緯立行金貿(mào)中心招商策略建議58P

重慶緯立行地產(chǎn)顧問有限公司2014年6月金貿(mào)中心項目

招商策略建議1.項目概況項目區(qū)域項目位于二郎科技新城科城路與迎賓大道交匯處，緊鄰二郎立交；留學(xué)生創(chuàng)業(yè)園、渝高智博中心圍繞在項目周邊；政府重點打造的二郎片區(qū)核心城市商務(wù)綜合體。本項目位于政府重點打造的二郎片區(qū)核心地帶本案留學(xué)生創(chuàng)業(yè)園A、B區(qū)渝高新城星座居然之家二郎店渝高智博中心紅星美凱龍千葉中央街區(qū)晉愉V時代區(qū)域交通現(xiàn)狀項目周邊交通便利，輕軌5號線已于2013年12月開始建設(shè)項目地處成渝高速、城市快速干道高九路入口；項目緊鄰二郎立交；迎賓大道、科城路、創(chuàng)新大道分布在項目周邊，交通十分便利；連接西部新城與兩江新區(qū)的輕軌5號線二郎站離項目僅約100m。成渝高速二郎立交創(chuàng)新大道科成路高速入口火炬大道輕軌5號線二郎站科城路站二郎居然之家站本案區(qū)域配套資源項目所處區(qū)域規(guī)劃為二郎片區(qū)核心商務(wù)區(qū)，未來發(fā)展前景良好，但目前發(fā)展相對滯后，目前周邊配套和商務(wù)氛圍不成熟，周邊銀行、酒店、醫(yī)院少，餐飲消費只在巴國城較為集中。三九醫(yī)院農(nóng)業(yè)銀行重慶二郎醫(yī)院建設(shè)銀行工商銀行巴國城商業(yè)街平安銀行斯鉑特酒店同天商務(wù)賓館重慶西格曼酒店凱瑞汀酒店彩云湖濕地公園項目所在區(qū)域目前周邊配套和商務(wù)氛圍較不成熟本案紅星美凱龍巴菲家宴晉愉V時代居然之家尚美國際同天錦街千葉中央大街美好時空銀海方舟區(qū)域商業(yè)環(huán)境本案備注：橙色為未來面世項目區(qū)域較成熟商業(yè)租金100-150元/月·㎡商務(wù)功能區(qū)租金50元/月·㎡左右成熟商業(yè)區(qū)租金100-180元/月·㎡專業(yè)市場待發(fā)展區(qū)域區(qū)域市場分析區(qū)域商業(yè)環(huán)境居然之家所在位置：渝高新城星座（居然之家）商業(yè)業(yè)態(tài)：美食餐飲經(jīng)營狀況：較好租金情況：80-90元/月·㎡商鋪面積：30-40㎡其他費用：安保費（80元/月，清潔費30-50元）主力商家：鄉(xiāng)村基、鑫樂生活超市項目位置區(qū)域市場分析區(qū)域商業(yè)環(huán)境同天錦街所在位置：科城路商業(yè)業(yè)態(tài)：美食餐飲、零售、汽車專業(yè)市場、銀行經(jīng)營狀況：較好租金情況：小鋪100元/月·㎡左右，大鋪50-60元/月·㎡合同年限：5年一簽，5年后租金遞增經(jīng)營模式：開發(fā)商統(tǒng)一經(jīng)營管理，不允許轉(zhuǎn)讓案列：順發(fā)煙酒副食商鋪面積：50㎡經(jīng)營狀況：較好租金情況：100元/月·㎡合同年限：5年一簽，5年后租金遞增營業(yè)額：17-18萬/月區(qū)域市場分析區(qū)域商業(yè)環(huán)境渝高城市日記所在位置：火炬大道商業(yè)業(yè)態(tài)：美食餐飲、圖文、銀行經(jīng)營狀況：一般租金情況：80元/月·㎡左右合同年限：3-5年一簽，每年遞增8%案列：鑫億圖文商鋪面積：50㎡經(jīng)營狀況：一般租金情況：80元/月·㎡物管費：3元/月·㎡占地面積25794㎡建筑面積180000㎡建筑類別寫字樓、商鋪寫字樓體量3.3萬方公寓體量6萬方商業(yè)體量4.8萬方（自持2萬方，銷售2.8萬方）商鋪面積段20-500㎡商鋪主力面積段70-100已售商鋪價格一樓：3萬/㎡二樓：1.8萬/㎡三樓：1.5萬/㎡租金一樓：150-200元/㎡商業(yè)集休閑、娛樂、購物、餐飲于一體的大型時尚購物街區(qū)2341酒店式公寓寫字樓商鋪區(qū)域市場分析區(qū)域商業(yè)環(huán)境千葉中央大街區(qū)域市場分析區(qū)域商業(yè)環(huán)境已招商家……成都銀行光大銀行招商銀行千葉眼鏡華生園中國移動可購便利店家樂福桐君閣大藥房案列：可購便利店面積：50㎡租金：200元/㎡·月營業(yè)額：2.5萬左右/月物管費：10元/月·㎡經(jīng)營狀況：較差千葉中央大街區(qū)域市場分析區(qū)域商業(yè)環(huán)境尚美國際所在位置：火炬大道商業(yè)業(yè)態(tài)：美食餐飲、藥房、銀行經(jīng)營狀況：較好租金情況：200元/月·㎡左右合同年限：3-5年一簽，3年后遞增8%物管：2元/月·㎡區(qū)域市場分析區(qū)域商業(yè)環(huán)境銀海方舟所在位置：留學(xué)生創(chuàng)業(yè)園旁商業(yè)業(yè)態(tài)：中百超市、便利店、餐飲店經(jīng)營狀況：商鋪處于糾紛中，80%商鋪未營業(yè)區(qū)域商業(yè)環(huán)境舞蹈學(xué)校

