某國際商住區(qū)項目申請報告

第一章申報單位及項目概況一、項目申報單位概況1.建設(shè)單位名稱：***房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2.建設(shè)單位注冊地址：體育路1號3.法定代表人：4.注冊資本：人民幣：捌百萬元整5.企業(yè)類型：有限責(zé)任公司（自然人投資或控股）6.經(jīng)營范圍：房屋開發(fā)、銷售，房地產(chǎn)信息咨詢，設(shè)計制作發(fā)布國內(nèi)各類廣告，建筑材料銷售（油漆除外）7.項目聯(lián)系人及聯(lián)系方式：8.公司簡介江西****市體育路1號。公司依照《中華人民共和國公司法》及其他有關(guān)法律法規(guī)，制定公司章程，董事長為本公司的法定代表人，對公司股東會負責(zé)。公司法人代表：**，住址：**市**區(qū)**鎮(zhèn)龍津路67號，身份證號：***，從事房地產(chǎn)開發(fā)開發(fā)多年，社會信譽度高，積累了豐富的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，抗風(fēng)險能力較強。公司擬投入約3900萬元開發(fā)某·名都國際房地產(chǎn)項目。二、項目概況（一）項目名稱某·名都國際建設(shè)項目（二）建設(shè)地點該項目擬選址于某大道與迎賓大道交匯處，該地塊南臨迎賓大道、東接某大道、西接市***中級人民法院、北面為公路，建設(shè)總用地6054.40平方米。規(guī)劃為居住用地，符合總體規(guī)劃用地要求，經(jīng)**某經(jīng)濟開發(fā)區(qū)建設(shè)局審核同意其選址意見；項目用地范圍在《**市土地利用總體規(guī)劃》規(guī)劃建設(shè)用地區(qū)內(nèi)，**某經(jīng)濟開發(fā)區(qū)建設(shè)局同意在用地規(guī)劃區(qū)內(nèi)建設(shè)。（三）項目實施期限2008年8月-2009年12月項目建設(shè)實施進度為：1、工程的前期準(zhǔn)備工作：2008年8月完成。主要包括：項目可行性研究報告的編制及審批工作。2、完成工程施工圖：2008年8月至2008年9月，主要完成工程施工圖。3、工程招標(biāo)：2008年9月完成。4、工程建設(shè)期：從2008年10月開工，2009年12月全部竣工交付使用。（四）建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模、總投資及資金籌措項目建設(shè)總用地面積6054.4㎡，總建筑面積為25398.96㎡，建筑占地面積2531.54㎡。主要建設(shè)內(nèi)容為建設(shè)住宅建筑面積19728.12㎡、商業(yè)建筑面積3983.42㎡、其它公建（儲藏室、機房）建筑面積477.22㎡、地下室建筑面積1210.20㎡(不計入容積率)，道路面積980㎡，綠地面積2542.85㎡。資金來源為：在項目的前期，項目單位自有資金2400萬元用于支付土地取得、前期工程費以及用于大部分地上主體建筑物及配套設(shè)施建設(shè)；向銀行貸款1000萬元，用于其他部分主體建筑物及配套設(shè)施建設(shè)；剩余部分由房屋預(yù)售再投入補充。（五）報告編制依據(jù)1、《中華人民共和國土地管理法》；2、《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》；3、《國家發(fā)展改革委關(guān)于發(fā)布項目申請報告通用文本的通知》【發(fā)改投資[2007]1169號】；4、項目單位獲得的《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》（**市【2008】國土金字第001號）；5、項目單位獲得的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》（撫金規(guī)地字【2008】03號）；6、項目單位獲得的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（撫金建規(guī)工字第【2008】020號）；7、《**市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》；8、《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》（GBJ-137-90）；9、《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》（GB50180-93）；10、《民用建筑設(shè)計通則》（GB50353-2005）；11、國家發(fā)展和改革委《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版）；12、建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》；13、國家和**市政府相關(guān)政策及法律、法規(guī)；14、某·名都國際項目規(guī)劃設(shè)計方案。（六）項目主要技術(shù)指標(biāo)本項目總用地面積：6054.40平方米；建筑占地面積：2531.54㎡；總建筑面積：25398.96㎡；其中：住宅建筑面積：19728.12㎡商業(yè)建筑面積：3983.42㎡其它公建（儲藏室、機房）建筑面積：477.22㎡地下室建筑面積：1210.20㎡（不計入容積率）容積率:4.0建筑密度:41.8%

綠化率：42%住宅總戶數(shù)：246戶總居住人口：616人本項目總投資：3891.29萬元；總收入：5929.72萬元；項目利潤總額：1609.71萬元投資利潤率：41.4%投資凈利潤率：31.0%財務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)：22.54%>10%(行業(yè)基準(zhǔn)率)住宅套型建筑面積統(tǒng)計表樓號結(jié)構(gòu)戶型建筑面積（m2）戶數(shù)備注1#樓A戶型三室二廳114.369B戶型三室二廳123.6618C戶型三室二廳129.8418D戶型三室二廳117.8092#樓A戶型二室一廳73.5636小于90平方米的的小戶型B戶型一室一廳59.0836小于90平方米的的小戶型C戶型二室二廳83.3336小于90平方米的的小戶型D戶型一室一廳56.2218小于90平方米的的小戶型E戶型一室一廳59.9318小于90平方米的的小戶型F戶型二室二廳81.4116小于90平方米的的小戶型G戶型一室一廳56.0816小于90平方米的的小戶型H戶型一室一廳60.0416小于90平方米的的小戶型總建筑面積19678.544小于90平方米的的戶型總面積積13026.100所占比例：66..2%大于90平方米的的戶型總面積積6652.44所占比例：33..8%本項目為高層住宅及商業(yè)用房建筑。建設(shè)總用地面積6054.40平方米，總建筑面積為25398.96㎡，其中1號樓地下室1210.20㎡，地面11層9341.32㎡，1—2層為店鋪，3—11層為住宅；2號樓18層面積14847.44㎡，小區(qū)住宅總戶數(shù)246戶，總居住人口616人。根據(jù)城市規(guī)劃和建設(shè)的需要，**市政府要求在該地塊上興建高層建筑，按照《江西省規(guī)劃技術(shù)導(dǎo)則》的規(guī)定，在滿足間距和日照系數(shù)的情況下，該地塊容積率可在4.5以下。本地塊土地使用性質(zhì)規(guī)劃為住宅用地，容積率≥4.0，建筑密度41.8%，綠地率≥42%。本項目的建設(shè)符合這一地塊的功能定位和發(fā)展趨勢，迎合了地區(qū)對住宅和商業(yè)設(shè)施的需求，本項目建成后作為**市城市建設(shè)的新亮點，具有良好的市場。根據(jù)地塊周邊地區(qū)及**城區(qū)內(nèi)商品房售價情況及其發(fā)展趨勢，本項目預(yù)測價格為：本項目銷售收入渠道由住宅和商鋪組成，面積分別為19728.12㎡和3983.42㎡；車庫可銷售停車位為18位；銷售單價預(yù)計分別為2200元/㎡、3900元/㎡和20000元/車位（均價）。（七）項目建設(shè)背景近年來，受江西省周邊城市的影響，**市房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)在**市經(jīng)濟發(fā)展中的支柱地位已日益顯現(xiàn)。今后幾年的**市房地產(chǎn)市場走勢將受到多種因素影響，主要包括宏觀經(jīng)濟的發(fā)展，國家有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)的法規(guī)政策，**市城市建設(shè)的發(fā)展等。在綜合考慮上述影響因素之后，從供需總量、城建需求、供應(yīng)結(jié)構(gòu)、消費結(jié)構(gòu)、房價漲幅等方面分析，**市今后幾年的房地產(chǎn)市場仍處于持續(xù)健康的發(fā)展態(tài)勢?！┬杩偭糠治瞿壳暗耐恋毓?yīng)量和新開工量都比較大，后市供應(yīng)十分充足。2007年全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共完成開發(fā)土地面積17.75萬平方米，同比增長1.25倍；購置土地面積21.74萬平方米，同比增長54.14%；土地購置費15395萬元，土地成交價款13606萬元，同比分別增長2.57倍、1.56倍。2008年1-5月**市累計完成房地產(chǎn)投資12.8億元，同比增加3.7億元，增幅達41.4%，其中土地開發(fā)投資額14570萬元，同比增長225.6%。商品房施工面積為202.8萬平方米，同比增長63.9%，房屋施工面積中商品住房占房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)規(guī)模的比重約為89.2%，其中90平方米及以下住房約占11.1%，經(jīng)濟適用房約占4.7%。1-5月全市房屋竣工面積僅為11.06萬平方米，而銷售面積高達30.73萬平方米，需求遠遠超出供應(yīng)，2008年的商品房上市節(jié)奏將明顯加快。今后幾年，商品住房的需求主要來自城市居民改善住房條件、老城區(qū)改造和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)動遷和外省市人士購房等，并考慮投資性的購房因素，需求總量仍將呈現(xiàn)供需基本平衡的發(fā)展態(tài)勢?！鞘袛U建拓寬需求分析到2010年**市城區(qū)將新增建設(shè)用地2.5平方公里，中心城區(qū)規(guī)模由現(xiàn)在的27萬人、26平方公里擴大到35萬人、35平方公里，成為省級園林城市、文明城市，爭取進入國家級園林城市行列。隨著城鄉(xiāng)一體化的快速推進，到2010年全市城市化水平將達到40％，比2005年的31.4％提高8.6個百分點，年均提高1.7個百分點左右。城市人口在短時間內(nèi)的迅猛增長，城鎮(zhèn)人口將增加38.5萬人左右，其中轉(zhuǎn)移農(nóng)村人口35萬人，年均轉(zhuǎn)移農(nóng)村人口7萬人。市區(qū)接受轉(zhuǎn)移8萬人，各縣城及建制鎮(zhèn)共接受轉(zhuǎn)移27萬人，年均增長7.7萬人，無疑給房地產(chǎn)市場帶來巨大的需求拉動。以人均建筑面積16㎡計算，理論上每年新增住宅需求123.2萬㎡?！