2021-2022年房地產(chǎn)估價(jià)師之房地產(chǎn)案例與分析自我檢測試卷A卷附答案

2021-2022年房地產(chǎn)估價(jià)師之房地產(chǎn)案例與分析自我檢測試卷A卷附答案單選題（共50題）1、C程序代碼“while((c=getchar(）!=’a’）putchar（c）；”中存在（）錯(cuò)誤。A.調(diào)用B.語法C.邏輯D.運(yùn)行【答案】B2、在面向數(shù)據(jù)流的軟件設(shè)計(jì)方法中，一般將信息流分為（）。A.變換流和事務(wù)流B.變換流和控制流C.事務(wù)流和控制流D.數(shù)據(jù)流和控制流【答案】A3、因城市發(fā)展的需要，政府對某區(qū)域作出了房屋征收決定，選定甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)本次評估項(xiàng)目。被征收人王某在征收范圍內(nèi)擁有兩處住房，其中A房屋辦理了權(quán)屬登記，B房屋為其10年前自行建設(shè)，未辦理相關(guān)手續(xù)。甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)只評估A房屋，B房屋以未辦理手續(xù)為由沒有進(jìn)行評估。張某對評估范圍和評估結(jié)果有異議，認(rèn)為其自建房屋未得到合理補(bǔ)償。A.依照市、縣人民政府的認(rèn)定、處理結(jié)果進(jìn)行評估B.依據(jù)張某提供的自建房屋相關(guān)證明材料，按照合法建筑進(jìn)行評估C.該自建房屋未進(jìn)行權(quán)屬登記，不論何種情況均不應(yīng)當(dāng)予以評估D.該自建房屋已建10年未被拆除，可認(rèn)定為合法，按照合法建筑進(jìn)行評估【答案】A4、估價(jià)對象為工業(yè)房地產(chǎn)，土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥，由于位于區(qū)級中心區(qū)，企業(yè)經(jīng)過裝修改造改為商業(yè)用房，自主經(jīng)營服裝生意。A.建筑品質(zhì)及內(nèi)部格局B.建筑層高C.集聚程度D.裝飾裝修【答案】C5、面向?qū)ο蟪绦蛟O(shè)計(jì)的基本思想是通過建立與客觀實(shí)際相對應(yīng)的對象，并通過這些對象的組合來創(chuàng)建具體的應(yīng)用，其中對象是指（）。A.數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)的封裝體B.數(shù)據(jù)以及在其上操作的封裝體C.程序功能模塊的封裝體D.一組有關(guān)事件的封裝體【答案】B6、評價(jià)軟件詳細(xì)設(shè)計(jì)時(shí)不考慮()。A.可理解性，使最終用戶能理解詳細(xì)設(shè)計(jì)，并提出改進(jìn)意見B.可擴(kuò)展性，容易添加新的功能C.靈活性，使代碼修改能平穩(wěn)地進(jìn)行D.可插入性，容易將一個(gè)模塊抽出去，將另一個(gè)有同樣接口的模塊加進(jìn)來【答案】A7、函數(shù)調(diào)用采用“（）”方式時(shí)，系統(tǒng)將實(shí)參的地址傳遞給形式參數(shù)。A.傳值調(diào)用B.引用調(diào)用C.宏調(diào)用D.內(nèi)部調(diào)用【答案】B8、因城市發(fā)展的需要，政府對某區(qū)域作出了房屋征收決定，選定甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)本次評估項(xiàng)目。被征收人王某在征收范圍內(nèi)擁有兩處住房，其中A房屋辦理了權(quán)屬登記，B房屋為其10年前自行建設(shè)，未辦理相關(guān)手續(xù)。甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)只評估A房屋，B房屋以未辦理手續(xù)為由沒有進(jìn)行評估。張某對評估范圍和評估結(jié)果有異議，認(rèn)為其自建房屋未得到合理補(bǔ)償。A.委托其他評估機(jī)構(gòu)另行評估B.向原估價(jià)機(jī)構(gòu)申請復(fù)核評估C.向當(dāng)?shù)卦u估專家委員會申請鑒定D.向當(dāng)?shù)厝嗣穹ㄔ禾崞鹪V訟【答案】B9、甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受乙公司委托，對其擁有和經(jīng)營的××酒樓的市場價(jià)值進(jìn)行評估。該酒樓位于××市繁華商業(yè)區(qū)，是該市著名的老字號餐飲店。根據(jù)乙公司提供的經(jīng)營資料，該酒樓年總經(jīng)營收入為5320萬元，其中老字號品牌帶來的收入占8%；年主營業(yè)務(wù)成本和稅金為2260萬元，管理費(fèi)用為130萬元，財(cái)務(wù)費(fèi)用為250萬元，市場推廣及銷售費(fèi)用為210萬元。根據(jù)市場調(diào)查，該市餐飲業(yè)的平均年利潤率為10%。該酒樓歸屬于房地產(chǎn)的年經(jīng)營收入為（）萬元。A.4362.40B.4788.00C.4894.40D.5320.00【答案】A10、房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)讓非常普遍，主要涉及單純土地的買賣、交換；土地及地上建筑物的整體買賣、交換；零星單套或多套商品房地產(chǎn)的買賣、交換、贈(zèng)與等。