西城大院側(cè)街背街廣場

綠韻康城租金35-40元/㎡（汽車養(yǎng)護、辦公）租金60元/㎡（機電生意）租金70元/㎡（機電生意）租金80-100元/㎡（餐飲）租金120元/㎡（副食店）租金120-140元/㎡（餐飲、生活配套）租金60元/㎡左右（機電）租金70元/㎡左右（餐飲、辦公）面積：1000以上租金：50-55元/㎡（巴國城大餐飲）隆鑫西城匯租金55-70元/㎡（汽車美容）租金60-70元/㎡（寵物店）租金45-55元/㎡（大型餐飲）租金50-60元/㎡（大型餐飲）云湖天都口福街餐飲業(yè)態(tài)租金由于金科地產(chǎn)與商家簽訂5年協(xié)議，租金保持在較低水平二郎片區(qū)較成熟商業(yè)項目主要集中在該區(qū)域，且周邊商鋪租金普遍較低餐飲及生活餐飲類租金：50-180元/㎡·月一層租金100-180元/㎡·月二層50-80元/㎡·月專業(yè)市場35-70元/㎡·月本案二郎成熟商業(yè)區(qū)區(qū)域市場分析區(qū)域商業(yè)環(huán)境渝高新城·美好時空所在位置：銀杏路商業(yè)業(yè)態(tài)：美食餐飲、生活配套經(jīng)營狀況：較差租金情況：30-35元/月·㎡左右合同年限：1年一簽物管：2元/月·㎡總結(jié)本項目位于政府重點打造的二郎片區(qū)中心地段，未來具有較好的發(fā)展前景；項目所在區(qū)域交通便捷，緊鄰迎賓大道，且在建的輕軌5號線預(yù)計于2017年通車，易達性極高；區(qū)域內(nèi)商業(yè)以社區(qū)商業(yè)為主，形象檔次不高，主要消費集中在尚美國際（租金200元/月·㎡左右）、居然之家（租金80元/月·㎡左右）、同天錦街（租金100元/月·㎡左右）；千葉中央大街為本項目重點競爭對象（租金150-200元/月·㎡），目前已進駐商家有：家樂福超市、千葉眼鏡、招商銀行、光大銀行、可購便利店、中國移動營業(yè)廳、桐君閣大藥房、華生園等，但經(jīng)營狀況不太良好。2.項目屬性項目區(qū)域項目基本參數(shù)名稱參數(shù)項目總建筑面積49291.96㎡商業(yè)面積6451.63㎡寫字樓面積23632.99㎡（其中5326.15㎡為自用）公寓面積4270.67㎡車庫面積14936.67㎡項目區(qū)域項目四至西面創(chuàng)新大道/二郎機電市場東面渝高智博中心/迎賓大道/紅星美凱龍北面留學(xué)生創(chuàng)業(yè)園、銀海方舟南面在建項目：浩博星鉆/鋼球小區(qū)項目緊臨寫字樓及創(chuàng)業(yè)園區(qū)，具有較高的商務(wù)人群消費市場項目區(qū)域項目人流、車流來向留學(xué)生創(chuàng)業(yè)園渝高智博中心主要人流來向1.來自于留學(xué)生創(chuàng)業(yè)園區(qū)的商務(wù)人群；2.來自于渝高智博中心的商務(wù)人群；3.來自渝高新城星座的常住人群；4.來自鋼球小區(qū)的常住人群；5.來自銀海方舟的常住人群。②本項目迎賓大道渝高新城星座③④鋼球小區(qū)⑤銀海方舟主要車流來向科城路①①②1.