《物業(yè)管理概論》課件

《物業(yè)管理概論》

主編王秀云

教學(xué)課件第三、四章前期物業(yè)管理

第一節(jié)物業(yè)管理招投標(biāo)

一、物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的概念及招標(biāo)投標(biāo)的必要性招標(biāo)和投標(biāo)是一個(gè)過(guò)程的兩個(gè)方面。（一）物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的概念物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)是指開(kāi)發(fā)商或業(yè)主管理委員會(huì)，為即將竣工使用或正在使用的物業(yè)尋找物業(yè)管理企業(yè)而制定出符合其管理服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn)的招標(biāo)文件，向社會(huì)公開(kāi)招聘，并采取科學(xué)的方法進(jìn)行分析和判斷，最終確定物業(yè)管理公司的全過(guò)程。物業(yè)管理投標(biāo)是指投標(biāo)人在接到招標(biāo)通知后，根據(jù)招標(biāo)通知的要求編制投標(biāo)文件，并將其遞交給招標(biāo)人的行為。（二）物業(yè)管理實(shí)行招標(biāo)投標(biāo)的必要性1.物業(yè)管理的招標(biāo)投標(biāo)是發(fā)展社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的需要。2.物業(yè)管理的招標(biāo)投標(biāo)是房地產(chǎn)管理體制改革的需要。3.物業(yè)管理的招標(biāo)投標(biāo)是提高物業(yè)管理水平，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的需要。（一）

物業(yè)管理投標(biāo)的原則1.真實(shí)性原則所謂真實(shí)性原則是指投標(biāo)人在其投標(biāo)書(shū)中所闡述的所有內(nèi)容均是真實(shí)反映了投標(biāo)人的投標(biāo)意愿、經(jīng)營(yíng)能力和技術(shù)水平，投標(biāo)人應(yīng)對(duì)其標(biāo)書(shū)的內(nèi)容做到“言出必行”。2.合理競(jìng)爭(zhēng)原則所謂合理競(jìng)爭(zhēng)是指投標(biāo)人憑借自身的經(jīng)營(yíng)實(shí)力、管理水平和服務(wù)質(zhì)量，通過(guò)良性競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勝劣汰而取勝。

三、物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置（一）物業(yè)管理招標(biāo)的組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置招標(biāo)機(jī)構(gòu)的設(shè)立有兩種途徑：一是招標(biāo)人自行組織成立的招標(biāo)機(jī)構(gòu)；二是招標(biāo)人委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)招標(biāo)。（二）物業(yè)管理投標(biāo)的組織機(jī)構(gòu)1.開(kāi)發(fā)部2.財(cái)務(wù)部3.工程部四、物業(yè)管理招標(biāo)的范圍、方式（一）物業(yè)管理招標(biāo)的范圍1.根據(jù)“是否與社會(huì)公眾利益密切相關(guān)”的原則。

2.根據(jù)“是否關(guān)系到國(guó)家利益”的原則。3.根據(jù)“是否涉及國(guó)家安全或軍事機(jī)密”的原則。（二）物業(yè)管理招標(biāo)的方式1.公開(kāi)招標(biāo)公開(kāi)招標(biāo)是指招標(biāo)人（業(yè)主或開(kāi)發(fā)商）通過(guò)報(bào)紙、電視及其他新聞渠道公開(kāi)發(fā)布招標(biāo)通知，邀請(qǐng)所有愿意參加投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)參加投標(biāo)的招標(biāo)方式。2.邀請(qǐng)招標(biāo)所謂邀請(qǐng)招標(biāo)是指不公開(kāi)刊登招標(biāo)廣告，而是直接邀請(qǐng)幾個(gè)單位投標(biāo)的招標(biāo)方式。3.儀標(biāo)議標(biāo)又叫談判招標(biāo)，是開(kāi)發(fā)商或業(yè)主不必公開(kāi)發(fā)布招標(biāo)公告，而是選擇其認(rèn)為有能力承擔(dān)或能獲取該項(xiàng)業(yè)務(wù)的物業(yè)管理企業(yè)，邀請(qǐng)其投標(biāo)，然后通過(guò)平等協(xié)商，最終達(dá)成協(xié)議。六、物業(yè)管理的招標(biāo)文件（一）物業(yè)管理招標(biāo)文件的概念物業(yè)管理招標(biāo)文件是指物業(yè)管理招標(biāo)人向投標(biāo)人提供的指導(dǎo)投標(biāo)工作的規(guī)范性文件，是投標(biāo)單位編制標(biāo)書(shū)，進(jìn)行投標(biāo)，招標(biāo)單位評(píng)標(biāo)、定標(biāo)、簽訂物業(yè)管理委托合同的共同基礎(chǔ)。（二）物業(yè)管理招標(biāo)文件的構(gòu)成我國(guó)對(duì)招標(biāo)文件的格式尚未統(tǒng)一，但在一般情況下應(yīng)包括以下幾部分內(nèi)容：1.招標(biāo)書(shū)2.招標(biāo)單位對(duì)管理服務(wù)的具體要求和初步設(shè)想