A.假設(shè)開發(fā)法B.比較法C.收益法D.成本法【答案】B11、某企業(yè)招聘系統(tǒng)中，對應(yīng)聘人員進(jìn)行了篩選，學(xué)歷要求為本科、碩士或博士，專業(yè)為通信、電子或計(jì)算機(jī)，年齡不低于26歲且不高于40歲。（52）不是一個(gè)好的測試用例集。A.(本科，通信，26)、(碩士，電子，45)B.(本科，生物，26)、(博士，計(jì)算機(jī)，20)C.(高中，通信，26)、(本科，電子，45)D.(本科，生物，24)、(碩士，數(shù)學(xué)，20)【答案】D12、張某在2004年10月購買了一個(gè)剛建成的精裝修店面。同時(shí)租出，租客是王某。當(dāng)時(shí)市場上類似店面的月租金是200元/m2，張某與王某就該店面達(dá)成的月租金是180元/m2，租期為5年，費(fèi)用按法規(guī)各自承擔(dān)。A.沒有租賃條件下的正常市場價(jià)格B.剩余3年租期的月租金為180元/m2條件下的凈收益于2006年10月的現(xiàn)值之和C.剩余3年租期的月租金為180元/m2條件下的凈收益于2006年10月的現(xiàn)值之和，再加上租賃期滿后的正常市場價(jià)格在2006年10月的現(xiàn)值D.張某與王某實(shí)際達(dá)成的帶租約交易的成交價(jià)格【答案】C13、關(guān)于對象封裝的敘述，正確的是（）。A.每個(gè)程序模塊中都封裝了若干個(gè)對象B.封裝可實(shí)現(xiàn)信息隱藏C.封裝使對象的狀態(tài)不能改變D.封裝是把對象放在同一個(gè)集合中【答案】B14、事務(wù)管理的特性敘述不正確的是A.事務(wù)管理特性包括：（1）原子性、（2）一致性（Consistency）（3）隔離性（Isolation）、（4）持續(xù)性（永久性）（Durability）B.原子性（Atomicity）是指數(shù)據(jù)庫的邏輯工作單位。C.隔離性（Isolation）是指可以被其他事務(wù)干擾。D.持續(xù)性（永久性）（Durability）是指一旦提交，改變就是永久性的【答案】C15、（）：Alocationwheredatacanbetemporarilystored.A.AreaB.DiskC.BufferD.File【答案】C16、若程序中使用的變量未設(shè)置初始值，則（）A.編譯時(shí)一定出錯(cuò)B.運(yùn)行時(shí)一定會出錯(cuò)C.鏈接時(shí)一定出錯(cuò)D.運(yùn)行結(jié)果可能出錯(cuò)【答案】D17、在Word編輯狀態(tài)下，將正文中所有“internetexplorer”改寫為“InternetExplorer”，常選用編輯子菜單上的（）命令；單擊“工具”欄中的“（）”按鈕可以在光標(biāo)所在處插入超鏈接。A.“修訂”B.“替換”C.“定位”D.“粘貼”【答案】B18、創(chuàng)建型設(shè)計(jì)模式與對象的創(chuàng)建有關(guān)，按照所用的范圍分為面向類和面向?qū)ο髢煞N。其中，（）模式是創(chuàng)建型類模式。A.工廠方法(FactoryMethod)B.構(gòu)建器(Builder)C.原型(Prototype)D.單例(Singleton)【答案】A19、以下關(guān)于軟件工程的敘述中，錯(cuò)誤的是（）。A.軟件工程是開發(fā)、運(yùn)行、維護(hù)軟件的系統(tǒng)方法B.軟件工程把系統(tǒng)的、規(guī)范的、可度量的途徑應(yīng)用于軟件開發(fā)、運(yùn)行、維護(hù)過程C.軟件工程將工程技術(shù)、工程管理和工程經(jīng)濟(jì)融入軟件開發(fā)過程D.軟件工程就是以工業(yè)流水線生產(chǎn)方式開發(fā)軟件的過程【答案】D20、在獲取與處理音頻信號的過程中，正確的處理順序是（）。A.采樣、量化、編碼、存儲、解碼、D/A變換B.量化、采樣、編碼、存儲、解碼、A/D變換C.編碼、采樣、量化、存儲、解碼、A/D變換D.采樣、編碼、存儲、解碼、量化、D/A變換【答案】A21、正規(guī)式(1|3|5)(202)(c|de)表示的正規(guī)集合中元素?cái)?shù)目為（），（）是該正規(guī)集合中的元素。A.6B.7C.8D.無窮【答案】A22、因城市發(fā)展的需要，政府對某區(qū)域作出了房屋征收決定，選定甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)本次評估項(xiàng)目。被征收人王某在征收范圍內(nèi)擁有兩處住房，其中A房屋辦理了權(quán)屬登記，B房屋為其10年前自行建設(shè)，未辦理相關(guān)手續(xù)。甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)只評估A房屋，B房屋以未辦理手續(xù)為由沒有進(jìn)行評估。張某對評估范圍和評估結(jié)果有異議，認(rèn)為其自建房屋未得到合理補(bǔ)償。A.依照市、縣人民政府的認(rèn)定、處理結(jié)果進(jìn)行評估B.依據(jù)張某提供的自建房屋相關(guān)證明材料，按照合法建筑進(jìn)行評估C.該自建房屋未進(jìn)行權(quán)屬登記，不論何種情況均不應(yīng)當(dāng)予以評估D.