房地產(chǎn)營銷策劃資料之某地產(chǎn)淄博項(xiàng)目住宅營銷推廣計(jì)

2011年淄博項(xiàng)目住宅營銷推廣計(jì)劃老體育場(chǎng)&魯中賓館2011年2月目錄第一部分目標(biāo)設(shè)定第二部分市場(chǎng)分析第三部分項(xiàng)目背景第四部分營銷計(jì)劃第五部分費(fèi)用預(yù)算第一部分目標(biāo)設(shè)定老體育場(chǎng)項(xiàng)目魯中賓館項(xiàng)目一整體目標(biāo)2011年預(yù)計(jì)住宅銷售面積7.5萬平米，實(shí)現(xiàn)銷售額4.7億。（標(biāo)紅部分為暫定推售樓座）135+90+90+135135+90+120+120+90+135120+100+100+120170+135+135+170120+100+100+120120+100+100+120135+90+120+120+90+135120+100+100+120135+90+90+135老體育場(chǎng)地塊，30層135+90+90+135120+100+100+120140+130+110+110+110+130140+130+110+110+110+130140+130+110+110+140+110180+170+170+180140+100+110+110+100+140190+170+180+180180+170+170+180180+170+170+180180+180+170+1901140+130+110+110+140+110140+130+110+110+140+110140+130+110+110+140+110魯中賓館地塊，33層220+190+190+220220+190+190+220220+190+190+220220+190+190+220220+190+190+220220+190+190+220220+190+190+220220+190+190+220140+130+110+110+110+130312245二年度目標(biāo)第二部分市場(chǎng)分析一新政研判2011年1月26日，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議再度推出“新國八條”；政策影響力：“限貸、限購、問責(zé)”行政調(diào)控手段，會(huì)迫使樓市短期內(nèi)成交量大幅下降。2011年1月21日，濟(jì)南出臺(tái)限購令；2011年1月29日，青島出臺(tái)限購令；目前，全國限購城市（北京、上海、深圳、廣州、三亞、?？?、天津、杭州、蘇州、溫州、南京、福州、廈門、寧波、大連、蘭州、太原、濟(jì)南、武漢、昆明、南昌、金華、鄭州）增加到24個(gè)。金華永康成為首個(gè)限購的縣級(jí)市。2011年的限購是地方政府實(shí)施的防御性政策，不在于遏制已經(jīng)過快上漲的房?jī)r(jià)，而在于防御未來房?jī)r(jià)的過快上漲。隨著通脹壓力的增大，以及市場(chǎng)旺季的到來，限購政策將有可能進(jìn)一步蔓延到房?jī)r(jià)表現(xiàn)激進(jìn)的三四線城市。二城市解讀-整體規(guī)劃

淄博市轄5個(gè)市轄區(qū)、3個(gè)縣，即張店、淄川、博山、周村、臨淄五區(qū)和桓臺(tái)、高青、沂源三縣。根據(jù)《淄博市城市總體規(guī)劃（2006－2020）》確定，淄博市城市性質(zhì)為：山東省區(qū)域性中心城市、現(xiàn)代工業(yè)城市。在《淄博市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要》明確提出，將按照“中心凸顯、十字展開、組團(tuán)發(fā)展”的總體思路，建設(shè)承東啟西、輻射魯中、獨(dú)具特色的區(qū)域性現(xiàn)代化中心城市。所謂“中心凸顯”，即強(qiáng)化中心城區(qū)建設(shè)，“拓展西、北，改造東、南，提升中部，銜接周邊”，打破行政區(qū)劃界限，集中力量規(guī)劃建設(shè)現(xiàn)代化水平高、輻射帶動(dòng)能力強(qiáng)的中心城區(qū)。”張店區(qū)力爭(zhēng)取得突破式發(fā)展，把淄博中心城區(qū)打造成為集商品貿(mào)易中心、現(xiàn)代物流中心、消費(fèi)娛樂中心、現(xiàn)代商住中心和商務(wù)信息中心為一體的魯中商都。沂源縣以輕工業(yè)為主高青縣以農(nóng)副產(chǎn)品加工及輕紡化工為主桓臺(tái)縣農(nóng)副產(chǎn)品加工基地，建筑之鄉(xiāng)臨淄區(qū)國家重要的石油化工基地博山區(qū)機(jī)電、陶瓷、琉璃及新材料工業(yè)基地淄川區(qū)以建材為主的原材料工業(yè)基地，商貿(mào)中心周村區(qū)是絲綢、輕紡工業(yè)基地，商貿(mào)名城張店區(qū)主城區(qū)，醫(yī)藥、硅酸鹽、化工、工業(yè)陶瓷等行業(yè)的重要科研基地產(chǎn)業(yè)布局北部片區(qū)代表樓盤：中潤(rùn)華僑城、名尚城市廣場(chǎng)、上城名府、盛世名苑、天府名城、弘韻豪庭

區(qū)域價(jià)格平臺(tái)：5500-6500元/㎡西部片區(qū)代表樓盤：龍鳳苑、紫園區(qū)域價(jià)格平臺(tái)：5000-6000元/㎡東部片區(qū)代表樓盤：盛世新東城、和諧佳園二期

區(qū)域價(jià)格平臺(tái)：4500-5200元/㎡?？驮矗憾嘁灾苓吶巳簽橹?。南部片區(qū)代表樓盤：盛世康城、陽光地帶二期、齊盛花園、南苑綠洲等

區(qū)域價(jià)格平臺(tái)：4500-5500元/㎡中心片區(qū)代表樓盤：黃金國際、興業(yè)家園、藍(lán)鉆國際、尚城領(lǐng)域、麗水景苑、都市名苑、頤景園區(qū)域價(jià)格平臺(tái)：6000-7000元/㎡房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域板塊【西五路】張店區(qū)以以西五路路為界，，以東為為老城區(qū)區(qū)，以西西為新城城區(qū)三區(qū)域域市場(chǎng)-張店板塊塊劃分西部新城城區(qū)：城市規(guī)劃劃：新區(qū)市政政規(guī)劃起起點(diǎn)較高高，道路路交通暢暢達(dá)，城城市界面面良好；；自然環(huán)境境：空氣質(zhì)量量較高、、自然環(huán)環(huán)境良好好，基本本未受到到污染；；教育配套套：教育配套套完善，，區(qū)域內(nèi)內(nèi)集中了了淄博的的知名重重點(diǎn)學(xué)校校；商業(yè)配套套：商業(yè)配套套匱乏，，居民日日常購物物仍需到到東部老老城區(qū)；；醫(yī)療配套套：醫(yī)療配套套較少，，居民就就醫(yī)仍需需至東部部老城區(qū)區(qū)進(jìn)行。。東部老城城區(qū)：城市規(guī)劃劃：區(qū)域市政政規(guī)劃較較早，道道路交通通擁堵情情況現(xiàn)已已較為嚴(yán)嚴(yán)重；自然環(huán)境境：區(qū)內(nèi)多數(shù)數(shù)企業(yè)已已外遷，，但短時(shí)時(shí)間內(nèi)仍仍難扭轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)市民心心中區(qū)域域環(huán)境較較差的印印象；教育配套套：中小學(xué)數(shù)數(shù)量較少少，硬件件設(shè)施相相對(duì)老化化；商業(yè)配套套：商業(yè)發(fā)展展極為成成熟，在在淄博市市民心中中占據(jù)著著不可撼撼動(dòng)的地地位及影影響力；；醫(yī)療配套套：醫(yī)療事業(yè)業(yè)發(fā)達(dá)，，為市民民就醫(yī)的的首選區(qū)區(qū)域。張店板塊塊特點(diǎn)統(tǒng)計(jì)淄博博市房地地產(chǎn)歷年年銷售面面積情況況，張店店區(qū)占淄淄博市房房地產(chǎn)市市場(chǎng)銷售售面積的的49%。張店住宅宅歷年銷銷售面積積縱觀張店店區(qū)歷年年銷售均均價(jià)情況況，具備備預(yù)測(cè)未未來銷售售均價(jià)的的可能，，其平均年增增長(zhǎng)率為為15%。2010年高端住住宅均價(jià)價(jià)部分突突破6000元/㎡，超整體體均價(jià)40%。張店住宅宅歷年銷銷售均價(jià)價(jià)2011年高端住住宅規(guī)模模項(xiàng)目總總供應(yīng)量量約64萬㎡。張店高端端住宅2011預(yù)計(jì)供應(yīng)應(yīng)量張店板塊塊典型項(xiàng)項(xiàng)目分析析—黃金國際際銷售分析析：總銷售率率為97.5%。其中，，50㎡以下的的公寓和和170-200㎡的戶型型已售罄罄；300-500㎡戶型因因總價(jià)高高，銷售售略慢，，銷售率率為88%；其它戶戶型銷售售率均在在90%以上，差差別不大大；據(jù)銷售人人員反映映2009年以后開開發(fā)的區(qū)區(qū)，主力力戶型120-130㎡的套三占占需求總總量的68%左右，套套二約占占30%。銷售最最好的戶戶型是126㎡套三，，開盤當(dāng)當(dāng)日售完完，現(xiàn)剩剩余的20套是70㎡和100㎡的套二二戶型；；2011年1月份將首首次推出出公寓產(chǎn)產(chǎn)品，只只有一棟棟樓，共共400套，近2萬平方；；2011年3月份將推推出其收收官之作作——D區(qū)，也是是黃金國國際的最最后一批批住宅作作品?？