樓房土建及設(shè)備大中小修標準

樓房土建及設(shè)備小修標準序號工程項目小修內(nèi)容質(zhì)量標準時限要求（一）室內(nèi)地面、散水普通水泥樓面和地地面起砂空鼓鼓、影響使用用，樓面或地地面的塊料面面層松動的、散散水嚴重破損損影響其功能能的，應(yīng)修補補的，應(yīng)修復(fù)復(fù)，如磨損過過??；影響安安全的，可局局部拆換。普通水泥樓面地面面及散水維修修后應(yīng)平整、光光滑、接搓平平順；木質(zhì)樓樓地面維修后后應(yīng)牢固、平平整、拼縫嚴嚴密。急迫性小修項目包包括：樓房廁廁浴間排污管管道堵塞；室室內(nèi)給水系統(tǒng)統(tǒng)小修、換管管；煙道堵塞塞等。自接到到報修之時起起2小時到達現(xiàn)現(xiàn)場。

除急迫性小修之外外的零修項目目為維護性小小修：自接到到報修之日起起，三日之內(nèi)內(nèi)處理或與住住戶預(yù)約修復(fù)復(fù)日期。

（二）室內(nèi)墻面及頂棚內(nèi)墻及踢腳線抹灰灰空鼓、剝落落的應(yīng)修補；；頂棚抹灰空空鼓、剝落的的，應(yīng)修補。修繕后的內(nèi)墻面及及灰頂棚應(yīng)恢恢復(fù)原有使用用功能，抹面面應(yīng)接搓平整整、不開裂、不不空鼓、不起起泡、不翹邊邊，面層與基基層結(jié)合牢固固。（三）檢修門窗鋼木門窗框松動、門門窗扇開關(guān)不不靈活、脫榫榫、糟朽、開開焊、小五金金缺損的應(yīng)進進行修補。修后的鋼木門窗應(yīng)應(yīng)開關(guān)靈活不不松動，框與與墻體結(jié)合牢牢固，五金齊齊全。玻璃裝裝釘牢固，膩膩子飽滿，窗窗紗繃緊不露露紗頭。（四）煙道、垃圾道等煙道裂縫、破損、堵堵塞現(xiàn)象；垃垃圾道堵塞；；垃圾道、出出垃圾門及出出屋面排氣孔孔損壞的應(yīng)修修復(fù)修繕后煙道及垃圾圾道應(yīng)暢通，垃垃圾斗、出垃垃圾門零件齊齊全，排氣孔孔不向垃圾道道內(nèi)漏水。（五）清掃屋面、采光井井、雨落管等等每年應(yīng)將屋面、雨雨水口及采光光井積存的雜雜物清掃干凈凈；雨落管局局部殘缺、破破損應(yīng)更換。屋面采光井應(yīng)清掃掃干凈，雨落落管修繕后應(yīng)應(yīng)補齊五金配配件。（六）屋面補漏屋面局部滴漏以至至影響使用的的屬于屋面局局部補漏范圍圍。屋面局部補漏后應(yīng)應(yīng)達到不再滴滴漏。（七）外檐裝修外檐抹灰及塊料面面層局部嚴重重空鼓有脫落落危險的，應(yīng)應(yīng)排除險情。排除險情后的外檐檐裝修，應(yīng)不不存在危險隱隱患。（八）陽臺、雨罩等結(jié)構(gòu)構(gòu)構(gòu)件陽臺、雨罩。梁等等結(jié)構(gòu)構(gòu)件保保護層開裂的的，應(yīng)封堵裂裂縫，防止鋼鋼筋銹蝕；保保護層剝落的的，應(yīng)補抹。經(jīng)維修后的結(jié)構(gòu)構(gòu)構(gòu)件應(yīng)不再有有裂縫及露筋筋現(xiàn)象。（九）室內(nèi)給水系統(tǒng)小修修、局部換管管樓房戶表表以內(nèi)管管道銹蝕脫皮皮的應(yīng)清除干干凈后，做防防銹處理，管管道銹蝕嚴重重的，應(yīng)予以以更換；給水水系統(tǒng)漏水的的，應(yīng)進行修修理，嚴重的的，予以更換換，零件殘缺缺的應(yīng)予以補補齊。經(jīng)修繕的給水系統(tǒng)統(tǒng)暢通，部件件應(yīng)配齊全，無無跑、冒、滴滴、漏現(xiàn)象，能能正常使用。（十）衛(wèi)生設(shè)備衛(wèi)生設(shè)備及配件殘殘缺的應(yīng)配齊齊，破損的應(yīng)應(yīng)維修。修繕后應(yīng)做到給排排水暢通，各各部位零件齊齊全、靈活、有有效，無跑、冒冒、漏、滴現(xiàn)現(xiàn)象，能正常常使用。（十一）排水管道、化糞池池、檢查井等等樓房排污管道堵塞塞，排污不暢暢通的應(yīng)疏通通；化糞池、檢檢查井滿溢或或積存較多污污物影響使用用的應(yīng)疏通或或清掏，配件件殘缺應(yīng)補齊齊。樓房排污管道經(jīng)疏疏通后，應(yīng)達達到排污管道道暢通，不滴滴水；化糞池池檢查井滿溢溢的清掏應(yīng)清清除全部污物物北糞池檢查查井局部損壞壞的應(yīng)修好，達達到井體、池池體、井圈、井井蓋、池蓋完完好。小修工程是指：即使修復(fù)房屋(或設(shè)備)在使用過程中其構(gòu)部件小的損壞，需要動用自行在兩萬元以下的，以保證房屋(或設(shè)備)原有完損等級的日常養(yǎng)護工程。收費標準：

