武漢市某商住地產(chǎn)項(xiàng)目可行性報(bào)告

目錄HYPERLINK\l"_Toc97707380"第一章總論4HYPERLINK\l"_Toc97707381"1.1項(xiàng)目可行性研究目的4HYPERLINK\l"_Toc97707382"1.2項(xiàng)目概況4HYPERLINK\l"_Toc97707383"1.項(xiàng)目名稱4HYPERLINK\l"_Toc97707384"2.項(xiàng)目區(qū)位4HYPERLINK\l"_Toc97707385"3.項(xiàng)目周邊交通條件與環(huán)境5HYPERLINK\l"_Toc97707386"4.項(xiàng)目宗地一般情況5HYPERLINK\l"_Toc97707387"1.3項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)與開發(fā)運(yùn)作所處階段5HYPERLINK\l"_Toc97707388"1.4項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)6HYPERLINK\l"_Toc97707389"1.5項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制依據(jù)6HYPERLINK\l"_Toc97707390"1.6項(xiàng)目可行性研究報(bào)告主要結(jié)論6HYPERLINK\l"_Toc97707391"1、項(xiàng)目性質(zhì)與規(guī)模6HYPERLINK\l"_Toc97707392"2、項(xiàng)目市場(chǎng)地位定位6HYPERLINK\l"_Toc97707393"3、項(xiàng)目產(chǎn)品定位7HYPERLINK\l"_Toc97707394"4、項(xiàng)目目標(biāo)顧客群定位7HYPERLINK\l"_Toc97707395"5、項(xiàng)目?jī)r(jià)格組合定位7HYPERLINK\l"_Toc97707396"6、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)7HYPERLINK\l"_Toc97707397"第二章項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境與機(jī)會(huì)分析8HYPERLINK\l"_Toc97707398"2.1武漢市經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)分析8HYPERLINK\l"_Toc97707399"2.2武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)特征與發(fā)展趨勢(shì)分析11HYPERLINK\l"_Toc97707400"2.2.1武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)總體特點(diǎn)11HYPERLINK\l"_Toc97707401"2.2.2政策層面分析12HYPERLINK\l"_Toc97707402"2.2.3武漢市住宅市場(chǎng)需求層面分析13HYPERLINK\l"_Toc97707403"2.2.4市場(chǎng)供給層面分析14HYPERLINK\l"_Toc97707404"2.2.5房產(chǎn)價(jià)格分析15HYPERLINK\l"_Toc97707405"2.2.6武漢居住空間分異的特征逐漸強(qiáng)化16HYPERLINK\l"_Toc97707406"2.3項(xiàng)目所在區(qū)域——金銀湖片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析17HYPERLINK\l"_Toc97707407"2.3.1區(qū)域概況17HYPERLINK\l"_Toc97707408"2.3.2總體規(guī)劃17HYPERLINK\l"_Toc97707409"2.3.3區(qū)域特征18HYPERLINK\l"_Toc97707410"2.3.4金銀湖區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析18HYPERLINK\l"_Toc97707411"2.4項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)分析21HYPERLINK\l"_Toc97707412"2.4.1SWOT分析21HYPERLINK\l"_Toc97707413"2.4.2NMN矩陣分析23HYPERLINK\l"_Toc97707414"第三章項(xiàng)目定位24HYPERLINK\l"_Toc97707415"3.1項(xiàng)目市場(chǎng)地位定位24HYPERLINK\l"_Toc97707416"3.2項(xiàng)目目標(biāo)顧客群定位25HYPERLINK\l"_Toc97707417"3.3項(xiàng)目的產(chǎn)品定位25HYPERLINK\l"_Toc97707418"3.4項(xiàng)目的價(jià)格定位26HYPERLINK\l"_Toc97707419"第四章項(xiàng)目開發(fā)方案28HYPERLINK\l"_Toc97707420"4.1項(xiàng)目開發(fā)方式28HYPERLINK\l"_Toc97707421"4.2項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃28HYPERLINK\l"_Toc97707422"第五章項(xiàng)目投資估算與資金安排29HYPERLINK\l"_Toc97707423"5.1項(xiàng)目投資估算29HYPERLINK\l"_Toc97707424"5.2項(xiàng)目投資資金及分年投入計(jì)劃30HYPERLINK\l"_Toc97707425"第六章項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)31HYPERLINK\l"_Toc97707426"6.1相關(guān)財(cái)務(wù)報(bào)表31HYPERLINK\l"_Toc97707427"6.2利潤(rùn)測(cè)算33HYPERLINK\l"_Toc97707428"6.3項(xiàng)目不確定性分析34HYPERLINK\l"_Toc97707429"6.4主要經(jīng)濟(jì)結(jié)果和數(shù)據(jù)34HYPERLINK\l"_Toc97707430"第七章項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分析與建議36前言武漢市東西湖區(qū)***項(xiàng)目原為武漢**房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司與**局聯(lián)合開發(fā)的住宅商品房項(xiàng)目。由于種種原因，現(xiàn)擬將項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓。本報(bào)告是為受讓該房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目進(jìn)行初步的可行性研究。***項(xiàng)目總用地66712.37m2，含代征道路16748.66m2，凈用地49423.71m2，約75畝，建筑容積率以1.5計(jì)算，可建建筑面積為75000m2。根據(jù)我們對(duì)武漢市經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)與房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查、預(yù)測(cè)與分析，該項(xiàng)目初步可行性研究結(jié)論如下：開發(fā)規(guī)模占地：49423.71m2總建筑面積：75000m2，約700戶。（其中公建配套面積2700m2，含商業(yè)用房面積1200m2，停車位350個(gè)，含建筑物底層架空車位200個(gè)）投入資金總投資：13721.51萬元資本金：5500.00萬元資本金占總投資比例：40.08％開發(fā)經(jīng)營(yíng)周期：2年項(xiàng)目住宅售價(jià)：全程均價(jià)2580元/平方米商業(yè)用房售價(jià)：全程均價(jià)4000元/平方米停車位售價(jià)：7萬/個(gè)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)：營(yíng)業(yè)稅后利潤(rùn)：5011.31萬元營(yíng)業(yè)稅后投資利潤(rùn)率（年均）：18.26%所得稅后利潤(rùn)：3357.58萬元所得稅后利潤(rùn)率（年均）：12.23&營(yíng)業(yè)稅后資本金利潤(rùn)率（年均）：45.56%所得稅后資本金利潤(rùn)率（年均）：30.52%所得稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（基準(zhǔn)收益率7％）：19.57%所得稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值：1989.73萬元該報(bào)告僅為初步可行性研究報(bào)告。盡管如此，總體上看，該項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、財(cái)務(wù)各方面都具有可行性，具有相當(dāng)好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，雖有風(fēng)險(xiǎn)卻有可規(guī)避的現(xiàn)實(shí)途徑與方法。第一章總論1.1項(xiàng)目可行性研究目的通過對(duì)武漢市經(jīng)濟(jì)發(fā)展與房地產(chǎn)市場(chǎng)態(tài)勢(shì)分析，以及對(duì)***項(xiàng)目相關(guān)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查研究，達(dá)到以下目的：發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)，根據(jù)市場(chǎng)機(jī)會(huì)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行目標(biāo)顧客群定位、產(chǎn)品定位、價(jià)格定位；分析項(xiàng)目的市場(chǎng)參數(shù)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行初步的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)；為項(xiàng)目運(yùn)作與規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)提出建議。以項(xiàng)目初步可行性研究的結(jié)論，為項(xiàng)目決策提供依據(jù)，為項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)運(yùn)作提供參考意見。1.2項(xiàng)目概況1.項(xiàng)目名稱原武漢**房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司將該項(xiàng)目定名為“***”。該名稱的特點(diǎn)是大氣、吉祥、福運(yùn)兆示、意向鮮明，但毫無本地人脈、地脈、文脈的體現(xiàn)。待后根據(jù)項(xiàng)目定位再作細(xì)細(xì)推敲，給出充分反映地域文化特色、產(chǎn)品特色的項(xiàng)目名稱。2.項(xiàng)目區(qū)位該項(xiàng)目位于武漢市漢口東西湖區(qū)（行政區(qū)）新開發(fā)的高尚居住區(qū)——金銀湖片區(qū)內(nèi)。緊鄰環(huán)湖路，東接戀湖家園小區(qū)，南鄰武漢美好愿景開發(fā)公司用地。于漢口沿主干道常青路穿過張公堤花園，上漢飛大道轉(zhuǎn)入環(huán)湖路即達(dá)本項(xiàng)目地塊。本項(xiàng)目地塊本項(xiàng)目地塊本項(xiàng)目所在區(qū)域地塊本項(xiàng)目所在區(qū)域地塊3.項(xiàng)目周邊交通條件與環(huán)境項(xiàng)目所在的金銀湖片區(qū)是以天然湖泊金銀湖為中心展開布局的高尚居住區(qū)，乃是武漢市于近年規(guī)劃的、漢口近郊區(qū)五大住宅片區(qū)——百步亭片區(qū)、后湖片區(qū)、常青花園片區(qū)、金銀湖片區(qū)、東西湖片區(qū)之一。