精裝修成本控制探討

精裝修成本控制探討2013年6月18日目錄?案例

?彌補(bǔ)

?現(xiàn)狀

?反思

?借鑒

?

建議啟動(dòng)會(huì)：2011年4月案例——背景定標(biāo)準(zhǔn)：4,200元/m2定售價(jià)：36,000元/m2樣板房：2011年5月案例名：杭州錢塘帝景項(xiàng)目（濱江76#B）室內(nèi)精裝修案例——背景案例背景：錢塘帝景項(xiàng)目精裝修大面積定標(biāo)時(shí)間：2013年5月建筑面積：178m2建筑單方：4,530元/m2目標(biāo)成本：4,200元/m2超目標(biāo)成本單方：330元/m2超目標(biāo)成本總額：629萬(wàn)組成明細(xì)分析明細(xì)造價(jià)（元）單方造價(jià)（元/m2）備注品牌櫥柜73,655414意大利施耐德洛潔具龍頭92,527520唯寶、當(dāng)代、麗舍等空調(diào)63,300356大金地暖30,000169A.O廚房電器81,808460MIELE智能化50,000281

開(kāi)關(guān)插座21,000118羅格朗硬裝及其他費(fèi)用393,9892,213

總計(jì)806,2794,530

彌補(bǔ)——優(yōu)化動(dòng)作1廚房電器品牌調(diào)整序號(hào)明細(xì)單套成本原方案現(xiàn)方案差價(jià)小計(jì)影響單方（88套）調(diào)整說(shuō)明1已售37套97,35681,80815,548575,27630仍用MIELE,但已售房源原配置2臺(tái)冰箱調(diào)整為1臺(tái)2未售51套97,35648,00049,3562,517,156132品牌調(diào)整為庫(kù)博士，2#配置1臺(tái)冰箱，4#配置2臺(tái)3合計(jì)8,567,3285,474,8963,092,432162說(shuō)明：美諾與庫(kù)博士同為德國(guó)廚電頂級(jí)品牌，品牌歷史同樣悠久，品牌效應(yīng)均等，同為高端樓盤(pán)服務(wù)。彌補(bǔ)——優(yōu)化動(dòng)作2衛(wèi)生潔具品牌調(diào)整序號(hào)明細(xì)單套成本原方案現(xiàn)方案差價(jià)小計(jì)影響單方（88套）調(diào)整說(shuō)明1已售37套43,06226,04217,020629,74033保持唯寶品牌，更換型號(hào)，主衛(wèi)2個(gè)臺(tái)盆調(diào)整為1個(gè)2未售51套43,06225,40117,661900,71147調(diào)整品牌為意大利格羅寶3合計(jì)3,789,4562,259,0051,530,45180說(shuō)明：格羅寶——意大利最大的陶瓷衛(wèi)浴品牌彌補(bǔ)——優(yōu)化動(dòng)作3臺(tái)盆及浴缸龍頭品牌調(diào)整序號(hào)明細(xì)單套成本原方案現(xiàn)方案差價(jià)小計(jì)影響單方（88套）調(diào)整說(shuō)明1已售37套42,66238,6943,968146,8168主衛(wèi)臺(tái)盆龍頭THG品牌不變，2套調(diào)整為1套，鍍24K金調(diào)整為鍍18K金；浴缸龍頭及次衛(wèi)臺(tái)盆龍頭品牌不變，僅調(diào)整型號(hào)2未售51套42,66222,45520,2071,030,55754主衛(wèi)臺(tái)盆龍頭品牌不變，仍用THG品牌，但鍍金調(diào)整為普通；其他區(qū)域龍頭當(dāng)代調(diào)整為奇美3合計(jì)3,754,2562,576,8831,177,37362說(shuō)明：奇美——意大利品牌，全球范圍內(nèi)久負(fù)盛名。彌補(bǔ)——優(yōu)化動(dòng)作4淋雨花灑品牌調(diào)整序號(hào)明細(xì)單套成本原方案現(xiàn)方案差價(jià)小計(jì)影響單方（88套）調(diào)整說(shuō)明1已售37套28,08230,547-2,465-91,205-5負(fù)數(shù)表示成本增加，原因是型號(hào)未變，但因原合同簽訂時(shí)間較早，后做過(guò)調(diào)減變更，現(xiàn)重新啟用，價(jià)格參考2013年最新價(jià)格，均有上漲。2未售51套34,52522,04312,482636,58233漢斯格雅調(diào)整為意大利奇美及阿曼達(dá)?維卡略3合計(jì)2,799,8092,254,432545,37728彌補(bǔ)——優(yōu)化動(dòng)作5洗衣干衣機(jī)取消贈(zèng)送序號(hào)明細(xì)單套成本原方案現(xiàn)方案差價(jià)小計(jì)影響單方（88套）調(diào)整說(shuō)明188套47,84204,784429,99222原配置為贈(zèng)送，銷售售房時(shí)未做承諾，故整體取消。2合計(jì)429,9920429,99222以上優(yōu)化調(diào)整共計(jì)680萬(wàn)元。彌補(bǔ)——優(yōu)化動(dòng)作6室內(nèi)硬裝部分設(shè)計(jì)調(diào)整方案序號(hào)明細(xì)單套成本原方案現(xiàn)方案差價(jià)小計(jì)影響單方（88套）調(diào)整說(shuō)明1未售51套99,10079,53019,570998,07052室內(nèi)地面石材改地磚257,71732,56525,1521,282,75267衛(wèi)生間墻面石材改墻面磚317,3156,95510,360528,36028主臥地板拼花改普通實(shí)木復(fù)合地板4122,38741,69680,6914,115,241216墻面木飾面、墻紙、捫皮、捫布等調(diào)整56,00006,000306,00016取消書(shū)柜6--52,7372,689,577141其他吊頂簡(jiǎn)化、衛(wèi)生間臺(tái)盆柜優(yōu)化、衣柜優(yōu)化、窗臺(tái)板材料更換等7合計(jì)9,920,000520優(yōu)化總額992萬(wàn)元序號(hào)明細(xì)2#（37）2#（7套）4#總價(jià)（44套）單套合價(jià)單方單套合價(jià)單方單套合價(jià)單方1潔具龍頭23,28652020,95332732,7913182櫥柜73,65541473,65541475,2682953瓷磚1,400863,11235594,5653714廚房電器81,80846039,59822249,3851945空調(diào)63,30035663,30035696,2383776智能化及開(kāi)關(guān)插座50,00039950,000399

