租。在這種局局面下，二手手市場(chǎng)將可能能在后期進(jìn)入入一個(gè)相對(duì)低低迷的階段。。對(duì)于價(jià)格的嚴(yán)嚴(yán)格控制，是是近期中央調(diào)調(diào)控的主要目目的之一。而而南京細(xì)則中中更是涉及了了與之相關(guān)的的硬性措施。。另一方面，，2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)總體較好，，開發(fā)商大多多有著充足的的資金儲(chǔ)備，，至少在短時(shí)時(shí)間內(nèi)，尚不不會(huì)出現(xiàn)普遍遍的價(jià)格調(diào)整整促進(jìn)銷售的的局面。未來(lái)走勢(shì)預(yù)測(cè)測(cè)南京中原房地地產(chǎn)營(yíng)銷顧問(wèn)問(wèn)有限公司南京中原房地地產(chǎn)營(yíng)銷顧問(wèn)問(wèn)有限公司【中原觀點(diǎn)】基于上述分析析，中原初步步判斷：短期——政策顯威，樓樓市低調(diào)。價(jià)價(jià)格滯漲，但但相對(duì)平穩(wěn)。。一方面，購(gòu)房房群體主要構(gòu)構(gòu)成之一受政政策影響一刀刀被切，一方方面樓市觀望望必定再度蔓蔓延，由此市市場(chǎng)供銷兩方方面預(yù)計(jì)都將將在較低位面面運(yùn)行。但價(jià)價(jià)格不太可能能出現(xiàn)明顯動(dòng)動(dòng)蕩，仍以平平穩(wěn)為主。中期——市場(chǎng)博弈開始始，政策仍舊舊把持主要方方向。在達(dá)到有效的的目標(biāo)之前，，政策不太可可能有放松空空間。這種情情況下，主力力購(gòu)買群仍被被隔離在樓市市之外，剛性性需求雖然旺旺盛，但對(duì)于于高價(jià)樓盤沒(méi)沒(méi)有意義。成成交量可能將將保持在某一一中間水平，，可以肯定的的是不會(huì)有爆爆發(fā)空間。而而隨著時(shí)間推推移，資金壓壓力將可能引引起部分樓盤盤開始有所動(dòng)動(dòng)作，逐步帶帶動(dòng)市場(chǎng)價(jià)格格回歸。長(zhǎng)期——價(jià)格變化將直直接影響市場(chǎng)場(chǎng)走向。1.價(jià)格依舊堅(jiān)挺挺。開發(fā)商利利用2009-2010連續(xù)兩年較好好的市場(chǎng)積累累足夠資金，，面對(duì)嚴(yán)厲的的政策控制與與平淡的市場(chǎng)場(chǎng)成交仍固守守堅(jiān)持，少量量無(wú)力為繼開開發(fā)商將小范范圍調(diào)整價(jià)格格以刺激市場(chǎng)場(chǎng)。2.價(jià)格出出現(xiàn)松松動(dòng)。。由于于長(zhǎng)時(shí)時(shí)間的的政策策嚴(yán)控控，將將強(qiáng)購(gòu)購(gòu)買力力人群群隔離離，導(dǎo)導(dǎo)致市市場(chǎng)去去化長(zhǎng)長(zhǎng)期處處于低低位。。開發(fā)發(fā)商受受迫于于市場(chǎng)場(chǎng)和資資金等等方面面多重重壓力力，下下調(diào)價(jià)價(jià)格以以促進(jìn)進(jìn)市場(chǎng)場(chǎng)平穩(wěn)穩(wěn)運(yùn)行行。在在價(jià)格格的作作用下下，成成交量量將有有一定定回升升。未來(lái)走走勢(shì)預(yù)預(yù)測(cè)鹽城房房地產(chǎn)產(chǎn)地方方性政政策本部分分?jǐn)?shù)據(jù)據(jù)來(lái)源源：南南京中中原DRC監(jiān)測(cè)數(shù)數(shù)據(jù)新政對(duì)對(duì)鹽城城樓市市的影影響鹽城的的價(jià)格格控制制政策策解讀讀宏觀調(diào)控不同城市的市場(chǎng)走勢(shì)一類城市二類城市三類城市市場(chǎng)受新政影響較大，步入樓市的盤整期市場(chǎng)受到新政影響，市場(chǎng)進(jìn)入博弈期市場(chǎng)受到一定程度影響，但基本保持平穩(wěn)走勢(shì)本項(xiàng)目新政對(duì)對(duì)鹽城城樓市市的影影響雖然本本輪樓樓市調(diào)調(diào)控異異常嚴(yán)嚴(yán)厲，，但本本項(xiàng)目目位于于三線線城市市，可可以說(shuō)說(shuō)政策策的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)降降至最最低。。雖然目前前中國(guó)樓樓市進(jìn)入入了深度度調(diào)整期期，但由由于鹽城城屬于三三線城市市。不在在“新國(guó)國(guó)八條””要求重重點(diǎn)調(diào)控控城市的的范圍之之內(nèi)，因因此至今今鹽城沒(méi)沒(méi)有出臺(tái)臺(tái)地方性性的新政政細(xì)則。。再加上上近幾年年鹽城樓樓市發(fā)展展較為健健康，價(jià)價(jià)格受到到政府控控制，因因此新政政對(duì)樓市市的影響響十分有有限。2010年4月鹽城市物物價(jià)部門門出臺(tái)新新規(guī)，鹽鹽城市區(qū)區(qū)商品房房將實(shí)行行價(jià)格備備案制度度，以抑抑制房?jī)r(jià)價(jià)過(guò)快上上漲。根據(jù)新規(guī)規(guī)定，房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)應(yīng)以成成本核算算為基礎(chǔ)礎(chǔ)，結(jié)合合市場(chǎng)狀狀況，在在市物價(jià)價(jià)部門采采樣、測(cè)測(cè)試的商商品住房房現(xiàn)行銷銷售價(jià)格格水平范范圍內(nèi)，，合理確確定平均均銷售價(jià)價(jià)格。鹽鹽城市物物價(jià)局副副局長(zhǎng)肖肖正海表表示，商商品房實(shí)實(shí)行價(jià)格格備案制制度以后后，房地地產(chǎn)商推推出的新新樓盤價(jià)價(jià)格不得得突破現(xiàn)現(xiàn)有樓盤盤價(jià)格，，這將有有效抑制制鹽城房房?jī)r(jià)過(guò)快快上漲。。2011年3月鹽城市市市區(qū)2011年度新建建住房?jī)r(jià)價(jià)格控制制目標(biāo)確確定為:新建住房房?jī)r(jià)格漲漲幅控制制在當(dāng)年年度城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民家家庭人均均可支配配收入增增長(zhǎng)幅度度之內(nèi)。。（注：2009年城鎮(zhèn)居居民家庭庭人均可可支配增增長(zhǎng)12.8%；2010年城鎮(zhèn)居居民家庭庭人均可可支配增增長(zhǎng)13.7%）鹽城的價(jià)價(jià)格控制制政策解解讀鹽城政府府對(duì)房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)房?jī)r(jià)進(jìn)進(jìn)行嚴(yán)厲厲的控制制政策，，迫使各各家開發(fā)發(fā)商的價(jià)價(jià)格一直直保持穩(wěn)穩(wěn)定的增增長(zhǎng)鹽城的價(jià)價(jià)格控制制政策解解讀鹽城價(jià)格格控制政政策捂盤惜售售，等待待“限價(jià)價(jià)令”過(guò)過(guò)期實(shí)行車庫(kù)庫(kù)捆綁銷銷售，間間接漲價(jià)價(jià)打造精裝裝修房，，提升產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格格鹽城嚴(yán)嚴(yán)厲的的價(jià)格格控制制政策策，使使得當(dāng)當(dāng)?shù)胤糠慨a(chǎn)商商自由由漲價(jià)價(jià)的行行為無(wú)無(wú)法實(shí)實(shí)行。。但由由于樓樓市旺旺盛的的需求求，使使得各各家開開發(fā)商商通過(guò)過(guò)各種種手段段來(lái)規(guī)規(guī)避政政策限限制。。有的的樓盤盤一再再捂盤盤，以以期待待政策策變化化，有有的樓樓盤則則通過(guò)過(guò)增加加產(chǎn)品品的附附加值值，繞繞過(guò)““限價(jià)價(jià)令””，間間接漲漲價(jià)。。