土地增值稅(2014年視頻培訓)

土地增值稅

自治區(qū)地稅局財產(chǎn)和行為稅處

傅瑋主要內(nèi)容房地產(chǎn)開發(fā)簡介

土地增值稅基本政策規(guī)定土地增值稅清算土地增值稅若干政策解讀房地產(chǎn)開發(fā)簡介一、房地產(chǎn)概念1、房地產(chǎn)既是一種客觀存在的物質(zhì)形態(tài)，同時也是一項法律權(quán)利。2、作為一種客觀存在的物質(zhì)形態(tài)，房地產(chǎn)是指房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，包括土地和土地上永久建筑物。3、房產(chǎn)是指建筑在土地上的各種房屋，包括住宅、廠房、倉庫和商業(yè)、服務、文化、教育、衛(wèi)生、體育以及辦公用房等。地產(chǎn)是指土地及其上下一定的空間，包括地下的各種基礎(chǔ)設施、地面道路等。4、可以有三種存在形態(tài)：即土地、建筑物、房地合一。5、法律意義上的房地產(chǎn)本質(zhì)是一種財產(chǎn)權(quán)利，這種財產(chǎn)權(quán)利是指寓含于房地產(chǎn)實體中的各種經(jīng)濟利益以及由此而形成的各種權(quán)利，如所有權(quán)、使用權(quán)、抵押權(quán)、典當權(quán)、租賃權(quán)等。二、房地產(chǎn)類型1、居住房地產(chǎn)項目，普通商品住房，房經(jīng)濟適用房，廉租房，高檔商品房，高級公寓、別墅等。2、商業(yè)房地產(chǎn)項目，商業(yè)用房，寫字間，酒店、酒店式公寓，度假村，主題公園等。3、工業(yè)房地產(chǎn)項目，工業(yè)廠房，倉儲用房，工業(yè)園等。4、特殊用途房地產(chǎn)項目，高爾夫球場、飛機場、汽車加油站、車站、碼頭等。三、房地產(chǎn)的特點1、不可移動性2、稀缺性3、體積龐大、消耗材料多4、建設周期長、投資規(guī)模大、投資回收期長5、牽涉面廣、運作程序復雜四、房地產(chǎn)開發(fā)流程1、項目立項和可行性研究→規(guī)劃設計（初步）→取得項目土地使用權(quán)→拆遷安置→勘察設計→招投標→開工、建設、監(jiān)理和竣工→商品房的銷售→物業(yè)管理。2、第一部分，房地產(chǎn)開發(fā)公司的準備工作

在報行政機關(guān)審批之前，房地產(chǎn)開發(fā)公司應辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質(zhì)的勘察設計院對待建項目進行研究并制作報告書,應附有詳細的規(guī)劃設計參數(shù)和效果圖，并落實足夠的開發(fā)資金。第二部分，行政審批部分

根據(jù)我國當前法律、法規(guī)、規(guī)章，房地產(chǎn)建設項目的行政許可程序一般共分六個階段：1）選址定點；2）規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設計條件；3）初步設計及施工圖審查；4）規(guī)劃報建圖審查；5）施工報建；6）建設工程竣工綜合驗收備案。第三部分房地產(chǎn)項目權(quán)屬初始登記階段3、房地產(chǎn)開發(fā)五證辦理流程，原則上是：建設用地規(guī)劃許可證——國有土地使用權(quán)證——建設工程規(guī)劃許可證——建筑工程施工許可證（又稱建筑工程開工證）——商品房預售許可證五、房地產(chǎn)相關(guān)基本術(shù)語1、產(chǎn)權(quán)證書產(chǎn)權(quán)證書是指“房屋所有權(quán)證”和“土地使用權(quán)證”。房屋產(chǎn)權(quán)證書包括：產(chǎn)權(quán)類別、產(chǎn)權(quán)比例。房產(chǎn)坐落地址、產(chǎn)權(quán)來源、房屋結(jié)構(gòu)、間數(shù)、建筑面積、使用面積、共有數(shù)紀要、他項權(quán)利紀要和附記，分戶房屋平面圖。土地使用權(quán)證包括坐落、地號、圖號、地類（用途）、使用權(quán)類型、使用權(quán)面積、分攤面積、記事、土地平面圖。2、期房（樓花）期房是指開發(fā)商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證止，在這一期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購買商品房時應簽預售合同。

