房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

PAGEPAGE61XX市房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性報(bào)告目

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第一部分XX市簡(jiǎn)介.3一XX市介紹.41.總體概況.42.XX市中心城區(qū).73.地理位置、氣候.74.城市定位.75.城市發(fā)展規(guī)劃.86.小結(jié).10第二部經(jīng)濟(jì)環(huán)境及生活結(jié)構(gòu)研究.11一XX市宏觀經(jīng)濟(jì)研究：.121.XX市宏觀經(jīng)濟(jì)背景.122.XX市宏觀經(jīng)濟(jì)總量、增量、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)分析.133．XX市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、國(guó)民經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)、外貿(mào)與利用外資情況.144.XX市產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì).155.固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)投資.166.XX市經(jīng)濟(jì)在XX省的地位.177.小結(jié).17二XX市居民生活結(jié)構(gòu)研究.181.XX市人口結(jié)構(gòu)與消費(fèi)結(jié)構(gòu)比例.182.城鎮(zhèn)居民生活結(jié)構(gòu)研究.193．城市居民就業(yè)與在職職工收入情況.204.XX市消費(fèi)結(jié)構(gòu)變化及特點(diǎn).255.小結(jié).27第三部分

片區(qū)及項(xiàng)目介紹.28一龍洞堡”片區(qū)簡(jiǎn)介.291.片區(qū)概況.292.片區(qū)定位.303.片區(qū)發(fā)展規(guī)劃.304.片區(qū)發(fā)展前景.30二項(xiàng)目簡(jiǎn)介.311.項(xiàng)目位置.312.地形地勢(shì).323.項(xiàng)目SWOT分析.334.項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)及發(fā)展戰(zhàn)略.37第四部分

方案優(yōu)化及經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià).38一項(xiàng)目分析說(shuō)明及用地、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo).391.項(xiàng)目說(shuō)明：.392.項(xiàng)目用地指標(biāo).393.項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo).394.經(jīng)濟(jì)指標(biāo).405．成本測(cè)算結(jié)果：.426.價(jià)格預(yù)期.43二優(yōu)化計(jì)算.441.項(xiàng)目定量計(jì)算模型.442.計(jì)算結(jié)果.453.結(jié)果分析.46三方案建議.46四項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià).471.投資估算及收入預(yù)測(cè).472.動(dòng)態(tài)分析.513.財(cái)務(wù)分析.524.項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及防范建議.54附表.551.資金運(yùn)用計(jì)劃表：.552.銷(xiāo)售收入預(yù)測(cè)表.553.資金來(lái)源與運(yùn)用表.564.項(xiàng)目現(xiàn)金流量表.56

第一部分XX市簡(jiǎn)介一XX市介紹1.總體概況1.1XX市簡(jiǎn)介XX省位于中國(guó)西南云貴高原東部，XX是XX省省會(huì)，位于XX省中部，是XX省政治、經(jīng)濟(jì)、科技、教育、文化中心。

中國(guó)古代以山北為陰，山南為陽(yáng)?！癤X”因城區(qū)位于XX境內(nèi)的貴山之南而得名。古代XX盛產(chǎn)竹子，許多地方以竹命名，因“竹”與“筑”諧音，故XX簡(jiǎn)稱(chēng)“筑”。東、南與黔南布依族苗族自治州的甕安、龍里、惠水、長(zhǎng)順4縣接壤，西靠安順地區(qū)的平壩縣和畢節(jié)地區(qū)的織金縣，北鄰畢節(jié)地區(qū)的黔西、金沙兩縣和遵義市的遵義縣。土地總面積8046平方千米，占全省面積的4.56%。市區(qū)面積2403平方千米，建成區(qū)面積128平方千米。2002年末，全市總?cè)丝?40.44萬(wàn)人，其中非農(nóng)業(yè)人口160.33萬(wàn)人，占總?cè)丝诘?7%。少數(shù)民族共有37個(gè)，占總?cè)丝?5.4%，其中布依族、苗族占少數(shù)民族人口總數(shù)的71.3%。

1.2XX市轄區(qū)組與城市格局XX市現(xiàn)轄云巖區(qū)、南明區(qū)、花溪區(qū)、烏當(dāng)區(qū)、白云區(qū)、小河區(qū)、清鎮(zhèn)市、開(kāi)陽(yáng)縣、修文縣、息峰縣10個(gè)區(qū)縣（市）。

城區(qū)形成以中心區(qū)為市級(jí)中心，小河、白云為市級(jí)次中心，金陽(yáng)、龍洞堡、花溪、三橋馬王廟、新添、二戈寨為片區(qū)中心的城市結(jié)構(gòu)。各片區(qū)依托中心區(qū)形成“眾星捧月”的空間布局形態(tài)。片區(qū)之間以綠色空間相隔離，通過(guò)交通干線相連接，呈組團(tuán)式格局。體現(xiàn)出“山中有城，城中有山”的城市特點(diǎn)。1.3交通航空1992年9月，XX航空口岸正式開(kāi)通，XX市成為一類(lèi)口岸城市。距市中心12公里、車(chē)程15分鐘的XX龍洞堡機(jī)場(chǎng)，現(xiàn)開(kāi)通30多條航線，每周航班467架次，航線輻射北京、上海、廣州、?？?、成都、昆明等全國(guó)大中城市及香港特別行政區(qū)。

鐵路XX是中國(guó)西南重要的鐵路交通樞紐，川黔、貴昆、湘黔、黔桂4條鐵路干線交匯于此，其中川黔、貴昆、湘黔3條鐵路干線已實(shí)現(xiàn)電氣化。電氣化程度居全國(guó)之首。XX火車(chē)南站是貨運(yùn)列車(chē)的匯集點(diǎn)，它既是省內(nèi)最大的物資集散地，也是中國(guó)西南最大的鐵路樞紐編組站。XX火車(chē)站是XX省鐵路客運(yùn)中心。