唐纷≌?yīng)結(jié)構(gòu)分析隨土地供應(yīng)區(qū)域分布結(jié)構(gòu)的改善和市委、市政府南移至新城區(qū)的發(fā)展戰(zhàn)略，**市老城區(qū)改造規(guī)模和拆遷節(jié)奏的有效控制以及中低價商品住房建設(shè)的不斷推進，2008年新增的普通商品住房占住房供應(yīng)總量的比例將接近70%，**市商品住房階段性、結(jié)構(gòu)性矛盾將逐步趨向緩解?！用裣M結(jié)構(gòu)影響分析2007年，**市城市居民人均可支配收入首破萬元，達11479.58元，同比增加2047.79元，增加值創(chuàng)歷史最高，同比增長21.7%，為近五年來增長幅度最大的一年。到2010年城鄉(xiāng)居民人均可支配收入將分別達到13800元和5800元，收入增加在一定程度上提高了居民購房能力。另一方面，居民以前購買的福利房無論是戶型設(shè)計還是配套設(shè)施，與現(xiàn)在新開發(fā)的商品房比較都存在較大差距，加之目前開放了二級市場，居民通過“賣舊買新、賣小買大、賣劣買優(yōu)”，正在推進住房消費的升級換代。同時，隨著城鄉(xiāng)一體化的推進，有條件的農(nóng)民也將成為潛在的購房對象。隨著**市的不斷發(fā)展，向莆鐵路的建設(shè)，外來經(jīng)商、務(wù)工的人口會逐步增多，每年外來人口(市外)有1萬多人，一定程度上擴大了在**的購房需求?！唐纷》夸N售價格分析隨著供需關(guān)系的基本平衡和供應(yīng)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，商品住房銷售價格將趨向穩(wěn)定，上漲幅度將趨于平緩。2008年商品住房銷售價格漲幅將接近城鄉(xiāng)居民可支配收入的增幅。今后若干年內(nèi)，在確保城鄉(xiāng)居民可支配收入兩位數(shù)增長的前提下，房價漲幅高于銀行同期利率，低于居民可支配收入的增幅，保持一位數(shù)增長。未來**市房地產(chǎn)發(fā)展也有其不利一面，如房貸新政、宏觀調(diào)控、原材上漲導(dǎo)致開發(fā)成本增加等?？傊?，2008年，**市房地產(chǎn)市場的供需關(guān)系更加優(yōu)化，供應(yīng)結(jié)構(gòu)更趨合理、房價漲幅趨向平緩。在未來三年中，商品房竣工量、銷售量和存量房交易量都將基本平衡；房地產(chǎn)增加值占全市GDP的比重，每年在8%～9%左右。**市商品住房銷售價格情況表序號項目名稱性質(zhì)位置樓層開盤日期價格（均價）1才子嘉園商住宅**市學(xué)俯路６３３號(西門口）多層20061800元/㎡（住住宅）2瀚海龍蟠花園商住宅小區(qū)某新區(qū)中心地帶，南南臨商業(yè)大道道，東接伍塘塘路，西近***大道，多層高層20062000元/㎡（住住宅）3玉茗華城商住宅地處**市區(qū)玉茗茗大道與學(xué)府府路交匯處,毗鄰馬家山山文化商貿(mào)廣廣場,緊依人民公公園,東華理工大大學(xué),小高層和中高層20072400元/㎡（住住宅）4西湖綠洲（三、四期）商住小區(qū)**市西湖西岸，北北臨撫北路、西西靠外環(huán)路，南南連體育路多層高層20072300元/㎡（住住宅）5偉星·棲鳳華都住宅小區(qū)位于迎賓大道以北北側(cè)，**大道以南南，鳳崗河以以西，京福高高速公路引路路以東別墅、多層、小高高層20072850元/㎡（住住宅）6翰城國際商住小區(qū)于**市行政新區(qū)東東側(cè)S1地塊，地處處市文化園和和新政中心之之間，南臨竹竹山路（行政政中心大樓），多層高層2008（預(yù)計）2700元/㎡（住住宅）7豐源·宜合商住小區(qū)位于夢湖南側(cè)支流流鳳崗河旁，毗毗鄰**市新的行行政中心，東東至玉茗大道道，高層2008（預(yù)計）2800元/㎡（住住宅）項目擬開發(fā)地塊為某大道與迎賓大道交匯處。隨著城市的發(fā)展和經(jīng)濟中心的轉(zhuǎn)移，在有限的空間里，中心城區(qū)城市用地已不能滿足發(fā)展需求。為進一步落實《**市城市總體規(guī)劃》和《**市新城區(qū)控制詳規(guī)》，拉開城市框架，擴大城市規(guī)模，使整個城市的重心逐步向南轉(zhuǎn)移，改善生態(tài)環(huán)境和人們居住條件，**市國土資源局某分局對該地塊進行公開掛牌轉(zhuǎn)讓，用地性質(zhì)按住宅用地轉(zhuǎn)讓，江西**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司取得該地的開發(fā)使用權(quán)，擬采取自籌與銀行貸款相結(jié)合的辦法對該用地進行綜合開發(fā)。根據(jù)市人民政府撫府發(fā)[2007]32號文件《**市人民政府關(guān)于提高土地利用率、鼓勵建設(shè)高層建筑的暫行意見》精神，本項目以高層建筑為主，總建筑面積約2.54萬平方米，項目建設(shè)將秉承超前意識，超前理念，突出現(xiàn)代都市獨特風(fēng)格，憑借地理、人文條件的開發(fā)優(yōu)勢，打造精品樓盤，為**市城市化建設(shè)增添一道亮麗風(fēng)景線。（七）工程方案1、規(guī)劃設(shè)計目標(biāo)本項目是一個綜合性的開發(fā)項目，用地較為緊張。合理組織住宅、商業(yè)、綠化之間的關(guān)系是本次規(guī)劃設(shè)計的關(guān)鍵，為此將商業(yè)和住宅盡可能沿周邊布置，中間進行合理的綠化布置，給予小區(qū)內(nèi)部以最大的景觀化，前后景觀連成一片，視線更為通透。以此小區(qū)內(nèi)自建一套環(huán)境體系，悠靜的中心花園，同時對住宅戶型進行多樣化設(shè)計，形成一個豐富的都市新苑，讓田園牧歌式的生活重新回到中心的城市，引起人們無盡的向往。2、道路交通設(shè)計（1）合理地創(chuàng)建人車分流體系及人車共存體系沿用地周邊布置了一環(huán)形車道，主要步行人流由景觀軸線引入，整個小區(qū)大局上進行了人車分流，同時又充分人性化的考慮，在小區(qū)中心設(shè)置大型景觀節(jié)點形成人流聚焦中心，使整個小區(qū)交通體系更加便利、快捷，更具人性化。（2）靜態(tài)停車體系在基地沿著交通主路設(shè)置了地面停車位，方便外來客人臨時停放車輛。3、綠化設(shè)計本方案在綠化設(shè)計中采用了集中綠化方式，形成小區(qū)景觀中心節(jié)點，小區(qū)前后兩塊綠化在視覺上連成一體，大大提高了小區(qū)的品質(zhì)。4、建筑造型設(shè)計整個小區(qū)的里面以一種清新亮麗的新古典主義風(fēng)格，通過對一些建筑的語言和細部的挖掘，表現(xiàn)一些深層次的城市文化內(nèi)涵，希望建筑群體能在片區(qū)中具有鮮明的個性，但又能與周邊環(huán)境相協(xié)調(diào)統(tǒng)一。商業(yè)部分的立面設(shè)計，采用典雅含蓄的設(shè)計手法，與住宅統(tǒng)一考慮，相互融合，形成一個整體，個性鮮明，商業(yè)氣氛突出。住宅部分的立面設(shè)計追求意境美，通過局部露臺、休閑花園等，讓建筑表現(xiàn)出一種恬淡的美，自然而協(xié)調(diào)。體現(xiàn)居住建筑的個性。5、建筑戶型設(shè)計本小區(qū)所有戶型均通風(fēng)采光良好，戶型均明廚明廁，空間布局合理緊湊，無多余浪費。所有客廳面寬4米以上，戶型方正，南北通透，實用大方。功能面積經(jīng)濟合理，室內(nèi)動靜、凈污、干濕分區(qū)明確，做到功能小而全，面積小而檔次高。6、小區(qū)的物業(yè)管理及智能化設(shè)計該項目采用兩種物業(yè)管理膜式，商業(yè)部分采用開放式的物業(yè)管理，居住小區(qū)采用封閉式物業(yè)管理。分區(qū)明確，相互獨立。由于社會發(fā)展的日新月異，小區(qū)智能化設(shè)計越來越受重視。本小區(qū)將采用磁卡管理系統(tǒng)、防盜報警系統(tǒng)、煤氣泄漏報警系統(tǒng)、匪情求救報警系統(tǒng)及國際互聯(lián)網(wǎng)連接系統(tǒng)、三表出戶系統(tǒng)等一系列智能化系統(tǒng)方式管理，讓科技給人們帶來實實在在的享受。7、主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)（1）1#樓①總建筑面積：10551.52㎡地上面積：9341.32㎡地下室面積：1210.20㎡②建筑高度：34.5M③建筑層數(shù)：地下一層地上十一層④建筑類別：二類單元式高層住宅⑤建筑物耐火等級：二級⑥外窗氣密性等級：Ⅱ級⑦結(jié)構(gòu)體系：鋼筋混凝土框支剪力墻結(jié)構(gòu)⑧屋面防水等級：Ⅱ級（防水層耐用年限15年）⑨建筑物耐久年限：50年（2）2#樓①總建筑面積：14847.44㎡②建筑高度：56.29M③建筑層數(shù)：地上十八層④建筑類別：二類塔式高層住宅⑤建筑物耐火等級：二級⑥外窗氣密性等級：Ⅱ級⑦結(jié)構(gòu)體系：剪力墻結(jié)構(gòu)⑧屋面防水等級：Ⅱ級（防水層耐用年限15年）⑨建筑物耐久年限：50年8、工程設(shè)計（1）結(jié)構(gòu)設(shè)計根據(jù)建筑布置，本地塊布置了高層住宅建筑，并在底層設(shè)地下室。設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)①結(jié)構(gòu)設(shè)計使用年限：50年②建筑結(jié)構(gòu)的安全等級：二級③地基基礎(chǔ)的設(shè)計等級：丙級或乙級④抗震設(shè)防烈度小于6度，不需抗震設(shè)防⑤基本風(fēng)壓：0.30KN/㎡（重現(xiàn)期50年），地面粗糙度：B類⑥基本雪壓：0.35KN/㎡（重現(xiàn)期50年）。設(shè)計活菏載取值地下室部分荷載取值按：地下車庫：4.0KN/㎡；地下室頂板：有覆土處（1.0m覆土）:20KN/㎡；無覆土處考慮施工荷載：10KN/㎡；消防車道和消防登高面：20KN/㎡；商業(yè)：3.5kN/m2單體住宅部分荷載：臥室：2.0KN/㎡，陽臺：2.5KN/㎡，上人屋面：2.0KN/㎡，不上人屋面：0.5KN/㎡，消防樓梯：3.5KN/㎡。未詳處按建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范中要求取用。（2）選用材料①鋼筋：HRB235鋼筋，設(shè)計強度fy=210N/mm2HRB335鋼筋，設(shè)計強度fy=300N/mm2②砼：地下室底板、側(cè)壁、頂板均為：C35砼；底框部分采用C30砼；高層框架結(jié)構(gòu)采用C25～C35砼。③墻體材料：暫定采用190或240厚環(huán)保磚和120厚標(biāo)準(zhǔn)環(huán)保磚。④地下室結(jié)構(gòu)采用結(jié)構(gòu)自防水，防水等級為二級，抗?jié)B等級S6。（3）工程設(shè)計①墻體：外墻為200加氣混泥土砌塊，內(nèi)墻為200或100加氣混凝土砌塊。②粉刷：外墻粉刷為為彩色外墻涂涂料飾面，裝裝飾為淺灰色色文化石。③樓地面：套內(nèi)臥室室、客廳、餐餐廳、陽臺及及走道樓面只只做粗裝修，面面層由住戶自自理。凡設(shè)有有地漏的房間間樓地面均應(yīng)應(yīng)向地漏方向向做成1%的排水坡度度。9、給水工程（1）用水量確定本項目為居住小區(qū)區(qū)，最高日用用水量為205.448T。（2）小區(qū)用水由市自自來水廠統(tǒng)一一供給，小區(qū)區(qū)住戶用水從從某大道上市政給給水管引進一一路DN200的給水管，以以供給小區(qū)生生活及消防用用水要求。