如何解決業(yè)委會班子持續(xù)難的問題

如何解決業(yè)委會班子持續(xù)難的問題

主講人：中國物業(yè)在線阮李萍

每一個接觸過業(yè)委會事務(wù)的人幾乎都這么認為：

業(yè)委會擔(dān)子重，工作很難做，黃胖搡年糕，吃力不討好！

因為“難”，很多業(yè)委會團隊知難而退、半途提出了辭職，只有極少數(shù)業(yè)委會團隊能堅持兩、三屆甚至更長。業(yè)委會組織大多是公益性的，我們很難用什么手段去制約業(yè)委會成員們半路“撂攤子”。余杭區(qū)良渚街道有位社區(qū)書記嘆過苦經(jīng)：“籌備成立一屆業(yè)委會跟生個兒子一樣費時間，要辛辛苦苦懷胎十月，而業(yè)委會班子想辭職解散只需要一個晚上。”這一難一易的對比，折射出了我們這個社會面對業(yè)委會組織的尷尬之處。破解業(yè)委會班子難持續(xù)的困境，除了要著眼于拓寬和改善業(yè)委會組織的生存空間和生存環(huán)境外，至少還可以從減輕業(yè)委會團隊的工作壓力和負擔(dān)著手：一、要想辦法還原業(yè)委會的本職角色

通俗講：業(yè)主大會是小區(qū)的權(quán)利機構(gòu)，業(yè)委會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)。在小區(qū)管理的架構(gòu)中，業(yè)委會負責(zé)：收集整理業(yè)主大會議題、發(fā)起召開業(yè)主大會、組織全體業(yè)主進行表決、執(zhí)行業(yè)主大會決議。業(yè)委會是“掛著鑰匙的當家丫頭”，它“當家不作主”。如果業(yè)委會擅自“作主”，變成了決策機構(gòu)，最后一定落個“亂作為”的罵名。一、要想辦法還原業(yè)委會的本職角色現(xiàn)有機制下，小區(qū)通過業(yè)主大會表決形成一個共同決定，需要費時近一個月，還要動用大量的人力、財力。業(yè)主大會難開，是大多數(shù)小區(qū)不能經(jīng)常召開業(yè)主大會的原因。也是造成業(yè)委會越過自已的權(quán)利邊界、變身決策機構(gòu)的“罪魁禍首”。一、要想辦法還原業(yè)委會的本職角色

要幫助業(yè)委會減掉那些“吃力不討好”的“負擔(dān)”，讓業(yè)委會回歸到“執(zhí)行機構(gòu)”的本職角色，就必須破解業(yè)主大會難開的困局。我們在“業(yè)主”、“業(yè)主大會”、“業(yè)委會”的體系架構(gòu)中，再增設(shè)“有限委托”方式的“業(yè)主代表”：“業(yè)主”通過書面《委托書》授權(quán)“業(yè)主代表”代理投票表決；如果“業(yè)主”本人參加業(yè)主大會的，《委托書》自動失效。在中國物業(yè)在線“優(yōu)+社區(qū)治理模式”中，我們叫它“有限代議”，它最大的特點是：預(yù)授權(quán)，可撤消。

一、要想辦法還原業(yè)委會的本職角色“有限代議”的優(yōu)點，是把“沉默的大多數(shù)”業(yè)主的表決權(quán)合法地集中到了少數(shù)“業(yè)主精英”身上，提高了“業(yè)主大會”的決策效率，業(yè)主大會也就不再難開。小區(qū)內(nèi)大事小情的決策，可隨時通過召開業(yè)主大會來解決。小區(qū)決策機構(gòu)不再缺位了，業(yè)委會就不會越界亂作為，業(yè)委會委員們也就不會再挨罵受氣。二、要想辦法彌補業(yè)委會成員的專業(yè)性不足經(jīng)過駕校學(xué)習(xí)、考試合格、取得駕照后，機動車駕駛員才能開車上路；民航駕駛員要累積到一定的飛機時間才能載客飛行......只有我們的業(yè)委會委員，象是不用培訓(xùn)學(xué)習(xí)的“新郎官”，馬上就能入“洞房”。物業(yè)管理是一門專業(yè)性很強的“技術(shù)活”。而我們的業(yè)委會成員（尤其是首屆業(yè)委會班子成員）在專業(yè)性上是明顯不足的，如果不懂裝懂，只能害苦了小區(qū)害自己。彌補業(yè)委會成員專業(yè)性不足的辦法：1、象今天舉辦這樣的培訓(xùn)會、交流會；2、要多多依靠專業(yè)的物業(yè)公司的幫助；3、組織具有建筑、園藝、安防、電梯等專業(yè)技能知識的業(yè)主，成立業(yè)委會顧問團、專業(yè)工作小組來幫助業(yè)委會；4、面向社會招聘業(yè)委會職業(yè)經(jīng)理人、業(yè)委會秘書等專職人員；5、引入商業(yè)化的第三方服務(wù)機構(gòu)來為業(yè)委會提供專業(yè)幫助。譬如聘請業(yè)委會法律顧問為小區(qū)提供法律咨詢和物業(yè)維權(quán)的服務(wù)，聘請招標公司負責(zé)選聘物業(yè)和物業(yè)工程招標事宜等等。以我中國物業(yè)在線提供的服務(wù)為例，

