杭州桐廬某渡假公寓開發(fā)思路建議

“****渡假公寓”開發(fā)思路建議“****渡假公寓”項目設想一、地點：**市區(qū)山間二、景觀及生活設施地處二峰之間的山腰高峰，正南方為**江，背靠分水，二邊為山地森林，100米處有一小型水庫。山路上來后直達小區(qū)。離小區(qū)下山200米為生活小區(qū)，整個小區(qū)封閉性強，生活方便而又清靜悠閑，是一處休閑渡假的寶地。三、樓盤設想1、總體設想a．大樓設想：18層或更高；一層車庫，室內游泳池，前排為營業(yè)房；二層總臺、商場、商務中心等輔助設施；三層餐飲娛樂等；三層平臺：內設備管理房；外四、五樓的陽光房及茶座。四以上層：單身公寓；要求：20至30平方米為主的度假公寓；部分可大一點，但要預留管道，可分隔；室內要求：a、衛(wèi)生間；b、室內可分隔成會客與休息二個區(qū)間；c、無管煤，不能生火，但要有廚房操作區(qū)，不必臨窗；d、落地窗；e、統(tǒng)一空調室外機；f、冷熱水；g、預留報警設備及可視門鈴接口（可視設備需另收費）；h、衛(wèi)星電視；（4）裝修要求：a、地板墻面、屋頂白色乳膠漆衛(wèi)生間：三件套并裝飾完成（價格在6000元）b、每套房三種設計標準現(xiàn)代中式簡約西歐式統(tǒng)一裝修裝修款一并作房款按揭大樓頂層：設住戶會所，除層頂外以玻璃為主。內設：簡餐廳及酒吧、健身房、健身休閑中心、卡拉OK室、自助餐廳、音像及圖書店、閱讀室、影視廳、臺球、乒乓、網球——會員專用（住客也不能入內）2、物管設想總臺：物管窗口及住客登記（另有詳細說明）；保安：全樓層監(jiān)控；裙樓電梯不停，進入電梯必須有證明或會員及住戶同意；水電修理；住戶免費停車證（限一輛）；送餐、洗衣、打掃衛(wèi)生（收費）；磁性門卡（安全原因）；3、外型設想針對外地人士為主的中高收入者，年齡20至50間中青年。因此外型要有現(xiàn)代感、雕塑感，且色彩亮艷、夸張，造型前衛(wèi)。與環(huán)境的配合不是適應環(huán)境，而是作為環(huán)境的點綴，要顯眼，要跳，要作為環(huán)境的點晴之筆。4、造價設想以夸張，現(xiàn)代的造型顯現(xiàn)大樓，而在用材及造價上，要盡可能的節(jié)省。因為此樓的買點是：環(huán)境；休閑、渡假；便宜；收益；四、環(huán)境及活動項目環(huán)境是此樓的第一買點，因此這個樓不能象住宅只以環(huán)境作點綴，而應下大功夫，并爭取靠環(huán)境也能在以后有所收益。1、室外網球場、小型籃球場；2、活水魚塘，是景觀也是垂釣區(qū)；3、茶座：a、室外草坪茶座；b、三層平臺景觀茶座；c、室外簡易房；4、兒童樂園、兒童戲水池；5、燒烤區(qū)；6、攀巖處；7、水庫的水上活動區(qū)；8、果園；9、慢跑道；10、室內游戲池、健身房、洗浴中心（一樓）；11、臺球、乒乓球室、游戲房、棋牌室（二、三樓室內）；12、餐飲、娛樂（室內，承包）；13、會議廳、培訓中心14、足浴、美容美發(fā)等；15、小型蹦極臺（水庫上）；16、室外養(yǎng)殖場——所有這些項目設在室外或裙樓。對外營業(yè)，與會所可能重復?！?***渡假公寓”銷售設想一、關于售價的設想以20至30平方米建面的單間為主，銷售均價為2000元。25平方米×2000元=50000元（如加裝飾：8000元衛(wèi)浴8000元電器：空調、電視臺、微波爐、小冰箱、VCD、小型音響、電話機、廚房設備10000元家俱：衣櫥、廚房工作臺、寫字樓、床、床臺框、沙發(fā)、茶幾、窗簾等4000元其他裝修普遍房價：50000元或帶精裝修80000元。首付：15000元或24000元，月付250元或390元。