設(shè)計(jì)成本力提升措施建議指引設(shè)計(jì)規(guī)劃篇

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嚴(yán)禁外傳設(shè)計(jì)成本力提升措施建議指引

——規(guī)劃設(shè)計(jì)篇投資策劃中心

策劃研究部

2020年03月研發(fā)設(shè)計(jì)中心前言1、本指引涵蓋五六線規(guī)劃視角研究、展示區(qū)模板設(shè)計(jì)指引、規(guī)劃設(shè)計(jì)參考建議三大板塊內(nèi)容。2、本次指引根據(jù)營(yíng)銷中心提供的五六線項(xiàng)目復(fù)盤(pán)資料與意見(jiàn)，結(jié)合集團(tuán)規(guī)劃思路，針對(duì)部分

建議進(jìn)行解讀應(yīng)用、案例分析。涉及到的規(guī)劃指標(biāo)（樓面地價(jià)、占地面積、容積率等）

均

是以五六線城市為例提供的建議指標(biāo)。3、為助力項(xiàng)目做一成一，本指引新增規(guī)劃設(shè)計(jì)參考建議板塊，分別從關(guān)鍵指標(biāo)、產(chǎn)品適配、

展示區(qū)、車庫(kù)、豎向設(shè)計(jì)等維度完善設(shè)計(jì)指引。4、原則上售價(jià)≤7000

m2

的五六線城市嚴(yán)格執(zhí)行本指引。一二三四線城市可參考本指引維度，

根據(jù)不同的項(xiàng)目定位，合理對(duì)標(biāo)競(jìng)品，靈活應(yīng)用，確保產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力最大化。備注：本指引展示區(qū)模板內(nèi)容將后續(xù)補(bǔ)充更新。

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1前言內(nèi)部資料

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2目錄

1.3五六線拿地階段規(guī)劃指標(biāo)及要點(diǎn)建議12

五六線規(guī)劃視角研究

1.1

前言

1.2

“好房子”

拓展條件展示區(qū)模板設(shè)計(jì)指引2.1

前言2.2

規(guī)劃模式及風(fēng)格搭配原則2.3

典型套餐展示3.1

前言3.2

規(guī)劃設(shè)計(jì)做法參考3規(guī)劃設(shè)計(jì)參考建議研發(fā)設(shè)計(jì)中心內(nèi)部資料

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3五六線規(guī)劃視角研究11

五六線規(guī)視角研究

1.1

前言

1.2

“好房子”

拓展條件

1.3

五六線拿地階段規(guī)劃指標(biāo)及要點(diǎn)建議

1.3.1

指引適用對(duì)象

1.3.2

可售比

1.3.3

樓面地價(jià)

1.3.4

用地面積

1.3.5

容積率

1.3.6

停車設(shè)置

1.3.7

商業(yè)配套

1.3.8

公建配套

1.3.9

人防設(shè)置

1.3.10

基礎(chǔ)處理

1.3.11

豎向及土方處理

1.3.12

場(chǎng)地日照條件

1.3.13

面積計(jì)算規(guī)則研發(fā)設(shè)計(jì)中心內(nèi)部資料

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4前言為貫徹集團(tuán)對(duì)于五六線項(xiàng)目的戰(zhàn)略部署方針，我部根據(jù)營(yíng)銷中心提供的《五六線項(xiàng)目全周期產(chǎn)品適配指引提資》，

從規(guī)劃視角出發(fā)，針對(duì)五六線項(xiàng)目從規(guī)劃指標(biāo)、設(shè)計(jì)要點(diǎn)等維度進(jìn)行評(píng)估分析，編制此五六線規(guī)劃視角研究。1.1

前言研發(fā)設(shè)計(jì)中心內(nèi)部資料

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51.2

“好房子”

拓展條件城市發(fā)展方向，周邊配套齊全，當(dāng)?shù)亍俺晒θ耸俊闭J(rèn)可。周邊是否有最好的教育配套資源。交通是否便捷。

區(qū)

位公建配套交通情況“好房子”項(xiàng)目從規(guī)劃角度可從以下3點(diǎn)研判，供拿地階段參考決策。研發(fā)設(shè)計(jì)中心內(nèi)部資料

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6規(guī)劃指標(biāo)

&

要點(diǎn)建議1.3五六線拿地階段規(guī)劃指標(biāo)及要點(diǎn)建議研發(fā)設(shè)計(jì)中心內(nèi)部資料

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71.3.1

指引適用對(duì)象

指引適用對(duì)象：售價(jià)≤

7000元/m2

的五六線城市。解讀與應(yīng)用：（1）主力客群均為當(dāng)?shù)鼐用瘢鈦?lái)人口少，市場(chǎng)相對(duì)封閉；

（2）存在價(jià)格天花板，項(xiàng)目?jī)r(jià)格低于7000元/m2，居民消費(fèi)能力低，客戶承受溢價(jià)能力有限。研發(fā)設(shè)計(jì)中心內(nèi)部資料

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81.3.2

可售比

可售比：

80%以上解讀與應(yīng)用：（1）不可售公建配套用房按規(guī)劃條件最低要求配建。

（2）最大化減少車庫(kù)面積，提高停車效率（集團(tuán)車位面積限額參考值：

人防車位面積35

m2/個(gè)，

非人防車位面積32m2/個(gè)）。

（3）控制不可售地面建筑面積（如減少架空層、優(yōu)化車庫(kù)地面排風(fēng)、排煙井?dāng)?shù)量及面積，

控制

地面疏散樓梯為最小疏散寬度等）研發(fā)設(shè)計(jì)中心內(nèi)部資料

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91.3.3

樓面地價(jià)樓面地價(jià)：

≤1050元/m2研發(fā)設(shè)計(jì)中心1.3.4

用地面積用地面積：

60-80畝為宜，條件佳地塊≤100畝。解讀與應(yīng)用：（1）受城市能級(jí)限制，拿地規(guī)模應(yīng)控制在60-80畝為宜。

（2）條件佳的地塊放寬至100畝（高等級(jí)城市周邊，存在城市價(jià)格外溢客戶，經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)）

（3）針對(duì)一城多碧且市場(chǎng)容量有限的封閉市場(chǎng)，需謹(jǐn)慎投資，控制風(fēng)險(xiǎn)。

案例：

2016年獲取項(xiàng)目一，約1000畝，分三期開(kāi)發(fā)，目前正開(kāi)發(fā)二期，后續(xù)貨量充足；

2018年獲取項(xiàng)目二，約9.43畝，共規(guī)劃3棟高層，剩余1棟在售；

2019年獲取項(xiàng)目三，約64.7畝，年底開(kāi)盤(pán)取證去化率34%；市場(chǎng)容量風(fēng)險(xiǎn)：項(xiàng)目所在地屬于封閉市場(chǎng)，一城多碧，客群重疊，購(gòu)房需求量有限。價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)：本地競(jìng)品降價(jià)截留客戶，項(xiàng)目一被迫量?jī)r(jià)平衡、低價(jià)開(kāi)盤(pán)?；I量風(fēng)險(xiǎn)：項(xiàng)目一后續(xù)仍有較多貨量，與項(xiàng)目三客群重疊，存在內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)，預(yù)計(jì)將

