緯立行金貿(mào)中心招商策略建議58P

重慶緯立行地產(chǎn)顧問有限公司2014年6月金貿(mào)中心項(xiàng)目

招商策略建議1.項(xiàng)目概況項(xiàng)目區(qū)域項(xiàng)目位于二郎科技新城科城路與迎賓大道交匯處，緊鄰二郎立交；留學(xué)生創(chuàng)業(yè)園、渝高智博中心圍繞在項(xiàng)目周邊；政府重點(diǎn)打造的二郎片區(qū)核心城市商務(wù)綜合體。本項(xiàng)目位于政府重點(diǎn)打造的二郎片區(qū)核心地帶本案留學(xué)生創(chuàng)業(yè)園A、B區(qū)渝高新城星座居然之家二郎店渝高智博中心紅星美凱龍千葉中央街區(qū)晉愉V時(shí)代區(qū)域交通現(xiàn)狀項(xiàng)目周邊交通便利，輕軌5號(hào)線已于2013年12月開始建設(shè)項(xiàng)目地處成渝高速、城市快速干道高九路入口；項(xiàng)目緊鄰二郎立交；迎賓大道、科城路、創(chuàng)新大道分布在項(xiàng)目周邊，交通十分便利；連接西部新城與兩江新區(qū)的輕軌5號(hào)線二郎站離項(xiàng)目?jī)H約100m。成渝高速二郎立交創(chuàng)新大道科成路高速入口火炬大道輕軌5號(hào)線二郎站科城路站二郎居然之家站本案區(qū)域配套資源項(xiàng)目所處區(qū)域規(guī)劃為二郎片區(qū)核心商務(wù)區(qū)，未來發(fā)展前景良好，但目前發(fā)展相對(duì)滯后，目前周邊配套和商務(wù)氛圍不成熟，周邊銀行、酒店、醫(yī)院少，餐飲消費(fèi)只在巴國(guó)城較為集中。三九醫(yī)院農(nóng)業(yè)銀行重慶二郎醫(yī)院建設(shè)銀行工商銀行巴國(guó)城商業(yè)街平安銀行斯鉑特酒店同天商務(wù)賓館重慶西格曼酒店凱瑞汀酒店彩云湖濕地公園項(xiàng)目所在區(qū)域目前周邊配套和商務(wù)氛圍較不成熟本案紅星美凱龍巴菲家宴晉愉V時(shí)代居然之家尚美國(guó)際同天錦街千葉中央大街美好時(shí)空銀海方舟區(qū)域商業(yè)環(huán)境本案?jìng)渥ⅲ撼壬珵槲磥砻媸理?xiàng)目區(qū)域較成熟商業(yè)租金100-150元/月·㎡商務(wù)功能區(qū)租金50元/月·㎡左右成熟商業(yè)區(qū)租金100-180元/月·㎡專業(yè)市場(chǎng)待發(fā)展區(qū)域區(qū)域市場(chǎng)分析區(qū)域商業(yè)環(huán)境居然之家所在位置：渝高新城星座（居然之家）商業(yè)業(yè)態(tài)：美食餐飲經(jīng)營(yíng)狀況：較好租金情況：80-90元/月·㎡商鋪面積：30-40㎡其他費(fèi)用：安保費(fèi)（80元/月，清潔費(fèi)30-50元）主力商家：鄉(xiāng)村基、鑫樂生活超市項(xiàng)目位置區(qū)域市場(chǎng)分析區(qū)域商業(yè)環(huán)境同天錦街所在位置：科城路商業(yè)業(yè)態(tài)：美食餐飲、零售、汽車專業(yè)市場(chǎng)、銀行經(jīng)營(yíng)狀況：較好租金情況：小鋪100元/月·㎡左右，大鋪50-60元/月·㎡合同年限：5年一簽，5年后租金遞增經(jīng)營(yíng)模式：開發(fā)商統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，不允許轉(zhuǎn)讓案列：順發(fā)煙酒副食商鋪面積：50㎡經(jīng)營(yíng)狀況：較好租金情況：100元/月·㎡合同年限：5年一簽，5年后租金遞增營(yíng)業(yè)額：17-18萬/月區(qū)域市場(chǎng)分析區(qū)域商業(yè)環(huán)境渝高城市日記所在位置：火炬大道商業(yè)業(yè)態(tài)：美食餐飲、圖文、銀行經(jīng)營(yíng)狀況：一般租金情況：80元/月·㎡左右合同年限：3-5年一簽，每年遞增8%案列：鑫億圖文商鋪面積：50㎡經(jīng)營(yíng)狀況：一般租金情況：80元/月·㎡物管費(fèi)：3元/月·㎡占地面積25794㎡建筑面積180000㎡建筑類別寫字樓、商鋪寫字樓體量3.3萬方公寓體量6萬方商業(yè)體量4.8萬方（自持2萬方，銷售2.8萬方）商鋪面積段20-500㎡商鋪主力面積段70-100已售商鋪價(jià)格一樓：3萬/㎡二樓：1.8萬/㎡三樓：1.5萬/㎡租金一樓：150-200元/㎡商業(yè)集休閑、娛樂、購(gòu)物、餐飲于一體的大型時(shí)尚購(gòu)物街區(qū)2341酒店式公寓寫字樓商鋪區(qū)域市場(chǎng)分析區(qū)域商業(yè)環(huán)境千葉中央大街區(qū)域市場(chǎng)分析區(qū)域商業(yè)環(huán)境已招商家……成都銀行光大銀行招商銀行千葉眼鏡華生園中國(guó)移動(dòng)可購(gòu)便利店家樂福桐君閣大藥房案列：可購(gòu)便利店面積：50㎡租金：200元/㎡·月營(yíng)業(yè)額：2.5萬左右/月物管費(fèi)：10元/月·㎡經(jīng)營(yíng)狀況：較差千葉中央大街區(qū)域市場(chǎng)分析區(qū)域商業(yè)環(huán)境尚美國(guó)際所在位置：火炬大道商業(yè)業(yè)態(tài)：美食餐飲、藥房、銀行經(jīng)營(yíng)狀況：較好租金情況：200元/月·㎡左右合同年限：3-5年一簽，3年后遞增8%物管：2元/月·㎡區(qū)域市場(chǎng)分析區(qū)域商業(yè)環(huán)境銀海方舟所在位置：留學(xué)生創(chuàng)業(yè)園旁商業(yè)業(yè)態(tài)：中百超市、便利店、餐飲店經(jīng)營(yíng)狀況：商鋪處于糾紛中，80%商鋪未營(yíng)業(yè)區(qū)域商業(yè)環(huán)境舞蹈學(xué)校