3、現(xiàn)房所謂現(xiàn)房是指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的商品房，消費者在這一階段購買商品房時應簽出售合同。

4、定金定金是指當事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的，作為債權(quán)擔保的一定數(shù)額的貨幣，它屬于一種法律上的擔保方式。定金應當以書面形式約定，如果購房者交了定金之后改變主意決定不買，開發(fā)商有權(quán)以購房者違約為由不退定金；如果開發(fā)商將房屋賣給他人，應當向購房者雙倍返還定金。5、違約金違約金是指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定，應該付給對方的一定數(shù)量的貨幣。違約金是對違約方的一種經(jīng)濟制裁，具有懲罰性和補償性，但主要體現(xiàn)懲罰性。只要當事人有違約行為且在主觀上有過錯，無論是否給對方造成損失，都要支付違約金。6、訂金“訂金”并非法律語言，沒有明確的法律規(guī)定，在實踐中一般被視為預付款。如果買方交付的是“訂金”，那么不論哪一方反悔，賣方都只須原數(shù)退還“訂金”。7、容積率容積率是建筑總面積與建筑用地面積的比。例如，在1萬平方米的土地上，有4000平方米的建筑總面積，其容積率為0.4。8、土地使用年期

土地使用年期按國家規(guī)定為：居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年。9、七通一平

指房地產(chǎn)綜合開發(fā)施工結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)工程要求，指道路通、電力通、自來水（上水道）、電訊通、排水（下水道）通、煤氣通、熱力（供暖）通和場地平整。10、宗地

宗地是地籍的最小單元，是指以權(quán)屬界線組成的封閉地塊。以宗地為基本單位統(tǒng)一編號，叫宗地號，又稱地號，其有四層含義，稱為：區(qū)、帶、片、宗，從大范圍逐級體現(xiàn)其所在的地理位置。如：B107-24這個地號表示XX區(qū)第1帶07片第24宗地。11、建筑面積建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積。它包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。12、可售面積可售面積就是取得了《商品房預售許可證》、可以進行預售和銷售的商品房面積。

13、建筑面積與可售面積的關(guān)系建筑面積=可售面積+地下人防工程+地上架空層+為多棟服務的服務用房+無償移交政府的+產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主共有的14、公用面積住宅的公用面積是指住宅樓內(nèi)為住戶出入方便、正常交往、保障生活所設置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和。開發(fā)商在出售商品房時計算的建筑面積存在公共面積的分攤問題。15、公攤面積商品房分攤的公用建筑面積主要由兩部分組成：1．電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務的公共用房和管理用房的建筑面積；2．各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50％。16、地產(chǎn)交易形式（1）一級市場。這是由國家壟斷經(jīng)營的市場，它涉及集體土地所有權(quán)的變更和國有土地所有權(quán)的實現(xiàn)。經(jīng)營業(yè)務包括：征用土地，辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)；以出售或拍賣的方式轉(zhuǎn)讓土地的一定時期的使用權(quán)；出租土地，定期收取地租等。（2）二級市場。這是由具有法人資格的土地開發(fā)公司對土地進行綜合開發(fā)、經(jīng)營所形成的市場。17、房產(chǎn)交易形式（1）房產(chǎn)買賣。其中包括國有房產(chǎn)的買賣、集體房產(chǎn)的買賣和私有房產(chǎn)的買賣。（2）房屋租賃。（3）房產(chǎn)互換。（4）房產(chǎn)抵押。