蛻舴治鑫觯嚎蛻魜碓丛矗簭埖甑暾?0%左右，淄淄川與桓桓臺(tái)也是是客戶主主要來源源?？蛻裘枋鍪觯核綘I營老板占占總客戶戶的80%左右，其其次是高高端白領(lǐng)領(lǐng)和事業(yè)業(yè)單位工工作人員員，約占占10%-15%。置業(yè)目的的：多為為改善性性住房，，用來自自住與為為孩子上上學(xué)，少少部分投投資。部分樓座樓間距小，采光不足。地上停車混亂。銷售時(shí)承諾的溫泉沒有實(shí)現(xiàn)。項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)項(xiàng)目劣勢(shì)位置優(yōu)越，交通便利，共有7路公交車經(jīng)過項(xiàng)目位置。項(xiàng)目本身配套完善。有寫字樓、樂購shoppingmall，溫泉、籃球和網(wǎng)球球場(chǎng)、高爾夫球場(chǎng)、幼兒園、2300㎡的會(huì)所。周邊配套完善，靠近蓮池公園、玉龍河、大潤(rùn)發(fā)、銀座購物廣場(chǎng)、中房家居、步行街，附近有蓮池小學(xué)、張店七中、淄博職業(yè)學(xué)院、山東理工大學(xué)。名尚城市市廣場(chǎng)銷售分析析：商鋪、別別墅未售售，除三三棟小高高層未開開盤外，，均已認(rèn)認(rèn)購。09年9月開始積積客，11月開始認(rèn)認(rèn)購，截截止到12月底約認(rèn)認(rèn)購80%。元旦第第一次開開盤——1期288戶簽約完完畢，截截止到3月項(xiàng)目基基本認(rèn)購購?fù)戤叀！?月第二次次開盤——2期200戶，3期400戶（約有有200套左右單單價(jià)超過過7000元，少部部分超過過8000元），共共約600戶簽約完完畢。其中160㎡降板戶戶型銷售售速度最最快，戶戶型客廳廳挑空5.6米，淄博博市場(chǎng)稀稀缺產(chǎn)品品，戶型型設(shè)計(jì)新新穎、、空間開開闊，受受到客戶戶青睞。?？蛻舴治鑫觯嚎蛻魜碓丛矗褐饕概_(tái)50%，張店35%淄川6%臨淄5%?？蛻裘枋鍪觯号c經(jīng)經(jīng)濟(jì)能力力較強(qiáng)的的高端人人群。主主要從事事建筑與與水泵相相關(guān)行業(yè)業(yè)。私營營業(yè)主比比例：90%；公務(wù)員員比例：：10%，公務(wù)員員較少。。置業(yè)目的的：自住住為主。。中潤(rùn)華僑僑城銷售分析析：上期開盤盤最近一一期14組團(tuán)銷售售分析：：09年3月開盤到到10年5月銷售基基本完畢畢，銷售售周期14個(gè)月總銷銷售率為為97%。共13棟樓，面面積區(qū)間間71㎡—164㎡。其中中2梯4戶89㎡，71平，100㎡均不通通透，客客戶接受受度較低低；71、89㎡面東北北向與西西北向朝朝向差消消化最慢慢。其中，1梯2戶150㎡消化化速度最最快，09年8月之前就就銷售完完畢即將開盤盤4組團(tuán)加州州海岸，，13棟7層至11層花園洋洋房，共共103650㎡，戶型型面積區(qū)區(qū)間：110㎡至380㎡，無論論樓座位位置分布布，建筑筑質(zhì)量與與戶型結(jié)結(jié)構(gòu)相比比前期銷銷售產(chǎn)品品都有了了明顯提提升?？蛻舴址治觯海嚎蛻魜韥碓矗海簭埖甑昙爸苤苓叺氐貐^(qū)。?？蛻裘杳枋觯海焊叨硕丝蛻魬簦笃笫聵I(yè)業(yè)單位位，稅稅務(wù)，，房管管，金金融等等。其其中，，企事事業(yè)單單位團(tuán)團(tuán)購較較多，，另外外私營營業(yè)主主占比比50%左右。。置業(yè)目目的：：絕大大多數(shù)數(shù)為自自住。。項(xiàng)目?jī)?yōu)優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目劣劣勢(shì)中潤(rùn)的的品牌牌力量量及市市場(chǎng)號(hào)號(hào)召力力；園林水水系景景觀被被客戶戶及業(yè)業(yè)內(nèi)人人的高高度認(rèn)認(rèn)可；；自身配配套設(shè)設(shè)施齊齊全：：新瑪瑪特購購物廣廣場(chǎng)、、中潤(rùn)潤(rùn)大酒酒店、、商業(yè)業(yè)街、、5星級(jí)酒酒店、、主題題會(huì)所所，1家大型型商超超，1家醫(yī)院院，1家五星星級(jí)酒酒店，，1所中學(xué)學(xué)，1所小學(xué)學(xué)，2所幼兒兒園；；交通便便利：：位于于高新新區(qū)核核心，，周邊邊多條條中心心道路路樞紐紐及10多條公公交線線路，，距濟(jì)濟(jì)青高高速2公里，，淄博博火車車站7公里，，交通通十分分便利利。前期外外立面面造型型使部部分戶戶型不不方正正，利利用率率不高高，采采光收收到影影響。。在工程程質(zhì)量量上也也出現(xiàn)現(xiàn)明顯顯質(zhì)量量問題題，影影響開開放商商口碑碑網(wǎng)。。團(tuán)購與與售樓樓處銷銷售價(jià)價(jià)格差差異大大，影影響后后期銷銷售價(jià)價(jià)格。。四客客戶分分析-區(qū)域分分布華僑城城加州州海岸岸名尚城城市廣廣場(chǎng)黃金國國際根據(jù)對(duì)對(duì)張店店區(qū)代代表項(xiàng)項(xiàng)目的的客戶戶分布布統(tǒng)計(jì)計(jì)可以以看出出，除除張店店區(qū)本本地客客戶外外，來來自淄淄博其其他區(qū)區(qū)縣的的客戶戶成交交總量量占近近50%，而來來自桓桓臺(tái)、、臨淄淄、淄淄川的的客戶戶占到到外地地成交交的絕絕大多多數(shù)。。行業(yè)分分布事業(yè)單單位：：齊魯魯石化化礦產(chǎn)資資源：：淄礦礦集團(tuán)團(tuán)桓臺(tái)、、淄川川、臨臨淄三三地支支柱產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的的下游游產(chǎn)業(yè)業(yè)鏈極極為發(fā)發(fā)達(dá)，，來自自此類類區(qū)縣縣的置置業(yè)客客戶中中，私私營業(yè)業(yè)主占占比為為70%。購買動(dòng)動(dòng)機(jī)客戶購購買動(dòng)動(dòng)機(jī)體體察：：目前，，周邊邊區(qū)縣縣客戶戶在張張店區(qū)區(qū)購房房的主主要需需求為為：改善性性需求求——看重張張店區(qū)區(qū)的教教育、、商業(yè)業(yè)、醫(yī)醫(yī)療等等配套套剛性需需求——工作在在張店店、婚婚房投資——未來良良好的的升值值空間間區(qū)域主主要集集中于于：桓桓臺(tái)、、臨淄淄、淄淄川。。以上上區(qū)域域是淄淄博的的礦產(chǎn)產(chǎn)資源源與支支柱型型產(chǎn)業(yè)業(yè)及其其下游游配套套產(chǎn)業(yè)業(yè)的高高度密密集區(qū)區(qū)，具具有較較高的的圈層層影響響力，，逐漸漸形成成了購購買慣慣性。。而其其他區(qū)區(qū)域產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展規(guī)規(guī)模較較小，，購買買力相相比偏偏弱。。六市市場(chǎng)啟啟示老城區(qū)區(qū)各項(xiàng)項(xiàng)目小小區(qū)開開發(fā)時(shí)時(shí)間較較早，，且中中心城城區(qū)缺缺乏大大型住住宅項(xiàng)項(xiàng)目；；老城區(qū)區(qū)項(xiàng)目目去化化速度度明顯顯低于于西部部新城城區(qū)項(xiàng)項(xiàng)目（（淄博博市民民普遍遍對(duì)子子女教教育非非常重重視，，市場(chǎng)場(chǎng)上去去化量量、銷銷售價(jià)價(jià)格排排名前前列的的項(xiàng)目目均周周邊臨臨近重重點(diǎn)中中小學(xué)學(xué)，而而目前前淄博博知名名中小小學(xué)多多集中中于西西部新新區(qū)））；3、老城區(qū)住住宅價(jià)格低低于西部新新城住宅價(jià)價(jià)格，價(jià)格格低20%。第三部分項(xiàng)項(xiàng)目背背景一項(xiàng)目地地塊區(qū)位東地塊*黃色為項(xiàng)目目地塊西地塊地塊區(qū)位>>>項(xiàng)目地塊位位于淄博老老城區(qū)核心心區(qū)東側(cè)，，金晶大道道東西兩側(cè)側(cè)。宗地由由二幅地塊塊組成，總總規(guī)劃占地地面積約334畝：東地塊（體體育場(chǎng)地塊塊），東至至東一路，，南至商場(chǎng)場(chǎng)東路，西西至主干道道金晶大道道，北至共共青團(tuán)東路路，總占地地約140畝，規(guī)劃用用地屬性為為商住（含含9.5萬㎡歡樂頌頌）。西地塊包含含魯中賓館館、原市政政府第一宿宿舍、淄博博賓館和魯魯中賓館地地塊，東至至金晶大道道，南至淄淄博飯店，，西至淄博博賓館住宅宅樓西側(cè)，，北至人民民西路，總總占地約194畝，用地屬屬性為居住住?？傮w規(guī)劃指指標(biāo)體育場(chǎng)地塊塊三老體體育場(chǎng)—規(guī)劃指標(biāo)關(guān)鍵詞：多元的、健健康的、充充滿活力的的產(chǎn)品定位：：城市中央““時(shí)尚生活活”場(chǎng)該地塊產(chǎn)品品將凝合shoppingmall、臨街商鋪鋪、精品公公寓、時(shí)尚尚住宅產(chǎn)品多種建建筑形態(tài)，，有機(jī)形成成多元的、、充滿活力力的完善生生活機(jī)能；；地塊主要面面向淄博中中端客戶階階層，為之之提供能夠夠?qū)崿F(xiàn)保值值、增值，，并符合完完善的終端端使用需求求的產(chǎn)品。。