西城大院側(cè)街背街廣場(chǎng)

綠韻康城租金35-40元/㎡（汽車養(yǎng)護(hù)、辦公）租金60元/㎡（機(jī)電生意）租金70元/㎡（機(jī)電生意）租金80-100元/㎡（餐飲）租金120元/㎡（副食店）租金120-140元/㎡（餐飲、生活配套）租金60元/㎡左右（機(jī)電）租金70元/㎡左右（餐飲、辦公）面積：1000以上租金：50-55元/㎡（巴國(guó)城大餐飲）隆鑫西城匯租金55-70元/㎡（汽車美容）租金60-70元/㎡（寵物店）租金45-55元/㎡（大型餐飲）租金50-60元/㎡（大型餐飲）云湖天都口福街餐飲業(yè)態(tài)租金由于金科地產(chǎn)與商家簽訂5年協(xié)議，租金保持在較低水平二郎片區(qū)較成熟商業(yè)項(xiàng)目主要集中在該區(qū)域，且周邊商鋪?zhàn)饨鹌毡檩^低餐飲及生活餐飲類租金：50-180元/㎡·月一層租金100-180元/㎡·月二層50-80元/㎡·月專業(yè)市場(chǎng)35-70元/㎡·月本案二郎成熟商業(yè)區(qū)區(qū)域市場(chǎng)分析區(qū)域商業(yè)環(huán)境渝高新城·美好時(shí)空所在位置：銀杏路商業(yè)業(yè)態(tài)：美食餐飲、生活配套經(jīng)營(yíng)狀況：較差租金情況：30-35元/月·㎡左右合同年限：1年一簽物管：2元/月·㎡總結(jié)本項(xiàng)目位于政府重點(diǎn)打造的二郎片區(qū)中心地段，未來具有較好的發(fā)展前景；項(xiàng)目所在區(qū)域交通便捷，緊鄰迎賓大道，且在建的輕軌5號(hào)線預(yù)計(jì)于2017年通車，易達(dá)性極高；區(qū)域內(nèi)商業(yè)以社區(qū)商業(yè)為主，形象檔次不高，主要消費(fèi)集中在尚美國(guó)際（租金200元/月·㎡左右）、居然之家（租金80元/月·㎡左右）、同天錦街（租金100元/月·㎡左右）；千葉中央大街為本項(xiàng)目重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)象（租金150-200元/月·㎡），目前已進(jìn)駐商家有：家樂福超市、千葉眼鏡、招商銀行、光大銀行、可購(gòu)便利店、中國(guó)移動(dòng)營(yíng)業(yè)廳、桐君閣大藥房、華生園等，但經(jīng)營(yíng)狀況不太良好。2.項(xiàng)目屬性項(xiàng)目區(qū)域項(xiàng)目基本參數(shù)名稱參數(shù)項(xiàng)目總建筑面積49291.96㎡商業(yè)面積6451.63㎡寫字樓面積23632.99㎡（其中5326.15㎡為自用）公寓面積4270.67㎡車庫(kù)面積14936.67㎡項(xiàng)目區(qū)域項(xiàng)目四至西面創(chuàng)新大道/二郎機(jī)電市場(chǎng)東面渝高智博中心/迎賓大道/紅星美凱龍北面留學(xué)生創(chuàng)業(yè)園、銀海方舟南面在建項(xiàng)目：浩博星鉆/鋼球小區(qū)項(xiàng)目緊臨寫字樓及創(chuàng)業(yè)園區(qū)，具有較高的商務(wù)人群消費(fèi)市場(chǎng)項(xiàng)目區(qū)域項(xiàng)目人流、車流來向留學(xué)生創(chuàng)業(yè)園渝高智博中心主要人流來向1.來自于留學(xué)生創(chuàng)業(yè)園區(qū)的商務(wù)人群；2.來自于渝高智博中心的商務(wù)人群；3.來自渝高新城星座的常住人群；4.來自鋼球小區(qū)的常住人群；5.來自銀海方舟的常住人群。②本項(xiàng)目迎賓大道渝高新城星座③④鋼球小區(qū)⑤銀海方舟主要車流來向科城路①①②1.來自迎賓大道的車輛；2.來自科城路的車輛；項(xiàng)目周邊多個(gè)住宅、寫字樓項(xiàng)目人群可到達(dá)本項(xiàng)目，且來自兩條主干道車輛會(huì)經(jīng)過本項(xiàng)目區(qū)域消費(fèi)人群一、主要消費(fèi)人群（區(qū)域在使用商業(yè)項(xiàng)目）目前入駐企業(yè)：87家平均每家企業(yè)常駐辦公人數(shù)：40人總辦公人數(shù)：3480人留學(xué)生創(chuàng)業(yè)園目前入駐企業(yè)：96家平均每家企業(yè)常駐辦公人數(shù)：40人總辦公人數(shù)：3840人渝高智博中心目前入駐企業(yè)：133家平均每家企業(yè)常駐辦公人數(shù)：40人總辦公人數(shù)：5320人合計(jì)：本區(qū)域穩(wěn)定消費(fèi)商務(wù)人群約1.3萬人渝高城市日記區(qū)域消費(fèi)人群樓盤名稱總戶數(shù)渝高新城星座640鋼球小區(qū)200水晶城650銀海方舟688同天觀云邸558同天綠岸2898同天依云郡571協(xié)信天驕城1200恒基翠庭苑290金科綠韻康城2718朵力尚美國(guó)際3094晉榆V時(shí)代2200晉榆盛世普天1647渝高新城·美好時(shí)空840總計(jì)18194戶二、本項(xiàng)目附近住宅項(xiàng)目（按照每家每戶3人計(jì)算）合計(jì)：本區(qū)域常住人群約5.5萬人SWOTAnalysisSTRENGTHSWEAKNESSESOPPORTUNITIESTHREATSSWOT處于政府重點(diǎn)打造二郎片區(qū)核心地帶，地理優(yōu)勢(shì)明顯；項(xiàng)目位于迎賓大道，具有較高的展示性；目前區(qū)域發(fā)展不成熟，商業(yè)及商務(wù)氛圍不濃厚；區(qū)域內(nèi)具有較大基數(shù)的商務(wù)人群，而目前區(qū)域內(nèi)商業(yè)項(xiàng)目較少且形象檔次較低，本項(xiàng)目有較大市場(chǎng)機(jī)會(huì)；二郎區(qū)域具備較大商業(yè)發(fā)展空間；本項(xiàng)目會(huì)面臨區(qū)域內(nèi)其他商業(yè)項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)；SWOT分析3.項(xiàng)目定位都市慢調(diào)生活櫥窗