18、生地、熟地、毛地、凈地A、生地是指不具備城市基礎(chǔ)設施的土地。

B、熟地是指具備完善的城市基礎(chǔ)設施、土地平整能直接進行建設的土地。

C、毛地是指城市基礎(chǔ)設施不完善、地上有房屋拆遷的土地。

D、凈地的概念是相對于毛地來說的,指已經(jīng)完成拆除平整，不存在需要拆除的建筑物、構(gòu)筑物等設施的土地。19、國有土地招、拍、掛A、國有土地招拍掛的意思為：

招：為招標（國土局公布出讓公告）

拍：為拍買，或竟買（指企業(yè)參加競拍）

掛：國有土地掛牌公告，公示競拍結(jié)果B、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地的必經(jīng)程序20、五證、兩書、一表

國有土地使用證

建設用地規(guī)劃許可證

建設工程規(guī)劃許可證

建設工程施工許可證

商品房預售許可證

住宅質(zhì)量保證書（保證房屋基本設施如墻體，梁柱等）住宅使用說明書（包含工程分布圖，管道排放，線路分布等）

竣工驗收報告表土地增值稅基本政策規(guī)定一、土地增值稅的概念A、土地所有權(quán)、土地使用權(quán)B、建筑物、構(gòu)筑物、C、附屬設施、附著物二、土地增值稅的納稅人

三、征稅對象1、征稅對象的界定A、轉(zhuǎn)讓B、國有C、有償

四、計稅依據(jù)1、增值額2、轉(zhuǎn)讓收入3、扣除項目金額4、增值額=轉(zhuǎn)讓收入-扣除項目金額五、土地增值稅的稅率1、稅率2、特點六、土地增值稅的計算1、分級逐級距計算2、速算法計算七、土地增值稅的征管1、納稅義務發(fā)生時間2、納稅期限3、納稅地點土地增值稅清算一、土地增值稅清算的概念1、清算的概念是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及有關(guān)政策規(guī)定，計算房地產(chǎn)開發(fā)項目應繳納的土地增值稅稅額，向主管稅務機關(guān)進行納稅申報并提供相應資料，辦理清算手續(xù)，結(jié)清土地增值稅稅款的行為。2、清算的主體3、清算的條件4、清算的發(fā)起二、前期管理1、項目管理國稅發(fā)【1995】90號，國稅發(fā)【2006】128號，國稅發(fā)【2009】91號2、預征稅款《細則》第十六條，新地稅三字【1997】27號新地稅發(fā)【2002】150號財稅發(fā)【2006】21號，國稅發(fā)【2010】53號三、清算流程補正→解繳稅款（或退庫處理）↑

清算發(fā)起→納稅申報→稅務審核→解繳稅款（或退庫處理）↓↓核定征收（90日內(nèi)不申報）稽查→解繳稅款（或退庫處理）應清算1、房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的2、整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的3、直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的；4、納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的?？汕逅?、已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售面積已經(jīng)出租或自用的；2、取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；3、自治區(qū)地稅局規(guī)定的其他情況。符合條件后自行到主管稅務機關(guān)申報繳納由主管稅務機關(guān)發(fā)送《土地增值稅清算通知》90日內(nèi)申報繳納的由主管稅務機關(guān)審核90日內(nèi)申報繳納的由主管稅務機關(guān)審核納稅申報四、清算審核工作

1、案頭審核，是指對納稅人報送的清算資料進行數(shù)據(jù)、邏輯性審核，重點是審核項目歸集的一致性、數(shù)據(jù)計算準確性等。2、實地審核，是指在案頭審核的基礎(chǔ)上，通過對房地產(chǎn)開發(fā)項目實地查驗等方式，對納稅人申報情況的客觀性、真實性、合理性進行審核。3、清算與審核的關(guān)系五、土地增值稅申報表修訂問題六、土地增值稅清算統(tǒng)計表上報問題土地增值稅若干政策解讀1、土地增值稅清算單位2、土地增值稅處罰問題3、拆遷補償扣除問題4、舊房適用政策問題5、核定征收問題6、樓層系數(shù)問題7、取得土地使用權(quán)扣除問題8、合作建房界定問題9、車庫、停車位、地下室征收土地增值稅問題10、關(guān)于以兼并企業(yè)方式取得土地使用權(quán)扣除問題11、關(guān)于以土地（房地產(chǎn)）投資入股進行投資或聯(lián)營征扣除問題

