房地產(chǎn)信托融資分析

房地產(chǎn)信托融資分析［內(nèi)容提要］：本文分析了房地產(chǎn)信托優(yōu)勢、運營模式及其和風(fēng)險操縱，闡述了天津市房地產(chǎn)信托融資的現(xiàn)實情形、面臨的宏觀環(huán)境及以后進(jìn)展趨勢，并就進(jìn)展和完善天津市房地產(chǎn)信托融資提出了假設(shè)干有價值的建議。［關(guān)鍵詞］：房地產(chǎn)；信托；房地產(chǎn)信托；信托融資自2001年我國信托投資〝一法兩規(guī)〞（?信托法?、?信托投資公司治理方法?、?信托投資公司資金信托治理暫行方法?）的相繼出臺以來，信托公司在房地產(chǎn)資金融通市場上開始扮演起日趨重要的角色。以2002年7月28日''新上海國際大廈資金信托打算〃一一中國第一支房地產(chǎn)信托產(chǎn)品為標(biāo)志，中國信托業(yè)再次走入房地產(chǎn)融資領(lǐng)域，并以新的面貌和模式推動著房地產(chǎn)的進(jìn)展。2003年底，中國第一支商業(yè)房地產(chǎn)投資信托打算〝法國歐尚天津第一店資金信托打算〃在北京推出，代表著中國房地產(chǎn)信托基金〔REITs〕的雛形。當(dāng)前，中國房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展面臨嚴(yán)肅的金融形勢，隨著央行121號文件和國務(wù)院18號文件〞出臺，房地產(chǎn)與銀行的蜜月期已過，當(dāng)銀行提高貸款利率時，信托公司的競爭優(yōu)勢開始充分顯現(xiàn)。一、房地產(chǎn)信托及其運營模式和風(fēng)險操縱〔一〕房地產(chǎn)信托的內(nèi)涵及房地產(chǎn)信托融資的優(yōu)勢。1、房地產(chǎn)信托的含義。在當(dāng)前宏觀調(diào)控的大背景下，除了靠商業(yè)銀行〝輸血〞之外，房地產(chǎn)企業(yè)要選擇一種靈活、變通、相融的模式，信托可謂是目前的上上策。信托業(yè)務(wù)是和銀行業(yè)、證券業(yè)、保險業(yè)一起構(gòu)成現(xiàn)代金融四大支柱。從資金信托的角度動身，房地產(chǎn)信托是指受托人（信托投資公司）遵循信托的差不多原那么，將托付人托付的資金以貸款或入股的方式投向房地產(chǎn)業(yè)以獵取收益，并將收益支付給受益人的行為；從財產(chǎn)信托的角度動身，房地產(chǎn)信托那么指房地產(chǎn)物業(yè)的所有人作為托付人將其所有的物業(yè)托付給專門的信托機(jī)構(gòu)經(jīng)營治理，由信托機(jī)構(gòu)將信托收益交付給受益人的行為。與財產(chǎn)形式的房地產(chǎn)信托相比，出于拓展房地產(chǎn)融資渠道，專門是尋求房地產(chǎn)開發(fā)資金來源的需要，資金形式的房地產(chǎn)信托得到了更多的重視，2004年10月推出的?信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)治理暫行方法?（征求意見稿）中所指的〝房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)〞事實上也僅限于資金形式的房地產(chǎn)信托。房地產(chǎn)信托是金融信托業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)相互融合的產(chǎn)物,它為房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展提供了大最的資金和手段。與其他模式，比如上市、海外融資、企業(yè)債券、股權(quán)投資、產(chǎn)業(yè)基金等模式相比，盡管房地產(chǎn)信托融資本身也有諸如〝200份〞、流通性、營銷方式等方面的限制條件和缺欠，但信托的宏觀環(huán)境相對其他融資工具而言要寬松得多。2、房地產(chǎn)信托融資的優(yōu)勢。房地產(chǎn)信托融資具備三大差不多優(yōu)勢:〔1〕信托融資創(chuàng)新空間寬廣，并具有龐大的靈活性。信托具備連接貨幣市場、資本市場和產(chǎn)業(yè)市場的綜合融資平臺優(yōu)勢，通過一系列制度安排，實現(xiàn)一個企業(yè)或項目的組合融資。信托能夠與銀行互補(bǔ)互動。銀行具有資金優(yōu)勢，信托具有制度優(yōu)勢和靈活的創(chuàng)新性。信托在供給方式上也十分靈活，能夠針對房地產(chǎn)企業(yè)本身運營需求和具體項目設(shè)計個性化的信托產(chǎn)品，突出表現(xiàn)在信托對不同時期、不同水平的項目都能夠量身定做解決方案，從開發(fā)資金、流淌資金到后期的消費資金，乃至一些專門問題，如〝爛尾樓〞等都能夠通過信托解決，從而增大市場供需雙方的選擇空間?！?〕信托具有財產(chǎn)隔離功能。信托公司的財產(chǎn)隔離功能要緊表達(dá)在受現(xiàn)行法律、法規(guī)充分愛護(hù)的信托財產(chǎn)的獨立性上。信托設(shè)立以后，其財產(chǎn)處于這么一種〝專門狀態(tài)〞：它既能充分地表達(dá)托付人或受益人的〝意愿〞、〝利益〞和〝專門目的〞，又不記在托付人的所有權(quán)益項下，獨立于托付人的其他自有財產(chǎn)而存在；它名義上為受托人所有，但又不失為托付人的自有財產(chǎn)。受托人對信托財產(chǎn)及對其自有資產(chǎn)的處置方式迥然不同：受托人必須按信托文件的約定，為實現(xiàn)受益人的〝最大利益〞或〝專門目的〞而努力，而不得用信托財產(chǎn)為自身謀取利益；每一個信托隔絕于受托人的自有財產(chǎn)和其他信托賬戶，甚至于顯現(xiàn)受托人解散等極端情形時，信托財產(chǎn)仍能保持其獨立存在，按約定或法院判定，由新的受托人承接。在我國，信托的財產(chǎn)隔離功能受到?信托法?、?信托投資公司治理方法?、?資金信托治理暫行方法?，也確實是業(yè)內(nèi)所謂的〝一法兩規(guī)〞的強(qiáng)有力支撐?！?〕相對銀行貸款而言，房地產(chǎn)信托融資方式，能夠不受通過銀行貸款時企業(yè)自有資金應(yīng)不低于開發(fā)項目總投資的30%的約束，也能夠補(bǔ)償121號文規(guī)定的只有主體結(jié)構(gòu)封頂才能按揭所造成的中間消費融資的斷裂。房地產(chǎn)企業(yè)要積極利用信托融資，充分利用信托專門的制度優(yōu)勢實現(xiàn)多元化融資，鞏固資金鏈條。〔二〕房地產(chǎn)信托的運營模式。假如將房地產(chǎn)資金信托簡單分類的話，可按負(fù)債關(guān)系劃分為債務(wù)型信托和權(quán)益型信托。債務(wù)型信托是信托公司通過信托產(chǎn)品融集資金借貸給房地產(chǎn)企業(yè)，其優(yōu)點是，操作簡便，治理簡單，收益比較穩(wěn)固，但技術(shù)含量低，往常要緊在一些結(jié)合部做〝擦邊〞性的業(yè)務(wù)，46號文件出臺后該類業(yè)務(wù)已成〝雷區(qū)〞。如在常規(guī)領(lǐng)域開展此類業(yè)務(wù)又與商業(yè)銀行具有強(qiáng)烈的重合性，信托公司劣勢明顯。明顯，信托公司的優(yōu)勢和特色應(yīng)在權(quán)益性信托業(yè)務(wù)方面。1、抵押貸款類信托。抵押貸款類信托產(chǎn)品是指信托公司通過質(zhì)押資金使用方的公司財產(chǎn)或股權(quán)為差不多貸款擔(dān)保方式發(fā)行房地產(chǎn)信托產(chǎn)品后，將募集的資金提供房地產(chǎn)公司使用。