滿足區(qū)域商務(wù)配套功能，打造高品質(zhì)、時(shí)尚體驗(yàn)櫥窗生活打造區(qū)域餐飲、休閑、娛樂目的地

函蓋城市多種功能及業(yè)態(tài)……

整體定位形象定位通過精致的商業(yè)形象，使消費(fèi)者在項(xiàng)目之中得到時(shí)尚的生活體驗(yàn)都市時(shí)尚生活，餐飲休閑娛樂三大主題完美結(jié)合，帶給消費(fèi)者新奇體驗(yàn)感的一站式商業(yè)中心超長(zhǎng)營(yíng)業(yè)時(shí)間，無時(shí)無刻滿足不同層次消費(fèi)需求的不夜城功能定位滿足區(qū)域商務(wù)人群餐飲休閑娛樂消費(fèi)需求滿足區(qū)域內(nèi)常住人群餐飲休閑娛樂消費(fèi)需求帶動(dòng)區(qū)域價(jià)值提升，產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益作為區(qū)域商業(yè)形象地標(biāo)餐飲：快餐、休閑餐飲、主題餐飲、格調(diào)餐飲；休閑：美容SPA、美發(fā)會(huì)所；零售：精品零售、普通零售；娛樂：商務(wù)娛樂、生活?yuàn)蕵奉?；金融：銀行、證券、保險(xiǎn)；服務(wù)：機(jī)票代理、干洗、影印、中介等；業(yè)態(tài)組合定位客群定位次要客群區(qū)域常住人群補(bǔ)充客群

流動(dòng)人群

主要客群區(qū)域商務(wù)人群4.借鑒案例建外SOHO位于北京市朝陽(yáng)區(qū)東三環(huán)中路39號(hào)占地面積：12.28萬平米建筑面積：約70萬平方米面世時(shí)間：2004年商鋪全部臨街，1、2層鋪面復(fù)式結(jié)構(gòu)自成一體，3層鋪面由滾梯直達(dá)公共院落北京建外SOHO由18棟樓、l6條小街、300個(gè)店鋪組成。"建外SOHO"沒有圍墻，16條小街在建筑群中穿梭串連，制造出充滿人情味的小街文化；建外SOHO案例分析游泳池壁球廳網(wǎng)球場(chǎng)健身房蒸汽桑拿按摩咖啡館酒吧…………….星巴克旗艦店同仁堂旗艦店渝鄉(xiāng)人家旗艦店?yáng)|田造型旗艦店美克美家溫帝吳………….A座：包含餐飲有吉野家、真功夫、味千拉面、品奇披薩、家香拌面等餐飲機(jī)構(gòu)和中國(guó)移動(dòng)營(yíng)業(yè)廳、農(nóng)業(yè)銀行、劍橋國(guó)際英語(yǔ)教育中心等B座：包含中行、肯德基等1-9座：案例分析4.項(xiàng)目業(yè)態(tài)布局1號(hào)樓商業(yè)1號(hào)樓

