萬國商城商業(yè)項目商業(yè)開發(fā)案

萬國商城商業(yè)項目商業(yè)開發(fā)案第一時期：萬國商城商業(yè)項目的整體商業(yè)開發(fā)策略計劃萬國商整體商業(yè)策劃的范圍包括：.萬國商項目2期已計劃之沿路底商、萬國商已計劃之公建軸、3-5期待計劃之商業(yè)物業(yè)的整體策劃；.一期售樓處，公園、學(xué)校、道路等相關(guān)配套物業(yè)及計劃整合的建議；整體策略計劃的大體原那么.萬國商整體商業(yè)計劃第一需要配合及推動萬國商整體造鎮(zhèn)的行銷，通過塑造新市鎮(zhèn)性格、空間意象及生活想象空間為新市鎮(zhèn)行銷提供區(qū)域級賣點與獨立形象，從而打破現(xiàn)有住宅購買群體的地域抗性心理、擴大以后銷售商圈，從而帶動整個造鎮(zhèn)項目的升級與銷售放量；.在項目分解開發(fā)的同時，需要部份商店預(yù)先營業(yè)，形成一個相對獨立的商業(yè)部份，營造一個生活樣板環(huán)境，而且在整個造鎮(zhèn)推案周期內(nèi)（3-5年），前期軟開業(yè)營業(yè)部份需要操縱業(yè)態(tài)及維持一個良好的整體商業(yè)形象，不但知足陸續(xù)入住業(yè)主的生活需求，更需要為整體項目行銷提供一個生活樣板的銷售道具，去化生活抗性因素，強化生活形象。.配合萬國商整體行銷策劃，持續(xù)漸進的制造行銷熱點與商鋪熱銷熱租氣氛，帶動案場人潮；.創(chuàng)新社區(qū)商業(yè)概念與意象，進展出一整套適合社區(qū)型商業(yè)消費需求特點與北京商業(yè)市場基礎(chǔ)的包括商圈定位、業(yè)種配置、業(yè)態(tài)架構(gòu)、招商組合及開發(fā)行銷步驟的住區(qū)型商業(yè)操作模式/；.區(qū)別于商業(yè)經(jīng)營主導(dǎo)的開發(fā)模式，依照房地產(chǎn)主導(dǎo)開發(fā)的短線特性，在維持形象營造商業(yè)氣氛及操縱業(yè)態(tài)維持長期收益的前提下，專門需要計劃適當(dāng)比例的銷售商鋪部份用于回收項目投資與產(chǎn)生短線利潤，減少進展商的財務(wù)風(fēng)險與提高關(guān)聯(lián)開發(fā)收益；.依照項目的實際條件與市場機遇，推動形成住宅、商業(yè)及其他衍生物業(yè)的互動整合的復(fù)合開發(fā)。商圈條件的分析在市場及區(qū)域調(diào)查的基礎(chǔ)上，分析不同區(qū)位概念與時間概念下萬國商對應(yīng)的商圈格局、商圈特性及未來走向，根據(jù)整個商圈體系的競合生態(tài)關(guān)系、配合萬國商項目的城市定位界定萬國商商業(yè)開發(fā)的目標(biāo)商圈與商圈策略目標(biāo)商圈的消費型態(tài)分析與消費額估量、競爭策略、商圈治理策略消費形態(tài)分析消費定位與業(yè)態(tài)競爭策略；消費額估計；市場需求分析與客戶定位（商戶入駐意愿與投資意愿）根據(jù)目標(biāo)區(qū)域內(nèi)部消費群體的不同消費形態(tài)、鎖定特定的消費形態(tài)；相應(yīng)特定消費的消費配比。設(shè)店要求：商圈容量坪效指標(biāo)；等等；租金要求；經(jīng)營選址配置要求；社區(qū)設(shè)店意愿與目標(biāo)商家選擇；不同商業(yè)開發(fā)模式的比較與建議萬國商項目的swot分析及策略計劃通過對萬國商開發(fā)特性、商圈條件及環(huán)境的SWOT分析，形成對萬國商商業(yè)開發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈各環(huán)節(jié)尤其是優(yōu)劣勢的清晰認識與相應(yīng)去化策略規(guī)劃.