房地產信托融資分析

房地產信托融資分析［內容提要］：本文分析了房地產信托優(yōu)勢、運營模式及其和風險操縱，闡述了天津市房地產信托融資的現實情形、面臨的宏觀環(huán)境及以后進展趨勢，并就進展和完善天津市房地產信托融資提出了假設干有價值的建議。［關鍵詞］：房地產；信托；房地產信托；信托融資自2001年我國信托投資〝一法兩規(guī)〞（?信托法?、?信托投資公司治理方法?、?信托投資公司資金信托治理暫行方法?）的相繼出臺以來，信托公司在房地產資金融通市場上開始扮演起日趨重要的角色。以2002年7月28日''新上海國際大廈資金信托打算〃一一中國第一支房地產信托產品為標志，中國信托業(yè)再次走入房地產融資領域，并以新的面貌和模式推動著房地產的進展。2003年底，中國第一支商業(yè)房地產投資信托打算〝法國歐尚天津第一店資金信托打算〃在北京推出，代表著中國房地產信托基金〔REITs〕的雛形。當前，中國房地產業(yè)進展面臨嚴肅的金融形勢，隨著央行121號文件和國務院18號文件〞出臺，房地產與銀行的蜜月期已過，當銀行提高貸款利率時，信托公司的競爭優(yōu)勢開始充分顯現。一、房地產信托及其運營模式和風險操縱〔一〕房地產信托的內涵及房地產信托融資的優(yōu)勢。1、房地產信托的含義。在當前宏觀調控的大背景下，除了靠商業(yè)銀行〝輸血〞之外，房地產企業(yè)要選擇一種靈活、變通、相融的模式，信托可謂是目前的上上策。信托業(yè)務是和銀行業(yè)、證券業(yè)、保險業(yè)一起構成現代金融四大支柱。從資金信托的角度動身，房地產信托是指受托人（信托投資公司）遵循信托的差不多原那么，將托付人托付的資金以貸款或入股的方式投向房地產業(yè)以獵取收益，并將收益支付給受益人的行為；從財產信托的角度動身，房地產信托那么指房地產物業(yè)的所有人作為托付人將其所有的物業(yè)托付給專門的信托機構經營治理，由信托機構將信托收益交付給受益人的行為。與財產形式的房地產信托相比，出于拓展房地產融資渠道，專門是尋求房地產開發(fā)資金來源的需要，資金形式的房地產信托得到了更多的重視，2004年10月推出的?信托投資公司房地產信托業(yè)務治理暫行方法?（征求意見稿）中所指的〝房地產信托業(yè)務〞事實上也僅限于資金形式的房地產信托。房地產信托是金融信托業(yè)與房地產業(yè)相互融合的產物,它為房地產業(yè)的進展提供了大最的資金和手段。與其他模式，比如上市、海外融資、企業(yè)債券、股權投資、產業(yè)基金等模式相比，盡管房地產信托融資本身也有諸如〝200份〞、流通性、營銷方式等方面的限制條件和缺欠，但信托的宏觀環(huán)境相對其他融資工具而言要寬松得多。2、房地產信托融資的優(yōu)勢。房地產信托融資具備三大差不多優(yōu)勢:〔1〕信托融資創(chuàng)新空間寬廣，并具有龐大的靈活性。信托具備連接貨幣市場、資本市場和產業(yè)市場的綜合融資平臺優(yōu)勢，通過一系列制度安排，實現一個企業(yè)或項目的組合融資。信托能夠與銀行互補互動。銀行具有資金優(yōu)勢，信托具有制度優(yōu)勢和靈活的創(chuàng)新性。信托在供給方式上也十分靈活，能夠針對房地產企業(yè)本身運營需求和具體項目設計個性化的信托產品，突出表現在信托對不同時期、不同水平的項目都能夠量身定做解決方案，從開發(fā)資金、流淌資金到后期的消費資金，乃至一些專門問題，如〝爛尾樓〞等都能夠通過信托解決，從而增大市場供需雙方的選擇空間?！?〕信托具有財產隔離功能。信托公司的財產隔離功能要緊表達在受現行法律、法規(guī)充分愛護的信托財產的獨立性上。信托設立以后，其財產處于這么一種〝專門狀態(tài)〞：它既能充分地表達托付人或受益人的〝意愿〞、〝利益〞和〝專門目的〞，又不記在托付人的所有權益項下，獨立于托付人的其他自有財產而存在；它名義上為受托人所有，但又不失為托付人的自有財產。受托人對信托財產及對其自有資產的處置方式迥然不同：受托人必須按信托文件的約定，為實現受益人的〝最大利益〞或〝專門目的〞而努力，而不得用信托財產為自身謀取利益；每一個信托隔絕于受托人的自有財產和其他信托賬戶，甚至于顯現受托人解散等極端情形時，信托財產仍能保持其獨立存在，按約定或法院判定，由新的受托人承接。在我國，信托的財產隔離功能受到?信托法?、?信托投資公司治理方法?、?資金信托治理暫行方法?，也確實是業(yè)內所謂的〝一法兩規(guī)〞的強有力支撐?！?〕相對銀行貸款而言，房地產信托融資方式，能夠不受通過銀行貸款時企業(yè)自有資金應不低于開發(fā)項目總投資的30%的約束，也能夠補償121號文規(guī)定的只有主體結構封頂才能按揭所造成的中間消費融資的斷裂。房地產企業(yè)要積極利用信托融資，充分利用信托專門的制度優(yōu)勢實現多元化融資，鞏固資金鏈條?！捕撤康禺a信托的運營模式。假如將房地產資金信托簡單分類的話，可按負債關系劃分為債務型信托和權益型信托。債務型信托是信托公司通過信托產品融集資金借貸給房地產企業(yè)，其優(yōu)點是，操作簡便，治理簡單，收益比較穩(wěn)固，但技術含量低，往常要緊在一些結合部做〝擦邊〞性的業(yè)務，46號文件出臺后該類業(yè)務已成〝雷區(qū)〞。如在常規(guī)領域開展此類業(yè)務又與商業(yè)銀行具有強烈的重合性，信托公司劣勢明顯。