3.投標(biāo)須知

七、投標(biāo)實(shí)施的步驟（一）購(gòu)買(mǎi)閱讀招標(biāo)文件（二）考察物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)（三）制定管理服務(wù)方法及測(cè)算工作量（四）制定資金計(jì)劃（五）標(biāo)價(jià)試算（六）編制標(biāo)書(shū)（七）封送標(biāo)書(shū)八、物業(yè)管理投標(biāo)書(shū)的編寫(xiě)（一）物業(yè)管理投標(biāo)書(shū)的主要內(nèi)容所謂物業(yè)管理投標(biāo)書(shū)，即投標(biāo)人須知中規(guī)定的，投標(biāo)者必須提交的全部文件。它的構(gòu)成主要包括以下幾部分：1.標(biāo)書(shū)的封面投標(biāo)書(shū)的封面，一般要填寫(xiě)招標(biāo)單位名稱(chēng)，物業(yè)管理項(xiàng)目或本投標(biāo)書(shū)的名稱(chēng)（標(biāo)題），投標(biāo)單位的名稱(chēng)、負(fù)責(zé)人的姓名，以及標(biāo)書(shū)投送的日期等內(nèi)容。2.標(biāo)書(shū)的序言投標(biāo)書(shū)的序言是投標(biāo)企業(yè)對(duì)自身及擬管理的物業(yè)進(jìn)行簡(jiǎn)短的介紹。3.標(biāo)書(shū)的目錄4.標(biāo)書(shū)的正文

5.標(biāo)書(shū)的附件

九、開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)與定標(biāo)（一）開(kāi)標(biāo)所謂開(kāi)標(biāo)是指招標(biāo)單位在預(yù)先規(guī)定的時(shí)間里，將各投標(biāo)單位的投標(biāo)文件正式啟封揭曉。它的程序是：（1）宣布評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員名單（2）標(biāo)單位法人代表講話(huà)，介紹此次招標(biāo)情況。（3）招標(biāo)委員會(huì)負(fù)責(zé)人宣布唱標(biāo)內(nèi)容、評(píng)標(biāo)經(jīng)律、內(nèi)容事項(xiàng)和評(píng)標(biāo)原則。（4）宣布因投標(biāo)書(shū)遲到或沒(méi)有收到而被取消資格的投標(biāo)單位的名單，并將此情況記錄在案，必要時(shí)公證人員簽字。（5）公證人員當(dāng)場(chǎng)驗(yàn)證投標(biāo)標(biāo)函，主持抽簽決定唱標(biāo)順序。具體做法是工作人員將投標(biāo)箱運(yùn)送到開(kāi)標(biāo)會(huì)場(chǎng)，當(dāng)眾開(kāi)啟投標(biāo)箱，并核對(duì)每個(gè)封套上的編號(hào)以確定此項(xiàng)投標(biāo)無(wú)誤。（6）唱標(biāo)（7）宣讀公證詞，表明此次開(kāi)標(biāo)經(jīng)公證不效。（8）開(kāi)標(biāo)會(huì)議結(jié)束（二）評(píng)標(biāo)所謂評(píng)標(biāo)是指在評(píng)標(biāo)委員會(huì)的組織下，由招標(biāo)委員會(huì)選擇標(biāo)價(jià)較低，資信條件較好的投標(biāo)公司進(jìn)入合同簽訂談判過(guò)程。評(píng)標(biāo)的程序分以下幾個(gè)步驟：（1）標(biāo)書(shū)的初步評(píng)議①投標(biāo)單位投標(biāo)資格的審查。②對(duì)投標(biāo)書(shū)內(nèi)容完整性的檢查。③計(jì)算偏差的審查。（2）標(biāo)書(shū)的詳細(xì)評(píng)審（3）詢(xún)標(biāo)（4）編寫(xiě)評(píng)標(biāo)報(bào)告評(píng)標(biāo)報(bào)告就是評(píng)標(biāo)結(jié)論，該報(bào)告的主要內(nèi)容有：①簡(jiǎn)要介紹招標(biāo)情況。②列出參加競(jìng)標(biāo)的公司總數(shù)及各自名稱(chēng)，以及因各種原因其標(biāo)書(shū)被列為“廢標(biāo)”的投標(biāo)公司名稱(chēng)。③主體部分（三）定標(biāo)所謂定標(biāo)是指在評(píng)標(biāo)委員會(huì)對(duì)所有標(biāo)書(shū)進(jìn)行篩選評(píng)定后，將由招標(biāo)單位或業(yè)主管理委員會(huì)通過(guò)再次評(píng)審最終選擇確定中標(biāo)人。