后勤平臺、招商；目標(biāo)商圈的通路計劃及商業(yè)面積配置利于招商的部分，利于銷售、互動整合；商業(yè)模式；坪效定位；配坪策略：商業(yè)業(yè)態(tài)組成聚合力（太少那么業(yè)態(tài)完整性不夠）；保留必然的競爭性；以后擴充（分期開發(fā)）街區(qū)商業(yè)有必然彈性；租金與面積的配比關(guān)系；產(chǎn)出計劃；業(yè)態(tài)概念（低租金類型商店）商業(yè)活性化策略；（領(lǐng)跑消費潮流的新新業(yè)態(tài)）提案能力；業(yè)種業(yè)態(tài)配比；經(jīng)常購買商品或服務(wù)；集客規(guī)劃?？鸵?guī)劃坪效估計（不同類型商家的設(shè)店意愿）商圈容量；租金水平；外部后勤平臺（物流、人力、通勤）租金策略（開發(fā)策略）定位與卡位策略、競爭策略；業(yè)態(tài)組合商業(yè)定位核心商業(yè)定位競爭機會大賣場：吸引交通人口、家庭生活購物、關(guān)聯(lián)消費；社區(qū)中心商圈；后場面積較大的店1、改變布局；2、業(yè)態(tài)組合設(shè)計；社區(qū)商圈通路的開發(fā)策略、形態(tài)與空間布局社區(qū)商圈營造：主力店架構(gòu)、宅配效勞、休閑育樂事業(yè)、家庭外代商業(yè)、便利事業(yè)（效勞為主）、生活商品；小商圈，若是有一個大賣場，其實連便利店也無法生存；街區(qū)商業(yè)營業(yè)空間的塑造；育樂會所型街坊商業(yè)外設(shè)生活大賣場的競合策略；服務(wù)導(dǎo)向或定位；特殊商品定位/特殊消費定位；公共政策的利用；住關(guān)聯(lián)事業(yè)、商品定位脫破（高品質(zhì)小流量商品：業(yè)態(tài)的設(shè)置：流量足以保證坪效卻無法滿足大賣場的流量要求）專門店，跳出日常消費類商品；品質(zhì)排斥街區(qū)概念（低投資、銷售）\box罐式：集合商店式商場（購物中心）客、貨單價范圍；購買頻率；商品范圍；街區(qū)經(jīng)營空間的預(yù)留社區(qū)商業(yè)格局/經(jīng)營條件假設(shè)（衛(wèi)星城的商圈條件足以容納一個集合日常生活需求的大賣場，如果這家店由發(fā)展商主導(dǎo)，則還存在一定經(jīng)營空間配合規(guī)劃）宅配創(chuàng)意；公建軸商店的汰換或業(yè)態(tài)調(diào)整；（便利店、書店、花店，有一定的人流量，可安排隨機消費業(yè)態(tài)）人流的穩(wěn)定性：人流不穩(wěn)定；適于商品變化快的店不適于品牌店；專門店；隨機消費；習(xí)慣消費；目的消費；大賣場（目的消費集客帶動關(guān)聯(lián)消費）；與整體推案的配合；形象商業(yè)；不同商業(yè)部份的開發(fā)與收益模式；.商業(yè)/事業(yè)投入與開發(fā)腹地；.商鋪形象的操縱策略與形象商鋪的操縱比例；.各部份商鋪租售比例/不同回收方式：最正確租售組合；.