明顯，信托公司的優(yōu)勢和特色應在權益性信托業(yè)務方面。1、抵押貸款類信托。抵押貸款類信托產品是指信托公司通過質押資金使用方的公司財產或股權為差不多貸款擔保方式發(fā)行房地產信托產品后，將募集的資金提供房地產公司使用。抵押貸款類的房地產信托，募集金額占全部房地產信托金額的76.2%，以財產或股權擔保方式的房地產信托是2004年資金募集的要緊模式，這種模式之因此總量大，且容易成功，因為財產抵押完全仿照銀行貸款的模式設計的，成熟信托業(yè)務的各當事方均較容易認可。2、股權投資類信托。該類信托是指信托投資公司通過將信托資金以股權投資的方式加以運用，成為房地產企業(yè)股東或房地產項目所有者，直截了當經營房地產企業(yè)或房地產項目，并依照在房地產企業(yè)中所占的股權比例或房地產項目所有權情形，獲得經營所得，作為信托投資收益來源。這種模式的優(yōu)點是能夠增加房地產企業(yè)的資本金，促使房地產企業(yè)達到銀行融資的條件。這種融資方式比較接近于國際上流行的房地產投資信托〔REITS〕。3、股權證券化信托。此類信托是指信托投資公司成為房地產企業(yè)股東或房地產項目所有者后，并不直截了當經營房地產企業(yè)或房地產項目，而是與相關當事人簽訂協議，約定在一定時刻，相關當事人按約定價格〔溢價部分為信托投資收益〕回購信托投資公司的股權或所有權。在這種模式下，房地產企業(yè)除了實現融資目的外，還能夠提高企業(yè)的信用等級。因為依照121號文規(guī)定，房地產企業(yè)自有資金應不低于開發(fā)項目總投資的30%，而這30%必須是所有者權益。一樣而言，項目公司的所有者權益無非是公積金加注冊資本金，專門難達到30%的要求。而通過信托資金的增資擴股，那么順利的解決了這一難題，可謂一舉兩得。4、權益轉讓模式?；诜康禺a開發(fā)公司合法可售房屋交易為擔保房地產信托打算。信托公司通過購買資金需求方的商品〔要緊為期房〕，并將其進行欲售登記后，作為擔保，或以收益性房產之收益轉讓為擔保發(fā)行的資金信托打算。這種模式為許多多期開發(fā)項目的后期運作或多個房地產項目的新項目運作，并為良好在售物業(yè)的房地產公司提供了融資條件。這種模式的風險要緊在于：在建工程到竣工交屋的風險；房屋銷售的市場風險；權屬登記的法律風險。5、混合型信托?；旌闲磐行褪侵感磐泄静扇嘁嫘磐泻蛡鶆招磐薪Y合的方式介入房地產業(yè)務。信托公司與托付人在信托合同中對信托資金的使用方式加以明確的規(guī)定，受托人按照合同約定的比例，以股權投資和貸款融資的不同方式加以組合運用，具有較強的靈活性?！踩撤康禺a信托融資的風險與操縱總體而言，從以后的進展看，中國的房地產信托融資將有專門大的進展空間。然而，由于房地產信托融資是一種新的方式，需要改進和創(chuàng)新的地點也比較多，也同樣存在一定的風險，要緊表達在以下幾個方面：1、房地產行業(yè)風險。房地產行業(yè)是一個資金密集型行業(yè)，時刻周期較長、資金占用量大，利潤回報較高。房產本身既是耐用消費品，又是投資品，在一定市場環(huán)境下，還可能滋生投機風險，假如房產價格上漲幅度超過了居民消費承擔能力，就可能存在房地產泡沫。假如泡沫達到一定程度，就必定阻礙房地產信托。依照建設部政策研究中心最新發(fā)表的調查報告顯示，2005年1-8月份，我國房地產投資增幅不斷降低，宏觀調控成果已初步顯現；房地產價格上漲要緊是由于土地及建筑成本的增加，以及房地產品質提升所致，平均漲幅仍低于城鎮(zhèn)居民可支配收入的增長幅度；由于中國都市化進程及大規(guī)模都市改造，必定對房產有著長期的真實需求，目前存在的要緊問題是局部過熱及房產的結構性過剩，整體的房地產泡沫是不存在的。信托公司在信托資金運用過程中，可通過投資地域、項目類別、投資金額、投資期限的選擇和調整，靈活機動，來抵御可能顯現的房地產行業(yè)波動，規(guī)避風險，愛護投資者利益。2、項目自身及市場風險。對項目的選擇是房地產信托首要工作，假如項目本身存在市場銷售前景、內部法律糾紛、建設資金短缺等方面的問題，那么信托產品不管如何設計操縱風險，項目本身的先天缺陷是無法幸免的。信托公司在進行項目選擇的時候，能夠聘請有市場公信力的房產專業(yè)機構對項目進行可行性分析及評估，對項目的市場定位及前景有一個獨立、真實的認識；深入調查了解開發(fā)商實力、財務及資信情形，選擇與開發(fā)體會豐富、實力雄厚、資信狀況良好的開發(fā)商進行合作；落實土地房產抵押、第三方保證、質押等擔保措施，在項目運作過程中，加強資金監(jiān)控，做到〝封閉運行，?？顚Ｓ猫?。通過這一系列的手段，信托公司能將項目風險操縱在最小范疇之內，最大限度地保證信托資金的安全，愛護托付人和受益人的利益。3、道德風險。作為專業(yè)從事經營性信托業(yè)務的非銀行金融機構，信托投資公司受到國家金融監(jiān)管機構———中國銀監(jiān)會的嚴格監(jiān)督和治理，嚴格按照信托業(yè)〝一法兩規(guī)〞進行經營活動。在產品架構設計上，信托公司可邀請商業(yè)銀行、律師事務所、房地產專業(yè)服務機構及會計師事務所等中介機構參與，對信托打算進行資金、法律、收益狀況方面的監(jiān)督。信托公司內部，應建立和完善業(yè)務評審及風險操縱流程，按照審慎的原那么運用信托資金，各部門分工協作，交叉監(jiān)督，以最大限度地防范風險。我們明白，房地產是世界財寶的一個重要組成部分，在美國，房地產占到了全部財寶的40%-50%。而在我國，隨著居民改善住房條件需求的開釋，以及都市化進程的連續(xù)，足以支撐起房地產行業(yè)近20年的長期牛市。二、天津市房地產信托融資的現實情形盡管天津房地產目前的形勢喜人，大量外地開發(fā)資金在涌入，本土市場購房熱情在涌動，但現在房地產業(yè)內卻并沒有高枕無憂，而是考慮著背后隱藏的問題。天津市房地產業(yè)的進展融通資金的任務也將是專門艱巨的。天津市兩家信托機構開始介入房地產金融業(yè)務。近年來，天津房地產開發(fā)商也趨于借助權威信托公司專業(yè)理財優(yōu)勢和運用資金的豐富體會，通過實施信托打算，將多個指定治理的開發(fā)項目的信托資金集合起來，形成具有一定投資規(guī)模和實力的資金組合，然后將信托打算資金以信托貸款的方式運用于房地產開發(fā)項目，為托付人獵取安全、穩(wěn)固的收益?！惨弧程旖蛐磐型顿Y公司入主房地產。在天津，房產信托的興起也是幾年的事。在2003年央行的〝121〞號文件頒布之前，天津信托就開始入主房地產項目。2003年7月7日，天津信托正式發(fā)行資金規(guī)模為3000萬的順馳〝藍調街區(qū)〞集合式信托打算，該打算估量信托資金稅前年收益率3.8％，認購者托付天津信托參與天津順馳投資集團〝藍調街區(qū)〞項目建設，并分享穩(wěn)固的信托收益。順馳〝藍調街區(qū)〞集合信托是天津市第一個以房地產項目為指定項目的信托產品，也是順馳與天津信托在信托產品上的首次合作。據悉，由于托付期限為1年而且投資收益較高，正式發(fā)行后那個項目銷售專門火爆。2003年8月7日，天津奧林匹克中心配套區(qū)進行公布招標出讓，通過猛烈競爭評委對4家優(yōu)選出的投標單位綜合評分，天津融創(chuàng)奧城投資以17．515億元中標。那個天津融創(chuàng)奧城投資正是由順馳、天津信托和津報集團三家公司組成，而天津信托占有該公司30％的股權。天津信托責任從2003年〝121〞文件出臺后，迎來了一批批上門求助的開發(fā)商。但天津信托責任與房地產業(yè)的合作十分慎重。目前2004年9月為止只正式開發(fā)了一個項目，即2003年年5月發(fā)售的〝藍調街區(qū)〞房地產集合信托項目。由于那個產品是天津市首個房地產集合信托產品，一年期產品的預期回報率達到3.8%，市場反響專門好。購買者不僅有一般投資者，還有一些〝藍調街區(qū)〞的業(yè)主。發(fā)行房地產信托產品確實關心開發(fā)企業(yè)解決了資金難題。借助信托，開創(chuàng)新〝錢〞途，這在天津房地產界，無疑是一個開創(chuàng)性的探究。2005年5月2年天津信托投資有限責任公司推出泰達園商務綜合樓租金收益權收購項目集合資金信托打算，信托期限為2年，估量稅前年收益率為4.7%，資金運用方式：向天津經濟技術開發(fā)區(qū)房地產開發(fā)公司購買泰達園商務綜合樓所享有的租金收益權，并通過對信托財產的治理、運用和處分，獵取信托收益。信托收益來源:天津經濟技術開發(fā)區(qū)房地產開發(fā)公司以銷售收入承諾回購風險操縱，天津泰達建設集團提供保證擔保?！捕潮狈絿H信托投資公司支招房地產。北方國際信托投資股份2003年6月30日推出〝天津濱江金耀廣場項目〞信托打算，為天津濱江金耀廣場提供規(guī)模為6000萬元貸款，期限為3年，估量年收益率為4.3%，投資方向為超大型綜合商業(yè)項目，用于支付工程款；借款人股東天津金耀集團和天津濱江集團提供保證擔保，招商行代理。2003年9月5日推出〝公產房屋房租收入優(yōu)先收益權〞信托打算，為天津房信集團提供規(guī)模為3965萬元的購買優(yōu)先收益權，期限為3年，估量年收益率為4.3%，天津房信集團承諾以其自有財產為信托資金提供還款保證，招商行代理。在2004年〝8.31〞以后，天津房地產企業(yè)面臨資金瓶頸、內部治理水平、深度進展聯合等問題。房地產的進展需要龐大的資金做支撐。北方國際信托投資股份于2005年4月22日正式發(fā)行的天津北信房地產產業(yè)投資(05-1、05-2)集合資金信托打算，該房地產信托打算它的推出標志著天津房地產金融領域創(chuàng)新邁出了實質性步伐，同時，一般百姓也能夠通過購買該信托產品享受天津房地產行業(yè)飛速進展帶來的龐大收益。據本次信托打算的發(fā)行方北方國際信托投資股份介紹，本次房地產信托總體規(guī)模擬定為人民幣5億元，本期推出兩種房地產信托產品規(guī)模合計人民幣2億元，05-1、05-2信托產品自然人和法人的單筆購買起點分別為25萬元人民幣和50萬元人民幣，期限分別為1.5年和3年，估量年收益率分別為5%和6.2%，高出估量收益率的部分由北方信托與受益人五五分成。天津北信房地產產業(yè)投資集合資金信托打確實是針對整個房地產行業(yè)出臺的，這是它最大的特點。它不是針對一個企業(yè)或項目推出，這和我們往常推出的或者全國其他信托公司推出的房地產信托打確實是有明顯區(qū)別的。那個信托打確實是產業(yè)性的，而不是單體項目性的，那個在全國是首例。