英倫小鎮(zhèn)住宅小區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

英倫小鎮(zhèn)居住區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告七臺(tái)河恒基工程投資咨詢有限責(zé)任公司二Ｏ一一年十一月目錄TOC\o"1-2"第一章總論 11.1項(xiàng)目名稱 11.2可行性研究報(bào)告編制單位及法定代表人 11.3可行性研究報(bào)告編制依據(jù) 11.4報(bào)告研究內(nèi)容 21.5項(xiàng)目實(shí)施單位情況介紹 21.6項(xiàng)目建設(shè)地址及建設(shè)條件 31.7主要建設(shè)規(guī)模及主要內(nèi)容 41.8土地資源利用 51.9投資估算與融資方案 51.10財(cái)務(wù)效益 51.11社會(huì)效益分析 61.12研究結(jié)論 6第二章項(xiàng)目建設(shè)的背景及必要性 82.1順應(yīng)人們對(duì)中高檔住宅的消費(fèi)趨勢，提升七臺(tái)河市的住宅品質(zhì) 82.2是適應(yīng)七臺(tái)河市拉大城區(qū)主骨架，提升城市形象的需要 8第三章房地產(chǎn)需求分析 113.1七臺(tái)河市承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，吸引越來越多的投資者紛至踏來 113.2城鄉(xiāng)居民經(jīng)濟(jì)收入的持續(xù)增長對(duì)本項(xiàng)目的需求分析 123.3營銷策略 13第四章項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及主要內(nèi)容 184.1建設(shè)規(guī)模 184.2建設(shè)內(nèi)容 184.3功能設(shè)置 18第五章項(xiàng)目建設(shè)地址及建設(shè)條件 205.1建設(shè)地址 205.2建設(shè)條件 20第六章建設(shè)方案 246.1設(shè)計(jì)原則 246.2總體布局 266.3建筑工程 276.4公用設(shè)施 31第七章環(huán)境保護(hù) 357.1項(xiàng)目周邊環(huán)境狀況 357.2主要污染源 357.3環(huán)境保護(hù)執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn) 357.4環(huán)境保護(hù)措施 367.5項(xiàng)目施工建設(shè)過程對(duì)環(huán)境的影響及相應(yīng)措施 36第八章資源節(jié)約 388.1設(shè)計(jì)依據(jù) 388.2節(jié)地 388.3節(jié)能 398.4節(jié)水 398.5節(jié)電 40第九章勞動(dòng)安全衛(wèi)生及消防 419.1勞動(dòng)安全 419.2消防 42第十章組織機(jī)構(gòu)及人力資源配置 4410.1組織機(jī)構(gòu) 4410.2人力資源配置 4510.3勞動(dòng)制度 4510.4人員培訓(xùn)與管理 4610.5勞動(dòng)力來源 46第十一章項(xiàng)目管理及實(shí)施進(jìn)度安排 4711.1項(xiàng)目管理 4711.2項(xiàng)目建設(shè)工期安排和施工進(jìn)度 48第十二章投資估算及資金籌措方案 5012.1投資估算 5012.2資金籌措 5112.3資金使用計(jì)劃 51第十三章房地產(chǎn)財(cái)務(wù)效益分析 5213.1項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 5213.2財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 5213.3銷售收入、利潤與稅金 5213.4財(cái)務(wù)盈利能力分析 5313.5償債能力分析 5413.6財(cái)務(wù)生存能力分析 5613.7敏感性分析 5613.8經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)結(jié)論 57第十四章社會(huì)效益分析 5814.1社會(huì)影響分析 5814.2項(xiàng)目與所在地互適性分析 5814.3社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析 5914.4社會(huì)評(píng)價(jià)結(jié)論 59附表、附件、附圖附表經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)附表附件1、法定代表人營業(yè)執(zhí)照；2、中華人民共和國組織機(jī)構(gòu)代碼證；3、稅務(wù)登記證；4、中華人民共和國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書附圖1、項(xiàng)目區(qū)域位置圖；2、項(xiàng)目總平面布置圖。第一章總論1.1項(xiàng)目名稱英倫小鎮(zhèn)居住區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告1.2可行性研究報(bào)告編制單位及法定代表人可行性研究報(bào)告編制單位：七臺(tái)河恒基工程投資咨詢有限責(zé)任公司工程咨詢資格等級(jí)：丙級(jí)工程咨詢資格發(fā)證機(jī)關(guān)：省發(fā)展和改革委員會(huì)工程咨詢資格證書編號(hào)：工咨丙10920110009上級(jí)主管單位：七臺(tái)河市發(fā)展和改革委員會(huì)電話3可行性研究報(bào)告編制依據(jù)1、2006年國家發(fā)展改革委員會(huì)、建設(shè)部發(fā)改投資[2006]1325號(hào)《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）；2、《黑龍江省建設(shè)項(xiàng)目資源節(jié)約管理規(guī)定》3、《國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》；4、《黑龍江省國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》；5、七臺(tái)河市總體規(guī)劃；6、《七臺(tái)河市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》；6、國家、部、省、地區(qū)現(xiàn)行有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范；7、可行性研究報(bào)告編制的有關(guān)規(guī)范要求；8、建設(shè)單位提供的作為編制依據(jù)的數(shù)據(jù)和資料。9、關(guān)于七臺(tái)河市國融房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司開發(fā)建設(shè)英倫小鎮(zhèn)居住區(qū)項(xiàng)目申報(bào)意見函。1.4報(bào)告研究內(nèi)容本項(xiàng)目可行性研究工作范圍是根據(jù)國家有關(guān)政策、法律法規(guī)、技術(shù)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)定額以及建設(shè)單位對(duì)本項(xiàng)目的設(shè)想，著重對(duì)項(xiàng)目的背景及必要性進(jìn)行分析；項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及建設(shè)方案進(jìn)行論證；建設(shè)場址及建設(shè)條件的考察；項(xiàng)目周圍環(huán)境及周圍環(huán)境對(duì)項(xiàng)目的影響分析；項(xiàng)目實(shí)施方案計(jì)劃及進(jìn)度進(jìn)行安排；投資估算、資金來源、經(jīng)濟(jì)效益及社會(huì)效益等方面進(jìn)行綜合論證。1.5項(xiàng)目實(shí)施單位情況介紹本項(xiàng)目實(shí)施單位是七臺(tái)河市國融房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司，該企業(yè)基本情況介紹如下：名稱：七臺(tái)河市國融房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司住所：七臺(tái)河市桃山區(qū)桃北街隆達(dá)綜合樓法定代表人：魯志林注冊資本：伍仟萬圓整實(shí)收資本：伍仟萬圓整公司類型：有限責(zé)任公司經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)成立日期：二O一一注冊號(hào)：230900100043594七臺(tái)河市國融房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司是2011年9月經(jīng)七臺(tái)河市工商局行政管理局批準(zhǔn)成立，注冊5000萬元，是集房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、物業(yè)管理、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資策劃為一體的有限責(zé)任公司。公司現(xiàn)有員工25人，具有工程師、建筑師、經(jīng)濟(jì)師、造價(jià)師、會(huì)計(jì)師等中級(jí)以上職稱12人，專科以上學(xué)歷人數(shù)占90%，具有較強(qiáng)的技術(shù)力量和開發(fā)建設(shè)管理經(jīng)驗(yàn)。目前，該公司滿懷信心、志存高遠(yuǎn)，憑借著不斷創(chuàng)新的勇氣、銳意進(jìn)取的精神、堅(jiān)忍不拔的意志，決心做一個(gè)工程，樹一個(gè)精品，逐步把國融地產(chǎn)做大做強(qiáng)，為振興地方經(jīng)濟(jì)，造福社會(huì)做出自己的貢獻(xiàn)。1.6項(xiàng)目建設(shè)地址及建設(shè)條件本項(xiàng)目建設(shè)地址位于七臺(tái)河市桃山區(qū)，市區(qū)南部，與萬寶水庫相連，北側(cè)緊鄰交通干道308國道。規(guī)劃用地面積867.9畝（57.86公頃），地塊呈狹長帶型，基地地勢較緩，場地平均標(biāo)高約215.03米。中間偏西為地勢高點(diǎn)，向兩邊地勢遞減，局部高差變化較大，標(biāo)高在180.8—237.3米。高差為56.9米。坡度坡向主要以4—6度為主?；刂小|部有部分村民住宅用地，其余多為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用地，周圍環(huán)境狀況良好。七臺(tái)河交通便利，城市發(fā)達(dá)。308省道橫穿東西，201國道縱貫?zāi)媳?，地方道路四通八達(dá)，項(xiàng)目用地距七臺(tái)河市中心區(qū)約2公里，到七臺(tái)河擬建新火車站約4公里。城區(qū)建設(shè)日新月異，“三縱五橫”目前七臺(tái)河市的自來水供水總供給能力能夠滿足日常需要。排水采用雨、污分流制；該區(qū)域用電由城市10KV高壓電源公網(wǎng)電纜供電，周邊設(shè)有10MVA的電源開閉所；采暖為城市集中供熱，采暖熱源由七臺(tái)河市熱力公司集中供熱；氣源為七煤集團(tuán)煤氣公司中壓管網(wǎng)提供的煤氣，由煤氣次干管引入，支管采用枝狀布置，配套管網(wǎng)齊備，方便用戶接入；中國電信、中國聯(lián)通、中國移動(dòng)等通訊服務(wù)商已將電纜接至城區(qū)各處。通信網(wǎng)絡(luò)信號(hào)已實(shí)現(xiàn)全區(qū)覆蓋，通話質(zhì)量清晰。電信網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營服務(wù)商已將光纜接至市內(nèi)。1.7主要建設(shè)規(guī)模及主要內(nèi)容1.7.1建設(shè)規(guī)模根據(jù)市場需求分析及項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的實(shí)際情況，按照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》GB137-90中建設(shè)規(guī)?