設計成本力提升措施建議指引設計規(guī)劃篇

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嚴禁外傳設計成本力提升措施建議指引

——規(guī)劃設計篇投資策劃中心

策劃研究部

2020年03月研發(fā)設計中心前言1、本指引涵蓋五六線規(guī)劃視角研究、展示區(qū)模板設計指引、規(guī)劃設計參考建議三大板塊內容。2、本次指引根據營銷中心提供的五六線項目復盤資料與意見，結合集團規(guī)劃思路，針對部分

建議進行解讀應用、案例分析。涉及到的規(guī)劃指標（樓面地價、占地面積、容積率等）

均

是以五六線城市為例提供的建議指標。3、為助力項目做一成一，本指引新增規(guī)劃設計參考建議板塊，分別從關鍵指標、產品適配、

展示區(qū)、車庫、豎向設計等維度完善設計指引。4、原則上售價≤7000

m2

的五六線城市嚴格執(zhí)行本指引。一二三四線城市可參考本指引維度，

根據不同的項目定位，合理對標競品，靈活應用，確保產品競爭力最大化。備注：本指引展示區(qū)模板內容將后續(xù)補充更新。

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1前言內部資料

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2目錄

1.3五六線拿地階段規(guī)劃指標及要點建議12

五六線規(guī)劃視角研究

1.1

前言

1.2

“好房子”

拓展條件展示區(qū)模板設計指引2.1

前言2.2

規(guī)劃模式及風格搭配原則2.3

典型套餐展示3.1

前言3.2

規(guī)劃設計做法參考3規(guī)劃設計參考建議研發(fā)設計中心內部資料

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3五六線規(guī)劃視角研究11

五六線規(guī)視角研究

1.1

前言

1.2

“好房子”

拓展條件

1.3

五六線拿地階段規(guī)劃指標及要點建議

1.3.1

指引適用對象

1.3.2

可售比

1.3.3

樓面地價

1.3.4

用地面積

1.3.5

容積率

1.3.6

停車設置

1.3.7

商業(yè)配套

1.3.8

公建配套

1.3.9

人防設置

1.3.10

基礎處理

1.3.11

豎向及土方處理

1.3.12

場地日照條件

1.3.13

面積計算規(guī)則研發(fā)設計中心內部資料

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4前言為貫徹集團對于五六線項目的戰(zhàn)略部署方針，我部根據營銷中心提供的《五六線項目全周期產品適配指引提資》，

從規(guī)劃視角出發(fā)，針對五六線項目從規(guī)劃指標、設計要點等維度進行評估分析，編制此五六線規(guī)劃視角研究。1.1

前言研發(fā)設計中心內部資料

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51.2

“好房子”

拓展條件城市發(fā)展方向，周邊配套齊全，當地“成功人士”認可。周邊是否有最好的教育配套資源。交通是否便捷。

區(qū)

位公建配套交通情況“好房子”項目從規(guī)劃角度可從以下3點研判，供拿地階段參考決策。研發(fā)設計中心內部資料

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6規(guī)劃指標

&

要點建議1.3五六線拿地階段規(guī)劃指標及要點建議研發(fā)設計中心內部資料

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71.3.1

指引適用對象

指引適用對象：售價≤

7000元/m2

的五六線城市。解讀與應用：（1）主力客群均為當地居民，外來人口少，市場相對封閉；

（2）存在價格天花板，項目價格低于7000元/m2，居民消費能力低，客戶承受溢價能力有限。研發(fā)設計中心內部資料

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81.3.2

可售比

可售比：

80%以上解讀與應用：（1）不可售公建配套用房按規(guī)劃條件最低要求配建。

（2）最大化減少車庫面積，提高停車效率（集團車位面積限額參考值：

人防車位面積35

m2/個，

非人防車位面積32m2/個）。

（3）控制不可售地面建筑面積（如減少架空層、優(yōu)化車庫地面排風、排煙井數量及面積，

控制

地面疏散樓梯為最小疏散寬度等）研發(fā)設計中心內部資料

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91.3.3

樓面地價樓面地價：

≤1050元/m2研發(fā)設計中心1.3.4

用地面積用地面積：

60-80畝為宜，條件佳地塊≤100畝。解讀與應用：（1）受城市能級限制，拿地規(guī)模應控制在60-80畝為宜。

（2）條件佳的地塊放寬至100畝（高等級城市周邊，存在城市價格外溢客戶，經濟實力較強）

（3）針對一城多碧且市場容量有限的封閉市場，需謹慎投資，控制風險。

案例：

2016年獲取項目一，約1000畝，分三期開發(fā)，目前正開發(fā)二期，后續(xù)貨量充足；

2018年獲取項目二，約9.43畝，共規(guī)劃3棟高層，剩余1棟在售；

2019年獲取項目三，約64.7畝，年底開盤取證去化率34%；市場容量風險：項目所在地屬于封閉市場，一城多碧，客群重疊，購房需求量有限。價格風險：本地競品降價截留客戶，項目一被迫量價平衡、低價開盤?；I量風險：項目一后續(xù)仍有較多貨量，與項目三客群重疊，存在內部競爭，預計將