鹽城房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)分析析鹽城房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)概述述鹽城房房地產(chǎn)產(chǎn)格局局分析析鹽城房房地產(chǎn)產(chǎn)運(yùn)行行分析析小結(jié)本部分分?jǐn)?shù)據(jù)據(jù)來(lái)源源：南南京中中原DRC監(jiān)測(cè)數(shù)數(shù)據(jù)鹽城房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)概述述鹽城房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)起步步于2000年，前前期房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)受制制與城城市發(fā)發(fā)展水水平限限制，，發(fā)展展速度度較為為緩慢慢。但但隨著著近幾幾年城城市經(jīng)經(jīng)濟(jì)的的快速速發(fā)展展以及及城南南新區(qū)區(qū)的崛崛起，，房地地產(chǎn)市市場(chǎng)進(jìn)進(jìn)入快快速發(fā)發(fā)展期期。發(fā)展階段啟動(dòng)階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段外部環(huán)境福利分房階段，政府為整個(gè)產(chǎn)業(yè)的主要投資者；區(qū)域平行發(fā)展。消費(fèi)者收入水平提高；區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展出現(xiàn)不平衡，地段價(jià)值開始顯現(xiàn)；市場(chǎng)存在不規(guī)范操作，政策因素影響大。土地市場(chǎng)、商品房市場(chǎng)規(guī)范操作；政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控主要通過(guò)城市規(guī)劃及土地供應(yīng)等宏觀調(diào)控手段間接進(jìn)行；政府的住房福利少量存在。房地產(chǎn)市場(chǎng)以二級(jí)市場(chǎng)交易為主、市場(chǎng)為大地產(chǎn)商所主導(dǎo)；土地市場(chǎng)與商品房市場(chǎng)完全規(guī)范；但政府的住房福利依舊少量存在。競(jìng)爭(zhēng)條件有實(shí)力競(jìng)爭(zhēng)者較少；需求簡(jiǎn)單、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)單一。大量新競(jìng)爭(zhēng)者介入，開發(fā)投資量猛增；需求復(fù)雜、市場(chǎng)細(xì)分顯現(xiàn)；競(jìng)爭(zhēng)以市場(chǎng)份額的競(jìng)爭(zhēng)為主。競(jìng)爭(zhēng)者數(shù)量減少；市場(chǎng)細(xì)分充分，占有新的細(xì)分市場(chǎng)較難；開發(fā)商注重效益/低成本。競(jìng)爭(zhēng)者數(shù)量進(jìn)一步減少，消費(fèi)者需求減少。需求特征滿足基本生活需求，客戶結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單。生存、改善需求兼有；需求急劇增加；客戶層面擴(kuò)大需求增長(zhǎng)趨于平穩(wěn)；改善需求為主；客戶結(jié)構(gòu)復(fù)雜多樣。改善需求為主，需求趨于多樣化。供應(yīng)特征單純數(shù)量型，產(chǎn)品形式單一，基本無(wú)附加值。產(chǎn)品大量出現(xiàn)，形式逐漸多樣化，價(jià)格迅速提高，數(shù)量與質(zhì)量并重；產(chǎn)品附加值出現(xiàn)并提高。產(chǎn)品注重質(zhì)量，價(jià)值構(gòu)成廣泛，產(chǎn)品附加值很好體現(xiàn)。產(chǎn)品形式極為豐富，高質(zhì)量。鹽城樓樓市處處于快速發(fā)發(fā)展階階段鹽城房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)概述述鹽城房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)格局局房地產(chǎn)產(chǎn)板塊塊格局局以建軍軍中路路、解解放路路、大大慶路路、鹽鹽馬路路、開開放大大道等等主干干道為為界線線，將將全市市劃分分為城城北板板塊、、城中中板塊塊、城城南板板塊、、西南南板塊塊、城城東板板塊。。板塊市場(chǎng)特征描述優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)規(guī)劃交通配套未來(lái)發(fā)展?jié)摿Τ悄消}城城市主要發(fā)展方向，品牌開發(fā)商紛紛進(jìn)駐，開發(fā)檔次迅速提升。市政基礎(chǔ)設(shè)施到位、名校較多、后發(fā)優(yōu)勢(shì)明顯潛在供應(yīng)量較大，市場(chǎng)供需矛盾明顯優(yōu)優(yōu)城北環(huán)境差，未來(lái)物流和工業(yè)基地，居住人口往城南、城東轉(zhuǎn)移。發(fā)展較早，距主城較近，配套較為成熟周邊環(huán)境較為嘈雜，區(qū)域認(rèn)知度不高差差城中中心城區(qū)供應(yīng)稀少，未來(lái)發(fā)展空間不大。市政配套成熟、生活便利、區(qū)域認(rèn)可度強(qiáng)供應(yīng)量低，價(jià)格偏高，消費(fèi)者承受力受限優(yōu)一般城西南受市政府和鹽中等利好的輻射，地理位置、自然環(huán)境較好。價(jià)格相對(duì)合理，樓盤品質(zhì)一般周邊生活配套欠缺．交通不便、區(qū)域接受度有限良良城東規(guī)劃優(yōu)勢(shì)明顯，道路交通逐步改善，當(dāng)前房?jī)r(jià)低，發(fā)展?jié)摿薮?。價(jià)格不高，生活配套較為齊全，升值潛力大市政配套不成熟，交通相對(duì)不便，區(qū)域接受度有限良優(yōu)鹽城房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)格局局鹽城房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)特征征■市政建設(shè)拉拉動(dòng)型，地地產(chǎn)項(xiàng)目遍遍地開花現(xiàn)階段的鹽鹽城房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展展速度較快快，各板塊塊都有較大大的開發(fā)量量，所以導(dǎo)導(dǎo)致了房地地產(chǎn)項(xiàng)目遍遍地開花的的局面，現(xiàn)現(xiàn)階段的鹽鹽城市場(chǎng)屬屬典型的市市政建設(shè)投投資拉動(dòng)型型，雖然在在短期內(nèi)確確實(shí)能將城城市的整體體面貌提升升，但對(duì)后后市的負(fù)面面影響也將將是巨大的的。■商品房?jī)r(jià)格格呈中心強(qiáng)強(qiáng)周邊弱的的趨勢(shì)由于近年鹽鹽城城市規(guī)規(guī)劃向城市市南面轉(zhuǎn)移移，導(dǎo)致目目前房?jī)r(jià)以以市中心一一帶為高價(jià)價(jià)集中區(qū)，，從整個(gè)城城市格局來(lái)來(lái)看，以市市中心一帶帶為價(jià)格高高地，向周周邊地區(qū)遞遞減的價(jià)格格分布。整整個(gè)鹽城樓樓市自串場(chǎng)場(chǎng)河以南，，聚集著鹽鹽城總量大大約70%的產(chǎn)品供應(yīng)應(yīng)，且越往往南，體量量越大。激激烈的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)，同時(shí)也也形成鹽城城的開發(fā)商商們的危機(jī)機(jī)意識(shí)，在在產(chǎn)品規(guī)劃劃、立面、、景觀、物物業(yè)等方面面均推成出出新，有各各自的亮點(diǎn)點(diǎn)?！鲂「邔訉?、高層產(chǎn)產(chǎn)品成為市市場(chǎng)主流由于市政規(guī)規(guī)劃對(duì)土地地指標(biāo)的要要求，小高高層和高層層產(chǎn)品成為為市場(chǎng)的主主流，市場(chǎng)場(chǎng)上多層物物業(yè)較少。。居民住房房消費(fèi)結(jié)構(gòu)構(gòu)也在發(fā)生生積極變化化，在住宅宅的選擇過(guò)過(guò)程中，由由于購(gòu)房者者缺少產(chǎn)品品的選擇性性大都接受受小高層和和高層物業(yè)業(yè)?！