該自建房屋已建10年未被拆除，可認(rèn)定為合法，按照合法建筑進(jìn)行評估【答案】A23、評價(jià)一個(gè)計(jì)算機(jī)系統(tǒng)時(shí)，通常主要使用（）來衡量系統(tǒng)的可靠性，使用（）來衡量系統(tǒng)的效率。A.平均響應(yīng)時(shí)間B.平均無故障時(shí)間（MTBF）C.平均修復(fù)時(shí)間D.數(shù)據(jù)處理速率【答案】B24、繼承關(guān)系是父類和子類之間共享數(shù)據(jù)和方法的機(jī)制，子類都是父類的特例。當(dāng)一個(gè)類只能有一個(gè)父類時(shí)，稱為(請作答此空)；當(dāng)一個(gè)類有兩個(gè)或兩個(gè)以上的類作為父類時(shí)，稱為()。A.單重繼承B.多態(tài)C.混合繼承D.多重繼承【答案】A25、為了提高易讀性，源程序內(nèi)部應(yīng)加功能性注釋，用于說明()。A.模塊總的功能B.程序段或語句的功能C.模塊參數(shù)的用途D.所有的【答案】B26、以下關(guān)于軟件測試的敘述中，不正確的是()。A.軟件開發(fā)工程化使自動(dòng)化測試完全代替人工測試成為必然趨勢B.開發(fā)時(shí)應(yīng)注重將質(zhì)量構(gòu)建進(jìn)產(chǎn)品，而不是在產(chǎn)品出來后再測試C.測試人員應(yīng)與開發(fā)人員密切合作，推動(dòng)后續(xù)開發(fā)和測試規(guī)范化D.軟件測試的目的不僅要找出缺陷，還要隨時(shí)提供質(zhì)量相關(guān)信息【答案】A27、無符號二進(jìn)制數(shù)100110.101轉(zhuǎn)換成的十進(jìn)制數(shù)為（）。A.38.625B.42.315C.48.625D.68.815【答案】A28、使得氣者可以加強(qiáng)針刺感應(yīng)的傳導(dǎo)和擴(kuò)散的輔助手法為A.循法B.彈法C.刮法D.搖法【答案】C29、某地區(qū)有1000人參加了程序員考試(包括上午科目和下午科目)，其中上午科目45分以上有700人，下午科目45分以上有600人。據(jù)此可以推斷，至少有（）人這兩個(gè)科目的成績同時(shí)在45分以上。A.600B.400C.300D.200【答案】C30、在面向?qū)ο蟮南到y(tǒng)中，對象是運(yùn)行時(shí)的基本實(shí)體，對象之間通過傳遞（請作答此空）進(jìn)行通信。（）是對對象的抽象，對象是其具體實(shí)例。A.對象B.封裝C.類D.消息【答案】D31、UML中有4種事物：結(jié)構(gòu)事物、行為事物、分組事物和注釋事物。類、接口、構(gòu)件屬于()事物。A.結(jié)構(gòu)B.行為C.分組D.注釋【答案】A32、（）不是面向?qū)ο蟪绦蛟O(shè)計(jì)的主要特征。A.封裝B.多態(tài)C.繼承D.結(jié)構(gòu)【答案】D33、欲知8位二進(jìn)制數(shù)（b7b6b5b4b3b2b1b0）的b2是否為1，可將該數(shù)與二進(jìn)制數(shù)00000100進(jìn)行（）運(yùn)算，若運(yùn)算結(jié)果不為0，則此數(shù)的b2必為1。A.加B.減C.與D.或【答案】C34、在面向?qū)ο蠓椒ㄖ校ǎ┒x了父類和子類的概念。子類在原有父類接口的基礎(chǔ)上，用適合于自己要求的實(shí)現(xiàn)去置換父類中的相應(yīng)實(shí)現(xiàn)稱為（45）。A.封裝B.繼承C.覆蓋（重置）D.多態(tài)【答案】C35、（）：Acollectionofrelatedinformation，organizedforeasyretrieval.A.DataB.DatabaseC.ButterD.Stack【答案】B36、在“Excel2000”表處理中，假設(shè)A1=2，A2=2.5，選擇A1:A2區(qū)域，并將鼠標(biāo)指針放在該區(qū)域右下角填項(xiàng)充柄上，拖動(dòng)至A10，則A10=（），SUM（A1:A10）=（）。A.5.5B.6C.6.5D.7【答案】C37、兩個(gè)帶符號的數(shù)進(jìn)行運(yùn)算時(shí)，在（）的情況下有可能產(chǎn)生溢出。A.同符號數(shù)相加B.同符號數(shù)相減C.異符號數(shù)相加D.異符號數(shù)相“或”【答案】A38、某C語言程序中，x是一個(gè)浮點(diǎn)型變量，m是一個(gè)值為正整數(shù)的整型常量，表達(dá)式x%m(x被m除取余數(shù))在（請作答此空）時(shí)會報(bào)錯(cuò)，這是一種（）錯(cuò)誤。A.編譯B.預(yù)處理C.編輯D.運(yùn)行【答案】A39、關(guān)于對象封裝的敘述，正確的是（）。A.每個(gè)程序模塊中都封裝了若干個(gè)對象B.封裝可實(shí)現(xiàn)信息隱藏C.封裝使對象的狀態(tài)不能改變D.封裝是把對象放在同一個(gè)集合中【答案】B40、n個(gè)元素依次全部進(jìn)入棧后，再陸續(xù)出棧并經(jīng)過一個(gè)隊(duì)列輸出。那么，（）。A.元素的出隊(duì)次序與進(jìn)棧次序相同B.元素的出隊(duì)次序與進(jìn)棧次序相反C.元素的進(jìn)棧次序與進(jìn)隊(duì)次序相同D.元素的出棧次序與出隊(duì)次序相反【答案】B41、設(shè)一組語句需要在程序中多處出現(xiàn)，按照模塊獨(dú)立性原則，把這些語句放在一個(gè)模塊中，則該模塊的內(nèi)聚是()。A.邏輯內(nèi)聚B.瞬時(shí)內(nèi)聚C.偶然內(nèi)聚D.