金銀湖居住區(qū)的開發(fā)處于中期階段，交通主干道、水電、煤氣、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施配套基本完成。與漢口鬧市中心的交通已初步拉通，該項(xiàng)目緊鄰的環(huán)湖路有4條公汽線路通過。4.項(xiàng)目宗地一般情況=1\*GB2⑴面積：49423.71m2=2\*GB2⑵形狀：項(xiàng)目地塊大體上呈不規(guī)則的長(zhǎng)方形展開。=3\*GB2⑶臨交通干線面寬：地塊北臨環(huán)湖路面寬約220M。=4\*GB2⑷地貌地質(zhì)條件：項(xiàng)目所在地為藕田填埋而成，地質(zhì)條件一般，對(duì)于多層建筑可以直接作為自然地基。=5\*GB2⑸宗地利用與開發(fā)現(xiàn)狀：該地塊現(xiàn)在基本完成三通一平，地表面無建筑物，無拆遷量，無綠色植物覆蓋。1.3項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)與開發(fā)運(yùn)作所處階段該項(xiàng)目現(xiàn)有產(chǎn)權(quán)人為：武漢**房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司實(shí)際上該項(xiàng)目為武漢市**局出資2000萬元交由武漢**房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司進(jìn)行開發(fā)，后者無實(shí)際投資。該項(xiàng)目經(jīng)由武漢**房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司作前期運(yùn)作，已獲得下列政府批文：武漢市東西湖區(qū)城市規(guī)劃管理局《建設(shè)項(xiàng)目選址意見書》（東規(guī)選[2002]28號(hào)）武漢市東西湖區(qū)城市規(guī)劃管理局《規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書》（東規(guī)條字補(bǔ)[2002]58號(hào)文）武漢市東西湖區(qū)人民政府《國(guó)有土地使用權(quán)證》（出讓土地使用權(quán)）（東國(guó)用[2003]第TD2003－054號(hào)）武漢市東西湖區(qū)城市規(guī)劃管理局《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》（[2003]補(bǔ)030號(hào)）2002年4月7日關(guān)于武漢**房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司開發(fā)“***”項(xiàng)目，有東西湖區(qū)政府、管理處、國(guó)稅局長(zhǎng)等負(fù)責(zé)人參加的會(huì)議紀(jì)要承諾：“鑒于武漢**房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司對(duì)東西湖區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出的貢獻(xiàn)，東西湖區(qū)委區(qū)政府將給予該項(xiàng)目最優(yōu)惠的政策，在征地、規(guī)劃、建設(shè)中給予傾斜?！痹擁?xiàng)目取得上述政府批文后，即處于停滯狀態(tài)。1.4項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總占地面積66712.377m2，約100畝凈用地面積49423.711m2，約75畝總建筑面積75000.00m2。其中：住宅72300.00m2容積率1.3=1\*GB3①；1.55=2\*GB3②商業(yè)用房1200.00m22建筑密度<22%～26％％公建配套1500.00m2綠化率>35%停車位350個(gè)（可售200個(gè)）注：=1\*GB3①原武漢**房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司、**局?jǐn)M開發(fā)別墅盤，申報(bào)容積率低，為1.3；=2\*GB3②由于國(guó)家限制別墅用地，可調(diào)至1.5。1.5項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制依據(jù)國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部：《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（1993年）；建設(shè)部：《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》（2000年）；建設(shè)部：《關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)工作的若干規(guī)定》（1993年）。1.6項(xiàng)目可行性研究報(bào)告主要結(jié)論1、項(xiàng)目性質(zhì)與規(guī)模項(xiàng)目性質(zhì)為住宅物業(yè)項(xiàng)目規(guī)模：占地面積為66712.37M2，可建建筑物總面積75000.00M22、項(xiàng)目市場(chǎng)地位定位金銀湖片區(qū)區(qū)域精品盤對(duì)現(xiàn)有物業(yè)的互補(bǔ)性、差異性、引導(dǎo)性。項(xiàng)目品質(zhì)可定位為中檔樓盤。3、項(xiàng)目產(chǎn)品定位中—高檔住宅區(qū)體現(xiàn)“***”內(nèi)在含義和古風(fēng)水文化，合理利用地塊自身和外部環(huán)境資源價(jià)值，創(chuàng)造舒適、和諧、高文化品味、高科技含量的居住社區(qū)。4、項(xiàng)目目標(biāo)顧客群定位本項(xiàng)目的目標(biāo)顧客應(yīng)為項(xiàng)目供需圈區(qū)域范圍內(nèi)企、事業(yè)單位經(jīng)營(yíng)管理層、文化技術(shù)階層、商務(wù)階層、公務(wù)員階層，家庭月收入在2000～4000元之間，家庭儲(chǔ)蓄為15～30萬元之間。5、項(xiàng)目?jī)r(jià)格組合定位1、單價(jià)：全程預(yù)期均價(jià)2580元/M2，價(jià)格區(qū)間2380-2800元/M22、總價(jià)：24-40萬元3、首付款：10-15萬元4、月供款：1000-2000元6、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)（1）項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模凈用地面積：49423.71m2，約75畝總建筑面積：75000平方米其中：住宅：72300平方米商業(yè)用房：1200平方米公建配套：1500平方米車位：350個(gè)（其中建筑物架空停車位200個(gè)，地面停車位150個(gè)）（2）項(xiàng)目總投資：資本金：5500萬元資本金占總投資比例：40.08%（3）項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)周期：2年（4）項(xiàng)目住宅售價(jià)：全程均價(jià)2580元/平方米商業(yè)用房售價(jià)：全程均價(jià)4000元/平方米停車位售價(jià)：7萬/個(gè)（5）項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)利利潤(rùn)：營(yíng)業(yè)稅后利潤(rùn)：55011.331萬元營(yíng)業(yè)稅后后投資利潤(rùn)率率（年均）：：18.266%所得稅后利潤(rùn)：33357.558萬元所得稅后利利潤(rùn)率（年均均）：12.233&營(yíng)業(yè)稅后資本金利利潤(rùn)率（年均均）：45.566%所得稅后資本金利利潤(rùn)率（年均均）：30.522%第二章項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)經(jīng)營(yíng)環(huán)境與機(jī)機(jī)會(huì)分析2.1武漢市經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)分分析1.武漢市是華中中腹地最大的的經(jīng)濟(jì)中心，經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)模模大、潛力大大武漢市是華中腹地地最大的區(qū)域域交通中心、商貿(mào)中心、科技中心，并并正在成為制制造業(yè)中心、信信息中心、物物流中心，經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)模模大，潛力大大。武漢市距離我國(guó)四四大區(qū)域經(jīng)濟(jì)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展展中心——北京、上海海、廣州、西西安的交通距距離恰好均為為1000KKM左右。表1武漢市與我國(guó)四大大區(qū)域經(jīng)濟(jì)與與社會(huì)發(fā)展中中心的距離武漢相關(guān)城市北京上海廣州西安距離（公里）11001200（8300）=1\*GB3①1083（9788）=2\*GB3②1190注：=1\*GB3①2002年年9月29號(hào)全長(zhǎng)153公里的合肥至至安慶高速公公路正式建成成通車，標(biāo)志志著連接上海海和武漢之間間的高速公路路全線貫通，上海至武漢漢的高速公路路全長(zhǎng)8300公里；武漢至上海海沿長(zhǎng)江約11125公里；=2\*GB3②擬建的京廣鐵路客客運(yùn)專線（武武漢—廣州段）將原原本武漢與廣廣州之間的11083公里拉直至約978公里。武漢市歷史上被稱稱為“九省通衢”，并以這種種交通中心的的地位，在經(jīng)經(jīng)濟(jì)上輻射中中南及其他數(shù)數(shù)省區(qū)域?！覈?guó)資本本主義興起高高速發(fā)展的20世紀(jì)30年代，與“大上海”并列的只有“大漢口”；——解放初期，武武漢市以“中南局”所在地在經(jīng)經(jīng)濟(jì)、政治、社社區(qū)諸方面統(tǒng)統(tǒng)領(lǐng)河南、河河北、湖北、湖湖南、廣東、廣廣西、海南，并并形成我國(guó)老老工業(yè)基地重重地的經(jīng)濟(jì)格格局；——從地理區(qū)位看看，以武漢為為圓心，以11200公里左右鐵路路最佳運(yùn)輸距距離為半徑，可可直達(dá)24個(gè)省市區(qū)，已已形成典型的的“米”字型格局。如如京廣鐵路高高速客運(yùn)專線線建成，武漢漢鐵路樞紐的的地位更加強(qiáng)強(qiáng)化。2.武漢市經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展的后發(fā)發(fā)被動(dòng)與“中部崛起”的機(jī)遇國(guó)家曾實(shí)行“沿海海城市優(yōu)先發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略”，給予重大大的政策優(yōu)惠惠與扶持，沿沿海城市的大大改革、大開開放、大建設(shè)設(shè)、大發(fā)展始始于1985年前后，而而武漢市真正正的大建設(shè)、大大發(fā)展始于小小平南巡講話話的嚴(yán)肅批評(píng)評(píng)之后，落后后7年。一步慢慢后，步步受受制。21世紀(jì)初，國(guó)國(guó)家實(shí)行“西部大開發(fā)發(fā)戰(zhàn)略”，使武漢市市等一批中部部城市陷入“非東非西”、國(guó)家無政政策重點(diǎn)支持持的尷尬地位位，長(zhǎng)期以來來經(jīng)濟(jì)發(fā)展相相對(duì)緩慢，與與沿海城市的的差距越來越越大（見表22）。表220044年幾大城市市主要經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)對(duì)照表城市北京上海杭州天津廣州深圳武漢重慶人均GDP（元）2433746579319202377448647569772128617037城區(qū)居民人均可支支配收入（元元）156381668314542114671688425865956492202004年中央工工作會(huì)議提出出：國(guó)家實(shí)行行“中部崛起”發(fā)展戰(zhàn)略。這這是改革開放放20多年來中央央第一次把中中部的發(fā)展提提上戰(zhàn)略議程程。