7硬裝及其他422,5892,374285,9811,607401,7081,5758合計(jì)806,2794,530

654,7393678

819,1243,212

9動(dòng)態(tài)成本70,456,95210目標(biāo)成本80,220,00011動(dòng)態(tài)單方3,698現(xiàn)狀——優(yōu)化后成本組成分析臺(tái)盆馬桶浴缸現(xiàn)狀——對(duì)比圖片主衛(wèi)臺(tái)盆龍頭主衛(wèi)臺(tái)盆龍頭浴缸龍頭臺(tái)盆龍頭現(xiàn)狀——對(duì)比圖片淋浴花灑現(xiàn)狀——對(duì)比圖片現(xiàn)狀——對(duì)比圖片玄關(guān)、餐客廳地面石材改地磚衛(wèi)生間石材改地磚現(xiàn)狀——對(duì)比圖片拼花地板改鋪貼實(shí)木復(fù)合地板墻面做法調(diào)整現(xiàn)狀——對(duì)比圖片墻面做法調(diào)整現(xiàn)狀——對(duì)比圖片天花做法簡(jiǎn)化反思1大面積裝修，樣板房的做法將直接影響后續(xù)工作方向，處理不當(dāng)將造成無(wú)法彌補(bǔ)的后果——本案例銷售及時(shí)剎車，否則將超目標(biāo)成本近630萬(wàn)元！反思2

對(duì)于樣板房的動(dòng)態(tài)成本應(yīng)及時(shí)掌握更新，可提前做成本規(guī)劃，對(duì)于成本各組成部分的額度配置要合理！對(duì)樣板房需及時(shí)審視，尤其是開(kāi)放前的成本測(cè)算反思3