通信內(nèi)聚【答案】C42、與單向鏈表相比，雙向鏈表（）。A.需要較少的存儲空間B.遍歷元素需要的時(shí)間較短C.較易于訪問相鄰結(jié)點(diǎn)D.較易于插入和刪除元素【答案】C43、程序語言的語句從功能上大體可分為()兩大類。A.聲明語句和可執(zhí)行語句B.簡單語句和復(fù)雜語句C.順序語句和判定語句D.程序語句和注釋語句【答案】A44、詳細(xì)的項(xiàng)目范圍說明書是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵，（）不屬于項(xiàng)目范圍定義的輸入。A.項(xiàng)目章程B.項(xiàng)目范圍管理計(jì)劃C.批準(zhǔn)的變更申請D.項(xiàng)目文檔管理方法?！敬鸢浮緿45、某計(jì)算機(jī)中采用48×48數(shù)字化點(diǎn)陣字模表示一個(gè)漢字，字模中的每一個(gè)點(diǎn)在存儲器中用一個(gè)二進(jìn)制位存儲。那么，存儲1024個(gè)漢字要求的存儲空間應(yīng)為（）K字節(jié)。A.196B.244C.288D.312【答案】C46、在軟件的使用過程中，用戶往往會對軟件提出新的功能要求與性能要求。為了滿足這些要求而進(jìn)行的維護(hù)屬于（）維護(hù)。A.改正性B.適應(yīng)性C.完善性D.預(yù)防性【答案】C47、在采用面向?qū)ο箝_發(fā)方法開發(fā)交通系統(tǒng)時(shí)，若將"汽車"與"交通工具"分別設(shè)計(jì)為類，則最適合描述"汽車"與"交通工具"之間的關(guān)系為()。A.繼承B.封裝C.多態(tài)D.重載【答案】A48、6年前甲公司提供一宗40年使用權(quán)的出讓土地與乙公司合作建設(shè)一辦公樓，總建筑面積3000m2，于4年前建成并投入使用，辦公樓正常使用壽命長于土地使用年限。甲、乙雙方當(dāng)時(shí)合同約定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面積歸甲方，2000m2建筑面積由乙方使用15年，期滿后無償歸還甲方?，F(xiàn)今，乙方欲擁有該辦公樓的產(chǎn)權(quán)，甲方也愿意將其產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙方。據(jù)調(diào)查得知，現(xiàn)時(shí)該類辦公樓每平方米建筑面積的月租金平均為80元，出租率為85%，年運(yùn)營費(fèi)用約占年租賃有效毛收入的35%，報(bào)酬率為10%。問：A.159.12B.175.03C.187.24D.195.12【答案】A49、某公司的程序員小王寫了一些提升編程能力的經(jīng)驗(yàn)，其中（）并不恰當(dāng)。A.只參加最適合提升自己技術(shù)能力的項(xiàng)目B.根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)選擇合適的開發(fā)環(huán)境和工具，抓緊學(xué)習(xí)C.重視培養(yǎng)自己的溝通能力，包括撰寫文檔的能力D.參加網(wǎng)絡(luò)上的編程論壇，善于向高手學(xué)習(xí)【答案】A50、甲公司于2008年5月購得一幢登記用途為辦公的兩層臨街房屋，首層建筑面積為2000m2，二層建筑面積為1500m2，該房屋于2010年1月出租給乙公司，租賃期限為10年，乙公司承租后將該房屋裝修改造成酒樓，并在二層頂部加建了500m2的包房，2011年3月甲公司以該房屋申請了3年期抵押貸款，丙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)于2011年接受委托，對房屋進(jìn)行了抵押估價(jià)。A.由于該房屋已出租，抵押人甲公司未告知銀行，所以抵押價(jià)值中不考慮租賃的影響B(tài).雖然該房屋已出租，若甲公司不能按期還貸，在處置抵押房地產(chǎn)時(shí)，該租賃合同對新的受讓人沒有約束C.該房屋的抵押建筑面積應(yīng)為3500m2D.該房屋的抵押建筑面積應(yīng)為4000m2【答案】C大題（共10題）一、指出并改正下列房地產(chǎn)估價(jià)文書的錯(cuò)誤本次估價(jià)背景情況如下：估價(jià)目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。估價(jià)委托人為xx房地產(chǎn)開發(fā)公司，注冊房地產(chǎn)估價(jià)師在實(shí)地查勘和市場調(diào)查時(shí)，從估價(jià)對象的施工方xx建筑安裝公司獲取了相關(guān)成本等資料。以下為該房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中估價(jià)假設(shè)和限制條件內(nèi)容片斷：估價(jià)的假設(shè)條件價(jià)值時(shí)點(diǎn)2009年6月18日的房地產(chǎn)市場為公平、平等、自愿的交易市場。本報(bào)告假定估價(jià)對象在合法前提下，按設(shè)計(jì)的商業(yè)用途使用能夠產(chǎn)生最高最佳效益，并在未來可持續(xù)經(jīng)營。本次估價(jià)以xx建筑安裝公司提供的資料及數(shù)據(jù)真實(shí)、合法、完整、準(zhǔn)確為前提，若提供資料及數(shù)據(jù)失實(shí)，由此產(chǎn)生的估價(jià)結(jié)果失真，本估價(jià)機(jī)構(gòu)不承擔(dān)責(zé)任。