歷史表明明，在中國(guó)，一一個(gè)地區(qū)、一一個(gè)特大城市市的發(fā)展，中中央的重視和和扶持頭等重重要。武漢市建成城區(qū)的的面積是南京京的3倍，人口是是南京的1..37倍，而2003年武漢人均GDP只是南京的的77%。外地開發(fā)商驚嘆：：武漢市于華華中腹地的一一系列“中心”地位和經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展空間之之“大”，房地產(chǎn)市市場(chǎng)發(fā)展空間間之“大”。3.武漢市產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)正在發(fā)生生的重大變化化帶來的經(jīng)濟(jì)濟(jì)需求新格局局房地產(chǎn)業(yè)具有某種種基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)的的特點(diǎn)，它的的基礎(chǔ)是一個(gè)個(gè)地區(qū)、一個(gè)個(gè)城市的產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)鏈產(chǎn)品鏈企業(yè)與機(jī)構(gòu)構(gòu)群。武漢市是我國(guó)解放放后曾經(jīng)興旺旺發(fā)達(dá)繁榮一一個(gè)時(shí)期的城城市。鋼鐵業(yè)業(yè)（武鋼）、機(jī)機(jī)械制造業(yè)（武武鍋、武船、武武重、武機(jī)、汽汽發(fā)）、紡織織業(yè)、食品業(yè)業(yè)、家電業(yè)等等都曾輝煌一一時(shí)。由于復(fù)復(fù)雜的原因，特特別是體制改改革（企業(yè)民民營(yíng)、私營(yíng)化化）、對(duì)外開開放速度慢，這這些產(chǎn)生一段段時(shí)期武漢進(jìn)進(jìn)入低谷，大大中企業(yè)進(jìn)入入改制的陣痛痛。經(jīng)過20多年的積積累，在原來來產(chǎn)業(yè)鏈被破破壞后，正在在逐步形成新新的、與現(xiàn)代代化建設(shè)相適適應(yīng)的產(chǎn)業(yè)鏈鏈：鋼鐵產(chǎn)業(yè)（武鋼基基本完成體制制變革和技術(shù)術(shù)升級(jí)）機(jī)械制造業(yè)（汽車車、發(fā)電機(jī)制制造）家用電器產(chǎn)業(yè)（海海爾生產(chǎn)基地地、TCL生產(chǎn)基地）石油化工產(chǎn)業(yè)（中中**聚丙乙烯烯生產(chǎn)基地）光電子產(chǎn)業(yè)（長(zhǎng)飛飛、烽火、精精倫、楚天、NEC等）教育事業(yè)（百余所所大學(xué)和研究究所）文化產(chǎn)業(yè)食品產(chǎn)業(yè)、紡織產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的改制、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)型與振興武漢市政府高度重重視：=1\*GB3①產(chǎn)業(yè)的塑造與發(fā)展展；=2\*GB3②民營(yíng)企業(yè)的發(fā)展；；=3\*GB3③將商貿(mào)業(yè)轉(zhuǎn)化為產(chǎn)產(chǎn)業(yè)——（商貿(mào)業(yè)＋產(chǎn)業(yè)業(yè)）一體化4.湖北省委關(guān)于“全全省支持武漢漢、武漢帶動(dòng)動(dòng)全省”和“以武漢為中中心”建設(shè)武漢經(jīng)經(jīng)濟(jì)圈中共中央政治局委委員俞正聲同同志任湖北省省委書記后，帶帶領(lǐng)湖北省委委堅(jiān)定的提出出：全省支持武漢，武武漢帶動(dòng)全省省的經(jīng)濟(jì)發(fā)展展戰(zhàn)略東風(fēng)汽車公司總部部與生產(chǎn)基地地、中鐵十一一局、清江紫紫園總部、中中建八局等大大型企業(yè)總部部遷來武漢，使使武漢市政府府稅收跳躍式式上升以武漢為中心方圓圓100公里建設(shè)武漢漢經(jīng)濟(jì)圈大力發(fā)展制造業(yè)，振振興老工業(yè)基基地因而，使武漢市經(jīng)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入快速速發(fā)展期（見見下表）。年份2000年2001年2002年2003年2004年GDP（億元）1206.841347.81493.0916621954.65人均GDP8399.69545財(cái)政收入（億元）126.15150.18196.54230260職工平均工資（元元）726890801003911719城鎮(zhèn)居民可支配收收入（元）67617035.0578208524.52城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)費(fèi)支出（元）60756342.2968337251.325.武漢市經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)規(guī)劃=1\*GB2⑴武漢市總體規(guī)劃武漢市城市規(guī)劃以以規(guī)劃的外環(huán)環(huán)公路為基本本界線，東面面到陶家大湖湖至葛店一線線、南面到羅羅漢上至赤磯磯山一線、西西面到永安至至李集一線、北北面到天河至至灄口一線，并并包括龍泉山山、木蘭山等等風(fēng)景區(qū)，新新洲火車站。金金口和大咀預(yù)預(yù)留港區(qū)以及及新洲城關(guān)、黃黃陂城關(guān)（前前川鎮(zhèn)）等，面面積為3086平方公里。武漢市城市總體規(guī)規(guī)劃（1996－2020）明確提出出把武漢市建建設(shè)成為經(jīng)濟(jì)濟(jì)實(shí)力雄厚、科科學(xué)教育發(fā)達(dá)達(dá)、服務(wù)體系系完備、城市市布局合理、基基礎(chǔ)設(shè)施完善善、生態(tài)環(huán)境境良好、社會(huì)會(huì)高度文明并并具有濱江濱濱湖城市特色色的現(xiàn)代城市市。=2\*GB2⑵規(guī)劃目標(biāo)城市發(fā)展的總體目目標(biāo)是：把武武漢建設(shè)成為為城鄉(xiāng)一體化化、開發(fā)型、多多功能的現(xiàn)代代化國(guó)際性城城市奠定堅(jiān)實(shí)實(shí)的基礎(chǔ)。社社會(huì)發(fā)展目標(biāo)標(biāo)是：堅(jiān)持科科教立市，建建立研究、開開發(fā)、生產(chǎn)和和科技貿(mào)易服服務(wù)配套發(fā)展展的科技發(fā)展展格局；人口口控制規(guī)模：：全市常住人人口機(jī)械增長(zhǎng)長(zhǎng)量控制在5～6萬人。加速速城市化進(jìn)程程，至2020年將全市城城市化水平提提高到80％以上，其其中郊縣城市市化水平提高高到55～60％。武漢市現(xiàn)有人口約約800萬人，市區(qū)區(qū)常住人口約約480萬人。經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)是是建立起一個(gè)個(gè)由內(nèi)向外的的第三、二、一一次產(chǎn)業(yè)圈層層式布局結(jié)構(gòu)構(gòu)。武漢市總體規(guī)劃范范圍分為市域域、城鎮(zhèn)地區(qū)區(qū)和主城三個(gè)個(gè)層次。主城城規(guī)劃范圍以以三環(huán)以內(nèi)地地區(qū)為主，面面積約850平方公里。其主要產(chǎn)業(yè)的空間間戰(zhàn)略布局如如圖：規(guī)劃主城人均居住住面積2003年已經(jīng)達(dá)到到23.9平方米，至2020年規(guī)劃末期期，居民住宅宅面積總量將將從1994年的4800萬平方米增增加到1.26億平方米左左右，住宅成成套率達(dá)到98％?！岸嘀行慕M團(tuán)式”的的布局結(jié)構(gòu)：：利用江、河河、湖、山等等自然條件分分隔，規(guī)劃江江北、江南兩兩大核心區(qū)，在在核心區(qū)周圍圍布局10個(gè)中心片區(qū)區(qū)，在主城區(qū)區(qū)邊緣布局10個(gè)綜合組團(tuán)團(tuán)。主城三鎮(zhèn)規(guī)劃結(jié)構(gòu)構(gòu)：漢口地區(qū)區(qū)規(guī)劃為170萬；漢陽地地區(qū)規(guī)劃人口口為76萬；武昌地地區(qū)規(guī)劃常住住總?cè)丝跒?04萬。2.2武漢市房地地產(chǎn)市場(chǎng)特征征與發(fā)展趨勢(shì)勢(shì)分析武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)總總體特點(diǎn)1.從宏觀區(qū)位看，武武漢是東、西西部地區(qū)資源源、信息、技技術(shù)等交流和和交換的戰(zhàn)略略節(jié)點(diǎn)，它具具有“獨(dú)一無二”的山水園林林城市資源，它它的經(jīng)濟(jì)地理理區(qū)位與人口口、地域規(guī)模模形成房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)容量大大、規(guī)模大、發(fā)發(fā)展空間大、回回旋余地大。2.武漢處于東部大開開放、西部大大開發(fā)“夾縫”中的中部地地區(qū)，經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展水平不如如東部，經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展相對(duì)緩緩慢、落后與與沿海同類城城市，人均可可支配收入低低。但武漢經(jīng)經(jīng)濟(jì)區(qū)是中國(guó)國(guó)七大重點(diǎn)經(jīng)經(jīng)濟(jì)區(qū)之一，擁擁有得中獨(dú)厚厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)勢(shì)、得天獨(dú)厚厚的氣象優(yōu)勢(shì)勢(shì)、得水獨(dú)厚厚的生態(tài)優(yōu)勢(shì)勢(shì)、得土獨(dú)厚厚的資源優(yōu)勢(shì)勢(shì)、得才獨(dú)厚厚的創(chuàng)新優(yōu)勢(shì)勢(shì)，房地產(chǎn)市市場(chǎng)具有后發(fā)發(fā)空間、潛力力巨大。3.資本由高成本向低低成本、低收收益向高收益益、投資環(huán)境境由差變好的的運(yùn)動(dòng)規(guī)律作作用下，大批批資本實(shí)力型型開發(fā)商100多家紛紛涌涌入武漢地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)：(1)沿?！皷|資西移”。一些些資金及開發(fā)發(fā)實(shí)力雄厚的的房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)紛紛進(jìn)入武武漢房地產(chǎn)市市場(chǎng)，搶占市市場(chǎng)空間，如如萬科、金地地、西北盛唐唐、復(fù)地、保保利、美好愿愿景、泰躍、大大華、中僑置置業(yè)、縱橫置業(yè)、天津順馳、三三金、深江、耀耀江、萬達(dá)等等。(2)海外開發(fā)商。如新新世界、新鴻鴻基、凱恩斯斯、加拿大海海得、澳門新新億勝珠（南國(guó)明珠珠）等。(3)其它行業(yè)資金投入入房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)。如三江航航天、藍(lán)天、東風(fēng)、招銀、惠愈、當(dāng)代、金穗、三鎮(zhèn)實(shí)業(yè)、華工科技等。(4)由于房改政策到位位、大規(guī)模城城市舊城改造造、按揭貸款款支持、第一一、二次置業(yè)高高峰等原因?qū)⑽錆h市市場(chǎng)場(chǎng)推向高峰。(5)地價(jià)低、房?jī)r(jià)低、競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)程度低、品品質(zhì)低的局面面正在發(fā)生變變化。(6)以本地消費(fèi)為主、以以住宅為主、以以自用為主的的市場(chǎng)運(yùn)行模模式，使得市市場(chǎng)平穩(wěn)上升升，不易產(chǎn)生生泡沫。2.2.2政策策層面分析國(guó)家明確房地產(chǎn)業(yè)業(yè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的的支柱產(chǎn)業(yè)地地位國(guó)務(wù)院于今年8月月20日發(fā)文《關(guān)于于促進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健健康發(fā)展的通通知》（國(guó)發(fā)[20033]18號(hào)）明確指出出：“房地產(chǎn)業(yè)關(guān)關(guān)聯(lián)度高，帶帶動(dòng)力強(qiáng)，已已經(jīng)成為國(guó)民民經(jīng)濟(jì)的支柱柱產(chǎn)業(yè)”。