鲋行魬粜统蔀槭惺袌?chǎng)熱點(diǎn)隨著房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的變變化，購(gòu)房房者在選擇擇產(chǎn)品時(shí)越越來(lái)越看重重其實(shí)用性性，所以中中小戶型越越來(lái)越受青青睞。目前前市場(chǎng)上熱熱銷的面積積范圍為70-90平米米的的兩兩房房和和100-130平米米的的三三房房。。鹽鹽城城房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)進(jìn)進(jìn)入入了了產(chǎn)產(chǎn)品品時(shí)時(shí)代代。。鹽城城房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)特特征征■外來(lái)來(lái)人人口口量量有有限限，，暫暫無(wú)無(wú)法法形形成成消消費(fèi)費(fèi)拉拉動(dòng)動(dòng)效效應(yīng)應(yīng)由于于鹽鹽城城的的整整體體發(fā)發(fā)展展相相對(duì)對(duì)較較為為落落后后，，相相對(duì)對(duì)于于高高素素質(zhì)質(zhì)人人才才的的引引進(jìn)進(jìn)，，具具有有一一定定的的劣劣勢(shì)勢(shì)，，從從目目前前的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)發(fā)展展現(xiàn)現(xiàn)狀狀來(lái)來(lái)看看，，區(qū)區(qū)隔隔性性非非常常強(qiáng)強(qiáng)，，外外來(lái)來(lái)人人口口尚尚不不成成為為購(gòu)購(gòu)房房的的主主力力之之一一。。盡盡管管目目前前市市區(qū)區(qū)有有流流動(dòng)動(dòng)人人口口約約7萬(wàn)人，但這這部分人群群基本不屬屬于高消費(fèi)費(fèi)、高預(yù)算算階層，消消費(fèi)低于一一般市民，，無(wú)法成為為房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展的先頭頭軍?！鲎饨饍r(jià)價(jià)格低導(dǎo)致致投資回報(bào)報(bào)有限，影影響了投資資客的介入入從投資的角角度來(lái)看，，鹽城的房房地產(chǎn)投資資價(jià)值平均均低于合理理回報(bào)，當(dāng)當(dāng)前住宅置置業(yè)投資回回報(bào)率普遍遍較低，大大多維持于于4％以下，投投資回報(bào)普普遍不高（（一般公認(rèn)認(rèn)較為合理理投資回報(bào)報(bào)不低于6％），租賃賃人群的低低接受度、、低層次在在很大程度度上影響了了投資性客客源的市場(chǎng)場(chǎng)介入可能能。■剛性需需求在一定定程度上成成為樓市發(fā)發(fā)展助力相對(duì)于國(guó)內(nèi)內(nèi)其他大型型城市，鹽鹽城的房地地產(chǎn)市場(chǎng)起起步較晚，，一些剛性性需求購(gòu)房房仍是現(xiàn)在在購(gòu)房群體體的主力。。剛性需求求主要體現(xiàn)現(xiàn)在以下幾幾個(gè)方面：：舊城改造造，拆遷戶戶安置購(gòu)房房，年輕人人結(jié)婚購(gòu)置置新房，為為子女選擇擇學(xué)區(qū)而重重新購(gòu)房，，二次置業(yè)業(yè)更換環(huán)境境購(gòu)房等。。剛性需求求為房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)提供供了一個(gè)生生存發(fā)展的的空間。鹽城房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)特征征■居民購(gòu)房地地點(diǎn)選擇區(qū)區(qū)域性較強(qiáng)強(qiáng)基于當(dāng)?shù)鼐泳用竦纳罨盍?xí)慣，在在購(gòu)房時(shí)往往往把原居居住片區(qū)作作為首選。。主要是購(gòu)購(gòu)房者在一一個(gè)區(qū)域中中生活、工工作多年后后大都習(xí)慣慣以前的生生活方式和和居住氛圍圍地緣因素素很強(qiáng)。在在本次市調(diào)調(diào)中了解到到，每個(gè)的的樓盤購(gòu)房房客戶80%都集中在樓樓盤所在區(qū)區(qū)域的3公里范圍內(nèi)內(nèi)?！鍪袌?chǎng)逐逐漸成熟，，購(gòu)房客群群更加理性性鹽城整體商商品房銷售售均價(jià)仍處處于小幅上上升階段，，但隨著價(jià)價(jià)格的不斷斷上升，投投資客已在在逐步減少少，購(gòu)房者者更加理性性等方面的的反應(yīng)已逐逐步顯現(xiàn)出出來(lái)。城南南區(qū)域的購(gòu)購(gòu)房群體更更加復(fù)雜化化，首次置置業(yè)和二次次置業(yè)以及及因?yàn)椴疬w遷而購(gòu)房客客戶均有。。另外由于于城南片區(qū)區(qū)學(xué)校較多多，為孩子子上學(xué)選擇擇學(xué)區(qū)房而而在城南置置業(yè)的客戶戶群也日漸漸增多?！霎a(chǎn)品附附加值得到到市場(chǎng)的逐逐步認(rèn)同鹽城的房地地產(chǎn)市場(chǎng)目目前處于市市場(chǎng)化啟動(dòng)動(dòng)的早期階階段，即產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)普普遍邁向了了改善居住住的水平，，開發(fā)商已已普遍注意意到了布局局、環(huán)境、、立面、房房型等的重重要性，但但在具體的的貫徹實(shí)施施方面，卻卻顯出了較較為明顯的的局限性。。鹽城房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)特征征鹽城房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行行分析2010年，鹽城市市區(qū)商品房房上市287.98萬(wàn)平方米，，同比增長(zhǎng)長(zhǎng)17.07%；商品住房房上市206.24萬(wàn)平方米，，同比增長(zhǎng)長(zhǎng)14.82%。銷售商品品房247.57萬(wàn)平方米，，同比下降降4.8%；銷售商品品住房197.55萬(wàn)平方米，，同比下降降9.29%。2010年鹽城市區(qū)區(qū)商品房供供銷比為1.16：1，商品住房房供銷比為為1.04：1。從整體上上看，全年年商品住房房供銷比一一直都略顯顯緊張。前前10個(gè)月，商品品住房供銷銷比基本為為1：1，供求關(guān)系系一度出現(xiàn)現(xiàn)倒掛，從從11月份開始，，供應(yīng)量出出現(xiàn)井噴，，才稍微緩緩解了一下下緊張的供供求關(guān)系。。2010年鹽城樓市市在新政的的打壓下，，成交量?jī)H僅出現(xiàn)輕微微萎縮，同同比下降9.29%。與此同時(shí)時(shí)，市場(chǎng)卻卻呈現(xiàn)供略略大于求的的良好運(yùn)行行態(tài)勢(shì)，供供銷比僅為為1.04,并且個(gè)別月月份的呈現(xiàn)現(xiàn)供小于求求的態(tài)勢(shì)。。鹽城房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行行分析鹽城樓市房房?jī)r(jià)在2010年初出現(xiàn)飛飛速上揚(yáng)，，后受到““限價(jià)令””影響，基基本保持一一個(gè)較為平平穩(wěn)的走勢(shì)勢(shì)2010年，鹽城城市區(qū)商商品住房房成交均均價(jià)為4445元/平方米，，同比增增長(zhǎng)18.16%?？傮w看看來(lái)，““限價(jià)令令”下的的樓市房房?jī)r(jià)上漲漲，基本本屬于結(jié)結(jié)構(gòu)性上上調(diào)。鹽城房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)運(yùn)行分分析城南板塊塊以36.42%的成交占占比位列列各版塊塊第一位位，城中中和河?xùn)|東以微弱弱差距排排在其后后。從板塊角角度來(lái)看看，城南南、城中中和河?xùn)|東是當(dāng)前前鹽城樓樓市的主主要成交交點(diǎn)。其其中城南南是鹽城城重點(diǎn)打打造的新新城區(qū)，，城中則則具有配配套齊全全、地段段優(yōu)越等等優(yōu)勢(shì)，，而河?xùn)|東板塊的的價(jià)格優(yōu)優(yōu)勢(shì)十分分明顯。。