來自迎賓大道的車輛；2.來自科城路的車輛；項目周邊多個住宅、寫字樓項目人群可到達本項目，且來自兩條主干道車輛會經(jīng)過本項目區(qū)域消費人群一、主要消費人群（區(qū)域在使用商業(yè)項目）目前入駐企業(yè)：87家平均每家企業(yè)常駐辦公人數(shù)：40人總辦公人數(shù)：3480人留學(xué)生創(chuàng)業(yè)園目前入駐企業(yè)：96家平均每家企業(yè)常駐辦公人數(shù)：40人總辦公人數(shù)：3840人渝高智博中心目前入駐企業(yè)：133家平均每家企業(yè)常駐辦公人數(shù)：40人總辦公人數(shù)：5320人合計：本區(qū)域穩(wěn)定消費商務(wù)人群約1.3萬人渝高城市日記區(qū)域消費人群樓盤名稱總戶數(shù)渝高新城星座640鋼球小區(qū)200水晶城650銀海方舟688同天觀云邸558同天綠岸2898同天依云郡571協(xié)信天驕城1200恒基翠庭苑290金科綠韻康城2718朵力尚美國際3094晉榆V時代2200晉榆盛世普天1647渝高新城·美好時空840總計18194戶二、本項目附近住宅項目（按照每家每戶3人計算）合計：本區(qū)域常住人群約5.5萬人SWOTAnalysisSTRENGTHSWEAKNESSESOPPORTUNITIESTHREATSSWOT處于政府重點打造二郎片區(qū)核心地帶，地理優(yōu)勢明顯；項目位于迎賓大道，具有較高的展示性；目前區(qū)域發(fā)展不成熟，商業(yè)及商務(wù)氛圍不濃厚；區(qū)域內(nèi)具有較大基數(shù)的商務(wù)人群，而目前區(qū)域內(nèi)商業(yè)項目較少且形象檔次較低，本項目有較大市場機會；二郎區(qū)域具備較大商業(yè)發(fā)展空間；本項目會面臨區(qū)域內(nèi)其他商業(yè)項目的市場競爭；SWOT分析3.項目定位都市慢調(diào)生活櫥窗

滿足區(qū)域商務(wù)配套功能，打造高品質(zhì)、時尚體驗櫥窗生活打造區(qū)域餐飲、休閑、娛樂目的地

函蓋城市多種功能及業(yè)態(tài)……

整體定位形象定位通過精致的商業(yè)形象，使消費者在項目之中得到時尚的生活體驗都市時尚生活，餐飲休閑娛樂三大主題完美結(jié)合，帶給消費者新奇體驗感的一站式商業(yè)中心超長營業(yè)時間，無時無刻滿足不同層次消費需求的不夜城功能定位滿足區(qū)域商務(wù)人群餐飲休閑娛樂消費需求滿足區(qū)域內(nèi)常住人群餐飲休閑娛樂消費需求帶動區(qū)域價值提升，產(chǎn)生經(jīng)濟效益作為區(qū)域商業(yè)形象地標餐飲：快餐、休閑餐飲、主題餐飲、格調(diào)餐飲；休閑：美容SPA、美發(fā)會所；零售：精品零售、普通零售；娛樂：商務(wù)娛樂、生活娛樂類；金融：銀行、證券、保險；服務(wù)：機票代理、干洗、影印、中介等；業(yè)態(tài)組合定位客群定位次要客群區(qū)域常住人群補充客群

