土地增值稅計算要點(diǎn)

土地增值稅計算一、 計算方法土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的稅率計算征收。可以用查表法。查表法就是用求出增值額占扣除項(xiàng)目金額的比例，直接查對四級超率累進(jìn)稅率表，然后按照計算公式求得應(yīng)納土地增值稅稅額。先計算增值額。增值額=轉(zhuǎn)讓收入額-扣除項(xiàng)目金額再計算增值額與扣除項(xiàng)目金額之比。公式：增值額：扣除項(xiàng)目金額計算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項(xiàng)目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡便方法計算，具體公式如下：增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%土地增值稅稅額=增值額X30%增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%，未超過100%的土地增值稅稅額=增值額X40%-扣除項(xiàng)目金額X5%增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%，未超過200%的：土地增值稅稅額=增值額X50%-扣除項(xiàng)目金額X15%增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%土地增值稅稅額=增值額X60%-扣除項(xiàng)目金額X35%【公式中的5%、15%、35%為速算扣除系數(shù)?！慷?、 實(shí)物還建的增值稅處理實(shí)物補(bǔ)償未按規(guī)定扣除。土地增值稅政策規(guī)定：對房地產(chǎn)納稅人發(fā)生的由土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)組成的土地開發(fā)成本，應(yīng)當(dāng)在計算土地增值稅時扣除。但實(shí)踐中，有的房地產(chǎn)納稅人因未發(fā)生現(xiàn)金交割而誤解為這部分成本不能扣除。由于未將實(shí)物補(bǔ)償作為開發(fā)成本扣除，相應(yīng)也未將該成本作為房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用定率扣除以及加計扣除的基數(shù)，從而少扣了應(yīng)扣除的房地產(chǎn)開發(fā)成本費(fèi)用。如某市一房地產(chǎn)開發(fā)公司與被拆遷戶約定：還建比例為1：1，還建的住房面積為1200平方米，其中鋪面房400平方米，還建的房產(chǎn)相當(dāng)于600萬元貨幣補(bǔ)償。該公司在增值稅清算時并未將實(shí)物補(bǔ)償部分從增值額中扣除，從而少扣了房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用60萬元(600X10%)以及20%的加計扣除120萬元。僅此一項(xiàng)，該公司就多計算土地增值額780萬元(600+60+120)，即便按土地增值稅最低適用稅率30%計算，該公司也相應(yīng)就多繳土地增值稅234萬元(780X30%)。實(shí)物補(bǔ)償未按項(xiàng)目正確分?jǐn)??！秶叶悇?wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)[2006]187號)規(guī)定：“屬于多個房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。”土地增值稅是以開發(fā)項(xiàng)目為清算單位的，不同清算單位發(fā)生的成本費(fèi)用不得相互抵減，因此，對于屬于多個清算單位發(fā)生的共同成本費(fèi)用，要在各清算單位之間按一定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行合理分配或分?jǐn)?。分?jǐn)偡椒ㄍǔＳ腥缦氯N：按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)面積占可轉(zhuǎn)讓土地總面積的比例計算分?jǐn)?按照轉(zhuǎn)讓的建筑面積占總建筑面積的比例來計算分?jǐn)?按稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計算分?jǐn)偂Ａ硗?，土地增值稅政策?guī)定，符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：①已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；②取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；③納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；④省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。因此，拆遷補(bǔ)償成本還應(yīng)當(dāng)在已銷售的商品房與未銷售的商品房之間進(jìn)行分?jǐn)偦蚍峙?。在清算時，本次允許扣除項(xiàng)目金額可以采用已售面積百分比法或單位成本法計算?？墒勖娣e百分比法：本次允許扣除項(xiàng)目金額=允許扣除項(xiàng)目總金額X（已售建筑面積：可售總建筑面積）；單位成本法：本次允許扣除項(xiàng)目金額=已售建筑面積X（允許扣除項(xiàng)目總金額：可售總建筑面積）。實(shí)踐中，不合理分?jǐn)倢?shí)物還建成本的現(xiàn)象比較普遍。如某市A房地產(chǎn)開發(fā)公司于2006年一次性征地100000平方米，計劃在該宗土地上分五期開發(fā)商品房20棟，所開發(fā)商品房總建筑面積為5000000平方米。其中一期開發(fā)工程占地面積為10000平方米，開發(fā)的商品房總建筑面積為200000平方米，已銷售190000平方米，其中30套商品房用于補(bǔ)償被拆遷戶，市場價值600萬元。該公司在土地增值稅清算時，將以實(shí)物方式支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)全部在第一期開發(fā)項(xiàng)目中扣除，這顯然是不符合土地增值稅規(guī)定的。正確的做法應(yīng)當(dāng)是：首先，確定應(yīng)分?jǐn)偟那逅銌挝?，因該宗土地分五期開發(fā)，所以，應(yīng)當(dāng)是五個清算單位。其次，確定總建筑面積。五期開發(fā)項(xiàng)目的總建筑面積為5000000平方米。最后，確定一期開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)分?jǐn)偟膶?shí)物還建成本為：600/5000000X200000=24（萬元）。由此可見，該房地產(chǎn)開發(fā)公司多扣除了576萬元（600-24）。實(shí)物補(bǔ)償?shù)膬r值確認(rèn)不正確。有的稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)公司付出的代價是建筑成本，所以，實(shí)物還建的補(bǔ)償價值應(yīng)以房地產(chǎn)開發(fā)公司所置換的商品房的建筑造價來確認(rèn)。筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)公司以房產(chǎn)換取被拆遷方的房產(chǎn)或土地，所換取的房產(chǎn)與被拆遷方的房產(chǎn)或土地屬于對價關(guān)系，因此所換取的新房的市場價值才是房地產(chǎn)開發(fā)商為獲取被拆遷房的房產(chǎn)或土地而付出的代價。新房的市場價值顯然不是房屋的建筑造價。但實(shí)物還建房產(chǎn)的公允價值有時難以取得，筆者認(rèn)為可參照以下辦法確定：一是房地產(chǎn)開發(fā)公司與被拆遷戶在拆遷協(xié)議中明確約定了補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的，按約定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)確定；二是參照以貨幣形式補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；三是按實(shí)物還建房的銷售價格作為扣除的依據(jù)。實(shí)物補(bǔ)償?shù)姆慨a(chǎn)未“視同銷售”。由于沒有取得現(xiàn)金收入，所以一部分房地產(chǎn)納稅人在土地增值稅清算申報時，沒有把實(shí)物還建的房產(chǎn)確認(rèn)為土地增值稅的應(yīng)稅收入；有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對還建房不計應(yīng)稅營業(yè)額，直接抵減拆遷補(bǔ)償費(fèi)。而土地增值稅政策明確規(guī)定：“納稅人將開發(fā)的房地產(chǎn)用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)?！币虼耍瑢?shí)物還建的房產(chǎn)應(yīng)“視同銷售”，應(yīng)確認(rèn)為銷售不動產(chǎn)收入。在對實(shí)物還建房產(chǎn)收入的確定上，《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則〉的通知》（國稅發(fā)[2007]132號）第二十三條規(guī)定：“納稅人將開發(fā)的房地產(chǎn)用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非