（3）給水系統(tǒng)小區(qū)由高層住宅組組成，小區(qū)地地下室利用市政水水壓供水，其其余采用變頻頻供水，小區(qū)區(qū)生活水泵房房設(shè)于地下室室內(nèi)，輔助供供高層樓房用水。10、排水系統(tǒng)（1）排水量：以生活用用水量的85%計，本工程程最高日排水水量為174..66T。（2）排水系統(tǒng)：a.室內(nèi)排水采用污、廢廢分流制，室室外排水采用用雨、污分流流制。b.住宅糞便污水經(jīng)化化糞池處理后后和其它生活活廢水一起經(jīng)經(jīng)地塊內(nèi)室外外污水管道收收集后就近排排至市政污水管道道。c.陽臺排水與雨水系系統(tǒng)分設(shè)，排排水排入室外外廢水系統(tǒng)。d.地下室排水由由管道系統(tǒng)統(tǒng)統(tǒng)一收集，排排放至市政污水管道道。e.地塊內(nèi)的雨水排放放采用有組織織排水，雨水水盡量利用地地形坡度自然然排水，屋面面雨水及地面面寸步雨水經(jīng)經(jīng)地塊內(nèi)的室室外雨水管網(wǎng)網(wǎng)收集后排放放至市政污水管道道。f.雨水管采用乳白色色PVC-U管，屋面雨雨水管為φ100，陽臺雨水水管為φ100，冷凝水管管為φ50，水落管距距離墻面255mm，排水水口距外散水水坡高度2000mm。g.空調(diào)冷凝水采用有有組織排水，冷冷凝水經(jīng)管網(wǎng)網(wǎng)收集后排至至室外雨水系系統(tǒng)。（3）雨水系統(tǒng)：采用當(dāng)?shù)乇┯陱姸榷裙剑簈=1386（11+0.6991gP）/（t+1.4）0.641/SS·ha；式中：重現(xiàn)期P==2a，降雨歷歷時t=10分鐘。計算得暴雨強度qq=348..541//S·ha。管段流量公式Q==FΦq。式中：Q——雨水水設(shè)計流量（1/s）Φ——徑流系數(shù)（采采用綜合系數(shù)數(shù)為0.55）q———設(shè)計暴雨強強度（1/S·hha）地面徑流系數(shù)按室室外排水規(guī)范范（GBJ14—87）采用。最大時雨水量為QQ=18488.3611/S。11、消防系統(tǒng)（1）建筑分類和耐火等等級地下工程均按一級級耐火等級設(shè)設(shè)計。高層住宅建筑為二二類，耐火等等級為二級。（2）消防車道小區(qū)設(shè)環(huán)形消防車車道。小區(qū)內(nèi)內(nèi)路寬為6m，內(nèi)院為環(huán)環(huán)形消防車道道，轉(zhuǎn)彎半徑徑大于12m，消防登高高面處消防車車道≥6米。（3）防火間距高層住宅與高層住住宅間距均大大于13m，滿足足消防要求。（4）給排水消防設(shè)計本工程設(shè)有消火栓栓系統(tǒng)、噴淋淋系統(tǒng)和水噴噴霧系統(tǒng)。a、水量消火栓用水室內(nèi)：：20L/S，室外15L/S，火災(zāi)延續(xù)續(xù)時間為2h；噴淋用水量為277L/S，火災(zāi)延續(xù)續(xù)時間為1h，噴頭最最低工作壓力力按0.05MMpa計。b、水源室內(nèi)消防、噴淋及及水噴霧用水水由地下消防防水池及泵房房供給。高位水箱存有100分鐘消防用用水和生活調(diào)調(diào)節(jié)用水。柴油發(fā)電機房設(shè)水水噴霧滅火系系統(tǒng)、雨淋閥閥及開式噴頭頭。水池、水水箱及消火栓栓組成。加壓泵與噴淋系統(tǒng)統(tǒng)共用。12、電力工程地塊由高層住宅、商商業(yè)配套設(shè)施施、地下室（設(shè)備）組組成，電氣設(shè)設(shè)計范圍包括括：變配電、電電力、照明、防防雷、接地、火火災(zāi)報警及消消防聯(lián)動控制制系統(tǒng)、電話話及小區(qū)寬帶帶網(wǎng)系統(tǒng)、有有線電視系統(tǒng)統(tǒng)、閉路電視視監(jiān)控系統(tǒng)、對對講機系統(tǒng)。（1）電力本工程消防及重要要設(shè)備、電梯梯、生活水泵泵電力、樓梯梯照明負荷為為二類負荷，高高層住宅用電電負荷為三級級負荷，由外外線引來多路路10KV高壓電源至至小區(qū)高壓配配電室，以電電纜反射式供供電方式引至至小區(qū)變電所所。（2）照明門廳及車庫照明以以熒光燈為主主，走道、梯梯間照明以緊緊湊型熒光燈燈為主，住宅宅及公寓房間間預(yù)留燈頭，樓樓梯間、前室室、地下車庫庫設(shè)火災(zāi)應(yīng)急急照明，住戶戶單獨計量。(3)防雷二類高層建筑按二二類防雷。（4）接地采用TN-C-S系統(tǒng)統(tǒng)。（5）火災(zāi)報警及消防防聯(lián)動系統(tǒng)地下室設(shè)置火災(zāi)自自動報警與消消防聯(lián)動控制制系統(tǒng)，消防防中心設(shè)于底底層商鋪。住住宅部分原則則上不設(shè)置火火災(zāi)自動報警警系統(tǒng)。（6）電話及小區(qū)寬帶帶網(wǎng)系統(tǒng)小區(qū)內(nèi)設(shè)置電話交交換機房，由由外線引入電電話電纜及網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)光纖，電電話及小區(qū)寬寬帶網(wǎng)干線及及設(shè)備均分別別設(shè)置，住宅宅內(nèi)部設(shè)置配配線箱。（7）有線電視系統(tǒng)小區(qū)內(nèi)設(shè)置設(shè)備間間，置于1#樓一層，節(jié)目目源引自城市市有線電視網(wǎng)網(wǎng)，住宅按每每戶設(shè)置二個個有線電視端端口設(shè)計，一一戶一線。（8）閉路電視監(jiān)控系系統(tǒng)小區(qū)出入口，電梯梯橋箱，地下下室等場所均均設(shè)置監(jiān)控攝攝像頭，并設(shè)設(shè)周界防范系系統(tǒng)。（9）對講系統(tǒng)系統(tǒng)具備可視、聯(lián)聯(lián)網(wǎng)功能，含含主機及對講講分機，主機機置于各單元元一層入口處處。小區(qū)內(nèi)設(shè)設(shè)置設(shè)備間，置置于底商一層層。第二章發(fā)展規(guī)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政政策和行業(yè)準(zhǔn)準(zhǔn)入分析一、發(fā)展規(guī)劃分析析（一）國民經(jīng)濟和和社會發(fā)展規(guī)規(guī)劃符合性分分析《中華人民共和國國國民經(jīng)濟和和社會發(fā)展第第十一個五年年規(guī)劃綱要》指指出“必須加強和和諧社會建設(shè)設(shè)。要按照以以人為本的要要求，從解決決關(guān)系人民群群眾切身利益益的現(xiàn)實問題題入手，更加加注重經(jīng)濟社社會協(xié)調(diào)發(fā)展展”，“調(diào)整住房供供應(yīng)結(jié)構(gòu)，重重點發(fā)展普通通商品住房和和經(jīng)濟適用住住房，嚴(yán)格控控制大戶型高高檔商品房。按按照保障供給給、穩(wěn)定房價價的原則，加加強對房地產(chǎn)產(chǎn)一、二級市市場和租賃市市場的調(diào)控，促促進住房梯次次消費”。按照《**市國民民經(jīng)濟和社會會發(fā)展十一五五規(guī)劃》要求求，**市將優(yōu)先發(fā)展展**市城區(qū)，增增強中心城市市產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和和擴張能力；；按照多功能能，強輻射的的要求，加快快擴張和提升升，建成以工工業(yè)、商貿(mào)、文文化、旅游為為特色的現(xiàn)代代化區(qū)域中心心城市；加快人口和和生產(chǎn)要素集集聚，推動城城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)的優(yōu)化和升升級，增強城城市的輻射帶帶動能力和競競爭力，實現(xiàn)現(xiàn)城市規(guī)模和和結(jié)構(gòu)層次新新跨越；有序推進城城區(qū)建設(shè)，注注重城市內(nèi)涵涵增長和質(zhì)量量提升，完善善城市功能，加加快產(chǎn)業(yè)發(fā)展展和基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)，有效效改善提供良良好的就業(yè)機機會和人居環(huán)環(huán)境；并努力力培育城市文文化，突出自自然稟賦、歷歷史文化、風(fēng)風(fēng)土人情等地地域特征，塑塑造城市特色色，提升城市市品位。某·名都國際項目的建建設(shè)符合國家家及**市加強和和諧社會建設(shè)設(shè)、推進社會會福利社會化化、調(diào)整住房房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的的規(guī)劃和原則則要求；在空空間區(qū)域布置置上也符合優(yōu)優(yōu)化人口布局局、控制中心心城區(qū)人口規(guī)規(guī)模、引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)重重點向南轉(zhuǎn)移的要求求。本項目的的建設(shè)，符合合各級國民經(jīng)經(jīng)濟和社會發(fā)發(fā)展規(guī)劃的要要求，是其精精神和發(fā)展原原則的具體貫貫徹和落實。根據(jù)市人民政府撫府發(fā)[2007]32號文件《**市人民政府關(guān)于提高土地利用率、鼓勵建設(shè)高層建筑的暫行意見》精神，本項目以高層建筑為主，總建筑面積約2.54萬平方米，項目建設(shè)將秉承超前意識，超前理念，突出現(xiàn)代都市獨特風(fēng)格，憑借地理、人文條件的開發(fā)優(yōu)勢，打造精品樓盤，為**市城市化建設(shè)增添一道亮麗風(fēng)景線。（二）區(qū)域和空間間規(guī)劃符合性性分析《**市城市總體規(guī)規(guī)劃》把**市城市空空間布局規(guī)劃劃為“三軸三片三三心”，迎賓大道作為城市的重重要景觀道路路，其兩側(cè)布布置大量的辦辦公與商業(yè)用用地，也是***市對外展展示的窗口，本本項目所在地地新城區(qū)，將形成以行政政辦公、文教教、居住為主主的綜合功能能區(qū)。本項目建設(shè)設(shè)在城市規(guī)劃劃范圍內(nèi)，符符合城市總體體規(guī)劃。本項項目總體規(guī)劃劃建設(shè)中秉承承粗放型向集集約型轉(zhuǎn)化轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變原則，強強調(diào)整個規(guī)劃劃的完整性，以以統(tǒng)一的風(fēng)格格規(guī)劃整個地地塊，并要求求對整個地塊塊實施統(tǒng)一的的管理，使得得整個項目對對環(huán)境負責(zé)，對對社會負責(zé)，使使小區(qū)建成后后成為自然及及人文環(huán)境可可持續(xù)發(fā)展的的載體；在解解決百姓的住住房和消費問題的的同時，該項項目的開發(fā)將將有利于加快快新城區(qū)的建建設(shè)改造步伐伐，促進新城城區(qū)建設(shè)發(fā)展展，增強新城城區(qū)吸引力，落落實**市總體規(guī)規(guī)劃的目標(biāo)要要求。本項目的規(guī)劃設(shè)計計指導(dǎo)思想為為按照要求細細致規(guī)劃，合合理布局，精精心設(shè)計，認(rèn)認(rèn)真建設(shè)，為為美化**和某開發(fā)區(qū)、造福福一方百姓做做貢獻。