地塊特性：：位于淄博博市商業(yè)核核心區(qū)，周周邊商業(yè)高高度發(fā)達(dá)，，商業(yè)價(jià)值值高定位方向：：購物中心心+沿街商鋪+精品公寓+時(shí)尚住宅產(chǎn)品定位渴望在城市市中心求得得一隅追求那種隨隨時(shí)體驗(yàn)到到日新月異異的信息變變化的時(shí)尚尚生活屬于事業(yè)上上升期，有有一定的積積蓄同齡人中的的佼佼者，，處在人生生的奮斗階階段工作之余懂懂得享受自自由的生活活消費(fèi)習(xí)慣有有明顯的時(shí)時(shí)尚消費(fèi)、、品牌消費(fèi)費(fèi)、文化消消費(fèi)傾向喜歡時(shí)尚有有品位的生生活方式對(duì)房間的舒舒適度，空空間的變化化、裝修的的風(fēng)格品質(zhì)質(zhì)都有自己己的特殊要要求青年新銳+富二代達(dá)人人+城市中堅(jiān)+穩(wěn)妥投資客客客戶定位形象定位案名建議：：華潤(rùn)·凱旋門主推廣語：：榮耀之地城城央華華邸魯中賓館地地塊四魯中中賓館—規(guī)劃指標(biāo)關(guān)鍵詞：頂級(jí)、純粹粹、養(yǎng)生、、品質(zhì)豪宅宅產(chǎn)品定位：：城市中心中中央公公園基基業(yè)大宅該地塊產(chǎn)品品將規(guī)劃為為城市核心心區(qū)域純粹粹的頂級(jí)豪宅社社區(qū)，單套戶型型面積尺度度超過100㎡，三居、、四居套型型為主；項(xiàng)目將通過過構(gòu)建精品品園林、史史詩建筑、、完善配套套、頂級(jí)物物業(yè)，最終終成就項(xiàng)目目淄博市場(chǎng)場(chǎng)的頂級(jí)豪豪宅產(chǎn)品標(biāo)標(biāo)桿，成為為淄博高端端圈層的終終極居所。。產(chǎn)品定位地塊特性：：城市核心心區(qū)域定位方向：：高層+洋房+幼兒園+會(huì)所富二代達(dá)人人+城市中堅(jiān)+財(cái)富領(lǐng)袖+穩(wěn)妥投資客客事業(yè)進(jìn)入穩(wěn)穩(wěn)定期，已已經(jīng)實(shí)現(xiàn)原原始財(cái)富積積累但為了實(shí)現(xiàn)現(xiàn)個(gè)人價(jià)值值的突破仍仍在繼續(xù)拼拼搏追求被認(rèn)同同的感覺保持著中國國相對(duì)傳統(tǒng)統(tǒng)的倫理觀觀念，孝順順父母，重重視子女教教育充分享受生生活，重視視健康、養(yǎng)養(yǎng)生對(duì)居住舒適適度要求很很高樂于占有城城市核心資資源選擇地段升升值潛力大大，開發(fā)商商品牌知名名度高的物物業(yè)長(zhǎng)線持持有看好市場(chǎng)的的成長(zhǎng)性，，靜待物業(yè)業(yè)升值客戶定位案名建議：：華潤(rùn)·中央公園主推廣語：：開啟一座城城市的秘境境傳奇輔推廣語：：都會(huì)秘境見見隱貴貴形象定位第四部分營營銷計(jì)計(jì)劃一營銷銷目標(biāo)工作目的2011年實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目快速銷售售及利潤(rùn)最最大化。營銷目標(biāo)完成2011年銷售任務(wù)務(wù)；快速實(shí)現(xiàn)華華潤(rùn)品牌在在本地市場(chǎng)場(chǎng)的成功落落地，建立立并全面提提升置地品品牌在行業(yè)業(yè)內(nèi)外的知知名度、美美譽(yù)度，在在市場(chǎng)上迅迅速占據(jù)領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)者地位位。雙盤聯(lián)動(dòng)，，通過各項(xiàng)項(xiàng)目的定位位及產(chǎn)品差差異化樹立立不同形象象，利用價(jià)價(jià)格杠桿、、推售策略略、推售節(jié)節(jié)點(diǎn)控制，，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目的互促互互補(bǔ)，最終終保證項(xiàng)目目的銷售速速度及利潤(rùn)潤(rùn)最大化。。通過對(duì)企業(yè)業(yè)品牌的推推廣、對(duì)產(chǎn)產(chǎn)品線的全全面解讀，，使華潤(rùn)品品牌及項(xiàng)目目品牌深入入人心，為為后期實(shí)現(xiàn)現(xiàn)產(chǎn)品溢價(jià)價(jià)做鋪墊。。二工作作難點(diǎn)品牌現(xiàn)狀：：萬億級(jí)紅色央央企，中國最最具實(shí)力與知知名度的地產(chǎn)產(chǎn)品牌；華潤(rùn)在淄博的的第一戰(zhàn)，但但在淄博地區(qū)區(qū)品牌認(rèn)知處處于幾乎為零零的尷尬局面面。解決之道：品牌先行，強(qiáng)強(qiáng)勢(shì)出擊，打打響華潤(rùn)品牌牌。制作大事件以以及城市話題題，聚集全城城關(guān)注，釋放放品牌信息。。預(yù)期目標(biāo)：華潤(rùn)是中國最最好的地產(chǎn)品品牌；華潤(rùn)開發(fā)的項(xiàng)項(xiàng)目是毋庸置置疑的藍(lán)籌股股。Q1：華潤(rùn)置地品牌牌如何在淄博博快速落地？？A1：區(qū)域現(xiàn)狀：“東商西住”概概念深入人心心，淄博本地地人普遍認(rèn)為為東地塊宜居居性差；客戶并不認(rèn)為為東部板塊為為豪宅板塊，，陳舊、破敗敗以及擁堵的的觀念根深蒂蒂固。解決之道：借力政府，政府給出東城城區(qū)全面升級(jí)級(jí)的規(guī)劃前景景，再造淄博博中心區(qū)，實(shí)實(shí)現(xiàn)城市核心心的全面升級(jí)級(jí)。政府主導(dǎo)，華潤(rùn)協(xié)助，整合“世界知知名設(shè)計(jì)院或或大師”資源源，呈現(xiàn)淄博博東城區(qū)規(guī)劃劃新貌，主打打“匯聚城市資資源、城市中中心、生態(tài)宜宜居”等方向（給出出東城區(qū)工廠廠搬遷完畢時(shí)時(shí)間、道路拓拓寬整治預(yù)案案信息等）。。預(yù)期目標(biāo)：東部老城區(qū)舊舊貌換新顏，，成為市民居居住首選；華潤(rùn)定會(huì)再建建城市，升級(jí)級(jí)城市居住品品質(zhì)。Q2：東部老城區(qū)如如何提升高端端居住價(jià)值？？A2：市場(chǎng)現(xiàn)狀：高層產(chǎn)品在淄淄博市場(chǎng)抗性性較大；花園洋房產(chǎn)品品屬淄博市場(chǎng)場(chǎng)空白。解決之道：眼見為實(shí)——①華潤(rùn)以往成功功案例宣傳，，邀請(qǐng)淄博行業(yè)業(yè)領(lǐng)袖組團(tuán)參參觀華潤(rùn)項(xiàng)目目，展示品牌牌實(shí)力；②樣板示范區(qū)造造勢(shì)，著力打造園林林示范區(qū)、售售樓處、樣板板間，幫助實(shí)實(shí)現(xiàn)有效的口口碑傳播，進(jìn)進(jìn)一步增強(qiáng)大大眾對(duì)于華潤(rùn)潤(rùn)品牌信心。。預(yù)期目標(biāo)：華潤(rùn)產(chǎn)品贏得得市場(chǎng)美譽(yù)；；產(chǎn)品力完美轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)效效益。Q3：華潤(rùn)高品質(zhì)如如何獲得當(dāng)?shù)氐乜蛻粽J(rèn)可？？A3：2011年?duì)I銷總體策策略將圍繞華華潤(rùn)置地品牌牌“形象年”設(shè)計(jì)。通過過“尋找華潤(rùn)發(fā)發(fā)現(xiàn)華潤(rùn)體體驗(yàn)華潤(rùn)認(rèn)認(rèn)同華潤(rùn)”四個(gè)階段““快速”實(shí)現(xiàn)現(xiàn)企業(yè)品牌落落地和銷售目目標(biāo)。三總體策策略A9-12月B2012年1-6月C7-8月D2011年3-7月8月A、2011年推售按照工工程節(jié)點(diǎn)排布布，結(jié)合三月月臨時(shí)售樓處處對(duì)外開放，，7月底凱旋門售售樓處樣板間間對(duì)外開放，，8月底中央公園園售樓處樣板板段對(duì)外開放放，結(jié)合預(yù)售售證節(jié)點(diǎn)，預(yù)預(yù)計(jì)凱旋門8月中下旬實(shí)現(xiàn)現(xiàn)預(yù)售，中央央公園9月中下旬開盤盤銷售，確保保2011年三季度熱銷銷期能夠?qū)崿F(xiàn)現(xiàn)初期銷售。。B、確保4.5億合格目標(biāo)，，追求5億卓越目標(biāo)。。按照去化速速度預(yù)計(jì)，凱凱旋門一期于于8月中下旬開盤盤，三棟按順順序1號(hào)、2號(hào)、3號(hào)（3號(hào)可能2012年初銷售）推推出（按下頁頁圖標(biāo)注），，中央公園一一期于9月中下旬開盤盤，至少推兩兩棟，按位置置考慮為4號(hào)、5號(hào)推售，具體體方式根據(jù)客客戶積累情況況另行制定。。