2020年我國(guó)全面面實(shí)現(xiàn)小康目目標(biāo)，要求人人均居住由110M2提高高到20M22左右，住宅宅業(yè)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)增長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略，將將使后發(fā)的武武漢市房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)具有遠(yuǎn)遠(yuǎn)比同類城市市更大的發(fā)展展空間和發(fā)展展速度。國(guó)家出臺(tái)經(jīng)營(yíng)性土土地使用權(quán)招招拍掛的政策策，武漢市走走在前列2004年3月，國(guó)國(guó)土資源部、監(jiān)監(jiān)察部聯(lián)合下下發(fā)了《關(guān)于于繼續(xù)開展經(jīng)經(jīng)營(yíng)性土地使使用權(quán)招標(biāo)拍拍賣掛牌出讓讓情況執(zhí)法檢檢查工作的通通知》,要求從20004年8月31日起，所有經(jīng)經(jīng)營(yíng)性土地一一律都要公開開競(jìng)價(jià)出讓，以以協(xié)議出讓經(jīng)經(jīng)營(yíng)性土地的的做法被正式式叫停。文件件還規(guī)定，88月31日以后，開發(fā)發(fā)商必須及時(shí)時(shí)繳納土地出出讓金，而且且如果在兩年年內(nèi)不開發(fā)，政政府可把土地地收回。武漢漢市2002年7月開始推行行這種土地供供應(yīng)方式。將將促使：房地產(chǎn)市場(chǎng)走向規(guī)規(guī)范化。地價(jià)上揚(yáng)。房?jī)r(jià)上揚(yáng)。開發(fā)商重新洗牌。武漢市政府意圖強(qiáng)強(qiáng)化土地經(jīng)營(yíng)營(yíng)、增加土地地收入，改變變房?jī)r(jià)過低與與城市在全國(guó)國(guó)同類城市中中地位不相稱稱的局面，最最近三年已經(jīng)經(jīng)推動(dòng)地價(jià)翻翻一番，樓面面地價(jià)由均價(jià)價(jià)600元/M2左右上升到1300元/M2左右，大大大促使房?jī)r(jià)上上揚(yáng)，房?jī)r(jià)由由平均2300元/M2左右上升到3000元/M2左右。國(guó)家調(diào)整金融政策策2004年10月月29日，央行發(fā)布布通知，金融融機(jī)構(gòu)一年期期存款基準(zhǔn)利利率將上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)，由由現(xiàn)行的1.98％提高到2.25％，一年期期貸款基準(zhǔn)利利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)，由由現(xiàn)行的5.31％提高到5.58％。此舉向向社會(huì)傳遞了了中央銀行控控制信貸和投投資過快增長(zhǎng)長(zhǎng)的政策意圖圖。實(shí)際上，這這次調(diào)整對(duì)武武漢房地產(chǎn)市市場(chǎng)影響不大大。中央銀行20044年的121號(hào)文件提出出要進(jìn)一步支支撐資本實(shí)力力型開發(fā)商在在市場(chǎng)之中處處于主導(dǎo)地位位。在國(guó)務(wù)院院18號(hào)文中，也也提出“對(duì)符合條件件的房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)和房房地產(chǎn)項(xiàng)目，要要繼續(xù)加大信信貸支持力度度”。國(guó)家出臺(tái)經(jīng)濟(jì)適用用房管理政策策2004年5月113日，我國(guó)第一一部《經(jīng)濟(jì)適適用住房管理理辦法》正式式規(guī)定出臺(tái)，經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用房面面積嚴(yán)格控制制在中小套型型。根據(jù)該項(xiàng)項(xiàng)辦法，武漢漢市出臺(tái)了《武武漢市經(jīng)濟(jì)適適用住房管理理規(guī)定》，強(qiáng)強(qiáng)化了對(duì)戶型型面積、購買買對(duì)象的監(jiān)督督和管理，為為今后政策的的順利執(zhí)行奠奠定了基礎(chǔ)。在2002、20003年減縮經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房供應(yīng)應(yīng)量之后，2005年，武漢市市政府決定供供應(yīng)經(jīng)濟(jì)適用用房114萬平方米。武漢市大規(guī)模的舊舊城改造政策策武漢市大規(guī)模成片片舊城改造、消消滅“城中村”政策，大面面積拆遷（見見表2－2），大大增增加了住宅及及商業(yè)物業(yè)的的需求。表3武漢市20002年～2004年完成（計(jì)計(jì)劃）拆遷面面積單位：萬M2年份份200220032004完成（計(jì)劃）拆遷遷面積150230230武漢市出臺(tái)二手房房上市的減稅稅政策2004年9月220日，武漢市政政府發(fā)布《關(guān)關(guān)于促進(jìn)房地地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健健康發(fā)展的意意見》（武政政[20044]61號(hào)），該《意意見》提出凡凡購買二手房房，契稅一律律按交易額的的1%計(jì)征；購買公公有住房承租租權(quán)有償轉(zhuǎn)讓讓過戶費(fèi)統(tǒng)一一下調(diào)；對(duì)22006年12月31日前上市出售售的房改房免免收土地收益益金等利好政政策。至此，武武漢市的二手手房交易稅額額告別了全國(guó)國(guó)最高。武漢市加強(qiáng)了商品品房銷售市場(chǎng)場(chǎng)的監(jiān)管從2004年3月11日起，武漢市市實(shí)行了嚴(yán)格格的商品房項(xiàng)項(xiàng)目合同備案案登記制，強(qiáng)強(qiáng)化了對(duì)個(gè)樓樓盤“假退房、真真轉(zhuǎn)讓”的銷售行為為及“假抵押”行為的監(jiān)管管，實(shí)行了“期房限轉(zhuǎn)”。同年5月，頒布了了禁止無證售售房、禁止炒炒房號(hào)、禁止止無證做廣告告等“禁令”，杜絕了各各種炒房行為為，強(qiáng)化了商商品房銷售管管理，使市場(chǎng)場(chǎng)更加規(guī)范。武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)系系統(tǒng)正式啟動(dòng)動(dòng)從2004年8月110日，武漢市房房地產(chǎn)預(yù)警預(yù)預(yù)報(bào)系統(tǒng)正式式啟動(dòng)。改系系統(tǒng)的建立對(duì)對(duì)武漢市房地地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)運(yùn)行狀況進(jìn)行行了適時(shí)監(jiān)控控，將正確引引導(dǎo)企業(yè)投資資和市民消費(fèi)費(fèi)，為政府科科學(xué)制定房地地產(chǎn)業(yè)發(fā)展政政策和宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策策提供決策依依據(jù)。進(jìn)一步提高了房地地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目目的資本金從2004年9月11日起，武漢市市規(guī)定，房地地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目目資本金應(yīng)占占項(xiàng)目總投資資比例的35％。武漢市政府推行“平方公里”開發(fā)政策，促促使大盤涌起起。2.2.3武漢市市住宅市場(chǎng)需需求層面分析析根據(jù)武漢市政府相相關(guān)報(bào)告，武武漢市住宅整整體消費(fèi)狀況況如下：面積：每戶建面在在100－160m2的商品住宅宅銷售最佳（其其中尤以100～120mm2的戶型銷售售為好），共銷售330.333萬平方米，占占總銷售面積積的53.81％。其次是是建面在80－120平方米的，占占銷售總面積積的32.2％。建面低低于80平方米或高于于160平方米的房子子所占比例較較低，分別為為3.99％和10％。戶型：三房?jī)蓮d（110－169平方米）為市場(chǎng)主力戶型，共銷售368.36萬平方米，占總銷售面積的60％。其次是兩房?jī)蓮d（70－109平方米），銷售面積所占比例為29.60％。一房一廳（30－69平方米）、四房?jī)蓮d（169平方米以上）銷售面積所占比例分別為3.63％、6.77％。價(jià)位：均價(jià)在25500－3000元／平方米米的商品住宅宅最受歡迎，共銷售294.4萬平方米，占總銷售面積的47.95％。其次是均價(jià)2500元／平方米以下的，所占比例為22.72％。均價(jià)3000－3800元／平方米的占19.09％，均價(jià)3800／平方米以上的只占10.24％。根據(jù)2004年10月月的一份調(diào)查查報(bào)告，武漢漢市目前的買買房者中，226－45歲的人最多多，占總?cè)藬?shù)數(shù)的75％；56歲以上的購購房者所占比比例最小，僅僅4％；25歲以下、46－55歲的購房者者，所占比例例分別為9％和12％。報(bào)告顯示示，目前武漢漢市90％購房者為為本地居民，10％購房者為為外地居民。在在所有購房者者中，購房用用于投資的占占比8％，51％是第一次次置業(yè)，二次次置業(yè)和買給給父母子女的的分別占28％、13％。2.2.4市場(chǎng)場(chǎng)供給層面分分析戶型面積的理性回回歸2004年度武漢漢市戶型設(shè)計(jì)計(jì)日趨理性。從80年代中期到現(xiàn)在，戶型面積從150m2、到130m2左右、到目前的110m2左右，戶型面積明顯在減少，但功能越來越合理，總體品質(zhì)在提高。節(jié)能住宅興起北京地產(chǎn)巨鱷泰躍躍進(jìn)駐武漢的的首個(gè)投資開開發(fā)項(xiàng)目——秀澤園同溫溫層，立即引引起江城對(duì)節(jié)節(jié)能住宅的關(guān)關(guān)注。近年來來，也有開發(fā)發(fā)商在集中式式供暖、墻體體保溫等方面面做出了嘗試試。而據(jù)武漢漢節(jié)能辦的規(guī)規(guī)劃，武漢將將在兩、三年年內(nèi)，全面推推廣節(jié)能住宅宅。可預(yù)見的的是，在將來來一段時(shí)間，節(jié)節(jié)能住宅有望望成為武漢房房地產(chǎn)市場(chǎng)新新的投資熱點(diǎn)點(diǎn)。外地房企紛涌圈地地武漢作為東西部綜綜合地，在西西部大開發(fā)的的前提下，其其房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)所蘊(yùn)含著的的巨大潛力日日益彰顯。截截至目前，已已登記的外地地來漢房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已已達(dá)102家。外來開開發(fā)商進(jìn)入武武漢，將起到到“催化劑”的作用，帶帶動(dòng)武漢樓市市逐漸由低端端價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)向向高端產(chǎn)品品品質(zhì)、環(huán)境乃乃至人居文化化競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)變。新地產(chǎn)理念頻出相對(duì)以往只專注做做房地產(chǎn)項(xiàng)目目不同，開發(fā)發(fā)商開始以更更多的精力投投入到對(duì)新地地產(chǎn)深入探討討中。并提出出了一系列新新地產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)，以以此作為樓盤盤銷售的制高高點(diǎn)。從細(xì)節(jié)節(jié)層面，產(chǎn)品品逐漸精細(xì)，品品質(zhì)提高，品品牌樓盤越來來越多，對(duì)市市場(chǎng)沖擊力越越來越大。樓盤定位差異化明明顯在地產(chǎn)營(yíng)銷中，地地產(chǎn)商不再使使用雷同概念念，而是根據(jù)據(jù)地段、環(huán)境境、規(guī)劃等要要素，重新考考慮樓盤的核核心價(jià)值，并并提煉出獨(dú)特特的賣點(diǎn)，市市場(chǎng)更加細(xì)分分，以避免同同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)。