城南一直直是鹽城城重點(diǎn)打打造的區(qū)區(qū)域，因因此是房房地產(chǎn)開開發(fā)的熱熱點(diǎn)區(qū)域域，成交交量位居居各個(gè)區(qū)區(qū)域首位位鹽城房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)運(yùn)行分分析城南憑借借巨大的的發(fā)展?jié)摑摿εc配配套成熟熟的城中中位居鹽鹽城房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)格的的第一階階梯。而而城北由由于區(qū)域域環(huán)境較較差，低低于這兩兩個(gè)區(qū)域域，河?xùn)|東是目前前鹽城的的價(jià)格低低谷。鹽城房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)受到““限價(jià)令令”的影影響，各各個(gè)區(qū)域域成交均均價(jià)呈現(xiàn)現(xiàn)波動(dòng)走走勢(shì)。小結(jié)通過(guò)上面面的分析析我們可可以知道道，雖然然近段時(shí)時(shí)間內(nèi)樓樓市經(jīng)歷歷了前所所未有的的政策調(diào)調(diào)控，但但鹽城房房地產(chǎn)市市場(chǎng)整體體運(yùn)行走走勢(shì)基本本平穩(wěn)，，沒(méi)有出出現(xiàn)意料料之中的的低迷。。無(wú)論是是成交量量還是成成交均價(jià)價(jià)均保持持平穩(wěn)。。城南房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)分析城南房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)概述城南房地地產(chǎn)板塊塊特征城南房地地產(chǎn)運(yùn)行行分析小結(jié)本部分?jǐn)?shù)數(shù)據(jù)來(lái)源源：南京京中原DRC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)據(jù)城南板塊塊市場(chǎng)概概述城南板塊塊劃分區(qū)區(qū)域主要要為大慶慶路以南南、世紀(jì)紀(jì)大道沿沿線、開開放大道道以西地地帶。城南板塊塊將是鹽鹽城市重重點(diǎn)打造造的區(qū)域域，以文文教、市市政辦公公、居住住為主要要功能，，目前市市政府、、鹽中、、市一小小等已經(jīng)經(jīng)遷入，，隨著周周邊配套套的成熟熟，該區(qū)區(qū)域的發(fā)發(fā)展?jié)摿αχ鸩斤@顯現(xiàn)?！鰠^(qū)域升級(jí)級(jí)規(guī)劃帶帶動(dòng)地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展鹽城市政政府的南南移，給給鹽城這這個(gè)并不不很大的的商圈來(lái)來(lái)了一個(gè)個(gè)震動(dòng)。。隨著城城南區(qū)建建設(shè)工作作的深入入、配套套完善、、居住價(jià)價(jià)值高的的區(qū)域優(yōu)優(yōu)勢(shì)越來(lái)來(lái)越明顯顯，城南南區(qū)是整整個(gè)鹽城城樓市的的熱點(diǎn)。。由于城城南區(qū)板板塊樓市市供應(yīng)量量、需求求量均為為鹽城市市區(qū)各板板塊之首首，所以以成為鹽鹽城房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)展的的領(lǐng)航者者。■前期期市場(chǎng)供供應(yīng)量大大，后市市的開發(fā)發(fā)量持續(xù)續(xù)增加隨著城南南區(qū)域的的大力發(fā)發(fā)展，前前兩年城城南區(qū)域域的土地地供應(yīng)量量較大，，開發(fā)商商前期拿拿的土地地都開始始動(dòng)工并并銷售，，前期開開發(fā)的大大盤項(xiàng)目目進(jìn)入大大消化階階段，市市場(chǎng)上還還同時(shí)存存在開發(fā)發(fā)商已經(jīng)經(jīng)拿下而而沒(méi)有動(dòng)動(dòng)工的土土地。隨隨著開發(fā)發(fā)量的持持續(xù)增加加，城南南市場(chǎng)存存在一定定的銷售售壓力。?！鲋兄懈吒叨硕丝涂腿喝旱牡年P(guān)關(guān)注注，，促促進(jìn)進(jìn)了了產(chǎn)產(chǎn)品品品品質(zhì)質(zhì)的的提提高高鹽城城住住宅宅市市場(chǎng)場(chǎng)已已經(jīng)經(jīng)從從賣賣方方市市場(chǎng)場(chǎng)進(jìn)進(jìn)入入買買方方市市場(chǎng)場(chǎng)，，市市場(chǎng)場(chǎng)供供應(yīng)應(yīng)壓壓力力開開始始顯顯現(xiàn)現(xiàn)，，置置業(yè)業(yè)主主體體和和置置業(yè)業(yè)目目的的正正在在發(fā)發(fā)生生顯顯著著的的變變化化，，購(gòu)購(gòu)房房者者更更加加關(guān)關(guān)注注項(xiàng)項(xiàng)目目品品牌牌和和品品質(zhì)質(zhì)的的選選擇擇，，這這些些將將直直接接推推動(dòng)動(dòng)市市場(chǎng)場(chǎng)品品質(zhì)質(zhì)的的提提高高。。規(guī)規(guī)劃劃理理念念先先進(jìn)進(jìn)、、配配套套完完善善、、個(gè)個(gè)性性鮮鮮明明、、綜綜合合性性價(jià)價(jià)比比高高的的產(chǎn)產(chǎn)品品將將在在市市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)中中擁?yè)碛杏懈喽嗟牡闹髦鲃?dòng)動(dòng)權(quán)權(quán)。。這這一一點(diǎn)點(diǎn)在在城城南南板板塊塊的的體體現(xiàn)現(xiàn)尤尤為為明明顯顯，，產(chǎn)產(chǎn)品品和和品品質(zhì)質(zhì)的的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)成成為為城城南南項(xiàng)項(xiàng)目目的的主主旋旋律律。。城南南板板塊塊市市場(chǎng)場(chǎng)特特征征項(xiàng)目總建面積（萬(wàn)平米）容積率建筑類別推出時(shí)間鳳鳴緹香451.998小高層、高層2011年05月中南.世紀(jì)城2802.6小高層、高層2010年12月中庚.海德公園622.3高層2011年03月觀湖壹號(hào)302.7小高層、高層2011年下半年領(lǐng)秀嘉園201.8多層高層小高層2010年04月陽(yáng)光御園121.8高層2010年09月鳳凰匯332.75高層2010年06月學(xué)林雅苑102.0高層2009年06月天瀾灣331.8高層2009年09月未來(lái)來(lái)區(qū)區(qū)域域市市場(chǎng)場(chǎng)供供應(yīng)應(yīng)量量巨巨大大，，市市場(chǎng)場(chǎng)供供需需矛矛盾盾將將日日益益尖尖銳銳，，市市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)也也將將日日益益白白熱熱化化城南南板板塊塊市市場(chǎng)場(chǎng)運(yùn)運(yùn)行行分分析析城南南板板塊塊市市場(chǎng)場(chǎng)運(yùn)運(yùn)行行分分析析城南南是是目目前前鹽鹽城城熱熱點(diǎn)點(diǎn)板板塊塊，，不不但但市市場(chǎng)場(chǎng)保保持持旺旺銷銷的的態(tài)態(tài)勢(shì)勢(shì)，，成成交交量量也也位位居居各各個(gè)個(gè)區(qū)區(qū)域域的的首首位位。。城南南板板塊塊的的運(yùn)運(yùn)行行走走勢(shì)勢(shì)基基本本與與全全市市的的走走勢(shì)勢(shì)基基本本一一致致，，沒(méi)沒(méi)有有出出現(xiàn)現(xiàn)太太大大的的變變化化。。雖然然2010年受受到到新新政政打打壓壓，，但但城城南南依依然然達(dá)達(dá)到到6099套的的成成交交量量，，位位居居各各個(gè)個(gè)區(qū)區(qū)域域的的首首位位。。2011年成交量有所所下降，但一一是由于目前前市場(chǎng)依然處處于市場(chǎng)淡季季，二是受到到市場(chǎng)上的供供應(yīng)量少的影影響。城南板塊的價(jià)價(jià)格在“限價(jià)價(jià)令”公布之之前，呈現(xiàn)飛飛速上漲的態(tài)態(tài)勢(shì)。