建設(shè)設(shè)功能齊全、設(shè)設(shè)施完備、交交通便利、環(huán)環(huán)境優(yōu)美的21世紀(jì)現(xiàn)代化化居住區(qū)，提提高土地使用用率，改善現(xiàn)現(xiàn)有環(huán)境，改改善人文景觀觀。規(guī)劃設(shè)計計中，除住宅宅外還有商業(yè)業(yè)等配套設(shè)施施；合理設(shè)計計，可保證有有較高的使用用率，小區(qū)建建筑物共2幢，建筑物錯錯落有致，疏疏密合適、完完全可保證通通風(fēng)，日照、采采光的要求。本項目規(guī)劃有大片片綠地，綠化化率高達42％?；ú荼楸榈?，綠樹成成蔭，使小區(qū)居民享受受到環(huán)境幽雅雅、空氣清新新，恬靜的溫溫馨的高品質(zhì)質(zhì)生活環(huán)境。項目場地四周有完完備的市政設(shè)設(shè)施，周邊道道路四通八達達，與道路同同時配套建設(shè)設(shè)的通信、有有線電視、上上下水、電力力等市政設(shè)施施也已建設(shè)完完成。（三）專項規(guī)劃符符合性分析《**市人口“十一一五”專項規(guī)劃》中中指出：***中心城區(qū)2010年城市人口口規(guī)模為40萬人，城市市建設(shè)用地為為42平方公里，人人均105平方米；2020年城市人口口規(guī)模為55萬人，城市市建設(shè)用地為為57.5平方公里，人人均105平方米。隨著著城鄉(xiāng)一體化化的快速推進進，到2010年全市城市市化水平將達達到40％，比2005年的31.4％提高8.6個百分點，年年均提高1.7個百分點左左右。城市人人口在短時間間內(nèi)的迅猛增增長，城鎮(zhèn)人人口將增加38.5萬人左右，其其中轉(zhuǎn)移農(nóng)村村人口35萬人，年均均轉(zhuǎn)移農(nóng)村人人口7萬人。市區(qū)區(qū)接受轉(zhuǎn)移8萬人，各縣縣城及建制鎮(zhèn)鎮(zhèn)共接受轉(zhuǎn)移移27萬人，年均均增長7.7萬人，如此多多的人口轉(zhuǎn)移移勢必對房地地產(chǎn)需求產(chǎn)生生巨大的挑戰(zhàn)戰(zhàn)。以人均建建筑面積16㎡計算，理理論上每年新新增住宅需求求123.2萬㎡。某·名都國際小區(qū)區(qū)建成后建筑筑面積達到225398..96㎡，可接受轉(zhuǎn)移移人口616人，可有效效緩解人口居居住壓力，完完善保障制度度，維護社會會穩(wěn)定，改善善人居環(huán)境，符合**市人口“十一五”專項規(guī)劃和住房建設(shè)規(guī)規(guī)劃要求。根據(jù)市人民政府撫撫府發(fā)[20077]32號文件《***市人民政府府關(guān)于提高土土地利用率、鼓鼓勵建設(shè)高層層建筑的暫行行意見》精神神：“為推動城市市規(guī)劃實施，美美化城市景觀觀，鼓勵土地地使用權(quán)人充充分利用土地地，提高城市市土地利用率率，促進樓宇宇經(jīng)濟快速發(fā)發(fā)展，加快市市中心城區(qū)高高層建筑的建建設(shè)步伐?！备鶕?jù)**市城市總總體規(guī)劃，高高層建筑主要要在以下范圍圍內(nèi)集中布局局：(一)東西向城市主干道道**大道、迎迎賓大道及鐘鐘嶺大道兩側(cè)側(cè)；(二)南北向城市主干道道玉茗大道、贛贛東大道、某某大道、文昌昌大道兩側(cè)；；(三)人工湖、鳳崗河兩兩側(cè)及撫河兩兩岸；(四)某經(jīng)濟開發(fā)區(qū)；(五)今后新規(guī)劃的城市市主干道兩側(cè)側(cè)。本項目位于某經(jīng)濟濟開發(fā)區(qū)內(nèi)某某大道與迎賓賓大道交匯處處，主要建設(shè)2棟高層建筑筑，總建筑面面積約2.554萬平方米米，項目的建建設(shè)符合《***市人民政政府關(guān)于提高高土地利用率率、鼓勵建設(shè)設(shè)高層建筑的的暫行意見》。二、相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策分析析《國務(wù)院關(guān)于促進進房地產(chǎn)市場場持續(xù)健康發(fā)發(fā)展的通知》中中指出：房地地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度度高，帶動力力強，是國民民經(jīng)濟的支柱柱產(chǎn)業(yè)。促進進房地產(chǎn)市場場持續(xù)健康發(fā)發(fā)展，是提高高居民住房水水平，改善居居住質(zhì)量，滿滿足人民群眾眾物質(zhì)文化生生活需要的基基本要求；是是促進消費，擴擴大內(nèi)需，拉拉動投資增長長，保持國民民經(jīng)濟持續(xù)快快速健康發(fā)展展的有力措施施；是充分發(fā)發(fā)揮人力資源源優(yōu)勢，擴大大社會就業(yè)的的有效途徑。實實現(xiàn)房地產(chǎn)市市場持續(xù)健康康發(fā)展，對于于全面建設(shè)小小康社會，加加快推進社會會主義現(xiàn)代化化具有十分重重要的意義。2003年起，為為控制投資過過快增長，央央行121號文和國務(wù)務(wù)院18號文相繼出出臺，以規(guī)范范房地產(chǎn)市場場促進其健康康發(fā)展。2005年，房地產(chǎn)產(chǎn)宏觀政策以以“國八條”為中心，側(cè)側(cè)重穩(wěn)定房價價、打擊投機機行為和落實實政府責(zé)任制制。2006年是實行宏宏觀調(diào)控政策策的延續(xù)年，從“國六條”到“九部委新政”，以調(diào)整住房結(jié)構(gòu)為主題。（一）調(diào)整住宅供供應(yīng)結(jié)構(gòu)政策策2005年3月226日，國務(wù)院辦辦公廳下發(fā)《關(guān)關(guān)于切實穩(wěn)定定住房價格的的通知》的內(nèi)內(nèi)部文件，文文件中總共有有八條意見，被被業(yè)界稱為“國八條”，文件明確確指出，部分分地區(qū)投資性性購房和投機機性購房大量量增加，導(dǎo)致致房價上漲過過快，影響了了經(jīng)濟和社會會的穩(wěn)定發(fā)展展?！皣藯l”要求地方政政府及相關(guān)部部門綜合采取取土地、財稅稅、金融等相相關(guān)政策及利利用輿論、法法律手段控制制不合理需求求，抑制房價價過快上漲。4月27日，國務(wù)院再次出臺《加強房地產(chǎn)市場引導(dǎo)和調(diào)控的八條措施》即“新國八條”，措施直指土地、稅收、金融等樓市穴位?！靶聡藯l”將“強化規(guī)劃調(diào)控，改善商品房結(jié)構(gòu)”放在第一位；充分體現(xiàn)了宏觀調(diào)控政策向調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)方面的傾斜。2006年5月117日，國務(wù)院總總理溫家寶主主持召開國務(wù)務(wù)院常務(wù)會議議，會上指出出了促進房地地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)發(fā)展的六項措措施(即“國六條”)拉開了2006年房地產(chǎn)調(diào)調(diào)控序幕。55月29日，國務(wù)院辦辦公廳出臺《關(guān)關(guān)于調(diào)整住房房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)穩(wěn)定住房價格格的意見》，人人稱九部委“十五條”，對“國六條”進一步細化化，其主要包包括：①重點發(fā)展中中低價位、中中小套型普通通商品住房、經(jīng)經(jīng)濟適用住房房和廉租住房房。②嚴(yán)格執(zhí)行住住房開發(fā)、銷銷售有關(guān)政策策，完善住房房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅稅收政策。③合理控制城城市房屋拆遷遷規(guī)模和進度度，減緩被動動性住房需求求過快增長。④加強房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全全過程監(jiān)管，制制止擅自變更更項目、違規(guī)規(guī)交易、囤積積房源和哄抬抬房價行為。⑤加快城鎮(zhèn)廉廉租住房制度度建設(shè)，規(guī)范范發(fā)展經(jīng)濟適適用房，積極極發(fā)展住房二二級市場和租租賃市場，有有步驟地解決決低收入家庭庭的住房困難難。⑥完善房地產(chǎn)產(chǎn)統(tǒng)計和信息息披露制度，堅堅持正確的輿輿論導(dǎo)向。2006年7月66日，建設(shè)部發(fā)發(fā)布《關(guān)于落落實新建住房房結(jié)構(gòu)比例要要求的若干意意見》，意見見明確新建住住房結(jié)構(gòu)比例例，指出各城城市年度新審審批、新開工工的商品住房房總面積中，套套型建筑面積積90平方米以下下住房（含經(jīng)經(jīng)濟適用住房房）面積所占占比重，必須須達到70%以上。這一條條迫使開發(fā)商商的產(chǎn)品主要要定位中、小小戶型商品房房，對2007年和未來的的住房供給結(jié)結(jié)構(gòu)產(chǎn)生了重要影響。此此政策已對***市房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)商未來來的開發(fā)計劃劃產(chǎn)生了一定定影響。上述規(guī)定，將直接接加大普通住住房的供應(yīng)，抑抑制投機及投投資性購房需需求的快速增增長，使房地地產(chǎn)市場秩序序得到整頓和和規(guī)范，住房房消費受到合合理引導(dǎo)，最最終達到調(diào)整整住房供應(yīng)結(jié)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定價價格的調(diào)控目目標(biāo)。根據(jù)國家統(tǒng)計計局資料報告告，今年上半半年整體房價價依舊呈上漲趨趨勢，今年上上半年全國商商品房平均銷銷售價格同比比上漲8.7%，商品住宅宅和商業(yè)用房房的平均銷售售價格分別上上漲10.1%和5.4%。上述充分表明明，由于房地地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度度高，帶動力力強，在今后后較長時間內(nèi)內(nèi)，我國的住住房開發(fā)必將將繼續(xù)穩(wěn)步發(fā)展，而而絕不會出現(xiàn)現(xiàn)對房地產(chǎn)開開發(fā)進行“一刀切”的強勁的收收縮政策。（二）規(guī)劃政策1、城市規(guī)劃《**市城市總體規(guī)規(guī)劃》把**市城市空空間布局規(guī)劃劃為“三軸三片三三心”，迎賓大道作為城市的重重要景觀道路路，其兩側(cè)布布置大量的辦辦公與商業(yè)用用地，也是***市對外展展示的窗口，本本項目所在地地新城區(qū)，將形成以行政政辦公、文教教、居住為主主的綜合功能能區(qū)，成為**市中心城城區(qū)人口和職能能疏解及新的的產(chǎn)業(yè)聚集的的主要地區(qū)，形形成規(guī)模效益益和聚集效益益。2、住宅建設(shè)規(guī)劃《**市住房建設(shè)規(guī)規(guī)劃（2006--2010年）》的重重點是優(yōu)先保保證并積極引引導(dǎo)中低價位位、中小套型型普通商品住住房建設(shè)，有有效調(diào)控其它它商品住房建建設(shè)的健康有有序發(fā)展。住住宅建設(shè)規(guī)劃劃目標(biāo)是穩(wěn)定定市場、調(diào)整整結(jié)構(gòu)，這一一點與2006年的“九部委新政”、2007年的政策導(dǎo)導(dǎo)向——調(diào)整住宅供供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加加強保障性住住房建設(shè)，是是一致的。