武漢市蔡甸區(qū)某住宅小區(qū)項(xiàng)目?jī)r(jià)格建議書

“**小區(qū)”項(xiàng)目?jī)r(jià)格建議書一、價(jià)格構(gòu)成1、地段價(jià)值：地段因素在價(jià)格構(gòu)成中占有重要地位。2、物業(yè)自身素質(zhì)：物業(yè)的自身素質(zhì)，包括總建筑面積、功能規(guī)劃、配套設(shè)施、建筑品質(zhì)。3、區(qū)域市場(chǎng)狀況：包括本區(qū)域發(fā)展?fàn)顩r、同類產(chǎn)品價(jià)格水平、區(qū)域內(nèi)發(fā)展趨勢(shì)。4、項(xiàng)目成本。二、價(jià)格定位原則1、以市場(chǎng)為基本點(diǎn)：市場(chǎng)環(huán)境決定一切，價(jià)格制定必須以當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)狀況為基本出發(fā)點(diǎn)，充分迎合市場(chǎng)需求，避免質(zhì)優(yōu)價(jià)空，增大銷售難度。2、以產(chǎn)品質(zhì)素為依托：任何價(jià)格的制定都不能脫離產(chǎn)品自身品質(zhì)，充分認(rèn)識(shí)產(chǎn)品自身的優(yōu)劣，科學(xué)的定位產(chǎn)品，才能制定出合理的價(jià)格。3、合理的利潤(rùn)目標(biāo)：合理的利潤(rùn)目標(biāo)是制定合理價(jià)格的基礎(chǔ)。4、追求最大銷售率：一般來講，制定價(jià)格必須以追求最大銷售率為原則，降低空置率，以實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)貨幣化。三、類比項(xiàng)目銷售價(jià)格分析1、金家6號(hào)二期房源清盤銷售中,目前僅剩一套137平方米左右的三房,售價(jià)為3200元/平方米,該項(xiàng)目三期預(yù)計(jì)將于四月下旬推出。共3棟小高層，工程進(jìn)度：3棟中其中一棟已建到第4層，其余2棟建到1層。預(yù)計(jì)4月中旬拿到銷售許可證。本期主要戶行為86平方米2房97平方米2房121平方米3房149平方米4房。本期主打理念：觀光電梯入戶花園。優(yōu)勢(shì)：2個(gè)理念可以做到本期主打蔡甸豪宅的支撐點(diǎn)，為蔡甸首家推出的2賣點(diǎn)。加上前2期的鋪墊可以吸引大部分對(duì)品質(zhì)和生活質(zhì)量追求較高的置業(yè)者。會(huì)分流一部分我案一批對(duì)品質(zhì)追求較高的客戶。劣勢(shì)：入戶花園概念在前幾年已經(jīng)在各個(gè)大中型城市采用過，對(duì)本賣點(diǎn)的評(píng)價(jià)：部分購買過的客戶覺得面積浪費(fèi)太大，可利用率不高。相當(dāng)與浪費(fèi)大半面積做了個(gè)大玄關(guān)。實(shí)用性太差。本期3800-4000的均價(jià)對(duì)蔡甸區(qū)域性購房者心里沖擊太大，會(huì)造成很大一部分客戶流失。2、同馨花園前期房源只剩少量朝向和樓層較差的三房，售價(jià)3180元/平方米，該項(xiàng)目預(yù)計(jì)將與4月中旬推出2棟一梯四戶的小高層。工程進(jìn)度：2棟均只做到一層，預(yù)期4月中旬可拿到銷售許可證，本期主要戶行為96平方米2房和120以上的3房主打理念：一線臨湖，一線水景。優(yōu)勢(shì)：擁有蔡甸本地較少的水系景觀房可吸引一批對(duì)景觀環(huán)境要求較高的置業(yè)者，和我案同樣具有老城區(qū)與新城交界的良好交通優(yōu)勢(shì)，會(huì)對(duì)我案的一部分客戶造成分流。