公路與公共交通外部公路交通：貴（陽(yáng)）黃（果樹(shù)）、貴（XX）遵（遵義）、貴新、貴畢（XX至新寨和XX至畢節(jié)）公路等8條高等級(jí)出境公路，321和210國(guó)道經(jīng)過(guò)XX。目前已形成以市區(qū)為中心，呈放射狀分布的公路網(wǎng)絡(luò)，四通八達(dá)，建立了西南腹地與沿海城市的聯(lián)系，促進(jìn)西南地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。城區(qū)公路交通XX城區(qū)新建的道路、橋梁60多條，總長(zhǎng)50多公里；建造功能不一、造型各異的立交橋、平交橋、高架橋及人行天橋20多座。如今已形成東西三橫、南北三縱的現(xiàn)代立體交通網(wǎng)絡(luò)。XX中心環(huán)線建設(shè)，它將使XX城區(qū)公共交通系統(tǒng)變得更加通暢快捷。2.XX市中心城區(qū)XX市中心城區(qū)由云巖區(qū)與南明區(qū)兩區(qū)組成，又叫“中心兩城區(qū)”。建設(shè)用地約40平方公里，集聚了市區(qū)65%以上的人口與就業(yè)，由于受城區(qū)地形和用地限制，人口密度與土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度較高，居省會(huì)中心城市前列。3.地理位置、氣候XX市位于XX省中部的云貴高原東斜坡地帶，地處東經(jīng)106°07′至107°17′，北緯26°11′至27°22′之間。屬東部平原向西部高原的過(guò)渡地帶，平均海拔1250米，地形地貌多樣，海拔高，緯度低。XX市年平均氣溫14.7oC，夏季平均氣溫21.9oC，冬季平均氣溫6.6oC，常年相對(duì)濕度80%，年平均降雨量1200毫米，日照時(shí)數(shù)1354小時(shí)，無(wú)霜期270天。冬無(wú)嚴(yán)寒、夏無(wú)酷暑、雨量充沛、無(wú)霜期長(zhǎng)具有亞熱帶濕潤(rùn)溫和型氣候的特點(diǎn)。4.城市定位4.1城市定位XX市定位于“打造生態(tài)經(jīng)濟(jì)市，實(shí)現(xiàn)生態(tài)與經(jīng)濟(jì)良性循環(huán)”。4.2定位意義XX市定位于“打造生態(tài)經(jīng)濟(jì)市，實(shí)現(xiàn)生態(tài)與經(jīng)濟(jì)良性循環(huán)”。是XX市綜合人口、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、資源和環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展做出的新的定位，是繼“林城”品牌打造、“環(huán)境立市”戰(zhàn)略后的延續(xù)與提升，體現(xiàn)XX市作為XX省政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心與XX“生態(tài)立省”的戰(zhàn)略思想的一致性，是結(jié)合XX市區(qū)域經(jīng)濟(jì)特色的城市定位。5.城市發(fā)展規(guī)劃根據(jù)近期城市重點(diǎn)發(fā)展方向和發(fā)展區(qū)域規(guī)劃，XX市將實(shí)施“西北進(jìn)，南延、東拓”的空間發(fā)展策略，由此確定了金陽(yáng)新區(qū)、白云南湖新區(qū)、小河西部開(kāi)發(fā)工業(yè)園區(qū)、二戈寨物流區(qū)、龍洞堡中心片區(qū)等近期重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域。金陽(yáng)新區(qū)建設(shè)是全市建設(shè)的重點(diǎn)，土地供應(yīng)首先保證金陽(yáng)新區(qū)快速發(fā)展的需要；小河片區(qū)、新天片區(qū)、白云片區(qū)是XX市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和工業(yè)項(xiàng)目布局的重點(diǎn)區(qū)域，應(yīng)保證一定的土地供應(yīng)量；中心區(qū)、龍洞堡片區(qū)、三橋馬王廟片區(qū)、花溪片區(qū)應(yīng)以挖掘存量土地潛力為主，適量新增建設(shè)用地。未來(lái)XX城區(qū)由中心區(qū)及周?chē)藗€(gè)片區(qū)組成，形成“眾星捧月”的空間布局形態(tài)。各片區(qū)之間充分利用自然地形形成環(huán)城林帶，嚴(yán)格保護(hù)片區(qū)之間的綠色隔離帶，強(qiáng)化“山中有城，城在有山”的城市特點(diǎn)。各組團(tuán)發(fā)展形勢(shì)如下：中心區(qū)是規(guī)劃區(qū)的核心區(qū)域，總用地58平方千米，規(guī)劃為疏解人口，降低人口密度和建筑密度，提高居住環(huán)境質(zhì)量，逐步加強(qiáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，優(yōu)化用地布局。實(shí)行“退二進(jìn)三”“退二進(jìn)綠”的發(fā)展戰(zhàn)略，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，強(qiáng)化政治、商貿(mào)、金融、信息、文化藝術(shù)、科技、旅游服務(wù)等職能區(qū)域。金陽(yáng)片區(qū)位于城區(qū)西北部，總用地32.4平方千米，規(guī)劃為以行政辦公、居住、文教科研、高新技術(shù)和居住為一體的園林式、生態(tài)型和可持續(xù)發(fā)展的現(xiàn)代化新城區(qū)。小河片區(qū)片區(qū)位于城區(qū)南部，總用地81.3平方千米。規(guī)劃為以機(jī)械、電子、航空、新材料、鐵路貨場(chǎng)、倉(cāng)儲(chǔ)為主的工業(yè)片區(qū)。白云片區(qū)位于城區(qū)西北部，總用地66平方千米，規(guī)劃為以鋁廠建設(shè)為主體。是中心區(qū)“退二進(jìn)三”吸納工業(yè)企業(yè)和其他行業(yè)的主戰(zhàn)場(chǎng)，規(guī)劃為鋁工業(yè)及其配套行業(yè)為主，有利生產(chǎn)、方便生活的新型工業(yè)基地。是規(guī)劃末期重點(diǎn)建設(shè)的片區(qū)，逐步建成為北面三縣服務(wù)的城市次中心。新添片區(qū)位于城區(qū)東北部，總用地70.2平方千米，是以電子信息、光機(jī)電一體化、生物工程、新材料為主的全省高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地。花溪片區(qū)位于城區(qū)西南部，總用地約60平方千米，規(guī)劃是以風(fēng)景旅游、文教科研用地為主的片區(qū)，是國(guó)家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)和省高等教育基地，嚴(yán)格控制有污染的項(xiàng)目發(fā)展。三橋馬王廟片區(qū)位于城區(qū)西部，總用地約60平方千米，規(guī)劃為以汽車(chē)配件、機(jī)械制造、橡膠制品和磨料磨具為主的工業(yè)片區(qū)。二戈寨片區(qū)依托小河區(qū)逐步發(fā)展，建成以鐵路編組站、倉(cāng)儲(chǔ)為主的現(xiàn)代物流片區(qū)。龍洞堡片區(qū)建成以航空港及對(duì)外交通設(shè)施為主，居住、體育設(shè)施為輔的綜合區(qū)。

6.小結(jié)XX是中國(guó)西南地區(qū)重要城市，由于地形的限制，中心城區(qū)成為城市政治、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)活動(dòng)中心，但面對(duì)西部開(kāi)發(fā)帶來(lái)的大發(fā)展機(jī)遇和城市機(jī)動(dòng)化、城市化的發(fā)展壓力，中心城區(qū)的用地越來(lái)越難以滿足發(fā)展的需求，盡管城市外圍的片區(qū)發(fā)展已經(jīng)具有一定規(guī)模，但其與中心城區(qū)在社會(huì)和經(jīng)濟(jì)上的聯(lián)系仍然相對(duì)薄弱。中心優(yōu)勢(shì)依舊明顯。XX為以中心城區(qū)為核心、外圍片區(qū)分布四周的組團(tuán)式城市結(jié)構(gòu)，城市的交通設(shè)施和交通需求都有了大幅度增長(zhǎng)，目前XX市交通設(shè)施略顯超重。目前XX正處在城市結(jié)構(gòu)調(diào)整的關(guān)鍵時(shí)期，城市總體規(guī)劃，交通設(shè)施的規(guī)劃和建設(shè)是引導(dǎo)城市發(fā)展與實(shí)現(xiàn)城市的順利“轉(zhuǎn)型”重要因素。XX市未來(lái)城區(qū)將形成中心區(qū)和金陽(yáng)新區(qū)兩個(gè)市級(jí)中心，小河、白云為城市次中心，新添、龍洞堡、花溪、三橋馬王廟、二戈寨為片區(qū)中心的城市結(jié)構(gòu)，各片區(qū)之間以綠色空間相隔離，保持并發(fā)展組團(tuán)式格局。

第二部經(jīng)濟(jì)環(huán)境及生活結(jié)構(gòu)研究一XX市宏觀經(jīng)濟(jì)研究：

1.XX市宏觀經(jīng)濟(jì)背景60年代中期開(kāi)始XX進(jìn)行“三線建設(shè)”，以三線軍工企業(yè)和大、中型企業(yè)為依托，XX的工業(yè)基礎(chǔ)逐步加強(qiáng)，交通通訊條件大為改善。從總體上看，XX市經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)在很大程度上是依靠物質(zhì)資源的高消耗來(lái)實(shí)現(xiàn)的。XX的工業(yè)生產(chǎn)長(zhǎng)期呈現(xiàn)“高開(kāi)采—低利用—高排放”的粗放型特征。1978年至2002年，XXGDP增長(zhǎng)9倍多，但同時(shí)，主要資源投入量也增長(zhǎng)了3倍多，按照過(guò)去的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式，如果2020年的經(jīng)濟(jì)要實(shí)現(xiàn)翻三番，所需資源投入量與污染排放量也將翻三番，能源供給與環(huán)境將不堪重負(fù)。XX市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)，市場(chǎng)機(jī)制不成熟。這種產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)是在計(jì)劃體制下靠政府的力量強(qiáng)制形成的，在市場(chǎng)力量還比較薄弱的情況下，靠市場(chǎng)自發(fā)調(diào)節(jié)是十分緩慢而艱難的，必須發(fā)揮政府作用。因此，2001年初提出“環(huán)境立市”的發(fā)展戰(zhàn)略，隨后又提出建設(shè)循環(huán)經(jīng)濟(jì)生態(tài)城市的決定。2002年5月，XX被確定為全國(guó)首家“循環(huán)經(jīng)濟(jì)生態(tài)城市”試點(diǎn)城市。在2003年11月開(kāi)始施行的《XX市建設(shè)循環(huán)經(jīng)濟(jì)生態(tài)城市條例》，則把未來(lái)20年XX市發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)的思路從法律上作了框定。2.XX市宏觀經(jīng)濟(jì)總量、增量、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)分析2.1經(jīng)濟(jì)總量、增量分析資料來(lái)源《XX市統(tǒng)計(jì)公報(bào)》統(tǒng)計(jì)顯示：XX市國(guó)民生產(chǎn)總值，穩(wěn)定增長(zhǎng)，連續(xù)七年都高于全國(guó)平均水平。2.22004年省會(huì)或副省級(jí)城市對(duì)比資料來(lái)源《國(guó)家統(tǒng)計(jì)公報(bào)》統(tǒng)計(jì)顯示：2004年XX市國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)幅度高于全國(guó)平均水平，XX市在全國(guó)省會(huì)或副省級(jí)城市中經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相對(duì)落后。