各部份商鋪的最正確銷售機會選擇；商業(yè)概念創(chuàng)意商圈通路的推案分期策略商圈通路的業(yè)態(tài)操縱策略在整個業(yè)態(tài)控制、管理深度與外觀形象控制、業(yè)態(tài)控制、內(nèi)觀形象控制，有整體形象而又充滿活力的商圈感受；主題商圈：改變原有社區(qū)商圈的以基本需求為主或過度娛樂的業(yè)態(tài)面貌；（社區(qū)商業(yè)的研究：正反案例）形成一個以社區(qū)個性為主題的商圈；主題層次主力層次延伸層次；包裝層次；商圈通路的招商策略第二時期：2期底商及公建軸計劃方案商場計劃方案/商場空間調(diào)整方案（商業(yè)街區(qū)）根據(jù)不同部分、不同階段的通路規(guī)劃，不同的行銷模式：不同的規(guī)模區(qū)間/商場單元；劃分商場空間及商場布局規(guī)劃的組合方式層次（商品組合方式/消費業(yè)態(tài)組合方式）并進一步確定相應(yīng)的空間布局規(guī)劃；獨立出消費數(shù)量較大的商品；2期底商先行調(diào)整空間，而后配置業(yè)種業(yè)態(tài)；各分區(qū)商業(yè)主題的成立與業(yè)種業(yè)態(tài)組合方案消費者與效勞動線計劃動線特性、空間配置、商品配置；磁力點的配置整體空間配置建議賣場效勞輔助設(shè)施/后場計劃平安效勞監(jiān)管系統(tǒng)街具設(shè)施建議經(jīng)營模式（主力店與集合店劃分）租賃條件（租金、扣率、租約長度、免租期）商場包裝方案（通路店面形象主題、建筑外觀建議、CIS原那么、公共識別、店招標(biāo)識等）投資方案鋪位銷售劃分方案銷控劃分方案銷售組價方案行銷企劃方案總體精神文宣策略媒體規(guī)劃第三時期：2期底商及公建軸執(zhí)行業(yè)務(wù)經(jīng)營治理合約設(shè)計（商場經(jīng)營公約、公共事務(wù)治理公約、組織章程制定）主力商店、樣板商店預(yù)招招商名冊成立招商打算書制作招商條件成立招商會場籌設(shè)招商人員組訓(xùn)經(jīng)營廠商及產(chǎn)品數(shù)據(jù)搜集商場月刊資料寄送開店經(jīng)營咨詢顧問商家會組織籌設(shè)商家會會議召開案場計劃銷控氣氛銷售制度設(shè)計銷講編制人員專訓(xùn)現(xiàn)場專案自營店前期經(jīng)營顧問；第一階段：萬國商城商業(yè)項目的總體商業(yè)開發(fā)策略規(guī)劃17.萬國商整體商業(yè)策劃的范圍包括：.萬國商項目2期已計劃之沿路底商、萬國商已計劃之公建軸、3-5期待計劃之商業(yè)物業(yè)的整體策劃.一期售樓處，公園、學(xué)校、道路等相關(guān)配套物業(yè)及計劃整合的建議；.萬國商整體商業(yè)計劃第一需要配合及推動萬國商整體造鎮(zhèn)的行銷，通過塑造新市鎮(zhèn)性格、空間意象及生活想象空間為新市鎮(zhèn)行銷提供區(qū)域級賣點與獨立形象，從而打破現(xiàn)有住宅購買群體的地域抗性心理、擴大以后銷售商圈，從而帶動整個造鎮(zhèn)項目的升級與銷售放量；.在項目分解開發(fā)的同時，需要部份商店預(yù)先營業(yè)，形成一個相對獨立的商業(yè)部份，營造一個生活樣板環(huán)境，而且在整個造鎮(zhèn)推案周期內(nèi)（3-5年），前期軟開業(yè)營業(yè)部份需要操縱業(yè)態(tài)及維持一個良好的整體商業(yè)形象，不但知足陸續(xù)入住業(yè)主的生活需求，更需要為整體項目行銷提供一個生活樣板的銷售道具，去化生活抗性因素，強化生活形象。.配合萬國商整體行銷策劃，持續(xù)漸進的制造行銷熱點與商鋪熱銷熱租氣氛，帶動案場人潮；.