影響后續(xù)去化速度；

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10

項目三2019年獲取

項目一2016年獲取

項目二2018年獲取研發(fā)設計中心內部資料

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111.3.5

容積率

項目用地≤100畝，容積率不超3.0，建議≤

2.5

項目用地≤50畝，容積率不超2.5，建議≤

2.0解讀與應用：（1）從“四看”分析——看區(qū)位、看市場、看地價、看容積率的數據高低。

（2）如要突破原則不做滿容積率，需有全局觀，結合“四看”

，以項目利益最大化為目標，

綜合考慮。區(qū)位好、市場容量大、地價較高的項目應做滿容積率；相反則可考慮做不滿

容對比方案，就項目成本、產品力、市場前景及銷售去化等做詳細經濟效益分析對比。

研發(fā)設計中心一期住宅用地91.5畝，容積率≤

2.40

。區(qū)域版方案容積率1.80，董事局主席簽批版方案容積率2.40，不滿容樓面價比滿容樓面價高370元。關于是否做滿容積率，需要有全局觀，從“四看”分析——看區(qū)位、看市場、看地價、看容積率的數據高低。本項目從邏輯上判斷應該做滿容積率。看區(qū)位：項目靠近市區(qū)，從市區(qū)有兩條路線不需要交過路費即可到

達本項目，車程在半小時內?？词袌觯菏袇^(qū)樓價是本項目預計售價的2倍，市區(qū)限購且人口多，

外溢市場巨大?？吹貎r：兩個方案樓面價相差370元/m2，項目所在區(qū)位難溢價。看容積率：相對于70米限高條件，2.4的容積率不算高。

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121.3.5

容積率——案例一

區(qū)域版方案（容積率1.80）

董事局主席簽批版方案（容積率2.40）研發(fā)設計中心內部資料

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131.3.5

容積率——案例二非滿容方案

（容積率2.0）YJ125-5（18F）YJ140-6（7-9F）YJ140-6（17-18F）YJ215

（16F）滿容方案

（容積率2.5）YJ125-5（18F）YJ140-6（7-8F）YJ140-6（18F、24F）YJ215

（8F、22F）本項目從邏輯上判斷應選擇非滿容方案：1、樓面價較低，樓面價只相差83元/m2。2、戶型得房率更高，產品舒適度更優(yōu)，

產品競爭力更強，去化周期更短。3、18F住宅比大高層住宅可提高產品溢價

200~400元/㎡

。4、18F土建成本比大高層土建成本少。5、需要配建車位數相應減少，減少車庫

大宗資產積壓。研發(fā)設計中心1.3.5

容積率——案例三低容方案（容積率1.66）全9F洋房高容方案（容積率2.11）18F洋房為主3、

9F洋房不用設置消防登高面，道路組織簡化，可增大綠地率，

在此基礎上可做首層花園贈送。4、

戶數減少，地面車位可滿足配置要求，減少地下車庫開挖建

造成本，避免大宗資產積壓。

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14該項目所在地鎮(zhèn)區(qū)人口約6.6萬，鎮(zhèn)域人口約8.4萬，市場容量有限。本項目從邏輯上判斷應選擇低容方案：1、貨量減少，加快去化速度，自有資金回正周期更短。2、全部采用9F洋房，鋼筋含量、電梯數量、地下結構等成本得到