3．XX市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、國(guó)民經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)、外貿(mào)與利用外資情況3.1產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)

資料來(lái)源《XX市統(tǒng)計(jì)公報(bào)》統(tǒng)計(jì)顯示：XX市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)第一產(chǎn)業(yè)發(fā)展緩慢，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)的比例越來(lái)越低，第二產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步增長(zhǎng)，第三產(chǎn)業(yè)對(duì)推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方面，越來(lái)越顯得重要。3.2投資、消費(fèi)、對(duì)外貿(mào)易與XX市經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)資料來(lái)源《XX市統(tǒng)計(jì)公報(bào)》，外匯美元:人民幣=1:8.26統(tǒng)計(jì)顯示：消費(fèi)對(duì)XX市經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)力的逐步下降，投資對(duì)拉動(dòng)作用越來(lái)越大。

3.3利用外資資料來(lái)源《XX市統(tǒng)計(jì)公報(bào)》統(tǒng)計(jì)顯示：XX市進(jìn)口業(yè)務(wù)穩(wěn)定增長(zhǎng)的同時(shí)，出口業(yè)務(wù)相對(duì)增長(zhǎng)緩慢。利用外資方面相對(duì)穩(wěn)定。4.XX市產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)4.1XX市支柱產(chǎn)業(yè)體系以能源、優(yōu)勢(shì)原材料為主的新興支柱產(chǎn)業(yè)、以煙酒為主的傳統(tǒng)支柱產(chǎn)業(yè)、以生態(tài)畜牧業(yè)和旅游業(yè)為重點(diǎn)的后續(xù)支柱產(chǎn)業(yè)、以民族制藥、特色食品為代表的特色優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)和以航天航空、電子信息、生物技術(shù)為代表的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)構(gòu)成XX市五大產(chǎn)業(yè)支柱。此外，其他如機(jī)械工業(yè)等產(chǎn)業(yè)。4.2發(fā)展規(guī)劃依托資源優(yōu)勢(shì)和借助“西電東送”發(fā)展能源工業(yè)產(chǎn)業(yè)群。目前以包括火電、水電在內(nèi)的電力、煤炭工業(yè)為主，今后將逐步通過(guò)發(fā)展煤化工、開(kāi)發(fā)煤層氣，形成新能源。依托能源工業(yè)優(yōu)勢(shì)和資源優(yōu)勢(shì)發(fā)展壯大的原材料工業(yè)產(chǎn)業(yè)群。包括鋁工業(yè)、磷化工業(yè)、新材料等。以煙、酒、藥、特色食品為主的輕工業(yè)產(chǎn)業(yè)群。以航天航空、電子信息、生物技術(shù)為代表的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)群。以裝備制造為主的機(jī)械工業(yè)產(chǎn)業(yè)群。4.3經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：2005年一、二、三次產(chǎn)業(yè)的比重，由2000年的9.1：50.9：40調(diào)整為6.2：52.3：41.5；所有制結(jié)構(gòu)：2005年國(guó)有、集體、非公有制經(jīng)濟(jì)比重，由2000年的45：25：30調(diào)整為40：25：35。5.固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)投資5.1XX市固定投資與房地產(chǎn)投資資料來(lái)源《XX市統(tǒng)計(jì)公報(bào)》統(tǒng)計(jì)顯示：XX市固定資產(chǎn)與房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)趨于平穩(wěn)。5.2XX市房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比例資料來(lái)源《國(guó)家統(tǒng)計(jì)公報(bào)》統(tǒng)計(jì)顯示：XX市固定資產(chǎn)投資規(guī)模相對(duì)落后于其它城市，房地產(chǎn)投資所占固定資產(chǎn)投資在各城市處于較高比例。

6.XX市經(jīng)濟(jì)在XX省的地位XX市作為省會(huì)城市，對(duì)促進(jìn)全省經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要作用。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2003年XX市GDP為380.92億元，占全省GDP的28.34%，社會(huì)消費(fèi)品零售總額為153.67億元，占全省社會(huì)消費(fèi)品零售總額的33.5%，全省建筑面積5000平方米以上的大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)有80個(gè)（不完全統(tǒng)計(jì)），XX市有71個(gè)，占88.75%，10000平方米以上的大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)絕大部分集中在XX市。XX市是XX省的經(jīng)濟(jì)、商業(yè)、物資流動(dòng)中心，在區(qū)域經(jīng)濟(jì)地位是重中之重。7.小結(jié)長(zhǎng)期的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下，XX定位為原材料生產(chǎn)基地。以原材料、初級(jí)產(chǎn)品生產(chǎn)為主的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)模式對(duì)XX資源、環(huán)境造成很大程度的破壞?！碍h(huán)境立市”、“循環(huán)經(jīng)濟(jì)生態(tài)城市”的發(fā)展戰(zhàn)略得到了廣泛的認(rèn)同。產(chǎn)業(yè)方面表現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一、產(chǎn)業(yè)鏈短、產(chǎn)業(yè)分散，集中度不高，缺乏產(chǎn)業(yè)配套體系、骨干企業(yè)、配套企業(yè)之間難以形成合理的分工協(xié)作關(guān)系。相對(duì)于政府主導(dǎo)增長(zhǎng)的自主增長(zhǎng)能力不強(qiáng)，民營(yíng)經(jīng)濟(jì)、非公經(jīng)濟(jì)發(fā)展滯后，影響了自我發(fā)展能力的提高。XX市經(jīng)濟(jì)相對(duì)國(guó)內(nèi)其它省級(jí)和副省級(jí)城市來(lái)說(shuō)，經(jīng)濟(jì)水平相對(duì)較低。過(guò)去幾年國(guó)民經(jīng)濟(jì)都保持比較高的增長(zhǎng)率，表現(xiàn)出了強(qiáng)勁的發(fā)展?jié)摿?。目前，XX進(jìn)入了一個(gè)加快發(fā)展的新階段，正處在一個(gè)關(guān)鍵時(shí)期。XX市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化力度進(jìn)一步加大，對(duì)提高XX市經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著較大推動(dòng)作用。同時(shí)，招商引資的力度進(jìn)一步加強(qiáng)，對(duì)外經(jīng)濟(jì)依賴(lài)性將有所加重。依托資源優(yōu)勢(shì)和借助西電東送的機(jī)遇發(fā)展起來(lái)的能源工業(yè)產(chǎn)業(yè)群、依托能源工業(yè)優(yōu)勢(shì)和資源優(yōu)勢(shì)發(fā)展壯大的原材料工業(yè)產(chǎn)業(yè)群、以煙、酒、藥、特色食品為主的輕工業(yè)產(chǎn)業(yè)群、以航天航空、電子信息、生物技術(shù)為代表的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)群、以裝備制造為主的機(jī)械工業(yè)產(chǎn)業(yè)群。形成特色五大產(chǎn)業(yè)群。目前，XX市經(jīng)濟(jì)形勢(shì)有利于加快地區(qū)經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，良好的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)對(duì)作為區(qū)域中心XX市的房地產(chǎn)提供良好的前景。二XX市居民生活結(jié)構(gòu)研究1.XX市人口結(jié)構(gòu)與消費(fèi)結(jié)構(gòu)比例2003年，XX市總?cè)丝?448581人，其中非農(nóng)業(yè)人口1652673人，占總?cè)丝诘?7.9%，農(nóng)業(yè)人口1795908人，占總?cè)丝诘?2.1%。2003年XX市消費(fèi)總支出153.67億元，城鎮(zhèn)居民消費(fèi)140.7億元，占總量的91.5%。城鎮(zhèn)居民消費(fèi)支出與總消費(fèi)支出的對(duì)比資料來(lái)源《XX市統(tǒng)計(jì)公報(bào)》城鎮(zhèn)居民消費(fèi)支出比例與人口比例對(duì)比圖資料來(lái)源《XX市統(tǒng)計(jì)公報(bào)》統(tǒng)計(jì)顯示：XX市不到50%的城鎮(zhèn)居民消費(fèi)占到了90%左右。

2.城鎮(zhèn)居民生活結(jié)構(gòu)研究2.1居民可支配收入、恩格爾系數(shù)

