光耀地產(chǎn)的困境所引發(fā)的思考

房地產(chǎn)專題研究——光耀地產(chǎn)的困境所引發(fā)的思考目錄PART1：PART2：光耀破產(chǎn)事件簡(jiǎn)述光耀事件深度分析PART3：地產(chǎn)市場(chǎng)背景解析PART4：風(fēng)險(xiǎn)、警示與防范PART1：光耀破產(chǎn)事件簡(jiǎn)述光耀簡(jiǎn)介事件始末當(dāng)前處境小結(jié)光耀破產(chǎn)事件簡(jiǎn)述光耀簡(jiǎn)介2011-2013年連續(xù)登上“中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)”榜單。光耀集團(tuán)發(fā)展歷程公司成立（2002年4月）2002年光耀集團(tuán)有限公司的前身“惠州市光耀實(shí)業(yè)投資有限公司”在惠州成立。穩(wěn)步成長(zhǎng)階段（2002-2008）經(jīng)過(guò)7年的發(fā)展，從長(zhǎng)期盤踞惠州的小型開(kāi)發(fā)商，到占據(jù)惠州行業(yè)第一寶座?？焖侔l(fā)展階段（2008-2010）2008年銷售7億元人民幣，次年便升至16億元，2010年更達(dá)到40億元。瘋狂擴(kuò)張階段（2011-2013）連續(xù)三年榮登“中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)”榜單，大力拓展旅游地產(chǎn)產(chǎn)品線，同時(shí)兩度借殼上市失敗。瀕臨破產(chǎn)（2014年5月）媒體頻曝集團(tuán)因資金危機(jī)即將破產(chǎn)，集團(tuán)董事長(zhǎng)也聲稱公司陷入困境，希望被收購(gòu)緩解困境。光耀破產(chǎn)事件簡(jiǎn)述事件始末微博曝光光耀地產(chǎn)因延遲交房面臨破產(chǎn)，在市場(chǎng)上引起軒然大波。2014.02.24新浪樂(lè)居深度報(bào)道《光耀地產(chǎn)控股權(quán)易主》，北京的金源聯(lián)合產(chǎn)業(yè)入股光耀，并獲得大股東地位，創(chuàng)始人郭耀名失去對(duì)公司的控制權(quán)。2014.02.25光耀地產(chǎn)品牌部辟謠稱光耀和金源的持股比例屬于商業(yè)機(jī)密，不便對(duì)外透露，但可以肯定雙方股權(quán)比例基本相當(dāng)。2014.05.06藍(lán)鯨在微博上發(fā)布消息稱，光耀地產(chǎn)因資金危機(jī)多個(gè)樓盤無(wú)法按時(shí)交付，公司目前面臨倒閉。2014.05.07光耀地產(chǎn)官網(wǎng)辟謠稱公司存在一定的資金壓力，但目前融資渠道暢通，破產(chǎn)謠言不實(shí)，延遲交樓事件也在妥善處理中。2014.05.08光耀集團(tuán)董事長(zhǎng)郭耀名接受記者專訪稱：“資金缺口有3億—5億元，只要能找到這筆錢，光耀就能緩過(guò)來(lái)?！薄巴瑫r(shí)只要能讓項(xiàng)目全面復(fù)工，愿意接受收購(gòu)?！惫庖飘a(chǎn)事件簡(jiǎn)述當(dāng)前處境多樓盤停工延遲交樓，14宗案件等待被執(zhí)行，同時(shí)被列入失信被執(zhí)行人。

2014年1月，光耀集團(tuán)有限公司被揭陽(yáng)市中級(jí)人民法院因違反財(cái)產(chǎn)報(bào)告制度被列入全國(guó)失信被執(zhí)行人名單。3光耀等待被執(zhí)行案件分布分布區(qū)域東莞惠州深圳揭陽(yáng)普寧案件宗數(shù)5宗3宗2宗2宗2宗

從早期揭陽(yáng)法院6000萬(wàn)借款違約牽連旗下上市公司*ST新都信披違規(guī)遭調(diào)查，到惠州多個(gè)項(xiàng)目因資金短缺而停工，再到新都酒店被法院查封以及另外四起違約擔(dān)保浮出水面，多家為其提供貸款的金融機(jī)構(gòu)卷入其中。2