（20年按揭）（即首付在12000至30000元之間）優(yōu)惠：1、贈送免費停車證一張；2、贈送價值5000元俱樂部會員卡一張；3、渡假休閑項目享受一定折扣。二、誰是我們的買主1、**人**的買主可能較少，一般是單身貴族，有錢年青人，在**企業(yè)或在**工作的外地人或外地公司；2、**附近這會是較大的一個群體，他的家在**附近，但由于工作、生活上的原因經常會出差**，如住賓館或當天趕回，不如在**有一個落腳點省心。3、杭州人、上海人杭州是上海的后花園，**已成了杭州人的后花園。每年在旅游人口中，上海人、杭州人占了他大部分。渡假公寓在杭州還是一個新生事物，但其吸引力是可以預見的。交通更方便，杭州到**全程一級公路，只需1個半小時，上海過來也不過三小時。山清水秀，**政府近年大力推行旅游經濟，其旅游優(yōu)勢有目共睹；地處上海、杭州到千島湖與黃山的黃金旅游線中段，地理位置優(yōu)越；本樓盤自身優(yōu)勢高，地處山腰，封閉性強，森林環(huán)繞，正南見**江，景觀豐富；價格低廉，首付最低可達1.3萬元；后期服務完善，可購房收益；因此，對上海人、杭州人來說，這種消費可以是實惠的休閑度假，也可以是長期收益，而且是人人可都承受的。加上現(xiàn)在私人購車的涌躍，這應該是有車族的一個佳音。4、消費者描述**富陽附近活躍的青年人士、企業(yè)及經常去**人士；杭州、上海有車族；中、青年人為主；好動有活力、有現(xiàn)代氣息的人士；希望有購房收益的人；三、銷售設想1、分點銷售**a、以**公司原有銷售點為基礎，在**開展銷售；b、現(xiàn)場建立售樓處，并作為處地參觀者的接待處；杭州a、交通便利處建樣板房的售樓處；b、售樓人員3人，另一個兼財務；c、杭州辦理按揭及合約登記（可否？）上海a、選擇幾家銷售代理公司；b、如何辦理按揭及合約登記？富陽、新安江a、選擇一房產公司代理；2、銷售重點**a、重點是接待介紹工作；b、組織藝人進行宣傳，宣傳對象是旅行者，各賓館的住客；杭州a、新聞炒作；b、有針對性的廣告宣傳；c、專車接送**看看房；d、主要的銷售地；；上海a、專人促銷；b、銷售需**的配配合；富陽、新安江a、專人促銷；b、提供宣傳資料；；四、銷售步驟1、前期期準備工作；；（另有詳細細說明）2、新聞炒作；新聞點：浙江首批度假式公公寓，將單身身公寓的概念念發(fā)展；廣告公司與開發(fā)商商的風險合作作；**房子杭州銷；負面：渡假公寓的的管理；有個性的房子一定定好銷；3、廣告攻勢；4、人員促銷；5、旅游旺季的大型型促銷活動——爭取綠化先先行完成；6、**市長來杭、滬促銷銷**旅游；（旅游廣告告——市長做演員員）7、結頂儀式免費請潛潛在客戶在**旅游。8、發(fā)售會員卡**為主，富富陽、新安江江、上海為輔輔。9、新聞炒作新聞點：在外地安個家；城市人真的要回歸歸山野嗎？渡假公寓銷勢火爆爆；10、廣告后的攻勢，杭杭州發(fā)行會員員卡。五、建造建議1、先行行建造戶外部部分及綠化；；2、室內設計先行；；六、銷售前景估計公寓房約3000至400間。杭州擁私車人數(shù)約約二萬，而私私車族大部分分為年輕人，加加上部分私用公車，可自自由支配車輛輛的年輕人應應在2萬以上，而而這部分人大都已有住房，并并生活富裕、相相信只要廣告告宣傳得當，達達到2%的銷售是不成問題題的。而這2%，就有400人。加上上海保守估計計30人，**保守估計20人，**附近保守估計50人，總總人數(shù)應在130人以上。此樓盤應是供不應應求的。（類比數(shù)據(jù)：夢湖湖山莊會員卡卡，售價3萬元。五年年前銷售，不不能做廣告，只只靠人員促銷銷，在杭州售售量為200張。杭州大廈會會員卡，限用用一年。住二二天，可打折折，價1888元，每年銷銷售數(shù)為2000張以上。杭杭州此類會員員卡約有十家家左右在發(fā)行行，總數(shù)量應應在3萬張以上。）