影響后續(xù)去化速度；

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10

項(xiàng)目三2019年獲取

項(xiàng)目一2016年獲取

項(xiàng)目二2018年獲取研發(fā)設(shè)計(jì)中心內(nèi)部資料

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111.3.5

容積率

項(xiàng)目用地≤100畝，容積率不超3.0，建議≤

2.5

項(xiàng)目用地≤50畝，容積率不超2.5，建議≤

2.0解讀與應(yīng)用：（1）從“四看”分析——看區(qū)位、看市場(chǎng)、看地價(jià)、看容積率的數(shù)據(jù)高低。

（2）如要突破原則不做滿容積率，需有全局觀，結(jié)合“四看”

，以項(xiàng)目利益最大化為目標(biāo)，

綜合考慮。區(qū)位好、市場(chǎng)容量大、地價(jià)較高的項(xiàng)目應(yīng)做滿容積率；相反則可考慮做不滿

容對(duì)比方案，就項(xiàng)目成本、產(chǎn)品力、市場(chǎng)前景及銷售去化等做詳細(xì)經(jīng)濟(jì)效益分析對(duì)比。

研發(fā)設(shè)計(jì)中心一期住宅用地91.5畝，容積率≤

2.40

。區(qū)域版方案容積率1.80，董事局主席簽批版方案容積率2.40，不滿容樓面價(jià)比滿容樓面價(jià)高370元。關(guān)于是否做滿容積率，需要有全局觀，從“四看”分析——看區(qū)位、看市場(chǎng)、看地價(jià)、看容積率的數(shù)據(jù)高低。本項(xiàng)目從邏輯上判斷應(yīng)該做滿容積率。看區(qū)位：項(xiàng)目靠近市區(qū)，從市區(qū)有兩條路線不需要交過(guò)路費(fèi)即可到

達(dá)本項(xiàng)目，車程在半小時(shí)內(nèi)?？词袌?chǎng)：市區(qū)樓價(jià)是本項(xiàng)目預(yù)計(jì)售價(jià)的2倍，市區(qū)限購(gòu)且人口多，

外溢市場(chǎng)巨大?？吹貎r(jià)：兩個(gè)方案樓面價(jià)相差370元/m2，項(xiàng)目所在區(qū)位難溢價(jià)?？慈莘e率：相對(duì)于70米限高條件，2.4的容積率不算高。

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121.3.5

容積率——案例一

區(qū)域版方案（容積率1.80）

董事局主席簽批版方案（容積率2.40）研發(fā)設(shè)計(jì)中心內(nèi)部資料

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131.3.5

容積率——案例二非滿容方案

（容積率2.0）YJ125-5（18F）YJ140-6（7-9F）YJ140-6（17-18F）YJ215

（16F）滿容方案

（容積率2.5）YJ125-5（18F）YJ140-6（7-8F）YJ140-6（18F、24F）YJ215

（8F、22F）本項(xiàng)目從邏輯上判斷應(yīng)選擇非滿容方案：1、樓面價(jià)較低，樓面價(jià)只相差83元/m2。2、戶型得房率更高，產(chǎn)品舒適度更優(yōu)，

產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力更強(qiáng)，去化周期更短。3、18F住宅比大高層住宅可提高產(chǎn)品溢價(jià)

200~400元/㎡

。4、18F土建成本比大高層土建成本少。5、需要配建車位數(shù)相應(yīng)減少，減少車庫(kù)

大宗資產(chǎn)積壓。研發(fā)設(shè)計(jì)中心1.3.5

容積率——案例三低容方案（容積率1.66）全9F洋房高容方案（容積率2.11）18F洋房為主3、

9F洋房不用設(shè)置消防登高面，道路組織簡(jiǎn)化，可增大綠地率，

在此基礎(chǔ)上可做首層花園贈(zèng)送。4、

戶數(shù)減少，地面車位可滿足配置要求，減少地下車庫(kù)開(kāi)挖建

造成本，避免大宗資產(chǎn)積壓。

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14該項(xiàng)目所在地鎮(zhèn)區(qū)人口約6.6萬(wàn)，鎮(zhèn)域人口約8.4萬(wàn)，市場(chǎng)容量有限。本項(xiàng)目從邏輯上判斷應(yīng)選擇低容方案：1、貨量減少，加快去化速度，自有資金回正周期更短。2、全部采用9F洋房，鋼筋含量、電梯數(shù)量、地下結(jié)構(gòu)等成本得到

優(yōu)化，得房率得到提高。研發(fā)設(shè)計(jì)中心1.3.6

停車設(shè)置爭(zhēng)取最大地面停車率、最少車位配比、最有利車位個(gè)數(shù)計(jì)算規(guī)則

（1）車位配比：建議每戶車位配比不宜大于0.8輛車位，原則上不超過(guò)1.0輛車位

（2）地面停車率：建議≥30%（盡量爭(zhēng)取更高）

（3）停車方式：不計(jì)容車庫(kù)布置的優(yōu)先次序：地上架空車庫(kù)>半地下車庫(kù)>地下一層車庫(kù)

（4）地下車庫(kù)：原則上在不計(jì)容前提下應(yīng)盡量抬高地庫(kù)標(biāo)高，降低地下車庫(kù)層高，避免做二

層及以上的地庫(kù)。

（5）車位計(jì)算規(guī)則：爭(zhēng)取非標(biāo)準(zhǔn)車位計(jì)數(shù)不做折減（微型車位按標(biāo)準(zhǔn)車位計(jì)算個(gè)數(shù)，子母車

位按雙車位計(jì)算個(gè)數(shù)）解讀與應(yīng)用：必須精細(xì)化落實(shí)車庫(kù)計(jì)容條件，各類車庫(kù)層高要求和成本測(cè)算，選擇合適的停車方式，為項(xiàng)目節(jié)省成本。

如：機(jī)械車位需詳細(xì)了解當(dāng)?shù)貦C(jī)械車庫(kù)驗(yàn)收要求、層高要求、設(shè)備成本、群訴風(fēng)險(xiǎn)等相關(guān)成本數(shù)據(jù)。

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15研發(fā)設(shè)計(jì)中心內(nèi)部資料