2014年上半年相繼傳出光耀荷蘭小城32套房網(wǎng)簽合同后被法院查封業(yè)主無(wú)法入住，翡儷港項(xiàng)目和馬克住區(qū)項(xiàng)目分別延遲4-6個(gè)月仍無(wú)法交樓，此外還有部分樓盤被指出現(xiàn)房屋抵押再銷售的情況。1光耀地產(chǎn)破產(chǎn)的直接原因是集團(tuán)資金出現(xiàn)危機(jī)，無(wú)法支付旗下地產(chǎn)項(xiàng)目的工程費(fèi)用導(dǎo)致樓盤延遲交付，同時(shí)大部分高成本貸款到期無(wú)法償付，而事件曝光后即將兌付的融資渠道也遭受到致命打擊。作為曾經(jīng)的百?gòu)?qiáng)地產(chǎn)企業(yè)，究竟是何種原因?qū)е缕滟Y金鏈斷裂？第二部分將從地產(chǎn)業(yè)務(wù)角度對(duì)光耀破產(chǎn)事件進(jìn)行深入解讀。小結(jié)光耀破產(chǎn)事件簡(jiǎn)述PART2：光耀事件深度分析上市融資失利民間借貸過(guò)多區(qū)位布局偏差產(chǎn)品定位失準(zhǔn)發(fā)展重心偏離小結(jié)光耀事件深度分析上市融資失利集團(tuán)曾兩次嘗試借殼重組上市，但都折戟而歸，也讓光耀損耗巨大。2011年：光耀集團(tuán)獲得湖南永州資源41.5%的股權(quán)，潤(rùn)旺貿(mào)易擁有永州資源42.5%的股權(quán)，之后礦業(yè)走下坡路，通過(guò)礦業(yè)來(lái)重組上市之路破滅，2億元投入收效甚微。2010年：光耀集團(tuán)通過(guò)以債權(quán)換股權(quán)控股新都酒店，但收購(gòu)之后，因集團(tuán)涉及房地產(chǎn)背景，政策不支持重組，而這3年光耀投入10億元。第一次重組上市第二次重組上市集團(tuán)民間借貸占比過(guò)高，同時(shí)借貸周期長(zhǎng)且利息高。銀行負(fù)債率不高集團(tuán)董事長(zhǎng)郭耀名表示光耀地產(chǎn)的銀行負(fù)債率是偏低的，2014年只有50%，比2013年還低十多個(gè)百分點(diǎn)。民間借貸占比過(guò)高從2011年開(kāi)始光耀地產(chǎn)就大舉民間借貸，約占光耀整個(gè)融資規(guī)模1/3。市場(chǎng)傳聞，郭耀名私下承認(rèn)，私人欠款高達(dá)26億元。民間借貸周期過(guò)長(zhǎng)一般企業(yè)民間借貸只用2—3個(gè)月，而光耀地產(chǎn)用的時(shí)間長(zhǎng)。借了15億元左右，而利息就高達(dá)十幾億元。民間借貸利率較高以公開(kāi)的周勃與光耀地產(chǎn)借款合同為例，當(dāng)時(shí)光耀地產(chǎn)與其約定，借款6000萬(wàn)元，期限自2011年8月19日至同年12月16日，借款利率為每月2%，結(jié)果拖了兩年多。曝光后融資難度增加2014年上半年，光耀通過(guò)各種努力還是有機(jī)會(huì)解決資金危機(jī)問(wèn)題，當(dāng)時(shí)光耀和數(shù)個(gè)金融機(jī)構(gòu)正在談合作，有的正準(zhǔn)備簽協(xié)議，但是受“光耀破產(chǎn)”的報(bào)道影響，突然都停止了貸款。光耀事件深度分析民間借貸過(guò)多光耀事件深度分析區(qū)位布局偏差目前光耀旗下在售項(xiàng)目多集中在以大亞灣為核心的樓市重災(zāi)區(qū)。所在城市上海天津杭州東莞威海泛大亞灣惠州主城區(qū)樓盤數(shù)量1111153光耀集團(tuán)在售樓盤分布大亞灣樓市：該區(qū)域樓盤眾多且空置率高，很多樓盤夜里無(wú)亮燈，是珠三角地區(qū)名副其實(shí)的“鬼城”。區(qū)域內(nèi)房?jī)r(jià)近5年未出現(xiàn)較大變化，還時(shí)常被媒體曝光“開(kāi)發(fā)商跑路”、“樓盤預(yù)期無(wú)法交付”等問(wèn)題。大亞灣人口較少光耀事件深度分析區(qū)位布局偏差項(xiàng)目名稱城市.區(qū)域所屬產(chǎn)品線項(xiàng)目進(jìn)度項(xiàng)目名稱城市.區(qū)域所屬產(chǎn)品線項(xiàng)目進(jìn)度江邊項(xiàng)目深圳.