；蝾愋停ㄈ藬?shù)）規(guī)定，人均建筑面積（平方米/人）約30平方米，按6172戶（19654人）考慮，住宅建筑面積500141平方米，公建及配套服務(wù)設(shè)施用房93482平方米，地下建筑面積10254平方米，總建筑面積60387731.7.2建設(shè)內(nèi)容本項(xiàng)目為多層和小高層住宅區(qū)，建筑面積為80平方米的單元房2950戶；建筑面積為90平方米的單元房1385戶；建筑面積為120平方米的單元房1162戶；公建及配套服務(wù)設(shè)施用房93482平方米，其中:商業(yè)用房58061平方米（包括：會(huì)所、社區(qū)衛(wèi)生所、超市、快餐店、銀行、電信等）；公建用房874平方米（物業(yè)管理辦公200平方米，活動(dòng)中心健身房300平方米，其他配套用房3741.8土地資源利用土地既是人類賴以生存的物質(zhì)基礎(chǔ)，也是社會(huì)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展必不可少的條件。根據(jù)市場需求分析及項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的實(shí)際情況，按照按照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》GB137-90中建設(shè)規(guī)模或類型（人數(shù)）規(guī)定，人均建筑面積（平方米/人）約30平方米；建筑密度22.4%。本項(xiàng)目征地面積57.86萬平方米（867.9畝）總建筑面積603877平方米，按6142戶設(shè)計(jì)，每戶平均按3.2人計(jì)算，人均建筑面積為25.4平方米；容積率為1.2；綠地率為41因此，本項(xiàng)目在利用土地資源時(shí)，按照國家有關(guān)節(jié)約土地資源的要求，本著因地制宜、經(jīng)濟(jì)適用、綜合使用的原則進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃、合理布局，完全滿足合理利用土地的需要。1.9投資估算與融資方案1.9.1投資估算經(jīng)估算，本項(xiàng)目總投資為177010萬元，其中：開發(fā)投資166824萬元，預(yù)備費(fèi)為8013萬元；銷售費(fèi)用2003萬元，財(cái)務(wù)費(fèi)用為170萬元。1.9根據(jù)國發(fā)（1996）35號(hào)文《國務(wù)院關(guān)于固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目試行資本金制度的通知》精神，本項(xiàng)目實(shí)行資本金制度。本項(xiàng)目建設(shè)單位自有資金2000萬元，申請銀行貸款8000萬元，剩余資金77010萬元用預(yù)售收入解決。1.10財(cái)務(wù)效益經(jīng)計(jì)算，本項(xiàng)目各項(xiàng)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)較好。商品房部分總投資收益率為41.28%。；所得稅前及所得稅后全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率分別為24.45%和16.58%，均高于基準(zhǔn)收益率12%；Ic=12%時(shí)的稅前、稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值分別為723萬元和398萬元；資本金內(nèi)部收益率為26.04%，高于行業(yè)基準(zhǔn)收益率12%；項(xiàng)目稅前投資回收期為5.76年(含3年建設(shè)期);在預(yù)設(shè)的3年還款期內(nèi)(不含3年建設(shè)期)，利息備付率介于8.2～13.0之間，均大于2，償債備付率為2.5～3.1，均大于1.3；資產(chǎn)負(fù)債率為18%～42%之間，小于資產(chǎn)負(fù)債率合理區(qū)間35～65之間；銷售價(jià)格和投資是兩大敏感因素，在它們朝著不利的方向變動(dòng)10%時(shí)，內(nèi)部收益率分別降至16.86%和17.95%，但仍然大于基準(zhǔn)收益率12%，因此具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。綜上所述，本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)可行。1.11社會(huì)效益分析1、本項(xiàng)目的實(shí)施有利于促進(jìn)七臺(tái)河市和諧社會(huì)的發(fā)展。2、本項(xiàng)目的建設(shè)有利于促進(jìn)七臺(tái)河市經(jīng)濟(jì)健康穩(wěn)定發(fā)展。1.12研究結(jié)論本項(xiàng)目的實(shí)施，不僅符合“構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)”的需要，更是順應(yīng)人們對(duì)中高檔住宅的消費(fèi)趨勢，提升七臺(tái)河市的住宅品質(zhì)。項(xiàng)目的實(shí)施，對(duì)進(jìn)一步促進(jìn)七臺(tái)河市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，加快七臺(tái)河市城市改造步伐，改善居民生活環(huán)境，確保居住環(huán)境質(zhì)量和居民生活水平穩(wěn)步提高，推進(jìn)社會(huì)主義和諧社會(huì)具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。經(jīng)分析論證，項(xiàng)目建成后具有良好的經(jīng)濟(jì)效益和顯著的社會(huì)效益，項(xiàng)目各項(xiàng)建設(shè)條件基本具備，因此，本項(xiàng)目是必要的、可行的。經(jīng)過以上分析計(jì)算，可以得出結(jié)論，即本項(xiàng)目是可行的，建議加快實(shí)施。

第二章項(xiàng)目建設(shè)的背景及必要性2.1順應(yīng)人們對(duì)中高檔住宅的消費(fèi)趨勢，提升七臺(tái)河市的住宅品質(zhì)當(dāng)前，七臺(tái)河市圍繞作為“東部經(jīng)濟(jì)圈”中心的目標(biāo)定位，緊緊抓住有利的發(fā)展機(jī)遇期，充分利用自身區(qū)位地理優(yōu)勢，正在努力把自身建設(shè)成為黑龍江省東部地區(qū)的中心城市。隨著七臺(tái)河市城建設(shè)的擴(kuò)大，居民收入的日益增長，物質(zhì)文化生活水平的不斷提高，“人與自然和諧發(fā)展”的居住觀念正在逐漸普及和認(rèn)同，中高檔住宅正在成為人們消費(fèi)的新趨勢。據(jù)項(xiàng)目建設(shè)單位組織的一次住宅產(chǎn)品需求調(diào)研顯示：48%的人對(duì)住房面積、戶型結(jié)構(gòu)不滿意；90%的人對(duì)住房的通風(fēng)采光等不滿意；在購房人的消費(fèi)意愿上，40%的人對(duì)三室兩廳兩衛(wèi)的需求最大，對(duì)住宅配套設(shè)施的要求越來越高。因此，人們對(duì)高品質(zhì)的住宅的追求意愿是非常迫切的。目前，人們對(duì)居住條件的追求已從戶內(nèi)寬敞、舒適轉(zhuǎn)移到住宅的功能、品質(zhì)、科技含量等方面上來，不僅要求規(guī)劃合理、質(zhì)量安全可靠、建筑容積率低、生活設(shè)施配套、綠化率要高、居住環(huán)境要好，而且還要考慮文化品位、今后改造余地以及升值潛力等。因此，這類“精品住宅”將有良好的市場消費(fèi)前景。實(shí)施本項(xiàng)目，正是順應(yīng)人們對(duì)中高檔住宅的消費(fèi)趨勢，提升七臺(tái)河市住宅品質(zhì)的需要。2.2是適應(yīng)七臺(tái)河市拉大城區(qū)主骨架，提升城市形象的需要近年來，七臺(tái)河市的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)取得較大的進(jìn)步。然而由于缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，一些城中村的違規(guī)亂搭亂建現(xiàn)象突出，不僅影響市容市貌，而且存在著嚴(yán)重的安全隱患；很多村子基礎(chǔ)設(shè)施薄弱，上下水管網(wǎng)不健全，治安條件極差，居住環(huán)境惡劣，直接影響了城中村村（居）民生活質(zhì)量，也一度成為“雙創(chuàng)”難題；同時(shí)，農(nóng)村的教科文衛(wèi)配套設(shè)施不到位，農(nóng)村與城市的生活方式還有明顯差距。如果不迅速實(shí)施改造，城中村居民將錯(cuò)失與城市共同發(fā)展的絕好機(jī)遇，不利于推動(dòng)城市價(jià)值充分兌現(xiàn)，不利于提升七臺(tái)河市作為“東部經(jīng)濟(jì)圈”中心的功能。2011年政府工作報(bào)告中提出，未來五年，是七臺(tái)河大有作為的戰(zhàn)略機(jī)遇期。全球經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的深度調(diào)整、產(chǎn)業(yè)格局的深刻變化、科技創(chuàng)新的深入發(fā)展，為我們改造提升傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)、引進(jìn)發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)，創(chuàng)造了良好的外部環(huán)境。全國由初級(jí)工業(yè)化向后工業(yè)化過渡，城市化進(jìn)程加速，重化工業(yè)新型化加快，為我們完善提高城市硬環(huán)境，打造提升城市軟實(shí)力，做精做強(qiáng)煤炭循環(huán)經(jīng)濟(jì)，發(fā)展壯大非煤優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，創(chuàng)造了難得的發(fā)展機(jī)遇。全省“十二五”規(guī)劃提出“兩個(gè)翻番”的奮斗目標(biāo)，區(qū)域競爭、城市比拼日趨激烈，為我們實(shí)現(xiàn)更好更高更快發(fā)展，創(chuàng)造了強(qiáng)勁的內(nèi)生動(dòng)力。全市經(jīng)濟(jì)增幅連續(xù)三年超過25%，煤、焦、電、化主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的形成，為我們開創(chuàng)建設(shè)龍江強(qiáng)市新局面，創(chuàng)造了堅(jiān)實(shí)的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)?；谶@一歷史發(fā)展背景，提交大會(huì)審議的《七臺(tái)河市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十二五”規(guī)劃綱要（草案）》，提出了“全面加快強(qiáng)市步伐，努力實(shí)現(xiàn)更高跳躍”的奮斗目標(biāo)，確立了更好更高更快發(fā)展的“818百億工程”，即2015年全市生產(chǎn)總值實(shí)現(xiàn)800億元,全口徑財(cái)政收入實(shí)現(xiàn)100億元，固定資產(chǎn)投資完成800億元。突出強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持循環(huán)發(fā)展、多元發(fā)展、綠色發(fā)展、創(chuàng)新發(fā)展、統(tǒng)籌發(fā)展、共享發(fā)展六條基本原則，抓好調(diào)整優(yōu)化空間布局、加快推進(jìn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、建設(shè)生態(tài)園林城市、加強(qiáng)資源節(jié)約和環(huán)境保護(hù)、加快科教人才興市步伐、促進(jìn)公共服務(wù)均等化、深化改革擴(kuò)大開放、加強(qiáng)社會(huì)主義民主政治和精神文明建設(shè)八項(xiàng)主要任務(wù)，并制定了規(guī)劃實(shí)施保證措施。因此，實(shí)施本項(xiàng)目是響應(yīng)政府的要求，有利于適應(yīng)七臺(tái)河市拉大城區(qū)主骨架的需要，增強(qiáng)城區(qū)功能和提升城市形象。