抵押貸款類的房地產(chǎn)信托，募集金額占全部房地產(chǎn)信托金額的76.2%，以財產(chǎn)或股權(quán)擔(dān)保方式的房地產(chǎn)信托是2004年資金募集的要緊模式，這種模式之因此總量大，且容易成功，因為財產(chǎn)抵押完全仿照銀行貸款的模式設(shè)計的，成熟信托業(yè)務(wù)的各當(dāng)事方均較容易認(rèn)可。2、股權(quán)投資類信托。該類信托是指信托投資公司通過將信托資金以股權(quán)投資的方式加以運用，成為房地產(chǎn)企業(yè)股東或房地產(chǎn)項目所有者，直截了當(dāng)經(jīng)營房地產(chǎn)企業(yè)或房地產(chǎn)項目，并依照在房地產(chǎn)企業(yè)中所占的股權(quán)比例或房地產(chǎn)項目所有權(quán)情形，獲得經(jīng)營所得，作為信托投資收益來源。這種模式的優(yōu)點是能夠增加房地產(chǎn)企業(yè)的資本金，促使房地產(chǎn)企業(yè)達(dá)到銀行融資的條件。這種融資方式比較接近于國際上流行的房地產(chǎn)投資信托〔REITS〕。3、股權(quán)證券化信托。此類信托是指信托投資公司成為房地產(chǎn)企業(yè)股東或房地產(chǎn)項目所有者后，并不直截了當(dāng)經(jīng)營房地產(chǎn)企業(yè)或房地產(chǎn)項目，而是與相關(guān)當(dāng)事人簽訂協(xié)議，約定在一定時刻，相關(guān)當(dāng)事人按約定價格〔溢價部分為信托投資收益〕回購信托投資公司的股權(quán)或所有權(quán)。在這種模式下，房地產(chǎn)企業(yè)除了實現(xiàn)融資目的外，還能夠提高企業(yè)的信用等級。因為依照121號文規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)自有資金應(yīng)不低于開發(fā)項目總投資的30%，而這30%必須是所有者權(quán)益。一樣而言，項目公司的所有者權(quán)益無非是公積金加注冊資本金，專門難達(dá)到30%的要求。而通過信托資金的增資擴(kuò)股，那么順利的解決了這一難題，可謂一舉兩得。4、權(quán)益轉(zhuǎn)讓模式。基于房地產(chǎn)開發(fā)公司合法可售房屋交易為擔(dān)保房地產(chǎn)信托打算。信托公司通過購買資金需求方的商品〔要緊為期房〕，并將其進(jìn)行欲售登記后，作為擔(dān)保，或以收益性房產(chǎn)之收益轉(zhuǎn)讓為擔(dān)保發(fā)行的資金信托打算。這種模式為許多多期開發(fā)項目的后期運作或多個房地產(chǎn)項目的新項目運作，并為良好在售物業(yè)的房地產(chǎn)公司提供了融資條件。這種模式的風(fēng)險要緊在于：在建工程到竣工交屋的風(fēng)險；房屋銷售的市場風(fēng)險；權(quán)屬登記的法律風(fēng)險。5、混合型信托?；旌闲磐行褪侵感磐泄静扇?quán)益信托和債務(wù)信托結(jié)合的方式介入房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。信托公司與托付人在信托合同中對信托資金的使用方式加以明確的規(guī)定，受托人按照合同約定的比例，以股權(quán)投資和貸款融資的不同方式加以組合運用，具有較強(qiáng)的靈活性?！踩撤康禺a(chǎn)信托融資的風(fēng)險與操縱總體而言，從以后的進(jìn)展看，中國的房地產(chǎn)信托融資將有專門大的進(jìn)展空間。然而，由于房地產(chǎn)信托融資是一種新的方式，需要改進(jìn)和創(chuàng)新的地點也比較多，也同樣存在一定的風(fēng)險，要緊表達(dá)在以下幾個方面：1、房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險。房地產(chǎn)行業(yè)是一個資金密集型行業(yè)，時刻周期較長、資金占用量大，利潤回報較高。房產(chǎn)本身既是耐用消費品，又是投資品，在一定市場環(huán)境下，還可能滋生投機(jī)風(fēng)險，假如房產(chǎn)價格上漲幅度超過了居民消費承擔(dān)能力，就可能存在房地產(chǎn)泡沫。假如泡沫達(dá)到一定程度，就必定阻礙房地產(chǎn)信托。依照建設(shè)部政策研究中心最新發(fā)表的調(diào)查報告顯示，2005年1-8月份，我國房地產(chǎn)投資增幅不斷降低，宏觀調(diào)控成果已初步顯現(xiàn)；房地產(chǎn)價格上漲要緊是由于土地及建筑成本的增加，以及房地產(chǎn)品質(zhì)提升所致，平均漲幅仍低于城鎮(zhèn)居民可支配收入的增長幅度；由于中國都市化進(jìn)程及大規(guī)模都市改造，必定對房產(chǎn)有著長期的真實需求，目前存在的要緊問題是局部過熱及房產(chǎn)的結(jié)構(gòu)性過剩，整體的房地產(chǎn)泡沫是不存在的。信托公司在信托資金運用過程中，可通過投資地域、項目類別、投資金額、投資期限的選擇和調(diào)整，靈活機(jī)動，來抵御可能顯現(xiàn)的房地產(chǎn)行業(yè)波動，規(guī)避風(fēng)險，愛護(hù)投資者利益。2、項目自身及市場風(fēng)險。對項目的選擇是房地產(chǎn)信托首要工作，假如項目本身存在市場銷售前景、內(nèi)部法律糾紛、建設(shè)資金短缺等方面的問題，那么信托產(chǎn)品不管如何設(shè)計操縱風(fēng)險，項目本身的先天缺陷是無法幸免的。信托公司在進(jìn)行項目選擇的時候，能夠聘請有市場公信力的房產(chǎn)專業(yè)機(jī)構(gòu)對項目進(jìn)行可行性分析及評估，對項目的市場定位及前景有一個獨立、真實的認(rèn)識；深入調(diào)查了解開發(fā)商實力、財務(wù)及資信情形，選擇與開發(fā)體會豐富、實力雄厚、資信狀況良好的開發(fā)商進(jìn)行合作；落實土地房產(chǎn)抵押、第三方保證、質(zhì)押等擔(dān)保措施，在項目運作過程中，加強(qiáng)資金監(jiān)控，做到〝封閉運行，專款專用〞。通過這一系列的手段，信托公司能將項目風(fēng)險操縱在最小范疇之內(nèi)，最大限度地保證信托資金的安全，愛護(hù)托付人和受益人的利益。3、道德風(fēng)險。作為專業(yè)從事經(jīng)營性信托業(yè)務(wù)的非銀行金融機(jī)構(gòu)，信托投資公司受到國家金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)———中國銀監(jiān)會的嚴(yán)格監(jiān)督和治理，嚴(yán)格按照信托業(yè)〝一法兩規(guī)〞進(jìn)行經(jīng)營活動。在產(chǎn)品架構(gòu)設(shè)計上，信托公司可邀請商業(yè)銀行、律師事務(wù)所、房地產(chǎn)專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)及會計師事務(wù)所等中介機(jī)構(gòu)參與，對信托打算進(jìn)行資金、法律、收益狀況方面的監(jiān)督。信托公司內(nèi)部，應(yīng)建立和完善業(yè)務(wù)評審及風(fēng)險操縱流程，按照審慎的原那么運用信托資金，各部門分工協(xié)作，交叉監(jiān)督，以最大限度地防范風(fēng)險。我們明白，房地產(chǎn)是世界財寶的一個重要組成部分，在美國，房地產(chǎn)占到了全部財寶的40%-50%。