坪山新區(qū)非產(chǎn)品線項(xiàng)目（舊改）尚未啟動(dòng)荷蘭堡惠州.惠城區(qū)城市高端綜合社區(qū)售罄涵璧灣項(xiàng)目上海.青浦區(qū)非產(chǎn)品線項(xiàng)目（別墅）在售光耀城市廣場(chǎng)惠州.惠城區(qū)城市高端綜合社區(qū)售罄團(tuán)泊湖光耀城天津.靜?？h城郊別墅資源社區(qū)在售荷蘭小城惠州.仲愷區(qū)城市高端綜合社區(qū)在售光耀蹓跶公寓杭州.蕭山區(qū)城市精品藝術(shù)社區(qū)在售巧克力惠州.惠城區(qū)城市高端綜合社區(qū)售罄巴克什假日公園承德.灤平縣非產(chǎn)品線項(xiàng)目（旅游）尚未啟動(dòng)翡儷港惠州.惠城區(qū)城市高端綜合社區(qū)在售荷蘭水鄉(xiāng)惠州.惠城區(qū)城市高端綜合社區(qū)售罄將軍湖惠州.惠陽(yáng)區(qū)非產(chǎn)品線項(xiàng)目在售先生的湖惠州.大亞灣城郊別墅資源社區(qū)在售城市山谷惠州.仲愷區(qū)城市高端綜合社區(qū)在售DADA的草地惠州.大亞灣城市精品藝術(shù)社區(qū)在售翡翠灣惠州.惠城區(qū)城市高端綜合社區(qū)售罄全球候鳥(niǎo)度假地惠州.惠東縣高端度假別墅在售花語(yǔ)岸惠州.惠城區(qū)城市高端綜合社區(qū)售罄馬克住區(qū)惠州.惠陽(yáng)區(qū)城市精品藝術(shù)社區(qū)在售叁渡松山湖東莞.松山湖高端度假別墅待售財(cái)富公寓惠州.惠城區(qū)城市高端綜合社區(qū)售罄全球候鳥(niǎo)度假地威海.文登市高端度假別墅在售荷蘭公館惠州.惠城區(qū)城市高端綜合社區(qū)售罄荷蘭水鄉(xiāng)臨沂.羅莊區(qū)城市高端綜合社區(qū)售罄橙子惠州.惠城區(qū)城市精品藝術(shù)社區(qū)售罄陶朱公臨沂.北城區(qū)城郊別墅資源社區(qū)售罄光耀集團(tuán)旗下樓盤匯總一二線城市項(xiàng)目數(shù)量三四線城市項(xiàng)目數(shù)量4:22光耀事件深度分析產(chǎn)品定位失準(zhǔn)光耀集團(tuán)旗下在售產(chǎn)品系列多為非剛需產(chǎn)品，去化速度較慢。高端別墅項(xiàng)目，在政策調(diào)控以及中央重拳反腐的大環(huán)境下，高端項(xiàng)目幾乎少有成交，去化周期長(zhǎng)。城郊別墅資源社區(qū)城市主城區(qū)剛需住宅產(chǎn)品，主要集中在惠州主城區(qū)，不過(guò)基本售罄，在售項(xiàng)目較少。城市高端綜合社區(qū)泛大亞灣區(qū)域住宅樓盤，主打深圳市場(chǎng)客戶，目前該產(chǎn)品現(xiàn)存量較大，銷售情況極不樂(lè)觀。城市精品藝術(shù)社區(qū)主推“全球候鳥(niǎo)度假地”旅游高端別墅，不過(guò)今年“高端”和“度假”類產(chǎn)品銷售情況均不如人意。高端度假別墅光耀集團(tuán)旗下產(chǎn)品線解析剛需產(chǎn)品非剛需產(chǎn)品非剛需產(chǎn)品非剛需產(chǎn)品光耀.全球候鳥(niǎo)度假地.威海光耀.荷蘭小城.惠州光耀.涵璧灣.上海光耀事件深度分析發(fā)展重心偏離產(chǎn)品→產(chǎn)品線→產(chǎn)品事業(yè)部旅游地產(chǎn)的困局隨著海南旅游地產(chǎn)熱的逐步降溫，旅游地產(chǎn)項(xiàng)目作為非剛需產(chǎn)品在2014年樓市表現(xiàn)極其不佳，成為諸多開(kāi)發(fā)商心頭的痛楚。同為惠東的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目碧桂園十里銀灘2013年“五一大開(kāi)盤”中銷售數(shù)千套房源，而2014年“五一大開(kāi)盤”銷售量?jī)H為二百余套，可見(jiàn)旅游地產(chǎn)已深陷困局。全球候鳥(niǎo)度假地全球候鳥(niǎo)計(jì)劃：全球候鳥(niǎo)度假地是光耀未來(lái)發(fā)展計(jì)劃中最重要的產(chǎn)品線，產(chǎn)品從惠州逐步走向全國(guó)甚至是國(guó)際市場(chǎng)，目前在國(guó)內(nèi)的東莞、杭州、威海、濟(jì)州島以及東南亞等地都有候鳥(niǎo)計(jì)劃。