12、關(guān)于納稅人購買在建房地產(chǎn)開發(fā)項目后進行繼續(xù)建設再轉(zhuǎn)讓扣除金額問題

13、關(guān)于土地增值稅清算中成本費用分攤問題

14、關(guān)于委托代銷收入確定問題

15、關(guān)于售樓處、樣板房費用扣除問題16、關(guān)于公司分立、合并發(fā)生的房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移征收土地增值稅問題17、關(guān)于統(tǒng)建房、集資房征收土地增值稅問題18、關(guān)于精裝修房征收土地增值稅問題

19、關(guān)于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者行為征收土地增值稅問題

20、關(guān)于破產(chǎn)企業(yè)征免土地增值稅問題

21、別墅界定問題22、訂金、定金征收土地增值稅問題23、國家收回土地土地增值稅問題應掌握的文件1、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》2、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》3、財稅字[1995]48號4、新地稅三字[1997]27號5、新地稅發(fā)[2002]150號6、新地稅發(fā)[2005]208號7、新財法稅[2006]12號8、財稅[2006]21號9、國稅發(fā)[2006]187號10、國稅函[2010]220號11、2013年9號公告12、2014年1號公告

謝謝電話址定點階段。此階段一般辦理以下事項：

1、計委審查可行性研究報告和進行項目立項。

2、國土資源局進行土地利用總體規(guī)劃和土地供應方式的審查。

3、建委辦理投資開發(fā)項目建設條件意見書。

4、環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項目環(huán)保意見書（表）。

5、文化局、地震局、園林局、水利局對建設工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。

6、規(guī)劃部門辦理項目選址意見書。

規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設計條件階段此階段辦理以下一般事項：

1、人防辦進行人防工程建設布局審查。

2、國土資源局辦理土地預審。

3、公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對建設工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。

4、規(guī)劃部門對規(guī)劃總圖進行評審，核發(fā)《建設用地規(guī)劃許可證》。

5、規(guī)劃部門確定建設工程規(guī)劃設計條件。

初步設計和施工圖設計審查，此階段辦理以下一般事項：

1、規(guī)劃部門對初步設計的規(guī)劃要求進行審查。

2、公安消防支隊對初步設計的消防設計進行審查。

3、公安局交警支隊對初步設計的交通條件進行審查。

4、人防辦對初步設計的人防設計進行審查。

5、國土資源局進行用地預審。

6、市政部門、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等相關(guān)部門對初步設計的相關(guān)專業(yè)內(nèi)容進行審查。

7、建委制發(fā)初步設計批復，并對落實初步設計批準文件的要求進行審查。

8、建委對施工圖設計文件進行政策性審查，根據(jù)業(yè)主單位意見，核發(fā)技術(shù)性審查委托通知單。

9、建委根據(jù)施工圖設計文件審查機構(gòu)發(fā)出的《建設工程施工圖設計文件審查報告》，發(fā)放《建設工程施工圖設計文件審查批準書》。

規(guī)劃報建圖審查階段，此階段辦理以下一般事項：

1、公安消防支隊進行消防設計審查。

2、人防辦進行人防設施審查。

3、建委、市政部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責劃分對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。

4、規(guī)劃部門對變更部分的規(guī)劃設計補充核準規(guī)劃設計條件，在建設單位繳納有關(guān)規(guī)費后，核發(fā)《建設工程規(guī)劃許可證》（副本）。施工報建階段，此階段辦理以下一般事項：