估價(jià)對象土地用途為商貿(mào)綜合用地，證載土地使用權(quán)終止日期為2053年6月19日，剩余使用年限為44年。遵循合法原則和謹(jǐn)慎原則，本報(bào)告估價(jià)對象為商業(yè)房地產(chǎn)（未單獨(dú)辦理土地權(quán)屬證書），設(shè)定其土地使用權(quán)年限自價(jià)值時(shí)點(diǎn)起為40年。估價(jià)對象與其他生產(chǎn)要素相結(jié)合，能滿足其剩余使用年限內(nèi)的正常使用要求，并得到有效使用。委托人擁有估價(jià)對象完全權(quán)益，包括房屋所有權(quán)和國有土地使用權(quán)。任何有關(guān)估價(jià)對象的運(yùn)作方式，程序應(yīng)符合國家、地方的有關(guān)法律、法規(guī)政策等?！敬鸢浮浚?）錯(cuò)誤：本次估價(jià)以xx建筑安裝公司提供的資料及數(shù)據(jù)真實(shí)、合法、完整、準(zhǔn)確為前提。改為：本次估價(jià)以委托人（或xx房地產(chǎn)開發(fā)公司）提供的資料及數(shù)據(jù)真實(shí)、合法、完整、準(zhǔn)確為前提。（2）錯(cuò)誤：設(shè)定其土地使用權(quán)年限自價(jià)值時(shí)點(diǎn)起為40年。改為：設(shè)定其土地使用權(quán)年限自價(jià)值時(shí)點(diǎn)起為44年。（3）錯(cuò)誤：自本報(bào)告價(jià)值時(shí)點(diǎn)起半年內(nèi)有效。改為：自本報(bào)告出具之日起半年內(nèi)有效。（4）錯(cuò)誤：不能確認(rèn)估價(jià)對象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的狀況與實(shí)地查勘的狀況保持一致。改為：假定估價(jià)對象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的狀況與實(shí)地查勘的狀況保持一致。二、李某擁有國有土地使用權(quán)證的老屋面臨征收，東邊三間是祖上留下來的，中間三間是李某買鄰居劉某的房屋，但只有土地使用權(quán)證、規(guī)劃許可證、契稅證等房屋，由于各種原因沒有產(chǎn)權(quán)證，后因李某房屋所在區(qū)域成為商業(yè)中心，李某將中間房屋旁邊違法加蓋了廚房，開辦了燒烤店，現(xiàn)因舊城改造，李某所有房屋列入征收范圍，評估價(jià)是7480元/m2，李某不同意這個(gè)征收價(jià)格，他指出老屋附近的某一地區(qū)評估是7700元/m2；認(rèn)為找來的估價(jià)公司的評估價(jià)應(yīng)該不是唯一標(biāo)準(zhǔn)，詢問可不可以更換原估價(jià)公司，李某要求新估價(jià)公司對于自主老屋按7700元/m2價(jià)格或更高補(bǔ)償，中間三間按商業(yè)房地產(chǎn)20000元/m2補(bǔ)償，請你對李某的請求給出合理的建議并說明理由。答題需要層次，考三個(gè)問題1.房屋用途的確定、違章建筑確認(rèn)2.征收估價(jià)機(jī)構(gòu)的選擇3.征收補(bǔ)償?shù)拇_定【答案】

1.祖上留下的三間，應(yīng)由政府部門認(rèn)定為住宅用途，并進(jìn)行補(bǔ)償。中間三間，只有土地使用權(quán)證、規(guī)劃許可證、契稅證等房屋，按有證房屋進(jìn)行補(bǔ)償。對于違章建筑經(jīng)有關(guān)部門確認(rèn)，不予補(bǔ)償，也可協(xié)商給予殘值補(bǔ)償。由于李某沒有辦理商業(yè)房地產(chǎn)變更手續(xù)，不能確認(rèn)其商業(yè)用途，不能按商業(yè)用途補(bǔ)償。2.估價(jià)機(jī)構(gòu)由全體被征收人協(xié)商確定，李某不能更改，如對評估結(jié)果不滿意，在規(guī)定時(shí)間提出復(fù)核評估，再不同意，提請專家委員會鑒定。3.征收補(bǔ)償價(jià)值，不低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)價(jià)格，李某所指老屋附近的某一地區(qū)不一定是類似可比實(shí)例。舉一反三征收補(bǔ)償是問答題或單選題必考的內(nèi)容主要考查征收范圍、征收的法定流程、征收的房屋用途、面積的確定，裝修補(bǔ)償，停產(chǎn)停業(yè)損失，征收爭議等問題。三、房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告估價(jià)報(bào)告編號：××估字[2015]第××號估價(jià)項(xiàng)目名稱：××房地產(chǎn)在建工程抵押價(jià)值評估估價(jià)委托人：××房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)：××房地產(chǎn)估價(jià)有限責(zé)任公司注冊房地產(chǎn)估價(jià)師：×××（注冊號××）、×××（注冊號××）估價(jià)作業(yè)日期：2015年6月14日至2015年6月19日致估價(jià)委托人函（略）目錄（略）估價(jià)師聲明（略）估價(jià)假設(shè)和限制條件（略）××房地產(chǎn)在建工程抵押估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、估價(jià)委托人【答案】本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告示例。