集團(tuán)地產(chǎn)業(yè)務(wù)逐步偏向以“全球候鳥(niǎo)度假地”產(chǎn)品線為主的旅游地產(chǎn)。光耀事件深度分析小結(jié)重組上市失利：重組上市主要為開(kāi)辟新的融資渠道，獲得低成本高效率的融資，而重組不僅沒(méi)有成功，還搭進(jìn)去十多億資金。民間借貸過(guò)多：民間借貸占比過(guò)高，借貸周期長(zhǎng)且利息高導(dǎo)致后期出現(xiàn)以新債償舊債，陷入困局。區(qū)位布局偏差：光耀地產(chǎn)近年來(lái)多個(gè)項(xiàng)目分布在以“鬼城”著稱的泛大亞灣區(qū)域，極少有一二線城市項(xiàng)目，布局的區(qū)位較為失敗。產(chǎn)品定位失策：旗下樓盤多為非剛需產(chǎn)品，且后期發(fā)展側(cè)重于旅游產(chǎn)品線，導(dǎo)致樓市僵持期資金回籠太慢?？傮w而言，光耀集團(tuán)資金鏈危機(jī)導(dǎo)致其瀕臨破產(chǎn)，主要原因出在光耀集團(tuán)內(nèi)部戰(zhàn)略及決策方面的失誤，同時(shí)也有房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境發(fā)生變化帶來(lái)的不利影響。PART3：地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境解析解析之一：政策解析之二：市場(chǎng)解析之三：資本解析之四：預(yù)期小結(jié)地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境解析政策從政策層面來(lái)看，近年來(lái)的貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)影響較大。房地產(chǎn)調(diào)控政策：“托底戴帽”雙向式分類調(diào)控，上漲過(guò)快城市要“戴帽”，供應(yīng)過(guò)剩城市要“托底”。財(cái)政稅收政策：穩(wěn)步推進(jìn)房產(chǎn)稅的改革試點(diǎn)，作為地方政府重要且穩(wěn)定的財(cái)政收入來(lái)源；貨幣政策：全面收緊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款以防范風(fēng)險(xiǎn)，僅在一定程度上準(zhǔn)許首次購(gòu)房按揭貸款。宏觀經(jīng)濟(jì)政策：不刺激、去杠桿、調(diào)結(jié)構(gòu)，同時(shí)兼顧通貨膨脹率和失業(yè)率，GDP增長(zhǎng)不再是重心。房地產(chǎn)與政策中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是個(gè)“政策市場(chǎng)”，房地產(chǎn)行業(yè)的走勢(shì)和中央政府的政策息息相關(guān)。中央政府的政策不光包括房地產(chǎn)調(diào)控政策，還包括宏觀經(jīng)濟(jì)政策、財(cái)政稅收政策、貨幣政策等等。目前貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響較大，主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款全面收緊，購(gòu)房者首次按揭貸款也有一定程度的收緊，對(duì)房企資金造成嚴(yán)峻的考驗(yàn)。地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境解析市場(chǎng)樓市成交量大幅度下滑，部分房企資金回籠受阻，陷入資金鏈危機(jī)。2014年房企資金鏈危機(jī)典型事件時(shí)間城市房企事件簡(jiǎn)介2月20日襄陽(yáng)金麗城置業(yè)因開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂，中央公園項(xiàng)目被迫中途停工，無(wú)法按照合同約定時(shí)間竣工交付，同時(shí)因借貸糾紛，中央公園B區(qū)未售房屋被當(dāng)?shù)胤ㄔ翰榉狻?