而在我國，隨著居民改善住房條件需求的開釋，以及都市化進(jìn)程的連續(xù)，足以支撐起房地產(chǎn)行業(yè)近20年的長期牛市。二、天津市房地產(chǎn)信托融資的現(xiàn)實情形盡管天津房地產(chǎn)目前的形勢喜人，大量外地開發(fā)資金在涌入，本土市場購房熱情在涌動，但現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)卻并沒有高枕無憂，而是考慮著背后隱藏的問題。天津市房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展融通資金的任務(wù)也將是專門艱巨的。天津市兩家信托機(jī)構(gòu)開始介入房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)。近年來，天津房地產(chǎn)開發(fā)商也趨于借助權(quán)威信托公司專業(yè)理財優(yōu)勢和運用資金的豐富體會，通過實施信托打算，將多個指定治理的開發(fā)項目的信托資金集合起來，形成具有一定投資規(guī)模和實力的資金組合，然后將信托打算資金以信托貸款的方式運用于房地產(chǎn)開發(fā)項目，為托付人獵取安全、穩(wěn)固的收益?！惨弧程旖蛐磐型顿Y公司入主房地產(chǎn)。在天津，房產(chǎn)信托的興起也是幾年的事。在2003年央行的〝121〞號文件頒布之前，天津信托就開始入主房地產(chǎn)項目。2003年7月7日，天津信托正式發(fā)行資金規(guī)模為3000萬的順馳〝藍(lán)調(diào)街區(qū)〞集合式信托打算，該打算估量信托資金稅前年收益率3.8％，認(rèn)購者托付天津信托參與天津順馳投資集團(tuán)〝藍(lán)調(diào)街區(qū)〞項目建設(shè)，并分享穩(wěn)固的信托收益。順馳〝藍(lán)調(diào)街區(qū)〞集合信托是天津市第一個以房地產(chǎn)項目為指定項目的信托產(chǎn)品，也是順馳與天津信托在信托產(chǎn)品上的首次合作。據(jù)悉，由于托付期限為1年而且投資收益較高，正式發(fā)行后那個項目銷售專門火爆。2003年8月7日，天津奧林匹克中心配套區(qū)進(jìn)行公布招標(biāo)出讓，通過猛烈競爭評委對4家優(yōu)選出的投標(biāo)單位綜合評分，天津融創(chuàng)奧城投資以17．515億元中標(biāo)。那個天津融創(chuàng)奧城投資正是由順馳、天津信托和津報集團(tuán)三家公司組成，而天津信托占有該公司30％的股權(quán)。天津信托責(zé)任從2003年〝121〞文件出臺后，迎來了一批批上門求助的開發(fā)商。但天津信托責(zé)任與房地產(chǎn)業(yè)的合作十分慎重。目前2004年9月為止只正式開發(fā)了一個項目，即2003年年5月發(fā)售的〝藍(lán)調(diào)街區(qū)〞房地產(chǎn)集合信托項目。由于那個產(chǎn)品是天津市首個房地產(chǎn)集合信托產(chǎn)品，一年期產(chǎn)品的預(yù)期回報率達(dá)到3.8%，市場反響專門好。購買者不僅有一般投資者，還有一些〝藍(lán)調(diào)街區(qū)〞的業(yè)主。發(fā)行房地產(chǎn)信托產(chǎn)品確實關(guān)心開發(fā)企業(yè)解決了資金難題。借助信托，開創(chuàng)新〝錢〞途，這在天津房地產(chǎn)界，無疑是一個開創(chuàng)性的探究。2005年5月2年天津信托投資有限責(zé)任公司推出泰達(dá)園商務(wù)綜合樓租金收益權(quán)收購項目集合資金信托打算，信托期限為2年，估量稅前年收益率為4.7%，資金運用方式：向天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)公司購買泰達(dá)園商務(wù)綜合樓所享有的租金收益權(quán)，并通過對信托財產(chǎn)的治理、運用和處分，獵取信托收益。信托收益來源:天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)公司以銷售收入承諾回購風(fēng)險操縱，天津泰達(dá)建設(shè)集團(tuán)提供保證擔(dān)保?！捕潮狈絿H信托投資公司支招房地產(chǎn)。北方國際信托投資股份2003年6月30日推出〝天津濱江金耀廣場項目〞信托打算，為天津濱江金耀廣場提供規(guī)模為6000萬元貸款，期限為3年，估量年收益率為4.3%，投資方向為超大型綜合商業(yè)項目，用于支付工程款；借款人股東天津金耀集團(tuán)和天津濱江集團(tuán)提供保證擔(dān)保，招商行代理。2003年9月5日推出〝公產(chǎn)房屋房租收入優(yōu)先收益權(quán)〞信托打算，為天津房信集團(tuán)提供規(guī)模為3965萬元的購買優(yōu)先收益權(quán)，期限為3年，估量年收益率為4.3%，天津房信集團(tuán)承諾以其自有財產(chǎn)為信托資金提供還款保證，招商行代理。在2004年〝8.31〞以后，天津房地產(chǎn)企業(yè)面臨資金瓶頸、內(nèi)部治理水平、深度進(jìn)展聯(lián)合等問題。房地產(chǎn)的進(jìn)展需要龐大的資金做支撐。北方國際信托投資股份于2005年4月22日正式發(fā)行的天津北信房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資(05-1、05-2)集合資金信托打算，該房地產(chǎn)信托打算它的推出標(biāo)志著天津房地產(chǎn)金融領(lǐng)域創(chuàng)新邁出了實質(zhì)性步伐，同時，一般百姓也能夠通過購買該信托產(chǎn)品享受天津房地產(chǎn)行業(yè)飛速進(jìn)展帶來的龐大收益。據(jù)本次信托打算的發(fā)行方北方國際信托投資股份介紹，本次房地產(chǎn)信托總體規(guī)模擬定為人民幣5億元，本期推出兩種房地產(chǎn)信托產(chǎn)品規(guī)模合計人民幣2億元，05-1、05-2信托產(chǎn)品自然人和法人的單筆購買起點分別為25萬元人民幣和50萬元人民幣，期限分別為1.5年和3年，估量年收益率分別為5%和6.2%，高出估量收益率的部分由北方信托與受益人五五分成。天津北信房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資集合資金信托打確實是針對整個房地產(chǎn)行業(yè)出臺的，這是它最大的特點。它不是針對一個企業(yè)或項目推出，這和我們往常推出的或者全國其他信托公司推出的房地產(chǎn)信托打確實是有明顯區(qū)別的。那個信托打確實是產(chǎn)業(yè)性的，而不是單體項目性的，那個在全國是首例。天津北信房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資〔05-5〕集合資金信托打算于2005年11月18日推出，發(fā)行規(guī)模為10000萬元，信托期限為2年，預(yù)期年收益率為5.4%。信托打算所募集的資金擬投向四個要緊的房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域：一是參與土地整理、平抑土地價格；二是投入經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)建設(shè)；三是開發(fā)高質(zhì)量的中低價位的商品房；四是參與物業(yè)收購。在風(fēng)險防范上，房地產(chǎn)信托打算有兩個極為突出的特點，也是其他信貸打算中沒有的。