列舉一些物業(yè)管理第三方服務(wù)：◆物業(yè)管理費測算：以第三方機構(gòu)身份，用模塊分割、平衡測算的方法，測算“經(jīng)濟型、品質(zhì)型”兩種物業(yè)服務(wù)標準下的物業(yè)管理費；◆物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評估與監(jiān)理：每月定期對秩序、衛(wèi)生、綠化、設(shè)施設(shè)備、客戶服務(wù)等物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量進行系統(tǒng)的監(jiān)督檢查，形成書面《監(jiān)理報告》；◆物業(yè)選聘輔導(dǎo)：包括招標公告擬定、招標文件制作、物業(yè)招標代理、優(yōu)秀物業(yè)推存、管理現(xiàn)場踏勘、業(yè)主表決物業(yè)合同、簽訂物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)服務(wù)合同備案等整個流程；以我中國物業(yè)在線提供的服務(wù)為例，

列舉一些物業(yè)管理第三方服務(wù)：◆物業(yè)服務(wù)合同解除與承接查驗：指導(dǎo)合法合規(guī)地解除物業(yè)服務(wù)合同，輔導(dǎo)交接各類檔案、設(shè)備、公共收益等；◆共有權(quán)益清查與追討：對物業(yè)管理用房、物業(yè)經(jīng)營用房、停車位、共有收益等全體業(yè)主的重要財產(chǎn)進行清查，幫全體業(yè)主對被侵占的財務(wù)進行“零風(fēng)險”式的追討；◆物業(yè)工程咨詢與招標：為小區(qū)封閉式管理、智能停車管理、安防監(jiān)控改造、消防工程改造、小區(qū)綠化改造等物業(yè)工程提供咨詢服務(wù)、招標服務(wù)；以我中國物業(yè)在線提供的服務(wù)為例，

列舉一些物業(yè)管理第三方服務(wù)：◆物業(yè)用品代理采購：利用網(wǎng)絡(luò)團購優(yōu)勢，代理采購門禁、道閘、電梯配件、監(jiān)控、消防器材等物業(yè)用品，提高透明度，降低采購成本；◆業(yè)主大會表決票發(fā)放及回收：受業(yè)主大會組織方委托，以第三方機構(gòu)身份進行業(yè)主大會《表決票》的發(fā)放、回收、開箱、唱票、計票、監(jiān)票工作。三、要想辦法減輕業(yè)委會成員的日常事務(wù)性工作業(yè)委會的日常事務(wù)是非常繁雜、瑣碎的，比如要起草大量的文件公告，每天要監(jiān)督物業(yè)公司的工作，每天要接待業(yè)主收集業(yè)主的意見等等。由于目前大多數(shù)業(yè)委會成員都是業(yè)余性質(zhì)的，能夠投入的時間非常有限，常常讓大量的事務(wù)性工作壓得喘不過氣來，很容易忙中出亂。也因為業(yè)委會是業(yè)余性的，物管人員和廣大業(yè)主想在白天正常工作時段內(nèi)和業(yè)委會溝通交流是非常困難的。所以，我們建議：要設(shè)立業(yè)委會的專職秘書，由專職秘書來承擔(dān)業(yè)委會日常的瑣碎事務(wù)，以緩解業(yè)委會班子持續(xù)難的問題。最后，我們一起來糾正一種錯誤的觀念：我們的業(yè)委會朋友怕“花錢”聘請業(yè)委會專職秘書和購買第三方的專業(yè)服務(wù)。這是窮人思維在做怪，是很狹隘的想法，就象我們?nèi)ケ本┕蓵r會選擇花錢坐飛機、坐火車，不會為了省錢而走路去北京是一樣的。我們要學(xué)會讓專業(yè)的人辦專業(yè)的事，要懂得分享我們?nèi)祟惿鐣蠓止さ某晒?/p>

我們每位業(yè)主都花了上百萬的錢購買了住房，這中間大部分的錢是花在了購買環(huán)境以及公共配套設(shè)施上了，一個小區(qū)全體業(yè)主購房的花費合計起來是一個數(shù)十億甚至上百億級別的巨額財產(chǎn)。我們花錢購買專業(yè)的服務(wù)，維護設(shè)施設(shè)備的正常運轉(zhuǎn)，提高它們的使用壽命，讓我們價值數(shù)十億、上百億級的共有財產(chǎn)保值（甚至增值），才是