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161.3.7

商業(yè)配套

商業(yè)配套建議不超過(guò)項(xiàng)目總計(jì)容面積的2%且小于2000

m2。解讀與應(yīng)用：

（1）應(yīng)合理控制商業(yè)體量，人口小于3萬(wàn)的鎮(zhèn)區(qū)，一般設(shè)定在1000

m2以內(nèi)，人口3-5萬(wàn)的鎮(zhèn)區(qū)，一

般

設(shè)定在2000

m2以內(nèi)，當(dāng)周邊有政府、醫(yī)院和學(xué)校等機(jī)構(gòu)時(shí)可適當(dāng)增加底商面積。如商業(yè)面積硬性

指標(biāo)偏大，項(xiàng)目須向當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)部門(mén)爭(zhēng)取壓縮指標(biāo)，建議不超過(guò)項(xiàng)目總計(jì)容的2%。

（2）原則上商鋪不做二層，優(yōu)先在項(xiàng)目外圍設(shè)置一層商鋪，商業(yè)價(jià)值較高的項(xiàng)目可局部做二層商業(yè)，一

層商鋪面積＞二層商鋪面積。

（3）單鋪面積控制在80m2以內(nèi)，主力面積控制在40-60m2，鋪面面寬控制在3.9-4.2m，進(jìn)深控制12m。

（4）單鋪層高做到當(dāng)?shù)匾?guī)范最高值，預(yù)留1改2、2改3的條件。

（5）最大化利用地塊和主入口進(jìn)深。研發(fā)設(shè)計(jì)中心內(nèi)部資料

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171.3.8

公建配套為控制成本，原則上公建配套應(yīng)按設(shè)計(jì)條件最低要求設(shè)置，不得超配。

解讀與應(yīng)用：（1）公建配套按最低要求配建，爭(zhēng)取部分公建配套不配建（教育配套、垃圾中轉(zhuǎn)站、公廁等）

（2）溝通政府將公建配套地下不計(jì)容設(shè)置（變配電房、物業(yè)用房等），增加地上可售面積。研發(fā)設(shè)計(jì)中心1.3.9

人防設(shè)置

人防面積按設(shè)計(jì)條件配置，不得超配。解讀與應(yīng)用：（1）人防車庫(kù)應(yīng)根據(jù)經(jīng)濟(jì)測(cè)算及政府要求確定異地設(shè)置或本地塊設(shè)置。

（2）研判部分本地塊設(shè)置、部分異地設(shè)置（例：某項(xiàng)目人防面積應(yīng)建8500m2，如自建8000m2，

只需四個(gè)防火分區(qū)，如建8500m2則需五個(gè)防火分區(qū)，可考慮8000m2本地設(shè)置，500m2進(jìn)行

異地建設(shè)）

（3）盡量避免配建人防裝備等高級(jí)別要求。

（4）人防地庫(kù)的選址和范圍劃定應(yīng)科學(xué)合理，優(yōu)先選擇后期開(kāi)發(fā)用地內(nèi)建設(shè)，減少前期人防建設(shè)

成本投入，使資金快速周轉(zhuǎn)。

（5）人防地庫(kù)同時(shí)應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注成本控制、人防圖紙審查時(shí)間、建設(shè)周期和地質(zhì)情況，對(duì)項(xiàng)目的進(jìn)

度影響和車庫(kù)利用效率等因素（如：建議只有一層車庫(kù)時(shí)選擇地勢(shì)較低地帶建設(shè)人防區(qū)）。

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18研發(fā)設(shè)計(jì)中心1.3.10

基礎(chǔ)處理

基礎(chǔ)處理：無(wú)不良地質(zhì)情況，嚴(yán)控地勘資料質(zhì)量。

解讀與應(yīng)用：

（1）勾地項(xiàng)目，重點(diǎn)做好地勘、文堪情況的風(fēng)險(xiǎn)排查。

（2）招拍掛項(xiàng)目，前期做好地塊情況深度調(diào)研。

勾地項(xiàng)目

地塊獲取前，投資應(yīng)提前向政府獲

取地質(zhì)/文物勘測(cè)評(píng)估報(bào)告

投資把評(píng)估報(bào)告交由項(xiàng)目部進(jìn)行審

查，確認(rèn)目標(biāo)地塊地質(zhì)/文物情況南方區(qū)域：地下溶洞、流砂、

暗塘等基于地質(zhì)情況調(diào)整施工組織、工期

與成本投入

招拍掛項(xiàng)目

地塊招拍掛前，投

資應(yīng)通過(guò)政府、當(dāng)

地居民等側(cè)面了解

地塊地質(zhì)情況北方區(qū)域：暗墳案例：該地塊獲取前地質(zhì)勘測(cè)不準(zhǔn)確，獲取后發(fā)現(xiàn)有地下溶洞，影響工期且成本增加2000萬(wàn)

地質(zhì)勘測(cè)不準(zhǔn)確：因?yàn)樵摰貕K原為當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商勾地項(xiàng)目，我司投資經(jīng)與政府溝通獲取

其中東地塊，獲取地塊后發(fā)現(xiàn)含有地下溶洞，但前期地質(zhì)勘測(cè)未發(fā)

現(xiàn)。

工期進(jìn)度影響：受地質(zhì)條件影響，影響整體工程進(jìn)度，延誤展示區(qū)開(kāi)放時(shí)間。額外成本增加：我司因地下溶洞問(wèn)題導(dǎo)致成本增加2000萬(wàn)（項(xiàng)目共3000萬(wàn)利潤(rùn)），

嚴(yán)重侵蝕項(xiàng)目利潤(rùn)。

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19研發(fā)設(shè)計(jì)中心內(nèi)部資料

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201.3.11

豎向及土方處理1.對(duì)外：有條件與政府溝通調(diào)整周邊市政道路標(biāo)高時(shí)，盡量溝通定出對(duì)項(xiàng)

目豎向設(shè)計(jì)最有利的標(biāo)高基準(zhǔn)點(diǎn)。2.對(duì)內(nèi)：地形高差較小，土方無(wú)大挖大填，適宜快速開(kāi)發(fā)。解讀與應(yīng)用：充分結(jié)合原始地形，優(yōu)化地下室輪廓及豎向設(shè)計(jì)標(biāo)高：

（1）全局觀，結(jié)合當(dāng)?shù)貧夂蛱攸c(diǎn)，解讀當(dāng)?shù)匾?guī)范，找出周邊城市道路標(biāo)高最適宜接入點(diǎn)，按產(chǎn)品對(duì)縱坡適

應(yīng)能力大小將產(chǎn)品

分類，分地形選用。

（2）在全局觀的前提下，思考邊坡、擋墻等細(xì)部處理方式和方法。

（3）豎向設(shè)計(jì)要多專業(yè)協(xié)同（市政、建筑、結(jié)構(gòu)、園林等）。

（4）豎向設(shè)計(jì)應(yīng)多方案對(duì)比和經(jīng)濟(jì)測(cè)算，選擇最優(yōu)方案。研發(fā)設(shè)計(jì)中心內(nèi)部資料