C、結(jié)合項(xiàng)目一一期4--8月的蓄水以及及開盤實(shí)際銷銷售情況，繼繼續(xù)調(diào)整二期期產(chǎn)品定位，，結(jié)合市場(chǎng)狀狀況和淄博當(dāng)當(dāng)?shù)亓?xí)慣，給給出更為準(zhǔn)確確的戶型定位位和配比，保保障2011年底之前的出出二期定位，，支撐設(shè)計(jì)二二期設(shè)計(jì)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)。D、2011年銷售樓座不不到5座，后期6、7號(hào)樓和1.1期尾盤于2012年上半年銷售售，結(jié)合定位位后二期設(shè)計(jì)計(jì)工程節(jié)點(diǎn)，，預(yù)計(jì)三季度度初即可實(shí)現(xiàn)現(xiàn)銷售，由此此保障開發(fā)建建設(shè)到銷售的的實(shí)時(shí)轉(zhuǎn)化效效率，有效保保障貨源持續(xù)續(xù)開發(fā)銷售。。要點(diǎn)：實(shí)行““饑餓式””推盤，整整體控制“小小步快跑”節(jié)節(jié)奏，形成持持續(xù)旺銷態(tài)勢(shì)勢(shì)。策略重點(diǎn)——1.1期結(jié)合工程設(shè)設(shè)計(jì)節(jié)點(diǎn)，夯夯實(shí)自閉區(qū)域域品牌基礎(chǔ)保保障持續(xù)熱銷銷；淄博項(xiàng)目目二期定位前前置，確保一一期與二期房房源延續(xù)與產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)提升升。（1）具體策略—推售策略及二二期定位K1-2-3#樓Z5-6#樓二期設(shè)計(jì)、開開工建設(shè)客戶蓄水一期余房銷售售二期蓄客9月結(jié)合一期蓄水水銷售做二期期定位二期銷售二期產(chǎn)品定位位調(diào)整策略：：通過比照淄淄博熱銷產(chǎn)品品，結(jié)合一期期成交客群以以及高品質(zhì)““體驗(yàn)”行目目標(biāo)客戶深度度訪談，項(xiàng)目目蓄客問卷調(diào)調(diào)查的形式指指導(dǎo)二期產(chǎn)品品定位調(diào)整。。定位原則，，符合淄博當(dāng)當(dāng)?shù)厝司犹攸c(diǎn)點(diǎn)，高品質(zhì)、、高性價(jià)，對(duì)對(duì)未來市場(chǎng)需需求前瞻，創(chuàng)創(chuàng)新產(chǎn)品設(shè)計(jì)計(jì)提高差異化化競(jìng)爭(zhēng)能力，，提供足夠產(chǎn)產(chǎn)品支持。二期產(chǎn)品品質(zhì)質(zhì)提升策略：：成立業(yè)主工工程質(zhì)量監(jiān)督督小組，定期期座談化解項(xiàng)項(xiàng)目工程負(fù)面面影響。通過過一期借助集集團(tuán)內(nèi)部裝修修資源，客戶戶買房免費(fèi)獲獲取國際大師師室內(nèi)精裝修修設(shè)計(jì)，或者者享有特殊優(yōu)優(yōu)惠的定制式式家裝服務(wù)，，尤其對(duì)二期期或二期之后后產(chǎn)品做精裝裝修可行性測(cè)測(cè)試。二期產(chǎn)產(chǎn)品可根據(jù)一一期客戶反應(yīng)應(yīng)及市場(chǎng)具體體需求做精裝裝修產(chǎn)品試水水，提高項(xiàng)目目品質(zhì)形象和和銷售利潤(rùn)率率。產(chǎn)品市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)策略：通過過高品質(zhì)產(chǎn)品品熱銷業(yè)績(jī)，，成為淄博6000元/平米以上高端端住宅市場(chǎng)占占有率第一的的絕對(duì)領(lǐng)導(dǎo)者者。項(xiàng)目二期產(chǎn)品品定位策略按照低開高走走的價(jià)格策略略，先期開啟啟臨路及位置置相對(duì)差的樓樓座，多戶型型產(chǎn)品組合，，一期突出性性價(jià)比，保障障初期銷售量量。135+90+90+135135+90+120+120+90+135120+100+100+120170+135+135+170120+100+100+120120+100+100+120135+90+120+120+90+135120+100+100+120135+90+90+135老體育場(chǎng)地塊塊135+90+90+135120+100+100+120140+130+110+110+110+130140+130+110+110+110+130140+130+110+110+140+110180+170+170+180140+100+110+110+100+140190+170+180+180180+170+170+180180+170+170+180180+180+170+1905140+130+110+110+140+110140+130+110+110+140+110140+130+110+110+140+110魯中賓館地塊塊220+190+190+220220+190+190+220220+190+190+220220+190+190+220220+190+190+220220+190+190+220220+190+190+220220+190+190+220140+130+110+110+110+130213476推售策略及二二期定位（2）價(jià)格策略A2011年2-3月B4-5月C6-7月D8-9月10-12月A、通過品牌公公關(guān)、區(qū)域炒炒作，臨時(shí)售售樓處進(jìn)行接接待，初步建建立當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)場(chǎng)高端住宅價(jià)價(jià)格預(yù)期和話話題。B、4-5月份結(jié)合客戶戶資源部拓展展，五區(qū)三縣縣外賣場(chǎng)大客客戶走訪等形形式結(jié)合線上上線下媒體宣宣傳進(jìn)行病毒毒式推廣，重要賣點(diǎn)：結(jié)結(jié)合學(xué)校概念，逐步明確建建設(shè)模式、周周期，開學(xué)節(jié)節(jié)點(diǎn)、師資力力量，重點(diǎn)中中小學(xué)的大力力宣傳，與華華潤(rùn)項(xiàng)目的緊緊密關(guān)系。學(xué)學(xué)校是后期銷銷售速度、五五區(qū)三縣輻射射范圍、產(chǎn)品品附加值、價(jià)價(jià)格支撐的重重要推廣賣點(diǎn)點(diǎn)。C、7月凱旋門售樓樓處、樣板間間、示范區(qū)開開放，利用高高品質(zhì)標(biāo)簽客客戶活動(dòng)，現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)產(chǎn)品力呈呈現(xiàn)品質(zhì)及服服務(wù)式營銷，，提升價(jià)格接接受度，進(jìn)行行客戶篩選。?！罢J(rèn)籌期””通過無價(jià)格格、箱體價(jià)格格、客戶價(jià)格格敏感度測(cè)試試，拉高客戶戶價(jià)格預(yù)期。。8月開盤前，最最后通過預(yù)銷銷控微調(diào)房源源客戶比，人人為制造供求求緊張，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)高價(jià)均勻去去化。重要賣點(diǎn)：結(jié)結(jié)合綜合體，本項(xiàng)目最大大賣點(diǎn)之一，，華潤(rùn)商業(yè)品品牌優(yōu)勢(shì)聯(lián)合合各類熱門商商家，促進(jìn)宣宣傳推廣，增增加項(xiàng)目附加加值。D、8月中央公園售售樓處、樣板板間、示范區(qū)區(qū)開放，借助助凱旋門開盤盤熱銷和現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)產(chǎn)品展展示示力，結(jié)合中中央公園豪宅宅標(biāo)桿效應(yīng)，，再次拉高客客戶心理價(jià)格格預(yù)期。9月開盤前，在在釋放較高價(jià)價(jià)格信息前提提下，在合理理定價(jià)基礎(chǔ)上上針對(duì)“內(nèi)部部客戶”通過過折扣手段等等方式形成內(nèi)內(nèi)部熱銷后，，擠壓外部客客戶快速落定定形成“叫好好又叫座”的的持續(xù)旺銷。。E、在首期熱銷銷的背景下，，采取房源產(chǎn)產(chǎn)品升級(jí)，““小步快跑””的快速推售售提價(jià)策略，，不斷形成話話題，促進(jìn)1.1期后房源價(jià)格格持續(xù)上漲。。E客戶心理價(jià)位位定價(jià)策略：具具體定價(jià)過程程中可采取逐逐批添增的價(jià)價(jià)格方式，首首批單位中等等偏差產(chǎn)品以以超出市場(chǎng)預(yù)預(yù)計(jì)實(shí)惠的高高性價(jià)比價(jià)格格亮相，保障障一批的熱銷銷，后續(xù)可結(jié)結(jié)合旺銷逐步步提升價(jià)格，，明星產(chǎn)品要要成為淄博高高端住宅市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)格標(biāo)桿。。