十、物業(yè)管理投標(biāo)策略與技巧（一）物業(yè)管理投標(biāo)策略1.物業(yè)管理投標(biāo)原則（1）集中實(shí)力、重點(diǎn)突破（2）客觀分析、趨利避險(xiǎn)（3）精益求精、合理估算（4）適當(dāng)加價(jià)、承諾報(bào)價(jià)（5）加強(qiáng)調(diào)查、了解市場(chǎng)

2.物業(yè)管理投標(biāo)策略類(lèi)型（1）攻勢(shì)策略（2）守勢(shì)策略（3）低成本策略（4）差異策略第二節(jié)前期物業(yè)管理概述

一、物業(yè)管理早期介入的工作內(nèi)容和必要性（一）物業(yè)管理早期介入的工作內(nèi)容1．投資立項(xiàng)階段2．規(guī)劃設(shè)計(jì)階段3．施工建設(shè)階段（二）物業(yè)管理早期介入的必要性1.完善物業(yè)的使用功能；2.有利于后期物業(yè)管理工作的順利進(jìn)行；3.為接管驗(yàn)收、保證物業(yè)正常運(yùn)行打下基礎(chǔ)。

二、前期物業(yè)管理

（一）前期物業(yè)管理的概念前期物業(yè)管理是指在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)所進(jìn)行的物業(yè)管理。（二）前期物業(yè)管理的工作內(nèi)容物業(yè)管理企業(yè)前期物業(yè)管理的工作內(nèi)容，大致可歸納為以下幾個(gè)方面：1.草擬物業(yè)管理方案，承攬物業(yè)管理任務(wù)。2.簽訂物業(yè)管理合同，建立與業(yè)主和使用人的聯(lián)系。3.工程建設(shè)現(xiàn)場(chǎng)，提出合理化建議。4.設(shè)計(jì)物業(yè)管理模式，草擬管理制度。5.建立服務(wù)的系統(tǒng)與網(wǎng)絡(luò)。6.辦理移交接管與入伙事宜。

三、物業(yè)管理的早期介人與前期物業(yè)管理的區(qū)別

（一）是否擁有對(duì)于物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)

（二）是否承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任（二）物業(yè)竣工驗(yàn)收的種類(lèi)物業(yè)的竣工驗(yàn)收，可分為以下四種類(lèi)型：1.

隱蔽工程驗(yàn)收2.

分期驗(yàn)收3.

單項(xiàng)工程驗(yàn)收4.全部工程驗(yàn)收（三）竣工驗(yàn)收的依據(jù)、標(biāo)準(zhǔn)及所提交的資料1.竣工驗(yàn)收的依據(jù)2.竣工驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)

3.竣工驗(yàn)收時(shí)所應(yīng)提交的資料

二、物業(yè)接管驗(yàn)收（一）

物業(yè)接管驗(yàn)收的概念和條件1.物業(yè)接管驗(yàn)收的概念物業(yè)接管驗(yàn)收，是指物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)建設(shè)單位移交的物業(yè)所進(jìn)行的綜合檢驗(yàn)、收受管理工作。2.物業(yè)接管驗(yàn)收的條件①建設(shè)工程全部施工完畢，并已經(jīng)竣工驗(yàn)收合格；②供電、采暖、給水排水、衛(wèi)生、道路等設(shè)備和設(shè)施能正常使用；③房屋幢、戶(hù)編號(hào)已經(jīng)有關(guān)部門(mén)確認(rèn)。3.物業(yè)的接管分兩種情況：（1）從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)接管

（2）從管理委員會(huì)接管(二)物業(yè)管理公司在接管使用過(guò)程中的物業(yè)時(shí)應(yīng)做好如下工作1.收集資料2.接管驗(yàn)收3.用戶(hù)基本情況調(diào)查

4.資料歸類(lèi)、存檔

（三）物業(yè)接管驗(yàn)收與竣工驗(yàn)收的區(qū)別1.驗(yàn)收目的不同。2.驗(yàn)收性質(zhì)不同3.驗(yàn)收主體不同。4.交接對(duì)象不同。（四）物業(yè)接管驗(yàn)收應(yīng)移交的材料⑴新建房屋接管驗(yàn)收的資料。