天津北信房地產產業(yè)投資〔05-5〕集合資金信托打算于2005年11月18日推出，發(fā)行規(guī)模為10000萬元，信托期限為2年，預期年收益率為5.4%。信托打算所募集的資金擬投向四個要緊的房地產開發(fā)領域：一是參與土地整理、平抑土地價格；二是投入經濟適用房的開發(fā)建設；三是開發(fā)高質量的中低價位的商品房；四是參與物業(yè)收購。在風險防范上，房地產信托打算有兩個極為突出的特點，也是其他信貸打算中沒有的。第一，為保證信托打算的資金回報，北方信托憑借體會豐富的治理團隊，對該筆資金實施嚴格的專業(yè)化治理，并北方信托聘請?zhí)旖蛏搪摲康禺a資產治理〔以下簡稱〝商聯資產治理公司〞〕為房地產信托資金所投入的項目提供專家咨詢服務。天津商聯房地產資產治理成立于2005年1月31日，注冊資本金1億元人民幣，是由天津市房地產商會的幾家會員共同投資成立的，依靠房地產資產治理多元化經營的專業(yè)公司。公司股東為中誠信托投資有限責任公司、天津開發(fā)區(qū)永泰房地產開發(fā)、天津市仁愛集團、天津萬兆投資進展集團、麥購〔天津〕集團、天津市津東房地產開發(fā)集團、天津市今晚報業(yè)集團控股、天津商匯實業(yè)進展八家。該公司擁有一批熟悉金融治理、房地產項目運作、房地產項目評估以及法律、財務方面業(yè)務的專業(yè)人士，具有職業(yè)、高效、有序、忠實的特點。其次，為了保證資金安全和信托打算的規(guī)范運作，中國建設銀行天津分行將對為房地產信托打算使用項目進行擔保，并對信托帳戶進行托管、封閉運作。在北方信托嚴格操縱資金運用風險的同時，關于本房地產信托打算資金的運用，天津開發(fā)區(qū)永泰房地產開發(fā)、天津市仁愛集團、天津萬兆投資進展集團、麥購〔天津〕集團、天津市津東房地產開發(fā)集團聯合對此信托資金的安全出具連帶責任保證擔保。以上公司均為天津市房地產業(yè)內擁有較強實力以及較高阻礙力的公司，由其對房地產資金的運用提供〝聯保〞，進一步的保證信托資金的安全。同時，在適當的時機，還將引入專業(yè)的資產評估機構對信托打算進行評級。房地產金融中信托最具成長性，信托融資改變了以往房地產商只能靠銷售回款、銀行貸款或股份合作等有限融資手段的局面，為房地產企業(yè)提供了一條新的融資途徑。天津市的兩家信托公司通過發(fā)行信托打算，集投資者的〝散錢〞變〝大錢〞，給天津房地產開發(fā)商〝輸血〞，在一定程度上解決了房地產業(yè)進展的資金瓶頸，以支持天津房地產業(yè)健康進展，并為天津市寬敞一般投資者進行房地產投資提供了一條理想渠道。三、天津市房地產信托融資存在的問題〔一〕房地產融資渠道單一，信托融資所占比例不高。目前，銀行信貸仍是天津房地產融資的要緊渠道。天津市房地產融資渠道單一，多元化融資格局遠未形成，信托、上市、債券、基金等融資渠道進展業(yè)緩慢。商業(yè)銀行支撐著天津市房地產業(yè)的資金需求，與天津市房地產行業(yè)的投資總額相比較，房地產信托的量專門小，而且功能單一，股權融資和債券融資缺乏，住房抵押貸款證券化剛剛起步，房地產產業(yè)基金等金融產品還在探究時期。房地產信托產品品種還不夠豐富，房地產信托產品僅僅局限因此一個項目融資，或者是項目投資的形式，還遠遠沒有標準意義上的房地產基金，或者是類似的概念。而信托業(yè)與房地產的結合假設單純以項目作為紐帶，從長遠來看是沒有出路?！捕衬技Y金的規(guī)模受到限制，投資方向不明確。房地產信托的規(guī)模限制是制約房地產信托快速進展的一個瓶頸問題。發(fā)行集合資金信托合同的份額限制是當前阻礙信托打算規(guī)模的瓶頸之一。由于按照?信托投資公司治理方法?和?信托投資公司資金信托治理暫行方法?的規(guī)定，信托投資公司集合治理、運用、處分信托資金時，同意托付人的資金信托合同不得超過200份〔含200份〕，每份合同金額不得低于人民幣5萬元〔含5萬元〕。在一定基礎上將擴大房地產信托的難度，同時也提高信托購買者的門檻。由于每份信托合同所能募集的平均資金如何說有限，200份合同的限定也就意味著對一些大型項目專門難滿足其資金需求。房地產信托打算要緊合乎監(jiān)管層制訂的?信托投資公司治理方法?、?信托投資公司資金信托暫行治理方法?等法規(guī)的要求，在投資方向、資產組合、收入構成等方面沒有具體規(guī)定?！踩承磐写蛩闫谙掭^短。通常而言，信托在整個金融體系中發(fā)揮的是長期融資的角色，這一點在中國人民銀行頒布的?信托投資公司治理方法?中有明確規(guī)定。目前天津發(fā)行的房地產信托打算中，無一例外是單一期限的，一樣為1-3年，出現明顯短期化特點，不具有期限轉換功能，也不能滿足房地產股權投資的期限要求。既沒有充分表達信托的中長期融資功能，也沒有表達信托業(yè)和銀行業(yè)功能錯位的要求，不利于信托業(yè)的健康、長遠進展。據了解，國外房地產信托產品的期限都在8至15年以上。〔四〕信托產品流通性較差。信托產品的流淌性問題看似一個環(huán)節(jié)，事實上是一項系統工程，實現起來絕非易事。解決那個問題，第一要求信托公司必須加強在風險操縱能力、研究力量等方面的〝差不多功〞。信托產品流通性問題成為制約天津市房地產信托融資進展的另一個瓶頸。