月13日寧波興潤(rùn)置業(yè)奉化官方表示，浙江興潤(rùn)置業(yè)資金鏈斷裂，負(fù)債35億，已經(jīng)嚴(yán)重資不抵債，15家銀行卷入涉24億貸款。4月2日南京盈嘉地產(chǎn)南京盈嘉地產(chǎn)遭到業(yè)主維權(quán)舉報(bào)，稱其資金鏈斷裂，所開(kāi)發(fā)的合家春天項(xiàng)目停止施工。4月15日南京福地房產(chǎn)舜天船舶公告稱，截至當(dāng)時(shí)，公司尚未收到對(duì)南京福地房產(chǎn)的委托貸款本金9000萬(wàn)元及相應(yīng)利息1543萬(wàn)元，后曝開(kāi)發(fā)商跑路。4月18日海寧立德房產(chǎn)浙江海寧立德房產(chǎn)拖欠多筆民間借貸，被多名債主告上了法庭，旗下多項(xiàng)目爛尾。5月6日惠州光耀地產(chǎn)多家媒體報(bào)道稱光耀地產(chǎn)資金鏈斷裂瀕臨倒閉，5月7日光耀地產(chǎn)公開(kāi)發(fā)表聲明，承認(rèn)公司面臨資金鏈問(wèn)題，否認(rèn)瀕臨破產(chǎn)，表示愿意接受其他企業(yè)的收購(gòu)。5月14日青島君利豪集團(tuán)青島君利豪集團(tuán)董事長(zhǎng)王莉與外界失去聯(lián)系，資金鏈斷裂欠貸至少12億元，涉及多家銀行和民間借貸公司及個(gè)人。北京上海廣州深圳2013年1季度成交套數(shù)2014年1季度成交套數(shù)413343378937200163882742016248118757222北上廣深一手商品住宅成交套數(shù)對(duì)比城市北京上海廣州深圳2013年一季度均價(jià)18650元/㎡18218元/㎡14148元/㎡19808元/㎡2014年一季度均價(jià)23338元/㎡17812元/㎡13800元/㎡22828元/㎡北上廣深一手商品住宅成交均價(jià)對(duì)比數(shù)據(jù)來(lái)源：搜房網(wǎng)重點(diǎn)城市監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)時(shí)間存量（萬(wàn)㎡）當(dāng)年增減量（萬(wàn)㎡）同比（%）20038774-205-12.2920048596-178-12.220058564-32-0.420068099-465-5.420076856-1243-15.3200810660380455.520091244717877.8201010646-180114201116904625835.8201223619671530.6201332403878437.22003-2013年全國(guó)樓市庫(kù)存變動(dòng)地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境解析市場(chǎng)近三年全國(guó)樓市庫(kù)存量呈現(xiàn)出大幅度攀升的態(tài)勢(shì)。地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境解析資本國(guó)際資本看空國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)，拋售國(guó)內(nèi)地產(chǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)軍歐美等海外市場(chǎng)。國(guó)際資本撤離事件時(shí)間房企事件簡(jiǎn)介2013.10.18長(zhǎng)江集團(tuán)李嘉誠(chéng)將小陸家嘴的東方匯經(jīng)中心整棟出售，交易價(jià)格定格在71.6億元，此舉被認(rèn)為是對(duì)“棄亞入歐”戰(zhàn)略的2014.04.02和記黃埔據(jù)港媒報(bào)道，李嘉誠(chéng)旗下和記黃埔獲批在倫敦發(fā)展涉及達(dá)10億英鎊(約129億港元)的綜合房地產(chǎn)項(xiàng)目，發(fā)展包括3500個(gè)住宅單位的多層大廈，以及寫字樓、商店、餐廳及酒店。