第三章房地產(chǎn)需求分析3.1七臺(tái)河市承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，吸引越來越多的投資者紛至踏來近年來，隨著全省經(jīng)濟(jì)一體化的深入推進(jìn)，七臺(tái)河市作為黑龍江省東部地區(qū)重要的城市，發(fā)展優(yōu)勢、投資價(jià)值越來越多地受到投資者的廣泛認(rèn)同。另外七臺(tái)河市擁有得天獨(dú)厚的區(qū)位、交通、產(chǎn)業(yè)、人文等優(yōu)勢條件，發(fā)展的空間十分廣闊。而工業(yè)園區(qū)建設(shè)日益完善，食品、機(jī)械加工、醫(yī)藥制造等產(chǎn)業(yè)的集聚效應(yīng)初步顯現(xiàn)，形成了較強(qiáng)的投資吸引力。此外，七臺(tái)河市的投資成本相對(duì)較低，投資環(huán)境日益改善。這些都使得七臺(tái)河市在承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移方面具有較強(qiáng)的優(yōu)勢。據(jù)市長郭新雙在七臺(tái)河市政府工作報(bào)告介紹，政府工作的基本思路和總體目標(biāo)是：高舉中國特色社會(huì)主義偉大旗幟，以鄧小平理論和“三個(gè)代表”重要思想為指導(dǎo)，深入貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，全力推進(jìn)省委建設(shè)“八大經(jīng)濟(jì)區(qū)”、實(shí)施“十大工程”戰(zhàn)略部署，以科學(xué)發(fā)展為主題，以轉(zhuǎn)型發(fā)展為主線，以包容發(fā)展為模式，以安全發(fā)展為保證，以共享發(fā)展為目的，堅(jiān)持工業(yè)化與城市化同步推進(jìn)，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)與轉(zhuǎn)型產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，更加注重生態(tài)建設(shè)，更加注重改善民生，更加注重社會(huì)和諧，全面開創(chuàng)建設(shè)龍江強(qiáng)市、實(shí)現(xiàn)更好更快發(fā)展的新局面。全市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的主要預(yù)期目標(biāo)是：地區(qū)生產(chǎn)總值增長22%，財(cái)政一般預(yù)算收入增長16%，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長35%，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長15%，農(nóng)民人均純收入增長15%。突出抓好招商引資，著力增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展后勁。堅(jiān)持把招商引資作為促進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)、推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的長效舉措，加強(qiáng)力量、搭建平臺(tái)、優(yōu)化環(huán)境、嚴(yán)格獎(jiǎng)懲，全面提升招商引資質(zhì)量效果，力爭引進(jìn)固定資產(chǎn)投資10億元以上項(xiàng)目2個(gè)，億元以上項(xiàng)目10個(gè)。今年，七臺(tái)河市計(jì)劃在切實(shí)增強(qiáng)園區(qū)項(xiàng)目承載能力的同時(shí)，以大項(xiàng)目落地為突破口，大力吸引產(chǎn)業(yè)特色強(qiáng)、帶動(dòng)作用明顯的優(yōu)勢工業(yè)項(xiàng)目、重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目向園區(qū)聚集，引導(dǎo)新建項(xiàng)目和企業(yè)向園區(qū)集中，提高園區(qū)招商質(zhì)量。為抓好招商引項(xiàng)目，特別成立了由市委、市政府主要領(lǐng)導(dǎo)牽頭的“招大引強(qiáng)”工作隊(duì)，以珠三角、長三角及沿海等地區(qū)為重點(diǎn)，有選擇和針對(duì)性地承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，力爭在招引國內(nèi)百強(qiáng)企業(yè)及5億元以上的重特大項(xiàng)目上取得實(shí)質(zhì)性突破。精心儲(chǔ)備一批產(chǎn)業(yè)開發(fā)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城鎮(zhèn)化、社會(huì)事業(yè)等方面的重大項(xiàng)目，積極參加各種重大招商引資推介會(huì)、洽談會(huì)，充分發(fā)揮七臺(tái)河籍在外人士、企業(yè)家及中介組織的作用，多渠道推進(jìn)招商引資工作。隨著招商引資力度地加大和城區(qū)生活服務(wù)設(shè)施的不斷完善，七臺(tái)河市將會(huì)承接越來越多的、來自東部發(fā)達(dá)地區(qū)的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，屆時(shí)將會(huì)有更多的企業(yè)業(yè)主、管理層、專業(yè)技術(shù)等人員在七臺(tái)河市長期工作和生活。因此，他們非常有必要在七臺(tái)河市購房生活，這無疑會(huì)為七臺(tái)河市的住宅產(chǎn)業(yè)帶來非常好的發(fā)展機(jī)遇和需求空間。3.2城鄉(xiāng)居民經(jīng)濟(jì)收入的持續(xù)增長對(duì)本項(xiàng)目的需求分析由于七臺(tái)河市住宅產(chǎn)業(yè)起步較晚，市場需求總量相對(duì)較小，所以項(xiàng)目建設(shè)單位考慮到不應(yīng)過于細(xì)分化，本項(xiàng)目客戶群體是以公務(wù)員、企事業(yè)單位職工以及在七臺(tái)河投資置業(yè)的人員為主。近年來，七臺(tái)河市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展很快，致力于改善民生，群眾生活質(zhì)量提高。財(cái)政保障能力不斷增強(qiáng)，確保了全市干部職工工資按照收入分配制度改革后的新標(biāo)準(zhǔn)足額發(fā)放；確保了公務(wù)員津補(bǔ)貼及事業(yè)單位過渡性補(bǔ)貼的及時(shí)兌現(xiàn)。此外，城鄉(xiāng)居民收入增長快速。據(jù)市長郭新雙在七臺(tái)河市政府工作報(bào)告介紹，過去的五年，經(jīng)濟(jì)總量快速擴(kuò)張，綜合實(shí)力顯著提升。全市生產(chǎn)總值、規(guī)模以上工業(yè)增加值、全口徑財(cái)政收入、財(cái)政一般預(yù)算收入分別是2005年的2.6倍、3.8倍、3.15倍、3.96倍，年均增長21.1%、30.7%、25.8%、31.7%。累計(jì)固定資產(chǎn)投資是“十五”時(shí)期的4.4倍，年均增長37%。主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增速位居全省前列。七臺(tái)河市的市委市政府對(duì)未來發(fā)展充滿了信心和把握，提出了“全面加快強(qiáng)市步伐，努力實(shí)現(xiàn)更高跳躍”的奮斗目標(biāo)，確立了更好更高更快發(fā)展的“818百億工程”，即2015年全市生產(chǎn)總值實(shí)現(xiàn)800億元,全口徑財(cái)政收入實(shí)現(xiàn)100億元，固定資產(chǎn)投資完成800億元。突出強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持循環(huán)發(fā)展、多元發(fā)展、綠色發(fā)展、創(chuàng)新發(fā)展、統(tǒng)籌發(fā)展、共享發(fā)展六條基本原則，抓好調(diào)整優(yōu)化空間布局、加快推進(jìn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、建設(shè)生態(tài)園林城市、加強(qiáng)資源節(jié)約和環(huán)境保護(hù)、加快科教人才興市步伐、促進(jìn)公共服務(wù)均等化、深化改革擴(kuò)大開放、加強(qiáng)社會(huì)主義民主政治和精神文明建設(shè)八項(xiàng)主要任務(wù)，并制定了規(guī)劃實(shí)施保證措施。隨著城鄉(xiāng)居民收入的快速增長，人們對(duì)改善住房條件有了更加堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，再考慮到七臺(tái)河市的土地和住宅成本相對(duì)較低，居民的經(jīng)濟(jì)承受力相對(duì)較好，這為實(shí)施本項(xiàng)目提供了更加切實(shí)可行的發(fā)展空間。3.3營銷策略當(dāng)今的消費(fèi)者買房，不僅僅是為了解決“居住”問題，同時(shí)是追求一種精神的享受和自我個(gè)性的表現(xiàn)。因此作為營銷的重要手段就是給房子賦予一種理念，給房子增加一種附加值，只有這樣，項(xiàng)目才能占領(lǐng)市場。3.3.1價(jià)格策略在房地產(chǎn)營銷中，價(jià)格策略是與產(chǎn)品、市場、銷售、形象、宣傳推廣互動(dòng)的策略，需要依階段性營銷目標(biāo)不同而調(diào)整。好的開端往往也意味著成功的一半，因此，在樓盤價(jià)格策略中，開盤定價(jià)是最為關(guān)鍵的一步。本項(xiàng)目采用“低開高走”的價(jià)格策略。采用該策略有以下優(yōu)勢：1、低價(jià)開盤，發(fā)展商可根據(jù)市場反映靈活操控價(jià)格，掌握主動(dòng)權(quán)。2、資金回籠迅速，有利于項(xiàng)目后期建設(shè)。3、迎合了消費(fèi)者買漲不買跌的心理。根據(jù)不同的開發(fā)時(shí)期，制定不同的價(jià)格策略，大致分為銷售初期、項(xiàng)目強(qiáng)銷期、銷售持續(xù)期、銷售結(jié)案期。具體實(shí)施策略如下：銷售初期：在這一時(shí)期內(nèi)，小區(qū)形象尚無法充分展示，周邊的服務(wù)業(yè)，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)還有待進(jìn)一步地完善，廣大購房者尚處于觀望的態(tài)度，所以首期采低價(jià)銷售策略。措施如下：1、以低于市場均價(jià)的價(jià)格出售，吸引廣大購房者；2、對(duì)一定數(shù)量的最先期購房者采用成本價(jià)出售；3、財(cái)購房者采用簽名活動(dòng)、買房送物活動(dòng)；4、保證購房者不滿意可退房。3.3.2促銷策略好的營銷離不開好的促銷策略，針對(duì)本項(xiàng)目自己的特色和主題概念，在整個(gè)建設(shè)經(jīng)營期間，運(yùn)用廣告、人員推銷、營業(yè)推廣、公共關(guān)系、現(xiàn)場售樓等促銷策略來打開市場，做好銷售。廣告：在廣告促銷中，為了更好的贏得消費(fèi)者的信任，突出小區(qū)的主題概念，廣告內(nèi)容應(yīng)以反映小區(qū)特色的廣告詞為主。銷售準(zhǔn)備期與初銷期：在這個(gè)階段，工程施工剛剛開始，銷售工作只是處于準(zhǔn)備階段，由于項(xiàng)目現(xiàn)場還沒有具備展開的條件，因而宣傳形式一般應(yīng)選擇傳播面較大的媒體，如報(bào)紙、廣播、電視等等。廣告應(yīng)著重賣點(diǎn)的宣傳，攫取人們的眼球，激發(fā)消費(fèi)者的好奇心理，達(dá)到讓消費(fèi)者認(rèn)同該項(xiàng)目的主題理念，愿意等待該樓盤推出的效果。項(xiàng)目強(qiáng)銷期：這時(shí)的項(xiàng)目宣傳應(yīng)以鮮明的形象、強(qiáng)烈的廣告功勢撼動(dòng)市場，以廣告為先導(dǎo)，吸引客戶的到來。