信托產品作為一種全新的金融產品，其相對高收益、低風險的特點吸引了寬敞投資者。但信托產品在流淌性安排方面，目前尚不盡如人意。按照現有的轉讓模式：加入資金信托打算的投資者要轉讓手中的信托合同，必須由投資者自己查找買方，雙方談妥后，再到所購買信托產品的信托投資公司營業(yè)大廳辦理過戶手續(xù)。信托產品這種流淌性安排與其他金融產品形成了鮮亮的對比，能夠說流通市場進展的滯后已制約了信托產品的進一步進展。信托產品不像有價證券能夠隨時轉讓，因此不能進入流通的領域，缺少轉讓平臺，如此就限制信托產品的活躍程度，專門是在沒有兌現前，其產品的價值無法實現，使得一部分購買者在急需資金時，無法進行等值兌現，只有到期才能兌換。一旦需要轉讓時，成本會專門高，如股權投資信托打算到期時股權的變現或轉讓、貸款信托到期抵押物的處置及擔保等，都會帶來投資者的資金到期不能及時兌現的風險。這直截了當導致信托產品的認知程度和受眾面相對較為狹窄，使得查找轉讓交易對象的成本極高，這些均限制了信托流通市場的形成。由于缺乏有效的二級市場，絕大多數的投資者只能在認購后一直持有信托產品到產品的到期日，信托產品流淌性不足直截了當阻礙投資者的購買意愿，進而制約信托產品的資金募集?！参濉炒嬖讪斶^橋貸款〞問題。信托現在盡管專門熱，但并沒有成為天津市房地產企業(yè)要緊的融資方式，因為通過信托融資的費用要高于銀行貸款。在目前銀行惜貸的形勢下，房地產信托資金的使用更多地表達為〝過橋貸款〞的性質。關于某些自有資金不足，項目進度未達到銀行貸款條件的房地產項目，通過信托融資獵取資金用于征地、拆遷等前期投入。當項目啟動并達到銀行貸款的條件，開發(fā)商就會改用銀行貸款進行項目的建設。由于目前房地產信托打算要緊是提供〝過橋貸款〞，即要緊對尚不符合商業(yè)銀行房地產貸款條件的房地產項目進行貸款，但一樣要求房地產企業(yè)提供商業(yè)銀行在符合貸款條件時發(fā)放貸款的承諾，并保證商業(yè)銀行貸款用于償還信托打算的〝過橋貸款〞，這實際上規(guī)避了中國人民銀行〝121〞號文件規(guī)定房地產貸款需要具備〝四證齊全〞和〝30％自有資金比例〞的要求，而房地產開發(fā)的風險最終依舊落在商業(yè)銀行身上，并沒有達到降低房地產貸款風險，拓寬房地產企業(yè)融資渠道的政策目的。2005年8月28日中國銀監(jiān)會又下發(fā)?加強信托投資公司部分業(yè)務風險提示的通知?〔即〝212號文件〞〕，對房地產信托業(yè)務的風險給予警示，并對房地產信托貸款發(fā)放門檻進行了嚴格限制：必須同時滿足〝四證〞齊全、自有資金超過35%和資質在二級以上這三項條件的開發(fā)商才能通過房地產信托融資。〝212號文件〞強調了防范和化解信托業(yè)務風險，并將信托融資以〝過橋貸款〞的原有初衷給牢牢扼制住了，由此也衍生出信托公司將與商業(yè)銀行在相仿的同一舞臺上展開角逐，但信托公司的勝算將微乎其微?！擦撤康禺a信托風險認識不足，風險意識薄弱。天津市房地產信托剛剛興起，專門多投資者對信托項目全然沒有風險防范意識。目前市場上發(fā)行的房地產信托產品期限大多為1至3年，預期年收益率普遍在4%到5%之間，有的甚至高達8%,而銀行人民幣存款利率3年期為2.52%,兩年期只有2.25%；3年期國債年利率也只在2.3%左右。然而高收益的同時也意味著高風險。由于信托產品并不保本,因此一旦發(fā)生風險,投資者那么可能虧損嚴峻。還有,依照?信托法?有關規(guī)定,所有信托產品都不得向買受人承諾收益率。因此〝預期收益率〞只是信托公司繞過法律禁區(qū)對投資者進行的變相〝承諾〞。但一個不能回避的事實是,法律并不愛護那個收益率。這意味著在信托打算運作之后,假如信托產品的收益率低于當時所承諾的收益率,那么作為購買人,無權要求信托公司按照當時承諾收益率兌現收益。事實上到目前為止,全國范疇內還沒有一個信托產品能達到預期回報率。我們假設一例。假如購買了總額為20萬元的房產信托,信托公司承諾的收益率年4%,收益額為8000元,然而,當信托打算終止之后,假如收益率只有2%,收益額就只有4000元。這時,購買人只能同意4000元的收益,而無權要求信托公司兌現8000元的收益。如此,購買人就少收益了4000元。但假如信托打算執(zhí)行后,所獲得的收益率高于開發(fā)商或信托公司的〝承諾〞,按照通常規(guī)那么,房產信托的購買人也只能按照當時約定的收益率獵取收益而不能將收益率調高。有些信托公司只宣傳了〝預期收益率〞,卻沒有講清晰風險投資帶來的〝實際收益率〞。因此,要防止信托公司在推出信托產品時夸張不實的宣傳誤導投資者?！财摺橙狈I(yè)治理隊伍。沒有專業(yè)化的房地產信托治理隊伍,就不可能有房地產信托的規(guī)范進展和壯大。在天津,同時明白得基金治理和房地產治理的人才極度缺乏。對監(jiān)管機構和潛在投資者來說,全然無從考察其專業(yè)能力、實際操作能力和職業(yè)操守。四、天津市房地產信托融資面臨的宏觀環(huán)境與趨勢分析〔一〕宏觀環(huán)境分析。1、國內房地產信托融資環(huán)境緊中有松。近年來,房地產行業(yè)始終處于宏觀調控的風口浪尖。從2003年6月5日中國人民銀行公布的?關于進一步加強房地產信貸的通知?（一樣稱為〝121〞號文件〞）,到2004年的提高金融機構存款預備金率、自有資本金由20%提高到35%以上、〝8.31〞土地大限、央行加息,進入2005年,溫家寶總理在?