第一，為保證信托打算的資金回報，北方信托憑借體會豐富的治理團(tuán)隊，對該筆資金實施嚴(yán)格的專業(yè)化治理，并北方信托聘請?zhí)旖蛏搪?lián)房地產(chǎn)資產(chǎn)治理〔以下簡稱〝商聯(lián)資產(chǎn)治理公司〞〕為房地產(chǎn)信托資金所投入的項目提供專家咨詢服務(wù)。天津商聯(lián)房地產(chǎn)資產(chǎn)治理成立于2005年1月31日，注冊資本金1億元人民幣，是由天津市房地產(chǎn)商會的幾家會員共同投資成立的，依靠房地產(chǎn)資產(chǎn)治理多元化經(jīng)營的專業(yè)公司。公司股東為中誠信托投資有限責(zé)任公司、天津開發(fā)區(qū)永泰房地產(chǎn)開發(fā)、天津市仁愛集團(tuán)、天津萬兆投資進(jìn)展集團(tuán)、麥購〔天津〕集團(tuán)、天津市津東房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)、天津市今晚報業(yè)集團(tuán)控股、天津商匯實業(yè)進(jìn)展八家。該公司擁有一批熟悉金融治理、房地產(chǎn)項目運作、房地產(chǎn)項目評估以及法律、財務(wù)方面業(yè)務(wù)的專業(yè)人士，具有職業(yè)、高效、有序、忠實的特點。其次，為了保證資金安全和信托打算的規(guī)范運作，中國建設(shè)銀行天津分行將對為房地產(chǎn)信托打算使用項目進(jìn)行擔(dān)保，并對信托帳戶進(jìn)行托管、封閉運作。在北方信托嚴(yán)格操縱資金運用風(fēng)險的同時，關(guān)于本房地產(chǎn)信托打算資金的運用，天津開發(fā)區(qū)永泰房地產(chǎn)開發(fā)、天津市仁愛集團(tuán)、天津萬兆投資進(jìn)展集團(tuán)、麥購〔天津〕集團(tuán)、天津市津東房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)聯(lián)合對此信托資金的安全出具連帶責(zé)任保證擔(dān)保。以上公司均為天津市房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)擁有較強(qiáng)實力以及較高阻礙力的公司，由其對房地產(chǎn)資金的運用提供〝聯(lián)保〞，進(jìn)一步的保證信托資金的安全。同時，在適當(dāng)?shù)臅r機(jī)，還將引入專業(yè)的資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)對信托打算進(jìn)行評級。房地產(chǎn)金融中信托最具成長性，信托融資改變了以往房地產(chǎn)商只能靠銷售回款、銀行貸款或股份合作等有限融資手段的局面，為房地產(chǎn)企業(yè)提供了一條新的融資途徑。天津市的兩家信托公司通過發(fā)行信托打算，集投資者的〝散錢〞變〝大錢〞，給天津房地產(chǎn)開發(fā)商〝輸血〞，在一定程度上解決了房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展的資金瓶頸，以支持天津房地產(chǎn)業(yè)健康進(jìn)展，并為天津市寬敞一般投資者進(jìn)行房地產(chǎn)投資提供了一條理想渠道。三、天津市房地產(chǎn)信托融資存在的問題〔一〕房地產(chǎn)融資渠道單一，信托融資所占比例不高。目前，銀行信貸仍是天津房地產(chǎn)融資的要緊渠道。天津市房地產(chǎn)融資渠道單一，多元化融資格局遠(yuǎn)未形成，信托、上市、債券、基金等融資渠道進(jìn)展業(yè)緩慢。商業(yè)銀行支撐著天津市房地產(chǎn)業(yè)的資金需求，與天津市房地產(chǎn)行業(yè)的投資總額相比較，房地產(chǎn)信托的量專門小，而且功能單一，股權(quán)融資和債券融資缺乏，住房抵押貸款證券化剛剛起步，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金等金融產(chǎn)品還在探究時期。房地產(chǎn)信托產(chǎn)品品種還不夠豐富，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品僅僅局限因此一個項目融資，或者是項目投資的形式，還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有標(biāo)準(zhǔn)意義上的房地產(chǎn)基金，或者是類似的概念。而信托業(yè)與房地產(chǎn)的結(jié)合假設(shè)單純以項目作為紐帶，從長遠(yuǎn)來看是沒有出路?！捕衬技Y金的規(guī)模受到限制，投資方向不明確。房地產(chǎn)信托的規(guī)模限制是制約房地產(chǎn)信托快速進(jìn)展的一個瓶頸問題。發(fā)行集合資金信托合同的份額限制是當(dāng)前阻礙信托打算規(guī)模的瓶頸之一。由于按照?信托投資公司治理方法?和?信托投資公司資金信托治理暫行方法?的規(guī)定，信托投資公司集合治理、運用、處分信托資金時，同意托付人的資金信托合同不得超過200份〔含200份〕，每份合同金額不得低于人民幣5萬元〔含5萬元〕。在一定基礎(chǔ)上將擴(kuò)大房地產(chǎn)信托的難度，同時也提高信托購買者的門檻。由于每份信托合同所能募集的平均資金如何說有限，200份合同的限定也就意味著對一些大型項目專門難滿足其資金需求。房地產(chǎn)信托打算要緊合乎監(jiān)管層制訂的?信托投資公司治理方法?、?信托投資公司資金信托暫行治理方法?等法規(guī)的要求，在投資方向、資產(chǎn)組合、收入構(gòu)成等方面沒有具體規(guī)定?！踩承磐写蛩闫谙掭^短。通常而言，信托在整個金融體系中發(fā)揮的是長期融資的角色，這一點在中國人民銀行頒布的?信托投資公司治理方法?中有明確規(guī)定。目前天津發(fā)行的房地產(chǎn)信托打算中，無一例外是單一期限的，一樣為1-3年，出現(xiàn)明顯短期化特點，不具有期限轉(zhuǎn)換功能，也不能滿足房地產(chǎn)股權(quán)投資的期限要求。既沒有充分表達(dá)信托的中長期融資功能，也沒有表達(dá)信托業(yè)和銀行業(yè)功能錯位的要求，不利于信托業(yè)的健康、長遠(yuǎn)進(jìn)展。據(jù)了解，國外房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的期限都在8至15年以上?！菜摹承磐挟a(chǎn)品流通性較差。信托產(chǎn)品的流淌性問題看似一個環(huán)節(jié)，事實上是一項系統(tǒng)工程，實現(xiàn)起來絕非易事。解決那個問題，第一要求信托公司必須加強(qiáng)在風(fēng)險操縱能力、研究力量等方面的〝差不多功〞。信托產(chǎn)品流通性問題成為制約天津市房地產(chǎn)信托融資進(jìn)展的另一個瓶頸。信托產(chǎn)品作為一種全新的金融產(chǎn)品，其相對高收益、低風(fēng)險的特點吸引了寬敞投資者。但信托產(chǎn)品在流淌性安排方面，目前尚不盡如人意。按照現(xiàn)有的轉(zhuǎn)讓模式：加入資金信托打算的投資者要轉(zhuǎn)讓手中的信托合同，必須由投資者自己查找買方，雙方談妥后，再到所購買信托產(chǎn)品的信托投資公司營業(yè)大廳辦理過戶手續(xù)。信托產(chǎn)品這種流淌性安排與其他金融產(chǎn)品形成了鮮亮的對比，能夠說流通市場進(jìn)展的滯后已制約了信托產(chǎn)品的進(jìn)一步進(jìn)展。