劣勢(shì)：小區(qū)整體質(zhì)量較差，除水景外其他環(huán)境跟不上后期3480的均價(jià)。一期多層普遍反映品質(zhì)太差，小區(qū)內(nèi)部綠化環(huán)境過少。3、麗水新城一期三組團(tuán)目前持續(xù)銷售中，可售房源為48平方米~125平方米的帶電梯小高層住宅，目前均價(jià)2700元/平方米，建筑類型為南北朝向板式和塔式的多層、小高層，一期共3個(gè)組，1組、2組均已售完，3組團(tuán)于2007年8月28日開盤，由一棟帶電梯板式小高層組建。后期將陸續(xù)推出8棟板式小高層主力戶行96-120平方米。后期推出時(shí)間未定，均價(jià)為3000元/平方米。4、錦獅麗苑錦獅麗苑多層項(xiàng)目持續(xù)銷售中，目前僅剩92平方米~126平方米的兩房、三房，和142平方米~212平方米的復(fù)式樓，均價(jià)2700元/平方米，物業(yè)費(fèi)0.6元/平方米·月，另外該項(xiàng)目小高層項(xiàng)目目前正在認(rèn)購中，凡在認(rèn)籌期間購3000元VIP卡開盤當(dāng)天可抵8000元，本次推出的小高層項(xiàng)目戶型為87平方米91平方米104平方米的兩房和三房，物業(yè)費(fèi)為1.2元/平方米/月。小高層均價(jià)3300元/平方米，基本定與2008年3月29日開盤。主打理念：5000M2中心景區(qū)外墻保溫材料和中空雙層玻璃的大型節(jié)能環(huán)保花園小區(qū)優(yōu)勢(shì)：環(huán)保節(jié)能概念首次出現(xiàn)在蔡甸市場(chǎng)，會(huì)吸引一部分對(duì)本概念有興趣的客戶的眼光。陽臺(tái)采用大露臺(tái)的形式會(huì)讓客戶產(chǎn)生一個(gè)活動(dòng)空間自由的印象。加上該項(xiàng)目對(duì)自身環(huán)境方面的宣傳，如：首創(chuàng)的六米挑高立體花園超大露臺(tái)設(shè)計(jì)，蔡甸罕見的5000M2中心景區(qū)，小區(qū)中央的錦獅中心廣場(chǎng)、戲水池、休閑步道和健身樂園。對(duì)我案武漢區(qū)域的客戶會(huì)造成一定影響。劣勢(shì)：本期推出的小高層，戶行結(jié)構(gòu)以及朝向較差，大部分房間無法享受到陽光，一梯四戶的結(jié)構(gòu)大大的影響通風(fēng)效果。5、廣場(chǎng)花城四期3月29號(hào)正式開盤，本次將推出24、25、26號(hào)樓三棟多層，戶型為89平方米~130平方米的兩房和三房，共67套。均價(jià)為3180元/平方米。其中89平米30套，97-117平方米31套，130平方米6套優(yōu)勢(shì)：做為蔡甸地區(qū)老牌小區(qū)，處于蔡甸廣場(chǎng)周邊樓盤第一站，在從武漢區(qū)域過來的客戶心中已有一定的地位，很多賣房者有著既然路過就進(jìn)去看看的想法，造成一部分客戶的分流。劣勢(shì)：本期3棟樓是由本項(xiàng)目以前的綠化廣場(chǎng)上建起的，大部分1樓低與水平面，樓房質(zhì)量也較差基本上對(duì)本案無太大威脅。6、知音首府本項(xiàng)目由蔡甸農(nóng)業(yè)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)改建而成，由3棟多層加2棟小高層組成，去年年底推出2棟多層，現(xiàn)還剩房源9套頂層，價(jià)格在2500元左右，后期將要推出1多層，2小高層，剛開始動(dòng)工，預(yù)計(jì)4月底才能拿到銷售許可證。優(yōu)勢(shì)：離武漢最近。價(jià)格低劣勢(shì)：蔡甸農(nóng)業(yè)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)改建而成，小區(qū)周邊配套幾乎沒有，小區(qū)規(guī)模小，環(huán)境差。