1層金融已租商務(wù)服務(wù)類（機(jī)票代理/圖文店/干洗店/駕校）商務(wù)簡(jiǎn)餐

便利店/藥妝店/精品零售藥房/快餐/銀行網(wǎng)點(diǎn)總平圖品牌示意備注：以下品牌僅供參考餐飲/教育培訓(xùn)1號(hào)樓

2層1號(hào)樓商業(yè)總平圖餐飲/教育培訓(xùn)美容美發(fā)

格調(diào)餐飲（咖啡/日式料理/西餐廳）露臺(tái)（可作外擺）品牌示意備注：以下品牌僅供參考餐飲/教育培訓(xùn)1號(hào)樓

2層1號(hào)樓商業(yè)總平圖教育培訓(xùn)舞蹈教學(xué)室/瑜伽館品牌示意備選方案：工程配置不能滿足物業(yè)要求備注：以下品牌僅供參考1號(hào)樓

3層1號(hào)樓商業(yè)總平圖美容SPA/辦公機(jī)構(gòu)/商務(wù)服務(wù)已租已租已租品牌示意

預(yù)留200㎡物管用房備注：以下品牌僅供參考1號(hào)樓

3層1號(hào)樓商業(yè)總平圖辦公機(jī)構(gòu)（作為周邊機(jī)電市場(chǎng)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)辦公點(diǎn)）已租已租已租

預(yù)留200㎡物管用房備選方案：工程配置不能滿足物業(yè)要求總平圖2號(hào)樓

-1層特色風(fēng)味餐飲美食街品牌示意總平圖2號(hào)樓商業(yè)備注：以下品牌僅供參考2號(hào)樓

1層總平圖2號(hào)樓商業(yè)西點(diǎn)屋/早餐店/精品水果/商務(wù)配套品牌示意

備注：以下品牌僅供參考2號(hào)樓

2層總平圖2號(hào)樓商業(yè)特色餐飲/大型餐飲品牌示意備注：以下品牌僅供參考2號(hào)樓

2層總平圖2號(hào)樓商業(yè)圖書音響/文教藝術(shù)/畫廊品牌示意備選方案：工程配置不能滿足物業(yè)要求備注：以下品牌僅供參考2號(hào)樓

3層總平圖2號(hào)樓商業(yè)健身房/KTV品牌示意備注：以下品牌僅供參考2號(hào)樓

3層總平圖2號(hào)樓商業(yè)臺(tái)球室/保齡球館品牌示意備選方案：工程配置不能滿足物業(yè)要求備注：以下品牌僅供參考5.項(xiàng)目租金定價(jià)租金定價(jià)商業(yè)的租金制定應(yīng)通過市場(chǎng)租金定價(jià)體系進(jìn)行制定4.項(xiàng)目業(yè)態(tài)調(diào)整及物業(yè)硬件更新1.各行業(yè)承租能力2.區(qū)域租金情況3.類比項(xiàng)目租金情況4.采用橫向比較法制定租金租金定價(jià)體系業(yè)態(tài)業(yè)種承租能力零售（1F）藥房50-150元/平方米/月服飾100-150元/平方米/月銀行、郵政網(wǎng)點(diǎn)100-200元/平方米/月通訊網(wǎng)點(diǎn)90-120元/平方米/月便利店80-120元/平方米/月美容（2F）美發(fā)美容50-80元/平方米/月餐飲（2-3F）連鎖餐飲40-100元/平方米/月特色餐飲（火鍋、江湖菜)40-60元/平方米/月KTV35-45元/平方米/月休閑（3-4F）健身15-25元/平方米/月茶樓25-45元/平方米/月網(wǎng)絡(luò)會(huì)所25-50元/平方米/月租金水平建議各業(yè)態(tài)行業(yè)承租水平項(xiàng)目所在區(qū)域附近臨街商鋪首層租金水平：50元/月·㎡項(xiàng)目所在區(qū)域成熟商業(yè)首層租金水平：150元/月·㎡區(qū)域租金水平租金水平建議綜合判定：選取中間值70元/㎡·月作為本項(xiàng)目區(qū)域參考租金選取以下項(xiàng)目進(jìn)行比較：千葉中央大街、二郎區(qū)域臨街商鋪采用橫向比較法市場(chǎng)定價(jià)影響因素：區(qū)域成熟度、區(qū)域未來潛力、交通情況、停車位、經(jīng)營(yíng)者實(shí)力、景觀資源、項(xiàng)目規(guī)模、建筑外觀、經(jīng)營(yíng)管理評(píng)估項(xiàng)目設(shè)定分值低中低中中高高成熟度1001~456~910經(jīng)營(yíng)定位1001~456~910發(fā)展?jié)摿?001~456~910交通體系1001~456~910主力店1001~456~910景觀資源1001~456~910項(xiàng)目體量501~2345建筑規(guī)劃1001~456~910管理團(tuán)隊(duì)1001~456~910開發(fā)商品牌501~2345停車位1001~456~910合計(jì)100