但“限限價(jià)令”公布布之后，價(jià)格格保持平穩(wěn)，，呈現(xiàn)穩(wěn)定運(yùn)運(yùn)行的走勢(shì)2010年一季度，城城南房地產(chǎn)市市場(chǎng)價(jià)格一路路飆升。5月成交均價(jià)超超過(guò)6000元/平米，上升至至歷史最高點(diǎn)點(diǎn)。6月之后城南房房地產(chǎn)市場(chǎng)的的價(jià)格保持平平穩(wěn)，雖個(gè)別別月份有所上上漲，但依然然低于“限價(jià)價(jià)令”之間的的單月成交最最高價(jià)。城南板塊市場(chǎng)場(chǎng)運(yùn)行分析小結(jié)城南板塊目前前處于危險(xiǎn)和和機(jī)遇并存的的局面。首先先城南是鹽城城重點(diǎn)打造的的板塊，未來(lái)來(lái)發(fā)展?jié)摿蘧薮?，發(fā)展前前景廣闊。其其次通過(guò)近幾幾年對(duì)區(qū)域房房地產(chǎn)市場(chǎng)分分析，我們發(fā)發(fā)現(xiàn)目前該板板塊的房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較較為健康。但但與此同時(shí)，，該板塊目前前已經(jīng)有大量量房地產(chǎn)項(xiàng)目目開發(fā)，供應(yīng)應(yīng)量巨大，未未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)將極為激烈烈。競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析析中庚.海德公園中南.世紀(jì)城鳳鳴緹香本部分?jǐn)?shù)據(jù)來(lái)來(lái)源：南京中中原DRC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)開發(fā)商：江蘇中庚房地地產(chǎn)開發(fā)有限限公司總建面：62萬(wàn)平米容積率：2.3規(guī)劃總戶數(shù)：：4800多戶物業(yè)類型：住宅、商業(yè)建筑類別：高層首次開盤時(shí)間間：2011年3月綠化率：37.5%主力戶型：78平米兩房、89-112平米三房銷售均價(jià)：5300-5500元/平米物業(yè)公司：中庚物業(yè)物業(yè)費(fèi)：1.5元/平米/月銷售情況：一期推出264套,已經(jīng)銷售了85%二期預(yù)計(jì)5月左右推出內(nèi)部配套：商業(yè)配套21200平米，超市、、菜場(chǎng)等，4000平米會(huì)所、18班幼兒園。交通：BRT專線（鹽瀆路路站）中庚.海德公園【項(xiàng)目主要賣點(diǎn)點(diǎn)】ArtDeco建筑風(fēng)格；雙名校學(xué)區(qū)房房；4200平米18班幼兒兒園;4000平米五五星會(huì)會(huì)所;地理位位置優(yōu)優(yōu)越、、交通通便捷捷，周周邊配配套齊齊全；；臨近風(fēng)風(fēng)景秀秀麗的的內(nèi)港港湖公公園。。中庚.海德公公園78平米（（兩房房?jī)蓮d廳一衛(wèi)衛(wèi)）112平米（（三房房?jī)蓮d廳一衛(wèi)衛(wèi)）90平米（（三房房?jī)蓮d廳一衛(wèi)衛(wèi)）89平米（（三房房?jī)蓮d廳一衛(wèi)衛(wèi)）中庚.海德公公園中庚.海德公公園開發(fā)商商：鹽城中中南世世紀(jì)城城房地地產(chǎn)投投資公公司總建面：280萬(wàn)平米容積率：2.6規(guī)劃總戶數(shù)：：30000多戶物業(yè)類型：住宅、商業(yè)、、酒店、公寓寓、寫字樓、、建筑類別：高層、小高高層首次開盤時(shí)間間：2010年12月綠化率：40%主力戶型：86-90平米兩房、114-117平米小三房銷售均價(jià)：5500元/平米物業(yè)公司：青島物業(yè)物業(yè)費(fèi)：1.44元/平米/月銷售情況：一期推出1000套,基本售馨,二期預(yù)計(jì)5月份推出內(nèi)部配套：五星級(jí)酒店、、商業(yè)中心、、學(xué)校、市政政府行政商務(wù)務(wù)中心、三甲甲醫(yī)院、超市市、雙語(yǔ)幼兒兒園交通：BRT、1路、8路、20路、33路、38路中南.世紀(jì)城【項(xiàng)目主要賣點(diǎn)點(diǎn)】70萬(wàn)平米的大型型商業(yè)配套緊鄰體育場(chǎng)；；純西班牙的建建筑風(fēng)情；五星級(jí)酒店和和社區(qū)星級(jí)會(huì)會(huì)所;緊靠鹽塘河公公園；社區(qū)雙語(yǔ)幼兒兒園15全班。10萬(wàn)平米的商業(yè)業(yè)中心；規(guī)劃了五星級(jí)級(jí)酒店、五星星級(jí)電影院、、5A甲級(jí)寫字樓等等配套。中南.世紀(jì)城約90平米(兩房?jī)蓮d一衛(wèi)衛(wèi))約132平米(三房?jī)蓮d一衛(wèi)衛(wèi))約115平米(三房?jī)蓮d一衛(wèi)衛(wèi))中南.世紀(jì)城中南.世紀(jì)城開發(fā)商：南京國(guó)資新城城投資置業(yè)有有限責(zé)任公司司總建面：45.48萬(wàn)平米容積率：1.998規(guī)劃總戶數(shù)：：3000多戶物業(yè)類型：住宅、商業(yè)、、辦公、酒店店建筑類別：高層、小高高層首次開盤時(shí)間間：預(yù)計(jì)5月份綠化率：40.3%主力戶型：78-92平兩房、116-132三房物業(yè)公司：未定物業(yè)費(fèi)：未定銷售情況：預(yù)計(jì)5月份推出2棟高層住宅，，78至132平方米不等。。周邊配套：8萬(wàn)平米的商業(yè)業(yè)、幼兒園、、會(huì)所、網(wǎng)球球場(chǎng)交通：BRT1號(hào)線鳳鳴緹香【項(xiàng)目主要賣點(diǎn)點(diǎn)】地理位置優(yōu)越越，周邊交通通便捷緊鄰新城CBD,周邊配套齊全全項(xiàng)目北有內(nèi)港港湖公園，南南有鹽塘湖公公園，周邊生生態(tài)環(huán)境絕佳佳；雙學(xué)區(qū)小區(qū)；；2000平米綜合會(huì)所所、7000平米的幼兒園園品牌物業(yè)管理理公司、6重智能安防鳳鳴緹香117平米(三房二廳一衛(wèi)衛(wèi))92平米(二房二廳一衛(wèi)衛(wèi))82平米(二房二廳一衛(wèi)衛(wèi))78.6平米(二房二廳一衛(wèi)衛(wèi))鳳鳴緹香城南板塊規(guī)劃劃本部分?jǐn)?shù)據(jù)來(lái)來(lái)源：南京中中原DRC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)鹽城市城南新新區(qū)位于市區(qū)區(qū)南部，規(guī)劃劃建設(shè)范圍為為：東至通榆榆河，西至西西環(huán)路，北至至青年路，南南至新河，面面積45.3平方公里。城南新區(qū)位于于鹽城市區(qū)南南部，面積45.3平方公里，遠(yuǎn)遠(yuǎn)期規(guī)劃面積積共計(jì)約70平方公里，將將是一個(gè)擁有有40多萬(wàn)人口的新新城區(qū)。城南新區(qū)定位位為：全市的政治、、經(jīng)濟(jì)、文化化中心和以現(xiàn)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為為主的地區(qū)總總部經(jīng)濟(jì)中心心,是鹽城都市圈圈區(qū)域協(xié)調(diào)和和合作發(fā)展的的中心環(huán)節(jié)，，鹽城未來(lái)城城市形象的集集中體現(xiàn)區(qū)域域。其未來(lái)將會(huì)發(fā)發(fā)展成為市級(jí)行政、商商業(yè)文化中心心、科教創(chuàng)業(yè)業(yè)基地、旅旅游集散中心心和新型生態(tài)居住住區(qū)。城南板塊規(guī)劃劃城南新區(qū)的發(fā)發(fā)展呈現(xiàn)由北北向南走勢(shì)：：A區(qū)北起青年路路，南至世紀(jì)紀(jì)大道，是目目前城南新區(qū)區(qū)發(fā)展最為成成熟的片區(qū)，，大量住宅小小區(qū)已建成并并入住，市政政、商業(yè)配套套完善，生活活氛圍濃郁；；B區(qū)北接世紀(jì)大大道，南至鹽鹽瀆路，是新新區(qū)發(fā)展次成成熟片區(qū)，隨隨著市政府行行政中心搬遷遷及內(nèi)港湖建建設(shè)，目前有有部分建成小小區(qū)，公用市市政配套基本本具備，大量量小區(qū)在建；；C區(qū)北起鹽瀆路路，南至新河河，目前已吸吸引大量企業(yè)業(yè)進(jìn)入拿地，，有少量在建建的市政配套套設(shè)施和商業(yè)業(yè)；D區(qū)新河以南至至徐淮鹽高速速，總面積約約25平方公里范圍圍為遠(yuǎn)景規(guī)劃劃中的產(chǎn)業(yè)園園區(qū)。