1、建設單位辦理施工報建登記。

2、建設方對工程進行發(fā)包，確定施工隊伍。招標類工程通過招標確定施工隊伍，非招標類工程直接發(fā)包。

3、建委組織職能部門對工程開工條件進行審查，核發(fā)《建筑工程施工許可證》。

商品房預售許可階段，此階段辦理以下一般事項：

由房地產(chǎn)管理部門辦理預售登記，核發(fā)《商品房預售許可證》。

開發(fā)企業(yè)申請辦理《商品房預售許可證》應當提交下列證件（復印件）及資料：

1、以下證明材料：

（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；

（2）持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

（3）按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。

2、開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級證書；

3、工程施工合同；

4、商品房預售方案。預售方案應當說明商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期、預售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應當附商品房預售總平面圖、分層平面圖。

建設工程竣工綜合驗收備案階段，此階段辦理以下一般事項：

1、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站（機構(gòu)）對建設單位提供的竣工驗收報告進行備案審查。

2、財政部門對建設項目應繳納的行政事業(yè)性收費和基金進行核實驗收。

3、規(guī)劃部門、市政部門、水利局、環(huán)保局、文化局、衛(wèi)生局、公安消防支隊、園林局以及其他需要參加驗收的部門，按照法律、法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行驗收。規(guī)劃部門根據(jù)上述部門和本部門驗收情況核發(fā)《建設工程規(guī)劃許可證》（正本）。

4、建委綜合各部門驗收、審查意見，對符合審核標準和要求的，出具建設工程項目竣工綜合驗收備案證明；不符合標準或要求的，作退件處理并要求限期整改。房地產(chǎn)項目權(quán)屬初始登記階段

1、由房管局核準新建商品房所有權(quán)初始（大產(chǎn)權(quán)證）登記。

2、開發(fā)商應提交材料：

（1）申請書；

（2）企業(yè)營業(yè)執(zhí)照；

（3）用地證明文件或者土地使用權(quán)證；

（4）建設用地規(guī)劃許可證；

（5）建設工程規(guī)劃許可證；

（6）施工許可證；

（7）房屋竣工驗收資料

（8）房屋測繪成果；

（9）根據(jù)有關(guān)規(guī)定應當提交的其他文件。

土地增值稅是以納稅人轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物（簡稱房地產(chǎn)）所取得的增值額為征稅對象，依照規(guī)定的稅率征收的一種稅。建筑物指地上地下的各種建筑，如廠房、住宅、地下室等。構(gòu)筑物指房屋以外的建筑物，人們一般不直接在內(nèi)進行生產(chǎn)和生活活動，如煙囪、水塔、水井、道路、橋梁、隧道、水壩等。附屬設施是指與建筑物不可分割的各種附屬設施，如電梯、中央空調(diào)、管道、線路等。附著物是指附著于土地上的不能移動，一經(jīng)移動即遭損壞的物品，如附著于土地的各種花、草、樹木等?？鄢椖浚?、取得土地使用權(quán)所支付的金額2、房地產(chǎn)開發(fā)成本3、房地產(chǎn)開發(fā)費用4、舊房及建筑物的評估價格5、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金6、其他（加計20%費用）扣除項目金額=（1+2）×（1+30%）+5土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等。前期工程費，包括規(guī)劃、設計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。基礎(chǔ)設施費，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。公共配套設施費，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設施發(fā)生的支出。開發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設施費、開發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務機關(guān)可參照當?shù)亟ㄔO工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標準，并據(jù)以計算扣除。具體核定方法由省稅務機關(guān)確定。（國稅發(fā)〔2006〕187號）例：某房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售新建商品樓房一幢取得收入1,500萬元，新建商品樓及配套設施的成本費用為450萬元，有關(guān)稅金82.5萬元，其他扣除項目17.5萬元。請計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司應繳納的土地增值稅稅額。解：一、分級法：①扣除項目金額=450+82.5+17.5=550（萬元）②土地增值額=1,500-550=950（萬元）③未超過50%=275×30%=82.5（萬元）④超50%不足100%=275×40%=110（萬元）⑤超100%不足200%=400×50%=200（萬元）總計=82.5+110+200=392.5（萬元）二、速算法：①扣除項目金額=450+82.5+17.5=550（萬元）②土地增值額=1,500-550=950（萬元）③增值率=950÷550×100%=172.73%④據(jù)③計算出的增值率查找其適用稅率為50%⑤應納稅額=950×50%-550×15%=392.5（萬元）納稅人應當自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日期7日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管地方稅務機關(guān)辦理納稅申報，并在核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。主管稅務機關(guān)核定的納稅期限，應在納稅人簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同之后、辦理房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓（即過戶登記）手續(xù)之前。財稅〔2006〕21號納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物,凡不能取得評估價格,但能提供購房發(fā)票的,經(jīng)當?shù)囟悇詹块T確認,《條例》第六條第(一)、(三)項規(guī)定的扣除項目的金額,可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算。對納稅人購房時繳納的契稅,凡能提供契稅完稅憑證的,準予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除,但不作為加計5%的基數(shù)。