1.封面中“估價(jià)作業(yè)日期”錯(cuò)誤，應(yīng)為估價(jià)報(bào)告出具日期；2.估價(jià)結(jié)果報(bào)告，價(jià)值類型的表述不符合《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》的要求；3.估價(jià)結(jié)果報(bào)告，“估價(jià)原則”缺少謹(jǐn)慎原則；4.結(jié)果報(bào)告中估價(jià)結(jié)果缺少單價(jià)；5.結(jié)果報(bào)告中缺少市場價(jià)值、法定優(yōu)先受償款的披露；6.結(jié)果報(bào)告缺少風(fēng)險(xiǎn)提示；7.技術(shù)報(bào)告假設(shè)開發(fā)法選擇“業(yè)主自行開發(fā)前提”錯(cuò)誤，應(yīng)選擇“被迫轉(zhuǎn)讓前提”；8.估價(jià)技術(shù)報(bào)告，假設(shè)開發(fā)法的計(jì)算公式缺少銷售稅費(fèi)扣除項(xiàng)；9.估價(jià)技術(shù)報(bào)告，收益法測算建成后房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)缺少選擇公式的理由（未說明未來收益是否變化）；10.估價(jià)技術(shù)報(bào)告，收益法測算建成后房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)計(jì)算凈收益時(shí)不應(yīng)該計(jì)算年折舊費(fèi)用；11.估價(jià)技術(shù)報(bào)告，假設(shè)開發(fā)法中確定續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價(jià)值的年房產(chǎn)稅計(jì)算錯(cuò)誤；12.估價(jià)技術(shù)報(bào)告，收益法測算建成后房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)收益年限的確定錯(cuò)誤；13.運(yùn)用公式V=（A/Y）[1-1/（1+Y）n]的計(jì)算結(jié)果有誤；四、指出并改正下面估價(jià)報(bào)告片斷中的錯(cuò)誤有一磚混結(jié)構(gòu)的住宅，于2001年1月10日竣工投入使用，建筑面積93.88m2。該住宅原為福利商品房，于2008年1月10日補(bǔ)足地價(jià)和配套費(fèi)，全部為業(yè)主自用，由于可比實(shí)例較少，擬采用成本法評估該住宅于2016年1月10日的市場價(jià)格。計(jì)算公式如下：房地產(chǎn)價(jià)格＝土地重新取得成本＋建筑物重置總價(jià)－建筑物折舊1.土地重新取得成本的計(jì)算。根據(jù)土地價(jià)格管理部門提供的價(jià)格資料，估價(jià)對象所占用土地70年使用期限的樓面地價(jià)為280元/m2，現(xiàn)時(shí)與估價(jià)對象建筑物類似的建筑物樓面地價(jià)為260元/m2，則土地重新取得成本為：土地重新取得成本=樓面地價(jià)×建筑面積=280×93.88=26286.4（元）2.建筑物重置總價(jià)的計(jì)算。房產(chǎn)管理部門2014年1月1日公布的《房屋重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)》中磚混結(jié)構(gòu)房屋的重置單價(jià)為3200元/m2，房產(chǎn)管理部門2015年1月1日公布的《房屋重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)》中磚混結(jié)構(gòu)房屋的重置單價(jià)為3500元/m2，房產(chǎn)管理部門2016年1月1日公布的《房屋重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)》中磚混結(jié)構(gòu)房屋的重置單價(jià)為4000元/m2。則估價(jià)對象建筑物重置總價(jià)為：建筑物重置總價(jià)=重置單價(jià)×建筑面積=3500×93.88=328580（元）3.建筑物折舊的計(jì)算。建筑物折舊采用成新折扣法進(jìn)行計(jì)算，其計(jì)算公式為:建筑物折舊＝建筑物重置總價(jià)×（1－成新率）其中，建筑物成新率由房屋完損等級判定人員和房地產(chǎn)估價(jià)師現(xiàn)場評定，確定該建筑物為完好房、七成新。則建筑物折舊額為：建筑物折舊=328580×（1-70%）=98574（元）4.估價(jià)對象價(jià)格的計(jì)算。估價(jià)對象房地產(chǎn)價(jià)格為：房地產(chǎn)總價(jià)=26286.4+328580－98574=256292.4（元）【答案】1.土地重新取得成本計(jì)算錯(cuò)誤，土地重新取得成本應(yīng)為:土地重新取得成本=樓面地價(jià)×建筑面積=260×93.88=24408.8（元）；2.建筑物重置總價(jià)計(jì)算錯(cuò)誤，應(yīng)使用16年公布的重置單價(jià)，估價(jià)對象建筑物重置總價(jià)為：建筑物重置總價(jià)=重置單價(jià)×建筑面積=4000×93.88=375220（元）；3.