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211.3.12

場(chǎng)地日照條件場(chǎng)地日照條件：應(yīng)充分考慮外圍建筑對(duì)目標(biāo)地塊的日照影響，同時(shí)也應(yīng)注意地塊周邊已有建筑的日照情況，

避免后期因日照原因造成容積率做不滿或者浪費(fèi)土地的情況。解讀與應(yīng)用：（1）日照要求各城市不同，需提前咨詢。（咨詢內(nèi)容可參考日照設(shè)計(jì)技術(shù)征詢表）（2）對(duì)于地塊周邊現(xiàn)有建筑，日照不能惡化和損光（3）考慮現(xiàn)有建筑對(duì)項(xiàng)目用地的日照遮擋（4）周邊未規(guī)劃地塊需做對(duì)稱分析、沿線分析等項(xiàng)目名稱主責(zé)提資部門(mén)

（區(qū)域平臺(tái)）項(xiàng)目地點(diǎn)口新區(qū)口舊區(qū)設(shè)計(jì)管理部

項(xiàng)目部征詢對(duì)象日照資料口規(guī)劃局

口審圖公司

口日照公司

口其它口包含所有主、客體范圍的電子地形圖（含規(guī)劃圖）口主客體范圍內(nèi)的單體建筑高度、00

標(biāo)高或平、立、剖資料日照要求日照分析報(bào)告的形式使用軟件出具正式報(bào)告的單位口窗戶分析

口沿線分析

口區(qū)域分析

口等時(shí)線分析

口其它口天正

口眾智

口其他口博意設(shè)計(jì)

口第三方日照參數(shù)管理部門(mén)審查方式

口審查

口備案管理部門(mén)的其它要求

地理位置

經(jīng)度：

緯度：

計(jì)算時(shí)間

口2001年

口

2011

年

口其它（年）計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)日滿足日照標(biāo)

準(zhǔn)的時(shí)間口冬至日口

1H

口大寒日口

2H

口

3H度）口高度角

（度）光線角度

要求計(jì)算精度（分鐘）口掃掠角（口

1

口

5

口

10度

）口入射角（

口其他日照時(shí)間統(tǒng)計(jì)方法口連續(xù)（最小連續(xù)時(shí)間

分鐘）口累計(jì)（最小連續(xù)時(shí)間

分鐘）全部

累計(jì)

2

段

累計(jì)

3

段口累計(jì)+連續(xù)

（最小連續(xù)時(shí)間

分鐘）建模要求是否需建陽(yáng)臺(tái)、飄窗、屋頂機(jī)房、首層門(mén)廊等？口是

口否窗戶寬度

要求窗戶日照計(jì)

算方式滿足戶型日照標(biāo)準(zhǔn)的窗

位數(shù)

最小窗戶

寬度口兩端滿足

口中點(diǎn)滿足口只需

1

窗口（

個(gè)）居住空間需

1

窗；（口沿線全部滿足口沿線有窗戶的部位全部滿足口沿線部分滿足（>

%）口

1.8

米

口

2.0

米

口

2.4

米

個(gè)）以上居住空間

2

窗口其他其它要求口允許不滿足日照的戶數(shù)占總戶數(shù)的比例（%）口安全閾值

3

分鐘口誤差允許偏差值

5

分鐘3

分鐘

10

分鐘

其它5

分鐘

10

分鐘其它口對(duì)稱分析要求東西南北客體范圍

的要求主體范圍

的要求

備注主客體受影面計(jì)算高度：

日照設(shè)計(jì)技術(shù)征詢表

前期地塊原戶型案例：該項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)，前期地塊規(guī)劃報(bào)建時(shí)，規(guī)劃局面積計(jì)算原則為陽(yáng)臺(tái)全算面積，后來(lái)房管局面積核算時(shí)，房管局面積計(jì)算原則為陽(yáng)臺(tái)算一半面積，規(guī)劃局面積計(jì)原則＞房管局面積計(jì)算原則，導(dǎo)致已建部分總計(jì)容建筑面積比規(guī)劃報(bào)建時(shí)少3000多平方米，后期地塊調(diào)整戶型。

內(nèi)部資料

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22研發(fā)設(shè)計(jì)中心

陽(yáng)臺(tái)面

積全算1.3.13

面積計(jì)算規(guī)則

面積計(jì)算規(guī)則：避免規(guī)劃局面積＞房管局面積（架空層、飄窗兩側(cè)、陽(yáng)臺(tái)、保溫層等）

后期地塊

前期地塊

后期地塊研發(fā)設(shè)計(jì)中心2

展示區(qū)模板設(shè)計(jì)指引

2.1

前言

2.2

規(guī)劃模式及風(fēng)格搭配原則

2.2.1

規(guī)劃模式（目前已制定4種，260m2展廳模式將后續(xù)補(bǔ)充）

2.2.2

風(fēng)格搭配原則

2.3

典型套餐展示（目前已制定4種，260m2展廳套餐將后續(xù)補(bǔ)充）

2.3.1

套餐1—

400m2-中間位-一字型-有后場(chǎng)-無(wú)泳池

2.3.2

套餐2—

400m2-轉(zhuǎn)角位-一字型-有后場(chǎng)-無(wú)泳池

2.3.3

套餐3—

700m2-中間位-一字型-有后場(chǎng)-無(wú)泳池

2.3.4

套餐4—

700m2-轉(zhuǎn)角位-一字型-有后場(chǎng)-無(wú)泳池

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232

展示區(qū)模板設(shè)計(jì)指引研發(fā)設(shè)計(jì)中心前言2.1

前言第一條

目的為助力集團(tuán)“全競(jìng)提升”，形成統(tǒng)一的系列風(fēng)格和風(fēng)貌，塑造具有行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)性的產(chǎn)品，分別對(duì)應(yīng)鎮(zhèn)區(qū)版（展廳模塊面積段約400㎡

）、標(biāo)準(zhǔn)版（展廳模塊面積段約700㎡

）

的展廳基礎(chǔ)上，新增

260㎡

展廳（后續(xù)補(bǔ)充），目前已制定4種展示區(qū)規(guī)劃模式（

260㎡

展廳模式將后續(xù)補(bǔ)充），以及固定風(fēng)格搭配原則，并選取典型展示區(qū)模板套餐進(jìn)行展示，建議項(xiàng)目盡量參考本指引選擇展示區(qū)套餐。

存在問(wèn)題1、展示區(qū)規(guī)模與項(xiàng)目規(guī)模缺少?gòu)?qiáng)關(guān)聯(lián)。2、展示區(qū)前場(chǎng)儀式感不佳。3、展示區(qū)建筑、裝修、園林風(fēng)格不一致。