優(yōu)化，得房率得到提高。研發(fā)設計中心1.3.6

停車設置爭取最大地面停車率、最少車位配比、最有利車位個數計算規(guī)則

（1）車位配比：建議每戶車位配比不宜大于0.8輛車位，原則上不超過1.0輛車位

（2）地面停車率：建議≥30%（盡量爭取更高）

（3）停車方式：不計容車庫布置的優(yōu)先次序：地上架空車庫>半地下車庫>地下一層車庫

（4）地下車庫：原則上在不計容前提下應盡量抬高地庫標高，降低地下車庫層高，避免做二

層及以上的地庫。

（5）車位計算規(guī)則：爭取非標準車位計數不做折減（微型車位按標準車位計算個數，子母車

位按雙車位計算個數）解讀與應用：必須精細化落實車庫計容條件，各類車庫層高要求和成本測算，選擇合適的停車方式，為項目節(jié)省成本。

如：機械車位需詳細了解當地機械車庫驗收要求、層高要求、設備成本、群訴風險等相關成本數據。

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15研發(fā)設計中心內部資料

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161.3.7

商業(yè)配套

商業(yè)配套建議不超過項目總計容面積的2%且小于2000

m2。解讀與應用：

（1）應合理控制商業(yè)體量，人口小于3萬的鎮(zhèn)區(qū)，一般設定在1000

m2以內，人口3-5萬的鎮(zhèn)區(qū)，一

般

設定在2000

m2以內，當周邊有政府、醫(yī)院和學校等機構時可適當增加底商面積。如商業(yè)面積硬性

指標偏大，項目須向當地政府相關部門爭取壓縮指標，建議不超過項目總計容的2%。

（2）原則上商鋪不做二層，優(yōu)先在項目外圍設置一層商鋪，商業(yè)價值較高的項目可局部做二層商業(yè)，一

層商鋪面積＞二層商鋪面積。

（3）單鋪面積控制在80m2以內，主力面積控制在40-60m2，鋪面面寬控制在3.9-4.2m，進深控制12m。

（4）單鋪層高做到當地規(guī)范最高值，預留1改2、2改3的條件。

（5）最大化利用地塊和主入口進深。研發(fā)設計中心內部資料

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171.3.8

公建配套為控制成本，原則上公建配套應按設計條件最低要求設置，不得超配。

解讀與應用：（1）公建配套按最低要求配建，爭取部分公建配套不配建（教育配套、垃圾中轉站、公廁等）

（2）溝通政府將公建配套地下不計容設置（變配電房、物業(yè)用房等），增加地上可售面積。研發(fā)設計中心1.3.9

人防設置

人防面積按設計條件配置，不得超配。解讀與應用：（1）人防車庫應根據經濟測算及政府要求確定異地設置或本地塊設置。

（2）研判部分本地塊設置、部分異地設置（例：某項目人防面積應建8500m2，如自建8000m2，

只需四個防火分區(qū)，如建8500m2則需五個防火分區(qū)，可考慮8000m2本地設置，500m2進行

異地建設）

（3）盡量避免配建人防裝備等高級別要求。

（4）人防地庫的選址和范圍劃定應科學合理，優(yōu)先選擇后期開發(fā)用地內建設，減少前期人防建設

成本投入，使資金快速周轉。

（5）人防地庫同時應重點關注成本控制、人防圖紙審查時間、建設周期和地質情況，對項目的進

度影響和車庫利用效率等因素（如：建議只有一層車庫時選擇地勢較低地帶建設人防區(qū)）。

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18研發(fā)設計中心1.3.10

基礎處理

基礎處理：無不良地質情況，嚴控地勘資料質量。

解讀與應用：

（1）勾地項目，重點做好地勘、文堪情況的風險排查。

（2）招拍掛項目，前期做好地塊情況深度調研。

勾地項目

地塊獲取前，投資應提前向政府獲

取地質/文物勘測評估報告

投資把評估報告交由項目部進行審

查，確認目標地塊地質/文物情況南方區(qū)域：地下溶洞、流砂、

暗塘等基于地質情況調整施工組織、工期

與成本投入

招拍掛項目

地塊招拍掛前，投

資應通過政府、當

地居民等側面了解

地塊地質情況北方區(qū)域：暗墳案例：該地塊獲取前地質勘測不準確，獲取后發(fā)現有地下溶洞，影響工期且成本增加2000萬

地質勘測不準確：因為該地塊原為當地開發(fā)商勾地項目，我司投資經與政府溝通獲取

其中東地塊，獲取地塊后發(fā)現含有地下溶洞，但前期地質勘測未發(fā)

現。

工期進度影響：受地質條件影響，影響整體工程進度，延誤展示區(qū)開放時間。額外成本增加：我司因地下溶洞問題導致成本增加2000萬（項目共3000萬利潤），

嚴重侵蝕項目利潤。

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19研發(fā)設計中心內部資料

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201.3.11

豎向及土方處理1.對外：有條件與政府溝通調整周邊市政道路標高時，盡量溝通定出對項

目豎向設計最有利的標高基準點。2.對內：地形高差較小，土方無大挖大填，適宜快速開發(fā)。解讀與應用：充分結合原始地形，優(yōu)化地下室輪廓及豎向設計標高：

（1）全局觀，結合當地氣候特點，解讀當地規(guī)范，找出周邊城市道路標高最適宜接入點，按產品對縱坡適

應能力大小將產品

分類，分地形選用。

（2）在全局觀的前提下，思考邊坡、擋墻等細部處理方式和方法。

（3）豎向設計要多專業(yè)協(xié)同（市政、建筑、結構、園林等）。

（4）豎向設計應多方案對比和經濟測算，選擇最優(yōu)方案。研發(fā)設計中心內部資料

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211.3.12

場地日照條件場地日照條件：應充分考慮外圍建筑對目標地塊的日照影響，同時也應注意地塊周邊已有建筑的日照情況，

避免后期因日照原因造成容積率做不滿或者浪費土地的情況。解讀與應用：（1）日照要求各城市不同，需提前咨詢。（咨詢內容可參考日照設計技術征詢表）（2）對于地塊周邊現有建筑，日照不能惡化和損光（3）考慮現有建筑對項目用地的日照遮擋（4）周邊未規(guī)劃地塊需做對稱分析、沿線分析等項目名稱主責提資部門