資料來(lái)源《XX市統(tǒng)計(jì)公報(bào)》統(tǒng)計(jì)顯示：城鎮(zhèn)居民可支配收入穩(wěn)步上升，恩格系數(shù)從2001年都保持在0.4左右。2.2家庭戶數(shù)構(gòu)成據(jù)市公安局年報(bào)統(tǒng)計(jì)，2000年，XX市總戶數(shù)848166戶。六大區(qū)域總戶數(shù)485638戶，占全市人口的57%。其中南明區(qū)127299戶，占全市總戶數(shù)的15.01%；云巖區(qū)136280戶，占16.07%；白云區(qū)43492戶，占5.13%；花溪區(qū)66291戶，占7.82%；烏當(dāng)區(qū)77241戶，占9.11%；小河區(qū)35035戶，4.13%。六大區(qū)域戶數(shù)比例按2000年總?cè)丝?33.69萬(wàn)計(jì)算，家庭平均人口為3.9人/戶。中心城區(qū)家庭平均人口約為3.39人/戶。3．城市居民就業(yè)與在職職工收入情況2003年，XX市在崗職工年平均人數(shù)為54.53萬(wàn)人，在崗職工年平均工資為12182元。但行業(yè)間、各經(jīng)濟(jì)類(lèi)型間、單位間的工資差距仍然較大。從全市19個(gè)行業(yè)門(mén)類(lèi)看，在崗職工年平均工資高于全市平均水平的有10個(gè)行業(yè)，其中在崗職工年平均工資最高的是電力、燃?xì)饧八纳a(chǎn)和供應(yīng)業(yè)，達(dá)到23716元，最低的是居民服務(wù)和其他服務(wù)業(yè)，僅為8023元，相差2.9倍，比2002年的2.1倍擴(kuò)大了0.8倍，行業(yè)間的差距在繼續(xù)擴(kuò)大。年平均工資較高的主要集中在壟斷性行業(yè)、高新技術(shù)行業(yè)及金融行業(yè)。3.1XX市在崗職工年平均工資達(dá)12000元以上的行業(yè)2003年，XX市在崗職工年平均工資達(dá)12000元以上的行業(yè)是：①電力、燃?xì)饧八纳a(chǎn)和供應(yīng)業(yè)為23716元；②信息傳輸、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)為19640元；③金融業(yè)為18318元；④科學(xué)研究、技術(shù)服務(wù)業(yè)和地質(zhì)勘探業(yè)為15780元；⑤衛(wèi)生、社會(huì)保障和社會(huì)服務(wù)業(yè)為15305元；⑥公共管理和社會(huì)組織為14563元；⑦文化、體育和娛樂(lè)業(yè)為14276元；⑧交通運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)及郵政業(yè)為13906元；⑨教育為13142元；⑩租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)為12931元。2003年，XX市國(guó)有單位在崗職工年平均工資為12930元，其中：企業(yè)單位在崗職工年平均工資為11575元。事業(yè)單位在崗職工年平均工資為13818元；機(jī)關(guān)單位在崗職工年平均工資為14360元。由此可見(jiàn)，年平均勞動(dòng)報(bào)酬最高的是電力、煤氣及水的生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)為23716元，最低的是制造業(yè)為9257元，各行業(yè)勞動(dòng)報(bào)酬拉開(kāi)了檔次。

3.2企業(yè)、事業(yè)、機(jī)關(guān)單位在崗職工年平均工資按企業(yè)、事業(yè)、機(jī)關(guān)分組，年平均勞動(dòng)報(bào)酬12152元；事業(yè)單位從業(yè)人員年平均勞動(dòng)報(bào)酬13812元，扣除物價(jià)因素實(shí)際增長(zhǎng)6.89%；機(jī)關(guān)單位從業(yè)人員年平均勞動(dòng)報(bào)酬14220元，扣除物價(jià)因素實(shí)際增長(zhǎng)2.84%。從工資的絕對(duì)數(shù)看：機(jī)關(guān)單位最高、事業(yè)單位次之、企業(yè)單位最低。從工資的增幅和增長(zhǎng)速度看：企業(yè)單位最高、事業(yè)單位次之、機(jī)關(guān)單位最低。企業(yè)單位在崗職工年平均工資增幅比事業(yè)、機(jī)關(guān)單位增幅高出5.66個(gè)百分點(diǎn)和9.6個(gè)百分點(diǎn)。雖然年平均工資差距較大，但按照2003年各自的工資增長(zhǎng)速度，呈現(xiàn)了企業(yè)、事業(yè)、機(jī)關(guān)單位在崗職工年平均工資趨同的趨勢(shì)。

3.3按行業(yè)分組看不同行業(yè)年平均工資及增長(zhǎng)水平收入較高的電力、燃?xì)饧八纳a(chǎn)和供應(yīng)業(yè)、金融業(yè)及郵政業(yè)等行業(yè)，在國(guó)家現(xiàn)行政策情況下，壟斷性行業(yè)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)明顯，收入、福利待遇較好。收入較低的批發(fā)零售業(yè)、住宿和餐飲業(yè)等屬于傳統(tǒng)行業(yè)，其職工收入長(zhǎng)期處于較低水平，該類(lèi)行業(yè)相對(duì)國(guó)家壟斷行業(yè)來(lái)說(shuō)財(cái)富分布也比較集中。按國(guó)民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分組看不同行業(yè)年工資扣除物價(jià)因素實(shí)際增長(zhǎng)水平統(tǒng)計(jì)表明：在崗職工年平均工資情況看，整體工資水平、工資增長(zhǎng)水平差別較大。部分傳統(tǒng)行業(yè)工資水平較低且增長(zhǎng)緩慢。行業(yè)間、單位間收入差距較大。2003年，在崗職工年平均工資在30000元以上的單位是：①XX省卷煙銷(xiāo)售公司85411元；②XX省煙草物資公司70000元；③XX省煙草專(zhuān)賣(mài)局47160元；④中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行XX省分行46023元；⑤XX省新華書(shū)店36165元；⑥XX電力職工醫(yī)院33424元；⑦中國(guó)農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行XX省分行32629元。4．XX市居民儲(chǔ)蓄情況居民儲(chǔ)蓄情況

資料來(lái)源《XX市統(tǒng)計(jì)公報(bào)》統(tǒng)計(jì)顯示：XX市居民儲(chǔ)蓄總量與增量都逐步上升，但增幅趨勢(shì)平穩(wěn)。2003年末，全市居民人均儲(chǔ)蓄1萬(wàn)元，從居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)分析，城市居民占有90%左右的儲(chǔ)蓄余額，人均儲(chǔ)蓄余額約為2萬(wàn)元左右。國(guó)有單位在崗職工年平均工資在各種經(jīng)濟(jì)類(lèi)型中仍然保持最高水平。究其原因主要有：①?lài)?guó)有單位經(jīng)濟(jì)仍然是XX市國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速、健康發(fā)展的主體力量，在崗職工工資水平也隨著提高；②國(guó)有壟斷行業(yè)的在崗職工平均工資一直保持較高水平；③機(jī)關(guān)、事業(yè)單位近年來(lái)幾次較大幅度的政策性調(diào)資，為國(guó)有單位工資增長(zhǎng)提供了強(qiáng)力支撐。XX市在崗職工年平均工資情況看，整體工資水平不高。在此基礎(chǔ)上，部分行業(yè)工資水平較低且增長(zhǎng)緩慢，行業(yè)間、單位間收入差距較大。不同經(jīng)濟(jì)類(lèi)型在崗職工年平均工資存在較大差距。集體單位在崗職工年平均工資水平最低，為7980元，只有國(guó)有單位在崗職工年平均工資的61.72%，比上年的63.97%下降了2.25個(gè)百分點(diǎn)，絕對(duì)額與國(guó)有單位相差4950元，差距拉大。集體企業(yè)基礎(chǔ)不如國(guó)有單位，機(jī)制不如其他經(jīng)濟(jì)單位，得到的政策性支持又少，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力弱，普遍發(fā)展困難，影響職工工資提高。就業(yè)者所在單位的所有制形式，高收入家庭就業(yè)單位或企業(yè)均是收入較穩(wěn)定、效益較好的國(guó)有經(jīng)濟(jì)單位，三資企業(yè)或其它經(jīng)濟(jì)類(lèi)型的單位，平均每一就業(yè)者的年收入為40000元左右；而低收入家庭，一般所在的單位或企業(yè)，經(jīng)濟(jì)效益和競(jìng)爭(zhēng)能力都較低，或者是個(gè)體被雇勞動(dòng)者，以及其它低收入行業(yè)，平均每一就業(yè)者的年收入為11000元左右。4.XX市消費(fèi)結(jié)構(gòu)變化及特點(diǎn)近年來(lái)，XX市經(jīng)濟(jì)建設(shè)持續(xù)快速健康發(fā)展，城鄉(xiāng)居民收入不斷提高，生活質(zhì)量不斷提升，消費(fèi)結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化。主要表現(xiàn)在:食品支出比重（恩格爾系數(shù)）一直處于健康平穩(wěn)狀態(tài)，保持在0.4左右，并趨于平穩(wěn)態(tài)勢(shì)(見(jiàn)恩格爾系數(shù)表)；衣著消費(fèi)比重下降，城鄉(xiāng)居民用于衣著方面的消費(fèi)逐年增加，但在消費(fèi)結(jié)構(gòu)中的比重分別下降了0.9個(gè)百分點(diǎn)。說(shuō)明隨著城鄉(xiāng)居民生活水平的提高，他們的衣著消費(fèi)質(zhì)量在不斷提高，但相對(duì)于其他消費(fèi)的重要程度卻在降低，這是消費(fèi)結(jié)構(gòu)優(yōu)化的重要標(biāo)志。醫(yī)療保健支出快速增長(zhǎng)。2003年，城市居民人均醫(yī)療保健支出為475元，比1999年增長(zhǎng)264元、16元，年均增長(zhǎng)22.5%，其消費(fèi)比重分別由4.0%、上升到7.5%。城市居民醫(yī)療保健支出上升主要是因?yàn)椋横t(yī)藥費(fèi)（即醫(yī)療費(fèi)和藥品費(fèi)）的大幅上升。2003年，城市居民人均醫(yī)藥費(fèi)支出達(dá)到442元，占醫(yī)療保健支出比重的93.1%。交通通信消費(fèi)增長(zhǎng)明顯。通信工具擁有量的快速增加，帶來(lái)了通信費(fèi)用的大幅上升，2003年城市居民人均電信費(fèi)用支出為334元，比1999年增長(zhǎng)182元，年均增長(zhǎng)21.8%。隨著城鄉(xiāng)居民生活水準(zhǔn)的提高，通信費(fèi)用還將持續(xù)上升。娛樂(lè)教育文化服務(wù)消費(fèi)呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。調(diào)查資料表明：隨著收入水平的提高，城市居民愿意花更多的錢(qián)投入子女教育支出。2003年，城市居民人均教育支出562元，比1999年增加了218元，年均增長(zhǎng)13.1%。據(jù)城調(diào)隊(duì)的調(diào)查，2004年，XX市人均現(xiàn)有住戶總建筑面積20.13平方米，68.3％的住宅進(jìn)行過(guò)裝修，52％的家庭有廁所浴室，9.67％的家庭有取暖設(shè)備，89.67％的家庭使用管道煤氣、液化氣或電。比較明顯現(xiàn)象是不少家庭的居住支出有大幅度的提升，根本原因是不少家庭利用XX市的貸款買(mǎi)房政策貸款買(mǎi)房，今天花明天的錢(qián)改善家庭居住條件是不少人家的選擇。XX人的投資意識(shí)遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于其他城市，投資方向也相對(duì)單一。比如炒股炒匯，城市的居民絕大多數(shù)都沒(méi)有接受過(guò)理財(cái)顧問(wèn)的服務(wù)，同時(shí)大部分也表示不愿意聘請(qǐng)理財(cái)顧問(wèn)幫助理財(cái)。