解決辦法在原來(lái)4種展示區(qū)規(guī)劃模式基礎(chǔ)上，新增260㎡展廳規(guī)劃模式（后續(xù)補(bǔ)充），固定風(fēng)格搭配原則，并選取典型的展示區(qū)模板套餐進(jìn)行展示，建議項(xiàng)目盡量參考本指引選擇展示區(qū)套餐。

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24研發(fā)設(shè)計(jì)中心內(nèi)部資料

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252.1

前言第二條

說(shuō)明1、本指引主要適用于五六線城市。2、一二三四線城市可根據(jù)項(xiàng)目定位靈活應(yīng)用本指引，經(jīng)集團(tuán)評(píng)審?fù)ㄟ^(guò)后方可實(shí)施。3、為強(qiáng)化前廣場(chǎng)儀式感，原則上所有模式均要求設(shè)計(jì)前廣場(chǎng)。4、在應(yīng)用過(guò)程中，區(qū)域可根據(jù)所在城市情況、項(xiàng)目要求、地塊特點(diǎn)適當(dāng)調(diào)整展示區(qū)規(guī)模、前后場(chǎng)尺寸、體驗(yàn)空間數(shù)量、

形式以及參觀流線等，但不應(yīng)更改規(guī)劃模式、風(fēng)格搭配原則、基本空間格局與構(gòu)成要素，特殊情況，一事一議。5

、區(qū)域可根據(jù)本指引標(biāo)準(zhǔn)模塊制定區(qū)域標(biāo)準(zhǔn)版本。6、隨國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)和地方標(biāo)準(zhǔn)的更新、市場(chǎng)需求的變化以及集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)的完善，本指引后續(xù)將適時(shí)更新。研發(fā)設(shè)計(jì)中心內(nèi)部資料

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262.2.1

規(guī)劃模式（模式一、模式二）研發(fā)設(shè)計(jì)中心內(nèi)部資料

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272.2.1

規(guī)劃模式（模式三、模式四）說(shuō)明：1.2.3.4.5.根據(jù)展廳模塊面積和綜合樓位置不同，分為4種規(guī)劃模式。為強(qiáng)化前場(chǎng)儀式感，所有模式均要求設(shè)計(jì)前場(chǎng)。展示區(qū)規(guī)模及前后場(chǎng)規(guī)模建議如圖所示，可根據(jù)實(shí)際項(xiàng)目情況適當(dāng)調(diào)整。體驗(yàn)空間數(shù)量、形式及參觀流線可根據(jù)實(shí)際項(xiàng)目情況適當(dāng)調(diào)整。應(yīng)優(yōu)先選擇屋頂實(shí)體體驗(yàn)空間，其次為貨量實(shí)體體驗(yàn)空間（層數(shù)為8F左右，建筑高度控制在27米以下），盡量不做臨建體驗(yàn)空間。體驗(yàn)空間參觀流線的原則是由小到大。若項(xiàng)目預(yù)售條件有利于快速取證，則展示區(qū)范圍內(nèi)不應(yīng)設(shè)置地下室。6.本指引后續(xù)將補(bǔ)充260

㎡

展廳規(guī)劃模板（研發(fā)中）。研發(fā)設(shè)計(jì)中心內(nèi)部資料

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282.2.2

風(fēng)格搭配原則說(shuō)明：1.

裝修風(fēng)格與建筑外立面風(fēng)格匹配，由

室外延續(xù)至室內(nèi)，形成固定風(fēng)格搭配。2.

園林風(fēng)格與建筑外立面風(fēng)格匹配，以

達(dá)到整體感官的統(tǒng)一和諧。3.

后續(xù)將補(bǔ)充現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格。套餐名稱展示區(qū)形式綜合樓層高風(fēng)格搭配成果展廳面積段（m2）展廳位置展廳形態(tài)前場(chǎng)后場(chǎng)泳池綜合樓層高綜合樓建筑風(fēng)格綜合樓裝修風(fēng)格園林風(fēng)格總平面圖套餐1400中間位一字型有有-4.5m新古典現(xiàn)代奢華新古典√套餐2轉(zhuǎn)角位一字型有有-4.5m現(xiàn)代奢華現(xiàn)代奢華通用√套餐3700中間位一字型有有-5.4m新亞洲新亞洲新亞洲√套餐4轉(zhuǎn)角位一字型有有-5.4m現(xiàn)代奢華現(xiàn)代奢華現(xiàn)代√研發(fā)設(shè)計(jì)中心內(nèi)部資料

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292.3

典型套餐展示典型套餐展示1、本指引選擇4種典型套餐展示平面效果。2、為控制成本，套餐1后場(chǎng)僅通過(guò)模紋花壇和看房通道引導(dǎo)客戶參觀體驗(yàn)空間。3、700㎡

綜合樓為保證展示效果，應(yīng)優(yōu)先選擇5.4m層高，若層高對(duì)計(jì)容面積有影響，可以選擇4.5m層高。4、綜合樓規(guī)模需結(jié)合碧優(yōu)選意見(jiàn)綜合考慮。5、后續(xù)將補(bǔ)充260

㎡

展廳規(guī)劃模板（研發(fā)中）。6、后續(xù)將補(bǔ)充現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格，項(xiàng)目可根據(jù)需求，自行選擇套餐。研發(fā)設(shè)計(jì)中心內(nèi)部資料

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302.3.1

套餐1

——

400m2-中間位-一字型-有后場(chǎng)-無(wú)泳池套餐

1體驗(yàn)空間模式一備注8F展廳規(guī)模：約400㎡綜合樓形態(tài)：一字型綜合樓位置：中間位展示區(qū)面積：約4000㎡前場(chǎng)面積：約800㎡1、展示區(qū)規(guī)模、前后場(chǎng)尺寸、體驗(yàn)空間數(shù)量、形式及及參觀流線可根據(jù)實(shí)際項(xiàng)目情況調(diào)整。2、優(yōu)先選擇屋頂實(shí)體體驗(yàn)空間，其次為貨量實(shí)體體驗(yàn)空間（層數(shù)為8F左右，建筑高度控制在27米以下），盡量不做臨建體驗(yàn)空間。體驗(yàn)空間參觀流線的原則是由小到大。3、若項(xiàng)目預(yù)售條件有利于快速取證，則展示區(qū)范圍內(nèi)不應(yīng)設(shè)置地下室。4、機(jī)動(dòng)車停車位設(shè)置僅為示意，可根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況考慮。5、為控制成本，本套餐后場(chǎng)僅通過(guò)模紋花壇和看房通道引導(dǎo)客戶參觀體驗(yàn)空間。6、參觀體驗(yàn)空間入戶方向可根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況選擇。7、展廳樓梯位置具體詳項(xiàng)目建筑單體設(shè)計(jì)。展示區(qū)形式綜合樓層高風(fēng)格搭配成果2展廳面積段（m）展廳位置展廳形態(tài)前場(chǎng)后場(chǎng)泳池綜合樓層高綜合樓建筑風(fēng)格綜合樓裝修風(fēng)格園林風(fēng)格總平面圖400中間位一字型有有-4.5m新古典現(xiàn)代奢華新古典√研發(fā)設(shè)計(jì)中心內(nèi)部資料