流動人群

主要客群區(qū)域商務(wù)人群4.借鑒案例建外SOHO位于北京市朝陽區(qū)東三環(huán)中路39號占地面積：12.28萬平米建筑面積：約70萬平方米面世時間：2004年商鋪全部臨街，1、2層鋪面復(fù)式結(jié)構(gòu)自成一體，3層鋪面由滾梯直達公共院落北京建外SOHO由18棟樓、l6條小街、300個店鋪組成。"建外SOHO"沒有圍墻，16條小街在建筑群中穿梭串連，制造出充滿人情味的小街文化；建外SOHO案例分析游泳池壁球廳網(wǎng)球場健身房蒸汽桑拿按摩咖啡館酒吧…………….星巴克旗艦店同仁堂旗艦店渝鄉(xiāng)人家旗艦店東田造型旗艦店美克美家溫帝吳………….A座：包含餐飲有吉野家、真功夫、味千拉面、品奇披薩、家香拌面等餐飲機構(gòu)和中國移動營業(yè)廳、農(nóng)業(yè)銀行、劍橋國際英語教育中心等B座：包含中行、肯德基等1-9座：案例分析4.項目業(yè)態(tài)布局1號樓商業(yè)1號樓

1層金融已租商務(wù)服務(wù)類（機票代理/圖文店/干洗店/駕校）商務(wù)簡餐

便利店/藥妝店/精品零售藥房/快餐/銀行網(wǎng)點總平圖品牌示意備注：以下品牌僅供參考餐飲/教育培訓(xùn)1號樓

2層1號樓商業(yè)總平圖餐飲/教育培訓(xùn)美容美發(fā)