5.小結(jié)總體居民收入與消費(fèi)水平整不高，但城區(qū)內(nèi)居民無(wú)論是收入或消費(fèi)水平與其它省會(huì)城市或副省會(huì)城相比差別并不太明顯。收入差別帶了XX人“低收入高消費(fèi)”所謂怪現(xiàn)象。XX市收入較高人群主要集中于國(guó)有部門(mén)和較高產(chǎn)業(yè)層次的行業(yè)之中。近一半的高收入人群就業(yè)壟斷行業(yè)。其次是個(gè)體私營(yíng)所有者。主要集中的行業(yè)領(lǐng)域有：黨政機(jī)關(guān)、科教文衛(wèi)傳媒等事業(yè)單位以及新興行業(yè)（包括金融、證券、保險(xiǎn)、郵電、通信、信息、房地產(chǎn)），私營(yíng)經(jīng)濟(jì)主要集中在礦業(yè)、藥業(yè)、煙酒行業(yè)或相對(duì)應(yīng)的流通行業(yè)。XX市城市居民消費(fèi)意見(jiàn)一般投資意識(shí)淡漠，消費(fèi)存在消費(fèi)高、儲(chǔ)蓄低、物質(zhì)消費(fèi)偏高、精神消費(fèi)不足的特點(diǎn)。一方面，低收入高消費(fèi)，居民可以用來(lái)儲(chǔ)蓄或投資的錢(qián)并不多，另一方面，居民收入差別較大，所以社會(huì)財(cái)富集中度較高。高收入家庭與低收入家庭比較，消費(fèi)熱點(diǎn)與消費(fèi)傾向在日常消費(fèi)、居住條件和主要耐用消費(fèi)品擁有量等方面存在一定的差距。高收入家庭食品消費(fèi)所占比重小，消費(fèi)的熱點(diǎn)主要集中在穿著、家庭設(shè)備和耐用消費(fèi)品的更新?lián)Q代、交通和通訊、個(gè)人娛樂(lè)享受等方面。從就業(yè)者所在的單位性質(zhì)來(lái)看：高收入家庭要么所在的單位或企業(yè)均是收入較穩(wěn)定、效益較好的國(guó)有經(jīng)濟(jì)單位，三資企業(yè)或其它經(jīng)濟(jì)類(lèi)型的單位，平均每一就業(yè)者的年收入為40000元左右；而低收入家庭，一般所在的單位或企業(yè)，經(jīng)濟(jì)效益和競(jìng)爭(zhēng)能力都較低，或者是個(gè)體被雇勞動(dòng)者，以及其它低收入行業(yè)，平均每一就業(yè)者的年收入為11000元左右。收入來(lái)源渠道多元化：高收入家庭的收入不僅僅是工資性來(lái)源，還有家庭副業(yè)生產(chǎn)收入、其它勞動(dòng)收入、財(cái)產(chǎn)性收入等。XX市居民收入消費(fèi)的差異化比較明顯，房地產(chǎn)產(chǎn)品需求也將呈現(xiàn)多元化，有利于XX市房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)多樣化。