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31規(guī)劃總平面圖2.3.1

套餐1

——

400m2-中間位-一字型-有后場(chǎng)-無(wú)泳池研發(fā)設(shè)計(jì)中心內(nèi)部資料

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322.3.1

套餐1

——

400m2-中間位-一字型-有后場(chǎng)-無(wú)泳池

首層平面圖（展示版）

綜合樓建筑圖（新古典）說(shuō)明：具體詳見(jiàn)建筑方案第四分冊(cè)《展示區(qū)綜合樓設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》體驗(yàn)空間入口

智

能

交

款

區(qū)體驗(yàn)空間入口研發(fā)設(shè)計(jì)中心內(nèi)部資料

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332.3.1

套餐1

——

400m2-中間位-一字型-有后場(chǎng)-無(wú)泳池

綜合樓建筑圖（新古典）說(shuō)明：具體詳見(jiàn)建筑方案第四分冊(cè)《展示區(qū)綜合樓設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》研發(fā)設(shè)計(jì)中心內(nèi)部資料

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342.3.1

套餐1

——

400m2-中間位-一字型-有后場(chǎng)-無(wú)泳池綜合樓裝修效果圖（現(xiàn)代奢華）說(shuō)明：1.套餐1、套餐2、套餐4裝修效果圖相同。

2.具體詳見(jiàn)《設(shè)計(jì)成本力提升措施建議指引——裝修產(chǎn)品設(shè)計(jì)篇》。洽談區(qū)大堂區(qū)研發(fā)設(shè)計(jì)中心內(nèi)部資料

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352.3.1

套餐1

——

400m2-中間位-一字型-有后場(chǎng)-無(wú)泳池減配方案一鋪地采用仿石磚，設(shè)計(jì)歐式水景和模紋綠籬，凸顯新古典風(fēng)格。減配方案二鋪地采用新型廣場(chǎng)磚，搭配歐式水景和模紋綠籬，保持新古典風(fēng)格的同時(shí)，成本更優(yōu)。

園林風(fēng)格（新古典）說(shuō)明：具體詳見(jiàn)《設(shè)計(jì)成本力提升措施建議指引——園林設(shè)計(jì)篇》體驗(yàn)空間體驗(yàn)空間研發(fā)設(shè)計(jì)中心內(nèi)部資料

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362.3.2

套餐2

——

400m2-轉(zhuǎn)角位-一字型-有后場(chǎng)-無(wú)泳池套餐

2模式二備注8F展廳規(guī)模：約400㎡綜合樓形態(tài)：一字型綜合樓位置：轉(zhuǎn)角位展示區(qū)面積：約4100㎡前場(chǎng)面積：約900㎡1、展示區(qū)規(guī)模、前后場(chǎng)尺寸、體驗(yàn)空間數(shù)量、形式及及參觀流線可根據(jù)實(shí)際項(xiàng)目情況調(diào)整。2、優(yōu)先選擇屋頂實(shí)體體驗(yàn)空間，其次為貨量實(shí)體體驗(yàn)空間（層數(shù)為8F左右，建筑高度控制在27米以下），盡量不做臨建體驗(yàn)空間。體驗(yàn)空間參觀流線的原則是由小到大。3、若項(xiàng)目預(yù)售條件有利于快速取證，則展示區(qū)范圍內(nèi)不應(yīng)設(shè)置地下室。4、機(jī)動(dòng)車停車位設(shè)置僅為示意，可根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況考慮。5、展廳樓梯位置具體詳項(xiàng)目建筑單體設(shè)計(jì)。展示區(qū)形式綜合樓層高風(fēng)格搭配成果2展廳面積段（m）展廳位置展廳形態(tài)前場(chǎng)后場(chǎng)泳池綜合樓層高綜合樓建筑風(fēng)格綜合樓裝修風(fēng)格園林風(fēng)格總平面圖400轉(zhuǎn)角位一字型有有-4.5m現(xiàn)代奢華現(xiàn)代奢華通用√研發(fā)設(shè)計(jì)中心內(nèi)部資料

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37規(guī)劃總平面圖2.3.2

套餐2

——

400m2-轉(zhuǎn)角位-一字型-有后場(chǎng)-無(wú)泳池體驗(yàn)空間研發(fā)設(shè)計(jì)中心內(nèi)部資料

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38

綜合樓建筑圖（現(xiàn)代奢華）說(shuō)明：具體詳見(jiàn)建筑方案第四分冊(cè)《展示區(qū)綜合樓設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》2.3.2

套餐2

——

400m2-轉(zhuǎn)角位-一字型-有后場(chǎng)-無(wú)泳池

首層平面圖（展示版）

碧

體驗(yàn)空間入口

碧優(yōu)選

帶泳池更衣室示意研發(fā)設(shè)計(jì)中心內(nèi)部資料

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392.3.2

套餐2

——

400m2-轉(zhuǎn)角位-一字型-有后場(chǎng)-無(wú)泳池

綜合樓建筑圖（現(xiàn)代奢華）說(shuō)明：具體詳見(jiàn)建筑方案第四分冊(cè)《展示區(qū)綜合樓設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》研發(fā)設(shè)計(jì)中心內(nèi)部資料

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402.3.2

套餐2

——

400m2-轉(zhuǎn)角位-一字型-有后場(chǎng)-無(wú)泳池減配方案一鋪地采用仿石磚，后場(chǎng)以兒童戲水池為特色，采用標(biāo)準(zhǔn)兒童套餐，營(yíng)造歡快的活動(dòng)空間。

園林風(fēng)格（通用）說(shuō)明：具體詳見(jiàn)《設(shè)計(jì)成本力提升措施建議指引——園林設(shè)計(jì)篇》減配方案二鋪地采用廣場(chǎng)磚，后場(chǎng)取消水景，保留兒童游樂(lè)區(qū)的同時(shí)以構(gòu)架營(yíng)造戶外客廳空間。體驗(yàn)空間體驗(yàn)空間研發(fā)設(shè)計(jì)中心內(nèi)部資料