住宅建設(shè)規(guī)劃目標(biāo)標(biāo)是穩(wěn)定市場場、調(diào)整布局局，這一點體體現(xiàn)了2008年之后住宅宅市場的發(fā)展展方向，住宅宅建設(shè)繼續(xù)向向新城區(qū)傾斜。（三）土地政策1、一個重申“九部委新政”再次次重申對閑置置土地的處置置條件，從而而打壓囤積土土地行為，逼逼迫開發(fā)商加加速將土地投投放市場，減減少市場投機機，以形成土土地的有效供供應(yīng)。2006、20007年的土地地政策重點是是節(jié)約集約用用地；2008年土地政策策將繼續(xù)以收收縮地根、提提高集約度為為主，土地供供應(yīng)會趨于緊緊張，價格將將繼續(xù)上漲；；政府應(yīng)按時時向市場投放放土地，打擊擊投機行為和和提高土地利利用率，以保保證未來的可可持續(xù)發(fā)展。2、兩個目錄2006年版的《限限制用地項目目目錄》和《禁禁止用地項目目目錄》將大大型商業(yè)設(shè)施施項目，低密密度、大套型型住宅項目（指指住宅小區(qū)建建筑容積率低低于1.0、單套住房房建筑面積超超過144平方米的住住宅項目）等等列入限制用用地項目目錄錄，并且禁止止占用耕地，亦亦不得通過先先行辦理城市市分批次農(nóng)用用地轉(zhuǎn)用等形形式變相占用用耕地；對別別墅類房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項目及及黨政機關(guān)、國國有企業(yè)、事事業(yè)單位新建建培訓(xùn)中心項項目等國家明明令禁止投資資的項目，則則列入禁止用用地項目目錄錄。3、一個標(biāo)準(zhǔn)2007年12月月23日，國土資源源部公布《全全國工業(yè)用地地出讓最低價價標(biāo)準(zhǔn)》【國土資發(fā)[20066]3077號】?！稑?biāo)準(zhǔn)》規(guī)規(guī)定，全國各各地工業(yè)用地地必須采用招招拍掛方式出出讓，其出讓讓底價和成交交價格均不得得低于所在地地土地等別相相對應(yīng)的最低低價標(biāo)準(zhǔn)。該該《標(biāo)準(zhǔn)》是是招、拍、掛掛政策的擴展展和延伸，也也進一步抬升升了整體地價價水平。（四）稅收政策2006年的“九九部委新政”規(guī)定營業(yè)稅稅的征收從2年為限提升升至5年，大大增增加了炒房者者的風(fēng)險和成成本。另外，2006年7月18日國稅總局下發(fā)了《關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》【國稅發(fā)74號文件】從流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)來抑制投機行為。加上目前**市住宅租售比過低，住房投機行為得到了很好的抑制。物業(yè)稅的征收是完完善我國現(xiàn)行行不動產(chǎn)稅制制的必然結(jié)果果；物業(yè)稅也也是2008年討論的熱熱點，對購房房者的影響主主要局限于心心理方面，其其實際作用和和影響還未顯顯現(xiàn)。（五）金融政策1、嚴(yán)格開發(fā)貸嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)信信貸條件，明明確開發(fā)貸款款項目的資本本金比例不低低于35%。提高開發(fā)發(fā)商的資金門門檻，規(guī)范房房地產(chǎn)市場。2、住房貸區(qū)別住房貸：對購購買自住住房房且套型建筑筑面積90平方米以下的的仍執(zhí)行首付付款比例20%的規(guī)定，其其他提高到30%。配合“9070”政策，此政政策意在調(diào)整整住房需求結(jié)結(jié)構(gòu)，使其偏偏向中小戶型型供應(yīng)，保證證中低收入人人群利益。3、央行加息2006年4月、8月和2007年3月、8月，央行數(shù)數(shù)次加息，目目的是限制購購房需求，鞏鞏固宏觀調(diào)控控成果等。但但住房剛性需需求會影響此此政策效果。影響：一方面加息息會產(chǎn)生一定定的心理影響響，造成更多多購房者進入入觀望狀態(tài)；；另一方面可可能會使一部部分購房者選選擇提前還貸貸。4、存款準(zhǔn)備金率和和定向票據(jù)2006年存款準(zhǔn)準(zhǔn)備金率的上上調(diào)和定向票票據(jù)的發(fā)放，對對房地產(chǎn)市場場直接影響不不大，主要是是控制銀行放放款的規(guī)模。5、外資準(zhǔn)入2006年7月111日，商務(wù)部、建建設(shè)部等六部部委下發(fā)了《關(guān)關(guān)于規(guī)范房地地產(chǎn)市場外資資準(zhǔn)入和管理理的意見》，對對境外機構(gòu)和和個人購房進進行了嚴(yán)格管管理。提高了了外商企業(yè)投投資中國房地地產(chǎn)的門檻，對對境外資金購購房條件設(shè)限限，縮小了外外資購房的范范圍。此舉在在一定程度上上控制了境外外資金對國內(nèi)內(nèi)房地產(chǎn)的投投資行為，特特別是對一手手高端物業(yè)的的投資；由于于政策并沒有有涉及到二手手房，部分境境外資金會轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)向二手高檔檔住宅市場。（六）一級土地市市場1、土地供應(yīng)量分析析根據(jù)《**市城市市總體規(guī)劃》、《**市土地利用總體規(guī)劃》、近期建設(shè)規(guī)劃、住房建設(shè)規(guī)劃確定的城市空間布局、區(qū)縣功能定位，2008年—2012年，全市將新增住房用地供應(yīng)總量為188公頃（不含城中村改造重建用地）；其中，商品住房用地為162公頃，政策性住房用地為26公頃。新供應(yīng)162公頃商品住宅用地中，116公頃的住宅用地用于供應(yīng)中低價位、中小套型普通商品住房；存量土地盤活總量為23公頃。2、未來土地供應(yīng)趨趨勢根據(jù)《**市城市市總體規(guī)劃》、《**市土地利用總體規(guī)劃》、近期建設(shè)規(guī)劃、新城規(guī)劃確定的城市空間布局、區(qū)縣功能定位，在2007年度土地地供應(yīng)計劃指指標(biāo)中，市本本級及**區(qū)指標(biāo)約占30%；其他幾個縣指標(biāo)約占70%。三、行業(yè)準(zhǔn)入分析析（一）行業(yè)主要法法律法規(guī)1、《中華人民共和國國城市規(guī)劃法法》自1990.4.1起施行2、《城鎮(zhèn)國有土地使使用權(quán)出讓和和轉(zhuǎn)讓暫行條條例》自1990.5.19起施行3、《中華人民共和國國城市房地產(chǎn)產(chǎn)管理法》1995.1.1起施行4、《中華人民共和國國建筑法》自自1998.3.1起施行5、《城市房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)營管理條條例》自1998.7.20起施行6、《中華人民共和國國土地管理法法》自1999.1.1起施行7、《商品房銷售管理理辦法》自2001.6.1起施行8、《城市房屋拆遷管管理條例》自自2001.11.1起施行9、《物業(yè)管理條例》自2003.9.1起施行（二）行業(yè)準(zhǔn)入分分析近兩年隨著國家對對房地產(chǎn)業(yè)宏宏觀調(diào)控政策策影響，房地地產(chǎn)業(yè)行業(yè)準(zhǔn)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)也大大幅提高，主主要表現(xiàn)在國國家運用稅收收、信貸、行政監(jiān)監(jiān)管等手段，并并規(guī)范外商投投資房地產(chǎn)市市場準(zhǔn)入要求求。1、宏觀調(diào)控政策“國八條”、“國六六條”的出臺，通通過國家宏觀觀調(diào)控政策來來抑制投機及及投資性購房房需求的快速速增長，使房房地產(chǎn)市場秩秩序得到整頓頓和規(guī)范。對對于面向中等等收入消費者者、以開發(fā)普普通住宅為主主、具備較強強競爭實力及及品牌影響力力的房地產(chǎn)企企業(yè)，將獲得得更廣闊的發(fā)發(fā)展空間。2、房地產(chǎn)市場準(zhǔn)入入增值稅的征收、房房地產(chǎn)行業(yè)信信貸政策的調(diào)調(diào)控、外商投投資房地產(chǎn)市市場準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的出臺，其其主要目的是是提高房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)的投資資資金門檻。投投資房地產(chǎn)市市場準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)中主要規(guī)定定注冊資金與與投資總額的的關(guān)系，對企企業(yè)營業(yè)執(zhí)照照、經(jīng)營范圍圍、辦理《國國有土地使用用證》、《國有土地地使用權(quán)出讓讓合同》、《建建設(shè)用地規(guī)劃劃許可證》、《建建設(shè)工程規(guī)劃劃許可證》等等提出了更高高的要求。根據(jù)《城市房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管管理條例》第第二章第五條條規(guī)定設(shè)立房房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)，除應(yīng)當(dāng)當(dāng)符合有關(guān)法法律、行政法法規(guī)規(guī)定的企企業(yè)設(shè)立條件件外，還應(yīng)當(dāng)當(dāng)具備下列條條件：1、有100萬元以上的的注冊資本；；2、有4名以上持有資格證證書的房地產(chǎn)產(chǎn)專業(yè)、建筑筑工程專業(yè)的的專職技術(shù)人人員，2名以上持有有資格證書的的專職會計人人員省、自治區(qū)、直轄轄市人民政府府可以根據(jù)本本地方的實際際情況，對設(shè)設(shè)立房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)的注注冊資本和專專業(yè)技術(shù)人員員的條件作前前款的規(guī)定。外商投資設(shè)立房地地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)的，除應(yīng)當(dāng)當(dāng)符合本條例例第五條的規(guī)規(guī)定外，還應(yīng)應(yīng)當(dāng)依照外商商投資企業(yè)法法律、行政法法辦理有關(guān)審審批手續(xù)。設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向向縣級以上人人民政府工商商行政管理部部門申請登記記。工商行政政管理部門對對符合本條例例規(guī)定條件，應(yīng)應(yīng)當(dāng)自收到申申請之日起30日內(nèi)予以登登記；對不符符合條件不予予登記，應(yīng)當(dāng)當(dāng)說明理由。工商行政管理部門門在對設(shè)立房房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)申請登記記進行審查時時，應(yīng)當(dāng)聽取取同級房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)主管部部門的意見。