（1）一般住宅為2.36元/平方米?年

（2）乙類住宅為3.54元/平方米?年

（3）甲類住宅為4.72元/平方米?年

服務(wù)內(nèi)容：按京房修字[1994]第521號通知

服務(wù)標準：（1）完成零維修任務(wù)指標，零維修及時率均達到100%。

（2）水電維修不超過24小時，土建維修不超過3天。

備注：小修工程

（1）凡以及時修復(fù)小損小壞，保持房屋原來完損登記為目的的日常養(yǎng)護工程。

（2）綜合年均費用為所管房屋現(xiàn)時造價的1%以下。

（3）房屋公共部分維修費占維修費的38.7%。樓房土建及設(shè)備大修標準序號工程項目大修內(nèi)容備注（一）翻建達到危險房屋標準準或超過房屋屋設(shè)計使用年年限且嚴重損損壞的房屋應(yīng)應(yīng)翻修。危險房屋是指承重重構(gòu)件已屬危危險構(gòu)件，結(jié)結(jié)構(gòu)喪失穩(wěn)定定和承載能力力，整棟房屋屋隨時有倒塌塌可能，通過過一般修繕仍仍不能確保住住用安全的房房屋。嚴重損損壞房是指結(jié)結(jié)構(gòu)有明顯變變形或損壞，屋屋面嚴重漏雨雨，裝修嚴重重變形、破損損，油漆普遍遍老化見底，設(shè)設(shè)備陳舊，配配件不齊全，管管道銹蝕嚴重重，水衛(wèi)、電電照的管線器器具和零件殘殘缺及嚴重損損壞的房屋。（二）屋面大修坡頂挑修或會部換換瓦；平頂換換板；重作防防水屋面或屋頂承重結(jié)結(jié)構(gòu)達到嚴重重損壞標準，滲滲漏房間占頂頂層房間總數(shù)數(shù)的30%以上或滴漏漏房間超過頂頂層房間總數(shù)數(shù)的20%，應(yīng)做屋面面大修。