（區(qū)域平臺）項目地點口新區(qū)口舊區(qū)設計管理部

項目部征詢對象日照資料口規(guī)劃局

口審圖公司

口日照公司

口其它口包含所有主、客體范圍的電子地形圖（含規(guī)劃圖）口主客體范圍內的單體建筑高度、00

標高或平、立、剖資料日照要求日照分析報告的形式使用軟件出具正式報告的單位口窗戶分析

口沿線分析

口區(qū)域分析

口等時線分析

口其它口天正

口眾智

口其他口博意設計

口第三方日照參數管理部門審查方式

口審查

口備案管理部門的其它要求

地理位置

經度：

緯度：

計算時間

口2001年

口

2011

年

口其它（年）計算標準日滿足日照標

準的時間口冬至日口

1H

口大寒日口

2H

口

3H度）口高度角

（度）光線角度

要求計算精度（分鐘）口掃掠角（口

1

口

5

口

10度

）口入射角（

口其他日照時間統(tǒng)計方法口連續(xù)（最小連續(xù)時間

分鐘）口累計（最小連續(xù)時間

分鐘）全部

累計

2

段

累計

3

段口累計+連續(xù)

（最小連續(xù)時間

分鐘）建模要求是否需建陽臺、飄窗、屋頂機房、首層門廊等？口是

口否窗戶寬度

要求窗戶日照計

算方式滿足戶型日照標準的窗

位數

最小窗戶

寬度口兩端滿足

口中點滿足口只需

1

窗口（

個）居住空間需

1

窗；（口沿線全部滿足口沿線有窗戶的部位全部滿足口沿線部分滿足（>

%）口

1.8

米

口

2.0

米

口

2.4

米

個）以上居住空間

2

窗口其他其它要求口允許不滿足日照的戶數占總戶數的比例（%）口安全閾值

3

分鐘口誤差允許偏差值

5

分鐘3

分鐘

10

分鐘

其它5

分鐘

10

分鐘其它口對稱分析要求東西南北客體范圍

的要求主體范圍

的要求

備注主客體受影面計算高度：

日照設計技術征詢表

前期地塊原戶型案例：該項目分期開發(fā)，前期地塊規(guī)劃報建時，規(guī)劃局面積計算原則為陽臺全算面積，后來房管局面積核算時，房管局面積計算原則為陽臺算一半面積，規(guī)劃局面積計原則＞房管局面積計算原則，導致已建部分總計容建筑面積比規(guī)劃報建時少3000多平方米，后期地塊調整戶型。

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22研發(fā)設計中心

陽臺面

積全算1.3.13

面積計算規(guī)則

面積計算規(guī)則：避免規(guī)劃局面積＞房管局面積（架空層、飄窗兩側、陽臺、保溫層等）

后期地塊

前期地塊

后期地塊研發(fā)設計中心2

展示區(qū)模板設計指引

2.1

前言

2.2

規(guī)劃模式及風格搭配原則

2.2.1

規(guī)劃模式（目前已制定4種，260m2展廳模式將后續(xù)補充）

2.2.2

風格搭配原則

2.3

典型套餐展示（目前已制定4種，260m2展廳套餐將后續(xù)補充）

2.3.1

套餐1—

400m2-中間位-一字型-有后場-無泳池

2.3.2

套餐2—

400m2-轉角位-一字型-有后場-無泳池

2.3.3

套餐3—

700m2-中間位-一字型-有后場-無泳池

2.3.4

套餐4—

700m2-轉角位-一字型-有后場-無泳池

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232

展示區(qū)模板設計指引研發(fā)設計中心前言2.1

前言第一條

目的為助力集團“全競提升”，形成統(tǒng)一的系列風格和風貌，塑造具有行業(yè)競爭性的產品，分別對應鎮(zhèn)區(qū)版（展廳模塊面積段約400㎡

）、標準版（展廳模塊面積段約700㎡

）

的展廳基礎上，新增

260㎡

展廳（后續(xù)補充），目前已制定4種展示區(qū)規(guī)劃模式（

260㎡

展廳模式將后續(xù)補充），以及固定風格搭配原則，并選取典型展示區(qū)模板套餐進行展示，建議項目盡量參考本指引選擇展示區(qū)套餐。

存在問題1、展示區(qū)規(guī)模與項目規(guī)模缺少強關聯(lián)。2、展示區(qū)前場儀式感不佳。3、展示區(qū)建筑、裝修、園林風格不一致。