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營營業(yè)執(zhí)照之日日起30日內(nèi)，持下下列文件到登登記機關(guān)所在在地的房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)主管部部門備案1、營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件件；2、企業(yè)章程3、驗資證明；4、企業(yè)法定代表的的身份證明；；專業(yè)技術(shù)人員的資資格證書和聘聘用合同。房地產(chǎn)開發(fā)主管部部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)產(chǎn)、專業(yè)技術(shù)術(shù)人員和開發(fā)發(fā)經(jīng)營業(yè)績等等，對備案的的房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)核定資質(zhì)等等級。房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)應(yīng)當(dāng)按照核定定的資質(zhì)等級級，承擔(dān)相應(yīng)的房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項目。具具體辦法由國國務(wù)院建設(shè)行行政主管部門門制定。2008年已成為為相關(guān)宏觀調(diào)調(diào)控政策的深深入執(zhí)行的一一年，受宏觀觀調(diào)控影響，行行業(yè)準(zhǔn)入壁壘壘必將進一步步提高，為優(yōu)優(yōu)勢企業(yè)帶來來新的發(fā)展機機遇。下一個個調(diào)控要點將將是通過稅收收政策、規(guī)范范土地市場、強強化金融監(jiān)管管、調(diào)整供求求關(guān)系等措施施，達到調(diào)整整結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定定房價和加強強住房保障等等目的。土地地和金融方面面的緊縮，帶帶來的是房地地產(chǎn)行業(yè)準(zhǔn)入入壁壘的提高高。這對大部部分實力不強強的房地產(chǎn)企企業(yè)意味著市市場空間的收收縮，而對實實力強大的房房地產(chǎn)企業(yè)來來說，行業(yè)整整合加劇給他他們帶來了難難得的發(fā)展機機遇。房地產(chǎn)產(chǎn)調(diào)控政策在在平抑房價的的同時，將引引導(dǎo)房地產(chǎn)市市場向有序、健健康、集約化化方向發(fā)展，規(guī)規(guī)范市場的結(jié)結(jié)果將促進規(guī)規(guī)模和實力并并存的房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)加速發(fā)發(fā)展。

以以實力強大的的行業(yè)和區(qū)域域龍頭企業(yè)為為主體的并購購重組將成為為行業(yè)趨勢，在在這種趨勢背背后，是優(yōu)勢勢企業(yè)對土地地、資金、市市場的新一輪輪整合，中國國的房地產(chǎn)行行業(yè)在未來數(shù)數(shù)年內(nèi)將重新新洗牌，優(yōu)勝勝劣汰將進一一步推動有限限的資源加速速流向資質(zhì)高高、資信好、開開發(fā)業(yè)績良好好、品牌效應(yīng)應(yīng)明顯的房地地產(chǎn)企業(yè)。資資源重新配置置所帶來的規(guī)規(guī)模效益將強強化消費者、投投資者、供應(yīng)應(yīng)商、政府部部門及金融機機構(gòu)對優(yōu)勢企企業(yè)的信心，從從而使企業(yè)獲獲得更多的土土地和資金資資源。隨著行業(yè)整合的加加劇，房地產(chǎn)產(chǎn)聚集狀況將將最終促進一一批全國性地地產(chǎn)巨頭的出出現(xiàn)，這些地地產(chǎn)巨頭將占占據(jù)中國主要要地區(qū)、重要要城市的房地地產(chǎn)市場，他他們的經(jīng)營方方式、開發(fā)理理念將對中國國城市的社會會經(jīng)濟生活產(chǎn)產(chǎn)生巨大影響響，對其他中中小型公司進進入市場形成成實際的壁壘壘。江西**房地產(chǎn)開開發(fā)有限公司司注冊資金800萬元人民幣幣，是一家具具有房屋開發(fā)發(fā)、銷售，房房地產(chǎn)信息咨咨詢，設(shè)計制制作發(fā)布國內(nèi)內(nèi)各類廣告，建建筑材料銷售售的民營企業(yè)業(yè)。其憑借雄雄厚的實力競競拍取得該項目的的開發(fā)權(quán)，經(jīng)經(jīng)當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)規(guī)劃行政規(guī)劃劃主管部門審審核同意其選選址意見并同同意在用地規(guī)規(guī)劃區(qū)內(nèi)建設(shè)設(shè)，項目具有有較強的行業(yè)業(yè)準(zhǔn)入條件，符符合國家相關(guān)關(guān)行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。第三章資源開發(fā)及綜綜合利用分析析城市是現(xiàn)代經(jīng)濟社社會活動的主主要載體，城市化的過過程是土地等等自然資源和和社會資源的的開發(fā)利用從從粗放型向集集約型轉(zhuǎn)變的的過程。城市市的各項功能能都要落實到到土地資源上上，城市的發(fā)展展往往伴隨著著空間的拓展展，城市開發(fā)建建設(shè)所需土地地的供應(yīng)至關(guān)關(guān)重要。土地地總面積的有有限性從宏觀觀上限制了土土地總供給，這這一點在城市市土地利用中中顯得更為明明顯。長期以以來，用地不不足是引發(fā)諸諸如住房緊張張、交通擁擠擠、環(huán)境退化化等“城市病”的主要原因因之一。城市市土地資源資資本化是促進進城市可持續(xù)續(xù)發(fā)展、實現(xiàn)現(xiàn)城市建設(shè)中中經(jīng)濟效益和和社會效益最最大化的有效效途徑。為促促進土地資源源的資本化，政政府主導(dǎo)型土土地儲備機制制的建立和運運作成為必然然。合理利用用土地資源是是解決“城市病”的有效途徑徑。一、資源利用方案案（一）土地利用方方案從2007年土地市市場供給情況況來看，城市市建設(shè)用地面面積為38.12平方公里，其其中居住用地地14.76平方公里，而而開發(fā)規(guī)模將將預(yù)計為86.433萬平方米；；2008年度預(yù)計新增增城市建設(shè)用用地120萬平方方米。受國家家土地市場整整頓等宏觀經(jīng)經(jīng)濟政策的影影響，土地相相關(guān)政策的規(guī)規(guī)范出臺，土土地資源供應(yīng)總量量的控制，未未來兩三年內(nèi)內(nèi)，**市土地出讓將將會進一步減減緩。根據(jù)建建辦規(guī)函（2007）740號、建規(guī)函（2007）380號、贛建規(guī)（2008）1號文件精神神，結(jié)合市中中區(qū)城區(qū)住房房實際情況，確確定**市中心城城區(qū)2009年商品住房房計劃建筑面面積為60萬平方米，套套型建筑面積積為90平方米以下住住房面積占開開發(fā)總量70%以上。以下是近幾年***市房地產(chǎn)土地供應(yīng)和開開發(fā)利用情況況。**市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)土地供供應(yīng)情況和開開發(fā)利用情況況表序號宗地名稱宗地位置開發(fā)企業(yè)名稱土地面積（公頃）其中：建設(shè)用地面面積約（規(guī)）定開工時時間約（規(guī)）定竣工時時間已完成土地開發(fā)面面積（公頃）正在開發(fā)建設(shè)面積積（公頃）已竣工的土地面積積（公頃）1商住樓青云峰路17號江西培林實業(yè)發(fā)展展有限公司0.44670.44672005.12007.10.44672綜合大樓商業(yè)大道以南**市田緣商貿(mào)廣廣場建設(shè)有限限公司0.4460.4462005.12007.10.4463商住樓石馬巷2號江西銀達房地產(chǎn)開開發(fā)有限責(zé)任任公司0.04480.04482005.52007.50.04484住宅樓撫臨路8號**市洪明房地產(chǎn)產(chǎn)綜合開發(fā)有有限公司0.0680.0682004.72006.75商住樓青云峰路46號江西山青房地產(chǎn)置置業(yè)有限公司司4.774.772004.52006.56商住樓市羊城路162號號**市金運實業(yè)發(fā)發(fā)展有限公司司0.23730.23732005.62007.67商住樓行政新區(qū)**市投資發(fā)展有有限公司18.68218.6822004.92006.98商住樓贛東大道85號**市城西房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)公司0.09470.09472004.112006.110.09479北門商廈環(huán)城北路與羊城路路交界處**田緣商貿(mào)廣場場建設(shè)有限公公司0.1180.1182005.12007.10.11810商住樓黃巢路23號江西東環(huán)實業(yè)投資資有限公司0.50870.50872005.12007.10.508711學(xué)府名門

住宅小區(qū)區(qū)梁家巷31號邦和（**）置業(yè)業(yè)

有限公司2.1562.1562.15612才子嘉園

住宅小區(qū)區(qū)學(xué)府路東側(cè)**萬達金泰實業(yè)業(yè)發(fā)展有限公公司1.19471.19472005.12007.11.194713商住樓青云峰路北側(cè)、瑤瑤坪南路東側(cè)側(cè)福建客商萬強0.6980.6982005.12007.10.69814大公路農(nóng)貿(mào)市場商商住樓大公路以北、學(xué)府府路兩側(cè)江西金富利實業(yè)有有限公司、***市洪明城城鎮(zhèn)綜合開發(fā)發(fā)有限公司0.66130.66132005.12007.10.661315瑤坪湖花園住宅小小區(qū)文昌大道以西**市祥生置業(yè)有有限公司7.13077.13072005.52007.57.130716商住樓某中路江西利群紡織機械械公司7.25537.25532005.12007.117陽光城

住宅小區(qū)撫臨路北側(cè)**市洪亮房產(chǎn)開開發(fā)有限公司司23.3623.362004.12

2006.12

17.618居住小區(qū)市鐘嶺施坊**金隆置業(yè)有限限公司12.426712.42672005.32007.312.426719商住樓市青云峰路南側(cè)**康達工程有限限公司0.0660.0662005.112007.110.06620金輝

富豪公寓市**大道南側(cè)**康達工程有限限公司0.16660.16662006.32008.30.166621華發(fā)大廈贛東大道148號號江西吉祥房地產(chǎn)開開發(fā)公司0.08930.08932005.112007.110.089322住宅小區(qū)東至玉茗大道控制制線30米、南至市財財政局用地**市振興房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有限公公司2.61672.61672005.112007.112.616723居住小區(qū)市鐘嶺施坊昌廈