項(xiàng)目商業(yè)評(píng)分表租金水平建議在此公式中：本案價(jià)格＝參照價(jià)格1×項(xiàng)目權(quán)重1+……+參照價(jià)格n×項(xiàng)目權(quán)重n參照價(jià)格＝案例得分本案得分×案例價(jià)格

項(xiàng)目權(quán)重：即案例對(duì)本案的借鑒度，各案例的權(quán)重比例之和為100%；

案例得分案例價(jià)格＝價(jià)格/分注：

本案得分本案價(jià)格＝本案得分：根據(jù)評(píng)估體系評(píng)分；案例得分：根據(jù)評(píng)估體系評(píng)分；案例價(jià)格：來源于市調(diào)；租金水平建議評(píng)估項(xiàng)目設(shè)定分值本案千葉中央大街區(qū)域臨街商鋪成熟度10778經(jīng)營(yíng)定位10885發(fā)展?jié)摿?0898交通體系10888主力店10685景觀資源10785項(xiàng)目體量5353建筑規(guī)劃10785管理團(tuán)隊(duì)10885開發(fā)商品牌5443停車位10796合計(jì)100738261首層商鋪————15070租金價(jià)格項(xiàng)目權(quán)重————70%30%項(xiàng)目均價(jià)項(xiàng)目首層實(shí)際租金均價(jià)建面110元/㎡備注：1.在定價(jià)時(shí)會(huì)根據(jù)實(shí)際情況考慮±10%的浮動(dòng)；2.選取案例為建筑面積80-100㎡的商鋪?zhàn)饨鹚绞讓幼饨鸲▋r(jià)二、三層租金價(jià)格根據(jù)市場(chǎng)租金定價(jià)規(guī)律：1F：2F：3F:4F=2:1:0.8:0.6得到本項(xiàng)目二層租金為：建面45-50元/㎡得到本項(xiàng)目三層租金為：建面30-35元/㎡后期在商鋪定價(jià)時(shí)需考慮各商鋪的采光工程配置，展示面等因素給予10%-15%的租金浮動(dòng)樓層正常定價(jià)商鋪?zhàn)饨穑ń鎯r(jià)格）1F100-110元/㎡2F40-45元/㎡3F26-35元/㎡備注：根據(jù)商鋪后期工程改造難度來確定價(jià)格浮動(dòng)大小租金水平建議6.項(xiàng)目招商策略項(xiàng)目招商策略商家符合項(xiàng)目定位秉承“優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)”原則，可針對(duì)具備較強(qiáng)品牌效應(yīng)及市場(chǎng)影響力商家制定優(yōu)厚的招商政策；通過核心商戶的進(jìn)駐，帶動(dòng)其他商戶進(jìn)駐，推進(jìn)招商工作開展；引入的商家要與本項(xiàng)目主題定位符合，體現(xiàn)