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412.3.3

套餐3

——

700m2-中間位-一字型-有后場(chǎng)-無(wú)泳池套餐

3700m2-中間位-一字型-有后場(chǎng)-無(wú)泳池新亞洲綜合樓-新亞洲裝修-新亞洲園林模式三備注8F展廳規(guī)模：約700㎡綜合樓形態(tài)：一字型綜合樓位置：中間位展示區(qū)面積：約4100㎡前場(chǎng)面積：約900㎡1、展示區(qū)規(guī)模、前后場(chǎng)尺寸、體驗(yàn)空間數(shù)量、形式及及參觀流線可根據(jù)實(shí)際項(xiàng)目情況調(diào)整。2、優(yōu)先選擇屋頂實(shí)體體驗(yàn)空間，其次為貨量實(shí)體體驗(yàn)空間（層數(shù)為8F左右，建筑高度控制在27米以下），盡量不做臨建體驗(yàn)空間。體驗(yàn)空間參觀流線的原則是由小到大。3、若項(xiàng)目預(yù)售條件有利于快速取證，則展示區(qū)范圍內(nèi)不應(yīng)設(shè)置地下室。4、機(jī)動(dòng)車停車位設(shè)置僅為示意，可根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況考慮。5、展廳樓梯位置具體詳項(xiàng)目建筑單體設(shè)計(jì)。展示區(qū)形式綜合樓層高風(fēng)格搭配成果2展廳面積段（m）展廳位置展廳形態(tài)前場(chǎng)后場(chǎng)泳池綜合樓層高綜合樓建筑風(fēng)格綜合樓裝修風(fēng)格園林風(fēng)格總平面圖700中間位一字型有有無(wú)5.4m新亞洲新亞洲新亞洲√研發(fā)設(shè)計(jì)中心內(nèi)部資料

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42規(guī)劃總平面圖2.3.3

套餐3

——

700m2-中間位-一字型-有后場(chǎng)-無(wú)泳池體驗(yàn)空間研發(fā)設(shè)計(jì)中心內(nèi)部資料

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43

綜合樓建筑圖（新亞洲）說(shuō)明：具體詳見(jiàn)建筑方案第四分冊(cè)《展示區(qū)綜合樓設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》2.3.3

套餐3

——

700m2-中間位-一字型-有后場(chǎng)-無(wú)泳池

首層平面圖（展示版）體驗(yàn)空間入口體驗(yàn)空間入口研發(fā)設(shè)計(jì)中心內(nèi)部資料

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442.3.3

套餐3

——

700m2-中間位-一字型-有后場(chǎng)-無(wú)泳池

綜合樓建筑圖（新亞洲）說(shuō)明：具體詳見(jiàn)建筑方案第四分冊(cè)《展示區(qū)綜合樓設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》研發(fā)設(shè)計(jì)中心內(nèi)部資料

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452.3.3

套餐3

——

700m2-中間位-一字型-有后場(chǎng)-無(wú)泳池

綜合樓裝修效果圖（新亞洲）說(shuō)明：具體詳見(jiàn)《設(shè)計(jì)成本力提升措施建議指引——裝修產(chǎn)品設(shè)計(jì)篇》研發(fā)設(shè)計(jì)中心內(nèi)部資料

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462.3.3

套餐3

——

700m2-中間位-一字型-有后場(chǎng)-無(wú)泳池

減配方案一鋪地采用仿石磚，以兒童戲水池為特色，配置豐富的新亞洲風(fēng)格元素，同時(shí)注重功能性。

園林風(fēng)格（新亞洲）說(shuō)明：具體詳見(jiàn)《設(shè)計(jì)成本力提升措施建議指引——園林設(shè)計(jì)篇》減配方案二鋪地采用仿石磚+廣場(chǎng)磚，后場(chǎng)取消水景，保留新亞洲風(fēng)格元素，增加綠化空間。體驗(yàn)空間體驗(yàn)空間研發(fā)設(shè)計(jì)中心內(nèi)部資料

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472.3.4

套餐4

——

700m2-轉(zhuǎn)角位-一字型-有后場(chǎng)-無(wú)泳池套餐

4模式四備注8F展廳規(guī)模：約700㎡綜合樓形態(tài)：一字型綜合樓位置：轉(zhuǎn)角位展示區(qū)面積：約4300㎡前場(chǎng)面積：約1400㎡1、展示區(qū)規(guī)模、前后場(chǎng)尺寸、體驗(yàn)空間數(shù)量、形式及參觀流線可根據(jù)實(shí)際項(xiàng)目情況調(diào)整。2、優(yōu)先選擇屋頂實(shí)體體驗(yàn)空間，其次為貨量實(shí)體體驗(yàn)空間（層數(shù)為8F左右，建筑高度控制在27米以下），盡量不做臨建體驗(yàn)空間。體驗(yàn)空間參觀流線的原則是由小到大。3、若項(xiàng)目預(yù)售條件有利于快速取證，則展示區(qū)范圍內(nèi)不應(yīng)設(shè)置地下室。4、機(jī)動(dòng)車停車位設(shè)置僅為示意，可根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況考慮。5、展廳樓梯位置具體詳項(xiàng)目建筑單體設(shè)計(jì)。展示區(qū)形式綜合樓層高風(fēng)格搭配成果2展廳面積段（m）展廳位置展廳形態(tài)前場(chǎng)后場(chǎng)泳池綜合樓層高綜合樓建筑風(fēng)格綜合樓裝修風(fēng)格園林風(fēng)格總平面圖700轉(zhuǎn)角位一字型有有-5.4m現(xiàn)代奢華現(xiàn)代奢華現(xiàn)代√研發(fā)設(shè)計(jì)中心內(nèi)部資料

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48規(guī)劃總平面圖2.3.4

套餐4

——

700m2-轉(zhuǎn)角位-一字型-有后場(chǎng)-無(wú)泳池體驗(yàn)空間研發(fā)設(shè)計(jì)中心內(nèi)部資料

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49

綜合樓建筑圖（現(xiàn)代奢華）說(shuō)明：具體詳見(jiàn)建筑方案第四分冊(cè)《展示區(qū)綜合樓設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》2.3.4

套餐4

——

700m2-轉(zhuǎn)角位-一字型-有后場(chǎng)-無(wú)泳池

首層平面圖（展示版）體驗(yàn)空間入口體驗(yàn)空間入口研發(fā)設(shè)計(jì)中心內(nèi)部資料

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502.3.4

套餐4

——

700m2-轉(zhuǎn)角位-一字型-有后場(chǎng)-無(wú)泳池

綜合樓建筑圖（現(xiàn)代奢華）說(shuō)明：具體詳見(jiàn)建筑方案第四分冊(cè)《展示區(qū)綜合樓設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》研發(fā)設(shè)計(jì)中心內(nèi)部資料

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512.3.4

套餐4

——

700m2-轉(zhuǎn)角位-一字型-有后場(chǎng)-無(wú)泳池洽談區(qū)大堂區(qū)

綜合樓裝修效果圖（現(xiàn)代奢華）

說(shuō)明：具體詳見(jiàn)《設(shè)計(jì)成本力提升措施建議指引——裝修產(chǎn)品設(shè)計(jì)篇》研發(fā)設(shè)計(jì)中心內(nèi)部資料