第三部分

片區(qū)及項(xiàng)目介紹

一龍洞堡”片區(qū)簡(jiǎn)介1.片區(qū)概況龍洞堡位于XX市東部，距市中心約8公里，東與烏當(dāng)區(qū)永樂(lè)鄉(xiāng)毗鄰，南與花溪區(qū)小碧鄉(xiāng)交界，西與油榨街轄區(qū)接壤，北與新天寨鎮(zhèn)片區(qū)。據(jù)《XX志?金石志》記裁：龍洞堡東，有洞深遂不可測(cè)，據(jù)傳有龍現(xiàn)于此，明代巡撫郭子章，題“見(jiàn)龍洞”于洞口，“龍洞堡”據(jù)此而得名。龍洞堡在城區(qū)位置圖：轄區(qū)面積17.5平方公里，2004戶籍?dāng)?shù)2185戶，15790人，公共戶單位20余家，其中大專(zhuān)院校8所。公辦中小學(xué)習(xí)班所，民辦學(xué)校2所。有4D級(jí)現(xiàn)代化國(guó)際化航空--XX龍洞堡機(jī)場(chǎng)；全國(guó)省會(huì)城市最大國(guó)家級(jí)森林公園XX森林公園；有武警部隊(duì)單位及省科研單位5家，有以XX老干媽風(fēng)味食品有限公司為代表的企業(yè)30余家。2.片區(qū)定位片區(qū)建設(shè)定位：依托XX機(jī)場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)，以航空港及配套設(shè)施為主，行政辦公、居住、體育設(shè)施為輔，建設(shè)可持續(xù)發(fā)展的園林式生態(tài)型現(xiàn)代化新城（它將是南明區(qū)未來(lái)的行政中心所在地）。3.片區(qū)發(fā)展規(guī)劃龍洞堡片區(qū)規(guī)劃面積42.22平方千米。片區(qū)東西向?yàn)閄X機(jī)場(chǎng)至森林公園，南北向縱貫XX東南環(huán)城林帶占據(jù)了極為有利的交通優(yōu)勢(shì)、地理優(yōu)勢(shì)和生態(tài)環(huán)保優(yōu)勢(shì)。龍洞堡片區(qū)整體開(kāi)發(fā)是以現(xiàn)有龍洞堡地域?yàn)橹行?，以新思路架?gòu)新區(qū)形象、完善新區(qū)功能的建設(shè)項(xiàng)目。南明區(qū)立足于打造XX城南新區(qū)的重要發(fā)展規(guī)劃，是南明區(qū)新一輪城市開(kāi)發(fā)建設(shè)的重點(diǎn)項(xiàng)目之一。4.片區(qū)發(fā)展前景片區(qū)在空間上與中心區(qū)域毗鄰，片區(qū)按照發(fā)展規(guī)劃要求，不斷的對(duì)交通、教育及生活配套設(shè)施進(jìn)行開(kāi)發(fā)、改造，隨著各種開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的啟動(dòng)，龍洞堡片區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和生態(tài)優(yōu)勢(shì)日益凸顯，已成為XX市的投資熱點(diǎn)片區(qū)之一，其中學(xué)校、賓館、飯店、停車(chē)場(chǎng)、娛樂(lè)場(chǎng)、公園、房地產(chǎn)及旅游項(xiàng)目的建設(shè)等見(jiàn)效快、生態(tài)環(huán)境項(xiàng)目得到優(yōu)先發(fā)展，片區(qū)前景被各類(lèi)投資人和XX市居民看好。二項(xiàng)目簡(jiǎn)介1.項(xiàng)目位置項(xiàng)目位于龍洞堡片區(qū)偏東部，臨“見(jiàn)龍路”，見(jiàn)龍路是目前通向中心區(qū)的主要交通干道；西北面背依國(guó)家森林公園。2.地形地勢(shì)項(xiàng)目地塊沿山谷走勢(shì)走向呈狹長(zhǎng)不規(guī)則狀，中部為谷底呈平臺(tái)狀，北高南低，中間平臺(tái)原為工業(yè)用地，植被已破壞，兩邊為人工森林帶，項(xiàng)目被林帶環(huán)繞。地勢(shì)基本為原始地勢(shì)。地塊內(nèi)如圖：3.項(xiàng)目SWOT分析3.1優(yōu)勢(shì)（S）及利用區(qū)位優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目所在片區(qū)作為城市新的發(fā)展區(qū)域之一，與其它幾個(gè)片區(qū)相比較，“龍洞堡”距XX中心區(qū)較近。市政配套：片區(qū)是未來(lái)南明區(qū)行政中心，市政規(guī)劃、配套設(shè)施起點(diǎn)較高，人們對(duì)片區(qū)期望值比較高。環(huán)境優(yōu)勢(shì)“龍洞堡”片區(qū)林帶發(fā)展比較豐富，林帶已經(jīng)占了整個(gè)片區(qū)的一半。項(xiàng)目地塊處在林帶之中，地勢(shì)為原始山地形態(tài)，擁有廣闊的視野，有著天然優(yōu)良的居住品質(zhì)。人文優(yōu)勢(shì)片區(qū)學(xué)校比較集中，是XX教育比較集中的片區(qū)，規(guī)劃還有體育公園，片區(qū)基本沒(méi)有農(nóng)民居住區(qū)，居住人群比較純粹，人文氣氛濃郁。休閑娛樂(lè)：項(xiàng)目與國(guó)家森林公園相鄰，適合居家周末休閑。優(yōu)勢(shì)利用：利用好生態(tài)優(yōu)勢(shì)（在居民觀念中）+空間優(yōu)勢(shì)（距中心區(qū)近）+差異化核心（山林地貌）+居住品質(zhì)（嶺、水、景觀資源）+做文化品牌。

3.2劣勢(shì)（W）及規(guī)避居住氣氛項(xiàng)目片區(qū)雖然極具發(fā)展?jié)摿?，但?xiàng)目片區(qū)生活居住設(shè)施不足，生活氣息不濃，居住氛圍較差。交通瓶頸片區(qū)交通要走機(jī)場(chǎng)路，還有一個(gè)收費(fèi)站，另外公共交通工具（出租車(chē)）較少，片區(qū)居住人群出行影響較大。認(rèn)同不足片區(qū)原定位為航空港，由于機(jī)場(chǎng)對(duì)工業(yè)、生態(tài)，包括高度、凈空面都有一定的限制，片區(qū)發(fā)展不足，人們認(rèn)同度不高。配套不足片區(qū)屬初級(jí)開(kāi)發(fā)階段，生活配套匱乏，特別是較有實(shí)力的義務(wù)教育、醫(yī)療機(jī)構(gòu)不夠。地塊形狀項(xiàng)目地塊狹長(zhǎng)、不太規(guī)則，不利于項(xiàng)目整體規(guī)劃布局；山地地貌對(duì)項(xiàng)目建筑、防護(hù)坡要求較高。劣勢(shì)規(guī)避：利用項(xiàng)目庭院概念（營(yíng)造社區(qū)氣氛）+規(guī)劃社區(qū)生活配套物業(yè)（規(guī)避配套不足）+聯(lián)結(jié)教育文化（打造教育品牌）+與高水平規(guī)劃設(shè)計(jì)公司合作（規(guī)避地形、地勢(shì)）。

3.3機(jī)會(huì)（O）市場(chǎng)機(jī)會(huì)XX高品質(zhì)的低密度生態(tài)住宅產(chǎn)品缺乏，品質(zhì)較高的項(xiàng)目都多在白云片區(qū)、小河片區(qū)，空間跨度較大，高端客戶特別是中心區(qū)的高端客戶的需求并沒(méi)有得到釋放。片區(qū)機(jī)會(huì)政府給了南明區(qū)發(fā)展的權(quán)限，片區(qū)做了整體規(guī)劃，“龍洞堡”是南明區(qū)區(qū)級(jí)政府鼎力推薦的，區(qū)政府片區(qū)已確定南明區(qū)為行政辦公中心，區(qū)政府將搬到龍洞堡片區(qū)辦公。發(fā)展機(jī)會(huì)政府現(xiàn)在正在解決交通瓶頸，在森林公園山下打通地下隧道，出洞口就在項(xiàng)目地塊附近，“見(jiàn)龍路”的改造也已提到了政府規(guī)劃日程。城市定位利用XX市打造“生態(tài)經(jīng)濟(jì)城市”定位主題，與項(xiàng)目生態(tài)特點(diǎn)對(duì)接。經(jīng)濟(jì)形勢(shì)能源價(jià)格大幅度上漲，對(duì)XX市本來(lái)收入較高的電力、煤炭行業(yè)來(lái)說(shuō)，未來(lái)前景充滿信心，高收入人群的消費(fèi)水平與消費(fèi)能力將再次被提升。機(jī)會(huì)利用快速開(kāi)發(fā)高品質(zhì)產(chǎn)品（利用市場(chǎng)空缺）、圍繞片區(qū)發(fā)展確定發(fā)展策略（利用政府工程提高項(xiàng)目形象）、擴(kuò)大推廣范圍（吸引城市周邊群體）3.4威脅（T）區(qū)位威脅XX中心區(qū)不斷推出較高檔次的住宅項(xiàng)目，產(chǎn)品雖然不同質(zhì)，但都是在高端客戶層面展開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)高端客戶有一定的分流作用；市政進(jìn)度雖然政府對(duì)片區(qū)作了整體規(guī)劃，但建設(shè)啟動(dòng)時(shí)間太晚會(huì)不利于項(xiàng)目形象的提升；國(guó)家政策從目前XX市場(chǎng)情況，“國(guó)八條”對(duì)XX市影響不大，但也有一定的影響。項(xiàng)目地塊林木屬?lài)?guó)家重點(diǎn)生態(tài)項(xiàng)目，與XX生態(tài)循環(huán)經(jīng)濟(jì)相對(duì)應(yīng)，對(duì)樹(shù)木的處理面臨政策威脅。市場(chǎng)威脅隨著XX市房地產(chǎn)市場(chǎng)化進(jìn)程推進(jìn)，更多的開(kāi)發(fā)商開(kāi)始關(guān)注市場(chǎng)研究、注重產(chǎn)品創(chuàng)新。不同時(shí)期幾大片區(qū)都有相對(duì)較高品質(zhì)產(chǎn)品推出與項(xiàng)目形成競(jìng)爭(zhēng)。威脅規(guī)避：選擇目標(biāo)人群（做針對(duì)性宣傳）+宣傳推廣片區(qū)發(fā)展規(guī)劃（描述片區(qū)發(fā)展前景）+做好共公關(guān)系（做好政策應(yīng)對(duì)措施）+關(guān)注房地產(chǎn)大、小市場(chǎng)（應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化）。