目前仍仍處于規(guī)劃狀狀態(tài)。城南板塊規(guī)劃劃規(guī)劃布局結(jié)構(gòu)構(gòu)為“一心、、兩軸、五廊廊、四片”。?！鲆恍氖侵富邴}城城都市圈的發(fā)發(fā)展所確立的的鹽城市未來(lái)來(lái)發(fā)展的“新新都心”，主主要由行政商商貿(mào)中心區(qū)、、串場(chǎng)河水岸岸設(shè)施集中區(qū)區(qū)構(gòu)成。功能能上主要包括括行政中心、、商貿(mào)中心、、金融中心及及居住等?！鰞奢S構(gòu)筑聯(lián)系城南南新區(qū)與老城城區(qū)的功能紐紐帶與歷史文文化紐帶。其其中，沿解解放路、躍馬馬路沿線形成成整合行政商商貿(mào)服務(wù)、科科創(chuàng)服務(wù)、旅旅游服務(wù)等設(shè)設(shè)施集中區(qū)的的軸線。沿串串場(chǎng)河形成鹽鹽城的文化紐紐帶，沿線布布局一定設(shè)施施，形成與沿沿解放路、躍躍馬路功能設(shè)設(shè)施軸線的互互動(dòng)，城市由由“串場(chǎng)”走走向“串城””，由“依河河而居”走向向“依河而盛盛”。城南板塊規(guī)劃劃■五廊依托利民河、、鹽塘河、小小新河、徐淮淮鹽高速公路路和通榆運(yùn)河河形成由北至至南的五條生生態(tài)廊道，構(gòu)構(gòu)成新區(qū)生態(tài)態(tài)網(wǎng)絡(luò)的基本本框架，通榆榆運(yùn)河生態(tài)廊廊道將其他廊廊道相串連。?！鏊钠?guī)劃以道路及及橫向通廊為為界形成四個(gè)個(gè)特色區(qū)塊：：新興產(chǎn)業(yè)和居居住綜合區(qū)塊塊（青年路與與世紀(jì)大道之之間）：將環(huán)境保護(hù)與與文化藝術(shù)、、創(chuàng)意設(shè)計(jì)相相結(jié)合，滿足足現(xiàn)代生產(chǎn)和和制造需求，，創(chuàng)造文化型型、創(chuàng)新型社社區(qū)。行政文化商務(wù)務(wù)區(qū)塊（世紀(jì)紀(jì)大道與鹽瀆瀆路之間）：：發(fā)展生態(tài)與高高科技信息網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)相結(jié)結(jié)合的CBD區(qū)域?？平膛c生態(tài)居居住區(qū)塊（鹽鹽瀆路與南環(huán)環(huán)路之間）：：科教園區(qū)、科科創(chuàng)服務(wù)中心心與周邊社區(qū)區(qū)的友好互動(dòng)動(dòng)，設(shè)施共享享、文化滲透透，形成區(qū)塊塊獨(dú)特的文化化氛圍；生態(tài)旅游休閑閑區(qū)塊（南環(huán)環(huán)路與徐淮鹽鹽高速公路之之間）：主要是鹽城市市未來(lái)發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略控制用地地，功能上以以旅游服務(wù)為為導(dǎo)向，同時(shí)時(shí)考慮職教園園區(qū)發(fā)展、體體育中心建設(shè)設(shè)等城市未來(lái)來(lái)重要服務(wù)功功能擴(kuò)展的可可能性，發(fā)展展生態(tài)游憩，，成為區(qū)域旅旅游服務(wù)中心心。城南板塊規(guī)劃劃Swot分析優(yōu)勢(shì)分析（strength）區(qū)域優(yōu)勢(shì)本案位于城南南潛龍湖板塊塊，目前是鹽鹽城政府重點(diǎn)點(diǎn)發(fā)展方向，，擁有良好的的人文環(huán)境和和發(fā)展?jié)摿?。。未?lái)將成為為繼聚龍湖后后又一個(gè)高尚尚居住區(qū)。景觀優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目地處濱河河風(fēng)光帶、潛潛龍湖、周邊邊環(huán)境優(yōu)美，，自然資源豐豐富。人文優(yōu)勢(shì)靠近大學(xué)城，，目前已有多多所學(xué)校在附附近建設(shè)·。眾多學(xué)校為為區(qū)域帶來(lái)了了良好的人文文氛圍和大量量高素質(zhì)人群群。交通便捷本項(xiàng)目交通車車行通達(dá)性良良好，依托快快速路網(wǎng)及BRR直達(dá)主城。極極大拉近了區(qū)區(qū)域與主城的的聯(lián)系，交通通出行更為多多樣與便利。。產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)規(guī)劃起點(diǎn)點(diǎn)較高，產(chǎn)品品從規(guī)模、設(shè)設(shè)計(jì)理念、戶戶型尺度、建建筑風(fēng)格、材材質(zhì)運(yùn)用，會(huì)會(huì)所設(shè)置均體體現(xiàn)了產(chǎn)品高高端性特征及及先進(jìn)的產(chǎn)品品理念，具有有市場(chǎng)領(lǐng)先性性。開發(fā)品牌戰(zhàn)略略品牌企業(yè)，以以開發(fā)高品質(zhì)質(zhì)產(chǎn)品為己任任，在十多個(gè)個(gè)城市開發(fā)一一系列標(biāo)桿樓樓盤，開發(fā)商商實(shí)力及戰(zhàn)略略理念，為本本案開發(fā)提供供發(fā)展導(dǎo)向。。劣勢(shì)分析（weakness）現(xiàn)狀劣勢(shì)項(xiàng)目所屬的板板塊還處發(fā)展展期，目前周周邊各項(xiàng)生活活配套較為缺缺乏。目前區(qū)域內(nèi)欠欠缺居住氛圍圍，人氣明顯顯不足，具有有一定的偏僻僻感。品牌認(rèn)認(rèn)知劣劣勢(shì)金輝雖雖然為為品牌牌開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)，在在十多多個(gè)城城市具具有影影響力力，但但本案案為在在鹽城城的首首個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目，，鹽城城市場(chǎng)場(chǎng)對(duì)金金輝品品牌是是陌生生的，，品牌牌影響響力尚尚需建建立。。機(jī)會(huì)分分析（（opportunity）客群機(jī)機(jī)遇隨著鹽鹽城城城市綜綜合實(shí)實(shí)力的的不斷斷提升升，限限價(jià)令令的出出臺(tái)，，使得得消費(fèi)費(fèi)者對(duì)對(duì)產(chǎn)品品的選選擇越越來(lái)越越理性性區(qū)域發(fā)發(fā)展機(jī)機(jī)遇鹽城政政府對(duì)對(duì)潛龍龍湖的的規(guī)劃劃提升升區(qū)域域景觀觀資源源價(jià)值值的同同時(shí)，，也提提高了了區(qū)域域的整整體價(jià)價(jià)值。。隨著鹽鹽城版版圖的的南移移，區(qū)區(qū)域升升值潛潛力巨巨大，，未來(lái)來(lái)版塊塊整體體影響響力很很大。。BRT通車后后，可可進(jìn)一一步縮縮短本本區(qū)域域和市市區(qū)的的距離離。市場(chǎng)機(jī)機(jī)遇鹽瀆板板塊物物業(yè)供供應(yīng)量量日益益減少少，自自然環(huán)環(huán)境優(yōu)優(yōu)越的的城南南板塊塊成為為市場(chǎng)場(chǎng)又一一熱點(diǎn)點(diǎn)。地塊及及板塊塊多家家樓盤盤集中中開發(fā)發(fā)，品品牌開開發(fā)商商云集集，極極大拉拉動(dòng)了了板塊塊整體體崛起起。宏觀環(huán)環(huán)境不不利影影響隨著地地產(chǎn)調(diào)調(diào)控，，購(gòu)買買已然然全面面釋放放，11年市場(chǎng)場(chǎng)進(jìn)入入一定定階段段的盤盤整期期是可可以預(yù)預(yù)見的的，對(duì)對(duì)本案案開發(fā)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)及推推盤難難度將將有所所增加加。金融政政策不不利影影響11年出臺(tái)臺(tái)一系系列擬擬制房房產(chǎn)過(guò)過(guò)快漲漲增的的相關(guān)關(guān)金融融政策策，主主要是是控制制二次次置業(yè)業(yè)及投投資型型置業(yè)業(yè)，因因此對(duì)對(duì)高端端物業(yè)業(yè)的影影響相相對(duì)更更為明明顯。。