⑵原有房屋接管驗(yàn)收應(yīng)交的材料。

（六）物業(yè)接管驗(yàn)收中應(yīng)注意的問(wèn)題1.依據(jù)《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》，認(rèn)真逐項(xiàng)驗(yàn)收2.落實(shí)物業(yè)的保修事宜3.重視書(shū)面移交手續(xù)接管驗(yàn)收一定要寫(xiě)明接管日期，這是劃清責(zé)任的界限

（七）物業(yè)接管驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)1．新建房屋的接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)(1)主體結(jié)構(gòu)(2)外墻外墻不得滲水。(3)屋面(4)樓地面

(5)裝修

(6)電氣

(7)水、衛(wèi)生、消防

(8)采暖

(9)附屬工程及其他

2.原有房屋接管驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)

1）以危險(xiǎn)房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)和國(guó)家有關(guān)規(guī)定作檢驗(yàn)依據(jù)。2）從外觀檢查建筑整體的變異狀態(tài)。3）檢查房屋結(jié)構(gòu)、裝修、和設(shè)備的完好與損壞程度。4）檢查房屋使用情況（包括建筑年代、用途變遷、拆改添建、裝修和設(shè)備情況）。評(píng)估房屋現(xiàn)有價(jià)值，建立資料檔案。

（二）裝修管理要求1.不得拆改原房屋的墻、柱、梁、樓板等主體結(jié)構(gòu)部件。2.不得鑿穿地面和房頂?shù)乃鄬印?.不得封閉前陽(yáng)臺(tái)，不得改動(dòng)外門(mén)窗，保持房屋外觀的美觀、統(tǒng)一。4.裝修垃圾必須及時(shí)清運(yùn)，傾倒到指定的地點(diǎn)。嚴(yán)禁向窗外、陽(yáng)臺(tái)外、樓梯、過(guò)道、天臺(tái)等公共場(chǎng)所拋撒堆放。5.嚴(yán)禁將垃圾倒人下水管道內(nèi)或?qū)⑸钗鬯捎晁艿琅懦觥?.按照管理處的要求，空調(diào)器安裝在指定的位置，以保持外觀統(tǒng)一、協(xié)調(diào)。空調(diào)出水必須接回陽(yáng)臺(tái)內(nèi)或室內(nèi)。7.裝修施工應(yīng)安排在上午7：OO—12：00，下午14：00一20：00時(shí)間內(nèi)進(jìn)行，以免影響他人休息。8.高層住戶(hù)裝修不得使用載人電梯裝運(yùn)建材、木料、工具等物品。9.需封閉后陽(yáng)臺(tái)的，須申報(bào)管理處同意方能施工。10.施工隊(duì)人員應(yīng)到管理處辦理臨時(shí)出入證，將臨時(shí)出人證佩戴在前胸，并在指定的區(qū)域內(nèi)活動(dòng)。11.未經(jīng)管理處同意，不得隨意改動(dòng)水、電管線走向。12.底層住戶(hù)裝修，不得在前陽(yáng)臺(tái)違章搭建。13.臨平臺(tái)的陽(yáng)臺(tái)、窗戶(hù)不能改裝門(mén)。（三）押金及保證金1.業(yè)主裝修前須向管理處交付一定的裝修保證金。2.裝修施工隊(duì)在辦理臨時(shí)出入證時(shí)，須向管理處交付一定的押金。3.裝修施工結(jié)束后，由管理處派人對(duì)裝修工程進(jìn)行檢查，如無(wú)違反本規(guī)定及物業(yè)轄區(qū)其他管理規(guī)定的行為，沒(méi)有對(duì)他人財(cái)產(chǎn)和公共場(chǎng)地、設(shè)施、設(shè)備等造成損害的，管理處將如數(shù)退還押金和保證金。（四）違規(guī)責(zé)任1.在裝修施工中有違反上述規(guī)定行為的，管理處有權(quán)視情節(jié)嚴(yán)重程度給予扣罰部分乃至全部押金和保證金的處罰。2.裝修施工中有意或無(wú)意損壞公共設(shè)施、設(shè)備和給他人財(cái)產(chǎn)、物品造成損害的，必須照價(jià)賠償。3.因裝修施工造成管道堵塞、漏水、停電、墜落等造成公共設(shè)施和他人利益損失的，裝修戶(hù)應(yīng)負(fù)責(zé)修復(fù)(或承擔(dān)修復(fù)費(fèi)用)，并視情況給予受損害者必要的賠償。