“**渡假公寓”合作設設想一、分工與合作甲方為**房產公公司，獨立負負責房產的開開發(fā)建設工作作。雙方已商商定并由廣告告新聞等媒介介宣傳的項目目、設施及服服務，甲方應應盡量做到。乙方為風巢企劃，主主要負責房產產的包裝、各各類廣告的設設計制作及發(fā)發(fā)布工作，同同時組織人員員促銷，并具具體負責杭州州的銷售工作作。合作：1、對樓盤的外型、結結構、戶型、配配套設施、物物業(yè)管理、室室內裝修、戶外綠化、休休閑設施等，雙雙方共同商定定，但最后決決定權在甲方；2、在銷售上，以杭杭州的銷售為為主，并由杭杭州進行客戶戶管理，但總體上應由甲方負負責，并以甲甲方為主負責責財務、公關關、與政府部部門協(xié)調，與與工程部等內內部協(xié)調；3、工程進度及各類類政府批文、財財務情況應雙雙方公開，但但乙方有義務為甲方保守商商業(yè)秘密，并并不得以甲方方名義作任何何甲方未成文的承諾；4、所有用材由甲方方決定，乙方方只有建議，并并不承擔有關關責任；二、資金責任甲方：承擔除廣告告外的一切費費用，包括在在**的銷售人工工、房租，并并應嚴格按商商定進度施工工。如有影響銷售的事事故，甲方應應承擔乙方損損失。乙方，承擔此樓盤盤銷售及廣告告所需的一切切房租、人工工、設計制作作、宣傳、媒媒介發(fā)布費用用。工作包括：1、各地人員促銷；；2、各類廣告品的設設計、制作、印印刷、發(fā)布等等費用；3、新聞宣傳的費用用，**政府方面的的支出由甲方方出面解決；；4、在杭售樓處的各各項開支，及及樣板房的建建立；5、在杭房交會的參參加及各項費費用；6、售樓人員工資、獎獎金（**公司除外）；；三、獎勵及資金按按排獎勵按銷售額提成成：3%廣告支出；2%銷售費用；2%工資資金；10%公司提成；；裙樓及休閑設施銷銷售不計乙方方提成；所有公寓部分，不不管是誰銷售售，都計入乙乙方提成；按月提取，以按揭揭數(shù)為準。四、權益1、乙方方有一定名額額數(shù)的房子可可以2個百分點的的打折，但需需說明理由并并有甲方總經經理簽字，另另有重要客戶戶需打折的，說說明原因，并并報清甲方抵抵準；2、乙乙方在廣告設設計、制作、發(fā)發(fā)布應有一定定的自主權；；3、任任何一方中途途悔約，都必必須賠償另一一方相應損失失。“****渡假公寓寓”廣告設想一、廣告主題“**江畔XX山，你的私人療養(yǎng)養(yǎng)院”。二、吸引點a、首付付1.8萬元的渡假假公寓；b、*****度假公寓，4萬元賣給你你；三、支持點a、交通通b、休閑閑項目c、景觀觀四、廣告要求此此類消費，并并不是生活必必須，而是屬屬“沖動型銷費”，因此一定要在宣傳品味上上做足功夫。五、廣告項目1、印刷刷類aa、樓書；b、宣傳頁；c、大型噴圖；d、度假公寓VI系系列；2、電子媒介類a、電視廣廣告30秒、15秒創(chuàng)意廣告；3分鐘介紹廣告，并并制成VCD；b、廣播廣告30秒15秒3、其它廣告類a、報紙廣廣告整版版、半版、通通欄、半通b、戶外路路牌c、廣告牌牌（**各賓館）4、公關活動a、開盤新新聞發(fā)布表；；b、市長做做廣告，開發(fā)發(fā)**旅游業(yè)；c、結頂嘉嘉年華會；d、組織關關于“私人療養(yǎng)院”或休假日公公寓的市場前前景的專家研討會；e、上海新新聞發(fā)布會（看看銷售情況是是否需要）；；5、現(xiàn)場展示a、杭州售售樓處及樣板板房；（1：1）b、各地代代理處及展示示；c、工場接接待處；d、杭州房房交會；6、人員促銷a、各地針針對有車族的的宣傳頁的分分發(fā)；b、針對企企業(yè)經理層的的DM（直郵）；；c、各地賓賓館住宿人員員的宣傳；六、廣告文案及策策略由于時間緊，未作作進一步的創(chuàng)創(chuàng)意。