定價(jià)方式：項(xiàng)項(xiàng)目均價(jià)結(jié)合合定位及實(shí)時(shí)時(shí)市場(chǎng)數(shù)據(jù)作作出判斷基礎(chǔ)礎(chǔ)，通過競(jìng)品品項(xiàng)目分析以以及項(xiàng)目蓄水水階段客戶心心理價(jià)位的準(zhǔn)準(zhǔn)確摸底，多多角度加權(quán)判判斷項(xiàng)目均價(jià)價(jià)，具體樓座座定價(jià)，通過過樓座位置、、景觀、樓層層、當(dāng)?shù)亓?xí)慣慣等二十余個(gè)個(gè)系數(shù)最終得得出科學(xué)準(zhǔn)確確定價(jià)，以專專業(yè)態(tài)度應(yīng)對(duì)對(duì)淄博市場(chǎng)。。凱旋門定價(jià)預(yù)預(yù)判：5800～6000元/平方米中央公園定價(jià)價(jià)預(yù)判：6600～7000元/平方米5800元/平6000元/平6200元/平一批次二批次三批次6600元/平6800元/平7000元/平一批次二批次三批次價(jià)格制定方式式（3）多渠道蓄客客策略A2011年2-3月B4-5月C6-7月D8-9月10-12月A、2011年2-3月，做為品牌牌導(dǎo)入期，蓄蓄客目標(biāo)鎖定定在公關(guān)活動(dòng)動(dòng)涉及的政府府、媒體、業(yè)業(yè)內(nèi)人士的口口碑傳播，華華潤(rùn)置地亮相相淄博，在淄淄博線上線下下制造話題，，各類軟文硬硬廣結(jié)合，網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)傳媒病毒毒式傳播，讓讓高品質(zhì)地產(chǎn)產(chǎn)成為2012年淄博熱議的的題目。B、2011年4-5月，臨時(shí)售樓樓處開放，正正式接待蓄客客，并建立““內(nèi)搶外拓””的具體執(zhí)行行方案。此階階段線上蓄客客與圈層拜訪訪相結(jié)合，重重點(diǎn)放在張店店區(qū)地緣性客客戶深度挖掘掘。在此基礎(chǔ)礎(chǔ)上，同時(shí)啟啟動(dòng)集團(tuán)內(nèi)部部、異地推介介蓄客。結(jié)合合學(xué)校概念大大勢(shì)推廣，輻輻射五區(qū)三縣縣，引爆淄博博關(guān)注度。C、2011年6-7月，結(jié)合國八八條新政策的的具體市場(chǎng)反反應(yīng)，啟動(dòng)集集團(tuán)內(nèi)部、異異地推介蓄客客，主推資產(chǎn)產(chǎn)配置“投資”屬性。異地地推介按照省省內(nèi)和省外重重點(diǎn)城市分別別進(jìn)行，針對(duì)對(duì)省外城市先先后可嘗試兄兄弟公司資源源和其他商業(yè)業(yè)項(xiàng)目（如深深圳萬象城））客戶資源內(nèi)內(nèi)部聯(lián)動(dòng)，省省內(nèi)城市（重重點(diǎn)在限購城城市濟(jì)南）合作單位客客戶資源外部部聯(lián)動(dòng)。7月下旬，凱旋旋門售樓處現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)接待，擠擠壓前期積累累客戶心里預(yù)預(yù)期并放大圈圈層傳播效應(yīng)應(yīng)，進(jìn)行銷售售預(yù)熱，啟動(dòng)動(dòng)“內(nèi)部認(rèn)籌籌”；同時(shí)開開始第二輪蓄蓄客工作。D、2011年8-9月，凱旋門首首次開盤后，，借助開盤熱熱銷的市場(chǎng)關(guān)關(guān)注度，中央央公園啟動(dòng)““內(nèi)部認(rèn)籌””，同時(shí)開始始第二輪蓄客客工作。到年年底，保障銷銷量基礎(chǔ)上，，以豪宅高度度主要針對(duì)外外部客戶體現(xiàn)現(xiàn)“惜售”態(tài)態(tài)度，輔以策策略性價(jià)格提提升，樹立豪豪宅標(biāo)桿，并并通過置地會(huì)會(huì)活動(dòng)加大圈圈層傳播及老老帶新力度。。2023/1/6成立目的：淄博平均超過過10億每年的銷售售額，在當(dāng)?shù)氐厥袌?chǎng)是絕無無僅有的，為為了達(dá)成卓越越目標(biāo)，必須須拓展一切可可行性渠道，，利用全部有有效資源以促促進(jìn)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)?？唾Y部職能設(shè)設(shè)置：成立客戶資源源管理部，下下設(shè)客資部和和置地會(huì)兩個(gè)個(gè)職能分部。?？唾Y部主要要負(fù)責(zé)區(qū)域渠渠道拓展和客客戶資源的整整合，并與后后期的售后客客服相關(guān)部門門連接，具體體工作包括：：1、五區(qū)三縣的的渠道拓展，，建立分賣場(chǎng)，于重點(diǎn)區(qū)縣縣，桓臺(tái)、淄淄川、臨淄選選取優(yōu)質(zhì)商業(yè)業(yè)中心等形式式進(jìn)行外賣場(chǎng)場(chǎng)搭建，相應(yīng)應(yīng)區(qū)縣的戶外外廣告和物料料制作都優(yōu)先先圍繞外賣場(chǎng)場(chǎng)宣傳，進(jìn)而而形成客戶推推薦并批量輸輸送到市區(qū)項(xiàng)項(xiàng)目，外賣場(chǎng)場(chǎng)進(jìn)行獨(dú)立的的日常客戶梳梳理以及與現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)銷售的無無縫對(duì)接，并并對(duì)后期客戶戶回訪等口徑徑進(jìn)行配合及及監(jiān)督。需要物料：沙沙盤、外展場(chǎng)場(chǎng)、宣傳物料料及戶外支持持。2、大客戶的走訪訪主要體現(xiàn)為五五區(qū)三縣重點(diǎn)點(diǎn)企事業(yè)單位位的走訪和聯(lián)聯(lián)系，促成小小型團(tuán)購和口口碑傳播，和和置地會(huì)職能能結(jié)合進(jìn)行各各類聯(lián)誼活動(dòng)動(dòng)，作為持續(xù)續(xù)性市場(chǎng)熱度度的有力支撐撐。需要物料：禮禮品制定，集集團(tuán)至項(xiàng)目的的相關(guān)宣傳物物料，各種活活動(dòng)方案及物物料。3、各類巡展的實(shí)施，結(jié)合合市場(chǎng)和國家家政策，五區(qū)區(qū)三縣進(jìn)行各各類路演、社社區(qū)巡展等活活動(dòng)（相關(guān)物物料等與外賣賣場(chǎng)結(jié)合）。。含部分直投投和登門拜訪訪等相關(guān)營銷銷模式，深挖挖客戶渠道，，全員營銷。。需要物料：沙沙盤、各類宣宣傳資料、小小禮品定制。。4、與政府行為的的結(jié)合，通過與政府府活動(dòng)的結(jié)合合，包括規(guī)劃劃方面或大型型的各類博覽覽會(huì)、運(yùn)動(dòng)會(huì)會(huì)等，提高企企業(yè)品牌高度度和產(chǎn)品知名名度，與策劃劃推廣結(jié)合做做社會(huì)公益活活動(dòng)，體現(xiàn)華華潤(rùn)企業(yè)的社社會(huì)責(zé)任感，，借勢(shì)提高品品牌美譽(yù)度。。客戶資源部運(yùn)運(yùn)作（含置地地會(huì)）初步客戶資源部運(yùn)運(yùn)作（含置地地會(huì)）初步置地會(huì)初步定定位：服務(wù)于營銷。。（1）置地會(huì)作為為品牌推廣的的渠道之一，，將其納入華華潤(rùn)置地（淄淄博）品牌戰(zhàn)戰(zhàn)略體系之中中，承擔(dān)企業(yè)業(yè)品牌到項(xiàng)目目品牌落地的的過渡作用；；（2）通過置地會(huì)會(huì)的平臺(tái)，了了解不同客戶戶的產(chǎn)品需求求與生活習(xí)慣慣，進(jìn)而調(diào)整整產(chǎn)品定位與與部品標(biāo)準(zhǔn)等等，真正實(shí)現(xiàn)現(xiàn)以客戶需求求為導(dǎo)向的開開發(fā)業(yè)務(wù)流程程；（3）配合推廣與與案場(chǎng)接待，，有效拓展目目標(biāo)客戶群，，最大限度降降低客戶流失失率，提高會(huì)會(huì)員重復(fù)購買買率.（4）獨(dú)立管理已已成交客戶資資源以及重要要目標(biāo)客群，，定期與策劃劃、商業(yè)團(tuán)隊(duì)隊(duì)結(jié)合舉辦各各類活動(dòng)，維維系老客戶促促進(jìn)老帶新和和口碑傳播。?；I建排期：2-3月籌備期：置置地會(huì)主管1人到位，相關(guān)關(guān)流程、制度度建立，客戶戶會(huì)商家資源源積累；4-5月測(cè)試期：初初期置地會(huì)并并于營銷體系系中，與客資資部并在一個(gè)個(gè)職能下，待待區(qū)域公司統(tǒng)統(tǒng)一成立置地地會(huì)相關(guān)職能能，直接由客客資部分離轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化出來；測(cè)測(cè)試期各種小小型會(huì)員活動(dòng)動(dòng)舉辦，促進(jìn)進(jìn)服務(wù)口碑傳傳播。6-12月正式運(yùn)行期期：結(jié)合各類類品牌產(chǎn)品的的發(fā)布會(huì)（結(jié)結(jié)合首次項(xiàng)目目推介），優(yōu)優(yōu)惠商家、會(huì)會(huì)員活動(dòng)，會(huì)會(huì)刊出品，網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)發(fā)布，實(shí)實(shí)現(xiàn)當(dāng)?shù)厝藢?duì)對(duì)這種客服形形式的深度認(rèn)認(rèn)可。