信托產(chǎn)品不像有價證券能夠隨時轉(zhuǎn)讓，因此不能進(jìn)入流通的領(lǐng)域，缺少轉(zhuǎn)讓平臺，如此就限制信托產(chǎn)品的活躍程度，專門是在沒有兌現(xiàn)前，其產(chǎn)品的價值無法實現(xiàn)，使得一部分購買者在急需資金時，無法進(jìn)行等值兌現(xiàn)，只有到期才能兌換。一旦需要轉(zhuǎn)讓時，成本會專門高，如股權(quán)投資信托打算到期時股權(quán)的變現(xiàn)或轉(zhuǎn)讓、貸款信托到期抵押物的處置及擔(dān)保等，都會帶來投資者的資金到期不能及時兌現(xiàn)的風(fēng)險。這直截了當(dāng)導(dǎo)致信托產(chǎn)品的認(rèn)知程度和受眾面相對較為狹窄，使得查找轉(zhuǎn)讓交易對象的成本極高，這些均限制了信托流通市場的形成。由于缺乏有效的二級市場，絕大多數(shù)的投資者只能在認(rèn)購后一直持有信托產(chǎn)品到產(chǎn)品的到期日，信托產(chǎn)品流淌性不足直截了當(dāng)阻礙投資者的購買意愿，進(jìn)而制約信托產(chǎn)品的資金募集?！参濉炒嬖讪斶^橋貸款〞問題。信托現(xiàn)在盡管專門熱，但并沒有成為天津市房地產(chǎn)企業(yè)要緊的融資方式，因為通過信托融資的費用要高于銀行貸款。在目前銀行惜貸的形勢下，房地產(chǎn)信托資金的使用更多地表達(dá)為〝過橋貸款〞的性質(zhì)。關(guān)于某些自有資金不足，項目進(jìn)度未達(dá)到銀行貸款條件的房地產(chǎn)項目，通過信托融資獵取資金用于征地、拆遷等前期投入。當(dāng)項目啟動并達(dá)到銀行貸款的條件，開發(fā)商就會改用銀行貸款進(jìn)行項目的建設(shè)。由于目前房地產(chǎn)信托打算要緊是提供〝過橋貸款〞，即要緊對尚不符合商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款條件的房地產(chǎn)項目進(jìn)行貸款，但一樣要求房地產(chǎn)企業(yè)提供商業(yè)銀行在符合貸款條件時發(fā)放貸款的承諾，并保證商業(yè)銀行貸款用于償還信托打算的〝過橋貸款〞，這實際上規(guī)避了中國人民銀行〝121〞號文件規(guī)定房地產(chǎn)貸款需要具備〝四證齊全〞和〝30％自有資金比例〞的要求，而房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險最終依舊落在商業(yè)銀行身上，并沒有達(dá)到降低房地產(chǎn)貸款風(fēng)險，拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的政策目的。2005年8月28日中國銀監(jiān)會又下發(fā)?加強(qiáng)信托投資公司部分業(yè)務(wù)風(fēng)險提示的通知?〔即〝212號文件〞〕，對房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的風(fēng)險給予警示，并對房地產(chǎn)信托貸款發(fā)放門檻進(jìn)行了嚴(yán)格限制：必須同時滿足〝四證〞齊全、自有資金超過35%和資質(zhì)在二級以上這三項條件的開發(fā)商才能通過房地產(chǎn)信托融資。〝212號文件〞強(qiáng)調(diào)了防范和化解信托業(yè)務(wù)風(fēng)險，并將信托融資以〝過橋貸款〞的原有初衷給牢牢扼制住了，由此也衍生出信托公司將與商業(yè)銀行在相仿的同一舞臺上展開角逐，但信托公司的勝算將微乎其微?！擦撤康禺a(chǎn)信托風(fēng)險認(rèn)識不足，風(fēng)險意識薄弱。天津市房地產(chǎn)信托剛剛興起，專門多投資者對信托項目全然沒有風(fēng)險防范意識。目前市場上發(fā)行的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品期限大多為1至3年，預(yù)期年收益率普遍在4%到5%之間，有的甚至高達(dá)8%,而銀行人民幣存款利率3年期為2.52%,兩年期只有2.25%；3年期國債年利率也只在2.3%左右。然而高收益的同時也意味著高風(fēng)險。由于信托產(chǎn)品并不保本,因此一旦發(fā)生風(fēng)險,投資者那么可能虧損嚴(yán)峻。還有,依照?信托法?有關(guān)規(guī)定,所有信托產(chǎn)品都不得向買受人承諾收益率。因此〝預(yù)期收益率〞只是信托公司繞過法律禁區(qū)對投資者進(jìn)行的變相〝承諾〞。但一個不能回避的事實是,法律并不愛護(hù)那個收益率。這意味著在信托打算運作之后,假如信托產(chǎn)品的收益率低于當(dāng)時所承諾的收益率,那么作為購買人,無權(quán)要求信托公司按照當(dāng)時承諾收益率兌現(xiàn)收益。事實上到目前為止,全國范疇內(nèi)還沒有一個信托產(chǎn)品能達(dá)到預(yù)期回報率。我們假設(shè)一例。假如購買了總額為20萬元的房產(chǎn)信托,信托公司承諾的收益率年4%,收益額為8000元,然而,當(dāng)信托打算終止之后,假如收益率只有2%,收益額就只有4000元。這時,購買人只能同意4000元的收益,而無權(quán)要求信托公司兌現(xiàn)8000元的收益。如此,購買人就少收益了4000元。但假如信托打算執(zhí)行后,所獲得的收益率高于開發(fā)商或信托公司的〝承諾〞,按照通常規(guī)那么,房產(chǎn)信托的購買人也只能按照當(dāng)時約定的收益率獵取收益而不能將收益率調(diào)高。有些信托公司只宣傳了〝預(yù)期收益率〞,卻沒有講清晰風(fēng)險投資帶來的〝實際收益率〞。因此,要防止信托公司在推出信托產(chǎn)品時夸張不實的宣傳誤導(dǎo)投資者?！财摺橙狈I(yè)治理隊伍。沒有專業(yè)化的房地產(chǎn)信托治理隊伍,就不可能有房地產(chǎn)信托的規(guī)范進(jìn)展和壯大。在天津,同時明白得基金治理和房地產(chǎn)治理的人才極度缺乏。對監(jiān)管機(jī)構(gòu)和潛在投資者來說,全然無從考察其專業(yè)能力、實際操作能力和職業(yè)操守。四、天津市房地產(chǎn)信托融資面臨的宏觀環(huán)境與趨勢分析〔一〕宏觀環(huán)境分析。1、國內(nèi)房地產(chǎn)信托融資環(huán)境緊中有松。近年來,房地產(chǎn)行業(yè)始終處于宏觀調(diào)控的風(fēng)口浪尖。從2003年6月5日中國人民銀行公布的?關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸的通知?（一樣稱為〝121〞號文件〞）,到2004年的提高金融機(jī)構(gòu)存款預(yù)備金率、自有資本金由20%提高到35%以上、〝8.31〞土地大限、央行加息,進(jìn)入2005年,溫家寶總理在?政府工作報告?中強(qiáng)調(diào)〝重點抑制生產(chǎn)資料價格和房地產(chǎn)價格過快上漲〞,接著就有了2005年3月的上調(diào)住房貸款利率、2005年4月的國務(wù)院穩(wěn)固房價的八點意見、2005年5月的七部委新政,房地產(chǎn)行業(yè)遭遇前所未有的財政、金融、供求等全方位的調(diào)控〝關(guān)懷〞。2005年9月中國銀監(jiān)會下發(fā)了?關(guān)于加強(qiáng)信托投資公司部分業(yè)務(wù)風(fēng)險提示的通知?