這一階段的廣告意圖是全面突出顯示項(xiàng)目自身自然、環(huán)保、時(shí)尚優(yōu)勢，使客戶對(duì)項(xiàng)目加深了解并產(chǎn)生依賴。銷售持續(xù)期：由于有前期的宣傳廣告做鋪墊，這期間的廣告宣傳主要在于激發(fā)消費(fèi)者的搶購心理，內(nèi)容上可以感謝消費(fèi)者支持、項(xiàng)目正在熱銷、銷售面積只剩多少等。銷售結(jié)案期：房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售快結(jié)束時(shí)，較好的戶型和樓層基本都已售完，所余房屋不多，但大多是不太好銷售的盤尾房。因此這一階段的廣告重點(diǎn)也是優(yōu)惠促銷樓盤為主，廣告創(chuàng)意也無須太多變化，頻率大大減弱，直到停止宣傳。3.3.3人員促銷選取有經(jīng)驗(yàn)有能力的促銷人員，措施如下：在銷售前期，做好促銷人員的培訓(xùn)工作，掌握一定的促銷手段；在銷售期間，做到重點(diǎn)回訪，促售人員要加強(qiáng)與重點(diǎn)客戶的回訪。3.3.4銷售促進(jìn)價(jià)格折扣和變相折扣：對(duì)于消費(fèi)者來說，價(jià)格還是他們最關(guān)心的因素，這種折扣可以使房價(jià)降低，提高購買欲望?，F(xiàn)場售樓：在開盤時(shí)，進(jìn)行現(xiàn)場售樓活動(dòng)，邀請各界知名人士到場指導(dǎo)參觀，提高項(xiàng)目的市場知名度。3.3.5公共關(guān)系借助公共傳播媒體，由有關(guān)新聞單位或社會(huì)團(tuán)體進(jìn)行宣傳，引起公眾的高度依賴和注意，消除公眾的戒備心理。3.3.6調(diào)研活動(dòng)可以通過民意調(diào)查等多種方式來收集信息，了解消費(fèi)者對(duì)公司，對(duì)該項(xiàng)目的價(jià)格、質(zhì)量、功能、房型等諸方面的意見或建議，并及時(shí)將改進(jìn)后的情況告辭消費(fèi)者，以跟蹤消費(fèi)者的需求趨勢，盡力滿足消費(fèi)者的要3.3.7準(zhǔn)備策略樣板房的準(zhǔn)備：在銷售實(shí)施中，樣板房的示范作用不能低估，它更能刺激客戶對(duì)自己所購買房屋的“歸屬感”和“迫切感”，能夠從視覺上、感官上使客戶直接認(rèn)識(shí)到興隆花園小區(qū)的品質(zhì)，有很強(qiáng)的“助消”作用。因此建議本項(xiàng)目在建設(shè)中加快樣板房的施工進(jìn)度，并且在裝修上考慮到客戶的品位和喜好。樣板房應(yīng)該保證每種戶型一套。銷售部的建設(shè)：規(guī)模不應(yīng)小于500平方米，以提高人氣；建筑設(shè)計(jì)上體現(xiàn)藝術(shù)性，強(qiáng)調(diào)品位和格調(diào)；全智能化配置；注意細(xì)節(jié)的布置，如鮮花的擺放、接待桌椅的擺設(shè)等；現(xiàn)場包裝調(diào)整：根據(jù)本小區(qū)的主題特色，包裝項(xiàng)目現(xiàn)場，以具有強(qiáng)烈視覺沖擊力的包裝，給客戶強(qiáng)烈的震撼感，一步入商住宅小區(qū)，就讓客戶從視覺、感覺上認(rèn)為，他已經(jīng)置身于自然田園之中。所以說好的賣場環(huán)境能夠強(qiáng)烈刺激和感染看樓客戶，具有較強(qiáng)的銷售力。建議現(xiàn)場做以下內(nèi)容：銷售部指示牌，看樓通道設(shè)計(jì)，各類管理、服務(wù)、銷售人員服裝，標(biāo)志性的景觀等。

第四章項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及主要內(nèi)容4.1建設(shè)規(guī)模根據(jù)市場需求分析及項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的實(shí)際情況，按照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》GB137-90中建設(shè)規(guī)?；蝾愋停ㄈ藬?shù)）規(guī)定，人均建筑面積（平方米/人）約30平方米，按6172戶（19654人）考慮，住宅建筑面積500141平方米，公建及配套服務(wù)設(shè)施用房93482平方米，地下建筑面積10254平方米，總建筑面積6038773平方米，需新征建設(shè)用地面積57.86萬平方米（867.94.2建設(shè)內(nèi)容本項(xiàng)目為多層和小高層住宅區(qū)，建筑面積為80平方米的單元房2950戶；建筑面積為90平方米的單元房1385戶；建筑面積為120平方米的單元房1162戶；公建及配套服務(wù)設(shè)施用房93482平方米，其中:商業(yè)用房58061平方米（包括：會(huì)所、社區(qū)衛(wèi)生所、超市、快餐店、銀行、電信等）；公建用房874平方米（物業(yè)管理辦公200平方米，活動(dòng)中心健身房300平方米，其他配套用房374平方米）；學(xué)校用房4.3功能設(shè)置本項(xiàng)目是以居住為主兼容購物休閑為一體的居民住宅小區(qū)。功能設(shè)置以創(chuàng)造一個(gè)方便、完善、和諧的生活居住環(huán)境為主導(dǎo)思想。建筑風(fēng)格本著“求實(shí)創(chuàng)新”原則，單體建筑采取以多層為主進(jìn)行合理組合，力求簡潔大方、新穎，外觀造型具有超前意識(shí)。總體布局在滿足城市規(guī)劃的前提下，更著重于整體環(huán)境效果，合理進(jìn)行功能劃分，進(jìn)行小區(qū)的道路及景點(diǎn)綠化設(shè)計(jì)，力求建設(shè)成一個(gè)舒適安逸的整體環(huán)境。小區(qū)內(nèi)部配套設(shè)有學(xué)校、商業(yè)用房、活動(dòng)用房，衛(wèi)生所，物業(yè)管理，停車場等，以滿足小區(qū)的服務(wù)功能需求。

第五章項(xiàng)目建設(shè)地址及建設(shè)條件5.1建設(shè)地址本項(xiàng)目建設(shè)地址位于七臺(tái)河市桃山區(qū)，市區(qū)南部，與萬寶水庫相連，北側(cè)緊鄰交通干道308國道。規(guī)劃用地面積867.9畝（57.86公頃），地塊呈狹長帶型，基地地勢較緩，場地平均標(biāo)高約215.03米。中間偏西為地勢高點(diǎn)，向兩邊地勢遞減，局部高差變化較大，標(biāo)高在180.8—237.3米。高差為56.9米。坡度坡向主要以4—6度為主?；刂?、東部有部分村民住宅用地，其余多為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用地，周圍環(huán)境狀況良好。5.2建設(shè)條件5.2.1自然環(huán)境條件1、地形地貌七臺(tái)河市區(qū)屬于低山丘陵區(qū)。地勢東南高，西北低，形成東南向西北逐漸傾斜的狹長地形。東西長為130公里，南北寬為80公里，總面積6212平方公里，其中市區(qū)面積1767平方公里。全市東南西三面環(huán)山，中部丘陵，西北部平原，境內(nèi)有較高的山27座，最高峰為海拔1008m，市區(qū)屬丘陵山區(qū)。按地形變化及土壤類型市區(qū)地貌可劃分為低山丘陵地、丘陵漫崗地、河灘地、山間谷地四種類型。2、氣候與氣象根據(jù)七臺(tái)河市氣象局提供的資料，當(dāng)?shù)厝隁庀筚Y料如下：1）、氣溫年平均溫度：3.5極端最高溫度：38.3極端最低溫：-39.32）、氣壓年平均氣壓：1004.0hpa年平均最高氣壓：1007.0hpa年平均最低氣壓：1001.0hpa3）、年雷暴天數(shù)：33天4）、最大凍土深度：2005）、最大積雪厚度：22cm6）、降水年最大降雨量：1065.8mm年降雨天數(shù)：94天最大降水強(qiáng)度：134.2mm7）、風(fēng)向、風(fēng)速年最大風(fēng)速：24m/s年平均風(fēng)速：3.3m/s全年主導(dǎo)風(fēng)向：SW夏季主導(dǎo)風(fēng)向：SW8）、年平均相對(duì)濕度：67%9）、年日照2700小時(shí)10）、無霜期128天4.1.3地震烈度根據(jù)《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50011-2008）及《黑龍江省地震烈度區(qū)劃圖》（1990）的劃分，七臺(tái)河市區(qū)地震基本烈度為6度以下地區(qū)。4.1.4交通條件七臺(tái)河市鐵路交通十分方便快捷。牡佳、七勃鐵路在境內(nèi)形成“T”字形網(wǎng)絡(luò)。通過鐵路經(jīng)綏芬河至俄羅斯海參崴港、經(jīng)哈爾濱市至大連港都十分快捷和方便。七臺(tái)河市高等級(jí)公路四通八達(dá)。向南40分鐘可達(dá)雞西市，2個(gè)小時(shí)可達(dá)牡丹江市；向西2個(gè)小時(shí)可達(dá)雙鴨山市；向北1.5個(gè)小時(shí)可達(dá)佳木斯市；向西5.5個(gè)小時(shí)可達(dá)省會(huì)哈爾濱市。通過公路，2個(gè)小時(shí)可達(dá)密山、虎林和綏芬河三個(gè)通俄口岸。牡丹江市和佳木斯市兩個(gè)機(jī)場可為七臺(tái)河市共享。佳木斯市機(jī)場距七臺(tái)河市1.5--2個(gè)小時(shí)，雞西支線機(jī)場，地處雞西市雞東區(qū)與密山市中間，七臺(tái)河市區(qū)出發(fā)70分鐘即可到達(dá)。2、其他配套條件1、給、排水目前七臺(tái)河市的自來水供水總供給能力基本能夠滿足需要。排水采用雨、污分流制。2、電力該區(qū)域用電由城市10KV高壓電源公網(wǎng)電纜供電，周邊設(shè)有10MVA的電源開閉所。3、煤氣氣氣源為七煤集團(tuán)煤氣公司中壓管網(wǎng)提供的煤氣，由煤氣次干管引入，支管采用枝狀布置，配套管網(wǎng)齊備，方便用戶接入?？蓾M足本項(xiàng)目用氣需要。4、通信中國電信、中國聯(lián)通、中國移動(dòng)等通訊服務(wù)商已將電纜接至城區(qū)各處。通信網(wǎng)絡(luò)信號(hào)已實(shí)現(xiàn)全區(qū)覆蓋，通話質(zhì)量清晰。電信網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營服務(wù)商已將光纜接至市內(nèi)。

第六章建設(shè)方案6.1設(shè)計(jì)原則以七臺(tái)河市城市總體規(guī)劃為設(shè)計(jì)依據(jù)，改善城市居民的居住條件和美化七臺(tái)河城市環(huán)境為設(shè)計(jì)主題?？傮w設(shè)計(jì)應(yīng)具有超前意識(shí)，高起點(diǎn)、新理念、高標(biāo)準(zhǔn)，既體現(xiàn)歷史文化傳統(tǒng)、當(dāng)?shù)氐淖匀慌c人文景觀特色，又要反映現(xiàn)代城市風(fēng)貌，因地制宜、科學(xué)規(guī)劃，合理布局。功能設(shè)置上則應(yīng)以科學(xué)的發(fā)展觀為指導(dǎo)，充分體現(xiàn)以人為本的思想理念，最大限度的創(chuàng)造一個(gè)生活方便、居住安逸、環(huán)境優(yōu)雅、功能齊全的居民住宅小區(qū)。設(shè)計(jì)理念：6.1.1以七臺(tái)河市萬寶新村區(qū)域?yàn)橐罁?jù)，綜合地區(qū)發(fā)展，協(xié)調(diào)周邊相關(guān)地段，合理確定功能布局。6.1.2a“以人為本”的原則設(shè)計(jì)以對(duì)原居民拆遷補(bǔ)償和完善安置有原地安置、異地安置、就業(yè)安置原則，體現(xiàn)為居住者提供舒適宜人的居住生活環(huán)境、休閑自然的景觀感受為原則。滿足居民的多方面、多層次的需要，綜合組織好居民的社區(qū)生活?？梢赃x擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇與貨幣補(bǔ)償金額同等價(jià)值的產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換。b“環(huán)境至上”的原則注重整體環(huán)境高質(zhì)量，利用原有自然環(huán)境，打造山水園林城市、濱水宜居區(qū)、生態(tài)城市形成山環(huán)水抱，曲折蜿蜒環(huán)境。著力綠化、美化、亮化，保護(hù)生態(tài)資源，從生態(tài)環(huán)境入手，打造一個(gè)舒適的宜居社區(qū)。c配套化原則一方面，使生活基礎(chǔ)設(shè)施配套，提高加強(qiáng)居住區(qū)的住房的供電、供水、供氣、交通、郵電通訊、教育、文化娛樂等項(xiàng)內(nèi)容的建設(shè)，滿足居民日益增長的需求。