政府工作報告?中強調〝重點抑制生產資料價格和房地產價格過快上漲〞,接著就有了2005年3月的上調住房貸款利率、2005年4月的國務院穩(wěn)固房價的八點意見、2005年5月的七部委新政,房地產行業(yè)遭遇前所未有的財政、金融、供求等全方位的調控〝關懷〞。2005年9月中國銀監(jiān)會下發(fā)了?關于加強信托投資公司部分業(yè)務風險提示的通知?〔銀監(jiān)辦發(fā)[2005]212號）,提示信托投資公司緊密關注房地產業(yè)務風險,規(guī)范經營行為,并進一步提高了房地產信貸發(fā)行的門檻,因而在房地產信托發(fā)行數量和規(guī)模即顯現了大幅回落。但從長遠來看,有利于降低房地產信托的金融風險,規(guī)范信托行業(yè),而對房地產信托業(yè)的規(guī)范將有利于其健康進展?？上驳氖?，目前中國銀監(jiān)會正在制定中的?信托投資公司房地產信托業(yè)務治理暫行方法?〔估量將在2006年年初出臺〕，首次將信托受益憑證運用到了以后的可開展的房地產信托業(yè)務當中，這關于突破信托行業(yè)原有的200份X5萬元的私募方程式進行了全然性的變革。一旦突破了200份的限制，并承諾對異地發(fā)行的限制。信托交易將會更加自由，發(fā)行面也會更廣，是一個帶有全然性的進展，其對信托的催進作用無疑是龐大的，將推動這種準房地產信托基金或稱為準房地產的產業(yè)基金大張旗鼓的顯現，將有利于房地產金融市場的優(yōu)化配置和優(yōu)化進展，也將改變我國房地產融資的格局。2、天津房地產信托融資內部環(huán)境寬松。天津市中心城區(qū)房地產市場繁榮，房地產商的投資需求旺盛，產生了強烈的融資需求，信托打算的發(fā)行為房地產商提供了新的融資方式。盡管房地產信托融資本身也有諸如〝200份〞、流通性、營銷方式等方面的限制條件和缺欠，但天津信托的宏觀環(huán)境相對其他融資工具而言要寬松得多。而且大規(guī)模危改所開釋的住房需求，實際上集中在中低端，而進入天津的外地開發(fā)企業(yè)幾乎不約而同地選擇開發(fā)高檔項目，本地開發(fā)商將此明白得為外地開發(fā)商用全國運作的眼光衡量地塊的價值，并認為有足夠的獲利空間。比較北京、上海、南京等都市，假如說全國房地產都存在泡沫的話，天津的泡沫應該是最小的。天津房地產市場比較健康，專門適合房地產商投資，能夠說，天津是全國地產投資的避風港。由于目前政策的限制，中國還沒有顯現真正的房地產信托基金，但隨著房地產金融體系的逐步完善和房地產業(yè)的不斷進展，房地產投資功能日益顯現，房地產信托基金的顯現是必定的。以后一段時刻內外資投資機構將會成為中國房地產融資的另一條通道。2006年金融市場對外資全面開放，外資銀行或者能夠參股中國的金融機構進入中國市場，或者通過金融創(chuàng)新和變通的模式進入國內房地產市場，而這種金融創(chuàng)新模式就極有可能是信托。這也是天津市房地產信托融資的進展一大機遇。3、天津房地產信托融資面臨的機遇。中國〝十一五〞規(guī)劃的新思路，將為房地產行業(yè)帶來新的機遇。這一機遇表現在四個方面：第一，今后一個時期將加快建設新農村，這給開發(fā)商們提供了一個〝轉向〞的選擇；第二，規(guī)劃提出建設節(jié)約型社會、環(huán)境友好型社會，提供了一個〝轉型〞的選擇；第三，規(guī)劃關于轉變生產方式的要求，給開發(fā)商提出了如何改變高投入低產出的模式，大力降低生產成本的新要求；第四，以人為本的理念將促使開發(fā)商們轉變經營理念，促使他們多想一想為誰蓋房，蓋什么樣的房以及如何才能惠及多數人等等他們過去想得不夠充分的問題。天津市假如盡早抓住了這些機遇，天津市房地產將邁上新的進展臺階。而〝十一五〞時期是天津市全面實現〝三步走〞戰(zhàn)略目標、領先差不多實現現代化的關鍵時期，隨著都市化進程的加快，基礎設施的建設成倍增長，房地產業(yè)和房地產市場也日益繁榮活躍。隨著環(huán)渤海經濟圈的成形和以后經濟的不斷進展，作為區(qū)域重點中心都市的天津，其經濟有望保持高速增長，天津的進展也將使房地產受益匪淺，房地產開發(fā)規(guī)模處于高速增長期，而且天津濱海新區(qū)現時正在成為天津、華北地區(qū)、中國北方，乃至全國的房地產開發(fā)熱點。天津房地產業(yè)市場開發(fā)潛力龐大，房地產業(yè)作為新型支柱產業(yè)的地位得到進一步的鞏固和加強?！捕尺M展趨勢分析。1、天津房地產信托融資模式將發(fā)生轉變。目前天津的房地產市場進展速度是專門快的，并吸引了一大批具有外資背景的房地產開發(fā)商來天津投資，這必定會使天津的房地產市場更加多元化。房地產信托是對房地產行業(yè)融資渠道的一個補充，它在為信托業(yè)開創(chuàng)了一塊新的業(yè)務領域的同時，也為投資者開發(fā)出一個新的投資品種。從那個角度說，房地產信托的顯現無疑是件好事。隨著天津進一步貫徹和落實中央宏觀調控政策，進一步樹立和落實科學進展觀，天津市房地產信托融資的進展趨勢是：〝信托＋銀行〞將成為今后天津市房地產融資的主流模式，天津的房地產資本市場，信托將占據半壁江山。信托將成為天津房地產金融創(chuàng)新的主流范式。