2014.04.08盈大地產(chǎn)李澤楷宣布盈大地產(chǎn)以9.28億美元出售北京盈科中心至此，盈大在內(nèi)地已再無(wú)重要資產(chǎn)。2014.04.26嘉實(shí)地產(chǎn)嘉實(shí)地產(chǎn)（北京嘉實(shí)基金與倫敦資高富諾基金合資）宣布，已停止在中國(guó)市場(chǎng)上進(jìn)行投資活動(dòng)，將資金轉(zhuǎn)向海外市場(chǎng)。高富諾基金CEO雷納表示需要對(duì)未來(lái)機(jī)會(huì)進(jìn)行平衡考慮，考慮的結(jié)果是希望把重點(diǎn)放在海外市場(chǎng)上。地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境解析預(yù)期房?jī)r(jià)只漲不跌的預(yù)期發(fā)生了改變，很多人已經(jīng)意識(shí)到其中的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于剛剛經(jīng)歷了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化以來(lái)最瘋狂的2013年的中國(guó)人而言，要讓他們相信危險(xiǎn)在逐漸來(lái)臨的確很難。但是，目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)不佳，樓市拐點(diǎn)已經(jīng)到來(lái)，房?jī)r(jià)下降的可能性很大。中國(guó)經(jīng)濟(jì)仍將保持7%至8%左右的較高增長(zhǎng)，城鎮(zhèn)化率也處于高增長(zhǎng)期，人口結(jié)構(gòu)中家庭分裂加速，同時(shí)家庭消費(fèi)結(jié)構(gòu)中吃的比重下降住的比重上升并加速。因此，房?jī)r(jià)長(zhǎng)期持續(xù)下降幾乎是不可能的，真正的拐點(diǎn)是降價(jià)也無(wú)人購(gòu)買。供應(yīng)過(guò)剩、市場(chǎng)庫(kù)存嚴(yán)重，貸款偏緊、融資成本上升，加之領(lǐng)導(dǎo)人執(zhí)政理念發(fā)生改變，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)加劇?？偟膩?lái)說(shuō)，中國(guó)商品房新開(kāi)工已經(jīng)達(dá)到極限。近幾年根本看不到有上漲的可能性，除非國(guó)家再出臺(tái)幾萬(wàn)億。任志強(qiáng)毛大慶馬光遠(yuǎn)2012年是拐點(diǎn)，2013年出現(xiàn)局部反彈，主要是一二線城市，三四線城市供應(yīng)過(guò)大而百姓收入較低幾乎沒(méi)有銷售量。現(xiàn)在一線城市是價(jià)格泡沫，三四線城市是量的泡沫。當(dāng)前救市舉措是無(wú)效的，樓市將持續(xù)下行，直至2017年觸底。謝國(guó)忠地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境解析小結(jié)政策：開(kāi)發(fā)貸款和按揭貸款全面收緊對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成了較大的影響，從開(kāi)發(fā)資金和回籠資金兩方面沖擊了房企的資金鏈。市場(chǎng)：房地產(chǎn)市場(chǎng)總體呈現(xiàn)出價(jià)滯量跌的局面，但受制于量跌而無(wú)法回籠資金，諸多房企陷入了破產(chǎn)的邊緣。資本：無(wú)論是從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)層面的投資還是物業(yè)持有層面的投資，眾多國(guó)際資本大鱷給出了明確的戰(zhàn)略方向。