區(qū)域競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)威威脅未來(lái)同同區(qū)域域有多多個(gè)樓樓盤將將形成成集中中上市市的局局面，，供應(yīng)應(yīng)量將將達(dá)300萬(wàn)方，，同時(shí)時(shí)在產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)規(guī)劃與與本案案有一一定重重疊，，加劇劇區(qū)域域內(nèi)的的直接接競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)。優(yōu)勢(shì)及及機(jī)遇遇聚焦焦板塊價(jià)價(jià)值發(fā)展前前景自然資資源地源特特征［聚焦焦1］［聚焦焦2］交通及及配套特特點(diǎn)［聚焦焦3］本版塊塊先天天條件件好，，起點(diǎn)點(diǎn)高市市場(chǎng)發(fā)發(fā)展前前景看看好資源條條件具具備打打造高品質(zhì)質(zhì)產(chǎn)品品為導(dǎo)入入主城城及新新區(qū)高高素質(zhì)質(zhì)人群群創(chuàng)造造條件件市場(chǎng)機(jī)機(jī)遇及品牌牌戰(zhàn)略略［聚焦焦4］開發(fā)理理念與與市場(chǎng)場(chǎng)空間間為發(fā)發(fā)展高高端產(chǎn)產(chǎn)品差差異的的空間間劣勢(shì)及及威脅脅小結(jié)結(jié)現(xiàn)狀及及距離劣劣勢(shì)品牌認(rèn)認(rèn)知劣勢(shì)［聚焦焦1］［聚焦焦2］宏觀環(huán)環(huán)境及區(qū)域域競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)［聚焦焦3］導(dǎo)入目目標(biāo)客客群存存在抗抗性開發(fā)商商品牌牌落地地尚待待時(shí)日日市場(chǎng)的的不確確定性性，以以及非非良性性競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)SWOT總總結(jié)本案擁?yè)碛邪灏鍓K、、區(qū)域域、交交通、、景觀觀、產(chǎn)產(chǎn)品等等眾多多優(yōu)勢(shì)勢(shì)，具具備打打造高高品質(zhì)質(zhì)樓盤盤的基基本條條件。。但在在現(xiàn)階階段板板塊價(jià)價(jià)值與與品牌牌形象象尚待待建立立，同同時(shí)還還將面面臨宏宏觀市市場(chǎng)及及區(qū)域域競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)的局局面，，本項(xiàng)項(xiàng)目應(yīng)應(yīng)立足足產(chǎn)品品，理理性審審視競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)格格局，，依托托產(chǎn)品品優(yōu)勢(shì)勢(shì)，實(shí)實(shí)現(xiàn)對(duì)對(duì)板塊塊的超超越，，以綜綜合價(jià)價(jià)值突突破市市場(chǎng)，，占據(jù)據(jù)先機(jī)機(jī)。城南客客群分分析及及項(xiàng)目目客群群定位位城南客客群走走勢(shì)分分析項(xiàng)目客客群定定位及及發(fā)展展本部分分?jǐn)?shù)據(jù)據(jù)來(lái)源源：南南京中中原DRC監(jiān)測(cè)數(shù)數(shù)據(jù)城南客客群走走勢(shì)分分析本部分分?jǐn)?shù)據(jù)據(jù)來(lái)源源：南南京中中原DRC監(jiān)測(cè)數(shù)數(shù)據(jù)本部分分?jǐn)?shù)據(jù)據(jù)來(lái)源源：南南京中中原DRC監(jiān)測(cè)數(shù)數(shù)據(jù)城南新新區(qū)初初期客客群結(jié)結(jié)構(gòu)主主要分分為投投資和和自主主兩種種，購(gòu)購(gòu)買因因素主主要來(lái)來(lái)源于于南進(jìn)進(jìn)西擴(kuò)擴(kuò)戰(zhàn)略略所帶帶來(lái)的的投資資和居住兩兩大潛潛力。。客群主主要是是以多多次置置業(yè)和和間于于更換換和投投資的的二次次置業(yè)業(yè)的客客群為為主，，單純純的首首次置置業(yè)群群體較較少，，主要因素素在于于“南南進(jìn)西西擴(kuò)””戰(zhàn)略略屬雛雛形狀狀態(tài)及及周邊邊生活活配套套設(shè)施施缺乏乏而造造成的的。如上圖所所述：城南客群群結(jié)構(gòu)演演變?nèi)缟蠄D所所述：隨著城南南新區(qū)規(guī)規(guī)劃的逐逐步清晰晰、大量量地塊的的拍賣、、開發(fā)、、上市，，及商業(yè)業(yè)及配套套設(shè)施的的明確客客群結(jié)構(gòu)構(gòu)產(chǎn)生了明明顯的變變化，投投資與自自主的比比例發(fā)生生了明顯顯的變化化，并出出現(xiàn)了投投資兼自自主的多多選擇群群體。客群仍然然以多次次置業(yè)和和間于更更換和投投資的二二次置業(yè)業(yè)的客群群為主，但隨著產(chǎn)產(chǎn)品的多多樣性，，良好的的升值潛力及逐逐步完善善的配套套設(shè)施使使得越來(lái)來(lái)越多的的首次置置業(yè)情定定城南新新區(qū)。城南客群群結(jié)構(gòu)演演變下階段隨隨著城南南新區(qū)產(chǎn)產(chǎn)品性能能的升級(jí)級(jí)換代和和大量配配套的落落實(shí)運(yùn)營(yíng)營(yíng)，使得得城南新新區(qū)的活活力得到到無(wú)限的釋放放、銀行行三套房房的限購(gòu)購(gòu)政策及及鹽城限限價(jià)令落落實(shí)的成成果，城城南新區(qū)區(qū)的客群群結(jié)構(gòu)將將發(fā)生明明顯的變化自住住客群講講成為下下階段主主力。由于價(jià)格格被限制制價(jià)格無(wú)無(wú)較大的的差距，，客群的的屬性也也將以希希望購(gòu)買買到產(chǎn)品品優(yōu)越剛剛需和居居住升級(jí)級(jí)的二次置業(yè)業(yè)和經(jīng)濟(jì)濟(jì)實(shí)力較較強(qiáng)的多多次置業(yè)業(yè)客群為為主。首次置業(yè)居住升級(jí)自住客群投資客群群下階段客客群結(jié)構(gòu)構(gòu)研判主城住宅宅嘈雜擁擠擠居住空間間不足缺乏景觀觀資源新區(qū)住宅宅生活方便便交通方便便難以滿足足提升居居住品質(zhì)質(zhì)需求新區(qū)升級(jí)住宅宅環(huán)境境優(yōu)優(yōu)美美充足足的的居居住住空空間間享受受城城市市生生活活擴(kuò)大大居居住住空空間間城市市郊郊區(qū)區(qū)化化遷往往城城市市之之南南城市市中中心心遷遷移移城郊郊差差距距縮縮小小政府公務(wù)人員同僚朋友私營(yíng)業(yè)主親屬第一時(shí)間獲得政府信息第二圈層第二圈層第一圈層第三圈層發(fā)散層發(fā)散層散發(fā)層第三圈層散發(fā)層城南南主主力力客客群群解解析析政府府機(jī)機(jī)關(guān)關(guān)單單位位的的公公職職人人員員是是城城南南新新區(qū)區(qū)在在開開發(fā)發(fā)運(yùn)運(yùn)作作多多不不可可缺缺失失的的主主力力購(gòu)購(gòu)買買或或信信息息傳傳達(dá)達(dá)體體。。他他以以便便利利的信信息息渠渠道道，，自自身身的的公公信信力力很很快快就就能能得得到到周周邊邊人人群群的的認(rèn)認(rèn)可可，，所所以以這這部部分分客客群群是是新新版版塊塊、、新新區(qū)區(qū)域域、、新新樓盤認(rèn)認(rèn)知、、購(gòu)買買、推推薦最最主要要的人人群。。私營(yíng)業(yè)業(yè)主憑憑借其其良好好的人人脈基基礎(chǔ)和和敏銳銳的商商業(yè)嗅嗅覺(jué)很很快能能發(fā)現(xiàn)現(xiàn)和傳傳播最最新的的動(dòng)態(tài)態(tài)，依依靠良好的的經(jīng)濟(jì)濟(jì)基礎(chǔ)礎(chǔ)迅速速落實(shí)實(shí)在購(gòu)購(gòu)買到到性價(jià)價(jià)比較較高的的產(chǎn)品品后會(huì)會(huì)在自自身圈圈層內(nèi)內(nèi)探討討、流流傳。。所以以這部分分人群群是僅僅次于于政府府機(jī)關(guān)關(guān)單位位客群群外的的另一一大主主力客客群。。