親水樓盤檔次趨高高隨著江灘改造的進(jìn)進(jìn)一步實(shí)施，在“水”上做文章的樓盤在享受城市美化帶來益處的同時(shí)，其自身樓盤品質(zhì)也在不斷提升。隨著政府對(duì)濱江濱湖周邊地塊的控制和保護(hù)，開發(fā)用地進(jìn)一步控制，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，其樓盤在綜合品質(zhì)上定會(huì)有更大的提升。2.2.5房產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格分析圖42000～～2004武漢市各季季度價(jià)格指數(shù)數(shù)走勢(shì)圖保持了三年的價(jià)格格上升趨勢(shì)，在2004年，在國(guó)家宏觀調(diào)控政策相繼出臺(tái)的背景下，受城市化進(jìn)程加快、需求擴(kuò)張、成本擴(kuò)大等因素的影響，武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出產(chǎn)銷兩旺的良好發(fā)展態(tài)勢(shì)，并由此帶動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格的全面上漲。展望2005年，在國(guó)家宏觀調(diào)控特別是金融和土地政策取向的作用下，武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求趨向平穩(wěn)，商品房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)過快的勢(shì)頭可能減緩，但仍會(huì)在較高的價(jià)位上運(yùn)行，房?jī)r(jià)將繼續(xù)上升5～10%。2004年，全市市商品住宅均均價(jià)為2667..64元／平方米米，較2003年每平方米上上漲314元。其中，第第四季度全市市商品住宅均均價(jià)達(dá)2835..6元／平方米米，同比增長(zhǎng)19.8％，為歷史史之最。2004年，二手手住房均價(jià)為為1582..97元／平方米米，同比增長(zhǎng)長(zhǎng)37.1％，而商品品住房均價(jià)同同比增長(zhǎng)13.4％，前者幾幾乎是后者3倍。第四季季度，二手住住房均價(jià)達(dá)1856..43元／平方米米，同比增長(zhǎng)長(zhǎng)53.5％?？偟膩碚f，武漢市市房產(chǎn)價(jià)格持持續(xù)上漲有如如下六個(gè)方面面的原因：1.基礎(chǔ)消費(fèi)市場(chǎng)價(jià)格格上漲推動(dòng)房房?jī)r(jià)全面上漲漲。2.土地成交價(jià)格的上上漲是房產(chǎn)價(jià)價(jià)格攀升的另另一主導(dǎo)因素素。兩年來，武武漢市商品房房開發(fā)用地樓樓面地價(jià)由600元/m2左右到2004年底已上升升到1300元/m2左右。3.城市大規(guī)模的拆遷遷改造帶動(dòng)了了住宅房產(chǎn)需需求的上升，從從而促進(jìn)了房房產(chǎn)價(jià)格的上上漲。舊城改改造，成片居居民房拆遷量量的突然擴(kuò)大大，以1:1.5的比例計(jì)算算，帶來強(qiáng)大大的剛性需求求。4.房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目目品質(zhì)的提高高帶動(dòng)了房產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格的上漲漲。5.市民收入的提提高和投資意意識(shí)的增強(qiáng)也也推動(dòng)了房?jī)r(jià)價(jià)上漲。6.炒房一族的存在也也在某種程度度上導(dǎo)致了房房產(chǎn)價(jià)格的上上漲。總體而言，武漢市市房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)在價(jià)格穩(wěn)步步上升的情況況下，仍處于于成長(zhǎng)期和上上升期。房地地產(chǎn)業(yè)的迅猛猛發(fā)展有效拉拉動(dòng)了武漢市市經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步步增長(zhǎng)，房地地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)構(gòu)中的支柱產(chǎn)產(chǎn)業(yè)地位逐漸漸凸顯出來。2.2.6武漢漢居住空間分分異的特征逐逐漸強(qiáng)化居住空間分異，是是國(guó)外研究居居住區(qū)的一個(gè)個(gè)重要概念，其其含義是根據(jù)據(jù)不同的居民民等級(jí)和收入入，對(duì)居住區(qū)區(qū)域、居住樓樓盤的品質(zhì)進(jìn)進(jìn)行劃分的研研究。具體而言，武漢的的居住空間經(jīng)經(jīng)歷了解放前前等級(jí)分異特特征顯著到解解放后分異特特征弱化，再再到改革開放放以后再度出出現(xiàn)分異的歷歷史變遷。1.武漢市居住住空間的分異異特征根據(jù)武漢市內(nèi)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目的調(diào)查查結(jié)果進(jìn)行聚聚類分析，結(jié)結(jié)合武漢城市市建設(shè)的自身身特色，劃分分出7類居住空間間，由此確定定出7種不同的社社會(huì)空間群體體。與本地塊塊相關(guān)聯(lián)的主主要是：武漢漢的新的社會(huì)會(huì)上層高級(jí)別別墅區(qū)、市區(qū)區(qū)近郊多層、小小高層的一般般中上層群體體居住小區(qū)。武漢的市區(qū)近郊多多層、小高層層的一般中上上層群體居住住小區(qū)的建設(shè)設(shè)在地域概念念上形成三個(gè)個(gè)有向心凝聚聚力的地產(chǎn)開開發(fā)板塊，即即漢口后湖、金金銀湖板塊；；光谷南湖、湯湯遜湖板塊；；沌口三角湖湖、后官湖板板塊。市區(qū)或近郊區(qū)多層層商品房和市市郊小高層的的一般中上層層群體居住的的小區(qū)，多與與上一層次相相鄰，在城市市核心區(qū)的附附近或在新興興地區(qū)附近。代代表樓盤有萬萬科四季花城城、鸚鵡花園園、學(xué)府佳園園等，售價(jià)在在2200－3000元/平方米。這這一群體中大大部分年齡在在30～45歲，多由專專業(yè)技術(shù)人員員階層、辦事事人員階層、個(gè)個(gè)體工商戶階階層、商業(yè)服服務(wù)人員階層層構(gòu)成。2.城市邊緣區(qū)建建設(shè)改革開放以來，武武漢市在江南南（350平方公里）江江北（635平方公里）兩兩個(gè)核心區(qū)內(nèi)內(nèi)重點(diǎn)布局發(fā)發(fā)展了以第三三產(chǎn)業(yè)為主的的用地。城區(qū)區(qū)舊城改造的的同時(shí)，武漢漢的工業(yè)發(fā)展展逐步向外轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移。以主城城的青山、關(guān)關(guān)山、沌口三三個(gè)大型工業(yè)業(yè)區(qū)為核心，城城市邊緣區(qū)也也快速向外拓拓展。城市邊邊緣區(qū)快速增增長(zhǎng)的動(dòng)力主主要來自城市市人口的大量量增長(zhǎng)、居住水平提提高，尤其是是人均居住面面積的提高。新興工業(yè)與高新技技術(shù)園的開發(fā)發(fā)，為遷出的的人口提供就就業(yè)機(jī)會(huì)。這這樣不僅打亂亂原有舊城區(qū)區(qū)工業(yè)——居住“單位制”空間單元，而而且通過提供供形成不同社社會(huì)階層的就就業(yè)機(jī)會(huì)產(chǎn)生生不同的就業(yè)業(yè)群體，使城城市邊緣區(qū)成成為社會(huì)等級(jí)級(jí)差異最懸殊殊、人口流動(dòng)動(dòng)最頻繁的區(qū)區(qū)域；原有的的土地的行政政劃撥和有償償出讓的雙軌軌制和多渠道道的資金來源源又促成房地地產(chǎn)開發(fā)的多多樣化方式。低檔住宅區(qū)與高檔花園別墅交錯(cuò)發(fā)展，城市邊緣區(qū)成為城市居住空間分異反差最顯著的地帶。據(jù)業(yè)界統(tǒng)計(jì)分析發(fā)發(fā)現(xiàn)，在200多名受訪者者中，金銀湖湖片區(qū)的樓盤盤成為第一關(guān)關(guān)注的重要代代表，有25.0％的人第一一關(guān)注的樓盤盤在金銀湖片片區(qū)。光谷片片區(qū)的樓盤成成為人們第二二關(guān)注的樓盤盤代表，有17.4％的人第二二關(guān)注的樓盤盤在光谷片區(qū)區(qū)。漢陽片區(qū)區(qū)的樓盤成為為人們第三關(guān)關(guān)注的樓盤代代表，有15.2％的人第三三關(guān)注的樓盤盤在漢陽片區(qū)區(qū)。3.居住空間分異的格格局根據(jù)調(diào)研實(shí)證，居居住空間分異異格局在武漢漢市已經(jīng)逐漸漸凸現(xiàn)：中高級(jí)居住區(qū)多位位于江南江北北以及5kmm以內(nèi)地域以以及國(guó)家級(jí)“兩區(qū)一園”的沿湖地區(qū)區(qū)，形成中心心＋組團(tuán)式布布局。盡管城市邊緣區(qū)域域?yàn)楦呒?jí)住宅宅區(qū)聚集地帶帶，但在臨近近地塊也有90年代開發(fā)品品質(zhì)不高的樓樓盤交錯(cuò)其中中，居住區(qū)空空間在圈層式式級(jí)差分異的的基礎(chǔ)上出項(xiàng)項(xiàng)了擴(kuò)張、競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)、入侵、演演替等現(xiàn)象，居居住社區(qū)配套套設(shè)施也呈現(xiàn)現(xiàn)出多元化梯梯度的格局。高級(jí)居住區(qū)已經(jīng)完完成由點(diǎn)到片片的布局，但但離成塊扎堆堆還需待時(shí)日日。城市社區(qū)區(qū)地理分異的的基本格局隨隨著城市邊緣緣區(qū)的擴(kuò)張不不斷得到強(qiáng)化化。2.3項(xiàng)目所在在區(qū)域——金銀湖片區(qū)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)分析2.3.1區(qū)域域概況金銀湖住宅板塊位位于金銀湖生生態(tài)保護(hù)區(qū)內(nèi)內(nèi)，保護(hù)區(qū)東東臨機(jī)場(chǎng)高速速公路，南靠靠金山大道，西西臨張柏公路路，北望府河河（見前圖）。金銀湖湖地區(qū)自然環(huán)環(huán)境優(yōu)美，水水域廣闊而且且無污染，空空氣清新，風(fēng)風(fēng)景宜人。金銀湖定位位于“生態(tài)保護(hù)區(qū)”，有著優(yōu)越越的自然生態(tài)態(tài)環(huán)境，內(nèi)有有多達(dá)2.5萬畝的自然然湖泊，植被被豐盛。華中最大的的高爾夫球場(chǎng)場(chǎng)、環(huán)湖旅游游度假區(qū)都坐坐落于此，而而且該區(qū)已被被列入武漢康康體休閑旅游游區(qū)。在一系系列利好因素素的刺激下，作作為武漢最有有影響的房地地產(chǎn)板塊——金銀湖板塊，將繼續(xù)續(xù)領(lǐng)跑武漢地地產(chǎn)。2.3.2總體體規(guī)劃金銀湖位于武漢市市漢口東西湖行政區(qū)區(qū)，在金銀湖區(qū)域域的整體規(guī)劃劃中，著重強(qiáng)化區(qū)域域功能、道路路交通等與主主城的聯(lián)系，以以金銀湖湖面面水域?yàn)椤吧鷳B(tài)綠核”“創(chuàng)造近郊郊生態(tài)濱水城城市環(huán)境”。金銀湖片區(qū)以六條條指狀發(fā)散的的水系為軸，將將規(guī)劃區(qū)分為為六個(gè)功能片片區(qū)，即：徑徑河片區(qū)、三三店片區(qū)、鑫鑫橋片區(qū)、高高爾夫片區(qū)、馬馬池片區(qū)、濱濱湖片區(qū)。形形成“一核六片，核核心放射、碧碧水穿插”的布局結(jié)構(gòu)構(gòu)。規(guī)劃控制制范圍42.0平方公里。規(guī)規(guī)劃容納人口口控制在28——30萬人。其中“徑河片”、“三店片”、“鑫橋片”、“濱湖片”四個(gè)片區(qū)為為特色產(chǎn)業(yè)和和生活居住并并重的綜合新新區(qū)；高爾夫夫片是以“高爾夫俱樂樂部”和“賽馬場(chǎng)”為核心的體體育休閑度假假區(qū)；該項(xiàng)目目所在的馬池池片則是相對(duì)對(duì)獨(dú)立的高尚尚居住片區(qū)。水特色嚴(yán)格界定地表湖泊泊、河流等水水體的保護(hù)“藍(lán)線”。