預(yù)期：房?jī)r(jià)只漲不跌的時(shí)期已經(jīng)過(guò)去，拋售房產(chǎn)現(xiàn)象日益增多，人們對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期較幾年前也有了較大的改變?？傮w來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)高利潤(rùn)率的輝煌時(shí)期已經(jīng)過(guò)去，整體利潤(rùn)率將逐漸回歸到社會(huì)的正常利潤(rùn)空間。在庫(kù)存持續(xù)增加、價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)日益惡化的大環(huán)境下，特別是中小型房企，需要轉(zhuǎn)變觀念，提高風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，力爭(zhēng)在未來(lái)的行業(yè)大洗牌中重新占得先機(jī)。PART4：風(fēng)險(xiǎn)、警示與防范拓寬融資渠道嚴(yán)控融資成本把握價(jià)格底線調(diào)節(jié)預(yù)售周期對(duì)我集團(tuán)啟示小結(jié)風(fēng)險(xiǎn)、警示與防范拓寬融資渠道未來(lái)房企融資渠道將會(huì)更加狹窄，特別是銀行直接提供的開(kāi)發(fā)貸，額度將會(huì)越來(lái)越緊張，需提前籌劃，拓寬融資渠道。1.銀行貸款12.REITs23.建筑企業(yè)墊資2.房地產(chǎn)信托融資13.房地產(chǎn)公司私募24.賣方信貸3.保險(xiǎn)投資計(jì)劃14.房地產(chǎn)項(xiàng)目股權(quán)合作25.房地產(chǎn)證券化4.國(guó)內(nèi)IPO15.房地產(chǎn)企業(yè)債券26.前沿貨幣合約5.境外IPO16.房地產(chǎn)企業(yè)收購(gòu)和兼并27.房地產(chǎn)辛迪加6.買殼上市17.房地產(chǎn)典當(dāng)28.保函和信用證融資7.造殼上市18.委托貸款29.反向抵押貸款8.借殼上市19.房地產(chǎn)預(yù)售（購(gòu)房貸款）30.權(quán)證9.存托憑證上市20.融資租賃31.股權(quán)回購(gòu)-真貸款假合作10.中國(guó)預(yù)托證券21.夾層貸款32.其他——票據(jù)貼現(xiàn)、股票和債券抵押11.上市再融資22.開(kāi)發(fā)商企業(yè)間基金房地產(chǎn)融資方式一覽風(fēng)險(xiǎn)、警示與防范嚴(yán)控融資成本房地產(chǎn)行業(yè)融資成本不斷上升，需謹(jǐn)防出現(xiàn)財(cái)務(wù)杠桿的負(fù)效應(yīng)。2013年房地產(chǎn)融資成本房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款平均年息：7%-9%房地產(chǎn)信托融資平均年息：11%-15%房地產(chǎn)基金融資平均年息：8%-13%2014年房地產(chǎn)融資成本房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款平均年息：極少放貸房地產(chǎn)信托融資平均年息：15%-20%房地產(chǎn)基金融資平均年息：10%-15%風(fēng)險(xiǎn)、警示與防范把握價(jià)格底線當(dāng)市場(chǎng)出現(xiàn)樓盤降價(jià)搶跑時(shí)，確保項(xiàng)目能夠承受一定幅度的降價(jià)。項(xiàng)目名稱原價(jià)（元/㎡）現(xiàn)價(jià)（元/㎡）北京.金色漫香苑2800023000北京.住總?cè)f科橙26000（精裝）21000（毛坯）北京.亦莊海梓府100套特價(jià)房源，單價(jià)85折，單套直降40萬(wàn)上海.綠洲康城4600033000上海.金大元御瓏公館價(jià)格下調(diào)22%廣州.萬(wàn)科東薈城1650014500廣州.萬(wàn)科峯境3900033000深圳.富通