格調(diào)餐飲（咖啡/日式料理/西餐廳）露臺（可作外擺）品牌示意備注：以下品牌僅供參考餐飲/教育培訓(xùn)1號樓

2層1號樓商業(yè)總平圖教育培訓(xùn)舞蹈教學(xué)室/瑜伽館品牌示意備選方案：工程配置不能滿足物業(yè)要求備注：以下品牌僅供參考1號樓

3層1號樓商業(yè)總平圖美容SPA/辦公機構(gòu)/商務(wù)服務(wù)已租已租已租品牌示意

預(yù)留200㎡物管用房備注：以下品牌僅供參考1號樓

3層1號樓商業(yè)總平圖辦公機構(gòu)（作為周邊機電市場、產(chǎn)業(yè)園區(qū)辦公點）已租已租已租

預(yù)留200㎡物管用房備選方案：工程配置不能滿足物業(yè)要求總平圖2號樓

-1層特色風(fēng)味餐飲美食街品牌示意總平圖2號樓商業(yè)備注：以下品牌僅供參考2號樓

1層總平圖2號樓商業(yè)西點屋/早餐店/精品水果/商務(wù)配套品牌示意

備注：以下品牌僅供參考2號樓

2層總平圖2號樓商業(yè)特色餐飲/大型餐飲品牌示意備注：以下品牌僅供參考2號樓

2層總平圖2號樓商業(yè)圖書音響/文教藝術(shù)/畫廊品牌示意備選方案：工程配置不能滿足物業(yè)要求備注：以下品牌僅供參考2號樓

3層總平圖2號樓商業(yè)健身房/KTV品牌示意備注：以下品牌僅供參考2號樓

3層總平圖2號樓商業(yè)臺球室/保齡球館品牌示意備選方案：工程配置不能滿足物業(yè)要求備注：以下品牌僅供參考5.項目租金定價租金定價商業(yè)的租金制定應(yīng)通過市場租金定價體系進行制定4.項目業(yè)態(tài)調(diào)整及物業(yè)硬件更新1.各行業(yè)承租能力2.區(qū)域租金情況3.類比項目租金情況4.采用橫向比較法制定租金租金定價體系業(yè)態(tài)業(yè)種承租能力零售（1F）藥房50-150元/平方米/月服飾100-150元/平方米/月銀行、郵政網(wǎng)點100-200元/平方米/月通訊網(wǎng)點90-120元/平方米/月便利店80-120元/平方米/月美容（2F）美發(fā)美容50-80元/平方米/月餐飲（2-3F）連鎖餐飲40-100元/平方米/月特色餐飲（火鍋、江湖菜)40-60元/平方米/月KTV35-45元/平方米/月休閑（3-4F）健身15-25元/平方米/月茶樓25-45元/平方米/月網(wǎng)絡(luò)會所25-50元/平方米/月租金水平建議各業(yè)態(tài)行業(yè)承租水平項目所在區(qū)域附近臨街商鋪首層租金水平：50元/月·㎡項目所在區(qū)域成熟商業(yè)首層租金水平：150元/月·㎡區(qū)域租金水平租金水平建議綜合判定：選取中間值70元/㎡·月作為本項目區(qū)域參考租金選取以下項目進行比較：千葉中央大街、二郎區(qū)域臨街商鋪采用橫向比較法市場定價影響因素：區(qū)域成熟度、區(qū)域未來潛力、交通情況、停車位、經(jīng)營者實力、景觀資源、項目規(guī)模、建筑外觀、經(jīng)營管理評估項目設(shè)定分值低中低中中高高成熟度1001~456~910經(jīng)營定位1001~456~910發(fā)展?jié)摿?001~456~910交通體系1001~456~910主力店1001~456~910景觀資源1001~456~910項目體量501~2345建筑規(guī)劃1001~456~910管理團隊1001~456~910開發(fā)商品牌501~2345停車位1001~456~910合計100

項目商業(yè)評分表租金水平建議在此公式中：本案價格＝參照價格1×項目權(quán)重1+……+參照價格n×項目權(quán)重n參照價格＝案例得分本案得分×案例價格

項目權(quán)重：即案例對本案的借鑒度，各案例的權(quán)重比例之和為100%；

案例得分案例價格＝價格/分注：

本案得分本案價格＝本案得分：根據(jù)評估體系評分；案例得分：根據(jù)評估體系評分；案例價格：來源于市調(diào)；租金水平建議評估項目設(shè)定分值本案千葉中央大街區(qū)域臨街商鋪成熟度10778經(jīng)營定位10885發(fā)展?jié)摿?0898交通體系10888主力店10685景觀資源10785項目體量5353建筑規(guī)劃10785管理團隊10885開發(fā)商品牌5443停車位10796合計100738261首層商鋪————15070租金價格項目權(quán)重————70%30%項目均價項目首層實際租金均價建面110元/㎡備注：1.在定價時會根據(jù)實際情況考慮±10%的浮動；2.選取案例為建筑面積80-100㎡的商鋪租金水平首層租金定價二、三層租金價格根據(jù)市場租金定價規(guī)律：1F：2F：3F:4F=2:1:0.8:0.6得到本項目二層租金為：建面45-50元/㎡得到本項目三層租金為：建面30-35元/㎡后期在商鋪定價時需考慮各商鋪的采光工程配置，展示面等因素給予10%-15%的租金浮動樓層正常定價商鋪租金（建面價格）1F100-110元/㎡2F40-45元/㎡3F26-35元/㎡備注：根據(jù)商鋪后期工程改造難度來確定價格浮動大小租金水平建議6.項目招商策略項目招商策略商家符合項目定位秉承“優(yōu)質(zhì)優(yōu)價”原則，可針對具備較強品牌效應(yīng)及市場影響力商家制定優(yōu)厚的招商政策；通過核心商戶的進駐，帶動其他商戶進駐，推進招商工作開展；引入的商家要與本項目主題定位符合，體現(xiàn)