金銀湖及及與其相連通通的河流，自自然港汊，水水面不得被城城市建設(shè)占用用；環(huán)湖路以以內(nèi)的半島或或島嶼，以綠綠化建設(shè)為主主；金銀湖北北側(cè)兩條港汊汊在保留水面面的同時(shí)，環(huán)環(huán)水面建設(shè)300~500米寬的人工林林帶；沿徑河河兩側(cè)各布置置50~100米人工林帶，保保持湖區(qū)的環(huán)環(huán)城水網(wǎng)絡(luò)格格局，延續(xù)和和保護(hù)金銀湖湖地區(qū)的歷史史水道的路徑徑，營(yíng)造人與與水對(duì)話的小小尺度空間，再再現(xiàn)魅力水鄉(xiāng)鄉(xiāng)的城市風(fēng)景景。綠特色規(guī)劃以環(huán)金銀湖綠綠化區(qū)為“生態(tài)綠核”，以金山大大道為綠化主主軸，以其分分支水系及兩兩側(cè)綠化為紐紐帶，形成一一個(gè)以金銀湖湖為中心，向向四周指狀放放射發(fā)散，多多級(jí)公共綠地地均衡布局的的點(diǎn)、線、面面相結(jié)合的綠綠地景觀系統(tǒng)統(tǒng)。環(huán)湖路以以內(nèi)開辟足夠夠進(jìn)深的生態(tài)態(tài)岸線。五環(huán)路兩側(cè)控制1100m綠化化帶，環(huán)湖路路兩側(cè)控制30~80m寬綠化化帶。金山大大道兩側(cè)控制制50~100m綠化化帶，工業(yè)區(qū)區(qū)內(nèi)主要道路路兩側(cè)控制10~20m寬綠化化帶。景特色以主湖水面及周邊邊開辟的生態(tài)態(tài)型綠地為“生態(tài)綠核”，以道路景景觀綠軸為“綠色通道”，以天然的的水系河道為為“藍(lán)色通道”，形成由“生態(tài)綠核”、“綠色通道”和“藍(lán)色通道”交匯滲透的的景觀網(wǎng)絡(luò)結(jié)結(jié)構(gòu)。重點(diǎn)建建設(shè)三條“濱水廊道”——“徑河走廊”、“李家墩生態(tài)態(tài)走廊”、“混江湖生態(tài)態(tài)廊”，規(guī)劃要求求對(duì)三條濱水水生態(tài)走廊重重點(diǎn)保護(hù)，嚴(yán)嚴(yán)格控制其開開發(fā)建設(shè)。生態(tài)環(huán)境策略保護(hù)濱水區(qū)域的自自然演進(jìn)過程程，維護(hù)水陸陸生態(tài)系統(tǒng)的的結(jié)構(gòu)穩(wěn)定性性和生態(tài)多樣樣性。2.3.3區(qū)域域特征1.配套設(shè)施目前金銀湖片區(qū)的的交通、水電電、污水處理理、商業(yè)配套套等正作出綜合規(guī)劃劃并實(shí)施：與金金山大道同等等規(guī)格的環(huán)湖湖中路已經(jīng)單單幅通車，市市委接待中心心也落戶金銀銀湖，并計(jì)劃劃修建從接待待中心到機(jī)場(chǎng)場(chǎng)路的新通道道，兩座污水水處理廠已經(jīng)經(jīng)動(dòng)工，明渠渠等排污工程程已經(jīng)啟動(dòng)。對(duì)于教文衛(wèi)，區(qū)政政府按照30元／平方米米從各樓盤籌籌集到教育局局等相關(guān)部門門，時(shí)機(jī)成熟熟即會(huì)修建中中心式中、小小學(xué)設(shè)施。為為更好地服務(wù)務(wù)片區(qū)，包括括派出所、城城管、環(huán)衛(wèi)、司司法等職能部部門都已經(jīng)成成立。金銀湖湖公園也正在在興建，一個(gè)個(gè)國(guó)際性的網(wǎng)網(wǎng)球中心以及及外資興建的的水上游樂項(xiàng)項(xiàng)目正在規(guī)劃劃中。2.交通設(shè)施金銀湖區(qū)域有機(jī)場(chǎng)路路、市中環(huán)線線、市外環(huán)線線、金山大道道等城市干道道，共同構(gòu)建建了區(qū)內(nèi)“蛛網(wǎng)”形立體交通通。更重要的的，武漢城市市輕軌1號(hào)線二期(宗關(guān)—三店)擬于今年年年內(nèi)動(dòng)工，全全長(zhǎng)11.5公里，預(yù)計(jì)2006年建成。屆屆時(shí)她將連接接已經(jīng)通車的的一期(宗關(guān)—黃浦路)，將東西湖湖區(qū)與漢口中中心城區(qū)連成成一個(gè)整體。3.整體環(huán)境東西湖區(qū)域憑借自然然環(huán)境優(yōu)勢(shì)和和完善的城市市建設(shè)，使得得該區(qū)域成為為了“城在森林中中、街在綠化化中、樓在花花園中、人在在環(huán)境中”的現(xiàn)代化城城鎮(zhèn)。金銀湖湖更是如此。目目前，金銀湖湖已經(jīng)集中了了武漢水鄉(xiāng)旅旅游城、國(guó)際際高爾夫球場(chǎng)場(chǎng)、東方馬城城、圣山歡樂樂世界、金銀銀湖生態(tài)公園園、柏泉濕地地生態(tài)保護(hù)區(qū)區(qū)等旅游景觀觀。金銀湖區(qū)區(qū)域新建樓盤盤十分注重綠綠化配套規(guī)劃劃和建設(shè)，平平均綠地率達(dá)達(dá)36.53%，人均公共共綠地達(dá)6..8平方米，樓盤盤普遍容積率率低、親水性性強(qiáng)。4.公共設(shè)施隨著眾多開發(fā)商大大盤投資的開開發(fā)，以及政政府的主導(dǎo)規(guī)規(guī)劃作用，金金銀湖周遍學(xué)學(xué)校、醫(yī)院、公公交等設(shè)施以以不斷完善。據(jù)據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)計(jì)，目前，已已經(jīng)投入使用用的設(shè)施：醫(yī)醫(yī)院，有常青青人民醫(yī)院、金金銀湖醫(yī)院，以以及一些小型型的社區(qū)醫(yī)療療診所；公交交，有207路、603路、47路、730路；學(xué)校，有有武漢工業(yè)學(xué)學(xué)院、武漢睿睿升學(xué)校、常常青一中、鑫鑫橋小學(xué)以及及各社區(qū)幼兒兒園。2.3.4金銀湖湖區(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)分析金銀湖區(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀金銀湖區(qū)域擁有大大片水面和綠綠地的區(qū)域，是武漢住宅宅郊區(qū)化的發(fā)發(fā)源地和武漢漢房地產(chǎn)大盤盤策源地。自自1999年宏宇實(shí)業(yè)業(yè)率先進(jìn)駐金金銀湖進(jìn)行商商品住宅(碧海花園)開發(fā)以來，在短短的幾幾年時(shí)間里,高爾夫別墅墅、高爾夫城城市花園、萬萬科四季花城城、黃金海岸岸、戀湖家園園、麗水佳園園、汀香水榭榭、奧林匹克克花園、耀江江·麗景灣、翠翠堤春曉、華華生·金珠港灣等等樓盤相繼出出現(xiàn)。金銀湖湖片區(qū)已經(jīng)發(fā)發(fā)展成為武漢漢最重要的熱熱點(diǎn)地區(qū)之一一，成為武漢住住宅郊區(qū)化和和大盤開發(fā)的的典范。（見見附表1）表1金銀湖片區(qū)區(qū)典型樓盤概概況表樓盤名稱開發(fā)商物業(yè)類型項(xiàng)目規(guī)模均價(jià)開盤時(shí)間項(xiàng)目進(jìn)度萬科四季花城武漢萬科房地產(chǎn)開開發(fā)有限公司司別墅、多層占地總面積4100畝，總建筑筑面積約27萬平方米3200元/m222002年初共三期，已開發(fā)完完成高爾夫城市花園武漢高爾夫城市花花園房地產(chǎn)開開發(fā)有限公司司聯(lián)排別墅(售罄))、復(fù)式洋房房、小高層占地總面積5700畝，總建筑筑面積約60萬平方米2980元/m22第1期：2004.7；第第2期：2004..9。共5期預(yù)計(jì)項(xiàng)目目開發(fā)時(shí)間直直到2007年目前第2期華生?金珠港灣湖北華生房地產(chǎn)開開發(fā)有限公司司多層、小高層、高層一期建筑面積約119萬平方米公寓：2680元/m22；小高層：：2980元/m2；聯(lián)排：5800元/m22第1期：共2期一期封頂順馳泊林武漢能達(dá)實(shí)業(yè)有限限公司多層、小高層、聯(lián)排別墅總建筑面積22..86萬平方米2800—30000元/m2未定。項(xiàng)目共2期期，預(yù)計(jì)1、2期一起開盤盤耀江·麗景灣耀江神馬實(shí)業(yè)(武武漢)有限公司多層總建筑面積約400萬平方米2800元/m22開盤一期封頂奧林匹克花園三期期美好愿景地產(chǎn)多層、別墅總建筑面積8萬平平方米2500元/m2；；別墅3600元/m222003.7一期交付使用，二二、三期封頂頂麗水佳園沿海綠色家園發(fā)展展(武漢)有限公司多層、小高層總建筑面積約100萬m2多層2400元//m2；小高層2900元/m2第1期：2002.10..16；三期封頂，四期打打樁在金銀湖區(qū)域匯集集了眾多全國(guó)國(guó)性品牌的實(shí)實(shí)力開發(fā)商。萬萬科、香港新邦國(guó)國(guó)際、浙江耀耀江集團(tuán)、沿沿海麗水、天天津順馳、北北京泰躍等外外地品牌開發(fā)發(fā)商相繼進(jìn)入入此地，本土綜合實(shí)實(shí)力排名前十十位的宏宇、統(tǒng)統(tǒng)建等公司也也在此開發(fā)或或拿地。在一一個(gè)區(qū)域集中中如此多的實(shí)實(shí)力開發(fā)商，而且樓盤規(guī)規(guī)模絕大部分分在幾百畝以以上，品質(zhì)都有相相當(dāng)水準(zhǔn)，這在武漢是是少有的，可可以稱得上是“漢口高尚住住宅區(qū)”。據(jù)金銀湖管理處的的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯顯示，項(xiàng)目已已建成或已開開工的開發(fā)企企業(yè)有13家，即將進(jìn)進(jìn)入實(shí)質(zhì)性開開發(fā)的企業(yè)有有6家，正在醞醞釀并在辦理理相關(guān)手續(xù)的的企業(yè)有7家。隨著碧碧?；▓@、汀汀香水榭、萬萬科四季花城城、高爾夫城城市花園、黃黃金海岸、戀戀湖家園、麗麗水佳園等樓樓盤相繼入駐駐，該片區(qū)進(jìn)進(jìn)入成熟階段段；目前，耀耀江·麗景灣、奧奧林匹克花園園、翠堤春曉曉、華生·金珠港灣等等一批新樓盤盤正在建設(shè)之之中，部分已已經(jīng)完成首期期銷售。另外外還有一大批批具有相當(dāng)實(shí)實(shí)力的開發(fā)商商也在此屯集集重兵，僅美美聯(lián)地產(chǎn)在金金銀湖土地儲(chǔ)儲(chǔ)備即達(dá)2000畝，20044年年底動(dòng)工工的美聯(lián)·奧林匹克花花園就達(dá)75萬平方米的的建筑規(guī)模；；還有一些在在其他行業(yè)頗頗具實(shí)力的企企業(yè)也向此進(jìn)進(jìn)軍，在醫(yī)藥藥和汽車貿(mào)易易行業(yè)年銷售售額達(dá)數(shù)十億億元的湖北九九鼎集團(tuán)房地地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目目正順利進(jìn)行行中。金銀湖住宅板塊形形成及購買人人群變化東西湖區(qū)住宅市場(chǎng)場(chǎng)始于95年常青花園園的開發(fā)。與與武漢其他近近郊區(qū)住宅市市場(chǎng)起步類似似，初期住宅宅產(chǎn)品以經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房為主主，通過低價(jià)價(jià)位、低品質(zhì)質(zhì)住宅產(chǎn)品在在較短時(shí)間內(nèi)內(nèi)實(shí)現(xiàn)居住人人口的導(dǎo)入。初初期的購買者者以集團(tuán)購買買為主，隨著著武漢住房分分配制度的改改革，個(gè)人購購買者的比重重逐步提高。2000年以后，金金銀湖片區(qū)的的市政公用配配套設(shè)施趨向向完善，周邊邊天然的自然然環(huán)境優(yōu)勢(shì)的的也獲得越來來越多客戶的的認(rèn)同，以及及高素質(zhì)開發(fā)發(fā)商的進(jìn)入，中中檔住宅市場(chǎng)場(chǎng)逐漸形成。典典型的中檔精精品住宅項(xiàng)目目包括高爾夫夫城市花園的的多層洋房、萬萬科四季花城城、美好愿景景的汀香水榭榭、常青花園園四號(hào)小區(qū)等等。在金銀湖板塊的市市場(chǎng)升級(jí)中，萬萬科發(fā)揮了一一定的引導(dǎo)作作用。萬科的的“造鎮(zhèn)計(jì)劃”激活了整個(gè)個(gè)金銀湖的中中檔住宅需求求，四季花城城的多層住宅宅成功博得了了武漢客戶的的喜愛。隨后后，美好愿景景、沿海物業(yè)業(yè)、耀江神馬馬集團(tuán)等知名名開發(fā)商都瞄瞄準(zhǔn)中檔住宅宅市場(chǎng)，先后后進(jìn)入金銀湖湖片區(qū)。此時(shí)，集團(tuán)購買已已經(jīng)急劇下降降，個(gè)人購房房率超過90％?？蛻羧喝阂詽h口市區(qū)區(qū)的中等收入入階層為主。