對(duì)我案無法構(gòu)成威脅五、“**小區(qū)”項(xiàng)目?jī)r(jià)格分析（一）項(xiàng)目現(xiàn)狀1、項(xiàng)目地段本項(xiàng)目緊扣蔡甸大道。目前蔡甸大道是該區(qū)新建的一條標(biāo)志大道，但周遍生活配套較差。2、項(xiàng)目規(guī)劃本項(xiàng)目由四棟多層建筑與四棟小高層建筑組成。戶戶南北通透，踩光充足。（二）價(jià)格推算方法1、市場(chǎng)比較法：這是一種以市場(chǎng)為導(dǎo)向，以一定范圍內(nèi)同類產(chǎn)品的平均價(jià)格，或者是稍低于、稍高于平均價(jià)格的價(jià)位為項(xiàng)目定價(jià)的方法。市場(chǎng)比較法的定價(jià)比較穩(wěn)健，一般不會(huì)出大錯(cuò)。但有一利必有一弊，在此情況下，開發(fā)商只能獲取平均利潤(rùn)，要想獲取超額利潤(rùn)只有加強(qiáng)管理，降低成本，但成本下降的幅度是有限的，對(duì)此部分項(xiàng)目、部分開發(fā)商是不甘心的。因此，這種定價(jià)方法只適用于在一定地域、時(shí)間范圍內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)者眾多、并且突出特色的項(xiàng)目。（三）市場(chǎng)比較法推算價(jià)格建議1、均價(jià)建議：2800元/平方米2、定價(jià)依據(jù)：（1）市場(chǎng)狀況（略）：宏觀分析已提交，微觀見三（2）定價(jià)指標(biāo)定級(jí)因素指標(biāo)分值地段A、距離在片區(qū)中心心區(qū)的遠(yuǎn)近；；B、商業(yè)為臨臨街或背街；；C、寫字樓為為臨街或背街街；D、住宅為距距所在片區(qū)中中心區(qū)的遠(yuǎn)近近A.最差（遠(yuǎn)）1；BB.很差（遠(yuǎn)）2；C.一般3；D.很好（近）4；E.最好（近）5配套A、城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施：：供水、排水水、供氣、供供電；B、社會(huì)服務(wù)務(wù)設(shè)施：文化化教育、醫(yī)療療衛(wèi)生、文娛娛體育、郵電電、公園綠地地A.最不完善1；B..不完善2；C.一般3；D.很完善4；E.最完善5物業(yè)現(xiàn)狀A(yù)、是否漏水；B、門門窗封閉情況況；C、內(nèi)墻；D、地板、E、排水管道道A.最差1；B.很差2；C.一般3；D.很好4；E.最好5城市規(guī)劃A、規(guī)劃期限（遠(yuǎn)中中近期）；B、規(guī)劃完善善程度；C、規(guī)劃所在在區(qū)域重要性性程度；D、規(guī)劃現(xiàn)狀狀A(yù).最不完善1；B..不完善2；C.一般3；D.很完善4；E.最完善5樓盤規(guī)模A、總建筑面積（在在建及未建）；B、總占地面積；C、戶數(shù)A.最小1；B.很小2；C.一般3；D.很大4；E.最大5付款方式A、一次性付款；BB、分期付款款；C、按揭付款款；D、其他A.最差1；B.很差2；C.一般3；D.很好4；E.最好5停車位數(shù)量A、停車位數(shù)量；A.最差（少）1；BB.很差（少）2；C.一般3；D.很好（多）4；E.最好（多）5（3）銷售價(jià)格推算兩樓盤比較出項(xiàng)目的銷售價(jià)格地段配套物業(yè)現(xiàn)狀城市規(guī)劃樓盤規(guī)模付款方式停車位數(shù)量金家6號(hào)3343433廣場(chǎng)花城4333332**小區(qū)2232232金家6號(hào)的總得分為23，廣場(chǎng)花城的總得分為21，