（4）其他渠道策策略A2011年2-3月B4-5月C6-7月D8-9月10-12月A、品牌公關(guān)活活動(dòng)為主，線線上電視、廣廣播專題報(bào)道道，報(bào)紙、網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)軟文炒作作，線下分眾眾傳媒、戶外外高炮、交通通導(dǎo)視牌、道道旗、項(xiàng)目圍圍擋，由遠(yuǎn)及及近、全面布布場(chǎng)造勢(shì)。B、除常規(guī)渠道道報(bào)紙、廣播播、網(wǎng)絡(luò)、分分眾傳媒、電電影片頭廣告告外，通過置置地會(huì)作為媒媒介渠道開展展有針對(duì)性的的客戶拓展圈圈層活動(dòng)。可可嘗試建立行行銷組（飛虎虎隊(duì)）專職進(jìn)進(jìn)行渠道的開開發(fā)拓展、關(guān)關(guān)系維護(hù)和客客戶導(dǎo)入，并并在桓臺(tái)、臨臨淄、淄川設(shè)設(shè)立外展場(chǎng)。。其他區(qū)縣設(shè)設(shè)立戶外高炮炮、投放當(dāng)?shù)氐仄髽I(yè)內(nèi)刊的的形式進(jìn)行渠渠道滲透。C、6月份，通過合合作單位特別別是銀行在五五區(qū)三縣的營營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和客客戶資源，通通過在營業(yè)廳廳放銷售物料料、信用卡對(duì)對(duì)賬單郵件夾夾寄單張、VIP客戶專場(chǎng)聯(lián)誼誼活動(dòng)的形式式拓寬渠道；；7月份，凱旋門門售樓處示范范區(qū)開放，除除常規(guī)渠道外外可以上短信信、DM直郵、夾報(bào)，，甚至通訊公公司和其他競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的客客戶通訊進(jìn)行行CAII客。重點(diǎn)對(duì)限限購城市濟(jì)南南進(jìn)行二三級(jí)級(jí)市場(chǎng)、銀行行、網(wǎng)絡(luò)等多多渠道的拓展展，以及公司司在濟(jì)南品牌牌落地活動(dòng)推推廣渠道的植植入。D、聚焦前期開開拓的渠道網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)擇優(yōu)深化化，加大飛機(jī)機(jī)、動(dòng)車、客客車、酒店等等場(chǎng)所高端雜雜志渠道的輻輻射。9月底中央公園園開盤前，加加強(qiáng)客帶客圈圈層渠道的延延展。（5）推廣策略—聯(lián)合推廣聯(lián)合推廣的操操作模式：★聯(lián)合推廣廣是淄博城市發(fā)展展的重要體現(xiàn)現(xiàn)：淄博正在經(jīng)經(jīng)歷城市發(fā)展展的第三次優(yōu)優(yōu)化升級(jí)，華華潤(rùn)兩樓盤憑憑借絕佳的地地段擔(dān)負(fù)了提提升淄博張店店老城區(qū)居住住價(jià)值、創(chuàng)造造淄博城市中中心崛起的歷歷史性使命。。在這樣一個(gè)個(gè)宏大的背景景之下，必須須通過一個(gè)整整合的營銷推推廣概念，將將華潤(rùn)高品質(zhì)質(zhì)與城市中心心核心地帶居居住價(jià)值精密密結(jié)合，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)淄博城市建建設(shè)的跨越式式發(fā)展。新國八條推出出后，各類限限購政策給淄淄博這類沒有有限購的城市市一個(gè)新的機(jī)機(jī)會(huì)，引導(dǎo)限限購城市的投投資性、資產(chǎn)產(chǎn)分配性購房房需求成為2011年可行的一個(gè)個(gè)主題?！锫?lián)合推廣廣可產(chǎn)生集群效效應(yīng)，提升升板塊價(jià)值值：華潤(rùn)兩項(xiàng)項(xiàng)目區(qū)域位位置很近，，且集中在在淄博城市市中心區(qū)的的核心，相相互之間的的距離非常常近，且產(chǎn)產(chǎn)品實(shí)行產(chǎn)產(chǎn)異化定位位、互不競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)?！锞唧w推廣模模式：因此在推廣廣渠道和媒媒體資源方方面應(yīng)當(dāng)統(tǒng)統(tǒng)一談判利利用，整合合媒體和渠渠道資源從從而降低成成本，并實(shí)實(shí)現(xiàn)更好的的宣傳效果果，與山東東區(qū)域兄弟弟公司共享享媒體資源源?！锞唧w操作模模式：結(jié)合山東區(qū)區(qū)域媒體渠渠道資源，，整合山東東大區(qū)營銷銷客戶資源源，實(shí)現(xiàn)聯(lián)聯(lián)合營銷，，客源的共共享，媒體體渠道的共共性推廣，，目標(biāo)客群群的深化挖挖掘，產(chǎn)品品輻射范圍圍擴(kuò)大到省省內(nèi)夯實(shí)基基礎(chǔ)。根據(jù)今年新新國八條和和相關(guān)政策策的出現(xiàn)，，年中觀察察市場(chǎng)狀況況，針對(duì)限限購的鄰近近城市濟(jì)南南，作為聯(lián)聯(lián)合推廣的的市場(chǎng)試點(diǎn)點(diǎn)，引入部部分投資類類資產(chǎn)分配配需求，完完善一期銷銷售的快銷銷策略。華潤(rùn)兩大樓樓盤集中在在淄博城市市中心核心心區(qū)，地段段價(jià)值得天天獨(dú)厚，生生活配套渾渾然天成，，再加上政政府“中心心凸顯”城城市規(guī)劃決決心和華潤(rùn)潤(rùn)強(qiáng)大的品品牌價(jià)值，，及理想人人居產(chǎn)品，，將形成多多元化高端端生活圈。。在城市中軸軸金晶大道道兩側(cè)，華華潤(rùn)布局兩兩個(gè)項(xiàng)目，，淄博城市市中心華潤(rùn)潤(rùn)高品質(zhì)生生活圈的輪輪廓已經(jīng)逐逐漸清晰，，不久之后后，這里也也將成為““華潤(rùn)淄博博大本營””。聯(lián)合推廣概概念淄博城市中中心華潤(rùn)高高品質(zhì)生活活圈聯(lián)合推廣概概念的落地地城市價(jià)值未來價(jià)值：：華潤(rùn)千億精精品打造計(jì)計(jì)劃城城市價(jià)值更更進(jìn)一步重點(diǎn)活動(dòng)1：“華潤(rùn)千億億精品打造造計(jì)劃，引引領(lǐng)城市再再度升級(jí)””2011華潤(rùn)置地山山東區(qū)域高高品質(zhì)戰(zhàn)略略發(fā)布會(huì)產(chǎn)品價(jià)值集群效應(yīng)：：不僅是物理理組合，更更是功能聚聚合，將進(jìn)進(jìn)一步凸現(xiàn)現(xiàn)城市綜合合體價(jià)值。。綜合價(jià)值：：凱旋門-歡樂頌綜合合體商業(yè)，，對(duì)原有中中心商業(yè)進(jìn)進(jìn)行升級(jí)；；兩個(gè)高端端住宅項(xiàng)目目的聚集，，引導(dǎo)市政政府強(qiáng)勢(shì)中中小學(xué)教育育資源的進(jìn)進(jìn)駐；優(yōu)質(zhì)質(zhì)基礎(chǔ)教育育資源和商商業(yè)部分將將為業(yè)主提提供尊貴完完善的配套套服務(wù)，住住宅人群也也將為商業(yè)業(yè)提供強(qiáng)大大的人氣，，整體區(qū)域域居住品質(zhì)質(zhì)也將隨之之提升。軟文文：：價(jià)值值聚聚合合尊尊貴貴共共享享重點(diǎn)點(diǎn)活活動(dòng)動(dòng)2：““華華潤(rùn)潤(rùn)給給城城市市更更多多改改變變””———淄博博中中心心老老城城區(qū)區(qū)規(guī)規(guī)劃劃發(fā)發(fā)展展高高峰峰論論壇壇生活活價(jià)價(jià)值值根據(jù)據(jù)客客戶戶調(diào)調(diào)研研發(fā)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)淄淄博博高高端端住住宅宅客客戶戶普普遍遍很很看看重重物物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)，，引引入入世世邦邦魏魏理理仕仕物物業(yè)業(yè)顧顧問問或或者者類類似似于于““金金鑰鑰匙匙””酒酒店店式式服服務(wù)務(wù)的的高高端端物物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)，，會(huì)會(huì)讓讓項(xiàng)項(xiàng)目目高高品品質(zhì)質(zhì)得得以以體體現(xiàn)現(xiàn)，，成成為為重重要要賣賣點(diǎn)點(diǎn)和和溢溢價(jià)價(jià)因因素素之之一一。。重點(diǎn)點(diǎn)活活動(dòng)動(dòng)3：中央央公公園園““金金鑰鑰匙匙””高高端端園園區(qū)區(qū)服服務(wù)務(wù)體體系系白白皮皮書書新新聞聞發(fā)發(fā)布布會(huì)會(huì)聯(lián)合合物物料料：：置置地地會(huì)會(huì)會(huì)會(huì)刊刊2011年客客戶戶答答謝謝會(huì)會(huì)。。其其它它：：聯(lián)聯(lián)合合參參加加房房交交會(huì)會(huì)、、異異地地巡巡展展等等延伸伸問問題題：：如如何何處處理理好好兩兩項(xiàng)項(xiàng)目目聯(lián)聯(lián)合合推推廣廣與與各各項(xiàng)項(xiàng)目目推推廣廣之之間間的的關(guān)關(guān)系系？？