解決辦法在原來4種展示區(qū)規(guī)劃模式基礎上，新增260㎡展廳規(guī)劃模式（后續(xù)補充），固定風格搭配原則，并選取典型的展示區(qū)模板套餐進行展示，建議項目盡量參考本指引選擇展示區(qū)套餐。

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24研發(fā)設計中心內部資料

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252.1

前言第二條

說明1、本指引主要適用于五六線城市。2、一二三四線城市可根據項目定位靈活應用本指引，經集團評審通過后方可實施。3、為強化前廣場儀式感，原則上所有模式均要求設計前廣場。4、在應用過程中，區(qū)域可根據所在城市情況、項目要求、地塊特點適當調整展示區(qū)規(guī)模、前后場尺寸、體驗空間數量、

形式以及參觀流線等，但不應更改規(guī)劃模式、風格搭配原則、基本空間格局與構成要素，特殊情況，一事一議。5

、區(qū)域可根據本指引標準模塊制定區(qū)域標準版本。6、隨國家標準和地方標準的更新、市場需求的變化以及集團標準的完善，本指引后續(xù)將適時更新。研發(fā)設計中心內部資料

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262.2.1

規(guī)劃模式（模式一、模式二）研發(fā)設計中心內部資料

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272.2.1

規(guī)劃模式（模式三、模式四）說明：1.2.3.4.5.根據展廳模塊面積和綜合樓位置不同，分為4種規(guī)劃模式。為強化前場儀式感，所有模式均要求設計前場。展示區(qū)規(guī)模及前后場規(guī)模建議如圖所示，可根據實際項目情況適當調整。體驗空間數量、形式及參觀流線可根據實際項目情況適當調整。應優(yōu)先選擇屋頂實體體驗空間，其次為貨量實體體驗空間（層數為8F左右，建筑高度控制在27米以下），盡量不做臨建體驗空間。體驗空間參觀流線的原則是由小到大。若項目預售條件有利于快速取證，則展示區(qū)范圍內不應設置地下室。6.本指引后續(xù)將補充260

㎡

展廳規(guī)劃模板（研發(fā)中）。研發(fā)設計中心內部資料

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282.2.2

風格搭配原則說明：1.

裝修風格與建筑外立面風格匹配，由

室外延續(xù)至室內，形成固定風格搭配。2.

園林風格與建筑外立面風格匹配，以

達到整體感官的統(tǒng)一和諧。3.

后續(xù)將補充現代簡約風格。套餐名稱展示區(qū)形式綜合樓層高風格搭配成果展廳面積段（m2）展廳位置展廳形態(tài)前場后場泳池綜合樓層高綜合樓建筑風格綜合樓裝修風格園林風格總平面圖套餐1400中間位一字型有有-4.5m新古典現代奢華新古典√套餐2轉角位一字型有有-4.5m現代奢華現代奢華通用√套餐3700中間位一字型有有-5.4m新亞洲新亞洲新亞洲√套餐4轉角位一字型有有-5.4m現代奢華現代奢華現代√研發(fā)設計中心內部資料

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292.3

典型套餐展示典型套餐展示1、本指引選擇4種典型套餐展示平面效果。2、為控制成本，套餐1后場僅通過模紋花壇和看房通道引導客戶參觀體驗空間。3、700㎡

綜合樓為保證展示效果，應優(yōu)先選擇5.4m層高，若層高對計容面積有影響，可以選擇4.5m層高。4、綜合樓規(guī)模需結合碧優(yōu)選意見綜合考慮。5、后續(xù)將補充260

㎡

展廳規(guī)劃模板（研發(fā)中）。6、后續(xù)將補充現代簡約風格，項目可根據需求，自行選擇套餐。研發(fā)設計中心內部資料

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302.3.1

套餐1

——

400m2-中間位-一字型-有后場-無泳池套餐

1體驗空間模式一備注8F展廳規(guī)模：約400㎡綜合樓形態(tài)：一字型綜合樓位置：中間位展示區(qū)面積：約4000㎡前場面積：約800㎡1、展示區(qū)規(guī)模、前后場尺寸、體驗空間數量、形式及及參觀流線可根據實際項目情況調整。2、優(yōu)先選擇屋頂實體體驗空間，其次為貨量實體體驗空間（層數為8F左右，建筑高度控制在27米以下），盡量不做臨建體驗空間。體驗空間參觀流線的原則是由小到大。3、若項目預售條件有利于快速取證，則展示區(qū)范圍內不應設置地下室。4、機動車停車位設置僅為示意，可根據項目實際情況考慮。5、為控制成本，本套餐后場僅通過模紋花壇和看房通道引導客戶參觀體驗空間。6、參觀體驗空間入戶方向可根據項目實際情況選擇。7、展廳樓梯位置具體詳項目建筑單體設計。展示區(qū)形式綜合樓層高風格搭配成果2展廳面積段（m）展廳位置展廳形態(tài)前場后場泳池綜合樓層高綜合樓建筑風格綜合樓裝修風格園林風格總平面圖400中間位一字型有有-4.5m新古典現代奢華新古典√研發(fā)設計中心內部資料