1、平頂屋面面：混凝土屋屋面板、梁明明顯變形，裂裂縫值超過設(shè)設(shè)計規(guī)范，混混凝土嚴重碳碳化，鋼筋保保護層剝落較較多；加氣混混凝土板大部部分明顯變形形，裂縫嚴重重，部分板鋼鋼筋保護層剝剝落，鋼筋嚴嚴重銹蝕的應(yīng)應(yīng)挑頂或換板板。防水層普普遍老化，斷斷裂翹邊和封封口脫開，有有嚴重空鼓現(xiàn)現(xiàn)象，局部補補漏仍難解決決時的，應(yīng)重重做屋面防水水。

2、坡頂屋面面：鋼屋架銹銹蝕嚴重，明明顯傾斜變形形，部分支撐撐桿件彎曲松松脫。木層架架端節(jié)點糟朽朽、蛀蝕，有有明顯下垂下下傾斜，節(jié)點點聯(lián)接松動，夾夾板裂縫，鐵鐵件嚴重銹蝕蝕，支撐松動動；木構(gòu)件（如如檁條、屋面面板、椽條等等）嚴重傾斜斜或下垂，腐腐朽蛀蝕，木木質(zhì)發(fā)脆，結(jié)結(jié)點松動，榫榫頭撥出或折折斷，榫眼壓壓裂的應(yīng)挑頂頂；瓦件嚴重重破碎、風(fēng)化化，脊瓦松動動、破損、瓦瓦條槽朽，油油氈老化；鐵鐵皮屋面嚴重重銹爛，變形形下垂，應(yīng)重重作或更換屋屋面。（三）外墻防水、保溫整棟樓重做外墻板板縫防水、保保溫外墻板縫嚴重滲漏漏，經(jīng)2次以上中修修不能徹底根根河的，需整整棟樓重做板板縫防水。保溫層損壞壞達到整幢樓樓外檐面積30%以上，影響響安全和正常常使用的要重重做保溫層。（四）抗震加固對整棟樓部分梁、板板、柱、墻等等主體結(jié)構(gòu)進進行局部加強強加固改造凡無抗震設(shè)防或設(shè)設(shè)防標準低于于現(xiàn)行標準的的樓房，應(yīng)按按本市抗震設(shè)設(shè)防標準進行行加固（五）綜合維修對整棟樓結(jié)構(gòu)、裝修修、電氣及設(shè)設(shè)備等進行前前面綜合維修修處理。嚴重失修、失養(yǎng)破破損程度已達達嚴重損壞或或需改善房屋屋使用條件，做做到大、中、小小修一次性應(yīng)應(yīng)修盡修繕工工程為綜合維維修。（六）地下室重做防水整棟樓地下室需全全面重作防水水地下室防水層老化化失效，采取取局部堵漏的的方法無法解解決滲漏問題題，需重新做做防水。（七）上、下水及設(shè)備更更新更新整棟樓管線、閥閥門及水泵等等。上、下管線及設(shè)備備達到或超過過使用年限，且且嚴重損壞，應(yīng)應(yīng)進行更新改改造。設(shè)備嚴嚴重損壞是指指：管道嚴重重銹蝕、堵塞塞，零部件嚴嚴重損壞、殘殘缺，滴漏、冒冒水現(xiàn)象嚴重重，無法正常常使用（八）電氣線路更新整棟樓電線電纜更更換，配電箱箱柜更換等。當電氣線路達到嚴嚴重損壞標準準時應(yīng)做更新新工程。電氣氣線路更新可可結(jié)合配電設(shè)設(shè)施改造一并并進行。（九）電梯更換電梯（十）中央空調(diào)大修、更新、改造造（十一）二次供水系統(tǒng)大修、更新、改造造備注：大修工程是指：需牽動或拆換部分主體構(gòu)件或設(shè)備，但不需要全部拆除的工程。如：

（一）房屋主體結(jié)構(gòu)部位，包括基礎(chǔ)、墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)?，因損壞影響住用安全，需要拆換加固,且達到該部件的30%的。