判定建筑物成新時(shí)，“建筑物為完好房、七成新”有誤，應(yīng)將完好房改為基本完好房。五、指出并改正下面估價(jià)報(bào)告片斷中的錯(cuò)誤以下為某房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告中變現(xiàn)能力分析內(nèi)容的片段：變現(xiàn)能力是指假定在價(jià)值時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。影響房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素主要有：1.通用性：通用性就是房地產(chǎn)能否普遍使用，適用多種用途。一般地說，通用性越差，用途越專業(yè)化的房地產(chǎn)，使用者的范圍越窄，越不容易找到買者，變現(xiàn)能力越弱。例如，標(biāo)準(zhǔn)廠房比特殊廠房的通用性強(qiáng)。估價(jià)對象中，大型商場部分通用性好；辦公樓部分通用性較差。2.獨(dú)立使用性：獨(dú)立使用性是指抵押房地產(chǎn)能否單獨(dú)地使用而不受限制。一般地說，獨(dú)立使用性越差的房地產(chǎn)，越影響房地產(chǎn)的使用，變現(xiàn)能力越弱。估價(jià)對象為大型商場及辦公樓，設(shè)計(jì)功能齊全，獨(dú)立使用性均較好。3.可分割轉(zhuǎn)讓性：所謂可分割轉(zhuǎn)讓性，是指在物理上、經(jīng)濟(jì)上是否可以分離開來使用。容易分割轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力相對較強(qiáng)；反之，變現(xiàn)能力就較弱。估價(jià)對象為在建的大型商場及辦公樓，適宜分割轉(zhuǎn)讓。4.房地產(chǎn)開發(fā)程度：估價(jià)對象為在建工程，至價(jià)值時(shí)點(diǎn)已完成打樁工程、基坑圍護(hù)和基礎(chǔ)工程等，上部結(jié)構(gòu)已建至裙樓四層，正進(jìn)行施工。由于在建工程不確定因素較多，估價(jià)對象變現(xiàn)能力較強(qiáng)。5.價(jià)值、規(guī)模大?。阂话愕卣f，總價(jià)值越大、規(guī)模越大的房地產(chǎn)，所需的資金越多，越不容易找到買者，變現(xiàn)能力越弱。例如，大型商場比小店鋪的變現(xiàn)能力弱?！敬鸢浮?.“變現(xiàn)能力是指假定在價(jià)值時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性”說法錯(cuò)誤，改為：變現(xiàn)能力是指假定在價(jià)值時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。2.“估價(jià)對象中，大型商場部分通用性好；辦公樓部分通用性較差”說法錯(cuò)誤，改為：估價(jià)對象中，大型商場部分通用性一般；辦公樓部分通用性較好。3.“由于在建工程不確定因素較多，估價(jià)對象變現(xiàn)能力較強(qiáng)”說法錯(cuò)誤，改為：由于在建工程不確定因素較多，估價(jià)對象變現(xiàn)能力較弱。4.“一般地說，處于越偏僻、越不成熟區(qū)域的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力越強(qiáng)”說法錯(cuò)誤，改為：一般地說，處于越偏僻、越不成熟區(qū)域的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力越弱。六、1、××××房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告封面及目錄(略)致委托人函×××(委托人全名)：受您委托，我公司對您提供的位于××市××區(qū)××大道××號1～2層243.7m2商鋪(以下簡稱估價(jià)對象)的現(xiàn)時(shí)市場價(jià)值進(jìn)行了估價(jià)。估價(jià)目的是為確定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)市場價(jià)值。估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，選用科學(xué)的估價(jià)方法。在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，經(jīng)嚴(yán)謹(jǐn)測算，確定估價(jià)對象的完整權(quán)利狀態(tài)及滿足各項(xiàng)假設(shè)限制條件下的現(xiàn)實(shí)客觀市場價(jià)值為人民幣170.41萬元(大寫：人民幣壹佰柒拾萬肆仟壹佰元整)。單位建筑面積價(jià)格人民幣6993元/m2(大寫：每平方米人民幣陸仟玖佰玖拾叁元整)。附函提供房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告2份?！痢痢痢练康禺a(chǎn)評估有限公司(蓋章)法定代表人：×××(簽章)2006年10月15日估價(jià)師聲明(略)【答案】1．致委托方函缺估價(jià)時(shí)點(diǎn)。2．致委托方函缺估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期。3．結(jié)果報(bào)告中土地實(shí)物狀況描述缺少土地面積(或分?jǐn)偼恋孛娣e)。4．