對于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物,既沒有評估價格,又不能提供購房發(fā)票的,地方稅務機關(guān)可以根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》(以下簡稱《稅收征管法》)第35條的規(guī)定,實行核定征收。

財稅〔2006〕21號

對于以土地(房地產(chǎn))作價入股進行投資或聯(lián)營的,凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的,或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的,均不適用《財政部、國家稅務總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財稅字[1995]048號)第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時計算與清算項目有關(guān)的扣除項目金額，應根據(jù)土地增值稅暫行條例第六條及其實施細則第七條的規(guī)定執(zhí)行。除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設施費、開發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務機關(guān)可參照當?shù)亟ㄔO工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標準，并據(jù)以計算扣除。具體核定方法由省稅務機關(guān)確定。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理：

1.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除；

2.建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除；

3.建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。

（四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除。

（五）屬于多個房地產(chǎn)項目共同的成本費用，應按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務機關(guān)可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負情況，按不低于預征率的征收率核定征收土地增值稅：

（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應當設置但未設置賬簿的；

（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

（三）雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的；

（四）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務機關(guān)責令限期清算，逾期仍不清算的；

（五）申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由的。

在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。

單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應視同銷售房地產(chǎn),其收入按下列方法和順序確認：

1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；

2.由主管稅務機關(guān)參照當?shù)禺斈辍⑼惙康禺a(chǎn)的市場價格或評估價值確定。（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。

（一）符合下列情形之一的，納稅人應進行土地增值稅的清算：

1.房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；

2.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；

3.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

（二）符合下列情形之一的，主管稅務機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算：

1.已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

2.取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

3.納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

4.省稅務機關(guān)規(guī)定的其他情況。

納稅人辦理土地增值稅清算應報送以下資料：

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算土地增值稅書面申請、土地增值稅納稅申報表；

（二）項目竣工決算報表、取得土地使用權(quán)所支付的地價款憑證、國有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項目工程合同結(jié)算單、商品房購銷合同統(tǒng)計表等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費用有關(guān)的證明資料；

（三）主管稅務機關(guān)要求報送的其他與土地增值稅清算有關(guān)的證明資料等。

納稅人委托稅務中介機構(gòu)審核鑒證的清算項目，還應報送中介機構(gòu)出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。

我區(qū)適用的“普通標準住宅”與“普通住宅”的標準統(tǒng)一按照自治區(qū)人民政府“新政辦發(fā)〔2005〕152號”文件規(guī)定執(zhí)行，即同時滿足以下三個條件：1、住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；2、單套建筑面積在140㎡以下；3、實際成交價格低于同級別土地上住宅平均交易價格的1.4倍以下。