創(chuàng)新社區(qū)商業(yè)概念與意象，進展出一整套適合社區(qū)型商業(yè)消費需求特點與北京商業(yè)市場基礎(chǔ)的包括商圈定位、業(yè)種配置、業(yè)態(tài)架構(gòu)、招商組合及開發(fā)行銷步驟的住區(qū)型商業(yè)操作模式；.區(qū)別于商業(yè)經(jīng)營主導(dǎo)的開發(fā)模式，依照房地產(chǎn)主導(dǎo)開發(fā)的短線特性，在維持形象營造商業(yè)氣氛及操縱業(yè)態(tài)維持長期收益的前提下，專門需要計劃適當(dāng)比例的銷售商鋪部份用于回收項目投資與產(chǎn)生短線利潤，減少進展商的財務(wù)風(fēng)險與提高關(guān)聯(lián)開發(fā)收益；.依照項目的實際條件與市場機遇，推動形成住宅、商業(yè)及其他衍生物業(yè)的互動整合的復(fù)合開發(fā)。目的：通過與進展商項目部門、設(shè)計計劃部門及市場部門組成策劃團隊，為進展商商圈條件的分析與商圈取向在市場及區(qū)域調(diào)查的基礎(chǔ)上，分析不同區(qū)位概念與時間概念下萬國商對應(yīng)的商圈格局、商圈容量及競爭優(yōu)劣，配合萬國商項目所屬區(qū)域的城市定位，擬定翠城商業(yè)開發(fā)的商圈取向策略。.立地條件分析.消費潛力分析外部競爭條件分析主次商圈的取向目標(biāo)商圈的消費型態(tài)分析與消費吸收值估量在對商圈不同消費形態(tài)的分析與商圈內(nèi)部競合生態(tài)關(guān)系模擬的基礎(chǔ)上，界定相應(yīng)的消費形態(tài)區(qū)間作為商業(yè)開發(fā)的主力消費客層，并估計相應(yīng)消費規(guī)模與消費配比范圍。.消費形態(tài)分析.內(nèi)部競爭條件分析.消費區(qū)間定位與業(yè)態(tài)競爭策略；.消費額估量；市場需求分析與客戶定位通過調(diào)查與分析目標(biāo)市場各類型商家的設(shè)店動向，分析各類商家對開放商圈與封閉商圈的不同設(shè)店意愿、設(shè)店要求及業(yè)態(tài)產(chǎn)品，擬定未來招商的潛在商家組合范圍；同樣通過比較各類投資者對開放商圈及封閉商圈不同的投資需求擬定未來銷售的潛在承購者組合范圍。.開放商圈與封鎖商圈的好壞比較.開放商圈與封鎖商圈的競合形勢（現(xiàn)狀、意愿、前景比較與潛力預(yù)測類似參考指標(biāo)）.潛在商家與業(yè)態(tài)策略建議.刺激需求的策略；.潛在承購者與投資策略建議不同商業(yè)開發(fā)模式的比較與建議以房地產(chǎn)主導(dǎo)與商業(yè)經(jīng)營主導(dǎo)兩種代表性開發(fā)模式在開發(fā)策略、收益特性、管理模式與相應(yīng)商業(yè)形態(tài)方面的比較，建議本項目商業(yè)開發(fā)模式的選擇兩種開發(fā)模式的比較.不同情形下兩種開發(fā)模式的方式結(jié)合.萬國商項目開發(fā)模式的建議萬國商項目的swot分析及策略計劃通過對萬國商開發(fā)特性、商圈條件及市場環(huán)境的SWOT總結(jié)性分析，形成對萬國商商業(yè)開發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈各環(huán)節(jié)尤其是核心環(huán)節(jié)的清晰認識與系列策略規(guī)劃，掌控萬國商的商圈開發(fā)樞紐及改善整體營商環(huán)境。.swot總結(jié).商業(yè)開發(fā)核心價值取向.