另一方面，居住區(qū)的組織管理和服務(wù)結(jié)構(gòu)亦應(yīng)配套。d社區(qū)化原則(1)和睦的鄰里關(guān)系：人們關(guān)系密切，表現(xiàn)出濃厚的生活氣息。(2)認(rèn)同感和歸屬感：即人和人的認(rèn)同感，人對(duì)環(huán)境的認(rèn)同感和人對(duì)居住地域的歸屬感。(3)方便感和安全感：各類生活服務(wù)設(shè)施和輔助設(shè)施齊全，并且形成一個(gè)可供共同監(jiān)視的“可防衛(wèi)系統(tǒng)”。(4)良好的組織管理系統(tǒng)，在居住區(qū)內(nèi)建立各種組織，管理和服務(wù)機(jī)構(gòu)，以此維持居住區(qū)的社會(huì)穩(wěn)定。e網(wǎng)絡(luò)化原則居住區(qū)的網(wǎng)絡(luò)化，突出強(qiáng)調(diào)建立居住區(qū)生活網(wǎng)絡(luò)，形成物質(zhì)結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)上的物質(zhì)精神世界的統(tǒng)一體，包括社區(qū)、鄰里家庭、個(gè)人三個(gè)層次，并與居住區(qū)外的城市中心相銜接。f休閑化原則重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)開敞空間的設(shè)計(jì)與建設(shè)。這一開敞性包含兩個(gè)含義：一是指比較開闊的，較少封閉和穩(wěn)定要素，較少的地域空間；二是指向大眾開放的為多數(shù)居民服務(wù)的空間。在開敞空間的設(shè)計(jì)與建設(shè)中，通過＂形體環(huán)境＂與人文環(huán)境的統(tǒng)一，使之與居住區(qū)的建筑相結(jié)合。設(shè)計(jì)特點(diǎn)：注重空間環(huán)境、視覺環(huán)境和地形地貌的配合，努力創(chuàng)造人與人、人與自然交融的場景，充分體現(xiàn)人和自然和揩共存的可持續(xù)發(fā)展的設(shè)想。整個(gè)小區(qū)總體空間形態(tài)規(guī)劃上，因地制宜，外緊內(nèi)松，以圍合式組團(tuán)為基本模塊構(gòu)造園內(nèi)的空間形態(tài)。圍合式的組團(tuán)，使居住者充分享受到社區(qū)大部廣闊空間的同時(shí)，寓休閑、娛樂、健身、賞景為一體，既保證了住房的獨(dú)立性和私密性，又增強(qiáng)了彼此的鄰里和安全感，造就多姿多彩的具有文化內(nèi)涵的人居環(huán)境。道路系統(tǒng)的骨架順應(yīng)地形，有曲有直，干道環(huán)小區(qū)構(gòu)架輔設(shè)貫徹各組團(tuán)，交通簡潔通暢。重點(diǎn)處理各道路交匯節(jié)點(diǎn)，融入交往和景觀標(biāo)志功能。6.2總體布局按照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》GB137-90中建設(shè)規(guī)模或類型（人數(shù)）規(guī)定，人均建筑面積（平方米/人）約30平方米，按6172戶（19654人）考慮，住宅建筑面積500141平方米，公建及配套服務(wù)設(shè)施用房93482平方米，地下建筑面積10254平方米，總建筑面積6038773平方米根據(jù)七臺(tái)河市地理文化背景，同時(shí)借鑒國內(nèi)外城市的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，以綠化，花卉景觀的概念順應(yīng)當(dāng)今人文生活環(huán)境主題。即具備完整協(xié)調(diào)的環(huán)境因素，住宅，街道，花園之間又有親切和諧的氣氛和自成一體的配套服務(wù)設(shè)施。居住區(qū)的出入口設(shè)在北面規(guī)劃路上，便于人流集散。英倫小鎮(zhèn)居住區(qū)項(xiàng)目為多層和小高層建筑形式，層數(shù)為六-十二層，為方便小區(qū)居民生活，小區(qū)內(nèi)部設(shè)施完善，設(shè)有學(xué)校、活動(dòng)中心，衛(wèi)生所，物業(yè)管理，停車場等。在設(shè)計(jì)中強(qiáng)調(diào)小區(qū)的人性化，多樣性，溫馨人文，融通地理，從而將其規(guī)劃成有機(jī)整體的組團(tuán)，便于長期的居住和管理等。區(qū)內(nèi)主干環(huán)道，主要做為區(qū)內(nèi)機(jī)動(dòng)車道和消防通道，主干道12m寬，次干道分別為3.5m-9m綠化分為公共綠化區(qū)域，組團(tuán)綠化區(qū)域。著力創(chuàng)造出良好的環(huán)境空間，可謂戶戶開窗見景，處處林蔭小徑。小區(qū)內(nèi)地面停車以分散式停車為主。小區(qū)內(nèi)的各項(xiàng)設(shè)施完備，符合居住、生活的各種需要。技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：總用地面積：57.86萬平方米（867.9畝）總建筑面積：603877容積率：1.2建筑密度22.4%綠化系數(shù)：41%6.3建筑工程6.3.1建筑本項(xiàng)目為多層和小高層住宅區(qū)，建筑面積為80平方米的單元房2950戶；建筑面積為90平方米的單元房1385戶；建筑面積為120平方米的單元房1162戶；公建及配套服務(wù)設(shè)施用房93482平方米，其中:商業(yè)用房58061平方米（包括：會(huì)所、社區(qū)衛(wèi)生所、超市、快餐店、銀行、電信等）；公建用房874平方米（物業(yè)管理辦公200平方米，活動(dòng)中心健身房300平方米，其他配套用房374住宅建筑面積500141平方米，多層為磚混結(jié)構(gòu)，高層為框架結(jié)構(gòu)，層高3.0m。住宅樓室內(nèi)為毛墻、毛地交房，只是留有所有接口，避免鑿墻，水、電、暖、氣、通信等設(shè)施齊全，達(dá)到居住條件。建筑外墻面磚飾面，陽臺(tái)用塑鋼商業(yè)用房建筑面積34628平方米，采用框架結(jié)構(gòu)，層高3.2m公建用房建筑面積24307平方米，采用磚混結(jié)構(gòu)，層高3.2m學(xué)校用房建筑面積34547平方米，采用框架結(jié)構(gòu)，層高3.2m戶型設(shè)計(jì)原則：住宅戶型設(shè)計(jì)堅(jiān)持多樣化與標(biāo)準(zhǔn)化相結(jié)合的原則，既有利于住宅的標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)，又能充分適應(yīng)市場的多樣性，為不同需求和不同經(jīng)濟(jì)能力的住宅用戶提供相應(yīng)的住宅戶型。戶型的內(nèi)部設(shè)計(jì)以布局合理、功能分區(qū)明確為基本原則，強(qiáng)調(diào)動(dòng)靜分區(qū)、潔污分區(qū)；強(qiáng)調(diào)室內(nèi)空間的采光與通風(fēng)的質(zhì)量，從而有效地提高住宅的居住質(zhì)量。建筑造型：小區(qū)建筑形體設(shè)計(jì)突出表現(xiàn)七臺(tái)河傳統(tǒng)建筑文化和人文特征，屋頂采用青灰色瓦屋面及高低錯(cuò)落的坡屋面和屋頂花園平臺(tái)，使建筑群體格調(diào)典雅別致，富于居住建筑的人情味，讓居民體會(huì)到歷史文脈的傳承滲透和親切和諧的居住氣氛，使具有現(xiàn)代功能的住宅建筑群與古樸典雅的城市文化融為一體。結(jié)合建筑的地域性和傳統(tǒng)風(fēng)格，強(qiáng)調(diào)簡捷明快的風(fēng)格和精巧、細(xì)致的細(xì)部設(shè)計(jì)，表達(dá)出對(duì)新世紀(jì)的住宅建筑的展望。用現(xiàn)代建筑手法中片與面的穿插，玻璃與金屬欄桿等元素體現(xiàn)現(xiàn)代簡歐式的建筑風(fēng)尚。色彩上采用暖色調(diào)，體現(xiàn)出了家的溫馨。建筑細(xì)部處理通過陽臺(tái)、容楣、線角、入口的精心設(shè)計(jì)和傳統(tǒng)建筑符號(hào)的運(yùn)用以及屋頂和外表色彩的合理運(yùn)用，使建筑形象既莊重典雅又親切宜人。6.3.2結(jié)構(gòu)1、設(shè)計(jì)依據(jù)⑴建筑抗震設(shè)防分類標(biāo)準(zhǔn)GB50223-95⑵建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范GB50011-2001⑶建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范GB50009-2001⑷混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范GB50010-2002⑸建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范GB50007-2002⑹濕陷性黃土地區(qū)建筑規(guī)范GB50025-2004⑺建筑地基處理技術(shù)規(guī)范JGJ79-20022、結(jié)構(gòu)型式各層住宅采用磚混結(jié)構(gòu)；抗震設(shè)防烈度：6度?；A(chǔ)型式：暫按鋼筋砼條形基礎(chǔ)考慮，待進(jìn)行工程地質(zhì)勘察后，再進(jìn)行調(diào)整。樓（屋）面板：住宅的衛(wèi)生間，廚房，陽臺(tái)及框架結(jié)構(gòu)的所有樓（屋）面為現(xiàn)澆混凝土板，住宅的會(huì)客廳（開間不大于4.2M）、臥室采用現(xiàn)澆混凝土板。墻體材料，采用節(jié)能新材料。6.3.3建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)本項(xiàng)目建設(shè)主要以經(jīng)濟(jì)型為主，80平方米戶型占到總戶數(shù)的47.6%，戶型為二室一廳。90平方米戶型占到總戶數(shù)的26.2%，戶型為二室二廳。120平方米戶型占到總戶數(shù)的26.2%，120平方米戶型設(shè)計(jì)中套內(nèi)分區(qū)：(1)面積適當(dāng)?shù)膹d，滿足會(huì)客、團(tuán)聚、通風(fēng)和視野；(2)廳內(nèi)不要有太多的門，以方便安家具；(3)廚房最好靠近門口，以利購買蔬菜和扔垃圾，避免污染；(4)廚房與餐廳最好是近鄰，以便端上與撤除餐具；(5)衛(wèi)生間與臥室要相鄰，夜間使用、老人使用均不會(huì)發(fā)生麻煩。結(jié)合起來，“動(dòng)靜分區(qū)、干濕分區(qū)、公私分區(qū)”應(yīng)是基本原則。裝修標(biāo)準(zhǔn)：室內(nèi)為混凝土地面、墻面頂棚抹灰噴刷大白粉，以便用戶根據(jù)自己愛好進(jìn)行精裝修。廚房、衛(wèi)生間墻面瓷磚到頂，地面為防滑地磚，外裝修為涂料墻面。設(shè)備配置：廚房預(yù)留排油煙機(jī)和燃?xì)鉄崴魑恢茫A(yù)留洗衣機(jī)位置以及上、下水管，每戶電表、水表、煤氣表、電話插座、有線電視插座到位，陽臺(tái)采用鋁合金窗封閉；燈具為普通燈具。小區(qū)公建部分，大門、圍墻采用鐵藝工藝制作，小區(qū)四周設(shè)有智能監(jiān)控系統(tǒng)，設(shè)立防火、防盜緊急事務(wù)信息反饋系統(tǒng)，快速處理系統(tǒng)。為了適應(yīng)節(jié)約型社會(huì)的要求，適應(yīng)節(jié)能降耗環(huán)保和住戶低成本使用的功能，在每幢樓樓頂設(shè)有專用于太陽能熱水使用的管道和固定裝置。并且經(jīng)過精心設(shè)計(jì)合理確定樓房的朝向以及外墻保溫措施，窗戶采用落地窗，雙玻真空玻璃。6.4公用設(shè)施6.4.1給、排水1、設(shè)計(jì)依據(jù)⑴建設(shè)單位提供的有關(guān)基礎(chǔ)資料；⑵《室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范》（GBJ50013-2006）；⑷《室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50014-2006）；⑸《全國民用建筑工程設(shè)計(jì)技術(shù)措施給水排水》（2003年版）。2、給水系統(tǒng)本工程水源接市政給水管網(wǎng)，水質(zhì)符合生活飲用標(biāo)準(zhǔn)。日生活用水量為2400噸/日，從市政管網(wǎng)引一條DN300供水管供本小區(qū)用水。采用外網(wǎng)直供的供水方式。3、排水系統(tǒng)（1）排水量為1440噸/日。（2）室內(nèi)生活污水采用生活污、廢水合流制。