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十一條第四款所稱:因“城市實施規(guī)劃”而搬遷,是指因舊城改造或因企業(yè)污染、擾民(指產(chǎn)生過量廢氣、廢水、廢渣和噪音,使城市居民生活受到一定危害),而由政府或政府有關(guān)主管部門根據(jù)已審批通過的城市規(guī)劃確定進行搬遷的情況;因“國家建設的需要”而搬遷,是指因?qū)嵤﹪鴦赵骸⑹〖壢嗣裾?、國務院有關(guān)部委批準的建設項目而進行搬遷的情況。1、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第八條土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算。2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓不同類別的房地產(chǎn)的，應分別核算，申報繳納土地增值稅。（新地稅發(fā)〔2002〕150號）3、土地增值稅最小計算單位為一個幢號。（新地稅發(fā)〔2005〕208號）4、土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。（國稅發(fā)〔2006〕187號）5、土地增值稅的最小清算單位為一個幢號。最小清算單位中同時包含普通住宅、非普通住宅和非住宅的，應分別計算土地增值稅。（自治區(qū)地稅局2014年第1號公告）1、《細則》第十條納稅人應當自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起七日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務機關(guān)辦理納稅申報，并在稅務機關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。2、根據(jù)條例第十條、第十二條和細則第十五條的規(guī)定，稅務機關(guān)核定的納稅期限，應在納稅人簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同之后、辦理房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓（即過戶及登記）手續(xù)之前。（財稅字【1995】048號）3、房地產(chǎn)企業(yè)實行按月申報的辦法，即:于月后十日內(nèi)到主管地方稅務機關(guān)辦理納稅申報，繳納土地增值稅；非房地產(chǎn)納稅人應于申報后5日內(nèi)繳納土地增值稅（新地稅發(fā)〔2002〕150號）4、對未按預征規(guī)定期限預繳稅款的,應根據(jù)《稅收征管法》及其實施細則的有關(guān)規(guī)定,從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起,加收滯納金。（財稅〔2006〕21號）5、納稅人按規(guī)定預繳土地增值稅后，清算補繳的土地增值稅，在主管稅務機關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補繳的，不加收滯納金。（國稅函[2010]220）第六十二條納稅人未按照規(guī)定的期限辦理納稅申報和報送納稅資料的，或者扣繳義務人未按照規(guī)定的期限向稅務機關(guān)報送代扣代繳、代收代繳稅款報告表和有關(guān)資料的，由稅務機關(guān)責令限期改正，可以處二千元以下的罰款；情節(jié)嚴重的，可以處二千元以上一萬元以下的罰款。第六十三條納稅人偽造、變造、隱匿、擅自銷毀賬簿、記賬憑證，或者在賬簿上多列支出或者不列、少列收入，或者經(jīng)稅務機關(guān)通知申報而拒不申報或者進行虛假的納稅申報，不繳或者少繳應納稅款的，是偷稅。對納稅人偷稅的，由稅務機關(guān)追繳其不繳或者少繳的稅款、滯納金，并處不繳或者少繳的稅款百分之五十以上五倍以下的罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。A、（一）房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國家稅務總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）第三條第（一）款規(guī)定確認收入，同時將此確認為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。

（二）開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按國稅發(fā)[2006]187號第三條第（一）款的規(guī)定計算，計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。

（三）貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補償費。（國稅函[2010]220）B、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時計算與清算項目有關(guān)的扣除項目金額，應根據(jù)土地增值稅暫行條例第六條及其實施細則第七條的規(guī)定執(zhí)行。除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。（國稅發(fā)〔2006〕187號）1、新建房與舊房的界定標準各地不一，為統(tǒng)一政策，擬定為：未使用或使用未超過五年的房屋為新建房。（新地稅三字[1997]027號）2、未銷售且未使用的房屋為新建房，使用包括自用及出租。自治區(qū)地方稅務局《關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（新地稅三字〔1997〕027號）第二條同時廢止。（自治區(qū)地稅局2014年第1號公告）3、納稅人轉(zhuǎn)讓舊