營商限制瓶頸及去化策略商圈通路的計劃及商業(yè)面積配置在上述分析及取向策略的基礎(chǔ)上，提出本項目適合之若干通路類別，并運用相應(yīng)的集客、活化等策略建立通路主題以展開相關(guān)的商業(yè)開發(fā)及一系列營業(yè)規(guī)模、面積配置與業(yè)態(tài)深度的后繼策略。.通路劃分與定位策略.通路聚客策略計劃.商業(yè)/消費活性化策略；.商業(yè)計劃主題定位與關(guān)聯(lián)配置.營業(yè)額區(qū)間估量.商業(yè)面積配置策略與開發(fā)規(guī)模建議業(yè)態(tài)業(yè)種組合建議商圈通路的開發(fā)策略、形態(tài)與空間布局.商業(yè)通路的開發(fā)模式與策略步驟.經(jīng)營形態(tài)的計劃與業(yè)態(tài)概念建議.商業(yè)空間布局與計劃概念建議.租售選擇.策略客戶合作建議.租金結(jié)構(gòu)計劃.要緊開發(fā)收益估量與整體推案的配合建議:通過形象商圈、前期治理等要緊方面輔助及推動整體造鎮(zhèn)行銷的要求。.形象商圈營造策略.商鋪形象的操縱策略與形象商鋪的比例操縱；.前期治理策略建議.配合整體造鎮(zhèn)行銷的建議商圈通路的業(yè)態(tài)操縱策略配合不同商業(yè)部分管理需求與重點，通過權(quán)益控制、經(jīng)營控制、管理控制及行銷控制等方面擬定相應(yīng)的管理深度，引導(dǎo)整個商圈形成一個保證規(guī)劃意圖實現(xiàn)及長期利益保障的業(yè)態(tài)環(huán)境，為下一步房地產(chǎn)商業(yè)品牌化行銷建立樣板。業(yè)態(tài)操縱需求分析整體商圈營造與宣導(dǎo).商鋪權(quán)益操縱策略.商圈經(jīng)營核心操縱策略.商業(yè)治理模式選擇.業(yè)主公關(guān)與鼓勵政策.招商挑選.銷售制度設(shè)計.商鋪設(shè)計治理商圈通路的招商策略.業(yè)態(tài)產(chǎn)品定位與組合配比.承租客戶定位.招商利基與抗性分析.行銷概念計劃.租金模式與增進策略.招商步驟與招商機會的選擇商圈通路的銷售策略.投資產(chǎn)品定位.承購目標(biāo)定位投資利基與抗性分析行銷概念計劃.各部份商鋪的最正確銷售機會選擇；第二部份：萬國商2期底商及公建軸商品計劃及行銷方案目的：l確立整體定位、經(jīng)營主題、統(tǒng)一CI設(shè)計，以取得目標(biāo)承租戶入場認同及承購戶承購信心l針對營業(yè)空間與非營業(yè)空間之設(shè)施、動線計劃作建議，提供建筑、景觀、裝璜設(shè)計師設(shè)計施工參考商業(yè)計劃方案.原有計劃方案調(diào)整建議.商場分區(qū)計劃.各分區(qū)商業(yè)主題的成立與面積配置.出入口配置方案.空間格局與商業(yè)功能區(qū)域配置.客流動線計劃.業(yè)種業(yè)態(tài)布局方案.消費動線計劃.營業(yè)單元劃分.商場內(nèi)外包裝主題.CIS主題與操縱建議效勞輔助設(shè)施建議（消防、電梯、燈光、空調(diào)、水電氣、停車場、衛(wèi)生）.后場計劃建議.平安效勞監(jiān)管系統(tǒng).建筑外觀建議.店面設(shè)計建議.店招標(biāo)識等二次裝修位置預(yù)留.公共導(dǎo)示建議.街具設(shè)施建議商業(yè)經(jīng)營方案經(jīng)營模式（自營、招商、加盟）內(nèi)部治理模式配置租賃條件（租金、扣率、租約長度、免租期）招商配置（主力商戶、策略商戶、一樣商戶）整體營運目標(biāo)與打算投