1、應(yīng)該提供銷售多少砝碼？——經(jīng)過(guò)充分的客戶分析，區(qū)分需求重點(diǎn)來(lái)配置；2、經(jīng)調(diào)研，市場(chǎng)上合理的裝修成本與售價(jià)的比例一般不超過(guò)12%！避免超配裝修成本與售價(jià)調(diào)研分析明細(xì)萬(wàn)科草莊萬(wàn)科探梅里金地自在城綠城西溪誠(chéng)園遠(yuǎn)洋公館遠(yuǎn)洋大河宸章中海紫藤苑世茂錢塘帝景業(yè)態(tài)小高層多層洋房高層高層高層高層高層高層（老）售價(jià)30,00011,00020,00037,00038,00032,00020,00026,666裝修單方3,0001,0001,8005,0004,5003,8001,5004,530裝修占比10%9%9%14%12%12%8%17%世茂錢塘帝景高層（新）31,0003,25911%-世茂錢塘帝景優(yōu)化后4,3341,27128%=反思3——與類似項(xiàng)目精裝修配置及效果對(duì)比序號(hào)部位世茂錢塘帝景（售價(jià)26666/裝修4530）遠(yuǎn)洋公館（售價(jià)38000/裝修4500）萬(wàn)科草莊(售價(jià)30000/裝修3000)1地面工程玄關(guān)客餐廳石材、拼花地板玄關(guān)客餐廳石材、實(shí)木地板實(shí)木復(fù)合地板，少量石材2墻柱面工程衛(wèi)生間石材，其他軟硬包、木飾面及墻紙

衛(wèi)生間石材，其他墻紙衛(wèi)生間墻磚，其他墻紙3天棚工程造型吊頂

造型吊頂簡(jiǎn)單造型吊頂4收納系統(tǒng)實(shí)木貼皮，次臥為皮革面玫瑰金衣柜

實(shí)木貼皮走入式衣柜

實(shí)木貼皮，儲(chǔ)藏柜+主次臥衣柜+鞋柜+浴柜+洗衣房柜

反思3——與類似項(xiàng)目精裝修配置及效果對(duì)比對(duì)比分析序號(hào)部位世茂錢塘帝景（售價(jià)26666/裝修4530）遠(yuǎn)洋公館（售價(jià)38000/裝修4500）萬(wàn)科草莊(售價(jià)30000/裝修3000)5潔具龍頭潔具：唯寶

龍頭：THG及

當(dāng)代

花灑：漢斯格

雅

潔具：TOTO+杜

拉維特

龍頭：漢斯格

雅

全套科勒

6櫥柜意大利SNADIERO施耐德洛廚柜WAY系列意大利高帕特柏麗，配置中島，轉(zhuǎn)角拉籃+天使降臨+電磁爐7中央空調(diào)大金

東芝

日立

8地暖A.O史密斯

無(wú)，僅衛(wèi)生間電地暖

依冬，衛(wèi)生間配置即熱式暖風(fēng)機(jī)

9廚房電器MIELE品牌，兩件套+冰箱+洗碗機(jī)+烤箱+微波爐全套西門子，三件套+烤箱+微波爐+洗碗機(jī)+雙開(kāi)門冰箱，送凈水器+垃圾處理器西門子+阿里斯頓，三件套+紅酒柜+冷凍柜+冰箱+冷藏柜+微波爐

反思4

案例項(xiàng)目的銷售合同反思4

銷售合同的寫(xiě)法與銷售說(shuō)辭銷售說(shuō)辭的嚴(yán)密性、統(tǒng)一性；銷售合同的配置明細(xì)、深度、簽法…例：1、金地自在城的銷售合同小業(yè)主不與甲方簽訂，而與第三方（裝修公司）簽訂——降低開(kāi)發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)；2、杭州龍湖滟瀾山銷售開(kāi)盤(pán)無(wú)樣板房，對(duì)于配置只提材料不提品牌——當(dāng)遇市場(chǎng)低迷時(shí)，成本優(yōu)化不至于太被動(dòng)；3、杭州萬(wàn)科所有樓盤(pán)禁止贈(zèng)送洗衣機(jī)——電器類因保修期限制，盡量少送借鑒—