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31規(guī)劃總平面圖2.3.1

套餐1

——

400m2-中間位-一字型-有后場-無泳池研發(fā)設計中心內部資料

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322.3.1

套餐1

——

400m2-中間位-一字型-有后場-無泳池

首層平面圖（展示版）

綜合樓建筑圖（新古典）說明：具體詳見建筑方案第四分冊《展示區(qū)綜合樓設計標準》體驗空間入口

智

能

交

款

區(qū)體驗空間入口研發(fā)設計中心內部資料

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332.3.1

套餐1

——

400m2-中間位-一字型-有后場-無泳池

綜合樓建筑圖（新古典）說明：具體詳見建筑方案第四分冊《展示區(qū)綜合樓設計標準》研發(fā)設計中心內部資料

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342.3.1

套餐1

——

400m2-中間位-一字型-有后場-無泳池綜合樓裝修效果圖（現代奢華）說明：1.套餐1、套餐2、套餐4裝修效果圖相同。

2.具體詳見《設計成本力提升措施建議指引——裝修產品設計篇》。洽談區(qū)大堂區(qū)研發(fā)設計中心內部資料

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352.3.1

套餐1

——

400m2-中間位-一字型-有后場-無泳池減配方案一鋪地采用仿石磚，設計歐式水景和模紋綠籬，凸顯新古典風格。減配方案二鋪地采用新型廣場磚，搭配歐式水景和模紋綠籬，保持新古典風格的同時，成本更優(yōu)。

園林風格（新古典）說明：具體詳見《設計成本力提升措施建議指引——園林設計篇》體驗空間體驗空間研發(fā)設計中心內部資料

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362.3.2

套餐2

——

400m2-轉角位-一字型-有后場-無泳池套餐

2模式二備注8F展廳規(guī)模：約400㎡綜合樓形態(tài)：一字型綜合樓位置：轉角位展示區(qū)面積：約4100㎡前場面積：約900㎡1、展示區(qū)規(guī)模、前后場尺寸、體驗空間數量、形式及及參觀流線可根據實際項目情況調整。2、優(yōu)先選擇屋頂實體體驗空間，其次為貨量實體體驗空間（層數為8F左右，建筑高度控制在27米以下），盡量不做臨建體驗空間。體驗空間參觀流線的原則是由小到大。3、若項目預售條件有利于快速取證，則展示區(qū)范圍內不應設置地下室。4、機動車停車位設置僅為示意，可根據項目實際情況考慮。5、展廳樓梯位置具體詳項目建筑單體設計。展示區(qū)形式綜合樓層高風格搭配成果2展廳面積段（m）展廳位置展廳形態(tài)前場后場泳池綜合樓層高綜合樓建筑風格綜合樓裝修風格園林風格總平面圖400轉角位一字型有有-4.5m現代奢華現代奢華通用√研發(fā)設計中心內部資料

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37規(guī)劃總平面圖2.3.2

套餐2

——

400m2-轉角位-一字型-有后場-無泳池體驗空間研發(fā)設計中心內部資料

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38

綜合樓建筑圖（現代奢華）說明：具體詳見建筑方案第四分冊《展示區(qū)綜合樓設計標準》2.3.2

套餐2

——

400m2-轉角位-一字型-有后場-無泳池

首層平面圖（展示版）

碧

體驗空間入口

碧優(yōu)選

帶泳池更衣室示意研發(fā)設計中心內部資料

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392.3.2

套餐2

——

400m2-轉角位-一字型-有后場-無泳池

綜合樓建筑圖（現代奢華）說明：具體詳見建筑方案第四分冊《展示區(qū)綜合樓設計標準》研發(fā)設計中心內部資料

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402.3.2

套餐2

——

400m2-轉角位-一字型-有后場-無泳池減配方案一鋪地采用仿石磚，后場以兒童戲水池為特色，采用標準兒童套餐，營造歡快的活動空間。

園林風格（通用）說明：具體詳見《設計成本力提升措施建議指引——園林設計篇》減配方案二鋪地采用廣場磚，后場取消水景，保留兒童游樂區(qū)的同時以構架營造戶外客廳空間。體驗空間體驗空間研發(fā)設計中心內部資料