〔銀監(jiān)辦發(fā)[2005]212號）,提示信托投資公司緊密關(guān)注房地產(chǎn)業(yè)務(wù)風(fēng)險,規(guī)范經(jīng)營行為,并進(jìn)一步提高了房地產(chǎn)信貸發(fā)行的門檻,因而在房地產(chǎn)信托發(fā)行數(shù)量和規(guī)模即顯現(xiàn)了大幅回落。但從長遠(yuǎn)來看,有利于降低房地產(chǎn)信托的金融風(fēng)險,規(guī)范信托行業(yè),而對房地產(chǎn)信托業(yè)的規(guī)范將有利于其健康進(jìn)展?？上驳氖?，目前中國銀監(jiān)會正在制定中的?信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)治理暫行方法?〔估量將在2006年年初出臺〕，首次將信托受益憑證運用到了以后的可開展的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)當(dāng)中，這關(guān)于突破信托行業(yè)原有的200份X5萬元的私募方程式進(jìn)行了全然性的變革。一旦突破了200份的限制，并承諾對異地發(fā)行的限制。信托交易將會更加自由，發(fā)行面也會更廣，是一個帶有全然性的進(jìn)展，其對信托的催進(jìn)作用無疑是龐大的，將推動這種準(zhǔn)房地產(chǎn)信托基金或稱為準(zhǔn)房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)基金大張旗鼓的顯現(xiàn)，將有利于房地產(chǎn)金融市場的優(yōu)化配置和優(yōu)化進(jìn)展，也將改變我國房地產(chǎn)融資的格局。2、天津房地產(chǎn)信托融資內(nèi)部環(huán)境寬松。天津市中心城區(qū)房地產(chǎn)市場繁榮，房地產(chǎn)商的投資需求旺盛，產(chǎn)生了強(qiáng)烈的融資需求，信托打算的發(fā)行為房地產(chǎn)商提供了新的融資方式。盡管房地產(chǎn)信托融資本身也有諸如〝200份〞、流通性、營銷方式等方面的限制條件和缺欠，但天津信托的宏觀環(huán)境相對其他融資工具而言要寬松得多。而且大規(guī)模危改所開釋的住房需求，實際上集中在中低端，而進(jìn)入天津的外地開發(fā)企業(yè)幾乎不約而同地選擇開發(fā)高檔項目，本地開發(fā)商將此明白得為外地開發(fā)商用全國運作的眼光衡量地塊的價值，并認(rèn)為有足夠的獲利空間。比較北京、上海、南京等都市，假如說全國房地產(chǎn)都存在泡沫的話，天津的泡沫應(yīng)該是最小的。天津房地產(chǎn)市場比較健康，專門適合房地產(chǎn)商投資，能夠說，天津是全國地產(chǎn)投資的避風(fēng)港。由于目前政策的限制，中國還沒有顯現(xiàn)真正的房地產(chǎn)信托基金，但隨著房地產(chǎn)金融體系的逐步完善和房地產(chǎn)業(yè)的不斷進(jìn)展，房地產(chǎn)投資功能日益顯現(xiàn)，房地產(chǎn)信托基金的顯現(xiàn)是必定的。以后一段時刻內(nèi)外資投資機(jī)構(gòu)將會成為中國房地產(chǎn)融資的另一條通道。2006年金融市場對外資全面開放，外資銀行或者能夠參股中國的金融機(jī)構(gòu)進(jìn)入中國市場，或者通過金融創(chuàng)新和變通的模式進(jìn)入國內(nèi)房地產(chǎn)市場，而這種金融創(chuàng)新模式就極有可能是信托。這也是天津市房地產(chǎn)信托融資的進(jìn)展一大機(jī)遇。3、天津房地產(chǎn)信托融資面臨的機(jī)遇。中國〝十一五〞規(guī)劃的新思路，將為房地產(chǎn)行業(yè)帶來新的機(jī)遇。這一機(jī)遇表現(xiàn)在四個方面：第一，今后一個時期將加快建設(shè)新農(nóng)村，這給開發(fā)商們提供了一個〝轉(zhuǎn)向〞的選擇；第二，規(guī)劃提出建設(shè)節(jié)約型社會、環(huán)境友好型社會，提供了一個〝轉(zhuǎn)型〞的選擇；第三，規(guī)劃關(guān)于轉(zhuǎn)變生產(chǎn)方式的要求，給開發(fā)商提出了如何改變高投入低產(chǎn)出的模式，大力降低生產(chǎn)成本的新要求；第四，以人為本的理念將促使開發(fā)商們轉(zhuǎn)變經(jīng)營理念，促使他們多想一想為誰蓋房，蓋什么樣的房以及如何才能惠及多數(shù)人等等他們過去想得不夠充分的問題。天津市假如盡早抓住了這些機(jī)遇，天津市房地產(chǎn)將邁上新的進(jìn)展臺階。而〝十一五〞時期是天津市全面實現(xiàn)〝三步走〞戰(zhàn)略目標(biāo)、領(lǐng)先差不多實現(xiàn)現(xiàn)代化的關(guān)鍵時期，隨著都市化進(jìn)程的加快，基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)成倍增長，房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場也日益繁榮活躍。隨著環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的成形和以后經(jīng)濟(jì)的不斷進(jìn)展，作為區(qū)域重點中心都市的天津，其經(jīng)濟(jì)有望保持高速增長，天津的進(jìn)展也將使房地產(chǎn)受益匪淺，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模處于高速增長期，而且天津濱海新區(qū)現(xiàn)時正在成為天津、華北地區(qū)、中國北方，乃至全國的房地產(chǎn)開發(fā)熱點。天津房地產(chǎn)業(yè)市場開發(fā)潛力龐大，房地產(chǎn)業(yè)作為新型支柱產(chǎn)業(yè)的地位得到進(jìn)一步的鞏固和加強(qiáng)?！捕尺M(jìn)展趨勢分析。1、天津房地產(chǎn)信托融資模式將發(fā)生轉(zhuǎn)變。目前天津的房地產(chǎn)市場進(jìn)展速度是專門快的，并吸引了一大批具有外資背景的房地產(chǎn)開發(fā)商來天津投資，這必定會使天津的房地產(chǎn)市場更加多元化。房地產(chǎn)信托是對房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道的一個補(bǔ)充，它在為信托業(yè)開創(chuàng)了一塊新的業(yè)務(wù)領(lǐng)域的同時，也為投資者開發(fā)出一個新的投資品種。從那個角度說，房地產(chǎn)信托的顯現(xiàn)無疑是件好事。隨著天津進(jìn)一步貫徹和落實中央宏觀調(diào)控政策，進(jìn)一步樹立和落實科學(xué)進(jìn)展觀，天津市房地產(chǎn)信托融資的進(jìn)展趨勢是：〝信托＋銀行〞將成為今后天津市房地產(chǎn)融資的主流模式，天津的房地產(chǎn)資本市場，信托將占據(jù)半壁江山。信托將成為天津房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的主流范式。天津以后信托業(yè)的進(jìn)展會遵循兩個轉(zhuǎn)變：從被動融資型向主動理財型轉(zhuǎn)變；從傭金收入型向投資收益型轉(zhuǎn)變。而〝212號文件〞對天津信托公司來說，無疑是一個行業(yè)分流的契機(jī)。〝212號文件〞之后，相應(yīng)還會出臺分類評級制度，加上估量將于2006年初出臺的信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)治理暫行方法，無疑將會形成一個清晰的行業(yè)優(yōu)化脈絡(luò)。