公公路以西**金隆置業(yè)有限限公司9.28479.28472005.72007.79.284724六水橋

農(nóng)貿(mào)市場

配配套工程市六水橋6號**金都房地產(chǎn)開開發(fā)有限公司司0.03625住宅樓市高壓走廊南側(cè)江西利群紡織機械械有限公司0.57070.570726商住樓羊城路以東、六水水橋南路**崢嶸實業(yè)有限限公司0.26620.26622004.122006.120.266227商住樓青云峰路47號**田緣商貿(mào)廣場場建設(shè)有限公公司1.71451.71452005.112007.1128住宅小區(qū)環(huán)城北路8號**市鴻河房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有限公公司7.04927.04922006.72008.7項目擬開發(fā)地塊為為某大道與迎賓賓大道交匯處處。隨著城市的的發(fā)展和經(jīng)濟濟中心的轉(zhuǎn)移移，在有限的的空間里，中中心城區(qū)城市市用地已不能能滿足發(fā)展需需求。地塊作作為**市新城區(qū)區(qū)核心，地處處未來繁華商商業(yè)和公共設(shè)設(shè)施中心地段段，為了使新城區(qū)區(qū)的經(jīng)濟、社社會、環(huán)境效效益統(tǒng)一和諧諧，必須建立立相應(yīng)的城市市硬件來滿足足**市城市規(guī)規(guī)劃需求，而而房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)具有土地容容積率利用合合理，集約土土地利用率高高，并可提升升周邊土地資資源潛在價值值，改善破舊舊城市硬件，提提高城市品位位，改善居民民生活和消費費環(huán)境等優(yōu)勢勢，在該地塊塊進行房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)是完全全合理的。土地利用合理性還還與項目建設(shè)設(shè)的建筑密度度有關(guān)，一般般來說，建筑筑密度越高，土土地的利用率率越高，但密密度問題還涉涉及到環(huán)境、交交通、基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施的承受能能力以及經(jīng)濟濟技術(shù)發(fā)展水水平等問題。在在一定時期內(nèi)內(nèi)，必須要以以一個合理的的密度加以控控制，這個密密度既要考慮慮與當(dāng)前的環(huán)環(huán)境、交通、基基礎(chǔ)設(shè)施等承承受力及技術(shù)術(shù)經(jīng)濟水平，又又要注意與將將來的發(fā)展趨趨勢相適應(yīng)，既既要體現(xiàn)規(guī)劃劃水平，又要要體現(xiàn)科學(xué)技技術(shù)的發(fā)展水水平，從而促促進城市土地地利用的規(guī)范范化、合理化化和效率化。某·名都國際小區(qū)建設(shè)總用地面積6054.4平方米，容積率4.0，建筑密度41.8%，容積率和建筑密度指標(biāo)符合有關(guān)規(guī)定，土地利用合理，符合城市總體規(guī)劃對該地塊的規(guī)劃要求。本項目為居住建筑筑項目，對水水資源利用量量較大，因此此合理的利用用水資源，是是本項目資源源利用方案的的重點。（二）水資源利用用方案1、給水給水系統(tǒng)從市政自自來水干管上上接兩根DN200進水管，并并在建筑周圍圍敷設(shè)成環(huán)狀狀布置。2、中水本項目在小區(qū)內(nèi)設(shè)設(shè)置中水處理理設(shè)備，主要要用于衛(wèi)生間間沖廁、綠地地、道路澆灑灑用水、景觀觀水系等用水水。3、雨水、污水排水系統(tǒng)采用雨污污水分流制，本本項目產(chǎn)生的的污水可經(jīng)小小區(qū)匯集后，排排入迎賓大道道市政管網(wǎng)。雨雨水經(jīng)小區(qū)匯匯集后，排入入市政雨水管管網(wǎng)。二、水資源節(jié)約措施根據(jù)現(xiàn)行《建筑給給水排水設(shè)計計規(guī)范》（GB500015-20003），《室外外給水設(shè)計規(guī)規(guī)范》（GB500013-20006）選取給水水用水定額。1、充分利用市政供供水壓力（1）通過調(diào)查收集和和掌握準(zhǔn)確的的市政水壓、水水量及供水可可靠性的資料料，為合理設(shè)設(shè)計給水系統(tǒng)統(tǒng)、利用市政政供水壓力提提供依據(jù)。（2）根據(jù)用水設(shè)備、用用水衛(wèi)生器具具和水嘴的供供水最低工作作壓力要求，確確定直接利用用市政供水的的層數(shù)。2、高層建筑給水系系統(tǒng)分區(qū)（1）各分區(qū)最低衛(wèi)生生器具配水點點處的靜水壓壓不大于0.45MMpa，特殊情況況下不大于0.55Mpa；水壓大于0.35Mpa的入戶管（或或配水橫管），設(shè)設(shè)減壓或調(diào)壓壓設(shè)施。（2）各分區(qū)低層部分分的衛(wèi)生間，入入戶管（或配配水橫管）上上采取適當(dāng)?shù)牡臏p壓措施?！督ㄖo水排水設(shè)設(shè)計規(guī)范》GB500115-20003指出，一一個水龍間的的流量為額定定流量0.22L/S時，所需流流出水頭為20KPa。從理論上上講，當(dāng)水頭頭為40KPa時，流量可可達0.322L/S。可見水頭頭增大時，其其流量將增加加，人們?yōu)檎{(diào)調(diào)節(jié)流量或進進行閥門操作作時，使無用用耗水量亦增增大。同時，“剩余水壓”過高的用水水點將產(chǎn)生超超壓出流，而而某些用水點點則可能出現(xiàn)現(xiàn)“斷流”現(xiàn)象。但是是剩余水壓在在配水系統(tǒng)中中出現(xiàn)是必然然的，因為用用戶是分布在在管網(wǎng)的各個個位置，有遠遠有近，有高高有低，低、近近處用水點自自然會出現(xiàn)剩剩余水壓。剩剩余水壓雖然然難以完全消消除，卻可以以采取措施使使之減小。在在高層建筑中中，為使系統(tǒng)統(tǒng)安全可靠及及經(jīng)濟合理，豎豎向分區(qū)供水水、安裝減壓壓閥、減壓孔孔板等措施也也間接地起到到了節(jié)水作用用。根據(jù)實測測：DN15陶瓷閥芯水水嘴靜壓時為為P=0.337兆帕，全開開時流量Q=0.46升/秒，為設(shè)計計流量0.15-00.20升/秒的3.07--2.3倍，因此，給給水系統(tǒng)分區(qū)區(qū)設(shè)計中，合合理控制各用用水點處的水水壓，可以達達到較好的節(jié)節(jié)水目的。3、回收屋面雨水作作為澆灑綠地地和道路用水水，室外部分分地面采用滲滲水磚使雨水水回滲，綠地地采用滴灌。4、公共場所便器采采用感應(yīng)式或或腳踏式。所所有給水龍頭頭等用水器具具采用節(jié)水型型產(chǎn)品。管材材采用焊接或或電熔連接管管道，以防漏漏水。5、充分利用再生水水資源替代自自來水。6、雨水利用（1）屋面雨水設(shè)計為為重力流內(nèi)排排水。在建筑筑物旁設(shè)初期期雨水棄流池池和貯水池，收收集屋面雨水水，用做澆灑灑綠地和道路路用水。（2）小區(qū)內(nèi)道路雨水水盡量流向綠綠地和滲水磚磚。雨水滲入入地下涵養(yǎng)水水源。7、景觀噴灌節(jié)水措措施（1）選擇耐旱草種和和樹種，以減減少澆水次數(shù)數(shù)。（2）綠化澆灌采用低低區(qū)中水變頻頻加壓泵加壓壓后，向綠地地內(nèi)設(shè)置的澆澆灑口供中水水。8、選用性能較高的的變頻水泵供供水。9、機動車清洗運用用中水或先進進的無水洗車車技術(shù)。10、合理配制水表等等計量裝置。建建筑物的引入入管、住宅的的入戶管及商商鋪需計量的的水管上均應(yīng)應(yīng)設(shè)置水表。第四章節(jié)能方方案分析一、節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)規(guī)范（一）相關(guān)法律、法法規(guī)、規(guī)劃和和產(chǎn)業(yè)政策1、《中華人民共和和國節(jié)約能源源法》2、《中華人民共和和國可再生能能源法》3、《中華人民共和和國電力法》4、《中華人民共和和國建筑法》5、《中華人民共和和國清潔生產(chǎn)產(chǎn)促進法》6、《中華人民共和和國計量法》7、《國務(wù)院關(guān)于加加強節(jié)能工作作的決定》(國務(wù)院令28號)8、《清潔生產(chǎn)審核核暫行辦法》(國家環(huán)境保保護總局令第第16號)9、《節(jié)能中長期專專項規(guī)劃》(國家發(fā)改委委發(fā)改環(huán)資【2004】2505號)10、《“十一五”十大重點點節(jié)能工程實實施意見》(國家發(fā)改委委發(fā)改環(huán)資【2006】1457號)11、《重點用能單位位節(jié)能管理辦辦法》(國家經(jīng)貿(mào)委1999、3、10)12、《節(jié)能用電管理理辦法》(國家經(jīng)貿(mào)委國家發(fā)展計計劃委【2000】1256號)13、《建設(shè)工程質(zhì)量量管理條例》(國務(wù)院令279號)14、《民用建筑節(jié)能能管理規(guī)定》(建設(shè)部令第143號)15、《建設(shè)部關(guān)于貫貫徹<國務(wù)院關(guān)于于加強節(jié)能工工作的決定>的實施意見見》(建科【2006】231號)16、《建設(shè)工程勘查查設(shè)計管理條條例》（國務(wù)務(wù)院令293號）17、《關(guān)于加強大型型公共建筑工工程建設(shè)管理理的若干意見見》(建質(zhì)【2007】1號)18、《能源效率率標(biāo)識管理辦辦法》（國家家發(fā)改委、國國家質(zhì)檢總局局2004年17號令）（二）建筑類相關(guān)關(guān)標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)范范產(chǎn)業(yè)政策和和準(zhǔn)入條件1、《中國節(jié)能技術(shù)術(shù)政策大綱》（計計交能[19966]905號）2、《國家鼓勵發(fā)展展的資源節(jié)約約綜合利用和和環(huán)境保護技技術(shù)》（國家家發(fā)改委[20055]65號令）（三）建筑類相關(guān)關(guān)標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)范范1、《綠色建筑評價價標(biāo)準(zhǔn)》GB//T503778-200062、《通風(fēng)與空調(diào)工工程施工質(zhì)量量驗收規(guī)程》GB550243--20023、《民用建筑熱工工設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》GB550176--934、《建筑照明設(shè)計計標(biāo)準(zhǔn)》GB55000344-200445、《城鎮(zhèn)燃氣設(shè)計計規(guī)范》GB550028--936、《生活鍋爐熱效效率及熱工試試驗方法》GB//T108220-200027、《綠色建筑技術(shù)術(shù)導(dǎo)則》（建建科【2005】199號）8、《夏熱冬冷地區(qū)區(qū)居住建筑節(jié)節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)》JGJJ134-220019、《民用建筑節(jié)能能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)（采采暖居住建筑筑部分）》JGJJ26-95510、《采暖通風(fēng)與空空調(diào)設(shè)計規(guī)范范》11、《外墻外保溫工工程技術(shù)規(guī)程程》JGJJ144-2200412、《采暖居住建筑筑節(jié)能檢驗標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)》JGJJ132-2200113、《民用建筑電氣氣設(shè)計規(guī)范》JGJJ/T16--9214、《建筑給水水及采暖工程程質(zhì)量驗收規(guī)規(guī)范》GB550242--200215、《綠色照明明工程技術(shù)規(guī)規(guī)程》DBJJ01-6007-2000116、《全國民用用建筑工程設(shè)設(shè)計技術(shù)措施施-節(jié)能專篇》17、《建筑給水水排水設(shè)計規(guī)規(guī)范》GB50015--200318、《建筑中水設(shè)計計規(guī)范》GB500336-22002二、能耗狀況和能能耗指標(biāo)（一）項目能源品品種選用原則則本項目根據(jù)國家和和江西省的相關(guān)關(guān)節(jié)能與環(huán)保保政策，本著著節(jié)能、環(huán)保保、因地制宜宜的原則，結(jié)結(jié)合本項目區(qū)區(qū)域定位、住住宅、商業(yè)類型和外外部條件等具具體情況選擇擇能源形式。