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412.3.3

套餐3

——

700m2-中間位-一字型-有后場-無泳池套餐

3700m2-中間位-一字型-有后場-無泳池新亞洲綜合樓-新亞洲裝修-新亞洲園林模式三備注8F展廳規(guī)模：約700㎡綜合樓形態(tài)：一字型綜合樓位置：中間位展示區(qū)面積：約4100㎡前場面積：約900㎡1、展示區(qū)規(guī)模、前后場尺寸、體驗空間數量、形式及及參觀流線可根據實際項目情況調整。2、優(yōu)先選擇屋頂實體體驗空間，其次為貨量實體體驗空間（層數為8F左右，建筑高度控制在27米以下），盡量不做臨建體驗空間。體驗空間參觀流線的原則是由小到大。3、若項目預售條件有利于快速取證，則展示區(qū)范圍內不應設置地下室。4、機動車停車位設置僅為示意，可根據項目實際情況考慮。5、展廳樓梯位置具體詳項目建筑單體設計。展示區(qū)形式綜合樓層高風格搭配成果2展廳面積段（m）展廳位置展廳形態(tài)前場后場泳池綜合樓層高綜合樓建筑風格綜合樓裝修風格園林風格總平面圖700中間位一字型有有無5.4m新亞洲新亞洲新亞洲√研發(fā)設計中心內部資料

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42規(guī)劃總平面圖2.3.3

套餐3

——

700m2-中間位-一字型-有后場-無泳池體驗空間研發(fā)設計中心內部資料

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43

綜合樓建筑圖（新亞洲）說明：具體詳見建筑方案第四分冊《展示區(qū)綜合樓設計標準》2.3.3

套餐3

——

700m2-中間位-一字型-有后場-無泳池

首層平面圖（展示版）體驗空間入口體驗空間入口研發(fā)設計中心內部資料

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442.3.3

套餐3

——

700m2-中間位-一字型-有后場-無泳池

綜合樓建筑圖（新亞洲）說明：具體詳見建筑方案第四分冊《展示區(qū)綜合樓設計標準》研發(fā)設計中心內部資料

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452.3.3

套餐3

——

700m2-中間位-一字型-有后場-無泳池

綜合樓裝修效果圖（新亞洲）說明：具體詳見《設計成本力提升措施建議指引——裝修產品設計篇》研發(fā)設計中心內部資料

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462.3.3

套餐3

——

700m2-中間位-一字型-有后場-無泳池

減配方案一鋪地采用仿石磚，以兒童戲水池為特色，配置豐富的新亞洲風格元素，同時注重功能性。

園林風格（新亞洲）說明：具體詳見《設計成本力提升措施建議指引——園林設計篇》減配方案二鋪地采用仿石磚+廣場磚，后場取消水景，保留新亞洲風格元素，增加綠化空間。體驗空間體驗空間研發(fā)設計中心內部資料

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472.3.4

套餐4

——

700m2-轉角位-一字型-有后場-無泳池套餐

4模式四備注8F展廳規(guī)模：約700㎡綜合樓形態(tài)：一字型綜合樓位置：轉角位展示區(qū)面積：約4300㎡前場面積：約1400㎡1、展示區(qū)規(guī)模、前后場尺寸、體驗空間數量、形式及參觀流線可根據實際項目情況調整。2、優(yōu)先選擇屋頂實體體驗空間，其次為貨量實體體驗空間（層數為8F左右，建筑高度控制在27米以下），盡量不做臨建體驗空間。體驗空間參觀流線的原則是由小到大。3、若項目預售條件有利于快速取證，則展示區(qū)范圍內不應設置地下室。4、機動車停車位設置僅為示意，可根據項目實際情況考慮。5、展廳樓梯位置具體詳項目建筑單體設計。展示區(qū)形式綜合樓層高風格搭配成果2展廳面積段（m）展廳位置展廳形態(tài)前場后場泳池綜合樓層高綜合樓建筑風格綜合樓裝修風格園林風格總平面圖700轉角位一字型有有-5.4m現代奢華現代奢華現代√研發(fā)設計中心內部資料

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48規(guī)劃總平面圖2.3.4

套餐4

——

700m2-轉角位-一字型-有后場-無泳池體驗空間研發(fā)設計中心內部資料

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49

綜合樓建筑圖（現代奢華）說明：具體詳見建筑方案第四分冊《展示區(qū)綜合樓設計標準》2.3.4

套餐4

——

700m2-轉角位-一字型-有后場-無泳池

首層平面圖（展示版）體驗空間入口體驗空間入口研發(fā)設計中心內部資料

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502.3.4

套餐4

——

700m2-轉角位-一字型-有后場-無泳池

綜合樓建筑圖（現代奢華）說明：具體詳見建筑方案第四分冊《展示區(qū)綜合樓設計標準》研發(fā)設計中心內部資料

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512.3.4

套餐4

——

700m2-轉角位-一字型-有后場-無泳池洽談區(qū)大堂區(qū)