客戶群中也包含部分的高收入階層，自己擁有私家車等交通工具，因此像高爾夫城市花園這樣緊鄰武漢金銀湖國(guó)際高爾夫球場(chǎng)，自然環(huán)境絕佳的高檔項(xiàng)目，自然成為成功人士的首選。區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)評(píng)價(jià)從整個(gè)武漢市的情情況來看，金金銀湖地區(qū)憑憑借土地資源源豐富，自然然條件優(yōu)越等等優(yōu)勢(shì)，近年年來發(fā)展速度度最快、最令令人矚目，成成為武漢市最最大也是最具具有影響力的的房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)熱點(diǎn)地區(qū)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，由于金銀湖片區(qū)的帶動(dòng)，東西湖區(qū)的平均房?jī)r(jià)從2001年一季度的1293.67元／平方米一路上揚(yáng)，至2004年四季度已達(dá)2381.35元／平方米，漲幅達(dá)1087.68元／平方米，增長(zhǎng)幅度位居武漢市各區(qū)首位。表2項(xiàng)目地塊周邊代表表樓盤價(jià)格表類型樓盤多層(元/m2)高層(元/m2)聯(lián)排別墅(元/mm2)銷售率(%)麗景園28003200－63高爾夫花園280030003400～4000082萬科四季花城29003500400095碧?；▓@2560－420089戀湖花園2480－－91汀香水榭2760－380096黃金海岸2600－370087奧林匹克花園2500－3600一、二期售磬麗水家園240030004180一、二期售磬三期在售中金銀湖地區(qū)的房地地產(chǎn)開發(fā)以常常青花園為起起點(diǎn)，目前已已經(jīng)有碧?；ɑ▓@、四季花花城、戀湖家家園、高爾夫夫城市花園、黃黃金海岸、汀汀香水榭、麗麗水佳園等大大型項(xiàng)目相繼繼扎堆于此，據(jù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，金銀銀湖住宅片區(qū)區(qū)規(guī)劃在1000畝以上的住住宅項(xiàng)目占總總量的29%；規(guī)劃在500畝至1000畝之間的住住宅項(xiàng)目占總總量的57%；可見該區(qū)域域的確是名副副其實(shí)的大盤盤聚集之地。規(guī)規(guī)劃多以水景景小鎮(zhèn)特色，表表現(xiàn)出顯著的的區(qū)域特色。從片區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)分析析上看，金銀銀湖片區(qū)擁有有大片可開發(fā)發(fā)的土地資源源，“楚天第一路路”的金山大道道等城市主干干道組成的便便利發(fā)達(dá)的路路網(wǎng)，在環(huán)境境上，擁有金金銀湖的天然然湖景，以及及華中地區(qū)最最大的高爾夫夫球場(chǎng)和即將將建成的賽馬馬場(chǎng)，擁有空空氣質(zhì)量高于于市區(qū)、夏天天平均氣溫低低于市區(qū)2～3攝氏度等多多重優(yōu)勢(shì)，片片區(qū)整體形象象上明顯優(yōu)于于同屬漢口的的后湖住宅片片區(qū)。金銀湖湖片區(qū)高尚住住宅區(qū)的形象象已經(jīng)得到市市場(chǎng)認(rèn)同。2.4項(xiàng)目開發(fā)發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)分分析SWOT分析優(yōu)勢(shì)因素(Strrengthh)房地產(chǎn)市場(chǎng)周期高高峰期；金銀湖片區(qū)區(qū)域的的地理位置得得天獨(dú)厚、生生態(tài)資源豐富富以及自然環(huán)環(huán)境優(yōu)美；在過去的三年內(nèi)房房地產(chǎn)開發(fā)量量穩(wěn)居武漢市市前列，其價(jià)價(jià)格指數(shù)也一一直呈持續(xù)的上升狀態(tài)；金銀湖片區(qū)已成為為居住聚集區(qū)區(qū)，聚集效應(yīng)應(yīng)帶來了更濃濃厚的居住氛氛圍，區(qū)域品品牌優(yōu)勢(shì)正逐逐漸形成；金銀湖周邊產(chǎn)業(yè)帶帶的持續(xù)發(fā)展展，以及相關(guān)關(guān)地區(qū)居民收收入的增長(zhǎng)，為為金銀湖住宅宅板塊的持續(xù)續(xù)發(fā)展奠定了了基礎(chǔ)；項(xiàng)目地塊形狀較為為規(guī)則，項(xiàng)目目規(guī)劃布局難難度較小，地地勢(shì)平坦，前前期土地平整整費(fèi)用相對(duì)較較??；劣勢(shì)因素(Weaaknesss)項(xiàng)目周邊配套不成成熟，對(duì)項(xiàng)目目客戶心理上上有一定負(fù)面影響響；項(xiàng)目周邊區(qū)域陸續(xù)續(xù)會(huì)有樓盤推出，對(duì)本項(xiàng)目開發(fā)發(fā)帶來相當(dāng)?shù)牡母?jìng)爭(zhēng)壓力；；隨著漢口中心城區(qū)區(qū)舊城改造項(xiàng)項(xiàng)目的完成，消費(fèi)者在城市和郊區(qū)之間能擁有更寬廣的選擇，以金銀湖板塊為代表的郊區(qū)化住宅的吸引力可能會(huì)相應(yīng)下降；機(jī)會(huì)因素(Oppportunnity)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于高高峰期運(yùn)行，武武漢房地產(chǎn)市市場(chǎng)整體環(huán)境境良好，產(chǎn)需需兩旺，房?jī)r(jià)價(jià)將繼續(xù)攀升升；一元片區(qū)、永清片片區(qū)的舊城改改造、金銀湖湖片區(qū)的崛起起、市民置業(yè)業(yè)意識(shí)的改變變都將帶來更更旺盛的需求求；金銀湖片區(qū)整體房房地產(chǎn)價(jià)格漲漲幅大于全市市平均水平，受受這一利好因因素的影響，本本樓盤價(jià)格定定位以市場(chǎng)為為主導(dǎo)，項(xiàng)目目的開發(fā)利潤(rùn)潤(rùn)空間較大；；市場(chǎng)對(duì)該區(qū)域板塊塊的房地產(chǎn)認(rèn)認(rèn)知度較高。集集中針對(duì)該片片區(qū)存在的問問題在營(yíng)銷上上采取規(guī)避和和解決措施，對(duì)對(duì)開發(fā)銷售是是有相當(dāng)大的的幫助，并能能得到市場(chǎng)上上購房客戶的的認(rèn)同；隨著金銀湖片區(qū)交交通、教育、商商業(yè)配套的日日趨成熟，項(xiàng)項(xiàng)目有一定的的升值空間；；存在大量的高收入入潛在消費(fèi)群群體，這對(duì)該該項(xiàng)目的價(jià)位位有很大的支支撐作用；項(xiàng)目規(guī)模不大，開開發(fā)周期不長(zhǎng)長(zhǎng)，采取“短平快”開發(fā)模式不不會(huì)出現(xiàn)太多多的不可預(yù)測(cè)測(cè)因素，風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)相對(duì)較小；；通過多種有效手段段可以最大程程度地獲得政政府支持；產(chǎn)品差異化將帶來來銷售速度的的加快及價(jià)格格的提升。威脅因素(Thrread)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手多，會(huì)分分流一部分潛潛在目標(biāo)客戶戶群，市場(chǎng)空空間可能會(huì)縮縮??；未來土地供應(yīng)量還還將大幅上升升，區(qū)域房地地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)更加激烈；；東西湖區(qū)作為中心心市區(qū)的人口口主要導(dǎo)入?yún)^(qū)區(qū)，預(yù)計(jì)未來來三至五年內(nèi)內(nèi)，居住人口口將快速增長(zhǎng)長(zhǎng)。如果環(huán)境保保護(hù)措施以及及相應(yīng)規(guī)劃配配套沒能跟上上，就可能出出現(xiàn)區(qū)域整體體居住質(zhì)量下下降的問題。NMN矩陣分析析結(jié)合前面的SWOOT分析，采用NMN矩陣分析模模型，初步提提出以下應(yīng)對(duì)對(duì)策略：目標(biāo)(Need)對(duì)策(Method)現(xiàn)狀目標(biāo)(Need)對(duì)策(Method)現(xiàn)狀(Now)項(xiàng)目位于金銀湖區(qū)區(qū)域，面臨較較大的發(fā)展機(jī)機(jī)會(huì)周邊地產(chǎn)項(xiàng)目盛行行歐美風(fēng)格，市市場(chǎng)呼喚創(chuàng)新新性的產(chǎn)品該區(qū)域內(nèi)住區(qū)品質(zhì)質(zhì)逐步提高，市市民希望購買買價(jià)廉物美的的住宅產(chǎn)品全面詳細(xì)的前期論論證與營(yíng)銷策策劃工作本項(xiàng)目所處區(qū)域房房地產(chǎn)市場(chǎng)繁繁榮活躍配合區(qū)域發(fā)展目標(biāo)標(biāo)將本項(xiàng)目定定位為住宅“精品盤”不要盲目跟風(fēng)，警警惕成功經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)；個(gè)性化概念使之脫脫穎而出強(qiáng)化開發(fā)商品牌、內(nèi)內(nèi)外部景觀、設(shè)設(shè)施配套、服服務(wù)水平等，提提高項(xiàng)目的性性價(jià)比研究產(chǎn)品發(fā)展方向向，挖掘項(xiàng)目目最大價(jià)值地塊形狀規(guī)則，地地勢(shì)平坦前期投入較少，實(shí)實(shí)現(xiàn)資金的高高效率利用爭(zhēng)取盡快完成前期期工作，早日日動(dòng)工建設(shè)以規(guī)模優(yōu)勢(shì)降低開開發(fā)成本，加加強(qiáng)管理措施施，節(jié)約建筑筑成本，精打打細(xì)算，杜絕絕不必要的浪浪費(fèi)引入優(yōu)秀的合作伙伙伴及規(guī)劃、設(shè)設(shè)計(jì)、營(yíng)銷、推推廣、物管等等專業(yè)強(qiáng)手，實(shí)實(shí)施優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)補(bǔ)區(qū)域自然景觀優(yōu)勢(shì)勢(shì)明顯做好前期景觀和綠綠化景觀、建筑與項(xiàng)目目文化融合將將成為一道亮亮麗的風(fēng)景打造內(nèi)部景觀，力力爭(zhēng)引導(dǎo)市場(chǎng)場(chǎng)，創(chuàng)造需求求有效利用有限資源源景觀，科學(xué)學(xué)規(guī)劃設(shè)計(jì)近期交通系統(tǒng)尚欠欠發(fā)達(dá)爭(zhēng)取規(guī)劃市政部門門、公交系統(tǒng)統(tǒng)早日在地塊塊周邊規(guī)劃建建設(shè)城市支路路并增加公交交線路－－爭(zhēng)取政府的優(yōu)惠政政策潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手較多多，后期準(zhǔn)入入項(xiàng)目分化目目標(biāo)客戶群力爭(zhēng)以正面的宣傳傳來突出本項(xiàng)項(xiàng)目獨(dú)特的個(gè)個(gè)性建立鮮明而且統(tǒng)一一的物業(yè)形象象，從而達(dá)到到與其他樓盤盤實(shí)現(xiàn)差異化化競(jìng)爭(zhēng)的策略略吸引眾多媒體報(bào)道道和關(guān)注，擴(kuò)擴(kuò)大項(xiàng)目的宣宣傳力度和制制造事件營(yíng)銷銷的切入點(diǎn)制造差異性，培養(yǎng)養(yǎng)產(chǎn)品核心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力項(xiàng)目開發(fā)面臨諸多多新課題，存存在部分不確確定因素分步實(shí)施，重點(diǎn)先先行深度分析市場(chǎng)規(guī)律律，把握市場(chǎng)場(chǎng)契機(jī)有針對(duì)性地考察、借借鑒成熟經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)和做法，明明確思路和發(fā)發(fā)展方向采取全程策劃、推推廣與監(jiān)控的的策略，精心心設(shè)計(jì)和包裝裝，提高項(xiàng)目目的把握和勝勝算第三章項(xiàng)目定位3.1項(xiàng)目市場(chǎng)場(chǎng)地位定位金銀湖片區(qū)區(qū)域精精品樓盤。對(duì)現(xiàn)有物業(yè)的互補(bǔ)補(bǔ)性、差異性性、引導(dǎo)性。