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522.3.4

套餐4

——

700m2-轉(zhuǎn)角位-一字型-有后場(chǎng)-無(wú)泳池

減配方案一鋪地采用仿石磚，后場(chǎng)取消水景，以兒童戲水池為特色，適當(dāng)增加兒童場(chǎng)地面積。

園林風(fēng)格（現(xiàn)代）說(shuō)明：具體詳見(jiàn)《設(shè)計(jì)成本力提升措施建議指引——園林設(shè)計(jì)篇》減配方案二采用廣場(chǎng)磚鋪貼，后場(chǎng)取消水景，適當(dāng)增加兒童場(chǎng)地面積，以綠化為主的活動(dòng)空間。體驗(yàn)空間體驗(yàn)空間研發(fā)設(shè)計(jì)中心內(nèi)部資料

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5333

規(guī)劃設(shè)計(jì)參考建議

規(guī)劃設(shè)計(jì)參考建議

3.1

前言

3.2

規(guī)劃設(shè)計(jì)做法參考研發(fā)設(shè)計(jì)中心內(nèi)部資料

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54前言為滿足集團(tuán)對(duì)于項(xiàng)目降本提效的設(shè)計(jì)需求，進(jìn)一步提升規(guī)劃設(shè)計(jì)效率與質(zhì)量，有效服務(wù)項(xiàng)目，編制此規(guī)劃設(shè)計(jì)做法供參考

。3.1

前言科目做法備注規(guī)劃布局以集團(tuán)利益最大化為原則，規(guī)劃布局應(yīng)有利于分期開(kāi)發(fā)，符合“小步快跑、以銷定產(chǎn)”的要求，存地不存貨。容積率原則上應(yīng)做足容積率，結(jié)合“四看”綜合考慮。（1）從“四看”分析——看區(qū)位、看市場(chǎng)、看地價(jià)、看容積率的數(shù)據(jù)高低。（2）如要突破原則不做滿容積率，需有全局觀，結(jié)合“四看”，以項(xiàng)目利益最大化為目標(biāo)，綜合考慮。區(qū)位好、市場(chǎng)容量大、地價(jià)較高的項(xiàng)目應(yīng)做滿容積率；相反則可考慮做不滿容對(duì)比方案，就項(xiàng)目成本、產(chǎn)品力、市場(chǎng)前景及銷售去化等做詳細(xì)經(jīng)濟(jì)效益分析對(duì)比。可售比80%以上適用于五六線城市產(chǎn)品選擇戶型選擇優(yōu)先選用區(qū)域戶型庫(kù)或者其他區(qū)域戶型庫(kù)內(nèi)已有產(chǎn)品。必要時(shí)，可以依據(jù)市場(chǎng)需求提前研發(fā)新戶型，先入庫(kù)后使用，提前每一天，不影響項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)進(jìn)度計(jì)劃。戶型數(shù)量1、原則上一個(gè)項(xiàng)目配置3-4種戶型，同一面積段盡量使用一種戶型，避免同面積段內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)。2、規(guī)模大的項(xiàng)目主力面積段戶型數(shù)量可適當(dāng)增加，單價(jià)高的項(xiàng)目產(chǎn)品面積段拉差可適當(dāng)縮小。建筑層數(shù)原則上建筑應(yīng)避免設(shè)置不經(jīng)濟(jì)層數(shù)（如12層、13層、14層，19層，20層，21層等）。研發(fā)設(shè)計(jì)中心內(nèi)部資料

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553.2

規(guī)劃設(shè)計(jì)做法參考科目做法備注公建配套停車位停車方式停車方式的選擇應(yīng)按地面停車、架空停車（停車樓）、半地下車庫(kù)、地下一層車庫(kù)、地下一層機(jī)械停車、地下負(fù)二層車庫(kù)的先后順序綜合各方面因素進(jìn)行經(jīng)濟(jì)測(cè)算來(lái)選擇最優(yōu)停車方式。地下車庫(kù)地庫(kù)范圍劃定應(yīng)考慮停車效率，地庫(kù)范圍盡量規(guī)整，優(yōu)先滿足大戶型停車需求。（1）車庫(kù)覆土厚度依據(jù)當(dāng)?shù)刈畹拖薅仍O(shè)計(jì)，原則上不得隨意加厚；對(duì)于綠地率指標(biāo)很富裕的項(xiàng)目可以局部降低覆土，同時(shí)滿足綠地率指標(biāo)要求即可。（2）對(duì)于車庫(kù)覆土較厚的項(xiàng)目，考慮有效利用車庫(kù)夾層和車庫(kù)內(nèi)無(wú)法停車的空間做儲(chǔ)物間、增值空間。（如：沈陽(yáng)、山東、河南、陜西、浙江（杭州）等地區(qū)可合理利用車庫(kù)夾層做儲(chǔ)物、增值空間，增加溢價(jià)和促進(jìn)首層住宅去化）。車位配比建議每戶車位配比不宜大于0.8輛車位，原則上不超過(guò)1.0輛車位主要適用于五六線城市室外地面車位配比建議≥30%（盡量爭(zhēng)取更高）主要適用于五六線城市車位計(jì)算原則爭(zhēng)取非標(biāo)準(zhǔn)車位計(jì)數(shù)不做折減（微型車位按標(biāo)準(zhǔn)車位計(jì)算個(gè)數(shù)，子母車位按雙車位計(jì)算個(gè)數(shù)）商業(yè)配套商業(yè)占比建議不超過(guò)項(xiàng)目總計(jì)容面積的2%且小于2000m2。主要適用于五六線城市商鋪規(guī)劃（1）原則上商鋪不做二層，優(yōu)先在項(xiàng)目外圍設(shè)置一層商鋪，商業(yè)價(jià)值較高的項(xiàng)目可局部做二層商業(yè)，一層商鋪面積＞二層商鋪面積。（2）單鋪面積控制在80m2以內(nèi)，主力面積控制在40-60m2，鋪面面寬控制在3.9-4.2m，進(jìn)深控制12m。（3）單鋪層高做到當(dāng)?shù)匾?guī)范最高值，預(yù)留1改2、2改3的條件。（4）最大化利用地塊和主入口進(jìn)深。主要適用于五六線城市功能預(yù)留餐飲功能商鋪有利銷售去化和溢價(jià)，有條件的項(xiàng)目，在保證小區(qū)品質(zhì)的前提下，建議商鋪盡可能預(yù)留餐飲功能。人防人防面積按設(shè)計(jì)條件配置，不得超配。公共配套為控制成本，原則上公建配套應(yīng)按設(shè)計(jì)條件最低要求設(shè)置，不得超配。（1）公建以及市政配套設(shè)施（如：學(xué)校、物管用房、電房、垃圾收集