（3）室外排水系統(tǒng)采用雨污分流制，生活污水經(jīng)化糞池處理后排入城市污水管網(wǎng)。（4）屋面雨水均采用內(nèi)排水系統(tǒng)，屋面雨水經(jīng)雨水管道排至室外散水。室外雨水采用雨水口進(jìn)行收集排入城市污水管網(wǎng)，設(shè)計(jì)重現(xiàn)期P=3年。4、管材(1）室外給水管采用孔網(wǎng)鋼帶復(fù)合管，電熱熔接頭連接。(2）室內(nèi)給水管采用鋼塑復(fù)合管，接口按廠家要求；消火栓管道，自噴管道采用熱鍍鋅鋼管，絲接或卡箍式連接。(3）室外雨，污水管道采用高密度聚乙烯纏繞結(jié)構(gòu)壁排水管。(4）室內(nèi)污水管道采用空壁隔音螺旋排水塑料管，粘接。6.4.2電氣1、設(shè)計(jì)依據(jù)⑴《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》（JGJ/T16-92）；⑵《建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50057-94）；⑶《低壓供配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50054-95）；⑷《建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（GB50034-2004）。2、電力用電由城市10KV埋地公網(wǎng)電纜供電，周邊設(shè)有10MVA的電源開閉所。由市城電引一路10KV高壓電源至小區(qū)開閉所。設(shè)10KV變電所一座。供小區(qū)住宅和小區(qū)的道路照明使用，本項(xiàng)目用電負(fù)荷指標(biāo)估算按70W/m2，需用系數(shù)0.8，負(fù)荷容量為16380KVA。需配置630KVA箱變26臺(tái)。按照《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50096-1999要求。每套住宅進(jìn)戶線截面不應(yīng)小于10mm2，分支線不小于2.5mm2，單元住戶大于10KW/戶（含10KW/戶）按三相配電。6KW/戶，8KW/戶的按單相配電。所有插座回路均配有漏電保護(hù)裝置。夜景照明滿足小區(qū)道路照度的要求。沿小區(qū)道路兩側(cè)相對(duì)稱布燈，采用低桿6M路燈照明，每盞路燈功率200W，間距30M左右，根據(jù)詳細(xì)的照度計(jì)算，以滿足顯色性，眩光，照度分面的綜合指標(biāo)，并在廣場，綠化帶根據(jù)實(shí)景配置景觀照明，使得照明效果有重點(diǎn)，分層次，盡可能的節(jié)約電能，合理的配置燈具，參照（GIE）推薦的標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到基本的功能要求，（主線照度25Lx，廣場30Lx，總均勻度0.4，眩光控制指標(biāo)G>5），其它景觀照明在節(jié)假日部分亮化，重大節(jié)日全部亮化。3、弱電電話，有線電視，網(wǎng)絡(luò)，安全防范系統(tǒng)等，盡可能實(shí)現(xiàn)小區(qū)智能化，在先進(jìn)的計(jì)算機(jī)技術(shù)、通信技術(shù)、控制技術(shù)和IC卡技術(shù)基礎(chǔ)上，采用系統(tǒng)集成的方法，建立一個(gè)溝通小區(qū)內(nèi)部與外部社會(huì)的多媒體綜合信交互系統(tǒng)。6.4.3暖通1、設(shè)計(jì)依據(jù)⑴《采暖通風(fēng)與空調(diào)設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50019-2003）；⑵《民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)黑龍江省實(shí)施細(xì)節(jié)》；⑶《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GB50189-2005；⑷《民用建筑防排煙技術(shù)規(guī)程》。2、采暖、通風(fēng)本項(xiàng)目采暖集中供熱，散熱器采用暖氣片。住宅采用戶內(nèi)雙管分戶熱計(jì)量采暖系統(tǒng)，每戶入口設(shè)熱計(jì)量裝置，戶內(nèi)埋地管道采用交聯(lián)鋁塑管，其余管道采用鍍鋅鋼管。公建及商業(yè)部分采用垂直單管上供下回順流式采暖系統(tǒng)，采暖管道采用焊接鋼管。室外熱力系統(tǒng)管網(wǎng)采用直埋敷設(shè)，熱力管道采用無縫鋼管，保溫層為聚氨脂塑料。居民根據(jù)需要室內(nèi)采用空調(diào)和風(fēng)扇進(jìn)行通風(fēng)。6.4.4安防系統(tǒng)本建筑安防系統(tǒng)由報(bào)警和電視監(jiān)控系統(tǒng)組成，電視監(jiān)控系統(tǒng)主要設(shè)置在門廳出入口、小區(qū)主要路口。6.4.5消防依據(jù)現(xiàn)行的建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范，消防設(shè)計(jì)為小區(qū)內(nèi)沿道路每間隔120米設(shè)地上式消火栓。消防用水采用與生產(chǎn)生活用水合一制，消防用水量15L/S。室外消防給水采用低壓給水系統(tǒng)，管道壓力0.1Mpa，管網(wǎng)為環(huán)狀布置。小區(qū)內(nèi)火災(zāi)次數(shù)按一次考慮，在小區(qū)內(nèi)設(shè)一座消防水池貯存火災(zāi)延續(xù)時(shí)間內(nèi)的室內(nèi)外消防總用水量。建筑物室內(nèi)消防按照不同建筑類別，采用消火栓、固定滅火器消防，設(shè)火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、防排煙系統(tǒng)、應(yīng)急照明和疏散照明等系統(tǒng)。建筑平面布置應(yīng)符合防火規(guī)范要求，合理劃分防火區(qū)。平面和豎向應(yīng)設(shè)置疏散通道和疏散出口，設(shè)置消防安全通道。商業(yè)及公建用房樓層均設(shè)消防栓箱，并配置干粉滅火器。消防設(shè)備的線路采用耐火型電纜，雙回路供電末端可自動(dòng)切換。嚴(yán)格執(zhí)行消防管理制度，并定期檢查消防措施的落實(shí)和消防設(shè)施的維護(hù)情況。

第七章環(huán)境保護(hù)7.1項(xiàng)目周邊環(huán)境狀況本項(xiàng)目建設(shè)地址位于七臺(tái)河市桃山區(qū)，市區(qū)南部，與萬寶水庫相連，北側(cè)緊鄰交通干道308國道。規(guī)劃用地面積57.86公頃，地塊呈狹長帶型，基地地勢較緩，場地平均標(biāo)高約215.03米。中間偏西為地勢高點(diǎn)，向兩邊地勢遞減，局部高差變化較大，坡度坡向主要以4—6度為主。基地中、東部有部分村民住宅用地，其余多為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用地，周圍環(huán)境狀況良好。該區(qū)域環(huán)境舒適，無大的污染源，適宜居住。7.2主要污染源本項(xiàng)目住宅建設(shè)項(xiàng)目。環(huán)境保護(hù)方面的主要污染源為固體廢棄物、廢氣、廢水和噪音。固體廢棄物主要為項(xiàng)目建設(shè)過程中的建筑廢棄物、建筑工人生活廢棄物以及項(xiàng)目完成后居民裝修的建筑廢棄物和平時(shí)生活廢棄物；廢氣主要是居民居民裝修房屋油漆、涂料產(chǎn)生的廢氣；廢水主要是施工過程沖洗車輛產(chǎn)生的廢水、建筑工人生活廢水以及項(xiàng)目完成后居民生活廢水；建筑施工時(shí)施工機(jī)械產(chǎn)生的噪音。7.3環(huán)境保護(hù)執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)《大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》(GB16297一1996)《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》(GB3095-1996)《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》(GB8978-1996)《社會(huì)生活噪音排放標(biāo)準(zhǔn)》(GB22337-2008)《建筑施工場界噪音限值》(GB12523-1990)7.4環(huán)境保護(hù)措施1、廢棄物建筑廢棄物按當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)規(guī)定由施工單位定點(diǎn)排放，生活垃圾送社區(qū)環(huán)保部門統(tǒng)一堆放，由社會(huì)環(huán)保部門統(tǒng)一送市垃圾處理場填埋。2、廢水生活廢水經(jīng)化糞池處理后排入市政管網(wǎng)。3、廢氣針對(duì)居民裝修房屋油漆、涂料產(chǎn)生的廢氣，建議居民選用環(huán)保型油漆和涂料。粉刷過程中保持房間通風(fēng)。4、噪音建筑物選用隔音建材，增設(shè)隔音門窗等措施，降低噪聲。7.5項(xiàng)目施工建設(shè)過程對(duì)環(huán)境的影響及相應(yīng)措施1、揚(yáng)塵項(xiàng)目在工程施工過程中產(chǎn)生揚(yáng)塵，施工揚(yáng)塵將使附近的建筑物、植物等蒙上厚厚的塵土，對(duì)周圍環(huán)境帶來一些影響。在施工中對(duì)棄土進(jìn)行覆蓋或在表面灑水，防止揚(yáng)塵。2、噪聲施工期間的噪聲主要來自運(yùn)輸車輛喇叭聲、發(fā)動(dòng)機(jī)聲、混凝土攪拌聲等造成施工的噪聲。盡量采用低噪聲機(jī)械，同時(shí)應(yīng)盡量避免在夜間施工，也可在工地周圍設(shè)立臨時(shí)的聲障之類的裝置，以保證臨近居民的環(huán)境質(zhì)量。3、生活垃圾工程施工時(shí)，施工人員臨時(shí)住宿地的生活廢棄物。及時(shí)清理施工現(xiàn)場的生活廢棄物，對(duì)施工人員加強(qiáng)教育，不隨意亂丟廢棄物，保證工人工作、生活環(huán)境的衛(wèi)生質(zhì)量。4、棄土及建筑廢棄物施工期間將產(chǎn)生一些棄土和建筑廢棄物。制定棄土處置及建筑廢棄物運(yùn)輸計(jì)劃，工程承包者應(yīng)按照棄土及建筑廢棄物處理計(jì)劃，及時(shí)處理或運(yùn)走棄土和一些建筑廢棄物。

第八章資源節(jié)約國家“十二五”規(guī)劃綱要提出，落實(shí)節(jié)約資源和保護(hù)環(huán)境基本國策，建設(shè)低投入、高產(chǎn)出，低消耗、少排放，能循環(huán)、可持續(xù)的國民經(jīng)濟(jì)體系和資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會(huì)。同時(shí)，依據(jù)黑龍江省《黑龍江省節(jié)約能源條例》和《黑龍江省建筑節(jié)能條例》，本項(xiàng)目的節(jié)能降耗工作主要著力于節(jié)約土地、建筑節(jié)能、日常節(jié)水、節(jié)電等方面。8.1設(shè)計(jì)依據(jù)1、《中華人民共和國城市規(guī)劃法》2、《中華人民共和國節(jié)約能源法》3、《中華人民共和國建筑法》4、公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)GB50189-20055、建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)GB50034-20046、采暖通風(fēng)和空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)規(guī)范GBJ19-20037、《黑龍江省人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)墻體材料革新和推廣節(jié)能建筑的實(shí)施意見》8、《民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)黑龍江省實(shí)施細(xì)則》8.2節(jié)地土地既是人類賴以生存的物質(zhì)基礎(chǔ)，也是社會(huì)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展必不可少的條件。