4.項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)及發(fā)展戰(zhàn)略4.1項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)通過(guò)上述項(xiàng)目SWOT分析，項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)非常明顯，但是優(yōu)劣、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)與威脅是隨時(shí)變化的。劣勢(shì)與威脅，劣勢(shì)主要是目前環(huán)境與地塊本身，要作好規(guī)劃、設(shè)計(jì)與開(kāi)發(fā)節(jié)奏控制；威脅主要來(lái)自市場(chǎng)，關(guān)注市場(chǎng)，并根據(jù)市場(chǎng)變化調(diào)整策略。優(yōu)勢(shì)與機(jī)會(huì)，在地利上，項(xiàng)目位置處在城市生態(tài)林帶上；周邊環(huán)境為項(xiàng)目創(chuàng)造生活主題提供了充分的發(fā)揮空間。在天時(shí)上，片區(qū)發(fā)展時(shí)機(jī)雖不太成熟，但是片區(qū)南明區(qū)區(qū)級(jí)的優(yōu)先發(fā)展區(qū)域；發(fā)展商方面，公司上、下有進(jìn)一步做強(qiáng)企業(yè)、樹(shù)立企業(yè)品牌的共識(shí)。一方面吸收培養(yǎng)人才，另一方面與外界開(kāi)展廣泛交流與合作。在人才與管理方面逐步與市場(chǎng)化操作接軌。綜合分析，項(xiàng)目具備天時(shí)、地利、人和等有利條件，項(xiàng)目將依市場(chǎng)情況、消費(fèi)特征及地塊地形等因素進(jìn)行了綜合定位。4.2項(xiàng)目發(fā)展策略市場(chǎng)策略——以市場(chǎng)領(lǐng)先者姿態(tài)進(jìn)入?yún)^(qū)域市場(chǎng)；產(chǎn)品策略——市場(chǎng)差異化原則、創(chuàng)新適度化原則；開(kāi)發(fā)節(jié)奏——快速入市、規(guī)模適度；產(chǎn)品角度——產(chǎn)品生活化、品質(zhì)精細(xì)化；社區(qū)形態(tài)——配套功能多樣化、生活環(huán)境生態(tài)化、休閑娛樂(lè)健康化；文化特色——教育品牌演繹教育社區(qū)，倡導(dǎo)教育社區(qū)文化；物業(yè)管理——管理智能化、服務(wù)個(gè)性化。

第四部分

方案優(yōu)化及經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)

一項(xiàng)目分析說(shuō)明及用地、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1.項(xiàng)目說(shuō)明：本項(xiàng)分析的估算分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》（建標(biāo)【2000】205號(hào)），并根據(jù)項(xiàng)目的不同情況進(jìn)行變通。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資成本由開(kāi)發(fā)成本和開(kāi)發(fā)費(fèi)用兩大部分構(gòu)成。本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)及開(kāi)發(fā)成本估算是依據(jù)卓信提供資料為基礎(chǔ)，依據(jù)項(xiàng)目投資估算方法分類(lèi)的。目的是測(cè)算項(xiàng)目不同產(chǎn)品的收益水平、贏利能力，為項(xiàng)目方案制定提供分析依據(jù)，項(xiàng)目采用可售單位積指標(biāo)進(jìn)行評(píng)價(jià)。財(cái)務(wù)費(fèi)用與所得稅在此暫不考慮，在后面經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中作為經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)。2.項(xiàng)目用地指標(biāo)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)

目指

標(biāo)占地面積88004.4平方米計(jì)入建筑面積62000平方米綠化率大于50%容積率0.7配套3500平方米地下室3000平方米覆蓋率20-25%高度不高于四層3.項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo)根據(jù)項(xiàng)目情況，產(chǎn)品分為高檔住宅、花園洋房?jī)煞N產(chǎn)品，根據(jù)項(xiàng)目整體容積率控制在0.7左右的要求，項(xiàng)目各類(lèi)型產(chǎn)品容積率控制如下：高檔住宅容積率在0.3左右2.5層，低層洋房容積率0.75，平均為3.5層。

4.經(jīng)濟(jì)指標(biāo)測(cè)算項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)序號(hào)項(xiàng)目單價(jià)

一土地及配套費(fèi)

1土地價(jià)格

土地出讓金、使用費(fèi)、契稅2契稅

3土地管理費(fèi)4%征地總價(jià)*4%4紅線外市政配套50、90住宅50，商業(yè)90、辦公70二前期費(fèi)用

1前調(diào)查咨詢(xún)策劃費(fèi)用

2建筑設(shè)計(jì)費(fèi)50

3三通一平費(fèi)20

4臨時(shí)設(shè)施費(fèi)180每100米,1.8萬(wàn).三主體建筑工程費(fèi)

1主體工程費(fèi)600

2門(mén)窗工程費(fèi)120

3外立面裝修80

4電氣工程70

5給排水工程80

6燃?xì)?8

7消防系統(tǒng)10

四園林環(huán)境及小區(qū)管理配套費(fèi)

1環(huán)境設(shè)計(jì)費(fèi)10

2綠化、道路及零星工程300

3智能化、照明、安防系統(tǒng)65

五其它費(fèi)用

1建筑物零星控測(cè)560按XX市政府收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)2組計(jì)算2房屋面積勘丈費(fèi)0.2按政府規(guī)定0.2元/平方米計(jì)算3人防審圖0.20%按工程總投資的2%04人防質(zhì)監(jiān)費(fèi)0.30%按工程總投資的3%05設(shè)計(jì)文件審查3.50%按300萬(wàn)元的3.5%計(jì)算6邊坡支護(hù)0.20%按總投資的2%07質(zhì)監(jiān)費(fèi)0.15%按建筑安裝工程量的1.5%08合同鑒證0.07%工程造價(jià)的0.7%09工程定額測(cè)定0.13%按建筑安裝工程量的1.3%010建筑質(zhì)監(jiān)費(fèi)0.15%委托受監(jiān)工程安裝量的1.5%011初勘費(fèi)150.00150元/次(按2次計(jì)算)12地形圖測(cè)量費(fèi)500005萬(wàn)元/平方公里(0.1平方公里)13施工合同鑒證0.01%建筑面積*土建造價(jià)*0.1%014交易服務(wù)費(fèi)0.17%工程造價(jià)*1.7%015建安保險(xiǎn)費(fèi)0.11%工程造價(jià)*1.1%016防雷檢測(cè)費(fèi)70.00按100個(gè)測(cè)點(diǎn)計(jì)算17防雷審查費(fèi)10建筑面積*10%18施工圖審查費(fèi)

建筑面積*土建造價(jià)*1.5%*10%19散裝水泥費(fèi)0.32元/噸(按150公斤/平方米)20人防異地建設(shè)2600建筑面積*4%*260021環(huán)保及建設(shè)6建筑面積*622市政排污5.2建筑面積*5.2六直接費(fèi)用小計(jì)

二+三+四+五七管理費(fèi)用3%六×3%八財(cái)務(wù)費(fèi)用

九不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用4%（六+七）×4%十總投資

5．成本測(cè)算結(jié)果：5.1容積率為0.3的高端住宅開(kāi)發(fā)成本：4415元/平方米成本構(gòu)成本如下：序號(hào)項(xiàng)目單價(jià)（元/平方米）一土地獲得價(jià)款1991二開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)106三主體建筑工程費(fèi)978四園林環(huán)境費(fèi)881五其他費(fèi)用167六管理費(fèi)用68七不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用93八可售面積單位成本4415

5.2容積率為0.75下花園洋房開(kāi)發(fā)成本：2597元/平方米成本構(gòu)成本如下：序號(hào)項(xiàng)目單價(jià)（元/平方米）一土地獲得價(jià)款826二開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)85三主體建筑工程費(fèi)978四園林環(huán)境費(fèi)391五其他費(fèi)用146六管理費(fèi)用50七不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用68八可售面積單位成本2597

6.價(jià)格預(yù)期高檔住宅價(jià)格：5500元/平方到6000元/平方米；花園洋房：3500元/平方米到4000元/平方米。

根據(jù)成本與售價(jià)：利潤(rùn)=售價(jià)×（1-5.5%-3.5%）-成本其中：5.5%是營(yíng)業(yè)稅及其附加，3.5%銷(xiāo)售費(fèi)用，利潤(rùn)是所得稅前利潤(rùn)。

按高端住宅5500元/平方米、低層洋房3500元/平方米的保守價(jià)位價(jià)格計(jì)算單位面積利潤(rùn)：別

墅

利潤(rùn)：590花

園

洋房：588按高價(jià)位價(jià)格計(jì)算單位面積利潤(rùn)：別

墅

利潤(rùn)：1045花

園

洋房：1043

二優(yōu)化計(jì)算1.項(xiàng)目定量計(jì)算模型計(jì)算指標(biāo)類(lèi)別容積率利潤(rùn)S1利潤(rùn)S2元/平方米高檔住宅0.30588.001045.00洋房0.75590.001043.00限制性指標(biāo)項(xiàng)目指標(biāo)占地面積88004.4平方米記入建筑面積62000平方米綠化率大于50%容積率0.7配套3500平方米地下室3000平方米覆蓋率20-25%高度不高于四層

假設(shè)高檔住宅面積為A，花園洋房面積為B項(xiàng)目利潤(rùn)S1時(shí)，即低價(jià)位時(shí)項(xiàng)目利潤(rùn)函數(shù)：V=590×A+588×B限制條件：A/0.3+B/0.75≤88004