七、效果預計由于廣告費用有一一定的局限（本本樓盤本身營營業(yè)額不大，且且廣告費比例例是一般房產產公司的一半半），因此會會有一定的知知名度，而真真正要引起轟轟動，主要靠靠新聞炒作?？赡艽嬖诘膸讉€問問題一、景觀的先行問問題希望在土建的同時時，先行搞好好景觀的綠化化及部分休閑閑項目的建設設工作，這對對以后的銷售售工作會有很很好的幫助。但也要考慮到費用用問題，希望望不要因此有有二次綠化或或較大的浪費費，這要求甲甲方、設計單單位、施工單單位及景觀施施工單位的良良好協(xié)調及配配合。二、門鎖的問題由于要用于出租，希希望開發(fā)商能能使大門一次次到位，而不不能讓住戶更更換，同時要要贈送磁卡電電子鎖，并在在總臺建更改改系統(tǒng)，以利利于住戶安全全。三、電話問題電話費是要戶主承承擔的，而有有可能住戶的的使用量較大大。為避免以以后物管與戶戶主的紛爭，應應有一個解決決的方法，鎖鎖碼或另用技技術解決。四、物管多一些臨臨時收費項目目，減少常規(guī)規(guī)物管費用如：打掃衛(wèi)生、洗洗衣、停車費費、經營部分分休閑項目、代代理出租費等等項目收費，以以盡量減少常常規(guī)物管費用用。同時將綠化、園林林等項目與果果園、養(yǎng)殖一一起外包，爭爭取在戶外管公司不用出錢，最最好還有收益益。五、會所建在樓頂頂以臨時建筑筑形式出現(xiàn)，會會員活動、以以自助為主，目目的是提供一一個相對高尚尚的人員環(huán)境境，不以營利利為目的，對對房產公司的的效益，可能能只是用部分分會員卡贈送送當?shù)刂匾涂蛻艏坝嘘P人人士，體現(xiàn)房房產公司的品品味。因此，報報價5000元，有宣傳傳，但不作促促銷活動，不不低價傾銷，而而且這5000元只代表一一種會籍，不不能用于消費費，消費需另另付錢，會所所也不要為贏贏利而做任何何有違法規(guī)的的活動。會所所收費以收回回投資為目的的。會所要嚴格執(zhí)行非非會籍人員邀邀請不得入內內的規(guī)定。有有違法行為人人員的會籍，一一經發(fā)現(xiàn)，馬馬上取消。贈贈送的會籍，不不作補償，如如購買之會籍籍，原款退回回。六、按揭問題a、應與與銀行商定，裝裝修費一并進進入按揭；b、外地人士在按揭揭上的問題；；c、杭州人在杭州辦辦理按揭；d、裝修費只有三種種選擇，房產產公司與物管管公司只協(xié)助助監(jiān)理，不承擔相應責任。七、各項室內設計計先行，要在在銷售前有效效果圖，費用用由甲方承擔擔，乙方對設設計有建議權權。八、裙樓問題裙樓銷售的可能性性大不大？估計有一定的難度度。因此很大可能性是是房產公司的的利潤就在裙裙樓上，如是是這樣，就一一定要事先考考慮到裙樓的的經營問題。能能出租，由他他人經營，這這是最好的一一種方式；如如要由房產公公司裝修，由由他人承包經經營，就要考考慮到盡量小小而全，空出出多余的空間間來作為辦公公出租。三樓樓的用途要考考慮好。從而決定裙樓是否否要裝中央空空調。九、電梯問題電梯不到一樓車庫庫。二樓作底底樓，步行人人直接上二樓樓，這樣二樓樓到三樓也不不裝自動扶梯梯之類。電梯梯直上四樓以以上，以便于于管理。十、游泳池游泳池一定要有。室室內的最理想想，但要考慮慮一下投資及及**的市場?！?***度假公寓寓”會員卡設想想一、會員卡說明1、售價價88600元2、優(yōu)惠a、贈俱俱樂部會員卡卡一張，價格格5000元；b、各項項消費享受一一定的折扣；；c、每年免費費用房20天，可用20年，除飲料料、長話外不不收任何費用（即每天天房租金21.5元）；d、節(jié)假日、旅旅游旺季需預預定；3、可行性其實是將價價格10萬的房，分分別賣給12個人；總價為1003200元（其中應應有0.5萬元為促銷銷獎勵）；物管公司承承擔這些房子子的物管，水水電、清潔、市市話費用，但但物管公司擁擁有這些房子子的產權。20年后使用權權仍屬物管公公司或甲方。二、銷售說明這