（二）項目所在地地能源供應(yīng)狀狀況本項目位于**市市某經(jīng)濟開發(fā)區(qū)區(qū)也是新城區(qū)區(qū)范圍內(nèi)。該該區(qū)域已具備備完善的市政政設(shè)施，只要要項目本身進進行必要的區(qū)區(qū)內(nèi)管線的建建設(shè)及與大市市政的接入，即即可滿足本項項目建設(shè)和使使用要求，能能源供應(yīng)條件件（水、電力力、熱力及天天然氣市政配配套）基本具備。供水：給水系統(tǒng)從從市政自來水水干管上接兩兩根DN200進水管，并并在建筑周圍圍敷設(shè)成環(huán)狀狀布置。經(jīng)計計算知，該地地區(qū)供水服務(wù)務(wù)壓力在0.18MMpa以上，水量量水壓安全可可靠。中水：本項目設(shè)置置中水處理設(shè)設(shè)備，主要用用于衛(wèi)生間沖沖廁、綠地、道道路澆灑用水水、景觀水系系等用水。天然氣：某大道天天然氣管網(wǎng)已已敷設(shè)。電力：本項目的電電源為雙路10KV電源，電纜埋地引入本項目配電室,可供應(yīng)空調(diào)調(diào)、照明等用用電。（三）能源消耗種種類及數(shù)量本項目主要是水、電電力和燃料等等能耗。1、供水本項目最高日用水水量205..48T，最大時用用水量25..01T。用水量預(yù)預(yù)測如下表：：序號用水項目用水量標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計規(guī)模使用時間時變化系數(shù)最高日用水量（T）最大時用水量（T）1住宅250升/人.dd616人242.515416.042商鋪6.5L/㎡.dd3983.42㎡㎡121.525.893.243地下室1.5L/㎡..d1210.2㎡211.820.914綠化2L/㎡.d2542.85㎡㎡215.092.555小計186.822.746未預(yù)見水量日用水量的10%18.682.27合計205.4825.012、供電消防設(shè)備照明和車車庫為二級負負荷，其余均均為三級負荷荷。住戶以6kw/戶戶計，商業(yè)按30w/㎡計,車庫按10w/㎡計。Sav=11877.6kVAA同時使用系數(shù)為00.8，則最最大負荷約9950千瓦。3、天然氣居民用氣標(biāo)準(zhǔn)為33100兆焦/人·年，則居民民年用氣總量量為19099600兆焦焦。商業(yè)用氣=居民用用氣總量/居住建筑面面積×商業(yè)建筑面面積×50%，則商業(yè)年年用氣總量為為1927889兆焦。測算得，年用天然然氣量為211023899兆焦，合計計標(biāo)準(zhǔn)天然氣氣量為601128.3立立方米。（四）單位建筑面面積綜合能耗耗和總能耗分分析本項目用能總量為為176.445噸標(biāo)準(zhǔn)煤/年，其中年年需電能833.29萬千千瓦時/年（折標(biāo)煤煤量為102.366噸標(biāo)準(zhǔn)煤/年），年需需燃氣量為66.01萬立方米米/年（折標(biāo)煤煤量為74..09噸標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)煤/年）。項目總總建筑面積778449㎡㎡,則單位建筑筑面積年綜合合能耗0.00069477噸標(biāo)準(zhǔn)煤/㎡，項目單單位投資年能能耗為0.019004噸標(biāo)煤/萬元。三、節(jié)能措施和效效果（一）節(jié)能措施1.節(jié)能措施綜述本項目在方案設(shè)計計中，要充分分考慮利用既既有資源，提提高設(shè)備的運運行效率和優(yōu)優(yōu)化設(shè)備的技技術(shù)參數(shù)，以以達到整體的的節(jié)能效果，主主要措施如下下：（1）建筑本體圍護采采用保溫隔熱熱設(shè)計；（2）結(jié)構(gòu)設(shè)計適當(dāng)考考慮壓縮建筑筑結(jié)構(gòu)空間；；（3）空調(diào)冷卻水系統(tǒng)統(tǒng)采用多臺并并聯(lián)技術(shù)，以以及污水在利利用技術(shù)；（4）送風(fēng)采用變風(fēng)量量方式調(diào)節(jié)室室內(nèi)溫度，以以及空調(diào)系統(tǒng)統(tǒng)均采用自動動控制，冷媒媒管，冷凍水水管均采用像像塑海綿保溫溫材料；（5）控制變壓器空載載損耗，合理理選擇配電系系統(tǒng)布局，以以及利用谷電電和平電的議議價優(yōu)勢；（6）加強節(jié)能管理。2、相關(guān)專業(yè)的節(jié)能能措施能源不足是世界性性問題，也是是制約我國國國民經(jīng)濟的重重要因素之一一，建筑能耗耗在我國總能能耗中所占的的比例是很大大的，約為25%-440%。因此，本項項目能耗系統(tǒng)統(tǒng)設(shè)計應(yīng)貫徹徹國家和地方方有關(guān)節(jié)約能能源的法規(guī)和和政策，嚴(yán)格格執(zhí)行《民用用建筑節(jié)能設(shè)設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》和和《夏熱冬冷冷地區(qū)居住建建筑節(jié)能設(shè)計計標(biāo)準(zhǔn)》。在在保證健康、舒舒適的居住和和商業(yè)同時，應(yīng)應(yīng)采取有效的的節(jié)能措施，改改善建筑的熱熱工性能，降降低建筑全年年能耗；提高高采暖系統(tǒng)的的效率；最大大限度地減少少建筑對能源源的需求，以以實現(xiàn)可持續(xù)續(xù)發(fā)展的目標(biāo)標(biāo)。（1）建筑及結(jié)構(gòu)專業(yè)業(yè)的節(jié)能措施施建筑節(jié)能主要從建建筑設(shè)計規(guī)劃劃、圍護結(jié)構(gòu)構(gòu)、遮陽設(shè)施施等方面考慮慮。A、本項目根據(jù)建筑筑功能要求和和當(dāng)?shù)氐臍夂蚝騾?shù)，科學(xué)學(xué)合理地確定定建筑朝向、平平面形狀、空空間布局、外外觀體型、間間距、層高，選用節(jié)能型型建筑材料、保保證建筑外圍圍護結(jié)構(gòu)的保保溫隔熱等熱熱工特性，最大限度減減少建筑物能能耗量，將會會獲得理想的的節(jié)能效果。B、建筑圍護結(jié)構(gòu)的保保溫隔熱性能能使用環(huán)保、節(jié)能型型建筑材料，可可有效減少通通過圍護結(jié)構(gòu)構(gòu)的傳熱，從從而減少各主主要設(shè)備的容容量，達到顯顯著的節(jié)能效效果。對垂直直墻面可采用用外廓、陽臺臺、挑檐陽等等遮陽設(shè)施和和淺色墻面、反反射幕墻、植植物覆蓋綠化化等。C、門窗盡量減少門窗的面面積：門窗是建筑筑能耗散失的的最薄弱部位位，因此，本本項目在進行行初步設(shè)計時時，在保證日日照、采光、通通風(fēng)、觀景條條件下，將盡量減少外外門窗洞口的的面積，以減減少建筑能耗耗。本項目的的窗墻比為0.4。提高門窗的氣密性性：初步設(shè)計中中將采用密閉性性良好的門窗窗。通過改進進門窗產(chǎn)品結(jié)結(jié)構(gòu)，如加裝密封封條提高門窗窗氣密性，防止空氣對對流傳熱。盡量使用新型保溫溫節(jié)能：門窗將選用新型保保溫節(jié)能門窗窗（斷橋隔熱熱雙層中空玻璃的塑鋼門窗）。D、屋頂初步設(shè)計時，屋頂頂將采用淺色屋屋面，以隔熱太陽陽輻射熱，減減少陽光直射射。建議在屋頂頂涂上隔熱防防水膏,使屋面具備備保溫、隔熱熱、防水等節(jié)節(jié)能效果。（2）電氣專業(yè)的節(jié)能能措施A、合理設(shè)置降壓變電電所位置,盡量將降壓壓變電所的設(shè)設(shè)置位置靠近近負荷中心，減減少配電線纜纜長度，減少少配電線路上上的電能損耗耗B、使用現(xiàn)場和集中補償償?shù)姆椒?提高功率因因數(shù)，使供電電系統(tǒng)的功率率因數(shù)達0.9以上,降低變壓器器無功功率，安安裝抑制諧波波設(shè)備。C、使用低損耗節(jié)能干式式變壓器,選擇合理的的變壓器容量量,使其達到經(jīng)經(jīng)濟運行(負荷率65%---80%),,減少電能損耗耗和圍護工作作量。D、合理確定電纜截面，減減小低壓配電電系統(tǒng)的線路路損耗,配電線路采采用單相供電電時，考慮三三相平衡。E、使用高效電動機,大大容量電動機機采用變頻或或軟啟動方式式或高壓壓電電動機.F、合理運用電梯的運運行模式，分分時間段控制制,非運行延時時關(guān)燈等手段段以達到節(jié)能能目的；G、使用高效燈具、光源源及節(jié)能型電電感鎮(zhèn)流器或或電子鎮(zhèn)流器器H、體放電燈均進行行補償,使其功率因因數(shù)>0.9。I、照明采用集中、分分散和自動相相結(jié)合的控制制方式，確定定合理的照度度值,充分利用天天然光。J、使用具有節(jié)能效果的的新系列高、低低壓電器，以以取代功耗大大的老產(chǎn)品，如如：用RT20、RT15（NT）系列取代RT0系列熔斷器器，用AD1、AD系列新信號號燈取代原XD2、XD3、XD5等老系列信信號燈，選擇擇帶節(jié)電裝置置的交流接觸觸器等。K、設(shè)置合理的計量量和檢測設(shè)備備:進線設(shè)電流、電壓壓、有功電表表、無功電表表測量；母線電流測量；出線電流測量。（3）給水排水專業(yè)的的節(jié)能措施設(shè)計首先在設(shè)備選選型時盡量選選用低能耗設(shè)設(shè)備，如采用用了變頻調(diào)速速給水設(shè)備等等，以利于節(jié)節(jié)能。水系統(tǒng)統(tǒng)為閉式循環(huán)環(huán)系統(tǒng)，采用用兩管制同稱稱系統(tǒng)，由于于系統(tǒng)較小，管管道長度不長長采用一次泵泵變頻空調(diào)水水系統(tǒng)。系統(tǒng)統(tǒng)采用高位膨膨脹水箱定壓壓。A、給水管材采用壓壓力水頭損失失小，強度好好、耐腐蝕、使使用壽命長的的新型管材，可可以達到降低低電耗和水量量損失的效果果。對動力機機電設(shè)備的選選擇盡可能采采用國家批準(zhǔn)準(zhǔn)的機電節(jié)能能產(chǎn)品。供水水采用管網(wǎng)疊疊壓供水系統(tǒng)統(tǒng)，降低能耗耗。B、綠化用水利用中中水，在灌溉溉方式上，采采用節(jié)水效率率高的噴