（二）整幢樓屋面因損壞影響正常使用，需要重做防水或者保溫層的。

（三）外檐面層脫落、保溫層損壞達到整幢樓外檐面積30%以上，影響安全和正常使用，需要修繕的。樓房土建及設(shè)備中修標準序號工程項目中修內(nèi)容備注（一）油飾全樓門窗重新油飾飾。當油漆失光、老化化、翹皮、剝剝落見底時，應(yīng)應(yīng)重做油飾。鋼鋼門窗及其各各類鋼鐵部件件應(yīng)3-5年油飾一次次；木門窗及及其各類木部部件應(yīng)5-10年油飾一次次。（二）粉刷全樓內(nèi)外墻粉刷（含含墻地磚）當裝飾層粉刷掉粉粉、剝落及劃劃痕污跡較多多時應(yīng)重做粉粉刷（只負責(zé)責(zé)公共部位，包包括基層抹灰灰）。外墻涂涂料裝飾及樓樓梯間、公共共走廊的室內(nèi)內(nèi)涂料，應(yīng)每每10-15年涂刷一次次。（三）更換門窗全部或部分門窗更更換當門窗開關(guān)不靈活活、松動、脫脫榫、糟朽、嚴嚴重銹蝕，五五金殘缺時應(yīng)應(yīng)更換門窗。（四）修補外墻裝飾層對整棟樓部分外墻裝裝飾層、保溫溫層進行修補補或重做當外裝飾層空鼓、裂裂縫、風(fēng)化、有有脫落危險時時應(yīng)修補或重重作。（五）修補外墻大板縫當外墻板勾縫砂漿漿脫落；外墻墻板縫局部嚴嚴重滲漏時應(yīng)應(yīng)修補。（六）陽臺、梁、板、柱柱加固當以上構(gòu)件出現(xiàn)明明顯變形、裂裂縫值超過設(shè)設(shè)計規(guī)范規(guī)定定；鋼筋保護護層剝落，鋼鋼筋銹蝕時應(yīng)應(yīng)做加固處理理。（七）屋面維修部分屋面維修防水水層、保溫層層等當屋面達到一般損損壞標準；頂頂層漏雨房間間占頂層房間間總數(shù)的10%-330%時，應(yīng)維修修；

1、平頂：當屋面防水水層出現(xiàn)空鼓鼓、翹邊、封封口不嚴時應(yīng)應(yīng)維修。

2、坡頂：當屋面瓦件件有碎裂，屋屋脊抹灰開裂裂時更換損壞壞的瓦件或屋屋面維修。（八）廚廁滲漏維修廚廁重做防水當廚廁滲漏影響到到正常使用時時，應(yīng)維修（九）地下室防水部分地下室重做防防水當?shù)叵率矣蟹e水時時應(yīng)查明原因因、清除積水水，維修或重重作地下室防防水層。（十）局部上、下水管線線及設(shè)備更換換當上、下水管線局局部損壞、嚴嚴重銹蝕和少少量設(shè)備損壞壞時，應(yīng)局部部更換管線和和設(shè)備。（十一）局部電氣線路更新新當電氣線路局部嚴嚴重損壞時，應(yīng)應(yīng)局部更換線線路及供電設(shè)設(shè)備。中修工程是指：需牽動或拆換少量主體結(jié)構(gòu)或少量設(shè)備，需要動用資金達到該部件15%的，但保持原房(或設(shè)備)的結(jié)構(gòu)和規(guī)模的工程，維修后基本保持房屋完好率不降低。