根據(jù)市場需求分析及項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的實(shí)際情況，按照按照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》GB137-90中建設(shè)規(guī)?；蝾愋停ㄈ藬?shù)）規(guī)定，人均建筑面積（平方米/人）約30平方米；建筑密度22.4%本項(xiàng)目征地面積57.86萬平方米（867.9畝）總建筑面積603877平方米，按6142戶設(shè)計(jì)，每戶平均按3.2人計(jì)算，人均建筑面積為25.4平方米；容積率為1.2；綠地率為41因此，本項(xiàng)目在利用土地資源時(shí)，按照國家有關(guān)節(jié)約土地資源的要求，本著因地制宜、經(jīng)濟(jì)適用、綜合使用的原則進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃、合理布局，完全滿足合理利用土地的需要。8.3節(jié)能針對(duì)目前中國建筑高能耗、低能效的問題，建設(shè)部提出了“十二五”期間建筑節(jié)能工作的重點(diǎn)工作領(lǐng)域。新建建筑全面執(zhí)行節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。建筑節(jié)能應(yīng)參照《民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》、《民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)黑龍江省實(shí)施細(xì)則》、《黑龍江省人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)墻體材料革新和推廣節(jié)能建筑的實(shí)施意見》設(shè)計(jì)執(zhí)行。本項(xiàng)目在建筑設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收和測評(píng)；建筑新技術(shù)、新工藝和新材料的應(yīng)用；建筑物用能系統(tǒng)的運(yùn)行管理中應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國家、行業(yè)和黑龍江省制定的建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)。建筑設(shè)計(jì)采用簡潔的幾何造型，減少外立面不必要的凹凸變化，以較小表面積達(dá)到節(jié)能的目的。外墻做保溫，屋面采用新型節(jié)能的屋面隔熱、保溫材料；采用節(jié)能門窗，選用塑鋼框料，中空玻璃。避免采用落地窗。8.4節(jié)水本項(xiàng)目在建設(shè)和運(yùn)營中，應(yīng)嚴(yán)格按照《中國節(jié)水技術(shù)政策大綱》以及黑龍江省政府頒布實(shí)施的《黑龍江省人民政府關(guān)于印發(fā)黑龍江省行業(yè)用水定額的通知》的精神，采取有效的節(jié)水措施、制定節(jié)水管理制度。(1)項(xiàng)目供水系統(tǒng)應(yīng)盡量采用重力方式供水，以降低能耗。(2)該項(xiàng)目應(yīng)采用節(jié)水暖通器材設(shè)備、節(jié)水的衛(wèi)生潔具、龍頭、閥門等。(3)加強(qiáng)對(duì)居民的思想教育，提高市民的節(jié)水意識(shí)，做到防止跑、冒、滴、漏，以降低水資源的損耗。(4)使用過的水，可經(jīng)過多次重復(fù)利用，用于沖廁、托地等用用水環(huán)節(jié)，節(jié)約水資源。8.5節(jié)電（1）道路路燈均選用節(jié)能光源，照明系統(tǒng)采用日照啟閉和夜晚12點(diǎn)后半燈制。（2）采用建設(shè)部推薦的建筑照明節(jié)能技術(shù)和材料，選用效率高、配光合理的燈具及綠色照明設(shè)施等。（3）選擇節(jié)能的空調(diào)設(shè)備，采用自動(dòng)控制,同時(shí)分室控溫。（4）在變電室設(shè)集中無功功率自動(dòng)補(bǔ)償裝置。（5）采用節(jié)能型電力變壓器，降低變壓器的能耗。（6）制定節(jié)電管理制度。

第九章勞動(dòng)安全衛(wèi)生及消防9.1勞動(dòng)安全9.1.1勞動(dòng)安全法規(guī)英倫小鎮(zhèn)居住區(qū)項(xiàng)目是房地產(chǎn)項(xiàng)目屬建筑工程項(xiàng)目。在建設(shè)和運(yùn)營過程中，執(zhí)行《中華人民共和國勞動(dòng)法》、《中華人民共和國安全生產(chǎn)法》、《中華人民共和國消防條例》、《中華人民共和國產(chǎn)品質(zhì)量安全法》、《中華人民共和國建筑法》、《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》、《高處施工吊籃的安全規(guī)程》、《建筑施工安全檢查標(biāo)準(zhǔn)》、《建筑機(jī)械使用安全技術(shù)規(guī)程》、《建筑施工現(xiàn)場環(huán)境與衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》、《建筑安全生產(chǎn)監(jiān)督管理規(guī)定》、《建筑業(yè)企業(yè)職工安全培訓(xùn)教育暫行規(guī)定》、《建筑工程預(yù)防高處墜落事故若干規(guī)定》、《建筑工程預(yù)防坍塌事故若干規(guī)定》、《建筑起重機(jī)械設(shè)備安全監(jiān)督管理規(guī)定》、《施工現(xiàn)場安全防護(hù)用具及機(jī)械設(shè)備使用監(jiān)督管理規(guī)定》、《城市居民住宅安全防范設(shè)施建設(shè)管理規(guī)定》等法律、法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、規(guī)程。并成立相應(yīng)的安全消防管理機(jī)構(gòu)，制訂相應(yīng)的安全消防管理制度，進(jìn)行相應(yīng)的安全消防管理教育培訓(xùn)。9.1.2勞動(dòng)安全危害因素

本項(xiàng)目為房屋建筑項(xiàng)目。根據(jù)一般房屋建筑項(xiàng)目常見的勞動(dòng)安全、職業(yè)衛(wèi)生等方面的危害因素分析。主要是項(xiàng)目施工過程中的安全隱患，主要有施工場所的安全防護(hù)措施不當(dāng)、施工機(jī)械違章操作和施工過程中發(fā)生的觸電、碰傷、砸傷等安全事故。9.1.3勞動(dòng)安全衛(wèi)生措施根據(jù)本項(xiàng)目勞動(dòng)安全危害因素分析，項(xiàng)目在建設(shè)中，必須嚴(yán)格執(zhí)行國家有關(guān)勞動(dòng)、衛(wèi)生、安全、等法律法規(guī)。在項(xiàng)目設(shè)計(jì)、施工、生產(chǎn)運(yùn)營過程中，做到設(shè)計(jì)方案有勞動(dòng)安全、職業(yè)衛(wèi)生、消防方面的設(shè)計(jì)內(nèi)容。施工方案有勞動(dòng)安全、職業(yè)衛(wèi)生、消防方面保護(hù)措施。施工過程有勞動(dòng)安全、職業(yè)衛(wèi)生、消防方面的危害預(yù)案，并有具體人員負(fù)責(zé)勞動(dòng)安全、職業(yè)衛(wèi)生、消防方面工作，施工單位在建筑工程施工時(shí)要保證安全措施到位，在電源、腳手架等危險(xiǎn)部位設(shè)置明顯安全警示標(biāo)記，經(jīng)常召開安全生產(chǎn)會(huì)議。9.2消防9.2.1消防設(shè)計(jì)依據(jù)《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GBJ16-87(2001)《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》GBJ140-90(1997)《建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50057-94（2000）9.2.2消防措施1、依據(jù)《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范GBJ16-87》要求，建筑物室內(nèi)配備消防栓、固定滅火器等消防設(shè)備。建筑物內(nèi)設(shè)置防排煙、應(yīng)急照明等系統(tǒng)。2、建筑物間距布置，嚴(yán)格根據(jù)防火規(guī)范要求劃分防火分區(qū)，明確標(biāo)明疏散通道位置、人流密集處要有明顯的疏散指示標(biāo)志。3、嚴(yán)格執(zhí)行消防管理制度，并檢查消防設(shè)施的維護(hù)情況和監(jiān)督人員執(zhí)行情況。安全消防器材必須保持完好有效。消防器材的日常保養(yǎng)、維護(hù)由專職消防員負(fù)責(zé)。消防器材每年進(jìn)行一次全面檢查，檢查驗(yàn)收不合格的消防器材，盡快更換，不得投入正常使用。4、因需要?jiǎng)佑妹骰饡r(shí)，必須采取妥善的防護(hù)措施，并經(jīng)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，在專人監(jiān)護(hù)下進(jìn)行。5、消防供水系統(tǒng)結(jié)合生活供水系統(tǒng)一并考慮。

第十章組織機(jī)構(gòu)及人力資源配置合理確定項(xiàng)目的組織機(jī)構(gòu)，科學(xué)配置人力資源是項(xiàng)目建設(shè)能否順利進(jìn)行和提高效率的重要條件，尤其是關(guān)鍵崗位人員的素質(zhì)是保證項(xiàng)目成功實(shí)施和運(yùn)作的先決條件。項(xiàng)目的實(shí)施是否成功，不僅受到組織內(nèi)部能力的制約，也受到組織外部環(huán)境的影響。只有建立一個(gè)科學(xué)合理、職能明確、人員素質(zhì)高、辦事效率高的項(xiàng)目機(jī)構(gòu)，才能很好的完成本項(xiàng)目的建設(shè)和運(yùn)營。因此，本項(xiàng)目的組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置是根據(jù)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模、目標(biāo)和建設(shè)期而確定的。10.1組織機(jī)構(gòu)10.1.1機(jī)構(gòu)形式英倫小鎮(zhèn)居住區(qū)項(xiàng)目由七臺(tái)河市國融房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司開發(fā)。七臺(tái)河市國融房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司是依據(jù)《中華人民共和國公司法》成立的，具有獨(dú)立法人資格的有限責(zé)任公司。公司董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制?？偨?jīng)理全面負(fù)責(zé)企業(yè)正常的生產(chǎn)經(jīng)營工作。10.1.2機(jī)構(gòu)配置及職能為使本項(xiàng)目順利推進(jìn)，確保工程質(zhì)量以及工作進(jìn)度，同時(shí)結(jié)合七臺(tái)河市當(dāng)?shù)氐木唧w實(shí)際情況，本著“精簡、節(jié)約、高效”的原則，集中人力、物力、財(cái)力，設(shè)立項(xiàng)目部。項(xiàng)目部下設(shè)項(xiàng)目辦公室(文秘組、考評(píng)組、協(xié)調(diào)組、后勤組)、法規(guī)合同組、招投標(biāo)組、現(xiàn)場管理組、銷售組。具體人員組織機(jī)構(gòu)見下圖：項(xiàng)目部項(xiàng)目部辦公室法規(guī)合同組招投標(biāo)組現(xiàn)場管理組銷售組項(xiàng)目建成后，七臺(tái)河市國融房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司實(shí)行英倫小鎮(zhèn)居住區(qū)項(xiàng)目主任負(fù)責(zé)制。下設(shè)辦公室、保安部、財(cái)務(wù)部、物業(yè)部(含銷售人員)等。主任主任辦公室保安部財(cái)務(wù)部物業(yè)部10.2人力資源配置根據(jù)“高效、精簡”的人力資源配置原則。