項(xiàng)目對(duì)于該片區(qū)的的現(xiàn)有居住物業(yè)業(yè)應(yīng)具有互補(bǔ)補(bǔ)性，對(duì)于居居住物業(yè)品質(zhì)質(zhì)應(yīng)具有引導(dǎo)導(dǎo)提升性、推推動(dòng)性和差異異性。項(xiàng)目品質(zhì)可定位為為中檔樓盤。房地產(chǎn)發(fā)展歷程表表明，不同檔檔次、不同用用途的物業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目所應(yīng)具備備的基本地產(chǎn)產(chǎn)因素有所不不同，我們根根據(jù)項(xiàng)目地塊塊的實(shí)際情況況，對(duì)應(yīng)的進(jìn)進(jìn)行注明，具具體如下表所所示：影響因子單身公寓普通住宅中檔住宅高檔住宅本項(xiàng)目地塊情況對(duì)交通便利的要求求高高一般很高一般對(duì)噪音及環(huán)境干擾擾的適應(yīng)性強(qiáng)較強(qiáng)弱弱好對(duì)大氣環(huán)境的要求求低不高高一般好對(duì)小區(qū)配套要求高一般高高可達(dá)到對(duì)周邊自然及人文文景觀要求低一般一般高比較好對(duì)地段升值潛力的的要求低一般較高高有潛力對(duì)小區(qū)地塊物業(yè)管管理的要求低不高較高高可達(dá)到對(duì)建筑、裝修質(zhì)量量要求低不高較高高可達(dá)到對(duì)休閑空間、綠化化率要求無一般高較高可達(dá)到表4房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目基本地產(chǎn)產(chǎn)因素分析結(jié)合對(duì)本項(xiàng)目地塊塊因素的分析析，可以發(fā)現(xiàn)現(xiàn)：該地塊基基本具備所有有中檔住宅所所必須的地產(chǎn)產(chǎn)因素，該地地塊是理想的的中檔住宅用用地，而且潛潛力較大，項(xiàng)項(xiàng)目品質(zhì)可定定位為中檔樓樓盤。為更大的利用現(xiàn)有有的資源優(yōu)勢(shì)勢(shì)，產(chǎn)品后期期的硬件設(shè)施施也必須達(dá)到到中檔精品樓樓盤的要求，具具體的設(shè)計(jì)理理念與原則體體現(xiàn)在：細(xì)致入微的人性化化設(shè)計(jì)理念精心周到、無微不不至、親和客客戶的吸引力力市場(chǎng)差異化空間選選擇以舒適度為中心的的健康、自然然、和諧的產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)貼近時(shí)代要求的配配套設(shè)施3.2項(xiàng)目目標(biāo)標(biāo)顧客群定位位目標(biāo)客戶群的指向向本項(xiàng)目的目標(biāo)顧客客應(yīng)為項(xiàng)目供供需圈區(qū)域范范圍內(nèi)企、事事業(yè)單位經(jīng)營(yíng)營(yíng)管理層、文文化技術(shù)階層層、商務(wù)階層層、公務(wù)員階階層，家庭月月收入在2000～4000元之間，家家庭儲(chǔ)蓄為115～30萬元之間（也也可視為拆遷遷補(bǔ)償費(fèi)）。按現(xiàn)在的市場(chǎng)價(jià)格，一一套120平方米的住房房，總價(jià)在32萬左右，銀銀行按揭貸款款七成20年，首付9..6萬，月供1457元，屬屬于居民承受受能力之內(nèi)。目標(biāo)客戶群分布(1)項(xiàng)目周邊邊區(qū)域有工業(yè)業(yè)園區(qū)、商貿(mào)貿(mào)區(qū)、金融區(qū)區(qū)，企業(yè)單位位、公司、銀銀行的中層管管理人員、技技術(shù)階層都有有一定的經(jīng)濟(jì)濟(jì)實(shí)力。(2)周邊小型私營(yíng)企業(yè)業(yè)主在改革開開放20多年不同時(shí)時(shí)期的經(jīng)商中中積累了購房房能力，也是是本項(xiàng)目的目目標(biāo)客戶。(3)金銀湖片區(qū)樓市良良好發(fā)展勢(shì)頭頭吸引大量投投資散戶，本本項(xiàng)目升值潛潛力大，會(huì)繼繼續(xù)吸引一部部分置業(yè)投資資者的眼球。購買行為特征分析析武漢市民化文化背背景下的消費(fèi)費(fèi)偏好：實(shí)用、實(shí)惠、實(shí)在在信友不信商、看廣廣告不信廣告告友聚而居，從眾行行為3.3項(xiàng)目的產(chǎn)產(chǎn)品定位項(xiàng)目產(chǎn)品定位理念念與原則市場(chǎng)差異化空間選選擇以舒適度為中心的的產(chǎn)品設(shè)計(jì)有文化特色的品味味與氛圍精心周到無微不至至、親和客戶戶的吸引力高科技含量節(jié)能環(huán)保理念中檔住宅區(qū)從價(jià)位角度看，中中檔、高檔住住宅并存從產(chǎn)品檔次看，介介于中檔和豪豪宅之間的產(chǎn)產(chǎn)品空間從產(chǎn)品形式看，多多層住宅、聯(lián)聯(lián)排別墅綜合合開發(fā)產(chǎn)品功能產(chǎn)品設(shè)計(jì)必須滿足足：1)實(shí)用功能2)觀景、休閑閑功能3)節(jié)能功能4)保健功能5)交流溝通功功能6)投資升值功功能規(guī)劃設(shè)計(jì)建議項(xiàng)目規(guī)劃應(yīng)當(dāng)從地地塊特征出發(fā)發(fā)，對(duì)目標(biāo)客客戶群的消費(fèi)費(fèi)心理及消費(fèi)費(fèi)特征進(jìn)行把把握，同時(shí)適適當(dāng)結(jié)合市場(chǎng)場(chǎng)供給的空白白，將對(duì)社會(huì)會(huì)文化、目標(biāo)標(biāo)人群生活方方式及變化趨趨勢(shì)的把握，融融入到自身的的規(guī)劃設(shè)計(jì)之之中。把握這這樣一個(gè)基本本的規(guī)劃準(zhǔn)則則，才能把項(xiàng)項(xiàng)目地塊自身身特點(diǎn)與目標(biāo)標(biāo)客戶的需求求統(tǒng)一，開發(fā)發(fā)建設(shè)出令客客戶滿意，符符合市場(chǎng)需求求的產(chǎn)品。1、主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總用地面積：755畝，494223.71平平方米總建筑面積：755000.00平方米容積率：預(yù)計(jì)可達(dá)達(dá)到1.5綠化率：>355%建筑密度：<222%～26%住宅總戶數(shù)：預(yù)計(jì)計(jì)可達(dá)到7000戶（按每每戶建筑面積積110㎡計(jì)算）車位：預(yù)計(jì)可達(dá)達(dá)到350個(gè)（其中建筑物物架空停車位位200個(gè)，地面停停車位150個(gè)）2、戶型設(shè)計(jì)戶型設(shè)計(jì)上首先應(yīng)應(yīng)把握好以下下幾個(gè)原則功能齊全設(shè)計(jì)合理簡(jiǎn)潔舒適3、建筑單體建筑外立面細(xì)部處處理應(yīng)典雅大大方，色彩時(shí)時(shí)尚明快。3.4項(xiàng)目的價(jià)價(jià)格定位價(jià)格組合定位的理理念與原則1、客戶理解價(jià)值原原則2、性價(jià)比比較原則則3、市場(chǎng)比較原則4、銷售速度原則5、開發(fā)商期望原則則6、動(dòng)態(tài)調(diào)整原則項(xiàng)目?jī)r(jià)格組合定位位居住物業(yè)價(jià)格組合合公式：首付款+裝修款+預(yù)留生活備備用款＝儲(chǔ)蓄蓄（拆遷補(bǔ)償償金）家庭月收入＝月供供款能力根據(jù)市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查結(jié)論，居居住物業(yè)1、單價(jià)：全程預(yù)期期均價(jià)2580元/M2，價(jià)格區(qū)間2380-28800元/M22、總價(jià)：24-440萬元3、首付款：10--15萬元4、月供款：10000-20000元項(xiàng)目開發(fā)方案4.1項(xiàng)目開發(fā)方式分別進(jìn)行兩期開發(fā)發(fā)，建設(shè)期為為2年。根據(jù)開發(fā)的方式，可可分為定向開開發(fā)、聯(lián)合開開發(fā)、合作開開發(fā)和單獨(dú)開開發(fā)。該項(xiàng)目目可以積極爭(zhēng)爭(zhēng)取一部分定定向開發(fā)，也也可以考慮與與土地出讓方方進(jìn)行合作開開發(fā)，也可以以選擇聯(lián)合開開發(fā)的融資方方案或單獨(dú)開開發(fā)方式。從從利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)的的角度該項(xiàng)目目最終選擇采采取單獨(dú)開發(fā)發(fā)。4.2項(xiàng)目開發(fā)發(fā)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃1、產(chǎn)品銷售計(jì)劃(1)產(chǎn)品說明：建建面約7.55萬方的由疊加加別墅、多層層住宅組成的的居住物業(yè)(2)預(yù)計(jì)銷售范范圍:地區(qū)：東西湖區(qū)、鄰鄰近的漢口城城區(qū)；顧客類型：企、事事業(yè)單位經(jīng)營(yíng)營(yíng)管理層、文文化技術(shù)階層層、商務(wù)階層層、公務(wù)員階階層；銷售渠道：在項(xiàng)目目所處地塊設(shè)設(shè)置售樓中心心，并在漢口口市中心設(shè)置置銷售點(diǎn)；競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品或替代品品：周邊其他他樓盤供應(yīng)的的同類型產(chǎn)品品；產(chǎn)品估計(jì)售價(jià)：全全程均價(jià)2580元/m2(3)銷售預(yù)測(cè)：銷售周周期約為半年年至一年左右右，銷售速度度一般，策劃劃符合項(xiàng)目定定位的促銷活活動(dòng)。(4)進(jìn)入市場(chǎng)的時(shí)間：：在2005年底進(jìn)入市市場(chǎng)。2、投資計(jì)劃（詳詳見第五章）第五章項(xiàng)目投資估估算與資金安安排5.1項(xiàng)目投資估算表1項(xiàng)目投入入總資金估算算匯總表單位：萬元序號(hào)費(fèi)用名稱投資額占項(xiàng)目投入總資金金的比例（%）1建設(shè)投資13721.511100.00%1.1建設(shè)投資靜態(tài)部分分13287.00096.83%建筑工程費(fèi)6675.0048.65%設(shè)備購置、安裝費(fèi)費(fèi)300.002.19%工程建設(shè)其他費(fèi)用用6312.0046.00%1.2建設(shè)投資動(dòng)態(tài)部分分434.513.17%漲價(jià)預(yù)備費(fèi)0.00%建設(shè)期利息434.513.17%2流動(dòng)資金0.00%3項(xiàng)目投入總資金（1+2）13721.511100.00%5.2項(xiàng)目投資資資金及分年投投入計(jì)劃表2分年資金金投入計(jì)劃與與資金籌措表表單位：萬元序號(hào)年份項(xiàng)目合計(jì)2005年2006年上半年下半年上半年下半年1分年計(jì)劃（%）100.00%40.08%35.42%24.50%0.00%1.1建設(shè)投資（不含建建設(shè)期利息）13287.0005500.004425.003362.001.2建設(shè)期利息434.51434.510.001.3流動(dòng)資金0.001.4項(xiàng)目投入總資金（1+2+3）13721.5115500.004859.513362.002資金籌措13721.5115500.004859.513362.002.1自有資金5500.002572.513362.00其中用于流動(dòng)資金金0.000.00企業(yè)自籌資金0.00銷售收入（預(yù)售款款）5934.512572.513362.002.2借款8221.515806.902414.61長(zhǎng)期借款5806.902414.610.00財(cái)政借款銀行借款8221.515806.902414.610.00其中：本金7787.005500.002287.000.00建設(shè)期利息434.51306.90127.61流動(dòng)資金借款短期借款0.000.00第六章項(xiàng)目的財(cái)務(wù)務(wù)評(píng)價(jià)6.1相關(guān)財(cái)務(wù)報(bào)報(bào)表表3工程建設(shè)設(shè)費(fèi)用估算表表單位：萬元序號(hào)費(fèi)用名稱計(jì)算依據(jù)費(fèi)率或標(biāo)準(zhǔn)總價(jià)1土地成本75畝65萬元/畝48752建筑工程費(fèi)（土建建、安