〝212號文件〞之后，天津必定會降低房地產(chǎn)開發(fā)商的概念炒作，提高開發(fā)商的資本投入，這能夠剔除一些房地產(chǎn)開發(fā)商，并促使一些優(yōu)秀的房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行集團(tuán)化經(jīng)營，促進(jìn)整個行業(yè)更加健康地進(jìn)展，從而降低整個行業(yè)的系統(tǒng)風(fēng)險。2、天津市商業(yè)房地產(chǎn)信托將受到親睞。目前，天津市的商業(yè)地產(chǎn)〔如萬達(dá)商業(yè)廣場及天津女的街等〕要緊是集中性、綜合性的商業(yè)廣場，而專門性的連鎖經(jīng)營的大型商業(yè)廣場仍不多見。天津市將采取立體化經(jīng)營方式建設(shè)商業(yè)廣場。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)有其行業(yè)專門性。一方面，大部分開發(fā)商自有投資能力較弱，許多開發(fā)商期望通過查找投資、融資的方式來解決資金問題。另一方面，大量國際基金及投資商，查找地產(chǎn)投資項目，但實現(xiàn)成功投資的少之又少。在以后，要實現(xiàn)穩(wěn)固、高速的進(jìn)展，商業(yè)地產(chǎn)必須進(jìn)入〝金融產(chǎn)品化〞時代。改變傳統(tǒng)的〝售房〞觀念，以制造〝金融產(chǎn)品〞的方式進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)及運營，制造更高商業(yè)價值是商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的正確途徑。其宗旨是在項目開發(fā)理念及開發(fā)方式上，以一種完整而專業(yè)的方式，表達(dá)項目的最大真實價值，以制造在項目的開發(fā)及運營各時期進(jìn)行資本運作的基礎(chǔ)。在國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)熱興起之際，融資渠道的短缺一直是制約開發(fā)的全然性因素，由北京國際信托投資公司推出的〝法國歐尚天津第一店資金信托打算〞于2004年1月16日正式成立，北京國投運用所募集信托資金，購買上述商鋪的產(chǎn)權(quán)，通過經(jīng)營獵取租金收入，實現(xiàn)信托投資收益。北京國際信托投資公司按照信托文件的要求，把房地產(chǎn)出租給法國歐尚超市集團(tuán)，并簽訂租賃合同，以物業(yè)的租金扣除必要的治理費用和其他稅費后，向投資者支付投資收益。此外，投資人亦可享有該物業(yè)升值和該項目可能上市流通等潛在利益。該信托打算期限3年，預(yù)期年收益率6%，是商業(yè)地產(chǎn)借力信托的一個嘗試，為越來越熱的國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)熱帶來了新的思路。這為天津商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)金融產(chǎn)品化、信托化提供了活生生的樣板。推進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)信托的進(jìn)展對整個天津房地產(chǎn)信托的長遠(yuǎn)進(jìn)展有著積極的意義，商業(yè)地產(chǎn)信托具備長期持有的特性，與目前主流的短期抵押性信托相比，更加適合長期權(quán)益性投資，這正是信托的進(jìn)展方向。3、天津市房地產(chǎn)信托融資空間將擴(kuò)大，信托產(chǎn)品設(shè)計不斷創(chuàng)新。當(dāng)2006年金融服務(wù)領(lǐng)域全面開放、房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)一步與國際接軌以后，天津市房地產(chǎn)信托融資將會有大幅度進(jìn)展，專門是可能會有相當(dāng)一些境外金融機(jī)構(gòu)進(jìn)入帶進(jìn)來各種金融手段、融資方式，比如產(chǎn)業(yè)投資基金、REITs等。2006年天津的房地產(chǎn)市場上，具有一定規(guī)模體量、中檔偏低價位、交通便利、極具潛力的地段等優(yōu)勢的項目將是信托公司的首選。〝十一五〞期間，天津?qū)⒎康禺a(chǎn)資金信托轉(zhuǎn)變?yōu)檎嬲饬x上的房地產(chǎn)信托。以后房地產(chǎn)信托的進(jìn)展方向應(yīng)是為房地產(chǎn)開發(fā)、收購、買賣、租賃、治理等各環(huán)節(jié)提供全面的金融服務(wù)，適應(yīng)房地產(chǎn)行業(yè)的特點，提供有效的資金融通和風(fēng)險治理手段。從收益權(quán)轉(zhuǎn)讓信托到股權(quán)轉(zhuǎn)讓信托，從外匯信托到法人股投資信托，一個個收益風(fēng)險特點迥異的信托產(chǎn)品不斷地推出。隨著經(jīng)濟(jì)形勢的進(jìn)展房地產(chǎn)信托在產(chǎn)品設(shè)計方面會顯現(xiàn)更多的創(chuàng)新與進(jìn)展。從以后的進(jìn)展看，天津的房地產(chǎn)信托融資將有專門大的進(jìn)展空間。五、進(jìn)展天津市房地產(chǎn)信托融資的建議〔一〕完善相應(yīng)法規(guī)，保證各方利益。目前，有關(guān)房地產(chǎn)信托的正式法規(guī)還沒有出臺，因此在實際操作中難免會顯現(xiàn)不合理現(xiàn)象。例如，房地產(chǎn)開發(fā)商往往會認(rèn)為向信托公司融資，僅僅需要支付利息而已。而實際上信托公司不但想獵取利息，而且還要分享一部分利潤。因此在當(dāng)前形勢下，為了鼓舞信托公司和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建立更廣泛的合作關(guān)系，有關(guān)法規(guī)能夠考慮依照融資額度或者股權(quán)份額來確定利潤分成，使信托公司和開發(fā)企業(yè)按照具體規(guī)那么進(jìn)行合作，從而保證雙方的利益。〝十一五〞期間，天津市房地產(chǎn)信托融資將加快進(jìn)展，鑒于目前我國與房地產(chǎn)信托融資有關(guān)的法律法規(guī)還欠完備的狀況，天津市在國家整體上對房地產(chǎn)信托融資市場法律法規(guī)制定和完善的過程中，按照本地區(qū)市場進(jìn)展的實際情形和現(xiàn)實要求，對有關(guān)法律進(jìn)行修改和補(bǔ)充，具備條件的或者要求迫切的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的相關(guān)法律規(guī)范應(yīng)盡早出臺。在國家有關(guān)房地產(chǎn)投資信托基金法律法規(guī)定出來之前，天津市可制定一些房地產(chǎn)投資信托基金的專項治理措施，如對投資渠道、投資比例的限制等等，使天津市的房地產(chǎn)投資信托基金從一開始就以較規(guī)范的形式進(jìn)展，進(jìn)而推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托業(yè)健康、理性地進(jìn)展。〔二〕建立房地產(chǎn)信托融資支持服務(wù)系統(tǒng)。