七臺(tái)河市國融房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司在項(xiàng)目建設(shè)過程中配置人員15名。其中總經(jīng)理１名、副總經(jīng)理２名、總工程師１名，綜合管理組３名，工程技術(shù)組４名，投資管理組４名。建成后，小區(qū)物業(yè)管理委員會(huì)配置人員２４名。其中主任１名，副主任２名，辦公室３名、財(cái)務(wù)組３名、維修組５名、保衛(wèi)組１０名。10.3勞動(dòng)制度根據(jù)《中華人民共和國勞動(dòng)法》，本項(xiàng)目所有人員實(shí)行勞動(dòng)聘用合同制，公司和員工簽定勞動(dòng)聘用合同。工作制度一般每周5天，每天工作8小時(shí)工作制度。10.4人員培訓(xùn)與管理根據(jù)本項(xiàng)目的實(shí)際要求，全部上崗人員均需進(jìn)行崗前培訓(xùn)，實(shí)行年度考核管理制度，考核不合格者要求離崗。10.5勞動(dòng)力來源本項(xiàng)目所需的人員，均從社會(huì)公開進(jìn)行招聘。技術(shù)和管理人員考慮從大專院校等各種技術(shù)職業(yè)學(xué)院中或社會(huì)閑散技術(shù)人才中擇優(yōu)選擇；維修和保衛(wèi)人員優(yōu)先考慮解決下個(gè)待業(yè)社會(huì)弱勢群體，為構(gòu)建和諧社會(huì)做出企業(yè)的貢獻(xiàn)。第十一章項(xiàng)目管理及實(shí)施進(jìn)度安排11.1項(xiàng)目管理11.1.1項(xiàng)目實(shí)施在項(xiàng)目建設(shè)過程中，要遵照國家有關(guān)規(guī)定、規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)要求，嚴(yán)格按照國家建設(shè)程序辦理，實(shí)行工程質(zhì)量責(zé)任制度、招標(biāo)投標(biāo)制度、工程監(jiān)理制度和竣工驗(yàn)收制度，以確保項(xiàng)目的順利實(shí)施和工程質(zhì)量。本項(xiàng)目建設(shè)完成后嚴(yán)格按照國家有關(guān)規(guī)定和批復(fù)的內(nèi)容進(jìn)行竣工驗(yàn)收，竣工驗(yàn)收合格后才能交付使用。此外，在項(xiàng)目改造過程中要加強(qiáng)項(xiàng)目的檔案管理工作，從項(xiàng)目改造籌劃到工程驗(yàn)收各個(gè)環(huán)節(jié)的資料都要按照國家有關(guān)規(guī)定收集、整理和歸檔。11.1.2項(xiàng)目招投標(biāo)根據(jù)《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》和黑龍江省實(shí)施《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》辦法的規(guī)定，如果施工單項(xiàng)合同估算價(jià)在100萬元以上的工程；重要設(shè)備、材料等貨物的單項(xiàng)合同估算價(jià)在50萬元以上的采購；勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理單項(xiàng)合同價(jià)在30萬元以上的服務(wù)；項(xiàng)目投資在500萬元以上的建設(shè)項(xiàng)目，必須進(jìn)行公開招標(biāo)。招標(biāo)形式可采用委托有資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)代理或自行招標(biāo)，自行招標(biāo)時(shí)，必須達(dá)到國家關(guān)于自行招標(biāo)對(duì)于招標(biāo)單位的相關(guān)要求。在招標(biāo)過程中，一定要嚴(yán)格遵守國家和黑龍江省的有關(guān)規(guī)定，堅(jiān)持公開、公平、公正的原則，自覺接受政府職能部門的檢查、監(jiān)督，杜絕各種違紀(jì)、違法行為的發(fā)生。11.2項(xiàng)目建設(shè)工期安排和施工進(jìn)度根據(jù)國家有關(guān)工程建設(shè)工期定額指標(biāo)規(guī)定，考慮到本項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模的實(shí)施情況，項(xiàng)目工期安排為36個(gè)月。1、第1-5個(gè)月，完成前期準(zhǔn)備工作。2、第6-34個(gè)月，開工建設(shè)并完成全部建安工程。3、第34-36個(gè)月，竣工驗(yàn)收以及業(yè)主驗(yàn)收、入戶。附圖11-1項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度橫道圖序號(hào)日期內(nèi)容第1-5個(gè)月第6-34個(gè)月第34-36個(gè)月1完成前期準(zhǔn)備工作。2開工建設(shè)并完成全部建安工程。3竣工驗(yàn)收以及業(yè)主驗(yàn)收、入戶。第十二章投資估算及資金籌措方案12.1投資估算12.1.11、國家有關(guān)部門關(guān)于可研報(bào)告階段投資估算的編制要求。2、黑龍江省現(xiàn)行的建安工程綜合概預(yù)算定額及全國統(tǒng)一安裝定額黑龍江省價(jià)目表。3、中華人民共和國建設(shè)部發(fā)布《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》d、《工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)管理規(guī)定》標(biāo)準(zhǔn)。e、建設(shè)工程監(jiān)理與相關(guān)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)[發(fā)改價(jià)格（2007）670號(hào)]f、黑龍江省工程建設(shè)其它費(fèi)用定額。g、黑龍江省物價(jià)局、財(cái)政廳、建設(shè)廳關(guān)于規(guī)范城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)的通知（黑價(jià)聯(lián)字[2003]1號(hào)）。12.1.21、建安工程費(fèi)用采用綜合指標(biāo)法并參考近期完成的同類工程項(xiàng)目預(yù)算造價(jià)和本項(xiàng)目的實(shí)際情況進(jìn)行估算。2、設(shè)備購置費(fèi)按市場詢價(jià)計(jì)入，價(jià)格中已包括運(yùn)雜費(fèi)和調(diào)試費(fèi)。12.1.經(jīng)估算，本項(xiàng)目總投資為177010萬元，其中：開發(fā)投資166824萬元，預(yù)備費(fèi)為8013萬元；銷售費(fèi)用2003萬元，財(cái)務(wù)費(fèi)用為170萬元。詳見項(xiàng)目建設(shè)投資估算表，附表1。12.2資金籌措本項(xiàng)目建設(shè)單位自有資金2000萬元，申請銀行貸款8000萬元，剩余資金77010萬元用預(yù)售收入解決。12.3資金使用計(jì)劃用款計(jì)劃詳表12-1：表12-21用款計(jì)劃表項(xiàng)目第1年第2年第3年第4年第5年前期工程費(fèi)100%基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)30%50%20%建筑安裝工程費(fèi)40%40%20%公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)0%80%20%商業(yè)用房0%70%30%市政設(shè)施配套費(fèi)50%50%其它費(fèi)用60%30%10%土地費(fèi)40%60%管理費(fèi)用40%40%20%銷售費(fèi)用30%30%20%8%12%預(yù)備費(fèi)40%60%

第十三章房地產(chǎn)財(cái)務(wù)效益分析13.1項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)依據(jù)《投資項(xiàng)目可行性研究指南》（試用版）、《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》以及《方法與參數(shù)》(第三版)的規(guī)定和原則，結(jié)合現(xiàn)行財(cái)稅制度及項(xiàng)目所在地的相關(guān)財(cái)務(wù)稅收方面的具體規(guī)定，主要對(duì)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)盈利能力、償債能力以及項(xiàng)目的不確定性等方面進(jìn)行分析，以確定項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是否可行。13.2財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)1、項(xiàng)目銷售總建筑面積：603877平方米，其中：住宅500141平方米；其它用房103736平方米。2、銷售價(jià)格：平均住宅3800元/平方米。3、本項(xiàng)目建設(shè)期3年；4、根據(jù)國家產(chǎn)業(yè)政策、市場需求及資金時(shí)間價(jià)值等因素，確定本項(xiàng)目基準(zhǔn)收益率為12%。5、有關(guān)稅費(fèi)房產(chǎn)稅：12％，城建稅及教育費(fèi)附加分別為7％和3％；所得稅率：25％；盈余公積金：10%；土地增值稅：按照累進(jìn)稅率計(jì)算。13.3銷售收入、利潤與稅金銷售收入總計(jì)為245082萬元，其中：投資費(fèi)用177010萬元，項(xiàng)目經(jīng)營稅金及附加13480萬元，土地增值稅2941萬元，所得稅為17045萬元，利潤總額34607萬元。13.4財(cái)務(wù)盈利能力分析1、總投資收益率(ROI)按照第三版《房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》的規(guī)定，總投資收益率(ROI)表示總投資的盈利水平，系指項(xiàng)目達(dá)到設(shè)計(jì)能力后正常年份的年息稅前利潤或運(yùn)營期內(nèi)年平均息稅前利潤(EBIT)與項(xiàng)目總投資(TI)的比率。其計(jì)算公式如下：本項(xiàng)目商品房部分總投資收益率為41.28%。2、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）按照第三版《房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》的規(guī)定，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）系指能使項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率。其計(jì)算公式如下：（式中：為現(xiàn)金流入，為現(xiàn)金流出，下同）本項(xiàng)目所得稅前及所得稅后全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（）計(jì)算結(jié)果稅前、稅后分別為24.45%和16.58%，高于基準(zhǔn)收益率12%。計(jì)算過程詳見經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)附表6。3、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）按照第三版《房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》的規(guī)定，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）系指按設(shè)定的折現(xiàn)率(一般采用基準(zhǔn)收益率)計(jì)算的項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值之和。（式中為基準(zhǔn)折現(xiàn)率，本項(xiàng)目基準(zhǔn)收益率為12%時(shí)）本項(xiàng)目所得稅前及所得稅后全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（）計(jì)算結(jié)果分別為723萬元和398萬元，計(jì)算過程