天津以后信托業(yè)的進展會遵循兩個轉變：從被動融資型向主動理財型轉變；從傭金收入型向投資收益型轉變。而〝212號文件〞對天津信托公司來說，無疑是一個行業(yè)分流的契機。〝212號文件〞之后，相應還會出臺分類評級制度，加上估量將于2006年初出臺的信托投資公司房地產信托業(yè)務治理暫行方法，無疑將會形成一個清晰的行業(yè)優(yōu)化脈絡。〝212號文件〞之后，天津必定會降低房地產開發(fā)商的概念炒作，提高開發(fā)商的資本投入，這能夠剔除一些房地產開發(fā)商，并促使一些優(yōu)秀的房地產開發(fā)商進行集團化經營，促進整個行業(yè)更加健康地進展，從而降低整個行業(yè)的系統風險。2、天津市商業(yè)房地產信托將受到親睞。目前，天津市的商業(yè)地產〔如萬達商業(yè)廣場及天津女的街等〕要緊是集中性、綜合性的商業(yè)廣場，而專門性的連鎖經營的大型商業(yè)廣場仍不多見。天津市將采取立體化經營方式建設商業(yè)廣場。商業(yè)地產開發(fā)有其行業(yè)專門性。一方面，大部分開發(fā)商自有投資能力較弱，許多開發(fā)商期望通過查找投資、融資的方式來解決資金問題。另一方面，大量國際基金及投資商，查找地產投資項目，但實現成功投資的少之又少。在以后，要實現穩(wěn)固、高速的進展，商業(yè)地產必須進入〝金融產品化〞時代。改變傳統的〝售房〞觀念，以制造〝金融產品〞的方式進行商業(yè)地產開發(fā)及運營，制造更高商業(yè)價值是商業(yè)房地產開發(fā)的正確途徑。其宗旨是在項目開發(fā)理念及開發(fā)方式上，以一種完整而專業(yè)的方式，表達項目的最大真實價值，以制造在項目的開發(fā)及運營各時期進行資本運作的基礎。在國內的商業(yè)地產熱興起之際，融資渠道的短缺一直是制約開發(fā)的全然性因素，由北京國際信托投資公司推出的〝法國歐尚天津第一店資金信托打算〞于2004年1月16日正式成立，北京國投運用所募集信托資金，購買上述商鋪的產權，通過經營獵取租金收入，實現信托投資收益。北京國際信托投資公司按照信托文件的要求，把房地產出租給法國歐尚超市集團，并簽訂租賃合同，以物業(yè)的租金扣除必要的治理費用和其他稅費后，向投資者支付投資收益。此外，投資人亦可享有該物業(yè)升值和該項目可能上市流通等潛在利益。該信托打算期限3年，預期年收益率6%，是商業(yè)地產借力信托的一個嘗試，為越來越熱的國內商業(yè)地產熱帶來了新的思路。這為天津商業(yè)房地產開發(fā)金融產品化、信托化提供了活生生的樣板。推進商業(yè)地產信托的進展對整個天津房地產信托的長遠進展有著積極的意義，商業(yè)地產信托具備長期持有的特性，與目前主流的短期抵押性信托相比，更加適合長期權益性投資，這正是信托的進展方向。3、天津市房地產信托融資空間將擴大，信托產品設計不斷創(chuàng)新。當2006年金融服務領域全面開放、房地產行業(yè)進一步與國際接軌以后，天津市房地產信托融資將會有大幅度進展，專門是可能會有相當一些境外金融機構進入帶進來各種金融手段、融資方式，比如產業(yè)投資基金、REITs等。2006年天津的房地產市場上，具有一定規(guī)模體量、中檔偏低價位、交通便利、極具潛力的地段等優(yōu)勢的項目將是信托公司的首選。〝十一五〞期間，天津將房地產資金信托轉變?yōu)檎嬲饬x上的房地產信托。以后房地產信托的進展方向應是為房地產開發(fā)、收購、買賣、租賃、治理等各環(huán)節(jié)提供全面的金融服務，適應房地產行業(yè)的特點，提供有效的資金融通和風險治理手段。從收益權轉讓信托到股權轉讓信托，從外匯信托到法人股投資信托，一個個收益風險特點迥異的信托產品不斷地推出。隨著經濟形勢的進展房地產信托在產品設計方面會顯現更多的創(chuàng)新與進展。從以后的進展看，天津的房地產信托融資將有專門大的進展空間。五、進展天津市房地產信托融資的建議〔一〕完善相應法規(guī)，保證各方利益。目前，有關房地產信托的正式法規(guī)還沒有出臺，因此在實際操作中難免會顯現不合理現象。例如，房地產開發(fā)商往往會認為向信托公司融資，僅僅需要支付利息而已。而實際上信托公司不但想獵取利息，而且還要分享一部分利潤。因此在當前形勢下，為了鼓舞信托公司和房地產開發(fā)企業(yè)建立更廣泛的合作關系，有關法規(guī)能夠考慮依照融資額度或者股權份額來確定利潤分成，使信托公司和開發(fā)企業(yè)按照具體規(guī)那么進行合作，從而保證雙方的利益。〝十一五〞期間，天津市房地產信托融資將加快進展，鑒于目前我國與房地產信托融資有關的法律法規(guī)還欠完備的狀況，天津市在國家整體上對房地產信托融資市場法律法規(guī)制定和完善的過程中，按照本地區(qū)市場進展的實際情形和現實要求，對有關法律進行修改和補充，具備條件的或者要求迫切的房地產信托產品的相關法律規(guī)范應盡早出臺。在國家有關房地產投資信托基金法律法規(guī)定出來之前，天津市可制定一些房地產投資信托基金的專項治理措施，如對投資渠道、投資比例的限制等等，使天津市的房地產投資信托基金從一開始就以較規(guī)范的形式進展，進而推進房地產投資信托業(yè)健康、理性地進展?！捕辰⒎康禺a信托融資支持服務系統。