參與房地產(chǎn)信托融資的各個經(jīng)營主體專門房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的進(jìn)展離不開一整套完善高效的支持系統(tǒng)。在〝十一五〞期間，天津市要著力建立健全房地產(chǎn)中介服務(wù)體系，形成獨立、公平的評估中介服務(wù)市場及相應(yīng)的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。完善評估行業(yè)的治理體制，加快行業(yè)自律機(jī)制的建設(shè)，同時建立統(tǒng)一而有權(quán)威的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。杜絕評估機(jī)構(gòu)在產(chǎn)權(quán)交易中任意擴(kuò)大或縮小評估對象價值的現(xiàn)象。政府依照房地產(chǎn)市場進(jìn)展的需要建立相關(guān)機(jī)構(gòu)，在有關(guān)信息的采集、處理、公布等方面為市場提供專門、快捷、有效的公共服務(wù)。建立房地產(chǎn)信托融資信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，實現(xiàn)交易、清算、治理和監(jiān)控的電子化，提高房地產(chǎn)信托融資的風(fēng)險操縱能力。〔三〕使用信托打算的拆分策略和建立流通機(jī)制。針對難以擴(kuò)大融資規(guī)模的問題，能夠?qū)⒋蟮捻椖考?xì)分，然后分別推出信托投資打算。天津北方國際信托投資公司推出了〝傘型信托〞，該信托打算由4個子信托構(gòu)成，每個信托品種合同的上限均為200份，這意味著〝傘型信托〞理論上的最高合同上限可達(dá)到800份。由于各子信托獨立承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，因此，就這點而言，既沒有違反國家的有關(guān)規(guī)定，又能夠充分地利用信托的靈活性和解決融資規(guī)模問題。北方國投的成功操作，今后需要進(jìn)一步推廣。針對信托產(chǎn)品流通性問題，業(yè)內(nèi)正努力探究新的流通機(jī)制。如西南證券飛虎網(wǎng)和重慶國信最近聯(lián)合推出了〝信證通〞理財打算，客戶能夠通過〝信證通〞隨時提出轉(zhuǎn)讓已購買的信托產(chǎn)品或購買別人出讓的信托產(chǎn)品。這實際上為現(xiàn)有信托產(chǎn)品的流淌性提供了一個全新的平臺。天津要利用商業(yè)銀行分布寬敞的交易柜臺和現(xiàn)在方便快捷的網(wǎng)上銀行為信托產(chǎn)品建立交易平臺，同時，信用評級體制和定價體系應(yīng)加快制定步伐，如此將大大有利于解決信托產(chǎn)品流淌難的問題?！菜摹惩苿臃康禺a(chǎn)信托融資的創(chuàng)新。信托介入到房地產(chǎn)的融資過程中，從目前情形來看，因為受到政策等多方面的限制，需要進(jìn)行更進(jìn)一步的創(chuàng)新。1、拓寬信托資金的來源。從理論上看，信托產(chǎn)品集合的是大量民間資金，因此，在資金的募集上有著充足的進(jìn)展空間。但目前的政策限制大大地制約了信托資金的募集，專門是制約了信托機(jī)構(gòu)吸納個人資金的能力，因而使集合資金信托打算的進(jìn)展受到了全然的限制。因此，信托機(jī)構(gòu)需要開闊思路，開創(chuàng)新的信托集合渠道。2、促進(jìn)信托產(chǎn)品的風(fēng)險與收益相對稱。目前的信托產(chǎn)品強(qiáng)調(diào)風(fēng)險，因此，采取穩(wěn)健的投資手段，其收益也不高，不能推出一些符合市場需要的新品種。一些傘形信托產(chǎn)品力圖在此方面做出創(chuàng)新，但沒有本質(zhì)上的突破。3、創(chuàng)新信托資金用途。要積極推出不指定具體用途、投資方式比較靈活的房地產(chǎn)信托打算。房地產(chǎn)信托融資的方式是多種多樣的，能夠依照項目靈活設(shè)計。以下確實是兩種比較典型的創(chuàng)新。如北京國際信托投資公司所設(shè)計的〝蘋果社區(qū)優(yōu)先購買權(quán)信托打算〞確實是將房地產(chǎn)銷售與融資結(jié)合起來，具有一定的新意。值得天津的信托公司借鑒?！参濉尺x擇合適的信托模式。目前我國發(fā)行的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品要緊有三種形式：貸款信托、股權(quán)信托和受益權(quán)信托。從目前政府宏觀監(jiān)管角度和操縱風(fēng)險角度考慮，相關(guān)于單一的貸款信托或是股權(quán)信托而言，我們認(rèn)為天津市房地產(chǎn)信托融資中〝股權(quán)＋貸款〞是當(dāng)前較好的信托模式。由于債權(quán)有優(yōu)先求償權(quán)，一旦項目失敗，銀行貸款會比信托公司的股權(quán)先受償，信托公司冒著專門大風(fēng)險。因此，對信托公司來說，把握房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)，借股權(quán)介入公司治理，能防范上述風(fēng)險。例如由上海證大投資集團(tuán)與愛建信托聯(lián)合在浦東聯(lián)洋國際新社區(qū)開發(fā)的''證大?大拇指廣場〃確實是以''股權(quán)+貸款〃的方式進(jìn)行融資的。受益權(quán)信托在我國進(jìn)展較緩，但已有項目在運作。我們認(rèn)為這一模式將成為以后信托進(jìn)展的主流方向，有利于解決目前信托融資〝收益和風(fēng)險不匹配〞問題。受益權(quán)類似于資產(chǎn)證券化，企業(yè)通過受益權(quán)將以后物業(yè)進(jìn)行現(xiàn)金流量變現(xiàn)，在不喪失該物業(yè)所有權(quán)的情形下獲得融資。這種信托的具體模式是，企業(yè)將物業(yè)通過財產(chǎn)信托的方式形成受益權(quán)，信托公司再通過發(fā)行信托產(chǎn)品募集資金來購買物業(yè)的受益權(quán)，而后信托公司將擁有受益權(quán)的物業(yè)托付出去進(jìn)行經(jīng)營，最后再把收來的租金，以投資回報的形式返還給投資人。因此，我們認(rèn)為，在條件承諾的情形下，天津市房地產(chǎn)信托融資將逐步擴(kuò)大對該模式的應(yīng)用?！擦抽_發(fā)房地產(chǎn)新產(chǎn)品——〝夾層融資〞。〝夾層融資〞是指從風(fēng)險與收益角度來看，介于股權(quán)與債權(quán)之間的投資形式。〝夾層融資〞是一種準(zhǔn)房地產(chǎn)信托投資基金。〝夾層融資〞能夠繞開銀監(jiān)會212號文件規(guī)定的新發(fā)行房地產(chǎn)集合資金信托打算的開發(fā)商必須〝四證〞齊全、自有資金超過35％、同時具備二級以上開發(fā)資質(zhì)的政策，依照自身的偏好選擇投資。而關(guān)于房地產(chǎn)商來說，夾層融資是一種專門靈活的融資方式，能夠依照募集資金的專門要求進(jìn)行調(diào)整。夾層融資的提供者能夠調(diào)整還款方式，使之符合借款者的現(xiàn)金流要求及其他特性。〝夾層融資〞的最大優(yōu)點表達(dá)為靈活性，通過融合不同的債權(quán)及股權(quán)特點，夾層融資能夠產(chǎn)生許多的組合，以滿足投資人及借款者的各種需求。由于我國?公司法?中尚無優(yōu)先股的規(guī)定，''聯(lián)信?寶利〃7號通過信托持股，在收益權(quán)上加以區(qū)分，''成就了首個夾層融資〞。例如，