1、品品牌牌建建設(shè)設(shè)方方面面：：充充分分展展現(xiàn)現(xiàn)華華潤(rùn)潤(rùn)品品牌牌價(jià)價(jià)值值和和高高品品質(zhì)質(zhì)生生活活體體驗(yàn)驗(yàn)，，讓讓生生活活理理念念和和居居住住觀觀的的教教育育轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變變成成為為項(xiàng)項(xiàng)目目聯(lián)聯(lián)合合推推廣廣的的主主題題，，通通過過單單次次推推廣廣實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)雙雙項(xiàng)項(xiàng)目目?jī)r(jià)價(jià)值值提提升升，，從從品品牌牌角角度度給給予予價(jià)價(jià)值值、、價(jià)價(jià)格格的的最最大大支支撐撐。。2、營營銷銷活活動(dòng)動(dòng)方方面面，，關(guān)關(guān)系系到到華華潤(rùn)潤(rùn)品品牌牌和和兩兩項(xiàng)項(xiàng)目目整整體體概概念念的的，，可可聯(lián)聯(lián)合合舉舉辦辦，，如如高高品品質(zhì)質(zhì)戰(zhàn)戰(zhàn)略略發(fā)發(fā)布布會(huì)會(huì)、、區(qū)區(qū)域域發(fā)發(fā)展展高高峰峰論論壇壇、、園園區(qū)區(qū)生生活活服服務(wù)務(wù)體體系系類類活活動(dòng)動(dòng)、、產(chǎn)產(chǎn)品品鑒鑒賞賞會(huì)會(huì)和和外外地地產(chǎn)產(chǎn)品品推推介介會(huì)會(huì)。。高高品品質(zhì)質(zhì)““零零距距離離””體體驗(yàn)驗(yàn)活活動(dòng)動(dòng)也也可可以以在在統(tǒng)統(tǒng)一一主主題題下下舉舉行行。?？涂蛻魬翎樶槍?duì)對(duì)性性較較強(qiáng)強(qiáng)的的活活動(dòng)動(dòng)則則可可以以分分開開舉舉辦辦，，比比如如項(xiàng)項(xiàng)目目標(biāo)標(biāo)簽簽活活動(dòng)動(dòng)、、樣樣板板房房體體驗(yàn)驗(yàn)活活動(dòng)動(dòng)等等。。尤其其針針對(duì)對(duì)山山東東區(qū)區(qū)域域投投資資行行為為進(jìn)進(jìn)行行推推進(jìn)進(jìn)，，讓讓山山東東區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)客客戶戶資資源源得得到到共共享享。。3、物物料料方方面面，，聯(lián)聯(lián)合合推推廣廣概概念念通通過過聯(lián)聯(lián)合合置置地地會(huì)會(huì)會(huì)會(huì)刊刊（（建建議議雙雙月月刊刊的的形形式式，，體體現(xiàn)現(xiàn)尊尊貴貴感感））落落地地，，項(xiàng)項(xiàng)目目個(gè)個(gè)性性通通過過樓樓書書、、戶戶型型冊(cè)冊(cè)等等實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)。。充分結(jié)結(jié)合濟(jì)濟(jì)南等等地其其它資資源聯(lián)聯(lián)合物物料設(shè)設(shè)計(jì)，，體現(xiàn)現(xiàn)區(qū)域域公司司多元元化項(xiàng)項(xiàng)目投投資方方案。4、廣告告方面面，聯(lián)聯(lián)合推推廣層層面上上主要要是營營銷活活動(dòng)的的宣傳傳；針針對(duì)具具體項(xiàng)項(xiàng)目和和開盤盤信息息的報(bào)報(bào)廣、、DM、彩信信等集集中在在開盤盤前。。體現(xiàn)現(xiàn)華潤(rùn)潤(rùn)總體體品牌牌價(jià)值值?；顒?dòng)營營銷相相關(guān)要要點(diǎn)：：品牌目目標(biāo)：：從品品牌認(rèn)認(rèn)知到到美譽(yù)譽(yù)度的的流程程是往往復(fù)循循環(huán)的的，而而非單單向的的。我我們的的目的的在于于將品品牌深深植人人心，，讓客客戶忠忠實(shí)度度逐步步提升升，每每個(gè)人人都是是促銷銷員，，讓每每個(gè)人人去影影響去去感動(dòng)動(dòng)身邊邊的人人，真真正把把教育育淄博博人居居住，，轉(zhuǎn)化化到高高品質(zhì)質(zhì)居住住理念念感動(dòng)動(dòng)淄博博?。?！特殊活活動(dòng)：：借力政政府：：與年度度政府府行為為或政政府官官辦活活動(dòng)相相結(jié)合合，提提高品品牌認(rèn)認(rèn)知與與品牌牌高度度。目標(biāo)：：于品牌牌導(dǎo)入入階段段和建建設(shè)階階段與與政府府合作作1-2個(gè)社會(huì)會(huì)活動(dòng)動(dòng)（4月&7月），，為開開盤階階段和和后期期熱銷銷奠定定形象象基礎(chǔ)礎(chǔ)，于于媒體體宣傳傳方面面大力力造勢(shì)勢(shì)，實(shí)實(shí)現(xiàn)品品牌形形象最最大化化?；顒?dòng)模模式：：例如贊贊助高高校學(xué)學(xué)生（（名校校），，體現(xiàn)現(xiàn)華潤(rùn)潤(rùn)社會(huì)會(huì)責(zé)任任和公公德心心，并并配合合大量量軟文文炒作作講故故事談?wù)劯星榍椋屪屓A潤(rùn)潤(rùn)與淄淄博感感情聯(lián)聯(lián)通。。例如資資助個(gè)個(gè)別有有故事事的殘殘疾或或兒童童，通通過電電視、、電波波、軟軟文大大力宣宣傳，，突出出華潤(rùn)潤(rùn)的人人情味味，讓讓華潤(rùn)潤(rùn)親近近淄博博，讓讓淄博博信任任華潤(rùn)潤(rùn)。淄博項(xiàng)項(xiàng)目2011年度營營銷總總控圖圖目標(biāo)核心問問題概念平平臺(tái)2年內(nèi)完完成銷銷售4.7億，提提升華華潤(rùn)品品牌地地位，，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)品牌牌落地地淄博博。核心傳傳播概概念線上傳傳播思思路華潤(rùn)給給城市市更多多改變變線下營營銷思思路置地會(huì)會(huì)蓄客客尋找華華潤(rùn)營銷節(jié)節(jié)奏媒體配配合公關(guān)活活動(dòng)渠道營營銷35發(fā)現(xiàn)華華潤(rùn)體驗(yàn)華華潤(rùn)認(rèn)同華華潤(rùn)集大成成者，，馭未未來品牌導(dǎo)導(dǎo)入期期形象強(qiáng)強(qiáng)推期期強(qiáng)力蓄蓄客期期在國家家調(diào)控控嚴(yán)峻峻的情情況下下，如如何超超越區(qū)區(qū)域平平臺(tái)速速度，，快速速完成成銷售售任務(wù)務(wù)？項(xiàng)目核核心價(jià)價(jià)值定定位競(jìng)爭(zhēng)定定位目標(biāo)客客群定定位淄博城城市中中心華華潤(rùn)高高品質(zhì)質(zhì)生活活圈產(chǎn)品定定位客戶定定位年輕首首置、、首改改、二二改以以上人人群凱旋門門客戶戶特征征：年輕、、務(wù)實(shí)實(shí)追求時(shí)時(shí)尚有有品位位的生生活方方式凱旋門門產(chǎn)品品核心心：歡樂頌頌臨街商商鋪精品公公寓時(shí)尚住住宅主流媒媒體尋尋“潤(rùn)潤(rùn)”中中國行行高品質(zhì)質(zhì)戰(zhàn)略略新聞聞發(fā)布布會(huì)（（結(jié)合合開工工奠基基和臨臨時(shí)售售樓處處開放放）淄博中中心老老城區(qū)區(qū)規(guī)劃劃發(fā)展展高峰峰論壇壇；淄博頂頂級(jí)中中小學(xué)學(xué)進(jìn)駐駐華潤(rùn)潤(rùn)高品品質(zhì)生生活圈圈新聞聞發(fā)布布會(huì)進(jìn)駐臨臨時(shí)售售樓處處凱旋門門開盤盤報(bào)廣、、網(wǎng)絡(luò)絡(luò)、戶戶外報(bào)廣、、網(wǎng)絡(luò)絡(luò)、戶戶外：：報(bào)廣、、短信信、戶戶外：：內(nèi)部聯(lián)聯(lián)動(dòng)五區(qū)三三縣巡巡展、、派單單五區(qū)三三縣銀銀行營營業(yè)網(wǎng)網(wǎng)點(diǎn)拓拓展678認(rèn)籌開開始開盤強(qiáng)強(qiáng)銷期期重點(diǎn)區(qū)區(qū)域重重點(diǎn)單單位大大客戶戶拓展展客戶摸摸排意向客客戶基基礎(chǔ)信信息收收錄無價(jià)格格引導(dǎo)導(dǎo)期價(jià)格箱箱體測(cè)測(cè)試報(bào)廣、、網(wǎng)絡(luò)絡(luò)、短短信、、戶外外：強(qiáng)力認(rèn)認(rèn)籌期期國際奢奢侈品品展暨暨產(chǎn)品品鑒賞賞會(huì)高品質(zhì)質(zhì)“零零距離離”體體驗(yàn)行行香港港蘇富富比拍拍賣行行藝術(shù)術(shù)品淄淄博巡巡展暨暨中央公公園““金鑰鑰匙””高端端園區(qū)區(qū)服務(wù)務(wù)體系系白皮皮書新新聞發(fā)發(fā)布會(huì)會(huì)報(bào)廣、、網(wǎng)絡(luò)絡(luò)、戶戶外：：客帶客客價(jià)格試試算及及客戶戶意向向單位位鎖定定摸排排品質(zhì)成成就，，無止止境中央公公園客客戶特特征：：城市中中堅(jiān)財(cái)財(cái)富富領(lǐng)袖袖喜好占占有城城市核核心資資源中央公公園產(chǎn)產(chǎn)品核核心：：精品園園林史詩建建筑完善配配套頂級(jí)物物業(yè)進(jìn)駐凱凱旋門門售樓樓處進(jìn)駐中中央公公園售售樓處處12中央公公園開開盤年底，，舉辦辦“新新淄博博新新發(fā)發(fā)展””2011政企攜攜手迎迎新聯(lián)聯(lián)誼會(huì)會(huì)榮耀置置地城城央央華邸邸華美生生活潤(rùn)潤(rùn)澤澤圈層層（6）項(xiàng)目目2011年推廣廣工作作排期期計(jì)劃劃2-3月：品品牌導(dǎo)導(dǎo)入期期，社社會(huì)大大眾話話題進(jìn)進(jìn)行華華潤(rùn)企企業(yè)理理念的的植入入8月：開開盤強(qiáng)強(qiáng)銷期期，樹樹立形形象3月：形象象強(qiáng)推期期，線上上項(xiàng)目形形象亮相相7月2011年2-3月5月8月6月7月：強(qiáng)力力認(rèn)籌期，客戶摸排排，確保?？