備注：中修工程

（1）凡需牽動或拆換少量主體構(gòu)件，但保持原房屋的規(guī)模和結(jié)構(gòu)。

（2）中修工程一次費用在該建筑物同類結(jié)構(gòu)新建造價的20%以下。

（3）中修后的房屋70%以上必須符合基本完好或完好的要求。

（4）中修工程主要適用于一般損壞房屋。房屋公共部分維修費占維修費的38.7%。收費標準：

（1）一般住宅為5.42元/平方米?年

（2）乙類住宅為7.06元/平方米?年

（3）甲類住宅為8.19元/平方米?年樓房土建及設(shè)備中修標準（室內(nèi)部分）序號工程項目中修內(nèi)容備注1木門窗重新油飾或更換當油漆失光、老化化、翹皮、剝剝落見底時，應(yīng)應(yīng)重做油飾，木門窗及其其各類木部件件應(yīng)5-10年油飾一次次。當木門窗及其其各類木部件件變形、開裂裂嚴重影響使使用功能且不不可修復(fù)的，或或開關(guān)不靈活活、松動、脫脫榫、糟朽、五金殘缺嚴嚴重的應(yīng)該更更換門窗。2鋼門窗（含防盜門門）重新油飾或更換當面層失光、老化、翹翹皮、剝落見見底時，應(yīng)重重做油飾，鋼門窗及其其各類鋼鐵部部件應(yīng)3-5年油飾一次次。當開關(guān)不靈靈活、松動、脫脫榫、糟朽、銹銹蝕、五金殘缺嚴嚴重影響使用用功能的，應(yīng)應(yīng)該更換門窗窗。3鋁合金門窗更換當門窗開關(guān)不靈活活、松動、脫脫榫、糟朽、五五金殘缺或老老化、變形嚴嚴重影響使用用功能的時應(yīng)應(yīng)更換門窗。4紗窗更換當紗窗老化、破損損、變形嚴重重影響使用功功能的應(yīng)該更更換。5欄桿更換含窗內(nèi)外各類防護護欄桿。當欄欄桿銹蝕、變變形、老化、松松動嚴重，且且造成安全隱隱患的，應(yīng)該該更換。6結(jié)構(gòu)樓板、墻體、梁梁、柱局部或全面加強、加加固當樓板、墻體、梁梁、柱等主體體結(jié)構(gòu)開裂、變變形、露筋嚴嚴重，超出設(shè)設(shè)計規(guī)范，有有可能造成安安全隱患的，應(yīng)應(yīng)該采取加強強加固措施。裝修面層脫脫落、開裂、空空鼓、起砂等等屬于小修范范圍。7室內(nèi)保溫墻局部修補或重做含內(nèi)保溫體系和外外保溫體系。當保溫墻空空鼓、開裂有有脫落危險時時，應(yīng)該局部部修補或重做做。8后砌墻拆除重做含各類磚砌墻、預(yù)預(yù)制板拼裝墻墻、龍骨板材材墻等非主體體結(jié)構(gòu)墻。當當以上墻體開開裂、變形、松松動嚴重且不不宜進行小修修的，應(yīng)該全全部拆掉重新新做。9煙、風(fēng)道拆除重做當煙風(fēng)道裂縫、破破損、堵塞嚴嚴重，且影響響使用功能的的，應(yīng)該拆除除重做。10屋面維修維修防水層、保溫溫層等當屋面或開敞式陽陽臺達到一般般損壞標準，導(dǎo)導(dǎo)致下層住戶戶滲漏，應(yīng)維維修其防水層層及保溫層等等。11廚衛(wèi)防水廚衛(wèi)重做防水當廚衛(wèi)滲漏影響到到正常使用時時，應(yīng)維修或或重做防水。12給排水管道更換含室內(nèi)雨水、給水水、排水、供供暖的各類管管道。當管道銹蝕蝕、老化、破破損嚴重且影影響使用功能能的應(yīng)該更換換。13暖氣片更換含各類暖氣片及配配件，當暖氣氣片或配件腐腐蝕、破損嚴嚴重影響使用用功能的，應(yīng)應(yīng)該更換。14電氣線路更換當電氣線路及配電電箱（含強、弱弱電）老化、破破損嚴重，且且易造成安全全及使用隱患患的，應(yīng)該重重新穿線或更更換電氣元器器件。15弱電設(shè)