發(fā)散層層主要要指的的是第第二圈圈層內(nèi)內(nèi)的親親朋好好友及及下級(jí)級(jí)同事事，他他們主主要以以首次次二次次置業(yè)業(yè)為主主，深深受第第一圈層內(nèi)內(nèi)的信信息影影響，，屬于于城市市內(nèi)另另一大大購(gòu)房房群體體。城南主主力客客群解解析城南主主力客客群解解析40歲以上三口或四口之家經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)殷實(shí)事業(yè)有成三房以上的闊宅以有兩套或以上追求品質(zhì)或投資價(jià)值主力客群解析（政府機(jī)關(guān)人員和私營(yíng)業(yè)主）城南主主力客客群有有著良良好的的高品品質(zhì)住住宅愿愿景和和較好好的經(jīng)經(jīng)濟(jì)實(shí)實(shí)力，，并在在城南南前一一輪的的購(gòu)房房大潮潮已經(jīng)收收獲頗頗豐，，他們們需要要是面面積較較大、、較舒舒適的的產(chǎn)品品或投投資潛潛力較較好的的中小小戶型型產(chǎn)品品。下階段段主力力客群群研判判下階段段市場(chǎng)場(chǎng)推售售以中中小面面積的的剛需需產(chǎn)品品為主主，只只能滿滿足主主力客客群的的投資資需求求，但但由于于貸款款政策策的影響響，和和前段段時(shí)期期的投投資高高潮，，這部部分的的投資資率會(huì)會(huì)有所所下降降。但第二二圈層層所影影響的的發(fā)散散性圈圈層客客群，，在限限價(jià)令令下部部分開開發(fā)商商捂盤盤供應(yīng)應(yīng)量下下降導(dǎo)導(dǎo)致等等待購(gòu)購(gòu)買、、和推售售中小小面積積產(chǎn)品品總價(jià)價(jià)優(yōu)勢(shì)勢(shì)等多多種因因素的的誘導(dǎo)導(dǎo)下，，會(huì)成成為下下階段段主要要的購(gòu)購(gòu)房人人群。。項(xiàng)目客客群定定位及及發(fā)展展客群定定位購(gòu)買城城南公公寓誘誘因——為什么么選擇擇購(gòu)買買城南南公寓寓？目前火火熱的的“城城南情情節(jié)””根深深蒂固固鬧中取取靜，，大隱隱于市市與友為為鄰，，人以以群分分。城城中有有親人人、有有朋友友、有有維系系生存存的社社會(huì)網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)城南寸寸土寸寸金，，占有有土地地稀缺缺資源源，是是一種種榮耀耀第一居居所，，方便便生活活。即即使工工作、、娛樂(lè)樂(lè)到凌凌晨?jī)蓛牲c(diǎn)，，片刻刻，溫溫馨的的家就就亮起起燈來(lái)來(lái)城中配套為社社會(huì)交往提供供方便城南未來(lái)配套套便利，購(gòu)物物、休閑極其其方便工作在附近、、置業(yè)城南，，子女就近入學(xué)學(xué)，既享受城城中優(yōu)良學(xué)區(qū)區(qū)，又增添渴渴望的天倫之之樂(lè)情感環(huán)境功能戶型面積（㎡）均價(jià)（元/㎡）總價(jià)（元）30%-50%首付（元）20年按揭月供（元/月）30年按揭月供（元/月）90600052000015.6萬(wàn)-26萬(wàn)2800-20002400-1700以100平米戶均面積積為例，按照照6000元/平米。計(jì)算本本項(xiàng)目產(chǎn)品的的支付要求，，從而界定目標(biāo)客群的經(jīng)經(jīng)濟(jì)特征。根據(jù)通常選取取2.5：1-3：1作為計(jì)算基本本收入的比例例，界定目標(biāo)標(biāo)客群工資收收入情況?？腿憾ㄎ荒繕?biāo)客戶財(cái)富富界定：有一一定積累的中中等收入及中中等偏上群體體家庭財(cái)富積累累推導(dǎo)：首付付15.6-26萬(wàn)家庭財(cái)富積累累25-35萬(wàn)家庭還貸能力力推導(dǎo)：月供供2000-2800元家庭月收入5000-7000萬(wàn)以上財(cái)富界定現(xiàn)階段客群定定位根據(jù)項(xiàng)目產(chǎn)品品屬性鎖定與與之匹配的主主力客群產(chǎn)品屬性客群特征城南新區(qū)新板塊對(duì)城南產(chǎn)區(qū)域有一定的向往舒適及高品質(zhì)產(chǎn)品在空間或品質(zhì)方面購(gòu)買，改善現(xiàn)有居住條件對(duì)應(yīng)的夠買力具有良好的購(gòu)買力即可首次置業(yè)及二二次置換人群群客群定位本案的的目標(biāo)標(biāo)客群群為首首次及及置換換人群群，但但面對(duì)對(duì)本年年度3個(gè)月3億元的的銷售售任務(wù)務(wù)，適適當(dāng)?shù)牡难a(bǔ)充充其他他客群群成為為本案案客群群的新新焦點(diǎn)點(diǎn)？那么投投資客客將成成為本本案關(guān)關(guān)注的的焦點(diǎn)點(diǎn)，目目前本本區(qū)域域內(nèi)的的一部部分投投資者者受銀銀行政政策影影響，，剩下下的投投資客客群去去支撐撐銷售售是遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不不夠的的，所所以外外區(qū)域域的投投資客客戶特特別是是限購(gòu)購(gòu)地區(qū)區(qū)的客客群將將成為為亮點(diǎn)點(diǎn)。客群定定位這些處處于社社會(huì)其其他上上層及及以上上的人人群，，除了了在本本區(qū)域域有多多套住住宅外外，希希望繼繼續(xù)購(gòu)購(gòu)買更更多的的物業(yè)業(yè)！他們是一群群在前一輪輪地產(chǎn)發(fā)展展中常到甜甜頭的人；；一方面是為為了固定資資產(chǎn)的保值值與增值；；一方面為了了滿足其物物質(zhì)生活需需求，彰顯顯自身社會(huì)會(huì)地位。外區(qū)域的高高端投資客客群為補(bǔ)充充客群現(xiàn)階段客群群定位現(xiàn)階段客群群區(qū)域定位位本案區(qū)位主城本案區(qū)位城南新區(qū)約車行20分鐘車程城南區(qū)域客客戶對(duì)距離離抗性較小小，主城區(qū)區(qū)域客戶具具有一定的的抗性，所所以城南客客戶導(dǎo)入順順理成章以半生活與與工作半徑徑為核心區(qū)區(qū)域，本案案可以拉動(dòng)動(dòng)主城區(qū)域域的客戶城南區(qū)域客客戶強(qiáng)勢(shì)導(dǎo)導(dǎo)入主城客戶主主力拉動(dòng)約車行5分鐘車程現(xiàn)階段客群群區(qū)域定位位城南新區(qū)聚龍湖板塊塊目前城南新新區(qū)的中心心區(qū)域板塊發(fā)展較較為成熟潛龍湖板塊塊城南雙湖板板塊的重點(diǎn)點(diǎn)發(fā)展區(qū)域域未來(lái)城南教教科研住重重點(diǎn)區(qū)域目前板塊內(nèi)內(nèi)項(xiàng)目大多多處于待開開發(fā)狀態(tài)在目前鹽城城限價(jià)令，，價(jià)格大致致相似的情情況下客戶：對(duì)本板塊認(rèn)認(rèn)知度不足足對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)品認(rèn)知不不足他們會(huì)舍棄棄發(fā)展成熟熟的聚龍湖湖板塊，來(lái)來(lái)潛龍湖嘛嘛？本地塊鹽瀆路學(xué)校校機(jī)電高等職職業(yè)技術(shù)學(xué)學(xué)院高等師范學(xué)學(xué)院交通技術(shù)學(xué)學(xué)院紡織職業(yè)技技術(shù)學(xué)院衛(wèi)生職業(yè)技技術(shù)學(xué)院體育中心阜寧師范學(xué)學(xué)院體育學(xué)院游樂(lè)場(chǎng)南緯商務(wù)中中心鹽塘河公園園南緯商業(yè)街街城南醫(yī)院華潤(rùn)項(xiàng)目（約35萬(wàn)平米）香苑西苑（31萬(wàn)平米）香苑東苑（41萬(wàn)平米）中南.世紀(jì)城（280萬(wàn)平米）區(qū)域的資源源接近項(xiàng)目的的客源現(xiàn)階段客群群區(qū)域定位位抓住對(duì)區(qū)域域認(rèn)知度較較高的板塊塊內(nèi)大學(xué)城城客群資源源爭(zhēng)奪已對(duì)板板塊有所認(rèn)認(rèn)知的中南南世紀(jì)城客客群已經(jīng)靠近板板塊的鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)客群我們現(xiàn)階段段的客戶區(qū)區(qū)域?yàn)闋I(yíng)銷推廣策策略營(yíng)銷推廣策策略總綱品牌推廣戰(zhàn)戰(zhàn)略項(xiàng)目營(yíng)銷推推廣策略價(jià)格定位建建議會(huì)所建議銷售方法建建議金輝城營(yíng)銷銷總綱要建立金輝品品