參與房地產信托融資的各個經營主體專門房地產金融機構的進展離不開一整套完善高效的支持系統。在〝十一五〞期間，天津市要著力建立健全房地產中介服務體系，形成獨立、公平的評估中介服務市場及相應的中介服務機構。完善評估行業(yè)的治理體制，加快行業(yè)自律機制的建設，同時建立統一而有權威的行業(yè)標準。杜絕評估機構在產權交易中任意擴大或縮小評估對象價值的現象。政府依照房地產市場進展的需要建立相關機構，在有關信息的采集、處理、公布等方面為市場提供專門、快捷、有效的公共服務。建立房地產信托融資信息網絡系統，實現交易、清算、治理和監(jiān)控的電子化，提高房地產信托融資的風險操縱能力?！踩呈褂眯磐写蛩愕牟鸱植呗院徒⒘魍C制。針對難以擴大融資規(guī)模的問題，能夠將大的項目細分，然后分別推出信托投資打算。天津北方國際信托投資公司推出了〝傘型信托〞，該信托打算由4個子信托構成，每個信托品種合同的上限均為200份，這意味著〝傘型信托〞理論上的最高合同上限可達到800份。由于各子信托獨立承擔相應的責任，因此，就這點而言，既沒有違反國家的有關規(guī)定，又能夠充分地利用信托的靈活性和解決融資規(guī)模問題。北方國投的成功操作，今后需要進一步推廣。針對信托產品流通性問題，業(yè)內正努力探究新的流通機制。如西南證券飛虎網和重慶國信最近聯合推出了〝信證通〞理財打算，客戶能夠通過〝信證通〞隨時提出轉讓已購買的信托產品或購買別人出讓的信托產品。這實際上為現有信托產品的流淌性提供了一個全新的平臺。天津要利用商業(yè)銀行分布寬敞的交易柜臺和現在方便快捷的網上銀行為信托產品建立交易平臺，同時，信用評級體制和定價體系應加快制定步伐，如此將大大有利于解決信托產品流淌難的問題?！菜摹惩苿臃康禺a信托融資的創(chuàng)新。信托介入到房地產的融資過程中，從目前情形來看，因為受到政策等多方面的限制，需要進行更進一步的創(chuàng)新。1、拓寬信托資金的來源。從理論上看，信托產品集合的是大量民間資金，因此，在資金的募集上有著充足的進展空間。但目前的政策限制大大地制約了信托資金的募集，專門是制約了信托機構吸納個人資金的能力，因而使集合資金信托打算的進展受到了全然的限制。因此，信托機構需要開闊思路，開創(chuàng)新的信托集合渠道。2、促進信托產品的風險與收益相對稱。目前的信托產品強調風險，因此，采取穩(wěn)健的投資手段，其收益也不高，不能推出一些符合市場需要的新品種。一些傘形信托產品力圖在此方面做出創(chuàng)新，但沒有本質上的突破。3、創(chuàng)新信托資金用途。要積極推出不指定具體用途、投資方式比較靈活的房地產信托打算。房地產信托融資的方式是多種多樣的，能夠依照項目靈活設計。以下確實是兩種比較典型的創(chuàng)新。如北京國際信托投資公司所設計的〝蘋果社區(qū)優(yōu)先購買權信托打算〞確實是將房地產銷售與融資結合起來，具有一定的新意。值得天津的信托公司借鑒?！参濉尺x擇合適的信托模式。目前我國發(fā)行的房地產信托產品要緊有三種形式：貸款信托、股權信托和受益權信托。從目前政府宏觀監(jiān)管角度和操縱風險角度考慮，相關于單一的貸款信托或是股權信托而言，我們認為天津市房地產信托融資中〝股權＋貸款〞是當前較好的信托模式。由于債權有優(yōu)先求償權，一旦項目失敗，銀行貸款會比信托公司的股權先受償，信托公司冒著專門大風險。因此，對信托公司來說，把握房地產企業(yè)的股權，借股權介入公司治理，能防范上述風險。例如由上海證大投資集團與愛建信托聯合在浦東聯洋國際新社區(qū)開發(fā)的''證大?大拇指廣場〃確實是以''股權+貸款〃的方式進行融資的。受益權信托在我國進展較緩，但已有項目在運作。我們認為這一模式將成為以后信托進展的主流方向，有利于解決目前信托融資〝收益和風險不匹配〞問題。受益權類似于資產證券化，企業(yè)通過受益權將以后物業(yè)進行現金流量變現，在不喪失該物業(yè)所有權的情形下獲得融資。這種信托的具體模式是，企業(yè)將物業(yè)通過財產信托的方式形成受益權，信托公司再通過發(fā)行信托產品募集資金來購買物業(yè)的受益權，而后信托公司將擁有受益權的物業(yè)托付出去進行經營，最后再把收來的租金，以投資回報的形式返還給投資人。因此，我們認為，在條件承諾的情形下，天津市房地產信托融資將逐步擴大對該模式的應用?！擦抽_發(fā)房地產新產品——〝夾層融資〞。〝夾層融資〞是指從風險與收益角度來看，介于股權與債權之間的投資形式。〝夾層融資〞是一種準房地產信托投資基金。〝夾層融資〞能夠繞開銀監(jiān)會212號文件規(guī)定的新發(fā)行房地產集合資金信托打算的開發(fā)商必須〝四證〞齊全、自有資金超過35％、同時具備二級以上開發(fā)資質的政策，依照自身的偏好選擇投資。而關于房地產商來說，夾層融資是一種專門靈活的融資方式，能夠依照募集資金的專門要求進行調整。夾層融資的提供者能夠調整還款方式，使之符合借款者的現金流要求及其他特性。〝夾層融資〞的最大優(yōu)點表達為靈活性，通過融合不同的債權及股權特點，夾層融資能夠產生許多的組合，以滿足投資人及借款者的各種需求。由于我國?公司法?中尚無優(yōu)先股的規(guī)定，''聯信?寶利〃7號通過信托持股，在收益權上加以區(qū)分，''成就了首個夾層融資〞。例如，