結(jié)果報(bào)告估價(jià)方法中缺估價(jià)方法定義(或各種方法未做說明)。5．結(jié)果報(bào)告中估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期關(guān)于不負(fù)任何責(zé)任的表達(dá)錯(cuò)誤，應(yīng)為：“如果本報(bào)告超過應(yīng)用有效期還未使用，本公司不負(fù)任何責(zé)任?！?．技術(shù)報(bào)告中可比實(shí)例B、C商業(yè)土地等級與估價(jià)對象不一致，應(yīng)修正。7．比較因素欠缺，如可比實(shí)例建成年代、容積率、可收益年限等是否相近。8．缺少可比實(shí)例因素的分析說明(或缺少可比實(shí)例因素修正系數(shù)取值說明)。9．可比實(shí)例C的繁華程度修正系數(shù)取值與實(shí)際描述不符。10．市場法中可比實(shí)例B、C設(shè)施設(shè)備因素修正與實(shí)際描述不符。11．估價(jià)對象一層層高4.5m，未進(jìn)行相應(yīng)修正處理。12．技術(shù)報(bào)告中市場法缺少計(jì)算公式。13．租金收入中未考慮租賃保證金或押金的利息收入。14．10%空置率和租金損失率5%應(yīng)說明確定理由。七、甲制藥企業(yè)廠區(qū)內(nèi)有無菌制藥廠房、原料加工廠房、庫房和辦公樓等多幢建筑物，均分別辦理了房屋所有權(quán)證；廠區(qū)共有一本國有土地使用證，土地使用權(quán)類型為出讓，用途為工業(yè)。無菌制藥廠房內(nèi)安裝有一套耐用年限為20年的滅菌凈化設(shè)備?，F(xiàn)甲制藥企業(yè)擬以該無菌制藥廠房作為抵押物向銀行申請貸款，委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評估其抵押價(jià)值。請問：1.本次估價(jià)適宜選用哪種估價(jià)方法？在估價(jià)測算過程中應(yīng)關(guān)注哪些特點(diǎn)？2.針對該估價(jià)對象特點(diǎn)，變現(xiàn)能力分析中重點(diǎn)分析說明哪些問題？【答案】1.本次估價(jià)適宜選用成本法。成本法估價(jià)時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)值=房地產(chǎn)重新購建成本-折舊，估價(jià)測算過程中應(yīng)關(guān)注下列問題：（1）計(jì)算重新購建成本時(shí)，估價(jià)對象的范圍，包括無菌制藥廠房及滅菌凈化設(shè)備兩部分。（2）計(jì)算折舊時(shí)，關(guān)注可能存在的物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊。2.估價(jià)對象變現(xiàn)能力分析重點(diǎn)分析：（1）估價(jià)對象的通用性，估價(jià)對象是用途特別專業(yè)化的無菌廠房，通用性越差，使用者的范圍越窄，越不容易找到買者，變現(xiàn)能力越弱。（2）獨(dú)立使用性，估價(jià)對象為無菌制藥廠房，設(shè)計(jì)功能齊全，獨(dú)立使用性均較好。（3）可分割轉(zhuǎn)讓性：無菌廠房不容易與其他配套分割轉(zhuǎn)讓，變現(xiàn)能力較弱。（4）還要說明廠房區(qū)位、開發(fā)程度、價(jià)值大小以及房地產(chǎn)市場狀況等影響變現(xiàn)能力的因素及其對變現(xiàn)能力的影響；（5）重點(diǎn)分析假定估價(jià)對象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)拍賣或變賣時(shí)最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格與其市場價(jià)值或市場價(jià)格的差異程度；（6）重點(diǎn)分析變現(xiàn)的時(shí)間長短以及費(fèi)用、稅金的種類和清償順序。八、2018年5月，甲公司將其擁有的一幢登記用途為辦公用的臨街房出租給乙公司，租賃期限為20年。租賃合同約定，租賃期滿后所有裝修與房屋一同由甲公司無償收回。乙公司承租后，將該房屋裝修改造成酒樓，并加蓋了廚房，現(xiàn)該區(qū)域被列為征收范圍，某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托對該房屋進(jìn)行征收估價(jià)。、征收估價(jià)中如何考慮甲、乙雙方鑒訂的租賃合同？、征收估價(jià)中如何確定該房屋的用途、面積？、征收估價(jià)中如何考慮甲公司的裝修補(bǔ)償？【答案】1.本題考查的是房屋征收估價(jià)的相關(guān)規(guī)定。被征收房屋價(jià)值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時(shí)點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。2.本題考查的是房屋征收估價(jià)的相關(guān)規(guī)定。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向受托的房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)提供征收范圍內(nèi)房屋情況，包括已經(jīng)登記的房屋情況和未經(jīng)登記建筑的認(rèn)定、處理結(jié)果情況。調(diào)查結(jié)果應(yīng)