用地面積小于等于占地面積;A+B≤62000

建筑面積和小于總建筑面積A/2.5+B/3.5≤88004×25%

覆蓋率小于25%88004×20%≤A/2.5+B/3.5

覆蓋率大于20%

2.計(jì)算結(jié)果2.1低位價(jià)格分布如下優(yōu)化極限值如下：

利潤(rùn)值

最大利潤(rùn)38622710

起始下限目標(biāo)式極限目標(biāo)式

變量值極限結(jié)果結(jié)果A2668.671622.4864903527.6266048060B59331.3357866.6764489654.6766048060

2.2高位價(jià)格位分布如下優(yōu)化極限值如下：

利潤(rùn)值

最大利潤(rùn)67142710

起始下限目標(biāo)式上限目標(biāo)式

變量值極限結(jié)果結(jié)果A2668.671622.4892637510.9594258060B59331.3357866.6792033231.3394258060

2.3優(yōu)化運(yùn)行結(jié)果表（高價(jià)位與低價(jià)位二者似）名字初值終值

A2668.672668.67

B59331.3359331.33

約束

名字單元格值公式狀態(tài)數(shù)值占地面積88004

到達(dá)限制值0建筑面積62000

到達(dá)限制值0覆蓋率18019.28

未到限制值3981.72

18019.28

未到限制值418.48A2668.67

未到限制值2668.67B59331.33

未到限制值59331.333.結(jié)果分析計(jì)算結(jié)果顯示，在項(xiàng)目用地指標(biāo)條件嚴(yán)格限制下，根據(jù)測(cè)算成本和預(yù)計(jì)價(jià)格計(jì)算，項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃高端住宅建筑面積：2668.67平方米，花園洋房建筑面積：59331.33平方米的情況下，項(xiàng)目能到達(dá)產(chǎn)品與經(jīng)濟(jì)效益的最優(yōu)組合。結(jié)論：高檔住宅面積數(shù)量確定應(yīng)適當(dāng)，目前在項(xiàng)目既定條件下，高檔住宅產(chǎn)品如果沒(méi)有高價(jià)支撐，數(shù)量不應(yīng)太多，太多了有兩種可能，一是降低容積率，二是提高容積率。這兩種情況對(duì)利潤(rùn)和銷(xiāo)售都會(huì)有影響。三方案建議根據(jù)定量分析結(jié)果，考慮XX房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)與消費(fèi)者情況，建議容積率適當(dāng)提高3個(gè)百分點(diǎn)左右，別墅占18棟左右，產(chǎn)品根據(jù)位置拉開(kāi)檔次。在不影響整體效果的情況下，提高產(chǎn)品項(xiàng)目整體品質(zhì)。

項(xiàng)目規(guī)劃如下花園洋房面積為：59000平方米；別墅面積為：5200平方米；公建面積:3500平方米;建筑面積共：67700平方米，容積率約為0.77。四項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)1.投資估算及收入預(yù)測(cè)1.1項(xiàng)目總投資估算本次估算分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)采用《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》（建標(biāo)【2000】205號(hào)），對(duì)于一般房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而言，其投資成本及成本費(fèi)用由開(kāi)發(fā)成本和開(kāi)發(fā)費(fèi)用兩大部分構(gòu)成。本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本估算是以卓信地產(chǎn)提供的成本和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為基礎(chǔ)，按照上面分析的用地指標(biāo)（洋房建面：59000平方米，別墅建筑面積為：5200平方米），依據(jù)項(xiàng)目投資估算方法分類(lèi)的。經(jīng)測(cè)算，整個(gè)項(xiàng)目的總開(kāi)發(fā)成本為16893.38萬(wàn)元，成本單價(jià)為2631元/平方米，建筑成本：1783.10元/平方米。詳見(jiàn)下表《項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本估算表》。其中：地價(jià)：包括土地出讓金、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)；前期工程費(fèi)：包括調(diào)研費(fèi)用、咨詢(xún)費(fèi)用、勘察和設(shè)計(jì)費(fèi)用、圖紙審察費(fèi)用、三通一平費(fèi)用和手續(xù)費(fèi)用；建安工程費(fèi)包括土建工程費(fèi)和安裝工程費(fèi)等費(fèi)用；其它費(fèi)用主要是報(bào)建開(kāi)發(fā)過(guò)程中政府收取的費(fèi)用；不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)一般按基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建安工程費(fèi)、區(qū)內(nèi)配套工程費(fèi)之和的3%-7%計(jì)，根據(jù)本項(xiàng)目有許多不可預(yù)見(jiàn)情況費(fèi)率按4%計(jì)取。

項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本估算表序號(hào)項(xiàng)目單價(jià)數(shù)量總價(jià)(萬(wàn)元)備注一土地及配套費(fèi)

5445.90

1土地價(jià)格

4800.00土地出讓金、使用費(fèi)、契稅2契稅

101.40

3土地管理費(fèi)4%4800.00192.00征地總價(jià)*4%4紅線外市政配套50、9067700.00352.50住宅50，商業(yè)90、辦公70二前期費(fèi)用

545.90

1前調(diào)查咨詢(xún)策劃費(fèi)用

54.00

2建筑設(shè)計(jì)費(fèi)5067700.00338.50

3三通一平費(fèi)2067700.00135.40

4圍墻設(shè)施費(fèi)1801000.0018.001.8萬(wàn)/100米,三主體建筑工程費(fèi)

6621.06

1主體工程費(fèi)60067700.004062.00

2門(mén)窗工程費(fèi)12067700.00812.40

3外立面裝修8067700.00541.60

4電氣工程7067700.00473.90

5給排水工程8067700.00541.60

6燃?xì)?867700.00121.86

7消防系統(tǒng)1067700.0067.70

四園林環(huán)境及小區(qū)管理配套費(fèi)

2574.16

1環(huán)境設(shè)計(jì)費(fèi)1088004.4088.00

2綠化、道路及零星工程30068203.412046.10

3智能化、照明、安防系統(tǒng)6567700.00440.05

五其它費(fèi)用

945.48

1建筑物零星控測(cè)5602.000.11按XX市政府收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)2組計(jì)算2房屋面積勘丈費(fèi)0.267700.00

按政府規(guī)定0.2元/平方米計(jì)算3人防審圖0.20%9195.2218.39按工程造價(jià)的2%04人防質(zhì)監(jiān)費(fèi)0.30%9195.2227.59按工程造價(jià)的3%05設(shè)計(jì)文件審查3.50%300.0010.50按300萬(wàn)元的3.5%計(jì)算6邊坡支護(hù)0.20%9195.2218.39按工程造價(jià)的2%07質(zhì)監(jiān)費(fèi)0.15%9195.2213.79按工程造價(jià)的1.5%08合同鑒證0.07%9195.226.44工程造價(jià)的0.7%09工程定額測(cè)定0.13%9195.2211.95按工程造價(jià)的1.3%010建筑質(zhì)監(jiān)費(fèi)0.15%9195.2213.79工程造價(jià)的1.5%011初勘費(fèi)150.002.000.03150元/次(按2次計(jì)算)12地形圖測(cè)量費(fèi)500000.100.505萬(wàn)元/平方公里(0.1平方公里)13施工合同鑒證0.01%4062.002.75建筑面積*土建造價(jià)*0.1%014交易服務(wù)費(fèi)0.17%9195.2215.63工程造價(jià)*1.7%015建安保險(xiǎn)費(fèi)0.11%9195.2210.11工程造價(jià)*1.1%016防雷檢測(cè)費(fèi)70.00100.000.70按100個(gè)測(cè)點(diǎn)計(jì)算17防雷審查費(fèi)1067700.006.77建筑面積*10%18施工圖審查費(fèi)

4062.006.09建筑面積*土建造價(jià)*1.5%*10%19散裝水泥費(fèi)0.367700.002.032元/噸(按150公斤/平方米)20人防異地建設(shè)260067700.00704.08建筑面積*4%*260021環(huán)保及建設(shè)667700.0040.62建筑面積*622市政排污5.267700.0035.20建筑面積*5.2六直接費(fèi)用小計(jì)

10686.60二+三+四+五七管理費(fèi)用3%

320.60六×3%八財(cái)務(wù)費(fèi)用

九不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用4%

440.29（六+七）×4%十總投資

16893.38

1.2項(xiàng)目收入預(yù)測(cè)花園洋房?jī)r(jià)格3500-4000元/平方米之間；別墅價(jià)格在5500-6000元/平方米之間；按照可售面積配比，項(xiàng)目預(yù)計(jì)均價(jià)在3990元/平方米。銷(xiāo)售總周期為七個(gè)季度，由于土地和前期投資額度已