綜合樓裝修效果圖（現代奢華）

說明：具體詳見《設計成本力提升措施建議指引——裝修產品設計篇》研發(fā)設計中心內部資料

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522.3.4

套餐4

——

700m2-轉角位-一字型-有后場-無泳池

減配方案一鋪地采用仿石磚，后場取消水景，以兒童戲水池為特色，適當增加兒童場地面積。

園林風格（現代）說明：具體詳見《設計成本力提升措施建議指引——園林設計篇》減配方案二采用廣場磚鋪貼，后場取消水景，適當增加兒童場地面積，以綠化為主的活動空間。體驗空間體驗空間研發(fā)設計中心內部資料

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5333

規(guī)劃設計參考建議

規(guī)劃設計參考建議

3.1

前言

3.2

規(guī)劃設計做法參考研發(fā)設計中心內部資料

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54前言為滿足集團對于項目降本提效的設計需求，進一步提升規(guī)劃設計效率與質量，有效服務項目，編制此規(guī)劃設計做法供參考

。3.1

前言科目做法備注規(guī)劃布局以集團利益最大化為原則，規(guī)劃布局應有利于分期開發(fā)，符合“小步快跑、以銷定產”的要求，存地不存貨。容積率原則上應做足容積率，結合“四看”綜合考慮。（1）從“四看”分析——看區(qū)位、看市場、看地價、看容積率的數據高低。（2）如要突破原則不做滿容積率，需有全局觀，結合“四看”，以項目利益最大化為目標，綜合考慮。區(qū)位好、市場容量大、地價較高的項目應做滿容積率；相反則可考慮做不滿容對比方案，就項目成本、產品力、市場前景及銷售去化等做詳細經濟效益分析對比。可售比80%以上適用于五六線城市產品選擇戶型選擇優(yōu)先選用區(qū)域戶型庫或者其他區(qū)域戶型庫內已有產品。必要時，可以依據市場需求提前研發(fā)新戶型，先入庫后使用，提前每一天，不影響項目運營進度計劃。戶型數量1、原則上一個項目配置3-4種戶型，同一面積段盡量使用一種戶型，避免同面積段內部競爭。2、規(guī)模大的項目主力面積段戶型數量可適當增加，單價高的項目產品面積段拉差可適當縮小。建筑層數原則上建筑應避免設置不經濟層數（如12層、13層、14層，19層，20層，21層等）。研發(fā)設計中心內部資料

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553.2

規(guī)劃設計做法參考科目做法備注公建配套停車位停車方式停車方式的選擇應按地面停車、架空停車（停車樓）、半地下車庫、地下一層車庫、地下一層機械停車、地下負二層車庫的先后順序綜合各方面因素進行經濟測算來選擇最優(yōu)停車方式。地下車庫地庫范圍劃定應考慮停車效率，地庫范圍盡量規(guī)整，優(yōu)先滿足大戶型停車需求。（1）車庫覆土厚度依據當地最低限度設計，原則上不得隨意加厚；對于綠地率指標很富裕的項目可以局部降低覆土，同時滿足綠地率指標要求即可。（2）對于車庫覆土較厚的項目，考慮有效利用車庫夾層和車庫內無法停車的空間做儲物間、增值空間。（如：沈陽、山東、河南、陜西、浙江（杭州）等地區(qū)可合理利用車庫夾層做儲物、增值空間，增加溢價和促進首層住宅去化）。車位配比建議每戶車位配比不宜大于0.8輛車位，原則上不超過1.0輛車位主要適用于五六線城市室外地面車位配比建議≥30%（盡量爭取更高）主要適用于五六線城市車位計算原則爭取非標準車位計數不做折減（微型車位按標準車位計算個數，子母車位按雙車位計算個數）商業(yè)配套商業(yè)占比建議不超過項目總計容面積的2%且小于2000m2。主要適用于五六線城市商鋪規(guī)劃（1）原則上商鋪不做二層，優(yōu)先在項目外圍設置一層商鋪，商業(yè)價值較高的項目可局部做二層商業(yè)，一層商鋪面積＞二層商鋪面積。（2）單鋪面積控制在80m2以內，主力面積控制在40-60m2，鋪面面寬控制在3.9-4.2m，進深控制12m。（3）單鋪層高做到當地規(guī)范最高值，預留1改2、2改3的條件。（4）最大化利用地塊和主入口進深。主要適用于五六線城市功能預留餐飲功能商鋪有利銷售去化和溢價，有條件的項目，在保證小區(qū)品質的前提下，建議商鋪盡可能預留餐飲功能。人防人防面積按設計條件配置，不得超配。公共配套為控制成本，原則上公建配套應按設計條件最低要求設置，不得超配。（1）公建以及市政配套設施（如：學校、物管用房、電房、垃圾收集