蛻糍|(zhì)質(zhì)量5月：強(qiáng)力力蓄客期期，密集集活動(dòng)，，大批量量蓄客發(fā)行量：：17.8萬,印刷質(zhì)量量較好,廣告投放放效果良良好,配合度、、附加值值欠缺淄博媒體體分析媒體體大眾媒媒體體淄博電視視臺(tái)淄博聲屏屏報(bào)淄博網(wǎng)絡(luò)絡(luò)淄博廣播播魯中晨報(bào)報(bào)淄博日?qǐng)?bào)報(bào)淄博晚報(bào)報(bào)FM92.6FM100淄博房產(chǎn)產(chǎn)信息網(wǎng)網(wǎng)淄博新聊聊齋網(wǎng)淄博旮旯旯論壇《第一地產(chǎn)產(chǎn)》科教頻道道影視頻道道都市頻道道生活頻道道淄博廣播播電視報(bào)報(bào)淄博市黨黨報(bào)發(fā)行量：：15萬.印刷質(zhì)量量一般,廣告投放放效果佳佳,配合度高高、附加加值高.雜志渠道媒體戶外廣告道旗影院廣告商場(chǎng)廣告LED顯示屏社區(qū)宣傳欄短信墻體廣告告（主要要區(qū)縣主主干道））戶外高炮炮（商圈圈、火車車站、高高速路口口、機(jī)場(chǎng)場(chǎng)）公交車站站亭車身廣告告全球通影影院、精精彩電影影城30S廣告項(xiàng)目周邊邊主干道目標(biāo)客戶戶群按行業(yè)篩篩選電梯廣告告、消防宣傳傳欄辦公、酒酒店、娛樂場(chǎng)所所LED《美圖生活活》、《生活365》》《旅伴》、《新航空》《億嘉消費(fèi)費(fèi)指南》《淄博房地地產(chǎn)》外賣場(chǎng)、、商場(chǎng)廣告告牌營銷重點(diǎn)點(diǎn)：讓華潤(rùn)成成為淄博博城市的的話題，，樹立華華潤(rùn)在煙煙臺(tái)市民民心中的的形象。。第一階段段：品牌牌導(dǎo)入期期（2-3月）尋找華潤(rùn)潤(rùn)第一階段段品牌導(dǎo)入入期第二階段段形象強(qiáng)推推期第三階段段強(qiáng)力蓄客客期第五階段段開盤強(qiáng)銷銷期第四階段段強(qiáng)力認(rèn)籌籌期推廣主題題：百年年央企華華潤(rùn)集集大成成者，馭馭未來張店區(qū)：：火車站站點(diǎn)、柳柳泉路與與濟(jì)青高高速交叉叉點(diǎn)、昌昌國路與與濱博高高速交叉叉點(diǎn)、中中潤(rùn)大道道與金晶晶大道交交叉點(diǎn)。。其他區(qū)縣縣：建議議在臨淄淄、淄川川、博山山、周村村、沂源源、桓臺(tái)臺(tái)、高青青的城中中心位置置或交通通樞紐位位置設(shè)置置高炮。。戶外廣告告預(yù)計(jì)設(shè)設(shè)立六塊塊，張店店區(qū)三塊塊，桓臺(tái)臺(tái)、臨淄淄、淄川川各一塊塊。戶外廣告告布局：：線下關(guān)鍵鍵動(dòng)作：：營銷重點(diǎn)點(diǎn)：通過與政政府合作作的大型型公關(guān)活活動(dòng)，重重新定義義區(qū)域價(jià)價(jià)值，主主推“淄淄博城市市中心劃劃華潤(rùn)高高品質(zhì)生生活圈””，并通通過置地地會(huì)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)華潤(rùn)品牌軟著陸。。第二階段：形形象強(qiáng)推期（（4-5月）發(fā)現(xiàn)華潤(rùn)第一階段品牌導(dǎo)入期第二階段形象強(qiáng)推期第三階段強(qiáng)力蓄客期第五階段開盤強(qiáng)銷期第四階段強(qiáng)力認(rèn)籌期推廣主題：華華潤(rùn)給城市更更多改變線下關(guān)鍵動(dòng)作作：營銷重點(diǎn)：充分利用桓臺(tái)臺(tái)、臨淄、淄淄川外展場(chǎng)，，大客戶“一一對(duì)一”溝通通行銷和其他他客戶資源聯(lián)聯(lián)動(dòng)，通過凱凱旋門售樓處處開放不斷組組織暖場(chǎng)活動(dòng)動(dòng)，強(qiáng)力吸引引客戶參加，，形成大量蓄蓄客。第三階段：強(qiáng)強(qiáng)力蓄客期（（6-7月）體驗(yàn)華潤(rùn)第一階段品牌導(dǎo)入期第二階段形象強(qiáng)推期第三階段強(qiáng)力蓄客期第五階段開盤強(qiáng)銷期第四階段強(qiáng)力認(rèn)籌期推廣主題：華華美生活潤(rùn)潤(rùn)澤圈層層線下關(guān)鍵動(dòng)作作：營銷重點(diǎn)：通過產(chǎn)品品鑒鑒等活動(dòng)，進(jìn)進(jìn)一步說明，，打動(dòng)客戶，，形成集中認(rèn)認(rèn)籌。第四階段：強(qiáng)強(qiáng)力認(rèn)籌期（（7-8月）體驗(yàn)華潤(rùn)第一階段品牌導(dǎo)入期第二階段形象強(qiáng)推期第三階段強(qiáng)力蓄客期第五階段開盤強(qiáng)銷期第四階段強(qiáng)力認(rèn)籌期推廣主題：：榮耀置地城城央華華邸線下關(guān)鍵動(dòng)動(dòng)作：營銷重點(diǎn)：：兩個(gè)項(xiàng)目聯(lián)聯(lián)動(dòng)開盤，，形成持續(xù)續(xù)旺銷，轟轟動(dòng)淄博市市場(chǎng)，樹立立項(xiàng)目形象象。第五階段：：開盤強(qiáng)銷銷期（8-12月）認(rèn)同華潤(rùn)第一階段品牌導(dǎo)入期期第二階段形象強(qiáng)推期期第三階段強(qiáng)力蓄客期期第五階段開盤強(qiáng)銷期期第四階段強(qiáng)力認(rèn)籌期期推廣主題：：華潤(rùn)高品質(zhì)成就，，無止境線下關(guān)鍵動(dòng)動(dòng)作：第五部分費(fèi)費(fèi)用預(yù)預(yù)算一總體體營銷費(fèi)用用預(yù)算費(fèi)用說明：：淄博兩個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目五年?duì)I營銷周期，，營銷費(fèi)用用總控比例例2.7%，推廣費(fèi)用用總控比例例1.7%，人員薪資資和其他固固定費(fèi)用控控制在1%。固定分?jǐn)傎M(fèi)費(fèi)用是指：：售樓處、、樣板間、、工地圍擋擋等。固定分?jǐn)傎M(fèi)費(fèi)用預(yù)算為為：售樓處處、樣板間間合計(jì)1500萬，分五年年分?jǐn)偅棵磕?00萬；工地圍圍擋300萬，分五年年分?jǐn)偅棵磕?0萬。二2011年項(xiàng)目營銷銷費(fèi)用預(yù)算算費(fèi)用說明：：鑒于今年是是國家宏觀觀嚴(yán)控年，，淄博是三三線城市且且城市布局局分散，華華潤(rùn)置地品品牌在當(dāng)?shù)氐刂炔徊桓?。面?duì)對(duì)不利因素素，控制項(xiàng)項(xiàng)目操作風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，就必必須超出市市場(chǎng)常規(guī)高高速的大量量蓄客。2011年?duì)I銷費(fèi)用用為2092萬，推廣費(fèi)費(fèi)用為1317萬，首年?duì)I營銷費(fèi)用比比例為4.2%左右，后續(xù)續(xù)四年隨著著項(xiàng)目品牌牌知名度提提升，營銷銷費(fèi)用會(huì)相相應(yīng)減少，，總體營銷銷費(fèi)用比例例會(huì)控制在在2.7%以內(nèi)。淄博項(xiàng)目2011年2月份推廣費(fèi)費(fèi)用計(jì)劃淄博項(xiàng)目2011年3月份推廣費(fèi)費(fèi)用計(jì)劃淄博項(xiàng)目2011年4月份推廣費(fèi)費(fèi)用計(jì)劃淄博項(xiàng)目2011年5月份推廣費(fèi)費(fèi)用計(jì)劃淄博項(xiàng)目2011年6月份推廣費(fèi)費(fèi)用計(jì)劃淄博項(xiàng)目2011年7月份推廣費(fèi)費(fèi)用計(jì)劃淄博項(xiàng)目2011年8月份推廣費(fèi)費(fèi)用計(jì)劃淄博項(xiàng)目2011年9月份推廣費(fèi)費(fèi)用計(jì)劃淄博項(xiàng)目2011年10月份推廣費(fèi)費(fèi)用計(jì)劃淄博項(xiàng)目2011年11月份推廣費(fèi)費(fèi)用計(jì)劃淄博項(xiàng)目20